Former Lattakia Governor Major General Ibrahim Khader Al-Salem was arrested under a warrant issued on October 18, by the Ministry of Justice’s Lattakia Court and placed in the governorate’s Al-Basseh prison. Out of 14 officials wanted for investigation in the same cases, 10 were arrested and four went into hiding.
Among the charges directed against the former governor, according to the arrest and summons warrant, are crimes of bribery, forgery of official documents, the misuse of public funds, embezzlement, and seizing state properties. A video clip circulated on social media showing Mr Salem surrounded by police officers, apparently at the moment of his arrest and being led out of his house. However, it appears that his arrest preceded the warrant by more than 45 days, according to local media.
On October 3, the semi-official Al-Watan newspaper reported the arrest of current and former officials, neighbourhood mukhtars, building contractors, and influential people, describing them as part of an organised corruption network involved in serious unlicensed construction, public funds embezzlement, changing the zoning status of real estate areas, extorting public properties, and money laundering. The newspaper stated that a precautionary seizure was placed on the properties of these accused individuals, including their spouses and children. Other local media also reported the recovery of some state properties seized by the accused.
Among the detainees are the director of Cadastral Affairs in Lattakia and his assistant, two former mayors of Lattakia city, and the former director of the technical services department. Also among the accused is a member of the People’s Assembly, amid reports of demands to lift his immunity for arrest.
The current head of the Lattakia Governorate Council announced on September 10 the transfer of five files to the monitoring and inspection authorities, including files regarding transgressions in the Lattakia City Council, the General Housing Establishment, and other projects, where corruption and waste exceed billions of Syrian pounds, according to Al-Watan.
Meanwhile, the Prime Minister issued Resolution No. 1751 on November 13 to form a committee to count and study all properties whose zoning status was modified in Lattakia, believed to involve more than 180 properties, as well as study the modifications to the building code. The committee includes the Deputy Minister of Local Administration and Environment, the Deputy Minister of Public Works and Housing, the head of the Lattakia City Council, a judge from the State Council, the director of the financial directorate of the governorate, and the director of the real estate services directorate.
As some local news outlets reported, Mr Salem is supported by Bouthaina Shaaban, the political advisor to Syria’s President Bashar Al-Assad, with whom he has a familial connection. He previously held the position of head of the Criminal Security Branch in Lattakia and is one of the longest-serving governors among those appointed since 2011. He served as the governor of Lattakia for seven years, from 2014 to 2021.
In Syria, the governor sits at the head of the highest executive authority in their governorate and is directly appointed by the President of the Republic. According to Local Administration Law No. 107 of 2011, the governor is the representative of the central authority, an agent for all ministries, and is appointed and dismissed by decree. The law also states that the governor is, by default, a member of the Higher Council for Local Administration, and the governor chairs the Executive Office in the province, which in turn is part of the Governorate Council. The governor has the right to name members of the permanent or temporary committees that they establish, and they have the powers of judicial police in the case of flagrant crimes. They are responsible for contracting, and ordering expenditure for the governorate budget, and all official directorates in the governorate are subject to their written orders.
Reports in local media have pointed to corruption cases exceeding SYP 52 billion, most notably real estate issues, such as overlooking major cases of unlicensed construction, including an unauthorised increase in the number of storeys, in exchange for the governor and his partners receiving a share in each building. Some local networks have reported that the number of properties registered in the name of the governor, his wife, and his children exceeds 100 properties. However, The Syria Report has not been able to verify the accuracy of this information.
However, according to media reports, the most prominent case of unlicensed construction committed by the governor relates to the Zeitouna residential project in Al-Mashaher area of Lattakia city, which was established on land without detailed zoning plans to date. The general zoning plan for the area had envisaged the construction of schools, public parks, and housing.
It is unclear who owns the land and whether it is private or expropriated. In any case, the project contractor, in partnership with the former governor, built a luxurious residential project in Zeitouna without leaving space for gardens and schools. Theoretically, this means that despite its luxury, the project is considered informal, built on public property, or land commonly owned but not subdivided in the Land Records. Consequently, the residential apartments in the project will not be noted in the Land Records. They will not be eligible for subdivision and registration in the names of their buyers. However, in practice, the buyers were granted official ownership deeds for these apartments, meaning the official documents were falsified.
The opposition website Al-Hal Net reported in 2021 that developers of residential apartments in Zeitouna had begun requiring applicants to pay half the property’s value in advance. According to the website, the apartment was valued at more than SYP 100 million at that time.
In August 2021, Al-Wahda published an interview with the director of the Zeitouna project, who said the buildings included shops, commercial markets, storeys designated for offices, and, above them, 10 residential storeys. The engineer indicated that the project began in 2017 and was completed in multiple phases. The extent of completion of the project and whether it is partially or fully inhabited is unclear amidst news of fraud and corruption in connecting the electricity, sewage, and water networks.
Moreover, news leaked about the same contractor and the former governor extorting a large property from a private company in the Al-Slaybiyeh real estate area and incorporating it into the Zeitouna project. Additionally, the former governor granted approval to change the zoning status of some areas from commercial to residential, allowing for the construction of additional storeys while maintaining their commercial nature. Some pro-regime influencers on social media revealed an agreement between members of the arrested network to inflate the prices of certain properties artificially.
This news of the former governor’s corruption does not come as a surprise. It is a quasi-official way of dealing with influential regime officials whose interests conflict with those more powerful than them. For example, a similar case happened with the former businessman Rami Makhlouf. With the lack of transparency in the official media and the inability to access the real reasons that led to the opening of corruption files against the former governor of Lattakia, unconfirmed rumours circulate that the problem stems from the former governor and his partner, the contractor in the Zeitouna project, refusing to pay USD 10 million to one of the influential senior officials in the state. However, The Syria Report was unable to substantiate this rumour.
مفتاح: مشروع قانون لإدارة واستثمار الأموال المصادرة بحكم قضائي مبرم
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaفي سابقة خطيرة، أقرّ مجلس الشعب في 30 نوفمبر 2023، مشروع قانون منح بموجبه رئاسة مجلس الوزراء، سلطة إدارة واستثمار الأموال المنقولة وغير المنقولة المصادرة بموجب أحكام قضائية مبرمة. وبعد مرحلة إقرار مشروع القانون في مجلس الشعب سيحال إلى رئيس الجمهورية، لإقراره وإصداره، ونشره لاحقاً في الجريدة الرسمية.
ويشترط مشروع القانون أن يكون حكم مصادرة الأموال والعقارات مبرماً. بمعنى إذا كان الحكم قابلاً للطعن، فلا يمكن تنفيذ عملية نقل الملكية من اسم المحكوم عليه إلى اسم الدولة.
القانون لم ينشر بعد، وهناك فقط بعض المقاطع منه نشرتها وسائل الإعلام الرسمية. وبحسب ما توافر من معلومات، فمن الأرجح أن يستهدف القانون معارضي النظام السياسيين المتهمين بـ”الإرهاب” أمام المحاكم الاستثنائية. ويتم حجز أموال أولئك المتهمين احتياطياً، ثم تنفيذياً أي مصادرتها بموجب أحكام صادرة عن محكمة الإرهاب، المؤسسة بموجب القانون رقم 22 لعام 2012. ولهذه المحكمة صلاحية إصدار أحكام، حضورياً او غيابياً، تقوم بموجبها بمصادرة جميع الممتلكات المنقولة وغير المنقولة للمحكوم عليه. ولا تتقيد محكمة الإرهاب بأصول التقاضي، والأحكام الصادرة عنها تفتقد إلى الضمانات اللازمة للمحاكمات العادلة.
كما قد يمتد تطبيق هذا القانون الجديد، ليشمل الأحكام الصادرة عن محاكم الجنايات التي تقضي بمصادرة الأموال المنقولة وغير المنقولة، بحق المحكوم عليه بصرف النظر عن نوعية القضية. ويبدو هذا منسجماً مع التصريحات الرسمية التي أشارت إلى أن المدانين بقضايا الفساد قد يشملهم هذا القانون.
يميز القانون الجديد في إدارة واستثمار الأموال العقارية، بين العقارات داخل المخطط التنظيمي، حيث أوكل مهمة إدارتها واستثمارها، إلى وزارة المالية، التي لها أيضاً صلاحية إدارة الأموال المنقولة أو الأسهم أو الحصص في شركة. أما الأراضي الواقعة خارج المخططات التنظيمية، فتكون إدارتها واستثمارها لوزارة الزراعة والإصلاح الزراعي.
القانون ينص على إعطاء رئيس مجلس الوزراء صلاحية إصدار قرار، بناء على طلب الوزير المختص، بنقل ملكية الأموال والعقارات المصادرة، إلى الجهات العامة ذات الطابع الإداري، دون دفع أي رسم أو ضريبة أو أي مقابل آخر. والجهات العامة ذات الطابع الإداري هي المؤسسات العامة التي تدير مرفقاً عاماً يقوم على خدمة عامة. كما منح القانون الجديد رئيس مجلس الوزراء صلاحية نقل ملكية العقارات والأموال المصادرة، إلى الجهات العامة ذات الطابع الاقتصادي، لقاء مقابل مادي يدفع لصالح الخزينة العامة. والجهات العامة ذات الطابع الاقتصادي هي المؤسسات العامة التي تمارس نشاطاً تجارياً أو زراعياً أو صناعياً أو مالياً.
ويمكن لرئيس مجلس الوزراء تخصيص جزء من الأموال والعقارات المصادرة لأي من الجهات العامة بناء على طلب من الوزير المختص.
وقد ترك القانون الجديد لمجلس الوزراء صلاحية إصدار نظام خاص أو التعليمات التنفيذية له، بناءً على اقتراح وزيري المالية والزراعة والإصلاح الزراعي، الذي سيتضمن تحديد آلية إدارة واستثمار ونقل ملكية وتخصيص هذه الأموال.
يطبق هذا القانون الجديد بأثر رجعي، أي حتى لو كانت عملية المصادرة قد حصلت بموجب أحكام سابقة على صدور هذا القانون. ونصت المادة الأخيرة من القانون على أنه “مع مراعاة الحقوق المترتبة للغير بموجب القوانين النافذة ودون المساس بها، تطبق أحكام هذا القانون على الأموال المنقولة وغير المنقولة المصادرة بموجب حكم قضائي مبرم، سواء صدر الحكم قبل نفاذ هذا القانون أم بعده”. ويخالف ذلك مبدأ شهيراً في القانون الجنائي، يقضي بحظر تطبيق نصوص التجريم والعقاب بأثر رجعي، ووجوب تطبيقها بأثر فوري على الوقائع اللاحقة فقط.
المادة 10 فقرة 1 من قانون العقوبات السوري، تقول إن “كل قانون جديد يعدل طريقة تنفيذ إحدى العقوبات تعديلاً يغير ماهيتها، لا يطبق على الأفعال المقترفة قبل نفاذه، ما لم يكن أكثر مراعاة للمدعى عليه أو المحكوم عليه”. أي لا يجوز تطبيق الأثر الرجعي للقانون الجديد في مسألة إجرائية، إلا أذا كان لصالح المحكوم عليه. بينما القانون الجديد نص على سريانه بأثر رجعي رغم أنه ضد مصلحة المحكوم عليه.
Explained: New Law for Managing Funds Confiscated via Judicial Rulings
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe Parliament approved a bill on November 30 granting the governorate the authority to manage movable and immovable assets confiscated under final judicial rulings. Now the bill will be sent to the President for ratification, issuance, and subsequent publication in the Official Gazette.
The bill stipulates that the confiscation of assets and properties must be based on a final, unappealable ruling. That is, if the judgement were appealable, the transfer of ownership from the defendant to the state cannot be executed.
The law has not yet been published, and only some articles of it were published by the official media. According to the available information, the bill could target political opponents accused of “terrorism” in special courts. The assets of these accused are provisionally seized, and then confiscated, under judgments issued by the Antiterrorism Court, established under Law No. 22 of 2012. This court has the authority to issue judgments, either in the presence or absence of the defendant, whereby it confiscates all movable and immovable properties of the defendant. The Antiterrorism Court is not bound by the legal norms of litigation, and its judgments lack the necessary guarantees for fair trials.
This new law also could apply to verdicts issued by criminal courts that order the confiscation of movable and immovable assets, regardless of the nature of the case. This appears in harmony with the official statements that indicated that those convicted of corruption cases may be included in this law.
In managing real estate assets, this new bill differentiates between properties located within and outside zoning plans. Within zoning plans, the responsibility of managing these properties lies with the Ministry of Finance, which also has the authority to manage movable assets or shares or stakes in a company. Properties outside of zoning plans are to be managed by the Ministry of Agriculture and Agrarian Reform.
The law stipulates that the Prime Minister is empowered to issue a decision, upon the request of the relevant minister, to transfer the ownership of confiscated movable and immovable assets to public entities. If the beneficiary public entity is of an administrative nature, i.e., a public facility based on public service, such as a municipality, or a government department, no fees, taxes or any other compensation are owed. If the beneficiary public entity is of an economic nature, i.e., a public sector company engaged in commercial, agricultural, industrial or financial activities, then a financial compensation has to be paid to the public treasury.
The Prime Minister can allocate a portion of seized properties to any public entity upon the request of the relevant minister.
The new law gives the Council of Ministers the authority to issue a special system or executive instructions based on the proposal of the Ministers of Finance and Agriculture. This will include defining the mechanism for managing, investing, transferring ownership and allocating these movable and immovable assets transferred to the state.
This new law applies retroactively, meaning it applies even if the confiscation occurred under judgments issued before the enactment of this law. The final article of the law states that “without prejudice to the rights accrued to others under the effective laws and without affecting them, the provisions of this law shall apply to movable and immovable assets confiscated under a final judicial ruling, whether the ruling was issued before or after the enactment of this law.” This contradicts a well-known principle in criminal law, which prohibits the retrospective application of criminal and penal provisions and requires their immediate application to subsequent instances only.
