Mazen Ezzi
Legislative Decree No. 66 of 2012 was issued as a tool for rezoning large areas of unlicensed and informal housing in Damascus. Over more than a decade, however, it has become one of Syria’s most sensitive property and housing issues. The problem is no longer confined to an urban plan or an administrative delay, but lies in a lengthy process that changed the very form of the right itself: from direct ownership of a property to zoning shares, from an existing home to a promise of alternative housing, and from property available for everyday use to a right requiring proof, valuation, allocation, financing and years of waiting. Decree No. 66 has thus become a test of how rights are produced within a reconstruction project before it is a test of the ability to construct buildings, roads and infrastructure.
After the fall of the Assad regime, the issue returned to the forefront from a new angle. Marota City and Basilia City were no longer suspended projects that could be treated as two vacant areas. They had become an established legal, urban and financial reality. Zoning shares had been created and rights traded; buyers, contractors and companies had become involved; and construction work had begun on some plots. Meanwhile, alternative housing remained stalled, rent allowances had lost their value, and the cases of some beneficiaries remained suspended because of absence, displacement, or security and legal annotations. The Damascus Governorate thus faced a twofold problem: a project that would be difficult to dismantle without creating new disputes, and social and rights-related harm that could not be overcome simply by continuing implementation.
A package of measures announced by Damascus Governorate on 5 May 2026 reveals the direction of the official approach at this stage. The governorate did not move towards suspending the decree or legally reformulating it, but towards correcting some of its consequences from within its existing structure. The measures included increasing rent allowances, reopening the cases of those previously excluded, increasing the floor areas allocated to holders of zoning shares, financing alternative housing towers and reducing their cost for beneficiaries. In this sense, reparation was introduced as a mechanism for making completion of the project possible after acknowledging some of the harm accumulated during previous years of implementation.
The crisis surrounding Decree No. 66 lies in the mechanisms that turned urban planning into a lengthy process of redefining property, housing and the ability to negotiate. Ownership remained legally recognised, but was converted into shares held in common and subjected to committees, valuations, allocations, companies or auctions. Alternative housing remained a right provided for certain groups, but became conditional on proof, residence, the ability to finance it and waiting for implementation. As the governorate needed to convert project assets into cash to finance infrastructure and alternative housing, the relationship between rights, planning and investment became far more complex than a simple compensation formula.
The limits of correction are therefore determined by the ability to address harm that arose from within the project’s own mechanisms, rather than merely from subsequent errors in implementation. Increasing the rent allowance or restoring certain excluded rights may reduce part of the loss, but these measures are not sufficient to address valuation, the rights holders’ share, the representation of those affected, transparency concerning resources and contracts, and the fate of small shareholders and alternative housing beneficiaries. The judicial prosecution of some representatives of those affected adds yet another dimension to the issue, because it links reparation not only to payments and decisions, but also to the space available for objection, organisation, and negotiation.
The issue, therefore, lies in the reparation package’s capacity to evolve from a partial settlement that allows Marota and Basilia to be completed into an entry point for redefining the relationship between zoning and rights. This can be examined on three interconnected levels: the shift in the official approach from reviewing the decree to correcting its consequences; the legal and urban mechanisms that transformed property and housing into shares and deferred entitlements; and the limits of a possible settlement within a project that has already become established but still lacks the confidence of a significant number of rights holders.
From Reviewing the Decree to Correcting Its Consequences
The statement issued by Damascus Governorate on 5 May 2026 marked a decisive moment in the official handling of Decree No. 66 after months of uncertainty. The issue had returned to the forefront following the fall of the Assad regime and growing objections from rights holders in the Marota City and Basilia City areas. The project’s future appeared open to several possibilities: a legal review, amendments to implementation mechanisms, referral to the People’s Assembly, or a broader suspension until a new formula could be reached. The package announced by the governorate, however, revealed a different direction, based on addressing accumulated harm from within the existing zoning framework rather than suspending it or rebuilding it from the beginning.
This shift began to take shape gradually in autumn 2025. On 20 October 2025, the Governor of Damascus announced the suspension of work in Basilia City amid growing criticism of how the decree had been implemented under the Assad regime and complaints concerning the valuation of rights, alternative housing, rent allowances, and the exclusion of certain owners and beneficiaries for security or administrative reasons. Subsequently, on 4 December 2025, the General Secretariat of the Presidency issued Decision No. 14, establishing a special committee to review the stages of implementation of Decree No. 66, verify the representation of rights, examine grievances, and submit proposals and recommendations concerning the project. The committee included representatives of the Ministry of Local Administration and Environment, the Ministry of Justice, the Ministry of Public Works and Housing, Damascus Governorate, Damascus Cham Holding, which is owned by the governorate and authorised to manage its assets, the Bar Association and the Engineers’ Syndicate, as well as a real estate appraisal expert and 2 experts representing owners in the 2 zoned real estate areas.
At the time, the establishment of the committee created the impression that the matter had moved beyond being an administrative issue confined to the Damascus Governorate and the Decree No. 66 Implementation Directorate, and had become the subject of a broader review within the transitional administration’s institutions. It also reflected an implicit acknowledgement that the problems accumulated around Marota and Basilia had gone beyond technical or administrative errors and affected the very structure of the relationship between rights holders and the bodies managing the project. The demands of those affected expanded from improving compensation conditions to reconsidering their representation on committees, valuation, allocation, and trading mechanisms, and the fate of alternative housing, which had become one of the most sensitive aspects of the issue because of delays and rising costs.
Yet the measures introduced in May 2026 shifted the discussion from reviewing the process to correcting its consequences. The governorate focused on specific grievance cases, restoring rights that had been suspended or excluded, improving rent allowances, increasing the floor areas allocated to beneficiaries, financing alternative housing, and reducing the cost of its implementation for those entitled to it.
The governorate’s reparations package reflects a clear attempt to rebuild a less confrontational relationship with rights holders by acknowledging some of the harm caused by the previous implementation of the decree, particularly the harm connected to delays, the exclusion of certain beneficiaries, and the erosion of rent allowances amid the currency collapse. In this sense, the package has practical importance for beneficiaries who waited many years to receive alternative housing, a reasonable rent allowance, or confirmation of rights that had remained suspended.
The package itself also reveals the limits of the official approach. The governorate did not propose a comprehensive review of the foundations of property valuation, the method used to calculate zoning-share entitlements, the financial and administrative relationship between the Decree No. 66 Implementation Directorate and Damascus Cham Holding, or the investment contracts concluded in previous years. Nor did it provide a clear framework for rights holders to participate in decision-making outside the grievance and objection committees and the technical and legal processes under its supervision. The measures therefore remained closer to correcting specific problems within the project than to reopening the entire system that governed the production of rights and the distribution of burdens and returns within it.
The governorate bases this approach on a practical argument that is difficult to ignore. More than a decade after Decree No. 66 was issued, parts of the project, particularly in Marota City, have become an established urban and investment reality involving new rights and overlapping legal positions: original owners, subscribers to alternative housing, buyers of zoning shares, contractors, companies, and investors who entered into agreements with Damascus Cham Holding or with the owners of zoning plots. Parts of the infrastructure have also been completed, and construction has begun on many plots, while other parts remain suspended or stalled. In this situation, completely reversing the project would carry high legal and financial costs because it could itself open a new series of disputes over contracts, traded shares, allocated plots and rights created after the rezoning process.
The Damascus Governorate thus appears to be attempting to balance two conflicting demands. On the one hand, it needs to acknowledge the harm suffered by rights holders, particularly those who were previously deprived of alternative housing, compensation, or confirmation of ownership for security reasons, or because of absence, displacement, or the loss of documents. On the other hand, there is an evident desire to preserve the project’s continuity as an advanced planning and urban framework that would be difficult to dismantle without considerable legal and financial costs.
This approach explains the tension that followed the announcement of the package. From the governorate’s perspective, the new measures represent an acknowledgement of harm and a practical step towards fairness without sacrificing what has already been achieved in urban development or creating new legal disorder. But from the perspective of some of those affected, improving the rent allowance, increasing floor areas, or restoring certain excluded rights is not sufficient to address the deeper problem concerning valuation, representation, the owners’ share of returns, and the governorate’s role as both an administrative and financial partner in the project.
The measures announced in May 2026 reveal an attempt to re-establish the project under new conditions by reducing the social and financial cost of the harm accumulated in previous years. The success of this approach, however, will depend on its ability to move beyond partial settlements towards a more transparent treatment of valuation, alternative housing, investment contracts and the representation of rights holders. The problem facing Marota and Basilia today concerns not only how to complete a stalled zoning project, but also how to turn its completion into a process that restores confidence in the protection of rights rather than reproducing the doubts that have surrounded the decree’s implementation from the beginning.
The Legal and Urban Framework: From Direct Rights to Zoning Shares and Alternative Housing
Decree No. 66 of 2012 is based on a clear zoning concept: rezoning large areas of unlicensed and informal housing within Damascus and converting them into 2 zoned real estate areas under new urban plans. The first area included parts of Mazzeh and Kafr Sousseh and later became known as Marota City. The second covered areas south of the Southern Ring Road in Mazzeh, Kafr Sousseh, Qanawat Basatin, Darayya and Qadam and later became known as Basilia City. At the time, the decree was presented as a legal tool for developing areas suffering from inadequate services and widespread unlicensed construction, while providing for the rights of property owners and eligible occupants according to their respective legal positions.
Under this framework, a rights holder does not retain their previous property in its existing form, nor do they directly receive a specific replacement property. The decree converts ownership within the zoned area into joint ownership among rights holders, with each person’s share determined according to the estimated value of their property or real right before the re-zoning. The right is thus transformed from ownership of specific land, a building, or a dwelling into a share in the zoning plots designated for construction once the plan is completed.
The process begins with the inventory and description of properties. Real estate schedules are prepared, existing properties are inspected, and buildings, structures, trees, crops, occupants and claimed rights are recorded. At this stage, owners and other rights holders must submit their documents or declare their rights, while disputes and objections are referred to the Dispute Resolution Committee. Rights holders do not all enter the share-allocation stage from equal positions: a person with clear documents and legal representation is in a stronger position than someone who is absent, displaced or whose right is disputed.
This is followed by the valuation stage. Rights are calculated not solely according to the property’s area, but on the basis of an estimated value that takes into account its location, condition, type of ownership, zoning status and any buildings or real rights attached to it. The new zoning plots are then valued after the plan has been prepared, and their value is compared with that of the original rights within the area. On the basis of this comparison, each rights holder’s share in the common property is calculated and converted into zoning shares in the plots allocated to rights holders.
Receiving zoning shares, however, does not mean owning a specific plot or being able to build immediately. A zoning share is an undivided interest within the project, and converting it into an actual benefit requires further steps: pooling enough shares to obtain the allocation of a plot, forming or joining a joint-stock company with other owners, or selling the shares or plot at auction when pooling or partnership is impossible. Differences between rights holders become evident at this stage. A person with a large share can negotiate, obtain an allocation or enter into a partnership from a stronger position, whereas someone with a small share is more likely to sell or accept arrangements whose conditions they cannot control.
This mechanism explains a significant part of the objections to Decree No. 66. Property remained legally recognised, but it was no longer a direct relationship with property that could be used. It became a share-based right that passed through committees, valuations, schedules, allocations, companies, and auctions. The longer the period between the valuation of the original right and the conversion of the share into housing or income, the wider the gap became between legal recognition of the right and the actual ability to benefit from it. This was particularly the case for small shareholders, absent owners, displaced people and those whose cases were obstructed by missing documents or legal or security annotations.
This distinction leads to the second pillar of the decree’s structure: alternative housing. While owners of licensed properties and holders of recognised real rights receive zoning shares in residential plots designated for construction, other groups do not enter the same process. Instead, they are directed towards subscribing to paid alternative housing. These groups include, in particular, owners of unlicensed dwellings, those who owned agricultural land within the zoned area and constructed residential or commercial property on it, and certain occupants of state-owned property where the Damascus Governorate has a surplus of alternative housing.
This distinction is essential to understanding Decree No. 66 and how it differs from other zoning or expropriation tools that ignored the circumstances of people living in informal and unlicensed settlements. Zoning shares compensate for recognised ownership or real rights, whereas alternative housing is a process intended for groups who lost a dwelling or occupancy under specific conditions. Those eligible for alternative housing receive temporary rent allowances until delivery, but alternative housing itself is not provided free of charge. It is a home to which the beneficiary subscribes and for which they pay the cost in accordance with instalments and conditions determined by the relevant public authorities. Despite its importance as recognition of the circumstances of residents of unlicensed and informal settlements, alternative housing thus became one of the most sensitive aspects of the decree as implementation was delayed and the value of rent allowances declined.
Over time, alternative housing shifted from a social guarantee into an additional source of tension. Construction of the housing towers was delayed for many years, and thousands of beneficiaries remained outside their homes, relying on rent allowances that lost their real value as the Syrian pound collapsed and housing prices in Damascus soared. Subscription, allocation, and instalment costs also became more burdensome for beneficiaries, particularly after years of displacement, falling income, or unemployment. The problem was no longer limited to the date of delivery, but extended to the beneficiaries’ own ability to finance the alternative housing intended to compensate them for the loss of their original homes.
Decision No. 112 of 2015, issued by the Minister of Housing to regulate eligibility for alternative housing, further complicated the matter because it did not link eligibility merely to the existence of a dwelling within the planning area, but to a series of evidentiary requirements. Occupants had to prove that they had actually lived in the property from the date Decree No. 66 was issued until the moment of evacuation, establish their legal status as occupants or owners, and provide the documents required for their case to be included in the beneficiary schedules. Alternative housing thus became linked to the loss of a home as well as the ability to prove that loss through a precise administrative process. This condition clashed with the realities of war, security persecution, displacement, and leaving the country. Many people had left their homes before the official evacuation, lost their documents, or were unable to appoint someone to follow up on their cases. The continuous-residence requirement consequently changed from an administrative control measure into a reason for excluding some of those affected.
This is where the importance of the new measures introduced by Damascus Governorate lies. Reopening the cases of beneficiaries previously excluded from alternative housing or rent allowances means, in practice, that the governorate acknowledges that previous implementation mechanisms deprived people who would otherwise have qualified were it not for residence requirements, missing documents, or security and legal annotations. Increasing rent allowances, financing new alternative housing blocks, allowing costs to be paid in instalments, and reducing the proportion of implementation costs charged to beneficiaries also shifts the issue from simple recognition of entitlement to actual access to housing. Beneficiaries must contend not only with allocation but also with the price per square metre, the instalment period, payments required at allocation or delivery, and the location of the towers in relation to the areas from which they were displaced. Resolving the alternative housing issue cannot be measured solely by the number of reopened cases, but by the ability of these measures to transform entitlement from an administrative record and temporary rent allowance into housing that can actually be financed and taken possession of.
The mechanisms of zoning shares and alternative housing reveal that the problem with Decree No. 66 is not limited to the concept of urban planning itself. Rezoning unlicensed and informal areas and providing roads, infrastructure, and public spaces can offer an opportunity to improve the city. Converting overlapping ownership interests into joint ownership and then zoning shares may also be a legal means of distributing rights within a project that could not be implemented while preserving the previous property structure unchanged. These mechanisms, however, do not automatically produce fairness. They transform a right from a direct relationship with property or a home into a process of valuation, allocation, accumulation, instalments, and time spent waiting.
A legally recognised right may have limited practical value if its owner cannot use it to obtain a plot, form or join a company, generate a return, or secure alternative housing they can afford. Rights holders are therefore not equal within the same mechanism. Those with substantial shares, clear documents and financial means are better positioned to benefit from the rezoning process, while small shareholders, absentee owners, displaced people and alternative housing beneficiaries face a longer and more costly process that depends more heavily on decisions made by committees and administrative authorities.
