Search Results

Written by: Batool Alshekh   The North Sakka area in Raqqa risks extensive urban transformation following eviction notices and initial demolitions affecting some homes and structures—amid local reports of a poorly communicated, opaque development project that would remove some 4,000 housing units on the grounds of eliminating encroachments on state property and rezoning informal settlements. Three […]

The cancellation of Hama’s property valuation tables shifted the dispute over rents for shops held under furoogh leases from a general reference that had provoked traders’ protests to appraisals in individual court cases, whose results vary and whose detailed criteria remain undisclosed. One rent revaluation lawsuit shows how an appraisal by a 3-member panel of experts raised a shop’s annual rent from SYP 58 million to SYP 133 million, amid objections to the method used to calculate the value of the leased premises, the treatment of the furoogh right and tenant-financed improvements within that calculation, and suspicions surrounding the interests of some experts. This process redistributes the effects of inflation between the bare owner and the holder of furoogh rights without published rules to ensure consistent valuations, transparent appraisals and protection of both parties’ legal rights.

In Homs city, particularly in destroyed neighbourhoods such as Al-Khalidiya, Jouret Al-Shayyah and Al-Sabil, displaced people seeking to return face the absence of a clear vision for reconstruction in the city and in Syria more broadly. Weak funding, the absence of a national framework for reconciliation and transitional justice, and uncertainty over the future of zoning plans in destroyed areas delay decisions to return or make them fraught with risk. Many residents fear losing properties they have long owned, being unable to establish their rights, or encountering difficulties in obtaining individual building and repair permits. The right of return therefore extends beyond opening roads and removing rubble, becoming a test of the ability of the state and donors to protect property, finance repairs and transform return from a costly individual initiative into a safe and sustainable process.

أدّى إلغاء جداول القيم العقارية في حماة إلى نقل النزاع حول بدلات إيجار محال الفروغ من مرجع عام أثار احتجاج التجار إلى خبرات قضائية فردية تتفاوت نتائجها وتغيب معاييرها التفصيلية. وتكشف إحدى دعاوى إعادة التخمين كيف رفعت خبرة ثلاثية بدل الإيجار السنوي من 58 مليون ليرة إلى 133 مليوناً، وسط اعتراضات على طريقة احتساب قيمة المأجور، وموقع حق الفروغ والتحسينات التي موّلها المستأجر ضمنها، وشبهات تتعلق بمصالح بعض الخبراء. ويضع هذا المسار طرفي العلاقة الإيجارية أمام آلية تعيد توزيع آثار التضخم بين مالك حق الرقبة وصاحب حق الفروغ، من دون قواعد معلنة تكفل اتساق التقديرات وشفافية الخبرة وحماية الحقوق القانونية للطرفين.

تواجه منطقة شمال السكة في مدينة الرقة خطر تحول عمراني واسع، بعد إنذارات وهدم أولي طال بعض المنازل والمنشآت، وسط حديث محلي عن خطة لإزالة ما يقارب 4,000 وحدة سكنية بذريعة إزالة التعديات على أملاك الدولة وتنظيم العشوائيات. تتقاطع في هذا الملف ثلاث ديناميات: حقوق انتفاع وتداولات محلية نشأت فوق أراضي المشروع الرائد، وتحول عمراني طويل نقل المنطقة من الزراعة إلى السكن، ومشروع استثماري جديد يعيد طرح الأرض بوصفها مجالاً لإعادة التخطيط والربح.

في مدينة حمص، ولا سيما في أحيائها المدمرة مثل الخالدية وجورة الشياح والسبيل، تصطدم عودة المهجّرين بغياب رؤية واضحة لإعادة الإعمار في المدينة وفي سوريا عموماً. ويؤخر ضعف التمويل، وغياب إطار وطني للمصالحة والعدالة الانتقالية، وغموض مصير المخططات التنظيمية في المناطق المهدمة، قرار العودة أو يجعله محفوفاً بالمخاطر. ويخشى كثير من الأهالي فقدان ملكياتهم التاريخية، أو تعذر تثبيت حقوقهم، أو مواجهة صعوبات في الحصول على تراخيص البناء والترميم الفردية. بذلك، يتجاوز حق العودة فتح الطرق وترحيل الأنقاض، ليصبح اختباراً لقدرة الدولة والجهات المانحة على حماية الملكية، وتمويل الترميم، وتحويل العودة من مبادرة فردية مكلفة إلى مسار آمن وقابل للاستدامة.