Article 10, paragraph 1 of the Syrian Penal Code states: “Any new law that amends the method of executing a punishment in a way that changes its nature shall not apply to acts committed before its enforcement unless it is more favourable to the defendant or the convict.” This means that the retrospective effect of the new law in procedural matters is only permissible if it benefits the convict. However, the new law stipulates its retrospective application despite being against the interests of the convict.
شركة مجهولة تتولى دراسة المخطط العام لمدينة دمشق ومحيطها
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaقال مدير التخطيط والتنظيم العمراني في محافظة دمشق حسن طرابلسي، خلال اجتماع لمجلس المحافظة في 7 نوفمبر 2023، أن المحافظة قامت بتوقيع عقد مع شركة لدراسة المخطط العام لمدينة دمشق ومحيطها الحيوي، مساحته 59 ألف هكتار، منها 11 ألف هكتار ضمن حدود المدينة، والبقية ضمن حدود محافظة ريف دمشق. طرابلسي قال إن محافظتي دمشق وريف دمشق تعملان وبالتنسيق مع بعضهما لاستكمال المخطط.
وصدر لمدينة دمشق ثلاثة مخططات تنظيمية، أولها في العام 1937، وثانيها في العام 1968، وأخرها في العام 2001. ومنذ العام 2015 يدور الحديث عن قرب صدور مخطط تنظيمي جديد للمدينة بحيث يراعي التغيرات العمرانية فيها. ويمتد مخطط العام 2001 الذي أعدته الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، على مساحة 30 ألف هكتار، ضمّت أجزاءً من ريف دمشق القريب.
المخطط التنظيمي هو آلية لتطبيق قوانين التنظيم والتطوير العقاري، وإزالة مناطق السكن العشوائي. وقد بيّن قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982 طريقة إصدار المخططات التنظيمية؛ إذ تقوم في البداية وزارة الأشغال العامة والإسكان بوضع أسس التخطيط العمراني للمنطقة بهدف تلبية الاحتياجات السكانية في إطار التخطيط الإقليمي. بعدها، تضع الوحدة الإدارية المعنية برنامجاً تخطيطياً، وتصورات أولية للمخطط التنظيمي العام. إذا ما وافقت الوزارة على التصور الأولي للمخطط العام، تُعد الوحدة الإدارية المخطط العام والتفصيلي بحسب المرسوم 5\1982، بالتعاون مع الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان.
وقد تأسست الشركة العامة للدراسات الهندسية في العام 1980، وتم دمجها مع الشركة العامة للدراسات المائية بموجب االقانون رقم 12 لعام 2019 الذي يشير بوضوح إلى دور الشركة الأساسي في الدراسات التنظيمية والتخطيطية وتدقيق الدراسات. ولدى الشركة 11 مديرية هندسية تغطي معظم الاختصاصات الهندسية، ويعمل فيها أكثر من 2200 موظف منهم حوالي 800 مهندس. وقد قامت بتنفيذ عشرات المشاريع، واصدرت مخططات تنظيمية لصالح المحافظات بما فيها محافظة دمشق. والشركة تعمل بشكل فعال في التخطيط الحضري وإصدار المخططات التنظيمية، غالباً، بالتعاون مع جامعة دمشق ونقابة المهندسين ومعهد التخطيط الإقليمي التابع لجامعة دمشق، والمجلس الأعلى للتخطيط الإقليمي.
ولكن، بسبب صعوبات العمل، وبغرض تجاوز البيروقراطية والتأخير في زمن إصدار المخططات، درجت العادة على أن تسلّم الوحدات الإدارية مهمة وضع المخططات العامة والتفصيلية، إلى شركات هندسية خاصة مرخصة. وهذه العملية تتم وفق قواعد وإجراءات نص عليها نظام العقود الموحد الصادر بالقانون رقم 51 لعام 2004 مع الجهات العامة في سوريا.
ولذا، يبدو مستغرباً عدم صدور أي تصريح عن محافظة دمشق ومسؤوليها عن هوية الشركة الدارسة، أو كيفية توقيع العقد دون إعلان عن مناقصة أو استدراج عروض. وتسري شائعة في محافظة دمشق، بأن الشركة خاصة تتبع لأحد رجال الأعمال الموالين للنظام.
ويحق لرئيس مجلس الوزراء إلزام محافظة دمشق بالعمل مع الشركة العامة للدراسات، وفق ما تنص المادة السابعة من القانون رقم 12\2019. ولكنه لم يفعل ذلك، في الوقت الذي تعمل فيه الحكومة السورية على ضغط نفقاتها الاستثمارية ومصاريفها لمواجهة الأزمة الاقتصادية التي تعاني منها البلاد. وبدل التعاقد مع الجهات العامة، بتمويل حكومي محدود يخضع للتدقيق المالي، ومن دون اللجوء إلى طرح مناقصة علنية، لجأت محافظة دمشق للتعاقد مع شركة خاصة، من دون تحديد هويتها، لدراسة المخطط العام لمحافظة دمشق. هذا في الوقت الذي تتملص فيه محافظة دمشق من تنفيذ بعض خططها الخدمية بذريعة نقص الموارد.
وهذه ليست المرة الأولى التي تحاول فيها محافظة دمشق تمرير هكذا نوع من العقود، فقد عرضت قبل 3 سنوات مشروع تحويل دمشق إلى مدينة ذكية تستخدم الموارد بشكل أمثل وتتحكم إلكترونياً بمختلف الخدمات فيها. حينها، حاولت المحافظة تمرير عقد سري دون إعلان مع شركة مجهولة، للقيام بالمشروع. وبرر مسؤولو المحافظة حينها اللجوء إلى شركة خاصة، بهدف الالتفاف على العقوبات الدولية، وجذب المستثمرين القادرين على استقدام التكنولوجيا الحديثة من دون تعرضّهم للعقوبات.
ورغم أن مشروع “المدينة الذكية” لم يستكمل، فقد روّج مسؤولو المحافظة حينها بأن الخطوة الأولى للمدينة الذكية تبدأ بتخليص المدينة من الازدحام المروري. وحازت حينها “شركة مصفّات” على عقد خدمة مواقف سيارات مأجورة في شوارع مدينة دمشق. والشركة يملكها رجل الأعمال السوري طاهر علي خضر، المعروف بأبو علي خضر، وهو يعتبر من رجال الأعمال المقربين من النظام السوري، والموضوع على قوائم العقوبات الأميركية منذ العام 2020.
Damascus City Conceals Identity of Company Commissioned to Design its Master Plan
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe Director of Zoning and Urban Planning in Damascus governorate, Hassan Tarablusi, stated during a council meeting on November 7, that the governorate signed a contract with a company to study the master plan, also called general zoning plan, for Damascus and its surroundings, covering an area of 59,000 hectares. Of this area, 11,000 hectares are within the city limits, and the rest within the borders of the Rural Damascus Governorate. Mr Tarablusi mentioned that the Damascus and Rural Damascus governorates are working in coordination with each other to complete the plan.
Three zoning plans have been issued for the city of Damascus: the first in 1937, the second in 1968, and the last in 2001. Since 2015, there has been talk of a new zoning plan for the city that takes various urban changes into account. The 2001 plan, prepared by the General Company for Engineering Studies (GCES) under the Ministry of Public Works and Housing, covers an area of 30,000 hectares, including parts of nearby Rural Damascus.
The zoning plan is a mechanism for implementing laws of zoning and real estate development, and for removing informal settlements. Urban Planning Law No. 5 of 1982 outlines the process for issuing zoning plans; first, the Ministry of Public Works and Housing establishes the urban planning foundations for the area to meet the population needs within the broader scope of regional planning. Subsequently, the concerned administrative unit creates a planning program and initial concepts for the general zoning plan. If the Ministry approves the initial concept of the general plan, the administrative unit, in cooperation with the GCES, prepares the general and detailed zoning plan according to Law No. 5.
The GCES, established in 1980, was merged with the General Company for Water Studies under Law No. 12 of 2019, which clearly indicates the company’s primary role in zoning and planning studies and in verifying these studies. The company has 11 engineering directorates covering most engineering specialisations, with more than 2,200 employees, including about 800 engineers. It has executed dozens of projects and issued zoning plans for governorates, including Damascus. The company actively works in urban planning and issuing zoning plans, often in collaboration with Damascus University, the Syndicate of Engineers, the Institute of Regional Planning affiliated with Damascus University, and the Higher Regional Planning Council (HRPC).
However, due to operational difficulties and with a view to overcoming bureaucracy and delays in the issuance of plans, it has become customary for administrative units to delegate the task of preparing general and detailed zoning plans to licensed private engineering companies. This process is carried out according to rules and procedures stipulated by the Public contract regulations issued by Law No. 51 of 2004.
Therefore, it is surprising that no statement has been made by the Damascus governorate or its officials regarding the identity of the company conducting the current study, or how the contract was signed without announcing a tender or soliciting bids. There is a rumour in the Damascus governorate that the private company involved belongs to a businessman allied with the regime.
The Prime Minister has the right to compel the Damascus Governorate to work with the GCES, according to Article 7 of Law No. 12 of 2019. But it is unclear why he did not do that, especially when the Syrian government is trying to reduce its investment expenditures and costs to face the country’s economic crisis. Instead of contracting with public entities, the Damascus governorate has resorted to contracting with a private company, without disclosing its identity, and apparently without going through a tendering process. This is at a time when the Damascus governorate is shirking some of its service plans under the pretext of a lack of resources.
This is not the first time the governorate has attempted to pass along such contracts. Three years ago, it proposed a project to transform Damascus into a “Smart City” that optimally uses resources and electronically controls various public services. At the time, the governorate tried to quietly approve a contract with an unidentified company to carry out the project. The governorate officials then justified resorting to a private company to circumvent international sanctions and attract investors capable of bringing in modern technology without exposing them to sanctions.
Although the “Smart City” project was not completed, Governorate officials had said that the first step towards a smart city would begin with relieving the city of traffic congestion. At that time, the Masaffat Company won a contract for paid car parking services on the streets of Damascus. The company is owned by Syrian businessman Khodr Ali Taher, known as Abu Ali Khodr, who is considered close to the Syrian regime and has been on the US sanctions list since 2020.
عقبات إدارية وقانونية تحول دون تثبيت الملكيات في مناطق الإدارة الذاتية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي ظل الارتفاع المتواصل في أسعار العقارات وقيم الضرائب العقارية، وكذلك ضغط الحاجات السكنية للنازحين إلى مناطق سيطرة الإدارة الذاتية شمال شرقي سوريا، وأيضاً الهجرة الكثيفة لأهالي المنطقة إلى الخارج، يسعى أصحاب العقارات لتوثيق ملكيتهم بكل الطرق المتاحة. ولكن، هناك عقبات تحول دون ذلك، خاصة بسبب الازدواجية القضائية، وازدواجية السلطات المختصة بالتوثيق العقاري، بين تلك التابعة لحكومة دمشق وتلك التابعة للإدارة الذاتية.
ويسعى كثيرون في مناطق الإدارة الذاتية، لتثبيت ملكياتهم أصولاً، عبر رفع دعاوي تثبيت عقود بيع أمام محاكم البداية المدنية التابعة لوزارة العدل في حكومة دمشق. ويحصل المشتري في هذه الحالة على قرار قضائي بتثبيت الملكية فقط إذا وقع العقار في منطقة ضمن المخطط التنظيمي. إذ ترفض المصالح العقارية التابعة لدمشق، وضع إشارة دعوى تثبيت عقد شراء عقار خارج المخططات التنظيمية، وتطلب لذلك كتاباً تصدره البلدية المعنية يبيّن الصفة التنظيمية للعقار وضابطة البناء المتبعة. والمشكلة هنا، أن الصفة التنظيمية لأغلب المناطق العقارية خارج مراكز المدن الرئيسية ما زالت أرضاً مشاعاً غير مفرزة. وكما في كل العشوائيات، يقوم أصحاب تلك الأرضي ببيع أجزاء منها، أو عقارات مبنية عليها، على شكل أسهم غير مفرزة.
مثلاً، أحمد، لديه عقار في مدينة الحسكة، وتمكن من تثبيت عقد البيع بموجب قرار قضائي من محكمة البداية المدنية. ولكن، عندما باع أحمد عقاره رفضت محكمة البداية المدنية ذاتها تثبيت عقد البيع السابق الصادر عنها، وطالبت المشتري الجديد بالحصول على كتاب من البلدية يبين الصفة التنظيمية للعقار. وعندما راجع أحمد البلدية قامت بالكشف الطبوغرافي على العقار وقارنته بالمخططات التنظيمية لديها، فوجدت أن المنزل مقام على أرض مخصصة لبناء حديقة عامة.
والاستملاك للمنفعة العامة يتم حصرياً بقرار يُبلغ به أصحاب العلاقة، وبتعويض مناسب. ولكن ما حدث مع أحمد، أن الأرض ملحوظة في المخطط التنظيمي لتكون حديقة عامة، لكن فعلياً لم يتم استملاكها بعد. وطالما لم يصدر قرار الاستملاك، فالعقار ليس ملكية عامة. ولذا، يمكن تثبيت الملكية، إلى حين صدور قرار الاستملاك والتعويض أصولاً. ولكن هذا ما لم يحدث مع أحمد، حيث تم رد الدعوى ولم يستطع تثبيت عقد البيع ونقل الملكية للمشتري الجديد منه.
كذلك الأمر حدث مع خالد الذي اشترى منزلاً، ورفع دعوى تثبيت عقد البيع، ليتفاجئ بأن الأرض التي يقوم عليها المنزل مخصصة في المخططات التنظيمية لإشادة مدرسة. وفي هذه الحالة، لن يستطيع خالد تثبيت ملكيته، لذلك فسخ خالد عقد البيع واسترد ما دفعه للبائع.