In this sense, the crisis surrounding Decree No. 66 is as much a crisis in the management of rights as it is a legal or urban planning crisis. The project combined a broad zoning objective with a complex implementation system in which powers overlap among Damascus Governorate, the Decree No. 66 Implementation Directorate, Damascus Cham Holding, and the Inventory and Description, Real Estate Appraisal, Distribution and Dispute Resolution committees. As implementation dragged on, transparency remained absent and rights holders’ representation in reviewing figures and decisions remained weak, the zoning mechanism itself increasingly became a source of unfairness, even where property rights or entitlements remained recognised in principle.
The new measures announced by Damascus Governorate on 5 May 2026 cannot be assessed solely from the perspective of direct compensation. Increasing rent allowances, expanding the floor areas allocated to rights holders, financing alternative housing and reopening certain cases all reduce part of the harm. On their own, however, these steps are insufficient to transform a right within the project from a share, record or promise of alternative housing into a practical benefit that its holder can use and defend. Without a clearer review of valuation, allocation, instalment and representation mechanisms, the package will remain an important correction within the process rather than a complete redefinition of its rules of fairness.
Reparation and the Limits of Settlement
The package of measures announced on 5 May 2026 redefined the focus of the dispute surrounding Marota and Basilia. After months of discussion about the possibility of reviewing, suspending or altering the course of Decree No. 66, Damascus Governorate chose to address the issue from within the project itself. It reopened grievance cases, increased rent allowances, reconsidered some previous exclusions, proposed new financing for alternative housing, and increased the floor areas allocated to holders of zoning shares. Through these steps, the governorate made reparation part of the process of completing the existing project rather than an entry point for suspending or re-establishing it.
This approach gave the package a dual character. On the one hand, it acknowledges that the previous implementation caused real harm. Beneficiaries were deprived of alternative housing or rent allowances, rights remained suspended because of security or legal annotations, allowances lost their value, and alternative housing was delayed for years. On the other hand, the correction process remained within the same administrative and financial structure that had managed the project: the Damascus Governorate, the Decree No. 66 Implementation Directorate, the technical, legal and financial committees, and Damascus Cham Holding. Objections following the package thus shifted from the value of compensation alone to the identity of the authority calculating the harm, determining how it should be remedied and supervising implementation of the solution.
Representation consequently emerges as a fundamental mechanism in the dispute rather than a procedural detail. The governorate says that the committees formed after the statement of 5 May 2026 are responsible for receiving objections, addressing annotations, amending certain plans, confirming rights and paying entitlements. Some of those affected, however, demand that negotiations take place through committees elected or authorised by rights holders themselves rather than through administrative bodies formed by the decision-making authority. The difference between the two approaches is substantial. Grievance committees receive individual cases under predetermined rules, whereas committees representing affected communities seek to review the rules themselves, from valuation and shares to alternative housing, returns and implementation mechanisms.
The disagreement over representation is linked to Damascus Governorate’s position within the project. The governorate is a central administrative, financial and executive party rather than an external arbitrator between rights holders and investors. It manages the rezoning, represents the zoned real estate area as a legal person, owns Damascus Cham Holding, and simultaneously needs resources to complete infrastructure and alternative housing and to pay rent allowances. This overlap does not in itself invalidate every corrective measure, but it requires a higher level of transparency because the authority announcing reparation is also the authority managing the project’s resources and determining how they are spent.
The discussion thus moves beyond compensation to the project’s financing structure as established by Decree No. 66 itself. The project is not based solely on distributing plots among rights holders; it also provides for plots and resources to be set aside for the administrative and executive authority to cover rezoning costs, develop infrastructure, and finance alternative housing and rent allowances. The governorate invokes this mechanism to justify converting certain plots into cash and investing the project’s resources, arguing that the returns are intended for roads, parks, services, alternative housing and rent allowances rather than being distributed to owners as a direct cash share. Those affected, however, argue that these returns originally resulted from rezoning land that had owners, occupants and residents, and that excluding them from the discussion confines reparation to specific payments and individual cases while leaving the greater property value outside the review.
For this reason, the disagreement goes beyond the announced figures to the way in which they are produced. For example, the governorate says that share-based rights holders in Marota have an average share of approximately 98 percent of the area of their properties before rezoning. This percentage is difficult to accept at face value, however, because it does not align with the decree’s mechanism, which converts rights into jointly owned shares and distributes zoning plots through a value-based rather than a direct area-based relationship. The governorate also does not explain how the figure was calculated. The 98 percent share thus appears closer to a defensive figure in the governorate’s public narrative than to sufficient data for measuring the owners’ share or the fairness of the distribution.
Community statements, by contrast, approach the matter from a different perspective by demanding that the owners’ share in Marota City be increased from 17 percent to 25 percent. Like the governorate’s 98 percent figure, this percentage also requires clarification regarding its method of calculation. It nevertheless reveals a shift in the objection from the floor area allocated as compensation to the owners’ share of the project, its value and the returns produced by rezoning. The dispute does not concern merely the difference between 2 figures, but a conflict between 2 methods of measuring the right: an official approach that focuses on the floor areas allocated to rights holders, and a community approach that links fairness to the owners’ share of the new property value generated by the project. In both cases, the basis of calculation remains insufficiently explained, particularly in view of deductions, the governorate’s share, the new property value and the mechanisms used to finance the project from its own resources. The dispute becomes even more sensitive because part of the project’s value and resources is used, according to the logic of the decree and the governorate, to finance infrastructure, alternative housing and rent allowances rather than being allocated as shares to rights holders.
The history of implementation further complicates the settlement. Harm accumulated over time rather than occurring at a single moment that could be compensated through an administrative decision. Alternative housing was delayed, the value of rent allowances collapsed, the value of shares changed, buyers, contractors and companies became involved, and some rights holders were forced to sell their shares or rights under the pressure of need, absence or prolonged waiting. Addressing these losses therefore requires more than reopening certain cases or improving some allowances. Some rights remained valid on paper but changed in practice as a result of time, market conditions, and necessity.
At the same time, the continuing demand for the complete repeal of Decree No. 66 presents significant practical complications. The project has moved beyond the stage of a plan on paper. In previous years, tradable shares, allocated plots, contracts, sales, purchases, construction work, and obligations involving contractors, companies and investors have all come into existence. Even the discourse demanding repeal of the decree must therefore distinguish between abolishing the old legal framework and dealing with the rights, contracts and legal positions created after it. The actual centre of the dispute has shifted towards a choice between continuation subject to a thorough review and administrative continuation limited to correcting some of the outcomes.
The shift of the dispute into the judicial sphere has further weakened confidence. The detention of certain prominent figures associated with the movement representing those affected, followed by their release while prosecution remained ongoing, placed the act of objecting in more sensitive territory. Irrespective of the outcome of the case, its political and rights implications are clear: building a stable settlement becomes more difficult when those affected believe that criticism of the governorate’s decisions or questioning its figures may turn into a criminal case. An issue involving housing, property and compensation requires a safe space for objection, organisation and negotiation rather than a relationship in which the promise of fairness is mixed with fear of prosecution.
In this sense, reparation tests the way in which the dispute itself is managed, not merely the governorate’s ability to pay higher allowances or reopen additional cases. Genuine correction requires clear mechanisms for representing rights holders, publishing essential figures, explaining how shares are calculated, reviewing the cost of alternative housing, disclosing the project’s resources and how they are spent, and protecting small shareholders and those harmed by absence, displacement or missing documents. In the absence of these elements, the reparation package may reduce some of the harm but will remain limited in its ability to rebuild confidence in the process that produced it.
The required settlement therefore appears broader than the May package, although the package represents an important entry point. Completing Marota and Basilia requires a process that avoids 2 inadequate options: a complete suspension that ignores the rights, contracts and legal positions created in previous years, or rapid implementation that turns reparation into a cover for continuing under the same conditions. The more balanced approach is conditional continuation: recognising the new rights that have arisen while simultaneously reopening the issues of valuation, representation, returns, alternative housing, contracts and the protection of the most vulnerable groups within the project. Only then can reparation become more than a delayed administrative settlement and develop into a mechanism for redefining the relationship between rights holders and the authority managing the rezoning process.
Conclusion: Between Completing the Project and Rebuilding Confidence
The course of Decree No. 66 in the post-Assad era reveals that the dispute surrounding Marota and Basilia has moved beyond the binary choice of continuation or repeal. The project has created a reality that cannot be ignored and harm that cannot be reduced to implementation delays or inadequate compensation. The reparation package announced on 5 May 2026 therefore represents an important step, but one limited by the logic from which it emerged. It operates within the project rather than outside it, addresses specific cases rather than reopening the entire valuation, distribution and financing system, and places the governorate in the position of the corrective authority even though the governorate itself remains an administrative, financial and executive party to the project. This overlap means that reparation requires more than the payment of allowances or the financing of residential towers. It requires clarification of how shares are calculated, disclosure of how funds are spent, review of the cost of alternative housing, and genuine representation of rights holders in overseeing decisions that determine their future.
The central problem is evident in the distance between legal recognition of a right and the practical ability to benefit from it. A zoning share may remain a suspended right if its owner is unable to obtain an allocation, enter into a partnership or secure financing. Alternative housing may remain merely a promise if it cannot be delivered or paid for in installments under conditions the beneficiary can afford. An objection may lose its effectiveness if it remains confined to administrative committees or becomes threatened by judicial proceedings. At these points, justice shifts from being a matter of legal texts and decisions to one of the actual ability to secure housing, negotiate, seek review and receive a tangible benefit from the right.
The next phase will determine the position of Decree No. 66 within the broader transitional period. If the reparation package is used as a tool to calm objections and complete the project under the same conditions, Marota and Basilia will remain an example of reconstruction that generates substantial property value without restoring balance between the project and the original rights holders. If, however, the package becomes an entry point for a deeper review of valuation, representation, financing, and alternative housing mechanisms, the issue could become a different kind of model: a project that does not merely correct some of its losses, but redefines the relationship between residents, property, and the city after years of imposed zoning, war, and delay.
In this sense, the next phase should not be assessed solely by the number of towers constructed or the speed with which infrastructure is completed. The more important standard is the project’s ability to transform rights from shares, records and deferred promises into actual protection for their owners. Only then can reparation move beyond being a delayed settlement and become part of rebuilding confidence between rights holders and the authority managing the rezoning process.
English
مجلة فصلية متخصصة بحقوق السكن والأراضي والملكية في سوريا- العدد الأول
/in الأعداد, طابو أخضر /by christine abdelmassih.بعض القصص لا تتسع لها دورة خبرية واحدة. وقضايا حقوق السكن والأراضي والملكية في سوريا هي من هذا النوع؛ إذ تتوزع خيوطها بين النصوص القانونية والمصادر الرسمية والتقارير الميدانية والمنشورات المؤسسية، وقلّما يجمعها مكان واحد بالعمق الذي تستحقه
.لهذا نطلق «طابو أخضر»، أول مجلة سورية متخصصة بحقوق السكن والأراضي والملكية
.وجاء اسم المجلة من لون الوثيقة؛ فالطابو هو الاسم الشائع في سوريا لسند الملكية الرسمي. وترجع إلى أصل تركي-عثماني، وهو مصطلح ارتبط تاريخياً بتسجيل الأراضي وسندات الملكية
.وامتداداً لتغطية «سيريا ريبورت» الطويلة لقضايا السكن والأراضي والملكية، تأتي المجلة بصيغة فصلية موحدة تجمع بين التحليلات، والمقابلات مع الخبراء، وملخصات السياسات، وتوثيق النصوص القانونية والبيانات
:صدر الآن العدد الأول من «طابو أخضر» باللغتين العربية والإنكليزية، ويقدّم لكم
تغطيات ميدانية من الحسكة وحمص والسويداء وحماة وريف دمشق؛ –
تحليلات معمّقة حول ماروتا وباسيليا، وسجلات الملكيات الوقفية العائدة إلى العهد العثماني، والتخطيط العمراني في الرقة؛ –
.أوراقاً في خيارات السياسات حول الاستثمار العقاري وحماية حقوق الملكية –
.يمكنكم قراءة العدد الأول من «طابو أخضر» أدناه أو تحميله من هنا
A quarterly journal on housing, land and property rights in Syria – Issue 1
/in Green Tabu, Issues /by christine abdelmassihSome stories don’t fit into a news cycle. Housing, land and property rights in Syria are exactly that kind of tale, sprawling across legal texts, official sources, field reporting and institutional publications, and rarely brought together in one place, with the depth they deserve.
That’s why we’re launching Green Tabu, Syria’s first HLP journal.
Named after the colour of the document, tabu is the common term used in Syria for an official title deed. The word comes from the Ottoman Turkish tapu, a term historically associated with land registration and title deeds.
Building on The Syria Report’s longstanding HLP coverage, the Journal moves to a consolidated quarterly format that combines analysis, expert interviews, policy briefs, and legal and data documentation.
The first issue of Green Tabu is out now, in English and Arabic, and takes you inside:
Reconstruction and the Right to Housing in Syria: Toward a Transitional Policy that Protects Property and Reduces Real Estate Investment Risks
/in Green Tabu, Policy Briefs /by Mazen EzziWritten by: Main Kafa
Executive Summary
This paper concludes that reconstruction in Syria cannot be managed as an urban planning or investment matter separate from housing, property and return rights. With millions of Syrians still displaced or living abroad as refugees, a large portion of the housing stock damaged, and the cost of reconstructing residential buildings reaching levels beyond the state’s current capacity, any reconstruction process undertaken before rights are established and property disputes addressed risks producing a new wave of exclusion. The problem, therefore, lies in the possibility that urban planning and external financing may become mechanisms for redistributing property, reducing the rights of original residents, or making those affected bear the cost of reconstruction through shares and deductions.
The plans proposed in some Damascus neighbourhoods, particularly Jobar and Qaboun, show that the risk lies in an investment model that may precede the establishment of rights and place investors ahead of homeowners. While some residents are calling for a clear regulatory framework, such as Planning and Urban Development Law No. 23 of 2015, the model of financing reconstruction through companies and deductions from future allocations raises concerns that return could be turned into a real estate deal. The transitional administration therefore needs a transitional housing policy that begins with establishing property rights, recognising alternative documents, regulating debris removal, supporting repair and self-construction, and involving local communities before launching zoning plans or incorporating destroyed areas into real estate investment calculations.
First: The policy problem
The transitional administration in Syria faces reconstruction within a highly complex housing and rights context. The issue extends beyond rebuilding destroyed homes or repairing infrastructure and involves 3 interconnected problems: a severe shortage of housing, widespread difficulties in proving ownership and housing rights, and a major need for external or investment financing amid the state’s limited resources. This overlap risks turning reconstruction into a new source of property and social conflict unless it is preceded by a clear rights-based framework.
Waves of return that began in late 2024 have started to reveal the limits of the current approach. Return is not achieved simply by opening roads or issuing administrative decisions. Returnees need habitable homes, the ability to repair their homes, the opportunity to prove their rights to them, or fair alternatives. With millions of Syrians still displaced or living abroad as refugees, a large part of the housing stock damaged, and reconstruction costs rising, housing has become the first practical condition for any safe and stable return.
The problem becomes more complex in informal settlements, semi-urban areas, and areas classified as agricultural despite having been used for housing for decades. In these areas, many residents do not rely on formally registered title deeds, but on unregistered contracts, financial and judicial documents, powers of attorney, local testimonies, or facts of long-term occupancy. Relying on the Land Registry alone as the standard for proving ownership rights may exclude wide sections of the population, especially displaced people and refugees who have lost their documents or are unable to access them.