.بعض القصص لا تتسع لها دورة خبرية واحدة. وقضايا حقوق السكن والأراضي والملكية في سوريا هي من هذا النوع؛ إذ تتوزع خيوطها بين النصوص القانونية والمصادر الرسمية والتقارير الميدانية والمنشورات المؤسسية، وقلّما يجمعها مكان واحد بالعمق الذي تستحقه .لهذا نطلق «طابو أخضر»، أول مجلة سورية متخصصة بحقوق السكن والأراضي والملكية .وجاء اسم المجلة من لون […]

Some stories don’t fit into a news cycle. Housing, land and property rights in Syria are exactly that kind of tale, sprawling across legal texts, official sources, field reporting and institutional publications, and rarely brought together in one place, with the depth they deserve. That’s why we’re launching Green Tabu, Syria’s first HLP journal. Named […]

This paper concludes that reconstruction in Syria cannot be managed as an urban planning or investment matter separate from housing, property and return rights. With millions of Syrians still displaced or living abroad as refugees, a large portion of the housing stock damaged, and the cost of reconstructing residential buildings reaching levels beyond the state’s current capacity, any reconstruction process undertaken before rights are established and property disputes addressed risks producing a new wave of exclusion. The problem, therefore, lies in the possibility that urban planning and external financing may become mechanisms for redistributing property, reducing the rights of original residents, or making those affected bear the cost of reconstruction through shares and deductions.

The Ministry of Endowments under Syria’s transitional government has begun reorganising the management of waqf (“endowment”) properties after many years in which these assets were subject to centralised administration and long-term investment and rental contracts. A waqf is, essentially, money or property dedicated to a religious, charitable, or social purpose. Its proceeds are removed from ordinary individual circulation and remain tied to the purpose specified by the founder of the waqf. According to the ministry, today’s reorganisation involves documenting endowment properties, recovering properties it considers lost or unlawfully occupied, and reassessing the rents charged on endowment real estate. The ministry presents these measures as part of an effort to regulate the endowments sector and collect the proceeds generated by its assets. However, a request by one ministry official for Ottoman archives from Turkey has raised legal and social concerns, particularly about the possible use of these records to trace certain properties and reconsider usufruct and rental agreements that have existed for many years.

More than 6 years after most Yazidis were displaced from the villages around Ras Al-Ayn, their homes and land remain registered in their names, yet they live far away and are unable to return to or make use of them. For many displaced people, return is no longer connected only to recovering a home or agricultural land, but also to regaining a sense of safety in a place associated in their memories with violence, fear and uprooting. Between property rights that remain legally recorded and realities on the ground imposed by armed factions, the return of Yazidis to their villages remains a fragile and deferred possibility.

تخلص هذه الورقة إلى أن إعادة الإعمار في سوريا لا يمكن أن تُدار كملف عمراني أو استثماري منفصل عن حقوق السكن والملكية والعودة. فمع بقاء ملايين السوريين بين النزوح واللجوء، وتضرر جزء كبير من المخزون السكني، وارتفاع كلفة إعادة إعمار المباني السكنية إلى مستويات تفوق قدرة الدولة الحالية، يصبح أي مسار إعمار غير مسبوق بتثبيت الحقوق ومعالجة النزاعات العقارية عرضة لإنتاج موجة جديدة من الإقصاء. لذلك لا تكمن المشكلة في الحاجة إلى التنظيم العمراني أو التمويل الخارجي بحد ذاتها، بل في احتمال أن تتحول هذه الأدوات إلى آليات لإعادة توزيع الملكية، أو تقليص حقوق السكان الأصليين، أو تحميل المتضررين كلفة الإعمار عبر الحصص والاقتطاعات.

بدأت وزارة الأوقاف في الحكومة الانتقالية إعادة تنظيم إدارة الأملاك الوقفية، بعد سنوات طويلة خضعت فيها هذه الأملاك لإدارة مركزية وعقود استثمار وإيجار طويلة الأمد. والوقف، في أساسه، مال أو عقار مخصص لمنفعة دينية أو خيرية أو اجتماعية، تخرج عوائده من التداول الفردي العادي وتبقى مرتبطة بالغاية التي حددها الواقف. وبحسب الوزارة، فإن إعادة التنظيم تمر عبر توثيق الأملاك الوقفية، واستعادة العقارات التي تعتبرها ضائعة أو متعدى عليها، وإعادة تخمين بدلات إيجار العقارات الوقفية. وتقدم وزارة الأوقاف هذه الإجراءات باعتبارها جزءاً من إعادة ضبط القطاع الوقفي وتحصيل عوائد أملاكه. لكن طلب أحد مسؤولي الوزارة الأرشيف العثماني من تركيا أثار مخاوف قانونية واجتماعية، خاصة لجهة استخدام هذا الأرشيف في تتبع بعض العقارات، وإعادة النظر في عقود انتفاع وإيجار قائمة منذ سنوات طويلة.