فعلياً، طالما لا توجد إشارة مانعة للتصرف على العقار، فلصاحبه كامل الحرية في التصرف به. وحتى لو كان العقار ملحوظاً للنفع العام في المخططات التنظيمية، فيجب على المحكمة إصدار قرار بتثبيت عقود البيع وعدم حرمان المشتري من تثبيت ملكيته حتى لو تأخر تنفيذ تلك المخططات. وكانت الحرب خلال السنوت الماضية قد عطّلت أعمال التوسعة العمرانية للمدن والبلدات، وبالتالي عملية تحديث المخططات التنظيمية ومطابقتها للواقع.
يقول خليل أنه عندما رفع دعوى تثبيت عقد شراء منزله، الذي يملكه منذ عشرات السنين في أطراف مدينة القامشلي، طالبته محكمة البداية المدنية بالترخيص القانوني. والترخيص القانوني هو معاملة إدارية تقوم بها مديريتا الزراعة والمصالح العقارية، إذا كان العقار واقعاً في المناطق الحدودية خارج المخطط التنظيمي. ويجب في هذه الحالة الحصول بشكل مسبق على موافقة أمنية تقرها وزارتي الدفاع والداخلية.
وبحسب ما اكتشفه خليل، فقد كانت بلدية القامشلي بصدد تنظيم تلك المنطقة وضمها إلى المخطط التنظيمي منذ سنوات. لكن، الإجراءات الادارية أخرت تلك العملية، وبعدها تسببت الحرب بإهمال الموضوع وما زال معلقاً.
من جانب آخر، لا تعترف الإدارة الذاتية بوثائق التخصص الصادرة عن البلديات التابعة لدمشق ما بعد العام 2011. ووثائق التخصص هي بمثابة وثائق ملكية تصدرها البلديات لتثبيت ملكية العقارات، ومعظمها أراضي، التي تبيعها للأشخاص. وتستند الإدارة الذاتية في ذلك على قانون الضوابط والأنظمة الذي اصدرته في العام 2014، لتنظيم العمران. وتطلب الإدارة الذاتية من الراغب بالحصول على وثيقة التخصص، شراء العقارات حصرياً من بلدياتها.
وينطبق ذلك على العقارات التي باعتها البلديات التابعة لدمشق بعد العام 2011. أي أن الإدارة الذاتية لا تعترف بوثائق التخصص التي أصدرتها بلديات النظام بعد العام 2011، وتطلب من مشتريها الحصول على وثائق تخصص جديدة من بلدياتها. وهذا يعني أن المشتري بات مجبراً على شراء العقار مرة أخرى من بلديات الادارة الذاتية. ويمكن للمشتري ألا يقوم بذلك، إلا أنه إذ ما أراد البناء على الأرض، فيتوجب عليه الحصول على رخصة بناء من بلديات الإدارة الذاتية. وهنا لا بد من الحصول على وثيقة تخصص من بلديات الإدارة الذاتية.
تقول ليلى أنها حصلت على وثيقة تخصص من بلدية القامشلي التابعة لدمشق في العام 2013، لكن بلدية الادارة الذاتية طلبت منها في العام 2023 شراء ذات الأرض منها مجدداً، لإصدار رخصة بناء عليها.
Administrative and Legal Obstacles Prevent Confirmation of Property Ownership in AANES Areas
/in HLP, News /by Rand ShamaaAmidst a continuous increase in real estate prices, the pressure of housing needs for displaced people moving to areas run by the Autonomous Administration in North and East Syria (AANES) and the migration of locals abroad, property owners are seeking to document their ownership by all available means. However, they face obstacles, particularly due to the judicial overlap and the dual authority in charge of real estate documentation between the Damascus government and AANES authorities
Many people in AANES areas are trying to legally confirm their ownership by filing lawsuits to confirm sales contracts in the civil courts of first instance under the Ministry of Justice in the Damascus government. In this case, the buyer only receives a judicial decision to confirm ownership if the property is located within a zoning plan. The Damascus real estate authorities refuse to carry out lawsuits to confirm sales contracts for properties outside of zoning plans and require a letter from the concerned municipality indicating the zoning nature of the property and the Building Code followed. The issue is that the zoning nature of most real estate areas outside major city centers is still undivided commonly owned land. As in all informal settlements, landowners sell parts of it or properties built on it as undivided shares.
For example, Ahmad has a property in Hassakeh city and managed to confirm the sales contract by a judicial decision from the civil court of first instance. However, when Ahmad sold his property, the same court refused to confirm the previous sales contract issued by it and asked the new buyer to obtain a letter from the municipality showing the zoning nature of the property. When he consulted the municipality, they conducted a topographic survey of the property and compared it with their zoning plans, finding that the house was built on land designated for a public park.
Expropriation for public benefit is exclusively done by a decision notified to the stakeholders, with appropriate compensation. However, in Ahmad’s case, the land was noted in the zoning plan to be a public park, but in reality, it had not yet been expropriated for that purpose. As long as the expropriation decision is not issued, the property is not public property. Therefore, ownership can be confirmed, until the expropriation decision and compensation are properly issued. But this did not happen with Ahmad, as his lawsuit was dismissed, and he could not confirm the sales contract and transfer the property to the new buyer.
Similarly, Khaled, who purchased a house and filed a lawsuit to confirm the sales contract, was surprised to find that the land on which the house was built was designated in the zoning plans for the construction of a school. In this case, Khaled was unable to confirm his ownership, so he canceled the sales contract and recovered what he had paid to the seller.
In reality, as long as there is no restraint on disposal for the property, the owner has complete freedom to manage it. Even if the property is marked for public benefit in the zoning plans, the court should issue a decision to confirm the sales contracts and not deprive the buyer of confirming their ownership, even if the implementation of those plans is delayed. The war over the past years had disrupted the urban expansion of cities and towns, and therefore the process of updating the zoning plans and aligning them with realities on the ground.
Khalil said that when he filed a lawsuit to confirm the purchase contract of his house, which he has owned for decades on the outskirts of Qamishli city, the civil court of first instance demanded a legal permit. A legal permit is an administrative process conducted by the Directorates of Agriculture and Real Estate Affairs, if the property is located in border areas outside of zoning plans. In this case, prior security approval endorsed by the Ministries of Defense and Interior is required.
As Khalil discovered, the Qamishli municipality had been planning for years to zone that area and include it in the city’s zoning plan. However, administrative procedures delayed this process, and then the war led to the neglect of the issue, and it remains unresolved.
On the other hand, the AANES does not recognise the allocation documents issued by municipalities affiliated with Damascus after the year 2011. Allocation documents are akin to property ownership documents issued by municipalities to confirm the ownership of properties, most of which are lands, sold to individuals. The AANES bases this on the regulations and systems law it issued in 2014 to regulate urban development. AANES authorities require those wishing to obtain an allocation document to exclusively purchase properties from its municipalities.
This applies to properties sold by municipalities affiliated with Damascus after 2011. That is, the AANES does not recognise the allocation documents issued by the regime’s municipalities after 2011 and asks their purchasers to obtain new allocation documents from its municipalities. This means that the buyer is forced to repurchase the property from the AANES’ municipalities. A buyer may choose not to do this, but if they want to build on the land, they must, again, obtain a construction permit from the AANES’ municipalities. Here, it becomes necessary to obtain an AANES allocation document.
Another Qamilshi resident, Layla, said that she obtained an allocation document from the Damascus-affiliated Qamishli municipality in 2013, but in 2023, the AANES’s municipality asked her to repurchase the same land from them in order to issue a construction permit for it.
The Right to Slums
/in HLP, Reports & Papers /by Rand ShamaaAs a university student in the early 2000s, I lived off and on in the informal settlements that surround Damascus. At that time, I did not notice where the capital city ended and its slums began – rather, they formed a continuous urban fabric, where the uglier it was, the more spacious the housing was. Living in the informal settlements suited my meagre income and modest needs for housing and food. My acquaintances at that time also lived in the slums. There, with comrades and friends from various classes and political backgrounds, especially from the left, we discussed destiny, the future and the past. What I believed at the time was a class affiliation that united us, I see today as yet another type of belonging: living there played a hidden role in papering over our differences and contradictions and united us in the face of Baathist Syria’s stifling inequality and discrimination.
I moved between many different rental homes in Jaramana, some of them in newly-sprouted neighbourhoods on agricultural land still laden with traces of damp soil, as well as animals and insects that had not yet adapted to the chaotic human occupation of the place. There, I lived in a basement with no lighting, where the water pumps never rested, scouring for droplets of water to draw from the poorly laid pipes. In Qaboun, I climbed the upper floors of buildings without columns or iron rebar, where you could feel the building swaying beneath you after a heavy step. In al-Hajar al-Aswad, the local mosque was in a nearby apartment, and the noise of the muezzins penetrated the thin walls. Drinking water mingled with the sewage and garbage that accumulated freely between houses. At the edge of the Yarmouk camp, I arrived at a void where rubble and landfills grew like mountains. I visited friends many times in Masaken Al-Arin and Al-Haras and in one of them, I saw a waterfall of sewage. I spent a few nights in Mezzeh 86 and Ashrafiyat Sahnaya, wandered and ate in Al-Tabaleh, and got lost in Dwelaa.
Despite all that strangeness, I was not a stranger in those areas. I quickly grew accustomed to its ugliness: the sight of bare cinder blocks, hanging electric cables and open sewage pipes. Apart from the chaos and the absence of a unified architectural system, without a building code, structural studies, or any space left for the public – what those slums share is that their main visible elements are limited almost completely to cinder blocks and cement, rather than the aluminium and corrugated metal as some other slums in the world. My eyes grew used to the rectangles of cement blocks, their yellowish-grey hue, the stacked buildings climbing on top of each other. And in the few spaces that this architecture recedes from, where there is a bit of open area, the blue of the sky appears more grey – a background for the rust of antennas and satellites and red plastic water tanks.
In these places, there is no state with institutions, but rather chaos, equipped – when necessary – with the weapons of security forces. It was there that I first witnessed a violent clash between Syrian authorities and the people, when law enforcement forcefully evicted the residents of the Al-Kabas informal settlement to expand a public road. No financial compensation, no alternative housing, nothing for residents who had just been thrown into the street to watch bulldozers demolish the ruins they had lived in. Those people defended their miserable homes with all the strength they had. They defended their right to live in that chaos, in the face of an authority that sees them only as a burden. At that moment, I understood the meaning of having a home, even in a slum.
Title: The Right to Slums
Publisher: Aljumhuriya
Writer: Mazen Ezzi
Date: 01 December, 2023
Link: Here
مفتاح: رسم مقابل التحسين
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaيُفرض رسم مقابل التحسين على؛ مالكي الأراضي، العقارات المبنية وغير المبنية، التي يطرأ عليها تحسين من جراء أعمال المنفعة العامة. وتقوم الوحدة الإدارية بتحصيل الرسم ضمن حدودها الإدارية.
وينظم القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021 جباية الرسوم المستحقة لصالح الوحدات المحلية، ومنها رسم مقابل التحسين. سابقاً كان القانون رقم 98 لعام 1965 المُلغى بالقانون رقم 37، هو الناظم لأحكام رسم مقابل التحسين.
القانون 37 اعتبر أنه من أعمال المنفعة العامة التي تستوجب رسم مقابل التحسين ما تنفذه الجهات العامة من مشاريع؛ فتح الطرقات وتوسيعها والأسواق والمولات والساحات والحدائق العامة، وإنشاء الجسور ومجاري المياه والسيول، وتطبيق قوانين تنظيم وعمران المدن ومشاريع السياحة والاصطياف، وتعديل الوجائب ونظام ضابطة البناء، وإحداث مناطق التطوير العقاري.
يُحدد المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية مخطط المناطق التي تستفيد من أعمال التحسين، ويُصدر قراراً بذلك، يُنشر في الجريدة الرسمية وإحدى الصحف المحلية ولوحة إعلانات الوحدة الإدارية. كما يجري تبليغ الدائرة العقارية بالقرار الصادر بالمناطق المشمولة بالتحسين والعقارات الواقعة ضمنها، بغرض وضع إشارة مانعة للتصرف على صحائف تلك العقارات. ويحظر القانون 37 على الدوائر العقارية إجراء معاملة نقل ملكية لتلك العقارات قبل سداد كامل رسم التحسين.
وبحسب القانون 37 يتم تقدير قيمة رسم التحسين من قبل لجنة مشكّلة من قبل المحافظ برئاسة قاضي مستشار يسميه وزير العدل وعضوية خبيرين من التقييم العقاري يسميهما المحافظ وخبيرين يمثلان المالكين. ويجب أن تنهي اللجنة عملها في تقدير قيمة التحسين خلال ثلاثة أشهر. كما يجب على اللجنة أن تأخذ بالاعتبار القيمة الرائجة للعقار قبل تنفيذ المشروع والقيمة الرائجة له بعد التحسين.
تضع اللجنة جدولاً هجائياً بأسماء المالكين وأرقام عقاراتهم والقيمة الرائجة قبل التحسين وبعده، وقيمة الرسوم، ثم تقوم بإرسال الجدول للوحدة الإدارية التي تقوم بدورها بإبلاغ المالكين. ويقوم الإعلان في الصحف مقام التبليغ لمن يتعذر تبليغه من المالكين.