At the same time, the cost of reconstruction places considerable pressure on the transitional administration and pushes it to seek financing arrangements that depend on investors and companies. Introducing investment into the reconstruction process before residents’ rights are established creates a double risk: destroyed neighbourhoods may become subject to rezoning and deductions, while the rights of owners and residents may be converted into shares or compensation that does not guarantee their return to their original locations.
These risks are clearly visible in the ongoing discussions around the reconstruction of some Damascus neighbourhoods, particularly Jobar and Qaboun. The dispute does not revolve around the principle of urban planning itself, but around the model that will govern it. Will planning be carried out as a tool to establish rights and integrate damaged areas into the formal urban fabric, or as a mechanism for financing reconstruction through broad deductions from owners’ rights and by prioritising companies over rights-holders?
On this basis, the basic policy problem is the absence of a clear transitional housing policy that precedes investment and zoning plans. Reconstruction requires a different order of priorities: establishing rights before removing debris, recognising alternative documents before redistributing ownership, involving residents before adopting plans, and defining fair financing mechanisms before making those affected pay the cost of reconstruction from their future shares. Without this framework, reconstruction may turn from an entry point for return and reparation into a tool for redistributing property and producing new grievances.
Second: The scale of the housing and return crisis
Indicators of destruction, displacement and return reveal that the housing crisis in Syria goes beyond urban planning or traditional real estate financing. According to a United Nations Development Programme report issued in February 2025, around 325,000 homes were completely destroyed during the war, while between 600,000 and 1 million homes sustained partial damage, leaving 1 in every 4 Syrian households without adequate shelter. This means that a large part of the housing stock is now out of use or requires repair and rehabilitation before residents can return.
This gap in housing supply coincides with renewed population pressure. According to World Bank data updated in July 2025, Syria’s population reached around 24.67 million people in 2024, compared with 22.87 million in 2011, an increase of around 1.8 million people. Although these estimates rely on a broad population definition that usually includes refugees who are not permanently settled in countries of asylum, they suggest a cumulative housing demand resulting from natural population growth during the years of war, in addition to the needs of returnees and displaced people.
Data from the United Nations High Commissioner for Refugees (UNHCR) also indicate that displacement and refugeehood remain widespread. As of December 2025, there were 4.3 million registered Syrian refugees in Turkey, Lebanon, Jordan, Iraq and Egypt. On June 4, 2026, UNHCR estimated that around 1,672,052 people had returned since December 8, 2024. It also reported on April 21, 2026 that around 5.5 million people remained internally displaced inside Syria, despite the return and resettlement of more than 1.8 million internally displaced people since December 2024. This means that the housing sector is simultaneously facing the pressures of continued displacement and actual return.
The crisis deepens in informal settlements and semi-urban areas, where housing and property were already precarious before the war. According to 2010 estimates, unlicensed housing or informal settlements accounted for between 30 percent and 40 percent of all housing in Syria. A 2013 academic study showed that informal housing areas accounted for around 40 percent of total residential land in Damascus, Aleppo and Hama, and around 66 percent in Lattakia and Daraa, while the area of informal housing in Raqqa was more than 4 times the area of planned housing. The World Bank database, based on UN-Habitat data, also indicates that around 27 percent of the population lived in informal settlements before the war, rising to around 41 percent by 2022.
These figures have a direct significance for return policies. A large proportion of displaced people and refugees come from informal or semi-urban areas or from neighbourhoods that suffered widespread destruction, where it is difficult to prove ownership or obtain compensation through the Land Registry alone. Therefore, increasing the housing stock or reducing rents is not enough to address the crisis. The housing file needs a direct link between return, proof of rights, rehabilitation of infrastructure, and the provision of alternatives for people who cannot repair their homes or prove their ownership through traditional methods.
The cost of reconstruction reveals the limits of the state’s and the market’s ability to address the crisis without a clear policy framework. According to World Bank estimates issued on October 21, 2025, the cost of reconstructing residential buildings alone amounts to around USD 75 billion, out of a conservative total reconstruction cost estimate of USD 216 billion. Compared with Syria’s nominal gross domestic product, which reached around USD 20 billion in 2023 according to World Bank data, the cost of reconstructing residential buildings alone represents around 3.75 times annual GDP. The total reconstruction cost amounts to nearly 10 times the expected GDP for 2024.
The housing crisis poses a double policy dilemma. On the one hand, the state lacks sufficient resources to rebuild the damaged housing stock or absorb waves of return. On the other hand, the market alone cannot produce affordable and fair housing for the groups most affected by war and displacement. Therefore, relying on investment without prior safeguards to protect rights may turn the financing crisis into a new entry point for reducing residents’ rights, instead of being a tool to support their return and stability.
Third: Risks in the legal and institutional framework
The legal risks in the housing sector begin with the question of proving rights. After years of displacement, forced displacement, destruction and property seizures, many residents find themselves required to prove a housing or property connection that the war severed both materially and administratively. When official bodies rely on the Land Registry alone or treat alternative documents as secondary evidence, the burden of the war is shifted onto rights holders themselves, and return is transformed from a right into a complex evidentiary process that many displaced people and refugees cannot navigate.
This problem takes on a broader dimension in informal settlements, semi-urban areas and areas classified as agricultural, where housing and property relationships were often based on unregistered contracts, powers of attorney, financial and judicial documents, service and tax receipts, or local testimonies. In these cases, the Land Registry alone does not reflect the actual landscape of rights. Restricting proof to official deeds therefore excludes broad groups from protection despite their actual and continuous connection to the land or home.
The accumulation of legislation related to housing, land and property has worsened this risk. The Independent International Commission of Inquiry on the Syrian Arab Republic stated in its January 21, 2021 report that at least 40 laws related to housing, land and property had been issued since 2011. This accumulation created a complex legal environment in which confiscation, seizure, expropriation, urban planning and the de facto takeover of properties belonging to absent and displaced people overlapped. The transitional phase therefore requires a comprehensive approach to property rather than scattered procedures that address individual cases while leaving the underlying legal structure unrevised.
The transitional administration has taken some steps in this direction. These include Decree No. 16 of 2025 concerning the cancellation of precautionary seizure decisions issued between 2012 and 2024 under the directives of the security services, in addition to later decisions lifting some precautionary seizures. These measures are an important entry point for addressing some of the effects of using property as a punitive tool during the Assad regime. But they remain limited if not accompanied by a unified national mechanism for receiving property claims, examining alternative documents, settling disputes, and protecting the rights of absent people, refugees, women, and heirs.
Local mechanisms have also emerged to address some cases of property seizure, such as committees examining clear cases of property extortion, meaning the obvious and overt seizure of property without legal grounds. These committees are useful when the usurper and the rights holder can be clearly identified. They remain insufficient to address the broader body of complex housing rights, particularly in areas where common property, unregistered contracts, long-term occupancy, lost documents and damaged records overlap. In this sense, these committees reveal the need for a broader institutional framework rather than the partial treatment of only the clearest cases.
The same risks emerge in the issue of debris removal. Removing rubble is not a neutral technical or service operation, because it may erase features that help residents prove their ownership or possession, such as the remains of houses, property boundaries, and the features of neighbourhoods, streets and alleys. Therefore, launching debris removal before documenting rights, features, and alternative records weakens the ability of residents, especially holders of unregistered or shared property, to prove their connection to the place later.
Protecting rights, therefore, requires a multi-source institutional approach. This approach includes the Land Registry, judicial and financial records, notary archives, private contracts, powers of attorney, service and tax receipts, and local testimonies, subject to clear safeguards for verification and the prevention of forgery or exploitation. It also requires a freeze on any large-scale debris removal or the launch of zoning plans in damaged areas before residents’ original rights are documented. Without this condition, reconstruction measures may become a new mechanism for weakening property rights and the right of return rather than a means of reparation.
Fourth: The Jobar and Qaboun Model — The Cost of Reconstruction and Who Pays It?
The proposed plans for reconstructing Jobar and Qaboun provide a tangible model of the risks that may result from introducing investment into the reconstruction file before rights are established. The issue in these two neighbourhoods is not residents’ rejection of the principle of urban planning, but their rejection of a financing model based on bringing in foreign companies to implement the project and its infrastructure in return for receiving a large percentage of the project area.
According to reports from a meeting held at Damascus Governorate on March 13, 2026, the proposed share for foreign companies could reach 50 percent of previously zoned areas and 70 percent of informal settlements built on land classified as agricultural. This means that the cost of reconstruction would not only be financed through investment but would, in practice, be deducted from the rights of owners and affected residents by converting a large portion of the future project area into a share for the implementing companies.
By contrast, some actors from Qaboun issued a statement on March 29 entitled “Towards Fair Reconstruction that Preserves Land and Dignity,” calling for the adoption of Planning and Urban Development Law No. 23 of 2015 as the framework for rezoning, while granting owners the right to partition, establish joint-stock companies and choose contractors. The importance of this position lies in its distinction between urban planning as a tool for establishing and redistributing rights within a legal framework and urban planning when it becomes a cover for imposing an investment model on rights holders.
The sensitivity of this model increases in areas that fall outside formally zoned areas or on land classified as agricultural, despite having been used for housing for decades. In these cases, handling land according to its administrative classification alone may reduce residents’ rights, lower their future shares, and ignore the value of existing buildings and the reality of long-term occupancy. In addition, multiple owners or heirs in a single property may turn the original ownership into small shares that are insufficient to obtain alternative housing.
The case of Jobar and Qaboun raises a central policy question: who pays the cost of reconstruction? If the project is financed through broad deductions from owners’ rights, reconstruction turns from a path for reparation into a process of property redistribution. But if planning is carried out after rights have been established, and within clear mechanisms for valuation, distribution, and objection, it can become a tool for reintegrating destroyed neighbourhoods into the urban fabric without pushing original residents out.
Fifth: Public policy options
The transitional administration needs a transitional housing policy that precedes investment and zoning plans and treats housing as a condition for return rather than as a delayed outcome of reconstruction. This policy can be based on 6 interconnected options.
1- A housing policy for the most vulnerable groups: Housing policy should begin with families that cannot return or repair their homes using their own resources and that lack bargaining power in the real estate market. This includes displaced families, returnees to destroyed or uninhabitable homes, female-headed households, older people, persons with disabilities, heirs and absent persons. Prioritising them requires transparent criteria and the linking of housing support to the condition of the original home, the degree of damage, and the family’s legal and living conditions.
2- Support for regulated repair and self-construction: Residents’ initiatives to repair their homes using their own resources have demonstrated a viable social pathway for return. This pathway can be transformed from an emergency response into a regulated option through technical, engineering and legal support provided by municipalities and the competent authorities. This includes structural-safety guidance, facilitating temporary or phased licences, and providing small grants or concessional loans to families able to undertake repairs, thereby reducing the need to wait for major reconstruction projects that may take years.
3- A multi-source mechanism for proving ownership: Protecting rights requires moving beyond exclusive reliance on the Land Registry. Property and housing in many areas, especially informal settlements and semi-urban areas, are based on alternative documents or facts of long-term occupancy. Therefore, a verification mechanism should be adopted that combines the Land Registry, judicial and financial records, notary archives, private contracts, powers of attorney, service and tax receipts, and local testimonies. This allows the protection of rights-holders who lost their documents or whose ownership was not duly registered.
4- Involving municipalities and neighbourhood committees: Municipalities and neighbourhood committees have local knowledge that is necessary for identifying original residents, assessing damage, and understanding patterns of ownership and occupancy. They should therefore be involved in documenting rights, reviewing plans, setting service priorities, and monitoring implementation. This involvement must take place within controls that prevent the monopolisation of local representation or its use to exclude absent people, refugees, women, and marginalised rights-holders.
5- Controlling real estate speculation: The post-war period creates favourable conditions for consolidating property holdings and purchasing damaged properties at low prices, especially when owners or displaced people are forced to sell because of financial need or fear of losing their rights. The real estate market therefore requires tax and regulatory instruments that limit speculation, monitor large-scale property sales in destroyed areas, and prevent reconstruction from becoming an opportunity to exclude original residents from their neighbourhoods.
6- Suspending Urban Planning and Debris Removal Until Rights Are Established: Establishing rights is a precondition for any large-scale debris removal or the launch of zoning plans in damaged areas. Removing rubble may erase physical markers that help prove ownership or possession, while undertaking urban planning before rights are verified may convert existing ownership into unfair shares or compensation. Properties, physical markers and alternative records must therefore be documented, objections must be permitted, and rights holders must be identified before destroyed areas are incorporated into urban planning or investment projects.
Sixth: Implementation recommendations
1- The transitional administration should issue a temporary national framework for housing, land, and property, linking any reconstruction project to the establishment of rights first, and setting clear rules for proving ownership, debris removal, compensation, objection, and the representation of absent people, refugees, women, and heirs.
2- The relevant ministries and central bodies should suspend any zoning or investment plans in destroyed areas until the initial documentation of rights and property boundaries and features has been completed. They should also open a local claims register that allows rights holders to submit official and alternative documents and local testimonies through a clear verification mechanism.
3- Municipalities and administrative units should establish local housing and property centres responsible for collecting documents, providing administrative guidance, registering objections, coordinating debris removal and repair work, and ensuring the participation of neighbourhood committees without excluding absent people or weaker groups.
4- Donors and international organisations should direct part of their funding to direct programmes for housing repair and regulated self-construction, instead of limiting support to major infrastructure projects, while linking funding to standards for protecting rights and preventing secondary displacement.
5- Legal and engineering organisations should support joint local clinics that provide residents with free or low-cost advice on proof of ownership, structural-soundness inspections, damage assessment, the pursuit of objections, and the documentation of rights before rubble removal or replanning.
6- The transitional administration and municipalities should introduce temporary instruments to control real estate speculation in destroyed areas, including monitoring large-scale property sales, restricting purchases made under duress, and documenting property waivers. These measures should prevent economic need and fear of losing rights from becoming drivers of property consolidation and the exclusion of original residents.
Ministry of Endowments Opens the Waqf Property File: Drawing on Ottoman Waqf Records and Reappraising Rents
/in Analysis, Green Tabu /by Mazen EzziWritten by: Mohamad Manar Hemejo
The Ministry of Endowments under Syria’s transitional government has begun reorganising the management of waqf (“endowment”) properties after many years in which these assets were subject to centralised administration and long-term investment and rental contracts. A waqf is, essentially, money or property dedicated to a religious, charitable, or social purpose. Its proceeds are removed from ordinary individual circulation and remain tied to the purpose specified by the founder of the waqf. According to the ministry, today’s reorganisation involves documenting endowment properties, recovering properties it considers lost or unlawfully occupied, and reassessing the rents charged on endowment real estate. The ministry presents these measures as part of an effort to regulate the endowments sector and collect the proceeds generated by its assets. However, a request by one ministry official for Ottoman archives from Turkey has raised legal and social concerns, particularly about the possible use of these records to trace certain properties and reconsider usufruct and rental agreements that have existed for many years.
The ministry’s recent measures go beyond managing endowment assets or increasing their financial returns. They raise questions about the extent of the Ministry of Endowments’ authority to reorganise the relationship between endowment property, private ownership and usufruct rights. The ministry’s recovery of properties it regards as unlawfully occupied endowment assets, or its reappraisal of rents on endowment properties registered in its records, may conflict with existing property arrangements that their holders regard as private ownership, or with usufruct, tenancy and furough rights established under successive laws and contracts. This places the legal authority of Land Registry entries and public confidence in the Land Registry under renewed scrutiny, particularly in the absence of a clear legal and judicial framework distinguishing between the protection of endowment assets, private ownership, and existing usufruct, tenancy and furough rights.