بعد أكثر من 6 سنوات على تهجير معظم الإيزيديين من قرى رأس العين، ما تزال منازلهم وأراضيهم مسجلة بأسمائهم، لكنهم يعيشون بعيداً عنها ويعجزون عن العودة إليها أو الانتفاع بها. بالنسبة لكثير من المهجرين، لم تعد العودة مرتبطة فقط باستعادة منزل أو أرض زراعية، بل بإمكانية استعادة الإحساس بالأمان داخل مكان ارتبط في ذاكرتهم بالعنف والخوف والاقتلاع. وبين ملكيات ما تزال محفوظة قانونياً، وواقع ميداني تفرضه الفصائل المسلحة، تبقى عودة الايزيديين إلى قراهم احتمالاً هشاً ومؤجلاً.

مازن عزي، محمد منار حميجو ملخص تنفيذي تتعامل هذه الورقة مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى بوصفها اختباراً لطريقة إدارة إعادة الإعمار في سوريا، لا بوصفها مشاريع استثمارية أو عمرانية فقط. فحين تصبح الأرض والعقارات مدخلاً لجذب التمويل وإعادة تشغيل الأصول، تصبح حماية حقوق السكن والأرض والملكية شرطاً لازماً لمنع تحوّل الاستثمار إلى أداة لإعادة توزيع […]

This paper approaches major real estate development projects as a test of how reconstruction is managed in Syria, rather than merely as investment or urban development projects. When land and property become a means of attracting finance and reactivating assets, protecting housing, land, and property rights becomes a necessary condition for preventing investment from turning into a tool for redistributing space and value outside a clear rights-based process.

Legislative Decree No. 66 of 2012 was issued as a tool for rezoning large areas of unlicensed and informal housing in Damascus. Over more than a decade, however, it has become one of Syria’s most sensitive property and housing issues. The problem is no longer confined to an urban plan or an administrative delay, but lies in a lengthy process that changed the very form of the right itself: from direct ownership of a property to zoning shares, from an existing home to a promise of alternative housing, and from property available for everyday use to a right requiring proof, valuation, allocation, financing and years of waiting. Decree No. 66 has thus become a test of how rights are produced within a reconstruction project before it is a test of the ability to construct buildings, roads and infrastructure.

The property rights crisis in Suweida now unfolds through several channels, beginning with death registration and extending to Estate Inheritance Inventory Documents (EIIDs), powers of attorney, sales and ownership transfers. Since the July 2025 massacre, victims’ families have faced obstacles in registering deaths and amending family civil registration records, preventing heirs from obtaining the documents needed to deal with inherited property. Then, on 20 May 2026, the Ministry of Justice issued Decision No. 1475, freezing most judicial, property and notarisation transactions in the governorate. The ministry presented the decision as a measure to protect property rights, but its broad application closed the legal channels residents, expatriates and heirs need to manage their property. With no clear time limit for the freeze and no exceptions for urgent cases, ownership remains recorded in the Land Registry while the ability to sell property, transfer ownership or derive income from it is effectively suspended.

تتعامل هذه الورقة مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى بوصفها اختباراً لطريقة إدارة إعادة الإعمار في سوريا، لا بوصفها مشاريع استثمارية أو عمرانية فقط. فحين تصبح الأرض والعقارات مدخلاً لجذب التمويل وإعادة تشغيل الأصول، تصبح حماية حقوق السكن والأرض والملكية شرطاً لازماً لمنع تحوّل الاستثمار إلى أداة لإعادة توزيع المكان والقيمة خارج مسار حقوقي واضح.

صدر المرسوم 66 لعام 2012 بوصفه أداة لإعادة تنظيم مناطق واسعة من السكن المخالف والعشوائي في دمشق، لكنه تحول، خلال أكثر من عقد، إلى أحد أكثر ملفات الملكية والسكن حساسية في سوريا. فالمشكلة لم تعد محصورة في مخطط عمراني أو تأخر إداري، بل في مسار طويل غيّر شكل الحق نفسه: من عقار مباشر إلى أسهم تنظيمية، ومن مسكن قائم إلى وعد بسكن بديل، ومن ملكية قابلة للاستعمال اليومي إلى حق يحتاج إلى إثبات وتقدير وتخصيص وتمويل وانتظار. وبذلك، صار المرسوم اختباراً لطريقة إنتاج الحقوق داخل مشروع إعادة إعمار قبل أن يكون اختباراً للقدرة على تنفيذ الأبنية والطرق والبنى التحتية.