وهذا يعطي مبرراً قانونياً للوحدة الإدارية للاكتفاء بالإعلان دون تبليغ فعلي، وبالتالي حرمان المالك من إمكانية الاعتراض على قرار اللجنة. في كل الأحوال يقتصر الحق في الاعتراض على أمور شكلية، كوجود خطأ حسابي في قيمة الرسم. ويحق للمالك الاعتراض على الخطأ الحسابي في تقدير اللجنة، خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التبليغ أو النشر. وإذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شريك على الشيوع، فيكون اعتراض أحدهم بمثابة اعتراض جميع الشركاء. يقدم طلب الاعتراض إلى الوحدة الإدارية والتي بدورها تحيله إلى اللجنة التي أصدرت التقديرات لتصحيح الأخطاء الواردة خلال عشرة أيام من تقديمه.
رسم التحسين قابل للتحصيل المباشر من مالك العقار، ولكن يمكن تأخير سداده إلى حين التصرف بالعقار ومن ذلك؛ تقديم طلب الحصول على رخصة البناء، أو إفراز العقار. أجاز القانون 37 للمكلف بالرسم، تقديم طلب إلى المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية، لتقسيط رسم التحسين لستة أشهر دون تقاضي فائدة. ولكن، يصبح الرسم مستحقاً فوراً، في حال نقل ملكية العقار، أو إذا ثبت قيام المالك بمعاملة قانونية للسفر خارج البلاد، أو إذا حكم عليه بالإفلاس، أو في حال تخلف عن تسديد القسط في موعده المستحق لمدة تتجاوز 15 يوماً، أو في حال وفاة المالك.
ويساوي رسم مقابل التحسين نصف قيمة التحسين الواقعة على العقار. وفي حال تم استملاك عقار مثقل برسم مقابل التحسين، يجري اقتطاع رسم التحسين من بدل الاستملاك قبل دفعه للمالك. كما يمكن تأجيل صرف بدل الاستملاك للمستحق إلى حين انتهاء اللجنة من تقدير رسم مقابل التحسين.
مسابقة لتقديم دراسات تخطيطية وتصميمية لمشروعي السكن الشبابي في إدلب
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaأعلنت مديرية الإسكان وإعادة الإعمار في وزارة الإدارة المحلية والخدمات في حكومة الإنقاذ في إدلب، في 12 نوفمبر 2023، عن مسابقة للمهتمين بالتخطيط العمراني من شركات أو مهندسين معماريين، لتقديم دراسات تخطيطية وتصميمية لمشروعي السكن الشبابي الشمالي والجنوبي.
الأرض في المشروعين مستملكة لصالح وزارة الأشغال العامة والإسكان، على الأقل منذ العام 2005، لتنفيذ مشاريع سكن اجتماعي، وقد توقف العمل فيهما بعد العام 2012 بعد خروج إدلب عن سيطرة النظام.
حددت الوزارة مدة التقدّم للمسابقة بشهر ونصف من تاريخ الإعلان عنها، وخصصت عدة جوائز على الشكل التالي: 3500 دولار للمركز الأول و 1500 دولاراً للمركز الثاني للفائزين في تصميم مشروع السكن الشبابي الشمالي، و7000 دولاراً للمركز الأول و3500 دولاراً للمركز الثاني للفائزين في تصميم مشروع السكن الشبابي الجنوبي.
والدراسات التخطيطية المقدمة للمسابقة يجب أن تتضمن فكرة تخطيطية ومخططاً للموقع العام، ومخططات معمارية لكل بناء، وتفاصيل الاكساء وتقنيات البناء المستخدمة. ويجب أن تعتمد الدراسات على تعليمات الكود السوري، وملاحقه الخاصة بالزلازل والعزل، وأن تتضمن مذكرة حسابية لكافة عناصر المشروع بما يتوافق مع الأسس التخطيطية والتصميمية.
وبحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، فإن لدى المديرية جدول زمني لتنفيذ المخططات الفائزة، وطرح المناقصات العلنية لتنفيذها، وفتح باب الاكتتاب على السكن فيها.
وعرضت مديرية الإسكان وإعادة الإعمار، عقارين مخصصين لمشاريع السكن الشبابي؛ الأول مساحته 26 هكتاراً بجانب حي الجامعة ويعرف بالمشروع الشمالي، وهو المشروع الذي بدأت بتنفيذه وزارة الأشغال العامة والإسكان في العام 2005 وفيه 1485 مكتتباً، وكان من المفترض انتهاء المرحلة الأولى منه في عام 2010، والمرحلة الثانية في العام 2012. ولم ينجز فعلياً من المشروع الشمالي سوى جزء بسبط منه، وقد تم تخصيص 192 شقة فيه للمكتبين عليها في العام 2018. والتخصيص يعني توقيع عقد بين مديرية الإسكان والمُكتتب، يحدد موقع المسكن ومواصفاته والمبالغ المدفوعة والمتبقية، وقد يتضمن التسجيل في السجلات العقارية، ولكنه لا يعني أن البناء قد اكتمل وسلّم لأصحابه.
وبحسب المديرية فإن المساحة المخصصة للسكن في المشروع الشمالي هي بحدود 35% من مساحة الأرض (وتضم الجزء المنفذ سابقاً)، ومساحة المرافق الخدمية 10%، وللمدارس 15%، والحدائق والساحات والملاعب 15%، والبقية للشوارع ومواقف السيارات. الكثافة السكانية المتوقعة للمشروع لا تتجاوز 400 شخص في الهكتار. ووصفت المديرية المشروع الشمالي بالسكن الجماعي المنفصل، وتتراوح مساحة الشقة فيه ما بين 65-110 متراً مربعاً، ولا يتجاوز عدد الطوابق في الكتلة السكنية الواحدة ستة طوابق.
بينما المشروع الجنوبي، فهو سيقام على عقار جنوبي مدينة إدلب مساحته 35 هكتاراً، وكان مقرراً البدء بالعمل فيه في العام 2012، ولكن الثورة والحرب حالت دون ذلك. ويقع العقار بالقرب من قصر المحافظ في الطرف الجنوبي من مدينة إدلب، وتنطبق عليه بعض الأسس التخطيطية السابقة، مع فروق أبرزها أن تكون مساحة الشقق السكنية ما بين 75-250 متراً مربعاً، وتخصيص 20 مقسماً مساحة الواحد منها 800-1,000 متر مربع لإقامة فيلات صغيرة، ومقسمين مساحة الواحد منهما هكتار واحد مخصصين لإقامة برجيين من 20 طابقاً فيهما طوابق مخصصة للخدمات التجارية والترفيهية والخدمية وأقبية لمواقف السيارات.
Competition Launches for Planning and Designing Youth Housing in Idlib
/in HLP, News /by Rand ShamaaEarlier this month, the Directorate of Housing and Reconstruction of the Ministry of Local Administration and Services under the Syrian Salvation Government (SSG) in Idlib announced a competition to plan and design two youth housing projects. The competition opened on November 12 to those interested in urban planning, including companies and architectural engineers, to provide planning and design studies for the North and South Youth Housing projects.
Damascus’s Ministry of Public Works and Housing has owned the land for both projects since at least 2005. However, work on these social housing projects ceased after 2012, when Idlib fell out of the regime’s control.
The SSG ministry has set a one-and-a-half-month deadline for submissions. Several prizes have been allocated as follows: USD 3,500 for the first place and USD 1,500 for the second place for the design of the North Youth Housing project, and USD 7,000 for the first place and USD 3,500 for the second place for the design of the South Youth Housing project.
The submitted planning studies must include a planning concept, a general site plan, architectural plans for each building, details of finishing, and construction techniques used. The studies must adhere to the Syrian construction code and its appendix regarding earthquakes and insulation and include a calculation memorandum for all project elements aligned with planning and design principles.
According to a local correspondent for The Syria Report, the Directorate of Housing and Reconstruction has a timetable for implementing the winning designs, issuing public tenders for their execution and opening the subscription process for housing in them.
The directorate offered two properties for the youth housing projects. The first, covering 26 hectares next to the University District, is the North Project. This project, initiated by Damascus’s Ministry of Public Works and Housing in 2005, had 1,485 applicants. The first phase was supposed to be completed in 2010 and the second in 2012. However, only a small part of the North Project has been actually completed, and 192 apartments were allocated to applicants in 2018. Allocation means signing a contract between the directorate and the applicant, specifying the location and specifications of the dwelling, the amounts paid, and any amounts remaining. However, this does not mean the building has been completed and handed over to its owners.
According to the Directorate, the space allocated for housing in the North Project is about 35 percent of the land area (including the previously implemented part), with 10 percent for service facilities, 15 percent for schools, and 15 percent for parks, squares and playgrounds, with the rest for streets and parking. The expected population density of the project does not exceed 400 people per hectare. The apartments range from 65 to 110 square metres and no more than six storeys per residential building.
Meanwhile, the South Project will be built on a 35-hectare property south of the city of Idlib, with work initially planned to start in 2012, but the uprising and war prevented implementation. The property is near the Governor’s Palace on the southern outskirts of Idlib city. It follows some of the same planning principles as the North Project, with notable differences including apartment sizes ranging from 75 to 250 square metres, 20 plots (each 800 to 1,000 square metres) allocated for small villas, and two one-hectare plots for 20-storey towers including floors for commercial, recreational and service activities, and basements for parking.
لا سكن بديلاً للحلبيين المتضررين من زلزال شباط
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaرغم مرور ثمانية أشهر على كارثة زلزال 6 شباط 2023، ما زال المتضررون في مساكنهم يعانون لتأمين بدائل عنها، في ظل تأخر تنفيذ المشاريع الحكومية لإسكانهم. وتسبب الزلزال بانهيار 53 مبنى بشكل كلي في مدينة حلب، كما ظهرت التصدعات، وحدثت انهيارات جزئية في مئات الأبنية الأخرى. وعملت محافظة حلب خلال الشهور الماضية على هدم مئات الأبنية الآيلة للسقوط.
وهناك موقعان لمشاريع إسكان حكومية دائمة مخصصة لمتضرري زلزال 6 شباط في مدينة حلب أحدهما في حي الحيدرية، والثاني في ضاحية المعصرانية شرقي المدينة. وما زال العمل جارياً في المشروعين، ولا يبدو أنه سينتهي قريباً. كما تكفّلت ميليشيا الحشد الشعبي العراقي الموالية للحرس الثوري الإيراني، بتركيب قرابة 450 مسكناً مؤقتاً مسبق الصنع لمتضرري زلزال 6 شباط في جبرين بحلب. ويبدو أن الميليشيات المحلية الموالية لإيران في حلب قد حصرت توزيع تلك المساكن على عائلات عناصرها.
أم إبراهيم امرأة مسنة، تعيش في شقة ضمن بناء مؤلف من خمسة طوابق في حي السليمانية وسط مدينة حلب. خلال زلزال 6 شباط 2022، لم يتهدم البناء، لكنه تعرض لتصدعات. أم إبراهيم، وبقية الجيران تركوا البناء مباشرة، ولم يعودوا إليه خوفاً من انهياره بسبب الهزات الارتدادية.
بعد 15 يوماً، كشفت لجنة السلامة الانشائية على البناء الذي كانت تقيم فيه أم إبراهيم، ووجدت أنه خطير آيل للسقوط، مقررة هدمه. اللجنة سمحت لسكان البناء بإخراج محتويات شققهم، خلال 24 ساعة، قبل اغلاقه وهدمه. أم إبراهيم، لم تتمكن من إخراج معظم عفش شقتها، بسبب عمرها المتقدم، وعدم قدرتها المالية على توظيف أي ورشة لإخراج الأثاث. بلدية حلب لم تقدم أي مساعدة لأم إبراهيم، ولا لأي من المتضررين في حلب، لإخراج عفشهم من الأبنية المصنفة خطيرة آيلة للسقوط.
وبالفعل، قامت ورشات من بلدية حلب، بهدم المبنى بعد 24 ساعة. ولم تقدم البلدية لأم إبراهيم، ولا لأي من سكان البناء السابقين، أي نوع من السكن البديل، ولم تعرض عليها حتى مكاناً في مراكز الإيواء التي فتحتها للمتضررين. أم إبراهيم، العاجزة عن استئجار منزل، فضلت الانتقال إلى منزل أقربائها.
في بداية تشرين الأول، انتشرت أنباء في حلب بأن مجلس المدينة قد بدأ توزيع المتضررين على مساكن مؤقتة وأخرى بديلة. وعلى أثر تلك الأنباء، ذهبت أم إبراهيم الى مقر مجلس مدينة حلب للسؤال عما إذا كان الأمر يشملها. أم إبراهيم، لم تتلقى جواباً على سؤالها، واكتفى الموظفون بالقول: “لا نعرف شيئاً”.
من جانب آخر، سعيد، كان يسكن مع عائلته في حي بستان الباشا، قبل أن تسقط قذيفة في منزلهم في العام 2015 وتدمر جزءاً كبيراً منه، ما أجبرهم على تركه والنزوح إلى منزل آخر غير مكتمل وقيد الإكساء يملكه سعيد في الحي ذاته. العائلة ظلت في المنزل الجديد حتى زلزال 6 شباط 2023، حيث تصدّع البناء، واعتبرته لجنة السلامة الانشائية في كشفها الأول عليه، خطيراً وآيلاً للسقوط. ولعدم توفر أي بديل لدى سعيد وعائلته، اتفقوا مع بقية سكان البناء، على رشوة اللجنة، لتقديم تقرير يفيد بأن المبنى قابل للترميم. وبالفعل، دفع كل صاحب شقة في المبنى مبلغ مليون ليرة ونصف، لأحد مهندسي اللجنة، التي صدر تقريرها النهائي بأن المبنى غير خطير ويمكن ترميمه.