The sensitivity of this process is heightened by the fact that some endowment properties are located in city centres and historic markets, where high property values intersect with commercial activity, local memory and everyday networks of livelihood. Reorganising the endowments sector concerns more than the administrative relationship between the Ministry of Endowments and the occupants of its properties. It also affects the position of endowment property within the real estate market and the status of owners, tenants and holders of furough rights who have treated these properties as sources of livelihood or as rights capable of being inherited and invested. The ministry’s actions therefore constitute a test of the transitional government’s ability to protect endowment assets without undermining the authority of the Land Registry or the rights of owners, tenants and holders of furough rights.
From documenting properties to requesting Ottoman archives
The transitional government’s Ministry of Endowments presents its recent action as part of a process to reorganise a sector that it says suffered neglect and encroachment in previous years. According to this view, the problem is not limited to endowment properties already known and registered with the ministry, but also includes properties the ministry considers lost or undocumented in its records, as well as properties registered as endowments in the Land Registry but absent from the records of the directorates of religious endowments or generating no income for them.
The matter returned to public attention following statements made to state-run media in April 2026 by Samer Bayraqdar, Deputy Minister of Religious Endowments for Waqf Affairs. He said that the ministry had contacted Turkey’s Presidency of Religious Affairs to obtain Ottoman archives relating to endowment properties in Syria. According to Bayraqdar, requesting the archives did not mean that Ottoman-era endowment properties in Syria were Turkish assets. Rather, he described them as “Syrian waqfs owned by the Syrian state”. Bayraqdar presented recourse to these archives as a tool for identifying and organising endowment properties, in light of what he described as years of neglect of Syrian endowments, the absence of a clear inventory, and the existence of properties lost or stolen by people whom he described as “unscrupulous”. He added that, according to the ministry, consulting Ottoman documents was one means of reviving endowments, bringing them together, and directing their proceeds towards the designated purposes of Syrian endowments.
Historically, endowments in Syria extend even further back than the Ottoman period to earlier eras, including the Umayyad Caliphate. During the Ottoman era, however, documentation and administration expanded through registers, records, and waqf deeds. The expression “Ottoman waqf” therefore does not refer to Ottoman or Turkish ownership, but to endowments established, documented, or administered in records dating from the Ottoman era. These records are important because the Ottoman state maintained extensive government registers and documents concerning land, property, and endowments in its provinces. This explains the ministry’s interest in obtaining copies of Ottoman documents relating to Syria, which it presents as a means of tracing endowment properties that it says disappeared from its records or passed out of its administration.
In this sense, the ministry places the Ottoman archives among its documentation and tracing tools, alongside a review of Land Registry records. In its official presentation, the process is not based on transferring ownership from Turkey or reviving Ottoman sovereignty over Syrian property, but on using historical documents to investigate the origins of properties that the ministry believes have passed out of its administration or are no longer documented in its records. Nevertheless, the introduction of Ottoman-era documents into the search for existing properties, some of which have been occupied, transferred, or invested via long-term contracts, explains part of the concern the issue has caused among owners, occupants, and tenants.
A source at the Ministry of Endowments told Green Tabu on condition of anonymity that the ministry is currently inventorying and documenting endowment properties and recovering those that have been unlawfully occupied. The source said that the ministry was working to establish an accurate database for these properties, against the backdrop of “severe neglect” of the endowments system under the Assad regime. This indicates that the ministry is treating the issue as a lengthy administrative process aimed at rebuilding an internal register of endowment assets and comparing it with entries in the Land Registry or other documents.
In another statement to official media on June 9, 2026, Deputy Minister Bayraqdar said that the ministry had conducted a comprehensive inventory of endowment properties, documented their data, and created an accurate database that constituted an “advanced administrative reference” for the sector. He added that the work completed during the preceding period represented the first step in a lengthy process intended to restore the status of waqf as a form of trust and social responsibility. This formulation shows that the ministry presents the documentation process as an entry point for regulating the administration of endowments rather than merely as a search through scattered property records.
Green Tabu observed the initial results of this process during a visit to the Damascus Directorate of Endowments. According to employees at the directorate, a review of the Land Registry revealed properties registered there as endowment properties but not documented with the Ministry of Endowments, whose occupants were using them without paying rent to the ministry. The employees said that the directorate had contacted a number of occupants to regularise their status and that searches conducted with the Land Registry were continuing in order to identify endowment properties recorded there but absent from the ministry’s documents.
In Aleppo, the ministry reported the discovery of approximately 40 lost endowment properties after consulting the Land Registry, according to official figures announced by Bayraqdar. According to the official account, Aleppo has one of the largest concentrations of endowment properties in Syria. Bayraqdar also said that 38,000 endowment properties across Syria had undergone delimitation and census, meaning that they had individual Land Records in the Land Registry. This figure indicates the scale of the process described by the ministry and suggests that the reorganisation includes a wide-ranging review of endowment records and assets in more than one governorate.
Within this approach, the Land Registry is the ministry’s first tool for tracing properties that it regards as proven endowment assets but that are either undocumented in its own records or outside its revenue-collection system. The Ottoman archives appear as a second tool for researching older origins, particularly where the documents available within the ministry are insufficient or its internal records are dispersed. The ministry’s account of “lost properties” is therefore based on three interconnected elements: the existence of endowment properties absent from its records, the need for a new database, and the use of historical or real estate sources to trace the origins of those assets.
The ministry’s presentation of this process as documentation and the recovery of unlawfully occupied properties does not, however, resolve the nature of the rights currently attached to those properties. It remains necessary to distinguish between properties whose endowment status is evident in the Land Registry records but from which the ministry is not collecting its entitlements, and properties whose endowment status the ministry is attempting to establish through historical documents or incomplete records.
This distinction determines the limits of the recovery process and separates the collection of clear endowment rights from the reopening of disputes over existing property. The ministry’s argument concerning “lost assets” therefore raises the wider legal question of the authority of the Land Registry, the limits of using historical documents, and the rights of occupants or owners who have treated these properties for many years as ownership interests or as established usufruct, tenancy, and permanent lease rights.
Waqf and private ownership: The limits of recovering disputed properties
Recovering properties that the Ministry of Endowments considers lost or unlawfully occupied becomes more complicated when it encounters property rights that arose outside the ministry’s records, or which have been treated for many years as private ownership or as usufruct, tenancy, or permanent lease rights. In such cases, the existence of a historical document or old property record is not sufficient to produce immediate legal effects on Land Registry entries, sale or rental agreements, or the rights of occupants. Proving unlawful occupation, forgery, or invalid registration also requires a judicial process that determines the nature of the right, its holders and the consequences of any possible correction, rather than an administrative measure taken by the Ministry of Endowments or its directorates.
This distinction is the essential starting point for understanding the limits of recovery. A proven endowment property differs legally from an existing property that its owners or occupants have treated for many years as private property or as a right capable of transfer, inheritance and investment. It also differs from a property that was not originally an endowment but carries old endowment annotations or rights in its Land Record. Some non-endowment properties may, for example, carry endowment rights recorded in the legal nature field or the annotations field of the Land Record without this turning the property itself into an endowment. Using historical documents or old records in a recovery process therefore requires legal scrutiny that distinguishes the status of the property itself from the rights or annotations recorded against it.
Lawyer and human rights activist Fawaz Khouja expressed this concern to Green Tabu. According to him, consulting historical records could threaten confidence in property transactions in Syria and create a social crisis at an inappropriate time. Khouja linked the issue to compulsory lease extensions and furough rights, which had previously prompted protests from shopkeepers demanding the abolition of the committee formed to examine the matter. A compulsory lease extension is the automatic continuation of a rental agreement by force of law after its term expires, regardless of the landlord’s wishes. Furough rights allow a tenant to transfer the right to occupy or commercially exploit a property to another tenant in exchange for a payment that effectively reflects the market value of the premises, without transferring ownership of the property. According to Khouja, “raising the issue of the Ottoman archives to establish the origins of ownership of certain properties in favour of the Ministry of Endowments may create a new problem at a time when the transitional government has other priorities”.
Khouja suggested that, if the ministry insisted on proceeding, a committee headed by a judge should be formed to investigate the matter and that the committee should be neutral and impartial. In his view, any property dispute should then be referred to the courts. Khouja stressed that private property could not be expropriated by a ministerial decision because the Constitutional Declaration protected private property and only the judiciary could resolve ownership disputes. The role of the Land Registry, he said, was limited to implementing judicial decisions rather than ministerial decisions.
Fellow lawyer and human rights activist Aref Al-Shaal expressed a similar view. He told Green Tabu that, where loss or manipulation had resulted in the disappearance of certain endowment assets, specialised committees could be formed, preferably chaired by a judge, to examine the records of the Land Registry and the directorates of religious endowments, investigate those suspected of involvement in any manipulation, and establish the truth concerning the missing properties. According to Al-Shaal, claims that documents proving endowment ownership had become dispersed were exaggerated. He argued that reviewing the Land Registry, established in 1926, was sufficient to identify the different categories of endowment property. Such a review, he said, would not be difficult.
Al-Shaal highlighted a specific judicial process applicable where an endowment property had been transferred to another party. If the transfer occurred through forgery or in violation of the law, an action could be brought before the courts to annul the registration and restore the property to endowment ownership. In this sense, Al-Shaal did not object to recovering an endowment property lost through manipulation or forgery, but made recovery conditional upon proving the violation before the courts rather than through an administrative decision by the Ministry of Endowments or its directorates.
These positions show that today’s dispute does not concern the right of the Ministry of Endowments to protect proven endowment properties that have been unlawfully occupied. Rather, it concerns the method the ministry will use, the legal force of historical documents, and the role of the judiciary in resolving conflicting claims. The Ottoman archives may help the ministry investigate the historical origins of certain endowments, but they alone cannot determine the current status of existing properties. Old records may serve as evidence or as a starting point for scrutiny, but they are not sufficient to overturn property arrangements formed through the Land Registry or through usufruct, rental, and permanent lease agreements that have existed for many years.
Adding to the sensitivity of the matter is the range of rights that may have accumulated over an endowment property. A property may remain an endowment in origin while its occupant holds a usufruct right, a long-term tenancy, or a transferable and inheritable furough right. The “right of two leases”, for example, grants a beneficiary a permanent right to use and exploit an endowment property in exchange for a lump-sum payment and a nominal annual rent, while allowing the right to be transferred and inherited even though the underlying ownership remains an endowment. Protecting endowment assets therefore does not automatically extinguish the rights acquired by beneficiaries, tenants and holders of furough rights, nor does it turn them into occupants without legal title.
From this perspective, the properties under review need to be classified before any action is taken. Some are proven endowment properties that the ministry needs to document and from which it must collect its entitlements. Others are properties the ministry claims to be endowments on the basis of historical documents or incomplete records and may be the subject of disputes with owners or occupants. A third category consists of non-endowment properties carrying old endowment annotations or rights that do not alter their legal nature. Confusing these categories could transform the documentation of endowments into a wide-ranging dispute over ownership, usufruct, tenancy, and permanent lease rights, particularly in the absence of judicial oversight or where historical documents are used beyond their proper legal limits.
The judiciary, therefore, becomes the decisive authority in this area. The Ministry of Endowments may investigate, document, collect evidence, and review the Land Registry, but when it encounters existing private ownership, usufruct, tenancy, or permanent lease rights, it requires a judicial process proving unlawful occupation, forgery, or another violation. Without this, the recovery of endowment properties could shift from correcting earlier encroachments to creating a new source of instability in property rights, particularly in cities where endowment properties are interwoven with historic markets, homes, shops, and sources of livelihood.
Reappraising Rents: Waqf Between Occupants’ Rights and Market Returns
For endowment properties already known to the ministry, the reorganisation takes a more direct financial and administrative form through the reassessment of rents, the amendment of contract terms and pressure on occupants to regularise their status with their local directorates of religious endowments. This process differs from the issue of properties the ministry says are lost or unlawfully occupied, because it concerns registered properties already known to it but rented for many years at rates the ministry considers lower than their current market value.
The ministry administers endowment properties under Law No. 31 of 2018 and, within this framework, is applying a new mechanism for reappraising rents on endowment properties, including properties subject to the furough or compulsory lease extension systems. Under the current process, the reappraisal covers commercial premises, residential properties and land, with new rents determined according to the property’s market value rather than the old amounts stated in previous contracts.
Property valuation expert and engineer Moataz Qubaitari, one of the engineers commissioned to reappraise endowment properties in Damascus, told Green Tabu that in 2025 the ministry had applied a rate of 0.7 percent of the market value of commercial properties before increasing it to 1.4 percent in 2026. For residential properties, the reappraisal rate was set at 0.5 percent of the market value, according to Qubaitari, who said that the process in Damascus covered approximately 8,000 commercial and residential endowment properties.
Qubaitari linked variations in the new rents to several criteria, including the size of the property, its location, its market value and the nature of its use. He said that the annual rent for some commercial properties could reach USD 5,000, depending on their location and value. He also referred to an endowment residential property in the Abu Rummaneh area whose annual rent had been reappraised at approximately USD 4,000, compared with its previous annual rent of only SYP 200,000. Qubaitari considered reappraisal according to market value reasonable, given the substantial difference between old rents and current property values.
The regularisation process begins with the occupant of an endowment property submitting an application to the Directorate of Endowments in their governorate. The application states the details of the property, the area in which it is located and, if it is commercial, the profession practised there. A committee is then assigned to assess the property according to its market value. The occupant subsequently returns to the directorate to pay the new rent and renew the contract after it has been referred to the ministry for approval. According to documents reviewed by Green Tabu, the new contract is usually valid for 3 years.
The amendments also include the conditions under which the property is occupied and used. The occupant of a commercial property must specify one profession in the regularisation application. If two professions are listed for the same premises, the directorate may reject the application as this breaches the contractual conditions imposed by the ministry. In this sense, regularisation becomes a comprehensive redefinition of the contractual relationship rather than merely a financial adjustment.
The Damascus Directorate of Endowments has seen many endowment property occupants seeking to regularise their status, as this process appears to be their only practical option in the face of the possibility that the contract may be terminated or the property offered for investment via public auction. The ministry treats auctions as one of its tools for reinvestment, particularly for properties it recovers or where it ends the contractual relationship with former occupants. Some occupants regard the new valuation as unavoidable even when they consider the resulting rent high or burdensome.
Abu Mohammed, who occupies a commercial property on Khaled Ibn Al-Walid Street, told Green Tabu that the endowment attached to his shop was a family waqf and that he had inherited the premises from his father, who rented it in 1988 after purchasing the furough right from another person. He added that the rent for his shop had now been appraised at approximately USD 2,000 per year according to its market value. A family waqf is an endowment whose benefits are allocated to the descendants or family of its founder before subsequently passing to a charitable body under the conditions of the waqf.
Abu Mohammed’s account reveals the complex nature of the relationship between the Ministry of Endowments and the occupants of certain endowment properties. The occupant does not present himself as a new tenant, but as the heir to a tenancy and permanent lease relationship purchased by his father decades ago. Although the property itself remains an endowment, the right of occupation and investment has passed within the family and become linked to an established source of income. Increasing the rent or changing the contract terms affects a long-standing economic and social position.
In the Sarouja neighbourhood of central Damascus, another endowment property tenant, who asked not to be named, told Green Tabu that his father had rented the property under the permanent lease system in the 1960s and that he later inherited it. He said that he did not object in principle to reassessing the shop according to prevailing market value and setting a new rent, but stressed that the process needed to be equitable and fair to both parties. He added that a high valuation could affect the prices of goods because the tenant would attempt to recover the new rental cost by raising prices for customers.