في المقابل، محمد، تاجر، وصاحب محلين في السوق القديم، يروي قصة مختلفة في التعاطي الرسمي مع كارثة الزلزال. يقول محمد، أن مشروع ترميم السوق كان قد بدأ قبل الزلزال، ومع ذلك لم تتغير خطة الترميم التي وضعتها وتنفذها الأمانة السورية للتنمية، وهي منظمة غير حكومية ترأسها أسماء الأخرس زوجة الرئيس السوري. الأمانة، لم تلحظ وجود أناس فقدوا مساكنهم في السوق القديم، ولم تولي سكنهم أي اهتمام، وواصلت العمل على ترميم المحال التجارية في السوق. ويفسر محمد ذلك، بالقول إن ترميم السوق له أولوية، لأنه يحقق مصالح التجار المقربين من النظام، بينما أملاك السكان العاديين لا أحد يكترث لها. يقول محمد، أن السلطة السورية لا تهتم إلا بالسوق، وبالمكانة التجارية والصناعية لمدينة حلب، لا لسكانها. إذ تعمل السلطات على تشجيع التجار والصناعيين للعودة.
ويضيف محمد أن صناعيي حلب وتجارها يتركزون في أحياء حلب الغربية، ويعزلون أنفسهم عن بقية السكان في أحياء المدينة الشرقية، ومناطقهم لم تتعرض لأي شكل من أشكال الدمار لا خلال الحرب ولا أثناء الزلزال. محمد يقول بأن السلطات السورية، تتوقع من أولئك التجار والصناعيين، أن يتكفلوا بتأمين السكن البديل للمتضررين من الزلزال. ويضيف بأن كثيراً منهم لم يوافقوا على تلك الخطط، لأنهم يخشون أن تذهب تبرعاتهم لجيوب المسؤولين، ولن ينتج عنها بناء أي مشروع جدّي لإسكان المتضررين.
سلمى امرأة أربعينية، تعمل في القطاع العام، وتعيش مع زوجها وأولادها الأربعة في حي بستان الباشا. وقد انهار مسكنهم في زلزال 6 شباط، بعد هروبهم مباشرة منه. سلمى تقول أنها كانت محظوظة، لأن هناك من لقى حتفه من الجيران. تقول سلمى أنهم بعد أيام من البقاء في الشارع، توجهوا إلى أحد مراكز الإيواء في حلب، ولكنهم لم يتحملوا البقاء فيه أكثر من ليلة واحدة بسبب اكتظاظه وسوء الخدمات فيه وغياب النظافة. العائلة نزحت الى مدينة حمص، كما غيرها من المتضررين في حلب، وسكنت في بيت غير منجز بلا إكساء “على العظم” على أطراف المدينة. المنزل الجديد في منطقة عشوائية لا شوارع معبدة فيها، وشبكة الصرف الصحي غير مكتملة.
تقول سلمى أن السكن في منزل على العظم كان أهون عليهم من البقاء في مركز الإيواء.
تقول سلمى، أنهم في البداية تلقوا الكثير من المساعدة من الأهالي المتعاطفين في حمص، من أغطية وفرشات وأموال وطعام. لكن، بعد ذلك بدأت تلك المساعدات الأهلية بالتراجع حتى توقفت تماماً. العائلة كانت قد سجلت نفسها في لوائح المتضررين، لكنها لم تحصل على معونات من الجهات الرسمية إلا في الشهور الأولى بعد الزلزال.
العائلة ما زالت تقطن حالياً في البيت على العظم في حمص، برفقة العديد من العائلات الحلبية النازحة. ولا يوجد أي أنباء لدى العائلة عن إمكانية حصولها على أي سكن مستقبلي، أو أي تعويض مالي. تقول سلمى إنها لا تعرف كيف ستمضي العائلة هذا الشتاء في منزل لا شبابيك أو أبواب له.
No Alternative Housing for Aleppo Residents Affected by the February Earthquake
/in HLP, News /by Rand ShamaaPeople whose homes were damaged nine months ago in the devastating February 6 earthquake are still struggling to secure other housing amidst delays in implementing government housing projects. The earthquake caused the complete collapse of 53 buildings in the city of Aleppo, along with cracks and partial collapses in hundreds of other buildings. Over the past months, the governorate of Aleppo has worked on demolishing hundreds of buildings at risk of collapse.
The government designated two sites for permanent housing projects for those affected by the February 6 earthquake in Aleppo: one in the Haydariyah district and the other in the Masaraniya suburb east of the city. Work is still ongoing on these projects, and it does not seem that they will be completed soon.
The Iraqi Popular Mobilization Forces, aligned with the Iranian Revolutionary Guards, have undertaken to install about 450 prefabricated temporary homes for the earthquake victims in Jabrin, Aleppo. However, it appears that the local pro-Iranian militias are only distributing these homes to the families of their members.
Umm Ibrahim, an elderly woman, lives in an apartment in a five-storey building in the Sulaimaniyah neighbourhood in central Aleppo. During the February 6 earthquake, the building did not collapse but suffered cracks. Umm Ibrahim and her neighbours immediately left the building and did not return, fearing it could collapse due to aftershocks.
Fifteen days later, the Construction Safety Committee affiliated with Aleppo’s Municipality inspected the building where Um Ibrahim lived and found it at high risk of collapse. They decided to demolish it. The committee allowed the building’s residents to remove their belongings within 24 hours before closing and demolishing it. Umm Ibrahim was unable to remove most of her apartment’s furniture due to her advanced age and inability to afford a work crew to remove the furniture. The Aleppo Municipality did not help Umm Ibrahim or any of the affected residents in the city to remove their belongings from the buildings classified as high risk.
Indeed, work teams from Aleppo Municipality demolished Umm Ibrahim’s building after 24 hours. The municipality did not provide Umm Ibrahim or any former building residents with any alternative housing, nor did it offer them a place in the shelters opened for people impacted by the quake. Umm Ibrahim, unable to afford to rent a house, chose to move to her relatives’ home.
At the beginning of October, news spread in Aleppo that the city council had begun moving people to temporary and alternative housing. Following this news, Umm Ibrahim visited the Aleppo City Council office to inquire if she was included. She did not receive an answer to her question, with staff reportedly telling her: “We don’t know anything.”
Saeed, who lived with his family in Aleppo’s Bustan Al-Basha neighbourhood, had to leave their home in 2015 after a shell fell on it, causing significant damage. They moved to an incomplete and unfinished house owned by Saeed in the same neighbourhood. The family stayed in the new house until the February 6 quake, when the building cracked and was deemed dangerous and at risk of collapse by the Construction Safety Committee. Without any alternatives, Saeed, his family, and the other residents agreed to bribe the committee to issue a report stating the building was repairable. Each apartment owner in the building paid SYP 1.5 million to the committee, and the final report noted that the building was not dangerous and could be repaired.
In contrast, Mohammad, a trader with two shops in Aleppo’s old market, tells a different story about the official response to the earthquake disaster. He says that the market restoration project had started before the earthquake. However, the plan put forth by the Syria Trust for Development, an NGO headed by Syrian First Lady Asma Al-Assad, remained unchanged. The Trust did not consider the people who lost their homes in the old market and continued to work on restoring the commercial shops. Mohammad explains that restoring the market is a priority because it serves the interests of traders close to the regime while ordinary residents’ properties are neglected. The authorities are encouraging traders and industrialists to return.
Mohammad adds that Aleppo’s industrialists and traders are concentrated in the city’s western neighbourhoods, isolating themselves from the rest of the population in the eastern neighbourhoods. Their areas were not subjected to significant destruction during war or the earthquake. He says the Syrian authorities expect these traders and industrialists to provide alternative housing for those affected by the earthquake. However, many of them have not agreed to these plans, fearing their donations will end up in the pockets of officials, and no serious housing project for the affected will materialise.
Salma, a woman in her forties working in the public sector, lived with her husband and four children in the Bustan Al-Basha neighbourhood. Their home collapsed in the February 6 earthquake shortly after they had fled from it. Salma says she was fortunate, as some of their neighbours perished. She mentions that after spending days on the street, they went to one of the shelters in Aleppo but couldn’t bear to stay there more than one night due to overcrowding, poor services and lack of cleanliness. Like other affected people from Aleppo, the family then moved to the city of Homs and lived in an unfinished home on the city’s outskirts. This new house was in a makeshift area with no paved streets and an incomplete sewage system.
Salma states that living in an unfinished house was better for them than staying in the shelter. Initially, they received help from sympathetic locals in Homs, including blankets, mattresses, money and food. However, this assistance gradually decreased until it entirely stopped. The family had registered themselves on the list of those affected by the quake. However, they only received aid from official entities in the first few months after the earthquake.
The family lives in the unfinished house in Homs, along with many other displaced families from Aleppo. They have no news about the possibility of obtaining any future housing or financial compensation. Salma says she doesn’t know how the family will get through this winter in a house without windows or doors.
Explained: Improvement Fees
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaAn improvement fee is imposed on landowners whose properties (finished and unfinished) benefit from work carried out by public authorities. The local administrative unit collects the fee.
The Financial Law of Administrative Units (Law No. 37 of 2021) regulates how administrative units may collect certain fees, including improvement fees. Previously, Law No. 98 of 1965, repealed by Law No. 37, governed the provisions for improvement fees.
Under Law No. 37, among the public benefit works that generate improvement fees are those carried out by public entities, such as opening and widening roads, markets, malls, squares, and public parks, constructing bridges, water, and flood channels, implementing urban planning and development laws, tourism and leisure projects, amending building regulations and the building code system, and establishing real estate development zones.
The executive office of the administrative unit identifies the areas that benefit from the improvement works and issues a decision to this effect, which is then published in the Official Gazette, a local newspaper and on the notice board of the administrative unit. The Directorate of Cadastral Affairs is also notified of the decision regarding the areas covered by the improvement and the properties within them to place a restraint on the disposal of those properties. Law No. 37 prohibits local Cadastral Affairs directorates from processing property transfer transactions for these properties before fully paying the improvement fee.
According to Law No. 37, the value of the improvement is estimated by a committee formed by the governor and headed by an advisory judge appointed by the Minister of Justice and includes two real estate appraisers appointed by the governor and two experts representing the property owners. The committee must complete its work in estimating the value of the improvement within three months. The committee must also consider the property’s current value before the project implementation and value after the improvement.
The committee creates an alphabetical list of the property owners’ names, their property numbers, the current value before and after the improvement, and the cost of the fees, which is then sent to the administrative unit. This unit, in turn, notifies the owners. Publishing this information in the newspapers is a notification to those owners who cannot be reached directly.
This provides a legal justification for the administrative unit to rely on public announcements instead of direct notifications, potentially depriving the owner of the opportunity to object to the committee’s decision. In any case, the right to object is limited to formal matters, such as a computational error in the fee’s calculation. The owner can object to such mistakes within 30 days of the notification or publication date. If the property is co-owned by several partners, an objection by one is considered to be an objection by all. Objection requests are submitted to the administrative unit, which then refers them to the committee to correct errors within ten days of submission.
The improvement fee can be directly collected from the property owner, but its payment can be deferred until a transaction is conducted on the property, such as applying for a construction permit or subdividing the property. Law No. 37 allows the person liable for the fee to send a request to the administrative unit’s executive office so that they can pay the improvement fee in interest-free instalments over six months. However, the fee must be paid immediately in cases of property ownership transfer, if the owner conducts legal transactions for travelling abroad, is declared bankrupt, fails to pay an instalment on time for more than 15 days, or in the event of the owner’s death.
The improvement fee equals half the value of the improvement made on the property. In cases where a property listed for an improvement fee is expropriated, the fee is deducted from the expropriation compensation before payment to the owner. There may be a delay in the disbursement of expropriation compensation to the rightful recipient until the committee estimates the said fee.
توقيف محافظ سابق بسبب مخالفات بناء في اللاذقية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaبموجب مذكرة توقيف وجلب، لم يعلن عنها رسمياً، صادرة في 18 أكتوبر 2023 عن وزارة العدل-محكمة اللاذقية، تم توقيف اللواء إبراهيم خضر السالم محافظ اللاذقية السابق، وإيداعه سجن البصة في اللاذقية. كما تم توقيف 10 مسؤولين آخرين، من بين 14 مسؤولاً مطلوباً للتحقيق في ذات القضايا، فيما توارى البقية عن الأنظار.
ومن بين التهم الموجهة بحسب مذكرة الجلب والتوقيف للمحافظ السابق، جرم الرشوة والتزوير المعنوي بأوراق رسمية واستعمالها لهدر المال العام، والاستحواذ على أملاك الدولة. وانتشر مقطع مصور في وسائل التواصل الاجتماعي يظهر فيه اللواء السالم، محاطاً بعناصر شرطة، فيما يبدو لحظة توقيفه واقتياده خارج منزله. ولكن، يبدو بأن التوقيف سَبَقَ مذكرة التوقيف والجلب، بأكثر من 45 يوماً بحسب وسائل إعلام محلية.
صحيفة الوطن شبه الرسمية، كشفت في 3 أكتوبر الماضي، عن توقيف مسؤولين حاليين وسابقين، ومخاتير أحياء ومتعهدي بناء وأصحاب نفوذ، فيما وصفته بشبكة فساد منظم قامت بمخالفات بناء جسيمة، وهدر المال العام، وتغيير الصفة التنظيمية لمناطق عقارية، وغصب أملاك عامة، وغسيل الأموال. وقالت الصحيفة أنه تم الحجز الاحتياطي على أملاك أولئك المتهمين، وأملاك زوجاتهم واولادهم. كما أشارت وسائل إعلام محلية أخرى إلى استعادة بعض أملاك الدولة التي استولى عليها أولئك المتهمون.
وعُرِفَ من الموقوفين مدير المصالح العقارية في اللاذقية ومعاونه ورئيسان سابقان لبلدية مدينة اللاذقية، ومدير دائرة الخدمات الفنية السابق. ومن بين المتهمين أيضاً عضو مجلس شعب، وسط أنباء عن وجود مطالبة برفع الحصانة عنه لتوقيفه.
وكان رئيس مجلس محافظة اللاذقية الحالي، قد أعلن في 10 أيلول الماضي تحويل 5 ملفات إلى الرقابة والتفتيش، منها ملفات بخصوص تجاوزات في مجلس مدينة اللاذقية، وفي مؤسسة الإسكان، وفي مشاريع أخرى، يتجاوز حجم الفساد والهدر فيها مليارات الليرات. بينما أصدر رئيس الوزراء القرار رقم 1751 في 13 نوفمبر الجاري لتشكيل لجنة لإحصاء ودراسة كافة العقارات التي تم تعديل صفتها التنظيمية في اللاذقية، وكذلك تعديل نظام ضابطة البناء فيها، ويعتقد أن عددها يتجاوز 180 عقاراً. وتضم اللجنة معاون وزير الإدارة المحلية والبيئة، ومعاون وزير الأشغال العامة والإسكان، ورئيس مجلس مدينة اللاذقية، وقاض من مجلس الدولة، ومدير مديرية مالية المحافظة، ومدير مديرية المصالح العقارية.
اللواء السالم، مدعوم من المستشارة السياسية لرئيس الجمهورية بثينة شعبان، وتربط بينهما قرابة. ويعتبر اللواء السالم، والذي كان يشغل سابقاً رئاسة فرع الأمن الجنائي في اللاذقية، من أطول المحافظين استمراراً في مناصبهم بعد العام 2011. إذ شغل منصب محافظ اللاذقية، لسبع سنوات ما بين 2014-2021.
ويتربع المحافظ في سوريا على رأس أعلى سلطة تنفيذية في محافظته، ويتم تعيينه مباشرة من رئيس الجمهورية. قانون الإدارة المحلية رقم 107 لعام 2011، يقول أن المحافظ هو ممثل السلطة المركزية، وهو عامل لجميع الوزارات، يُعيًّن ويُعفى من منصبه بمرسوم. ويضيف القانون أن المحافظ حكماً هو عضو المجلس الأعلى للإدارة المحلية، ويترأس المكتب التنفيذي في المحافظة والذي ينبثق بدوره عن مجلس المحافظة. وللمحافظ حق تسمية اعضاء اللجان الدائمة أو المؤقتة، وله صلاحيات الضابطة العدلية في حالة الجرم المشهود، وهو عاقد النفقة وآمر للتصفية والصرف لموازنة المحافظة، وتخضع له كافة المديريات الرسمية في المحافظة، وهي ملزمة بالاستجابة لأوامره الخطية.
الأخبار المتداولة في وسائل الإعلام المحلية، أشارت إلى وجود قضايا بفساد تتجاوز قيمتها 52 مليار ليرة، أبرزها قضايا عقارية، كالتغاضي عن مخالفات بناء كبيرة منها زيادة عدد الطوابق بدون ترخيص، لقاء حصول المحافظ وشركائه على حصة في كل بناء. بعض الشبكات المحلية قالت إن عدد العقارات المسجلة بأسماء المحافظ وزوجته وأولاده، تزيد عن 100 عقار. ولم تتمكن سيريا ريبورت من التأكد من صحة هذا الخبر.
إلا أن أبرز مخالفات البناء التي ارتكبها المحافظ، بحسب الأنباء، تتعلق بمشروع الزيتونة السكني في منطقة المشاحير في مدينة اللاذقية، الذي أقيم على أرض لا مخططات تنظيمية تفصيلية لها حتى تاريخه. المخطط التنظيمي العام للمنطقة، كان قد لحظ إشادة مدارس وحدائق عامة في الزيتونة بالإضافة إلى مساكن. وليس واضحاً لمن تعود ملكية الأرض، وإن كانت أملاك خاصة أو مستملكة. في كل الأحوال، قام متعهد المشروع، بالشراكة مع المحافظ السابق، بإشادة مشروع سكني فخم في الزيتونة، من دون ترك مساحة للحدائق والمدارس. ويعني ذلك نظرياً، أن المشروع رغم فخامته بات بحكم العشوائية المقامة على أملاك عامة أو أرض مملوكة على الشيوع غير مفرزة في السجلات العقارية. وبالتالي، فإن الشقق السكنية في المشروع لن تكون ملحوظة في السجلات العقارية، ولن تكون قابلة للفرز والتسجيل باسماء مشتريها. ولكن عملياً، تم منح المشترين سندات تمليك رسمية بتلك الشقق، وهنا جرت عملية التزوير للوثائق الرسمية.
موقع “الحل نت” المعارض كان قد نشر في العام 2021، إنّ الاكتتاب على شقق سكنية في ضاحية الزيتونة قد بدأ على أن يسدد المكتتب نصف قيمة العقار سلفاً. وتجاوزت قيمة الشقة في ذلك الوقت بحسب الموقع، 100 مليون ليرة.
في آب 2021، نشرت صحيفة الوحدة المحلية، مقابلة مع مدير مشروع الزيتونة، الذي وصفه بأبنية متكاملة ومتناسقة كل منها تضم محلات وأسواق تجارية وطوابق مخصصة للمكاتب، وفوقها عشرة طوابق سكنية. المهندس أشار إلى أن العمل بدأ في المشروع منذ العام 2017 على مراحل متعددة. وليس واضحاً حجم الإنجاز في المشروع، وإن كان مسكوناً جزئياً أو كلياً، وسط أنباء عن قضايا احتيال وفساد في توصيل شبكات الكهرباء والصرف الصحي والماء إلى المشروع.
من جانب آخر، تسربت أنباء عن قيام المتعهد ذاته، والمحافظ السابق بغصب عقار كبير من شركة خاصة في منطقة الصليبية العقارية، وضمه إلى مشروع الزيتونة. وكذلك، مَنَحَ المحافظ السابق موافقة لتغيير الصفة التنظيمية لبعض المناطق من تجارية إلى سكنية، ما يسمح بإشادة طوابق اضافية مع الحفاظ على طابعها التجاري. كما كشف بعض المؤثرين في وسائل التواصل الاجتماعي، الموالين للنظام، عن وجود اتفاق بين أفراد الشبكة الموقوفة، لرفع أسعار بعض العقارات بشكل مبالغ فيه.
وليس غريباً انتشار كل هذه الأنباء عن فساد المحافظ السابق، بل هي طريقة شبه رسمية بالتعامل مع رجال النظام النافذين، ممن تتضارب مصالحهم في لحظة ما مع من هم أقوى منهم. على سبيل المثال، شيء مشابه جرى مع رجل الأعمال السابق رامي مخلوف. ومع غياب الشفافية في وسائل الإعلام الرسمية، وعدم القدرة على الوصول إلى الأسباب الحقيقية التي قادت إلى فتح ملفات فساد ضد محافظ اللاذقية السابق، تسري شائعات غير مؤكدة أن المشكلة تعود إلى رفض المحافظ وشريكه المتعهد في مشروع الزيتونة، دفع 10 ملايين دولار، لأحد المتنفذين من كبار المسؤولين في الدولة. ولا يمكن التحقق من صحة هذه الأنباء.
Former Governor Arrested for Unlicensed Construction in Lattakia
/in HLP, News /by Rand ShamaaFormer Lattakia Governor Major General Ibrahim Khader Al-Salem was arrested under a warrant issued on October 18, by the Ministry of Justice’s Lattakia Court and placed in the governorate’s Al-Basseh prison. Out of 14 officials wanted for investigation in the same cases, 10 were arrested and four went into hiding.
Among the charges directed against the former governor, according to the arrest and summons warrant, are crimes of bribery, forgery of official documents, the misuse of public funds, embezzlement, and seizing state properties. A video clip circulated on social media showing Mr Salem surrounded by police officers, apparently at the moment of his arrest and being led out of his house. However, it appears that his arrest preceded the warrant by more than 45 days, according to local media.
On October 3, the semi-official Al-Watan newspaper reported the arrest of current and former officials, neighbourhood mukhtars, building contractors, and influential people, describing them as part of an organised corruption network involved in serious unlicensed construction, public funds embezzlement, changing the zoning status of real estate areas, extorting public properties, and money laundering. The newspaper stated that a precautionary seizure was placed on the properties of these accused individuals, including their spouses and children. Other local media also reported the recovery of some state properties seized by the accused.
Among the detainees are the director of Cadastral Affairs in Lattakia and his assistant, two former mayors of Lattakia city, and the former director of the technical services department. Also among the accused is a member of the People’s Assembly, amid reports of demands to lift his immunity for arrest.
The current head of the Lattakia Governorate Council announced on September 10 the transfer of five files to the monitoring and inspection authorities, including files regarding transgressions in the Lattakia City Council, the General Housing Establishment, and other projects, where corruption and waste exceed billions of Syrian pounds, according to Al-Watan.
Meanwhile, the Prime Minister issued Resolution No. 1751 on November 13 to form a committee to count and study all properties whose zoning status was modified in Lattakia, believed to involve more than 180 properties, as well as study the modifications to the building code. The committee includes the Deputy Minister of Local Administration and Environment, the Deputy Minister of Public Works and Housing, the head of the Lattakia City Council, a judge from the State Council, the director of the financial directorate of the governorate, and the director of the real estate services directorate.
As some local news outlets reported, Mr Salem is supported by Bouthaina Shaaban, the political advisor to Syria’s President Bashar Al-Assad, with whom he has a familial connection. He previously held the position of head of the Criminal Security Branch in Lattakia and is one of the longest-serving governors among those appointed since 2011. He served as the governor of Lattakia for seven years, from 2014 to 2021.
In Syria, the governor sits at the head of the highest executive authority in their governorate and is directly appointed by the President of the Republic. According to Local Administration Law No. 107 of 2011, the governor is the representative of the central authority, an agent for all ministries, and is appointed and dismissed by decree. The law also states that the governor is, by default, a member of the Higher Council for Local Administration, and the governor chairs the Executive Office in the province, which in turn is part of the Governorate Council. The governor has the right to name members of the permanent or temporary committees that they establish, and they have the powers of judicial police in the case of flagrant crimes. They are responsible for contracting, and ordering expenditure for the governorate budget, and all official directorates in the governorate are subject to their written orders.
Reports in local media have pointed to corruption cases exceeding SYP 52 billion, most notably real estate issues, such as overlooking major cases of unlicensed construction, including an unauthorised increase in the number of storeys, in exchange for the governor and his partners receiving a share in each building. Some local networks have reported that the number of properties registered in the name of the governor, his wife, and his children exceeds 100 properties. However, The Syria Report has not been able to verify the accuracy of this information.
However, according to media reports, the most prominent case of unlicensed construction committed by the governor relates to the Zeitouna residential project in Al-Mashaher area of Lattakia city, which was established on land without detailed zoning plans to date. The general zoning plan for the area had envisaged the construction of schools, public parks, and housing.
It is unclear who owns the land and whether it is private or expropriated. In any case, the project contractor, in partnership with the former governor, built a luxurious residential project in Zeitouna without leaving space for gardens and schools. Theoretically, this means that despite its luxury, the project is considered informal, built on public property, or land commonly owned but not subdivided in the Land Records. Consequently, the residential apartments in the project will not be noted in the Land Records. They will not be eligible for subdivision and registration in the names of their buyers. However, in practice, the buyers were granted official ownership deeds for these apartments, meaning the official documents were falsified.
The opposition website Al-Hal Net reported in 2021 that developers of residential apartments in Zeitouna had begun requiring applicants to pay half the property’s value in advance. According to the website, the apartment was valued at more than SYP 100 million at that time.
In August 2021, Al-Wahda published an interview with the director of the Zeitouna project, who said the buildings included shops, commercial markets, storeys designated for offices, and, above them, 10 residential storeys. The engineer indicated that the project began in 2017 and was completed in multiple phases. The extent of completion of the project and whether it is partially or fully inhabited is unclear amidst news of fraud and corruption in connecting the electricity, sewage, and water networks.
Moreover, news leaked about the same contractor and the former governor extorting a large property from a private company in the Al-Slaybiyeh real estate area and incorporating it into the Zeitouna project. Additionally, the former governor granted approval to change the zoning status of some areas from commercial to residential, allowing for the construction of additional storeys while maintaining their commercial nature. Some pro-regime influencers on social media revealed an agreement between members of the arrested network to inflate the prices of certain properties artificially.
This news of the former governor’s corruption does not come as a surprise. It is a quasi-official way of dealing with influential regime officials whose interests conflict with those more powerful than them. For example, a similar case happened with the former businessman Rami Makhlouf. With the lack of transparency in the official media and the inability to access the real reasons that led to the opening of corruption files against the former governor of Lattakia, unconfirmed rumours circulate that the problem stems from the former governor and his partner, the contractor in the Zeitouna project, refusing to pay USD 10 million to one of the influential senior officials in the state. However, The Syria Report was unable to substantiate this rumour.
في استجابة لكارثة الزلزال نقابة المهندسين السوريين توصي بتعديل كود البناء
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaأصدرت لجنة الكود العربي السوري في نقابة المهندسين السوريين، توصياتها قبل أيام، بشأن تطوير كود انشاء المباني الخرسانية المقاومة للزلازل، والمستندة إلى دراسة أسباب ونتائج زلزال 6 شباط 2023.
الكود العربي السوري لتصميم وتنفيذ المنشآت بالخرسانة المسلحة، هو نظام عمراني-انشائي لتصميم وتنفيذ المباني بحيث تحقق الحد المقبول من مقاييس السلامة في البناء. ويجب على المهندسين ومقاولي البناء، تطبيق الكود في دراساتهم التصميمية، في معرض ترخيص البناء. وتشرف نقابة المهندسين، والوحدات الإدارية، على التقيد بتطبيق الكود، أثناء مراحل البناء المختلفة.