These accounts show that reappraisal affects broader networks of rights and interests. Some occupants paid furough payments, inherited occupancy rights from their fathers, or invested in their properties and businesses over many years. Increasing rents in line with market value may improve endowment revenues, but it also places a new burden on shopkeepers and tenants, part of which may be passed on to consumers in historic markets and commercial centres.
The process becomes more sensitive where family waqfs or endowments associated with specific families are concerned. The case of the Al-Sibai family guesthouse in Homs caused widespread objection after the Directorate of Endowments took control of the guesthouse, which the family said it had inherited since the Zengid era. The directorate subsequently reversed its decision and issued a statement on April 22, 2026 confirming that the waqf would remain under the family’s control, while the guesthouse would be converted into a public library and prayer room. The case illustrates that reorganising endowments is not always related to financial returns but may also affect family and social memory connected to particular properties.
The reassessment policy places the Ministry of Endowments in a delicate position. On the one hand, it seeks to increase rents that it considers excessively low, impose clearer contractual conditions, and obtain higher returns from endowment assets. On the other, many occupants regard these properties as long-standing usufruct or permanent lease rights and sources of livelihood that have continued for decades. Prevailing market value is an important financial benchmark for the ministry, but it is not sufficient on its own to regulate the effect of reassessment on tenants, markets, and the historical rights of occupants. Nor does it answer the parallel question of how the revenues will be managed, who will benefit from them, and how their expenditure will be monitored.
Endowment properties are not ordinary administrative resources, but assets dedicated to a specified purpose whose revenues are meant to be spent in accordance with the endowment’s conditions, objectives, and the beneficiaries designated by the founder or the law. Without transparency in managing these resources, the policy of protecting endowment assets may become an expansion of the Ministry of Endowments’ authority over property and revenue rather than a restoration of the charitable, religious, and social purposes for which endowments were created.
Conclusion: Protecting waqf without destabilising existing rights
The Ministry of Endowments’ policy towards endowment properties reveals an attempt to rebuild administrative and financial authority over a broad sector of assets after years of weak documentation, low returns and accumulated old contracts. This process is warranted where proven endowment properties have been unlawfully occupied, used in ways that deprived the ministry of its rights, or rented at rates that no longer reflect their value. However, the need to protect endowment assets does not grant the ministry unlimited authority to redefine ownership, usufruct or furough rights through administrative decisions, particularly where those rights have been established through property records, contracts and practices extending over decades.
The limits of correction begin with distinguishing between different cases. A proven endowment property requires documentation, income collection, and regularisation of its occupant’s status. A property that the ministry claims to be an endowment on the basis of historical documents or incomplete records requires judicial proof before any consequences can be imposed on owners or occupants. Non-endowment properties carrying old endowment annotations or rights require a careful legal interpretation distinguishing the status of the property from the rights recorded against it. Without this classification, the recovery of endowments may shift from correcting earlier encroachments to creating a new source of property disputes.
The reappraisal of rents cannot be completed simply by raising them to market levels. The relationship between the Ministry of Endowments and the occupants of endowment properties includes usufruct rights, furough rights, inherited tenancies and established sources of livelihood, particularly in historic markets and city centres. A fair reappraisal policy requires publicly announced rules, clear objection procedures and transitional periods that take account of occupants’ ability to adapt, without eliminating the right of the waqf to receive fair returns.
The question of revenue remains central to the process. The money collected by the Ministry of Endowments through rents, regularisation, and auctions is not an ordinary administrative resource, but income tied to the purposes, conditions, and objectives of the endowment. The ministry needs to be transparent about how these resources are spent, who benefits from them, and what oversight mechanisms apply. Protecting an endowment also means protecting its purpose, rather than merely expanding the ministry’s control over its properties and income.
In this sense, the endowment property issue is a test of the transitional government’s ability to deal with a complex administrative and legal legacy without creating new instability in property rights. The ministry may recover proven endowment properties, increase rents that are unreasonably low, and reorganise its contracts, but the success of this process depends on an effective judiciary, transparent procedures, and a strict distinction between protecting endowment assets and protecting the rights of owners, tenants, and holders of permanent lease rights. Only within these limits can the reorganisation of endowments become an institutional reform rather than an administrative expansion within a property market already burdened by disputes and a lack of confidence.
Yazidi Villages in Hassakeh: Protracted Displacement and Property Seizure
/in Green Tabu, Updates /by Mazen EzziFollowing Türkiye’s launch of Operation “Peace Spring” on 9 October 2019, Turkish forces and Turkish-backed Syrian armed factions took control of Ras Al-Ayn and its surrounding countryside in Hassakeh Governorate. Since then, the area’s Yazidi villages have become almost entirely empty of their original inhabitants, after most residents fled to other parts of Syria or abroad. Their displacement resulted from both the military operations and an accumulated fear of armed Islamist factions following a series of religiously and ethnically motivated violations and threats in Ras Al-Ayn, Afrin and Sinjar.
The Yazidis are a Kurdish-speaking religious community whose presence in northern Syria and Iraq extends back centuries. They practise Yazidism, a non-proselytising esoteric religion whose principal temple is at Lalish in Sheikhan District, Nineveh Governorate, northern Iraq. Yazidis have historically lived in Syria’s Jazira and Afrin regions, and many worked in agriculture and livestock farming. The former Assad regime subjected Yazidis to personal status legislation derived from Islamic Sharia, while allowing them to practise their religious rituals. The Kurdish-led Autonomous Administration also recognised Yazidism in the Social Contract adopted in 2014.
Yazidis historically lived in villages located south, east and west of Ras Al-Ayn, known in Kurdish as Serekaniye, and in the city’s Zardasht neighbourhood. According to a survey conducted in 2012 by the Yazidi House, an institution that looks after and organises Yazidi affairs, approximately 15,000 Yazidis lived in Syria’s Jazira region, including around 3,000 in the Yazidi villages around Ras Al-Ayn. According to Green Tabu’s field reporting, only around 15 families from these communities now remain elsewhere in Syria, mainly in Qamishli, Hassakeh and Amuda, while most of the others have emigrated to Europe or Türkiye.
Following their displacement in 2019, dozens of homes and agricultural lands belonging to displaced Yazidis remained under the control of fighters and families associated with armed factions. Other properties were looted, damaged or forcibly exploited, while no effective process was established to guarantee residents’ return or restore their control over their property. Although Syria’s transitional authorities have spoken since early 2025 of transitional justice and the protection of private property, fighters and commanders from factions accused of these violations have been incorporated into the new official military and security structure. This has deepened displaced people’s sense of insecurity and made the prospect of return increasingly fragile.
The situation in the Yazidi villages around Ras Al-Ayn shows how forced displacement can become a long-term mechanism for reshaping control over land and population through religious fear, property seizure, the prevention of return and the repurposing of abandoned property within a local economy based on unrestricted appropriation. It also highlights the limits of official discourse on transitional justice amid the absence of accountability and the continued influence of armed structures associated with displacement and property violations since 2019.
Empty Villages and Property Left Open to Seizure
Following the launch of Operation Peace Spring on 9 October 2019 and the subsequent takeover of Ras Al-Ayn and its countryside by Turkish forces and Turkish-backed Syrian armed factions, the area’s Yazidi villages experienced mass displacement that emptied most of them of their original inhabitants and left much of their property open to de facto seizure. Before the operation, the area had a diverse population of Arabs, Kurds, Christians and Yazidis. Displacement primarily affected Kurdish residents, including Yazidis, while many Arab residents remained and some Muslim Kurds gradually returned in the following years. The Yazidi villages, however, remain nearly empty of their original inhabitants.
Hamid, a native of the village of Java, told Green Tabu that all the village’s residents fled after Turkish-backed armed factions took control of the area in 2019. He added that the village had approximately 40 families who owned an estimated 8,000 dunams of agricultural land. Although he has reached Germany and obtained asylum there, he remains unable to visit Java or inspect his home and land. He said that an Arab family now lives in his family’s home, while other people cultivate his agricultural land.
The violations extended beyond the occupation of homes and agricultural land to the reuse of displaced villages within the area’s new military structure. According to testimonies collected by the Union of Syrian Yazidis, which was established in 2020 with support from the Autonomous Administration of North and East Syria, some homes were converted into military headquarters and bases, while residents were prevented from entering their villages or inspecting their property.
Local groups associated with the armed factions also leased homes and shops belonging to displaced Yazidis in Ras Al-Ayn’s Zardasht neighbourhood, despite the continued absence of their original owners. Witnesses in Qamishli told Green Tabu that the local council formed after the factions’ takeover had managed and unlawfully rented out some of these properties.
These practices were accompanied by the widespread exploitation of agricultural land belonging to displaced people. The cultivable agricultural land in the Yazidi villages is estimated at approximately 4,400 hectares, most of which is now outside the control of its original owners.
Salma, who was displaced from one of the Yazidi villages, told Green Tabu that she now rents a furnished flat in Qamishli and relies on assistance sent by her brothers in Sweden to pay the rent. Meanwhile, her agricultural land is being cultivated by a man from Deir-ez-Zor without her receiving any proceeds from it. “Our villages have become a desolate place,” she said. She added that many displaced people were prepared to accept any arrangement guaranteeing that they would not be targeted because of their religion. “Even if we were required to pay jizya, the important thing is that we are not harmed because of our religion.”
The situation in these villages reflects a transformation extending beyond war-related displacement towards the reproduction of control over the area by emptying it of its original population and repurposing abandoned property under new security and economic arrangements. Although years have passed since the area’s major military operations ended, most Yazidi villages remain outside the control of their original residents, while their properties remain subject to realities imposed by the forces controlling the area since 2019.
Fear as a mechanism of permanent displacement
The Yazidis’ reluctance to return to their villages around Ras Al-Ayn is connected to the loss of homes and agricultural land and to an accumulated fear formed through years of religious and ethnic targeting. For many displaced people, the displacement of 2019 was an extension of a long series of killings, threats and declarations that Yazidis were infidels, both inside Syria and in neighbouring Iraq.
On 17 August 2013, Jabhat Al-Nusra, then Al-Qaeda’s affiliate in Syria, and allied factions attacked the predominantly Yazidi village of Al-Asadiya, south of Ras Al-Ayn. The attack killed Yazidi civilians, including the brothers Murad and Ali Sa’ado, burnt homes in the village and drove its remaining residents into displacement. Less than 1 year later, the massacre committed by the Islamic State against the Yazidis in Sinjar, northern Iraq, in 2014 deepened fears among Syrian Yazidi communities, amid the rise of armed Islamist factions in northern Syria that declared Yazidis to be “infidels”. Violations against Yazidis in Afrin after armed factions took control of the area in 2018 further reinforced a widespread belief among the Yazidis of Ras Al-Ayn that remaining under these factions’ authority could expose them to similar violence.
Hamid said that the residents of his village, Java, had previously been displaced in 2013 following an attack by Jabhat Al-Nusra, but returned later after the Kurdish People’s Protection Units (YPG) took control of the area. Following the takeover by Turkish-backed factions in 2019, however, the situation changed yet again. According to him, residents now “do not dare to return” after receiving direct death threats. He added that current fear is connected not only to the presence of armed men in the villages, but also to the absence of any genuine guarantee of protection if residents return.
Suad Hasso, head of the Union of Syrian Yazidis, told Green Tabu that some displaced people who merely attempted to inspect their property received direct threats. Others were asked to pay between USD 2,000 and USD 10,000 to have the current occupants vacate their homes. Some were also promised that their property would be returned and their safety guaranteed in exchange for declaring their conversion to Islam. Hasso said she considered any discussion of an actual return unrealistic unless the armed factions began vacating civilian homes and an internationally supervised mechanism was established to organise the return and protect residents.
Even after displacement, some Yazidis continued to face discrimination and hostility in places of refuge. Hamo Khodr, a Yazidi displaced from the village of Lazka, told Green Tabu that he had to leave Washokani camp, west of Hassakeh, after being harassed and attacked because of his religion. The attacks included slashing his tent, tampering with its contents, and stealing heating supplies, personal belongings and food. “In their eyes, I am an infidel and deserve any attack,” he said, explaining that the camp administration allowed him to leave while keeping his name on its register of displaced people.
This climate has created a general feeling among many displaced people that return entails entering a space where their religious presence is itself perceived as a threat, alongside recovering a home or land. For many Yazidis, property is therefore connected first to the possibility of living safely in their villages, rather than to a purely legal right to land or housing.
For many Yazidis, displacement has also involved dual targeting based on their religious and ethnic identities. Most identify ethnically as Kurdish in a region where extensive demographic changes after 2019 affected Kurdish villages and communities in the Ras Al-Ayn countryside. Their non-Muslim religious identity made them still more vulnerable to armed Islamist factions.
An Economy Built on Seizing Displaced Villages
The displacement of Yazidis from the villages around Ras Al-Ayn came alongside a broad system for exploiting and repurposing abandoned property for economic and military uses. After Turkish-backed armed factions took control of the area, fighters’ families were housed in Yazidi homes, while agricultural land was cultivated by people arriving from other parts of Syria. Some villages became open spaces for looting and the redistribution of local resources. Some homes and land in the abandoned villages were also converted into military headquarters and factional positions, directly integrating part of the private property into the area’s new security and military structure.
According to Suad Hasso, almost no category of property escaped violations, including homes, shops, land and agricultural equipment. The violations included looting household contents, cutting down mature trees for heating fuel, stealing pumps and generators used to irrigate agricultural land, and seizing tractors and combine harvesters. The Union of Syrian Yazidis noted that some of this equipment is legally classified as “appurtenance real estate” under Syrian civil law, meaning that it is legally attached to the agricultural land it serves.
Many homes were also partially dismantled and their contents sold in local second-hand markets. Hamo Khodr said he had recently learnt that his home in Lazka had been looted after his displacement. The doors, windows and iron staircase leading to the roof had been removed and sold cheaply in the second-hand market. He estimated that the cost of repairing his home and the value of his agricultural losses exceeded USD 15,000, but said that, for now, he demanded nothing more than a safe return.
These practices were accompanied by attempts to give the administration of displaced people’s property an official appearance. Witnesses inside Ras Al-Ayn told Green Tabu that the local council formed following the takeover by Turkish-backed factions rented out homes and shops belonging to displaced civilians in the Zardasht neighbourhood, which had been home to approximately 30 Yazidi families before the displacement. These properties remain rented out without their original owners’ consent.
The mechanisms established to address property disputes have failed to regain displaced people’s confidence. In 2020, Turkish-backed opposition factions established a body called the “Committee for the Restitution of Rights to Their Owners” in the Tal Abyad and Ras Al-Ayn areas. Only a very small number of Yazidis submitted complaints to it. Lawyer Zaki Haji told Green Tabu that this was due to the committee’s limited independence and the continued intervention of armed factions in the area. According to Haji, only 1 Yazidi, as far as he knew, had recovered agricultural land in the village of Al-Asadiya through mediation involving German and Turkish parties. Most other displaced people have limited themselves to presenting their ownership documents to human rights or documentation organisations without entering local judicial proceedings.
This situation created an economy based on exploiting displacement itself—properties left behind by their owners became sources of housing, income, and influence for the controlling forces. The continued absence of the original residents also contributed to consolidating new realities in the villages, making the restoration of property dependent not only on proving legal rights but also on dismantling the military and administrative networks established over these properties in 2019.
Property without protection, delayed justice
Article 16 of the Constitutional Declaration issued on 13 March 2025 states that the right to private property is protected and may not be expropriated except for the public benefit and in return for fair compensation. This principle has yet to be reflected in the situation of Yazidis displaced from Ras Al-Ayn.