رئيس مجلس الوزراء كان قد شكل لجاناً مشتركة في المحافظات الأربعة المتضررة بزلزال 6 شباط؛ حلب واللاذقية وإدلب وحماة، لتقييم أوضاع المباني المنهارة والمتضررة. وسميت تلك اللجان باللجان الخماسية لأن كل منها تشكل من خمسة أعضاء؛ رﺋﻴﺲ فرع الشركة العامة اﻟﺪراﺳﺎت الهندسية، رﺋﻴﺲ قسم الدراسات في مديرية اﻟﺨﺪﻣﺎت اﻟﻔﻨﻴﺔ، ممثل ﻋﻦ نقابة اﻟﻤﻬﻨﺪﺳﻴﻦ، ﻣﻤﺜﻞ عن اﻟﺠﺎﻣﻌﺔ، وﻣﻤﺜﻞ عن نقابة اﻟﻤﻘﺎوﻟﻴﻦ، في كل محافظة منها. وقامت هذه اللجان بزيارة مواقع المباني المتضررة، ومراجعة الدراسات الإنشائية لها، وإجراء تجارب على مقاومة البيتون وحديد التسليح وخواص التربة في المواقع، ووضعت تقارير موسعة بينت فيها أسباب الانهيار والتصدعات.
وقد أشارت تقارير تلك اللجان إلى أن اﻟﻤﺒﺎﻧﻲ اﻟﻤﺘﻀﺮرة كانت ﻏﻴﺮ مصممة وﻏﻴﺮ منفذة وﻓﻖ كود البناء، وأن ﻣﻌﻈﻢ التصدعات والانهيارات حدثت ﺑﺴﺒﺐ سوء اﻟﺘﻨﻔﻴﺬ، وﻋﺪم إﺟﺮاء اﺧﺘﺒﺎرات ﻟﻠﺘﺮﺑﺔ. وهذه الخلاصة غير دقيقة تماماً، إذ انهار العديد من الأبنية المصممة والمنفذة وفق الكود السوري للبناء، خاصة في مدينة اللاذقية.
وبناء على تلك التقارير، اجتمعت لجنة الكود العربي السوري، وأصدرت تقريرها الأخير الذي صادق عليه مجلس نقابة المهندسين. ورغم تأكيد لجنة الكود أن متطلبات الكود الحالية كافية بحد ذاتها لمقاومة الزلازل، إلا أنها قررت اﻻﺳﺘﻤﺮار ﻓﻲ ﺗﻄﻮﻳﺮ اﻟﻜﻮد وﻣﻼﺣﻘﻪ، استجابة لما وصفته بتوجيهات رﺋﺎﺳﺔ مجلس اﻟﻮزراء ﺑﻀﺮورة ﺗﻄﻮﻳﺮ اﻟﻜﻮد ﺑﺎﻟﺘﻨﺴﻴﻖ مع اﻟﻤﺮﻛﺰ اﻟﻮﻃﻨﻲ للزلازل لتطوير الخرائط الزلزالية لسورية، ﻟﻴصبح الكود متوافقاً مع أﺣﺪث اﻟﺨﺒﺮات العالمية اﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ بالزلازل.
لكن توصيات لجنة الكود تعترف ضمناً بقصور الكود في موضوع ميكانيك التربة والخرسانة المسلحة والأساسات وجدران القص وحديد التسليح. ومن ذلك، أن التوصيات أكدت على ضرورة القيام باختبارين على الأقل لتربة موقع البناء، بعد تنفيذ الحفر، الأول بعمق لا يقل عن خمسة أمتار عن منسوب القبو يتم بنتيجتها تحديد نوع تربة الموقع، والثاني على عمق يتراوح بين 15 وحتى 30 متراً تحت منسوب الأساس ويتم بموجبها تحدد العمق المطلوب للأساسات بحسب نوع التربة، إلا إذا تم الوصول إلى طبقة صخرية بعمق خمسة أمتار على كامل الموقع.
كما تضمنت التوصيات زيادة مقاطع قضبان حديد التسليح وكمية حديد التسليح المطلوبة في المباني الخرسانية، وأن يتضمن كل مبنى يزيد ارتفاعه على خمسة طوابق جداري قص في كل اتجاه، مع مراعاة التناظر ما أمكن. وجدار القص هو جدار حامل من الخرسانة المسلحة يبنى على ارتفاع المبنى.
التوصيات اشترطت عدم السماح بإضافة أي طابق على أي مبنى قائم، إلا إذا كان المبنى مصمّماً أصلاً بموجب رخصته الممنوحة، ليناسب الارتفاع الزائد المطلوب. وحتى في هذه الحالة، يجب على الوحدة الإدارية ونقابة المهندسين إصدار تقرير فني انشائي يثبت أن حالة المبنى تتحمل زيادة عدد الطوابق. ومن المهم الإشارة هنا إلى أن أصحاب العقارات كانوا قادرين على تعديل رخصة البناء، وزيادة عدد الطوابق في حال وجود تقرير هندسي انشائي يؤكد أن أساسات المبنى تتحمل زيادة الطوابق المطلوبة بموافقة الدوائر البلدية المختصة.
التوصيات أكدت على تشديد الاختبارات المجراة على فولاذ التسليح عالي المقاومة المستعمل في البناء، وعدم السماح بإكساء أي مبنى، قبل إصدار تقرير فني يؤكد السلامة الإنشائية للمبنى. وفي هذا اعتراف ضمني بأن طول فترة التنفيذ والفروق الزمنية الطويلة، بين مرحلتي الإنشاء والإكساء، يؤدي إلى إضعاف مقاومة المباني للزلازل. إذ أن كثيراً من الأبنية، خاصة التي تشيدها مؤسسات القطاع العام، تشهد تأخراً كبيراً في تنفيذها، ما يتركها لسنوات تحت تأثير العوامل المناخية من دون حماية.
كما أشارت لجنة الكود إلى وجود مجموعة من القضايا التي تم طرحها في اجتماعاتها ولم تتخذ بها قراراً بعد، على أن تناقشها لاحقاً، ومن هذه القضايا:
دراسة الخرائط الزلزالية من خلال اللجنة المشتركة من النقابة وهيئة الطاقة الذرية والمعهد العالي للزلازل والمركز الوطني للزلازل، على أن تتم مراجعة وتطوير الخرائط الزلزالية المستعملة حالياً بالتنسيق مع لجنة الكود العربي السوري.
وكذلك، تأمين واستخدام أجهزة القياس الزلزالية وتوسيع مجال استعمالها لتشمل دراسة مواقع معظم المنشآت، والإسراع بتصنيف التربة للمواقع المختلفة، وتأمين تجهيزات تساعد في ذلك، ليتم استعمال النتائج في تصميم المباني المقاومة للزلازل. واقتراح تشكيل لجنة في كل فرع لتدقيق تقارير التربة.
وأيضاً، تأكيد أهمية تدقيق الدراسة وضبط الجودة في التنفيذ من خلال الإشراف الهندسي عالي التأهيل على التنفيذ، وتحقيق المواصفات الفنية للمواد المستخدمة، وزيادة مراحل التدقيق أثناء المشروع، وعدم السماح ببناء الطوابق الأعلى قبل التأكد من جودة العناصر الإنشائية في الطابق الأدنى سواء بالنسبة إلى الفولاذ أو الخرسانة.
وتأكيد ضرورة استلام أي مبنى جديد من قبل لجنة فنية مؤهلة، وأن تقوم هذه اللجنة بالتأكد من صحة التنفيذ مع إجراء بعض الاختبارات الممكنة. وإيجاد حلول لمعالجة المخالفات والشوارع الضيقة والبناء على الفوالق الجيولوجية والأراضي الزراعية، لأنها خطرة جداً وآيلة للسقوط في حال حدوث زلزال.
وفي موضوع لافت، أكدت اللجنة على مجلس النقابة، بالتعميم، لمنع استعمال قضبان التسليح المعاد تدويره والمصنع محلياً والذي لا يحقق متطلبات الكود. وهذه القضبان هي من الحديد المسحوب من الأنقاض، والمعاد صهره وتشكيله، وبيعه في السوق المحلية.
تشير هذه الملاحظات، ضمناً، إلى وجود قصور في إجراءات تنفيذ الكود. الخرائط الزلزالية غير دقيقة، وهو ما أشار إليه العديد من المهندسين الذين التقاهم مراسل سيريا ريبورت، بعيد الزلزال. ولا توجد أجهزة قياس زلزالية دقيقة بأعداد كافية. وتعترف اللجنة بوجود قصور في تدقيق الدراسات الانشائية ومتابعة تنفيذ توصيات المدققين، عدا عن عدم تنفيذ الدراسة الانشائية بشكل دقيق، بالإضافة إلى القصور في إجراءات التفتيش والتقييم والاختبار قبل وخلال تنفيذ المشروع.
Engineers’ Syndicate Recommends Amending Building Code after Earthquake
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe Syrian Arab Code Committee in the Syrian Engineers’ Syndicate recently issued its recommendations regarding developing a code for constructing earthquake-resistant concrete buildings. This was based on a study of the causes and consequences of the earthquake on February 6, 2023.
The Syrian Arab Code for the design and implementation of reinforced concrete structures is an urban construction system for designing and implementing buildings to achieve acceptable safety in construction. Engineers and building contractors must apply this code in their design studies when seeking construction permits. The Engineers’ Syndicate and administrative units oversee compliance with the code during various construction phases.
Syria’s prime minister formed joint committees in the four governorates most affected by the February 6 earthquake, Aleppo, Lattakia, Idlib and Hama, to assess the conditions of collapsed and damaged buildings. These committees, known as the Quintuple Committees, consisted of five members each: the head of the General Company for Engineering Studies (GCES) branch, the head of the Studies Department in the Technical Services Directorate, a representative from the Engineers’ Syndicate, a university representative, and a representative from the Contractors’ Syndicate. These committees visited the sites of damaged buildings, reviewed their structural studies, and conducted tests on the resistance of concrete and reinforcement steel and soil properties at the sites. They prepared extensive reports outlining the causes of collapses and cracks.
The reports indicated that the damaged buildings were not designed or executed according to the building code, with most collapses and cracks due to poor implementation and lack of soil tests. However, this conclusion is inaccurate, as many of the buildings designed and executed according to the Syrian code for construction collapsed, especially in the city of Lattakia.
Based on these reports, the Syrian Arab Code Committee met and issued its latest report, which the Council of the Engineers Syndicate ratified. Although the Code Committee affirmed that the current code requirements were sufficient to resist earthquakes, it decided to continue developing the code and its appendices. This decision came in response to what the committee described as directives from the Council of Ministers on the necessity of code development in coordination with the National Center for Earthquakes to update Syria’s seismic maps, making the code compliant with the latest global expertise.
However, the recommendations of the Code Committee implicitly acknowledge shortcomings in the code regarding soil mechanics, reinforced concrete, foundations, shear walls, and reinforced steel. Among these, the recommendations emphasize the necessity of conducting at least two soil tests at the construction site after excavation: the first at a depth of no less than five meters below the basement level to determine the soil type and the second at a depth ranging from 15 to 30 meters below the foundation level to determine the required foundation depth unless a rock layer is reached at a depth of five meters across the entire site.
The recommendations also include increasing the cross-section of reinforcement steel bars and the required quantity of reinforcement steel in concrete buildings. Every building taller than five storeys should consist of a shear wall in each direction, with symmetry maintained wherever possible. A shear wall is a load-bearing wall made of reinforced concrete built to the full height of the building.
The recommendations stipulate that no additional storeys be allowed on any existing building unless the building was originally designed to accommodate the extra height as per its granted permit. Even in this case, the administrative unit and the Engineers’ Syndicate must issue a structural, technical report proving that the building’s condition can withstand the additional storeys. It is important to note that property owners can modify the construction permit and increase the number of storeys if an engineering structural report confirms that the building’s foundations could bear the required additional weight, with the approval of the relevant municipal departments.
The recommendations emphasise the need to intensify tests conducted on high-strength reinforcement steel used in construction and prohibit cladding any building before issuing a technical report confirming its structural safety. This is partly a consequence of the impact of the lengthy duration of many construction projects and the long time gaps between construction and cladding phases. which weaken the buildings’ earthquake resistance. Construction can span decades, particularly for public sector projects, which lead the concrete structure of the built unit to remain exposed and unprotected from the weather for long periods.
The Code Committee also referred to a set of issues that were discussed in its meetings but have not yet been decided upon. Among these issues are studying seismic maps through a joint committee from the Syndicate, the Atomic Energy Commission of Syria, the Higher Institute for Earthquakes, and the National Center for Earthquakes, to review and develop the current seismic maps in coordination with the Syrian Arab Code Committee.
Additionally, there is a focus on securing and using seismic measurement devices and expanding their usage to include the study of most construction sites. This also involves expediting the soil classification for various sites and securing equipment that assists in this process, to use the results in designing earthquake-resistant buildings. The report proposed to form a committee in each branch to review soil reports.
It also emphasises the importance of meticulous study and quality control through highly qualified engineering supervision, achieving the technical specifications of the used materials, increasing the stages of review during the project, and prohibiting the construction of additional storeys before ensuring the quality of the structural elements in the lower storeys, both in terms of steel and concrete.
There is a stress on the necessity of certifying any new building by a qualified technical committee, and this committee should verify the correctness of the implementation and conduct some possible tests. Solutions need to be found for addressing violations, narrow streets, and construction on geological faults and agricultural lands, as they are extremely dangerous and prone to collapse in the event of an earthquake.
Notably, the committee asked the Syndicate’s Council to issue a circular to prevent the use of recycled and locally manufactured reinforcement bars that do not meet the code requirements. These bars are made from iron pulled from debris, re-melted, reshaped and sold in the local market.