The factions accused of property seizures and widespread violations against Kurdish and Yazidi civilians were formerly components of the Turkish-backed Syrian National Army. Their fighters and commanders have since been incorporated into the Syrian Armed Forces under the transitional Ministry of Defence, despite the involvement of some of these factions in serious abuses. This has further weakened confidence in the possibility of genuine accountability or the restitution of property to its owners.
Berivan Abdul Karim, an administrator at the GAV Relief and Development Organisation in northeastern Syria, told Green Tabu that the absence of any accountability for factions involved in property violations since 2019 meant that discussions of return were closer to political promises than to a genuine process operating in practice. She also noted that promises by officials in the Syrian Interim Government to return residents or organise return convoys had not yet been implemented.
The case of displaced Yazidis concerns their legal and religious status in the new Syria alongside the restitution of their property. Article 3(2) of the Constitutional Declaration states that freedom of belief is protected and that the State respects all “divine religions”. This wording has raised concerns within Yazidi communities because Yazidism is not classified within that category, particularly given the community’s long history of religious persecution.
Syrian domestic legislation does not expressly criminalise forced displacement or forcible transfer as standalone offences. Many of the violations committed in the Yazidi villages nevertheless remain criminal offences under existing legislation. Under Article 723 of the Syrian Penal Code, taking possession of all or part of an immovable property held by another person without a title deed or document authorising disposal constitutes property extortion. Article 768 of the Civil Code provides that the owner alone has the right to use, exploit and dispose of their property within the limits of the law. Aggravated-theft provisions also criminalise looting carried out by force or by breaking into properties in their owners’ absence.
Lawyer Zaki Haji explained that the property records for the Yazidi villages remain preserved at the Cadastral Affairs Directorate in Hassakeh, meaning that proving legal ownership is not the main problem. He noted, however, that the armed factions’ continued control of the area has led many owners living abroad to limit themselves to issuing powers of attorney to manage their property or collect its proceeds rather than returning personally. Haji added that some owners appoint acquaintances or intermediaries from outside the Yazidi and Kurdish communities to manage their property, while any effective solution remains dependent first on evicting unlawful occupants.
Under international humanitarian law and the Rome Statute of the International Criminal Court, some acts documented in the Yazidi villages may, depending on their circumstances and connection to the armed conflict, constitute war crimes. These include pillage and the destruction or seizure of property when not imperatively demanded by the necessities of the conflict. The conversion of civilian land and homes into military sites requires a case-specific legal assessment and cannot automatically be classified as a war crime.
Human rights organisations including the Kurdish Organisation for Human Rights in Syria (DAD), Synergy Association for Victims and Syrians for Truth and Justice have also attributed part of the responsibility to Türkiye, citing its support for the controlling factions and alleged direct violations by Turkish forces, including the establishment of military positions on privately owned agricultural land and attacks on civilian homes. Accountability inside Syria remains highly complicated by the strength of current political relations between Damascus and Ankara, leading some legal advocates to place their hopes in proceedings filed abroad under the principle of universal jurisdiction.
إعادة الإعمار والحق في السكن في سوريا: نحو سياسة انتقالية تحمي الملكية وتحدّ من مخاطر الاستثمار العقاري
/in طابو أخضر, موجز سياسات /by Mazen Ezziالكاتب: معن كفا
ملخص تنفيذي
تخلص هذه الورقة إلى أن إعادة الإعمار في سوريا لا يمكن أن تُدار كملف عمراني أو استثماري منفصل عن حقوق السكن والملكية والعودة. فمع بقاء ملايين السوريين بين النزوح واللجوء، وتضرر جزء كبير من المخزون السكني، وارتفاع كلفة إعادة إعمار المباني السكنية إلى مستويات تفوق قدرة الدولة الحالية، يصبح أي مسار إعمار غير مسبوق بتثبيت الحقوق ومعالجة النزاعات العقارية عرضة لإنتاج موجة جديدة من الإقصاء. لذلك لا تكمن المشكلة في الحاجة إلى التنظيم العمراني أو التمويل الخارجي بحد ذاتها، بل في احتمال أن تتحول هذه الأدوات إلى آليات لإعادة توزيع الملكية، أو تقليص حقوق السكان الأصليين، أو تحميل المتضررين كلفة الإعمار عبر الحصص والاقتطاعات.
وتظهر الخطط المطروحة في بعض أحياء دمشق، ولا سيما جوبر والقابون، أن الخطر لا يدور حول التنظيم العمراني نفسه، بل حول نموذج استثماري قد يسبق تثبيت الحقوق ويضع المستثمر في موقع القيادة قبل صاحب المسكن. ففي حين يطالب بعض السكان بإطار تنظيمي واضح، مثل قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015، يثير نموذج تمويل الإعمار عبر الشركات والاقتطاع من المساحات المستقبلية مخاوف من تحويل العودة إلى صفقة عقارية. وعليه، تحتاج الإدارة الانتقالية إلى سياسة سكنية انتقالية تبدأ من تثبيت الملكيات، والاعتراف بالوثائق البديلة، وتنظيم إزالة الأنقاض، ودعم الترميم والبناء الذاتي، وإشراك المجتمعات المحلية، قبل إطلاق المخططات أو إدخال المناطق المدمرة في حسابات الاستثمار العقاري.
أولاً: المشكلة السياساتية
تواجه الإدارة الانتقالية في سوريا ملف إعادة الإعمار ضمن سياق سكني وحقوقي شديد التعقيد. فالمسألة لا تقتصر على إعادة بناء المساكن المدمرة أو ترميم البنية التحتية، بل ترتبط بثلاث مشكلات مترابطة: نقص حاد في المخزون السكني، صعوبات واسعة في إثبات الملكية والحقوق السكنية، وحاجة كبيرة إلى تمويل خارجي أو استثماري في ظل ضعف موارد الدولة. ويجعل هذا التداخل أي سياسة إعمار غير مسبوقة بإطار حقوقي واضح عرضة لتحويل إعادة البناء إلى مصدر جديد للنزاع العقاري والاجتماعي.
بدأت موجات العودة منذ أواخر 2024 تكشف حدود المقاربة القائمة. فالعودة لا تتحقق بمجرد فتح الطرق أو إصدار قرارات إدارية، إذ يحتاج العائدون إلى مساكن قابلة للسكن، أو إلى القدرة على ترميم مساكنهم، أو إلى إثبات حقوقهم فيها، أو الحصول على بدائل عادلة عنها. ومع بقاء ملايين السوريين بين النزوح واللجوء، وتضرر جزء كبير من المخزون السكني، وارتفاع كلفة إعادة الإعمار، أصبح السكن الشرط العملي الأول لأي عودة آمنة ومستقرة.
وتزداد المشكلة تعقيداً في العشوائيات والمناطق شبه الحضرية والمناطق المصنفة زراعياً رغم استخدامها السكني منذ عقود. ففي هذه المناطق، لا يستند كثير من السكان إلى سندات ملكية مسجلة أصولاً، بل إلى عقود غير مسجلة، أو وثائق مالية وقضائية، أو وكالات، أو شهادات محلية، أو وقائع إشغال طويلة الأمد. لذلك فإن اعتماد السجل العقاري وحده معياراً لإثبات الحقوق قد يؤدي إلى استبعاد شرائح واسعة من الحماية، خصوصاً من النازحين واللاجئين الذين فقدوا وثائقهم أو تعذر عليهم الوصول إليها.
في المقابل، تفرض كلفة إعادة الإعمار ضغطاً كبيراً على الإدارة الانتقالية، وتدفعها إلى البحث عن صيغ تمويلية تعتمد على المستثمرين والشركات. لكن إدخال الاستثمار إلى ملف إعادة الإعمار قبل تثبيت حقوق السكان يخلق خطراً مزدوجاً: فمن جهة، قد تتحول الأحياء المدمرة إلى مساحات قابلة لإعادة التنظيم والاقتطاع؛ ومن جهة أخرى، قد تتحول حقوق المالكين والسكان إلى حصص أو تعويضات لا تضمن لهم العودة إلى أماكنهم الأصلية.
تظهر هذه المخاطر بوضوح في النقاشات الجارية حول إعادة إعمار بعض أحياء دمشق، ولا سيما جوبر والقابون. فالنزاع لا يدور حول مبدأ التنظيم العمراني بحد ذاته، بل حول النموذج الذي سيحكمه: هل يجري التنظيم كأداة لتثبيت الحقوق ودمج المناطق المتضررة ضمن النسيج العمراني الرسمي، أم كآلية لتمويل الإعمار عبر اقتطاع واسع من حقوق المالكين وإدخال الشركات في موقع متقدم على أصحاب الحقوق؟
بناءً على ذلك، تتمثل المشكلة السياساتية الأساسية في غياب سياسة سكنية انتقالية واضحة تسبق المخططات الاستثمارية والتنظيمية. فإعادة الإعمار تحتاج إلى ترتيب أولويات مختلف: تثبيت الحقوق قبل إزالة الأنقاض، الاعتراف بالوثائق البديلة قبل إعادة توزيع الملكيات، إشراك السكان قبل اعتماد المخططات، وتحديد آليات عادلة للتمويل قبل تحميل المتضررين كلفة الإعمار من حصصهم المستقبلية. من دون هذا الإطار، قد تتحول إعادة الإعمار من مدخل للعودة وجبر الضرر إلى أداة لإعادة توزيع الملكية وإنتاج مظالم جديدة.
ثانياً: حجم أزمة السكن والعودة
تكشف مؤشرات الدمار والنزوح والعودة أن أزمة السكن في سوريا تتجاوز حدود المعالجة العمرانية أو التمويل العقاري التقليدي. وبحسب تقرير برنامج الأمم المتحدة الإنمائي الصادر في شباط 2025، دُمّر نحو 325 ألف منزل بالكامل خلال سنوات الحرب، فيما تعرض ما بين 600 ألف و1 مليون منزل لأضرار جزئية، ما ترك 1 من كل 4 أسر سورية من دون مأوى ملائم. ويعني ذلك أن جزءاً واسعاً من المخزون السكني بات خارج الاستخدام أو يحتاج إلى ترميم وتأهيل قبل أن يتمكن السكان من العودة إليه.
تتزامن هذه الفجوة في العرض السكني مع ضغط سكاني متجدد. فوفق بيانات البنك الدولي المحدثة في تموز 2025، بلغ عدد سكان سوريا في 2024 نحو 24.67 مليون نسمة، مقابل 22.87 مليون نسمة في 2011، أي بزيادة تقارب 1.8 مليون نسمة. ورغم أن هذه التقديرات تعتمد تعريفاً سكانياً واسعاً يشمل عادة اللاجئين غير المستقرين بصورة دائمة في بلدان اللجوء، فإنها تشير إلى طلب سكني تراكمي نتج عن النمو الطبيعي للسكان خلال سنوات الحرب، يضاف إلى احتياجات العائدين والنازحين.
كما تشير بيانات المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين إلى استمرار حجم النزوح واللجوء على نطاق واسع. فحتى كانون الأول 2025، كان هناك 4.3 مليون لاجئ سوري مسجلين في تركيا ولبنان والأردن والعراق ومصر. وفي 4 حزيران 2026، قدّرت المفوضية عدد العائدين منذ 8 كانون الأول 2024 بنحو 1,672,052 شخصاً. كما أشارت في 21 نيسان 2026 إلى بقاء نحو 5.5 مليون شخص في حالة نزوح داخلي داخل سوريا، رغم عودة واستقرار أكثر من 1.8 مليون نازح داخلياً منذ كانون الأول 2024. ويعني ذلك أن قطاع السكن يواجه في الوقت نفسه ضغط استمرار النزوح وضغط العودة الفعلية.
وتتعمق الأزمة في العشوائيات والمناطق شبه الحضرية، حيث كانت هشاشة السكن والملكية قائمة قبل الحرب. فبحسب تقديرات عام 2010، شكّل السكن المخالف أو العشوائيات بين 30 بالمئة و40 بالمئة من إجمالي المساكن في سوريا. وتظهر دراسة أكاديمية صادرة عام 2013 أن مناطق السكن العشوائي بلغت في 2010 نحو 40 بالمئة من إجمالي الأراضي السكنية في دمشق وحلب وحماة، ونحو 66 بالمئة في اللاذقية ودرعا، فيما تجاوزت مساحة السكن العشوائي في الرقة 4 أضعاف مساحة السكن المنظم. كما تشير قاعدة بيانات البنك الدولي، المستندة إلى بيانات UN-Habitat، إلى أن نسبة السكان المقيمين في العشوائيات بلغت نحو 27 بالمئة قبل الحرب، ثم ارتفعت إلى نحو 41 بالمئة بحلول 2022.
لهذه الأرقام دلالة مباشرة على سياسات العودة. فجزء كبير من النازحين واللاجئين ينحدرون من مناطق عشوائية أو شبه حضرية أو من أحياء تعرضت لدمار واسع، حيث يصعب إثبات الملكية أو الحصول على تعويضات عبر السجل العقاري وحده. لذلك لا تكفي زيادة المخزون السكني أو خفض الإيجارات لمعالجة الأزمة، إذ يحتاج ملف السكن إلى ربط مباشر بين العودة، وإثبات الحقوق، وإعادة تأهيل البنية التحتية، وتوفير بدائل للفئات التي لا تستطيع ترميم مساكنها أو إثبات ملكيتها بالطرق التقليدية.
وتظهر كلفة إعادة الإعمار حدود قدرة الدولة والسوق على معالجة الأزمة من دون إطار سياساتي واضح. فبحسب تقديرات البنك الدولي الصادرة في 21 تشرين الأول 2025، تصل كلفة إعادة إعمار المباني السكنية وحدها إلى نحو 75 مليار دولار، من أصل تقدير إجمالي محافظ لكلفة إعادة الإعمار يبلغ 216 مليار دولار. وبمقارنتها بالناتج المحلي الإجمالي الاسمي لسوريا، الذي بلغ نحو 20 مليار دولار في 2023 وفق بيانات البنك الدولي، تمثل كلفة إعادة إعمار المباني السكنية وحدها نحو 3.75 أضعاف الناتج المحلي الإجمالي السنوي. أما الكلفة الإجمالية لإعادة الإعمار، فتقارب 10 أضعاف الناتج المحلي الإجمالي المتوقع لعام 2024.
وبذلك تطرح أزمة السكن معضلة سياساتية مزدوجة. فمن جهة، لا تملك الدولة حالياً الموارد الكافية لإعادة بناء المخزون السكني المتضرر أو استيعاب موجات العودة. ومن جهة أخرى، لا يستطيع السوق وحده إنتاج مساكن ميسورة وعادلة للفئات التي تضررت أكثر من الحرب والنزوح. لذلك فإن الاعتماد على الاستثمار من دون ضمانات مسبقة لحماية الحقوق قد يحول أزمة التمويل إلى مدخل جديد لتقليص حقوق السكان، بدل أن يكون أداة لدعم عودتهم واستقرارهم.
ثالثاً: مخاطر الإطار القانوني والمؤسسي
تبدأ المخاطر القانونية في ملف السكن من سؤال إثبات الحق. فبعد سنوات من النزوح والتهجير والدمار والاستيلاء على العقارات، يجد كثير من السكان أنفسهم مطالبين بإثبات علاقة سكنية أو عقارية قطعتها الحرب مادياً وإدارياً. وعندما تعتمد الجهات الرسمية على السجل العقاري وحده، أو تتعامل مع الوثائق البديلة بوصفها أدوات ثانوية، ينتقل عبء الحرب إلى أصحاب الحقوق أنفسهم، وتتحول العودة من حق إلى مسار إثبات معقد لا يستطيع كثير من النازحين واللاجئين اجتيازه.