These observations implicitly indicate the existence of shortcomings in the code’s implementation procedures. The seismic maps are not accurate, as pointed out by many engineers who spoke with The Syria Report after the earthquake, and there is a lack of precise seismic measurement devices. The committee acknowledges the existence of shortcomings in the review of structural studies and the follow-up of the reviewers’ recommendations, in addition to the inaccurate execution of structural studies and deficiencies in the inspection, evaluation and testing procedures before and during the project implementation.
مفتاح: تعميم على المحاكم بضرورة تحديد ماهية العقار المُباع
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaأصدرت وزارة العدل في 31 أكتوبر الماضي، التعميم رقم 17 القاضي بالطلب من كافة قضاة المحاكم المعنية، أن تحدد في أحكامها القضائية ماهية العقارات المباعة.
التعميم أكد على ضرورة أن يحدد الحكم القضائي إن كان الحق العقاري هو ملكية عقارية أو “فروغ” لمتجر، أو إيجار غير تجاري. وعقود التأجير الدائمة “الفروغ“، هي عقود غير محددة المدة، موقعة ما قبل صدور قانون الإيجار رقم 10 لعام 2006، وتخضع لنظام التمديد الحكمي أي تمديد عقد الإيجار حكماً بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجّر.
كذلك أكد التعميم على أن تقوم إدارة التفتيش القضائي والمحامين العامين في المحافظات، بمراقبة تطبيق التعميم وإعلام الوزارة بأية مخالفة لمضمونه.
التعميم 17، جاء رداً على كتب سابقة أرسلها الأمين العام لرئاسة مجلس الوزراء ورئيس الجهاز المركزي للرقابة المالية، أشارت إلى وجود خطأ في احتساب ضريبة البيوع العقارية في الدوائر المالية بشكل لا يتوافق مع قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021. وأكدت تلك الكتب على أن الخطأ يعود إلى عدم وضوح ماهية العقار المباع في إحالة المحكمة المختصة، إن كانت ملكية أو فروغ، أو ملكيّة وفروغ معاً. وبسبب عدم تحديد تلك الماهية، تطلب الدوائر المالية من المستفيدين من الأحكام القضائية، استخراج أحكام تفسيرية لماهية العقارات المُباعة، ما يتسبب بوقوع أخطاء في احتساب الضريبة.
ويميّز قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 وتعليماته التنفيذية الصادرة بالقرار رقم 850، بين أنواع الملكية العقارية عند فرض الضرائب عليها. ويضع القانون نسباً مختلفة للضريبة، أقلها بنسبة 1% من قيمة العقار الرائجة، إن كان العقار أرضاً واقعة خارج المخطط التنظيمي، أو عقاراً سكنياً ضمن المخططات التنظيمية. وتشمل العقارات السكنية في هذه الحالة الأبنية المرخصة في المناطق المنظمة، تامة البناء أو على الهيكل، أو على المخطط، أو على الشيوع.
إذ كان العقار أرضاً داخل المخطط التنظيمي، تكون الضريبة 2% من قيمة العقار الرائجة.
العقارات غير السكنية، وهي العقارات التجارية، المستثمرة أو غير المستثمرة، تامة البناء أم على الهيكل، تكون نسبة ضريبة بيوعها العقارية 3% من قيمة العقار الرائجة.
العقارات السكنية أو التجارية، التي لم يحصل فيها تنازل عن حق الفروغ، تكون ضريبة بيوعها العقارية بنسبة 40% من القيمة الرائجة. في حال بيع حق الانتفاع أيضاً، تكون ضريبة البيوع عليها 60% من القيمة الرائجة.
في العقارات التجارية المؤجرة التي أصبح للمستأجر حق استثمار “فروغ” فيها، بينما حق الرقبة بقي للمالك، هنالك حالتين؛ الأولى إن باع المستأجر حق الفروغ للغير تكون نسبة الضريبة 90% من القيمة الرائجة، والثانية إن باع المالك حق الرقبة للمستأجر تكون الضريبة 10% من القيمة الرائجة.
القانون 15 يمنع المحاكم المدنية من إصدار أحكام بنقل وتثبيت ملكية العقار أو فروغه، قبل تقديم الأطراف المتحاكمة، وثيقة من الدوائر المالية تثبت تسديد ضريبة البيوع العقارية خلال مهلة ثلاثة أشهر. وفي حال انقضاء المهلة، من دون تقديم الوثيقة، ترد المحكمة الدعوى شكلاً. وعندها يجب على المتحاكمين إعادة رفع الدعوى، وتقديم الوثيقة المذكورة. أما إذا أصدرت المحكمة حكماً بتثبيت البيع واكتسب الدرجة القطعية، يتوجب على المحكمة إرسال صورة عن الحكم إلى الدائرة المالية.
في التطبيق العملي، يلاحظ أن الأحكام الصادرة بتثبيت البيع والمحالة إلى الدوائر المالية لا تتضمن في تفاصيلها، وصفاً للعقار المباع، ما يؤدي إلى تعذر استيفاء ضريبة البيوع العقارية لعدم معرفة نسبتها. ويضطر المشتري إلى مراجعة المحكمة مصدرة الحكم من جديد للحصول على حكم تفسيري للحكم الأول، يحدد من خلاله طبيعة الحق العقاري المباع. والسبب في الحاجة إلى إصدار حكم تفسيري، أنه لا يمكن إجراء أي تعديل في الحكم الأول بسبب اكتسابه الدرجة القطعية. ويترتب على تلك الإجراءات، أعباء مالية إضافية ترهق أصحاب الحقوق، فضلاً عن زيادة التعقيد وإطالة الوقت.
ولذلك صدر تعميم وزارة العدل رقم 17 للتأكيد على ضرورة تحديد ماهية الحق العقاري المباع ضمن الأحكام القضائية الصادرة.
صورة عن التعميم 17
Explained: Circular Issued to Courts to Clearly Define the Nature of Sold Properties
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaOn October 31, the Ministry of Justice issued Circular No. 17 instructing all judges in relevant courts to specify in their judicial rulings the nature of sold properties and determine whether the real estate right is a property ownership or a “furoogh” for a shop, or if it is a non-commercial lease.
Permanent furoogh leasing contracts are indefinite term contracts, signed before the enactment of the Lease Law No. 10 of 2006, and are subject to mandatory extension, meaning the lease contract is extended regardless of the landlord’s desire.
Furthermore, the circular stressed that the Judicial Inspection Administration and the Public Prosecutors in the provinces should monitor the implementation of the circular and inform the ministry of any violations.
Circular No. 17 was issued in response to previous letters from the Prime Ministry and the Central Organisation for Financial Control. These letters pointed out an error in calculating the real estate sales tax in the financial departments of the various local administrations, which was inconsistent with the Real Estate Sales Law No. 15 of 2021. The error was attributed to the lack of clarity in the nature of the property sold in the court referral: whether it was ownership, furoogh, or both. Due to this ambiguity, financial departments required beneficiaries of judicial rulings to obtain interpretive rulings on the nature of the sold properties, leading to errors in tax calculation.
The Real Estate Sales Law No. 15 of 2021 and its executive instructions issued by Decision No. 850 differentiate between types of property ownership for tax purposes. The law sets different tax rates, the lowest being one percent of the current property value, for land located outside the zoned plans or residential properties within zoned plans. Those residential properties include licensed buildings in zoned areas, whether fully constructed, skeletal, planned, or shared ownership.
If the property is land within the zoning plan, the tax rate is two percent of the property’s current value.
The real estate sales tax rate is three per cent of the current property value for non-residential properties, including both utilised and unutilised commercial properties, whether fully built or still skeletal.
For residential or commercial properties where the right of furoogh (a type of property right) has not been relinquished, the real estate sales tax rate is 40 percent of the current value. If the right of usufruct is also sold, the tax on these sales is 60 percent of the current value.
In the case of commercially leased properties where the tenant has acquired a furoogh right while the owner retains the ownership right, there are two scenarios: first, if the tenant sells the furoogh right to another party, the tax rate is 90 percent of the current value; second, if the owner sells the ownership right to the tenant, the tax rate is 10 percent of the current value.
Law No. 15 prohibits civil courts from issuing rulings on the transfer and confirmation of property ownership or furoogh rights before the litigating parties present a document from the financial departments proving the real estate sales tax payment within a three-month deadline. If the deadline expires without presenting the document, the court will dismiss the case procedurally. The litigants must then refile the case and present the required document. If the court issues a ruling confirming the sale and it becomes final, the court must send a copy of the ruling to the financial department.
In practice, it has been observed that rulings confirming sales and referred to the financial departments often lack detailed descriptions of the sold property, leading to difficulties in levying the appropriate real estate sales tax due to uncertainty about the tax rate. Buyers are forced to return to the court that issued the original ruling to obtain an interpretive ruling that clarifies the nature of the sold real estate right. This need arises because no amendments can be made to the original ruling once it becomes final. These procedures result in additional time, financial burdens and complexity imposed on the rights holders.
Therefore, the Ministry of Justice issued Circular No. 17, emphasising the necessity of specifying the nature of the real estate right sold in judicial rulings.
An image of Circular No. 17
الحق في العشوائيات
/in أوراق ودراسات, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaخلال دراستي الجامعية في العشرية الأولى من القرن الحالي عشتُ فترات متقطّعة في عشوائيات محيطة بالعاصمة دمشق. حينها، لم أكن أميّزُ الفروق بين المدينة وعشوائيّاتها، فقد كانتا نسيجاً عمرانياً متصلاً، الأقبح فيه كان الأكثر رحابةً بالنسبة لي. العيشُ في العشوائيات كان يُناسب مدخولي الضئيل وحاجاتي المتواضعة من السكن والطعام. دائرة معارفي في تلك الفترة كانت تسكن العشوائيات. وهناك، مع رفاق وأصدقاء من مختلف الخلفيات الطبقية والسياسية، خاصة من اليسار، تناقشنا في المصير والمستقبل، والماضي. وما كنت أعتقده انتماءً طبقياً يجمعنا بتُّ أراه اليوم تسميةً أخرى للانتماء والعيش في تلك العشوائيات، التي لعبت دور الصمغ الخفي اللاصق لتنافراتنا وتناقضاتنا، والموحِّد لنا في وجه غياب المساواة الخانق والتمييز في سوريا البعثية.
في جرمانا، تنقّلتُ بين بيوت مستأجرة كثيرة، بعضها في حارات نبتت للتو في أراضٍ زراعية ما زالت مثقلة بآثار التراب الرطب، وبعض الكائنات والحشرات التي لم تتكيف بعد مع احتلال البشر الفوضوي للمكان. هناك، سكنت قبواً لا يصله ضوء، حيث لا تأخذ مضخات الماء نفساً من الراحة وهي تلوك الهواء بحثاً عن قطرة ماء تمتصّها من أنابيب سيئة التمديد. في القابون، صعدتُ طوابق عليا من مبانٍ بلا أعمدة ولا قضبان تسليح، حيث تشعر بترنح البناء تحتك من الخطو الثقيل. في الحجر الأسود، كان الجامع في شقة مجاورة ونشازُ المؤذنين يخترق الجدران الرقيقة. في الحجر الأسود يمتزج ماء الشرب بالصرف الصحي، والقمامة تتراكم بين المنازل بكل وداعة. في نهاية مخيم اليرموك، وصلت إلى مكان ينفتح على فراغ تنمو فيه الأنقاض والردميات كجبال. زرتُ مرات عديدة أصدقاء في مساكن العرين والحرس، وفي إحداها، شاهدت شلالاً من الصرف الصحي. قضيتُ بضع ليالٍ في المزة 86، ومثلها في أشرفية صحنايا، تجولتُ وأكلتُ في الطبالة، وضِعتُ في الدويلعة.
رغم كل تلك الغرابة، لم أكن غريباً في تلك المناطق. فقد اعتدتُ بشاعتها من اللحظة الأولى؛ منظر البلوك العاري وكابلات الكهرباء المتدلية وشرايين الصرف الصحي المفتوحة. وعدا عن الفوضى وغياب نظام معماري موحَّد، بلا كود بناء ولا دراسة إنشائية ولا مساحة متروكة للحيز العام؛ فإن ما تشترك فيه تلك العشوائيات أن عناصرها الرئيسية الظاهرة تكاد تقتصر على البلوك والإسمنت، لا التنك والصفيح كبعض العشوائيات الأخرى في العالم. مستطيلات البلوك الإسمنتي بينها، ورماديتهما المصفرَّة، هي ما تعتاده العيون من الأبنية المتراصّة المتسلقة على بعضها بعضاً. وفي الفراغات القليلة التي تتراجع عنها تلك العمارة، وحيث يُتاح للفراغ أن يتموضع، تظهر زُرقة السماء أكثر رمادية. السماء هناك مجرد خلفية لصدأ الأنتينات والساتلايت، وخزانات الماء البلاستيكية الحمراء.
هناك، لا دولة لها مؤسسات بل فوضى مزوّدة -عند الضرورة- بأذرع أمنية. فيها، شهدتُ أول صدام عنيف بين السلطة والناس، حين أخلت قوات حفظ النظام بالقوة سكان منطقة الكبّاس العشوائية لتوسيع الطريق العام. لا تعويضات مالية، لا مساكن بديلة، لا شيء لسكّانٍ مرميين في الشارع يشاهدون الجرافات تهدم الخراب الذي كانوا يسكنونه. حينها، دافع الناس عن بيوتهم البائسة بكل ما أوتوا من قوة، دافعوا عن حقهم في سكن تلك الفوضى، في وجه سلطة لا تراهم إلا عبئاً ثقيلاً يُشوِّه الفراغ. في تلك اللحظة، فهمتُ معنى أن يكون لك بيت، حتى في عشوائية.
العنوان: الحق في العشوائيات
الناشر: الجمهورية
الكاتب: مازن عزَي
التاريخ: 20 تشرين الثاني، 2023
الرابط: من هنا