تتخذ هذه المشكلة بعداً أوسع في العشوائيات والمناطق شبه الحضرية والمناطق المصنفة زراعياً، حيث قامت علاقات السكن والملكية غالباً على عقود غير مسجلة، أو وكالات، أو وثائق مالية وقضائية، أو إيصالات خدمات وضرائب، أو شهادات محلية. في هذه الحالات، لا يعكس السجل العقاري وحده الخريطة الفعلية للحقوق. لذلك يؤدي حصر الإثبات بالسندات الرسمية إلى استبعاد فئات واسعة من الحماية، رغم امتلاكها علاقة فعلية ومستمرة بالأرض أو المسكن.
فاقم تراكم التشريعات المرتبطة بالسكن والأراضي والملكية هذا الخطر. فقد أشارت لجنة التحقيق الدولية المستقلة بشأن سوريا، في تقريرها الصادر في 21 كانون الثاني 2021، إلى صدور ما لا يقل عن 40 قانوناً متعلقاً بالسكن والأراضي والملكية منذ 2011. وخلق هذا التراكم بيئة قانونية معقدة، تداخلت فيها المصادرة والحجز والاستملاك والتنظيم العمراني والاستيلاء الفعلي على عقارات الغائبين والمهجرين. لذلك تحتاج المرحلة الانتقالية إلى معالجة شاملة للملكية، لا إلى إجراءات متفرقة تعالج بعض الملفات وتترك البنية القانونية نفسها من دون مراجعة.
اتخذت الإدارة الانتقالية بعض الخطوات في هذا الاتجاه، بينها المرسوم رقم 16 لعام 2025 المتعلق بإلغاء قرارات الحجز الاحتياطي الصادرة بين 2012 و2024 بموجب توجيهات الأجهزة الأمنية، إضافة إلى قرارات لاحقة برفع بعض الحجوز الاحتياطية. وتمثل هذه الإجراءات مدخلاً مهماً لمعالجة بعض آثار استخدام الملكية كأداة عقابية خلال عهد النظام السابق. لكنها تبقى محدودة إذا لم تقترن بآلية وطنية موحدة لتلقي مطالبات الملكية، وفحص الوثائق البديلة، وتسوية النزاعات، وحماية حقوق الغائبين واللاجئين والنساء والورثة.
كما ظهرت آليات محلية لمعالجة بعض حالات الاستيلاء على العقارات، مثل لجان النظر في حالات الغصب البيّن، أي الاستيلاء الظاهر والواضح على عقار من دون سند قانوني. وتفيد هذه اللجان في الحالات التي يمكن فيها تحديد الغاصب وصاحب الحق بوضوح. لكنها لا تكفي لمعالجة كتلة أوسع من الحقوق السكنية المعقدة، خصوصاً في المناطق التي تتداخل فيها الملكية على الشيوع، والعقود غير المسجلة، والإشغال الطويل، وفقدان الوثائق، وتضرر السجلات. بهذا المعنى، تكشف هذه اللجان الحاجة إلى إطار مؤسسي أوسع، لا إلى معالجة جزئية للحالات الأكثر وضوحاً فقط.
وتظهر المخاطر نفسها في ملف إزالة الأنقاض. فإزالة الركام ليست عملية فنية أو خدمية محايدة، لأنها قد تؤدي إلى محو معالم تساعد السكان على إثبات ملكياتهم أو حيازاتهم، مثل بقايا البيوت، وحدود العقارات، ومعالم الحارات والشوارع والأزقة. لذلك يؤدي إطلاق إزالة الأنقاض قبل توثيق الحقوق والمعالم والسجلات البديلة إلى إضعاف قدرة السكان، ولا سيما أصحاب الملكيات غير المسجلة أو المشتركة، على إثبات صلتهم بالمكان لاحقاً.
تحتاج حماية الحقوق، بناء على ذلك، إلى مقاربة مؤسسية متعددة المصادر. وتشمل هذه المقاربة السجل العقاري، والسجلات القضائية والمالية، وأرشيف الكاتب بالعدل، والعقود الخاصة، والوكالات، وإيصالات الخدمات والضرائب، والشهادات المحلية، ضمن ضوابط واضحة للتحقق ومنع التزوير أو الاستغلال. كما تتطلب تجميد أي إزالة واسعة للأنقاض أو إطلاق مخططات تنظيمية في المناطق المتضررة قبل توثيق الحقوق الأصلية للسكان. فمن دون هذا الشرط، قد تتحول إجراءات إعادة الإعمار إلى آلية جديدة لإضعاف الملكية وحق العودة، بدل أن تكون مدخلاً لجبر الضرر.
رابعاً: نموذج جوبر والقابون: كلفة الإعمار ومن يدفعها؟
تقدم الخطط المطروحة لإعادة إعمار جوبر والقابون نموذجاً ملموساً للمخاطر التي قد تنتج عن إدخال الاستثمار إلى ملف الإعمار قبل تثبيت الحقوق. فالقضية في هذين الحيين لا تتعلق برفض السكان لمبدأ التنظيم العمراني، بل برفض نموذج تمويل يقوم على استقدام شركات أجنبية لتنفيذ المشروع وبنيته التحتية، مقابل حصولها على نسبة كبيرة من مساحة المشروع.
وبحسب ما نُقل عن اجتماع عُقد في محافظة دمشق في 13 آذار 2026، طُرحت نسبة تصل إلى 50 بالمئة من مساحة المناطق المنظمة سابقاً، وقد تصل إلى 70 بالمئة من مساحة العشوائيات المبنية على أراض مصنفة زراعية. ويعني ذلك أن كلفة الإعمار لا تُموّل فقط عبر الاستثمار، بل تُخصم عملياً من حقوق المالكين والسكان المتضررين، عبر تحويل جزء واسع من المساحة المستقبلية إلى حصة للشركات المنفذة.
في المقابل، طالب بعض فاعلي القابون، في بيان صدر في 29 آذار 2026 بعنوان “نحو إعمار عادل يحفظ الأرض والكرامة”، باعتماد قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 إطاراً لإعادة التنظيم، مع منح المالكين حق المقاسمة أو تأسيس شركات مساهمة واختيار المتعهدين. وتكمن أهمية هذا الموقف في أنه يفصل بين التنظيم كأداة لتثبيت الحقوق وإعادة توزيعها ضمن إطار قانوني، وبين التنظيم حين يتحول إلى غطاء لفرض نموذج استثماري على أصحاب الحقوق.
تزداد حساسية هذا النموذج في المناطق التي تقع خارج التنظيم أو على أراض مصنفة زراعياً، رغم استخدامها السكني منذ عقود. ففي هذه الحالات، قد يؤدي التعامل مع الأرض بحسب تصنيفها الإداري فقط إلى تقليص حقوق السكان، وتخفيض حصصهم المستقبلية، وتجاهل قيمة الأبنية القائمة وواقع الإشغال الطويل. كما أن تعدد المالكين أو الورثة في عقار واحد قد يحول الملكية الأصلية إلى حصص صغيرة لا تكفي للحصول على مسكن بديل.
تطرح حالة جوبر والقابون سؤالاً سياساتياً مركزياً: من يدفع كلفة الإعمار؟ فإذا جرى تمويل المشروع عبر اقتطاع واسع من حقوق المالكين، تتحول إعادة الإعمار من مسار لجبر الضرر إلى عملية إعادة توزيع للملكية. أما إذا جرى التنظيم بعد تثبيت الحقوق، وضمن آليات تخمين وتوزيع واعتراض واضحة، فيمكن أن يصبح أداة لإعادة دمج الأحياء المدمرة في النسيج العمراني، من دون دفع السكان الأصليين خارجها.
خامساً: خيارات السياسة العامة
تحتاج الإدارة الانتقالية إلى سياسة سكنية انتقالية تسبق المخططات الاستثمارية والتنظيمية، وتتعامل مع السكن بوصفه شرطاً للعودة لا نتيجة مؤجلة لإعادة الإعمار. ويمكن لهذه السياسة أن تقوم على 6 خيارات مترابطة.
1- سياسة إسكانية للفئات الأكثر هشاشة: ينبغي أن تبدأ السياسة السكنية من الأسر التي لا تستطيع العودة أو الترميم بمواردها الذاتية، ولا تملك قدرة تفاوضية في سوق العقارات. ويشمل ذلك الأسر النازحة، والعائدين إلى مساكن مدمرة أو غير قابلة للسكن، والأسر التي ترأسها نساء، وكبار السن، والأشخاص ذوي الإعاقة، والورثة والغائبين. ويقتضي ذلك وضع معايير شفافة لتحديد الأولويات، وربط الدعم السكني بحالة المسكن الأصلي ودرجة الضرر ووضع الأسرة القانوني والمعيشي.
2- دعم الترميم والبناء الذاتي المنظم: أظهرت مبادرات السكان في ترميم مساكنهم بموارد ذاتية وجود مسار اجتماعي فعلي للعودة. ويمكن تحويل هذا المسار من استجابة اضطرارية إلى خيار منظم عبر دعم فني وهندسي وقانوني تقدمه البلديات والجهات المختصة. ويشمل ذلك إرشادات السلامة الإنشائية، وتسهيل التراخيص المؤقتة أو المرحلية، وتقديم منح صغيرة أو قروض ميسرة للأسر القادرة على الترميم، بما يقلل الحاجة إلى انتظار مشاريع إعمار كبرى قد تستغرق سنوات.
3- آلية متعددة المصادر لإثبات الملكية: تحتاج حماية الحقوق إلى تجاوز الاعتماد الحصري على السجل العقاري. فالملكية والسكن في كثير من المناطق، خصوصاً العشوائيات والمناطق شبه الحضرية، يستندان إلى وثائق بديلة أو وقائع إشغال طويلة الأمد. لذلك يجب اعتماد آلية تحقق تجمع بين السجل العقاري، والسجلات القضائية والمالية، وأرشيف الكاتب بالعدل، والعقود الخاصة، والوكالات، وإيصالات الخدمات والضرائب، والشهادات المحلية. ويتيح ذلك حماية أصحاب الحقوق الذين فقدوا وثائقهم أو لم تكن ملكياتهم مسجلة أصولاً.
4- إشراك البلديات ولجان الأحياء: تملك البلديات ولجان الأحياء معرفة محلية ضرورية لتحديد السكان الأصليين، وتقدير الأضرار، وفهم أنماط الملكية والإشغال. لذلك ينبغي إشراكها في توثيق الحقوق، ومراجعة المخططات، وترتيب أولويات الخدمات، ومراقبة التنفيذ. ويجب أن يجري هذا الإشراك ضمن ضوابط تمنع احتكار التمثيل المحلي أو استخدامه لإقصاء الغائبين واللاجئين والنساء وأصحاب الحقوق الأضعف.
5- ضبط المضاربة العقارية: تخلق مرحلة ما بعد الحرب بيئة مناسبة لتجميع الملكيات وشراء العقارات المتضررة بأسعار منخفضة، خصوصاً عندما يضطر المالك أو النازح إلى البيع تحت ضغط الحاجة أو الخوف من فقدان الحق. لذلك يحتاج سوق العقارات إلى أدوات ضريبية وتنظيمية تحد من المضاربة، وتراقب عمليات البيع الواسعة في المناطق المدمرة، وتمنع تحويل إعادة الإعمار إلى فرصة لإقصاء السكان الأصليين من أحيائهم.
6- تعليق التنظيم وإزالة الأنقاض إلى حين تثبيت الحقوق: يمثل تثبيت الحقوق شرطاً مسبقاً لأي إزالة واسعة للأنقاض أو إطلاق مخططات تنظيمية في المناطق المتضررة. فإزالة الركام قد تمحو معالم مادية تساعد في إثبات الملكية أو الحيازة، كما أن التنظيم قبل التحقق من الحقوق قد يحول الملكيات القديمة إلى حصص أو تعويضات غير عادلة. لذلك ينبغي توثيق العقارات والمعالم والسجلات البديلة، وفتح باب الاعتراض، وتحديد أصحاب الحقوق، قبل إدخال المناطق المدمرة في مشاريع تنظيم أو استثمار.
سادساً: توصيات تنفيذية
1- على الإدارة الانتقالية إصدار إطار وطني مؤقت للسكن والأراضي والملكية، يربط أي مشروع لإعادة الإعمار بتثبيت الحقوق أولاً، ويحدد قواعد واضحة لإثبات الملكية، وإزالة الأنقاض، والتعويض، والاعتراض، وتمثيل الغائبين واللاجئين والنساء والورثة.
2- على الوزارات والجهات المركزية المعنية تعليق أي مخططات تنظيمية أو استثمارية في المناطق المدمرة قبل إنجاز توثيق أولي للحقوق والمعالم العقارية، وفتح سجل مطالبات محلي يتيح لأصحاب الحقوق تقديم الوثائق الرسمية والبديلة والشهادات المحلية ضمن آلية تحقق واضحة.
3- على البلديات والوحدات الإدارية إنشاء مراكز محلية للسكن والملكية، تتولى جمع الوثائق، وتقديم الإرشاد الإداري، وتسجيل الاعتراضات، وتنسيق أعمال إزالة الأنقاض والترميم، وضمان مشاركة لجان الأحياء من دون استبعاد الغائبين أو الفئات الأضعف.
4- على الجهات المانحة والمنظمات الدولية توجيه جزء من التمويل إلى برامج مباشرة لترميم المساكن والبناء الذاتي المنظم، بدلاً من حصر الدعم في مشاريع البنية التحتية الكبرى، مع ربط التمويل بمعايير حماية الحقوق ومنع التهجير الثانوي.
5- على المنظمات القانونية والهندسية دعم عيادات محلية مشتركة تقدم استشارات مجانية أو منخفضة الكلفة للسكان، تشمل إثبات الملكية، وفحص السلامة الإنشائية، وتقييم الأضرار، ومتابعة الاعتراضات، وتوثيق الحقوق قبل إزالة الركام أو إعادة التخطيط.
6- على الإدارة الانتقالية والبلديات وضع أدوات مؤقتة لضبط المضاربة العقارية في المناطق المدمرة، تشمل مراقبة عمليات البيع الواسعة، وتقييد الشراء تحت الضغط، وتوثيق التنازلات العقارية، بما يمنع تحول الحاجة الاقتصادية والخوف من فقدان الحق إلى مدخل لتجميع الملكيات وإقصاء السكان الأصليين.
وزارة الأوقاف تفتح ملف الملكية الوقفية: الاستعانة بالوقف العثماني، وإعادة تخمين بدلات الإيجار
/in تحليل, طابو أخضر /by Mazen Ezziالكاتب: محمد منار حميجو
بدأت وزارة الأوقاف في الحكومة الانتقالية إعادة تنظيم إدارة الأملاك الوقفية، بعد سنوات طويلة خضعت فيها هذه الأملاك لإدارة مركزية وعقود استثمار وإيجار طويلة الأمد. والوقف، في أساسه، مال أو عقار مخصص لمنفعة دينية أو خيرية أو اجتماعية، تخرج عوائده من التداول الفردي العادي وتبقى مرتبطة بالغاية التي حددها الواقف. وبحسب الوزارة، فإن إعادة التنظيم تمر عبر توثيق الأملاك الوقفية، واستعادة العقارات التي تعتبرها ضائعة أو متعدى عليها، وإعادة تخمين بدلات إيجار العقارات الوقفية. وتقدم وزارة الأوقاف هذه الإجراءات باعتبارها جزءاً من إعادة ضبط القطاع الوقفي وتحصيل عوائد أملاكه. لكن طلب أحد مسؤولي الوزارة الأرشيف العثماني من تركيا أثار مخاوف قانونية واجتماعية، خاصة لجهة استخدام هذا الأرشيف في تتبع بعض العقارات، وإعادة النظر في عقود انتفاع وإيجار قائمة منذ سنوات طويلة.
تتجاوز إجراءات وزارة الأوقاف الأخيرة إدارة أملاك الوقف أو زيادة عائداتها المالية، إلى حدود صلاحية الوزارة في إعادة تنظيم العلاقة بين الوقف والملكية الخاصة وحقوق الانتفاع. فاستعادة الوزارة لعقارات تعتبرها وقفية مُتعدّى عليها، أو إعادة تخمين بدلات إيجار عقارات وقفية مسجلة لديها، قد تتعارض مع أوضاع عقارية قائمة يتعامل أصحابها معها كملكيات خاصة، أو مع حقوق انتفاع وإيجار وفروغ نشأت بموجب قوانين وعقود متعاقبة. وهذا ما يضع حجية القيود العقارية والثقة بالسجل العقاري أمام اختبار جديد، خاصة في غياب إطار قانوني وقضائي واضح يميز بين حماية الأملاك الوقفية، وحماية الملكيات الخاصة، وحقوق الانتفاع والإيجار والفروغ القائمة.
وتبرز حساسية هذا المسار في أن بعض العقارات الوقفية تقع في مراكز المدن والأسواق القديمة، حيث تتداخل القيمة العقارية العالية مع النشاط التجاري وذاكرة المكان وشبكات العيش اليومية. لذلك، فإن إعادة تنظيم القطاع الوقفي لا تقتصر على علاقة إدارية بين وزارة الأوقاف وشاغلي عقاراتها، بل تمتد إلى موقع الوقف داخل السوق العقارية، وإلى وضع المالكين والمستأجرين وأصحاب الفروغ الذين تعاملوا مع هذه العقارات بوصفها مصادر رزق أو حقوقاً قابلة للتوريث والاستثمار. ومن هنا، يتحول تحرك وزارة الأوقاف إلى اختبار لقدرة الحكومة الانتقالية على حماية أموال الوقف، من دون المساس بحجية السجل العقاري أو بحقوق المالكين والمستأجرين وأصحاب الفروغ.
من توثيق الأملاك إلى طلب الأرشيف العثماني
تقدم وزارة الأوقاف في الحكومة الانتقالية تحركها الأخير في ملف العقارات الوقفية بوصفه مساراً لإعادة تنظيم قطاع تقول إنه تعرض للإهمال والتعدي خلال السنوات السابقة. وبحسب هذا الخطاب، لا تقتصر المشكلة على العقارات الوقفية المعروفة والمسجلة لدى الوزارة، بل تشمل أيضاً عقارات تعتبرها الوزارة ضائعة أو غير موثقة لديها، أو عقارات مسجلة كوقف في السجل العقاري من دون أن تكون واردة ضمن سجلات مديريات الأوقاف أو تحقق عائداً لها.
عاد هذا المسار إلى الواجهة بعد تصريحات معاون وزير الأوقاف لشؤون الوقف سامر بيرقدار للإعلام الرسمي في أبريل 2026، حين قال إن الوزارة خاطبت رئاسة الشؤون الدينية التركية للحصول على الأرشيف العثماني المتعلق بالأوقاف في سوريا. وبحسب بيرقدار، فإن طلب الأرشيف لا يعني أن الأوقاف العثمانية في سوريا أملاك تركية، بل هي، وفق توصيفه، “أوقاف سورية تعود ملكيتها إلى الدولة السورية”. وقدم بيرقدار العودة إلى هذا الأرشيف باعتبارها أداة لتحديد العقارات الوقفية وتنظيمها، في ظل ما وصفه بإهمال الأوقاف السورية لسنوات، وغياب حصر واضح لها، ووجود عقارات ضائعة أو مسروقة من أشخاص وصفهم بضعاف النفوس. وأضاف أن العودة إلى الوثائق العثمانية تعد، بحسب الوزارة، إحدى طرق إحياء الأوقاف وجمعها وصرف عوائدها في مصارف الوقف السوري.
تاريخياً، لا يرتبط الوقف في سوريا بالعهد العثماني وحده، بل يمتد إلى مراحل أقدم، من بينها العهد الأموي، قبل أن يشهد في العهد العثماني توسعاً في التوثيق والإدارة عبر الدفاتر والسجلات والوقفيات. لذلك، فإن تعبير “الوقف العثماني” لا يشير إلى ملكية عثمانية أو تركية، بل إلى أوقاف أُنشئت أو وُثقت أو أُديرت ضمن سجلات تعود إلى الحقبة العثمانية. وتنبع أهمية هذه السجلات من أن الدولة العثمانية احتفظت بدفاتر ووثائق حكومية واسعة عن الأراضي والعقارات والأوقاف في ولاياتها. ومن هنا جاء اهتمام وزارة الأوقاف بالحصول على نسخ من الوثائق العثمانية المتعلقة بسوريا، باعتبارها، وفق خطاب الوزارة، أداة لتتبع عقارات وقفية تقول إنها غابت عن سجلاتها أو خرجت من إدارتها.
بهذا المعنى، تضع الوزارة الأرشيف العثماني ضمن أدوات التوثيق والتتبع، إلى جانب مراجعة قيود السجل العقاري. فالمسار الذي تتحدث عنه لا يقوم، في عرضه الرسمي، على نقل ملكية من تركيا أو إحياء سيادة عثمانية على عقارات سورية، بل على استخدام الوثائق التاريخية للبحث عن أصول عقارات ترى الوزارة أنها خرجت من إدارتها أو لم تعد موثقة لديها. غير أن إدخال وثائق تعود إلى العهد العثماني في عملية البحث عن عقارات قائمة اليوم، بعضها شُغل أو انتقل أو استثمر عبر عقود طويلة، يفسر جانباً من المخاوف التي أثارها هذا الملف لدى المالكين والشاغلين والمستأجرين.
وبحسب مصدر في وزارة الأوقاف، تكلم لـ”طابو أخضر” مفضلاً عدم الكشف عن اسمه، فإن ما تقوم به الوزارة حالياً هو حصر الأملاك الوقفية وتوثيقها واستعادة العقارات المُتعدى عليها. وقال المصدر إن الوزارة تعمل على تكوين قاعدة بيانات دقيقة لهذه العقارات، على خلفية ما وصفه بتعرض النظام الوقفي للإهمال الكبير في عهد نظام الأسد. ويشير هذا الكلام إلى أن الوزارة تتعامل مع الملف كعملية إدارية طويلة تهدف إلى إعادة بناء سجل داخلي للأملاك الوقفية، ومقارنته بما هو وارد في السجل العقاري أو في وثائق أخرى.
وفي تصريح آخر على الإعلام الرسمي في 9 حزيران 2026، قال معاون وزير الأوقاف سامر بيرقدار إن الوزارة أجرت حصراً شاملاً للأملاك الوقفية ووثقت بياناتها، وأنشأت قاعدة معلومات دقيقة تشكل، بحسب قوله، مرجعاً إدارياً متطوراً للقطاع. وأضاف أن ما تحقق خلال الفترة السابقة يمثل خطوة أولى ضمن مسار طويل يهدف إلى إعادة الاعتبار للوقف باعتباره أمانة ومسؤولية مجتمعية. وتكشف هذه الصيغة أن الوزارة تقدم عملية التوثيق بوصفها مدخلاً لإعادة ضبط إدارة الوقف، وليس مجرد بحث في قيود عقارية متفرقة.
وتظهر أولى نتائج هذا المسار في ما رصدته “طابو أخضر” في مديرية أوقاف دمشق. فبحسب موظفين في المديرية، أظهرت مراجعة السجل العقاري وجود عقارات مسجلة كعقارات وقفية في السجل، لكنها غير موثقة لدى وزارة الأوقاف، ويستخدمها شاغلوها من دون دفع بدل إيجار للوزارة. وقال الموظفون إن المديرية تواصلت مع عدد من شاغلي هذه العقارات لتسوية أوضاعهم، وإن عمليات البحث مع السجل العقاري مستمرة لتحديد العقارات الوقفية المسجلة لديه وغير الواردة في وثائق الوزارة.
وفي حلب، تحدثت الوزارة عن اكتشاف نحو 40 وقفاً عقارياً ضائعاً بعد الرجوع إلى السجل العقاري، بحسب أرقام رسمية أعلنها سامر بيرقدار. وتعد حلب، وفق الخطاب الرسمي، من أكثر المدن السورية التي تضم عقارات وقفية. كما قال بيرقدار إن هناك 38 ألف عقار وقفي في سوريا، محدد ومحرر، أي لها صحف عقارية في السجلات العقارية. ويعطي هذا الرقم مؤشراً إلى اتساع العملية التي تعرضها الوزارة، وإلى أن إعادة التنظيم تشمل مراجعة واسعة لقيود وأصول وقفية في أكثر من محافظة.
ضمن هذه المقاربة، يصبح السجل العقاري أداة أولى في يد الوزارة لتتبع العقارات التي ترى أنها وقف مثبت، لكنه غير موثق لديها أو خارج دائرة تحصيل العوائد. أما الأرشيف العثماني فيظهر كأداة ثانية للبحث في أصول أقدم، خاصة عندما لا تكفي الوثائق المتاحة داخل الوزارة أو عندما تكون السجلات الداخلية مبعثرة. ومن هنا يتشكل خطاب الوزارة حول “العقارات الضائعة” من ثلاثة عناصر مترابطة: وجود عقارات وقفية غير مدرجة في سجلاتها، الحاجة إلى قاعدة بيانات جديدة، والاستعانة بمصادر تاريخية أو عقارية لتتبع أصل هذه العقارات.
لكن عرض الوزارة لهذا المسار باعتباره توثيقاً واستعادة لعقارات متعدى عليها لا يحسم وحده طبيعة الحقوق القائمة على هذه العقارات اليوم. لذلك، يبقى التمييز ضرورياً بين عقارات تظهر صفتها الوقفية في القيود العقارية ولا تستوفي الوزارة حقوقها منها، وبين عقارات تحاول الوزارة إثبات صفتها الوقفية عبر وثائق تاريخية أو قيود غير مكتملة. فهذا التمييز هو ما يحدد حدود عملية الاستعادة، ويفصل بين تحصيل حقوق وقفية واضحة، وإعادة فتح نزاعات على عقارات قائمة. لذلك، فإن حجة الوزارة حول “الأملاك الضائعة” تفتح الباب أمام المحور القانوني الأوسع المتعلق بقوة السجل العقاري، وحدود استخدام الوثائق التاريخية، وحقوق الشاغلين أو المالكين الذين تعاملوا مع هذه العقارات خلال سنوات طويلة بوصفها ملكيات أو حقوق انتفاع وإيجار وفروغ قائمة.
الوقف والملكية الخاصة: حدود استعادة العقارات المتنازع عليها
تتعقد عملية استعادة العقارات التي تعتبرها وزارة الأوقاف ضائعة أو متعدى عليها عندما تواجه حقوقاً عقارية نشأت خارج سجلات الوزارة، أو جرى التعامل معها لسنوات طويلة بوصفها ملكيات خاصة أو حقوق انتفاع وإيجار وفروغ. ففي هذه الحالات، لا يكفي وجود وثيقة تاريخية أو قيد عقاري قديم لترتيب آثار مباشرة على قيود السجل العقاري، أو على عقود البيع والإيجار، أو على حقوق الشاغلين. كما أن إثبات التعدي أو التزوير أو بطلان التسجيل يفترض مساراً قضائياً يحدد طبيعة الحق وأصحابه وآثار أي تصحيح محتمل، لا إجراءً إدارياً تتخذه وزارة الأوقاف أو مديرياتها.
هذا التمييز هو المدخل الأساسي لفهم حدود الاستعادة. فالعقار الوقفي المثبت يختلف قانونياً عن عقار قائم يتعامل أصحابه أو شاغلوه معه منذ سنوات طويلة بوصفه ملكية خاصة أو حقاً قابلاً للتنازل والتوريث والاستثمار. كما يختلف عن العقارات التي لا تكون وقفية في أصلها، لكنها تحمل في صحائفها العقارية إشارات أو حقوقاً وقفية قديمة. مثلاً، بعض العقارات غير الوقفية قد تتضمن حقوقاً وقفية مدونة في حقل النوع الشرعي أو حقل الإشارات ضمن صحيفة العقار، من دون أن يؤدي ذلك إلى تحويل العقار نفسه إلى وقف. لذلك، فإن إدخال الوثائق التاريخية أو القيود القديمة في عملية الاستعادة يحتاج إلى تدقيق قانوني يميز بين صفة العقار، والحقوق أو الإشارات المدونة عليه.
من هنا تأتي مخاوف المحامي والناشط الحقوقي فواز خوجة، الذي قال لـ”طابو أخضر”، إن الرجوع إلى السجلات التاريخية يهدد الثقة بالمعاملات العقارية في البلاد، وقد يفتح أزمة مجتمعية في توقيت غير مناسب. وربط خوجة بين هذا الملف وملف التمديد الحكمي والفروغ، الذي أثار احتجاجات سابقة من أصحاب محال طالبوا بإلغاء اللجنة التي شُكلت للنظر فيه. ويقصد بالتمديد الحكمي استمرار عقد الإيجار تلقائياً بقوة القانون بعد انتهاء مدته، بغض النظر عن إرادة المؤجّر، بينما يتيح الفروغ للمستأجر التنازل عن حق إشغال العقار التجاري أو استثماره لمستأجر آخر، مقابل بدل يعادل فعلياً القيمة السوقية للمحل، من دون أن تنتقل ملكية العقار إليه. وبحسب خوجة، فإن “إثارة ملف الأرشيف العثماني لبيان أصول ملكية بعض العقارات لصالح وزارة الأوقاف قد تفتح مشكلة جديدة، في وقت توجد فيه أولويات أخرى أمام الحكومة الانتقالية”.
ويقترح خوجة، في حال أصرت الوزارة على المضي في هذا المسار، تشكيل لجنة يترأسها قاض للبحث في الملف، على أن تكون اللجنة محايدة وغير منحازة لأي طرف. ثم يجب، بحسب رأيه، اللجوء إلى القضاء للبت في أي خلاف عقاري. ويشدد خوجة على أن نزع الملكية لا يتم بقرار من وزير، لأن الإعلان الدستوري صان الملكية الخاصة، وأن التنازع على الملكية لا يفصل فيه إلا القضاء، فيما يقتصر دور السجل العقاري على تنفيذ قرارات القضاء لا قرارات الوزراء.
ويذهب المحامي والناشط الحقوقي عارف الشعال، في الاتجاه نفسه، إذ قال لـ”طابو أخضر”، إنه في حال وجود فقدان أو تلاعب أدى إلى ضياع بعض الوقف، يمكن تشكيل لجان مختصة، ويفضل أن يرأسها قاض، لتدقيق القيود في السجل العقاري ومديريات الأوقاف، والتحقيق في المشتبه بتورطهم بأي تلاعب، وصولاً إلى حقيقة العقارات المفقودة. ورأى الشعال أن الحديث عن تبعثر الأوراق التي تثبت ملكية الوقف مبالغ فيه، لأن مراجعة قيود السجل العقاري المحدث عام 1926 تكفي لمعرفة أملاك الوقف بأنواعها، وهذه المراجعة، بحسبه، ليست صعبة.
ويركز الشعال على مسار قضائي محدد في حال ثبوت انتقال عقار وقفي إلى ملكية الغير. فإذا كانت عملية النقل قد تمت بالتزوير أو بصورة مخالفة للقانون، يمكن رفع دعوى فسخ تسجيل أمام القضاء وإعادة العقار إلى ملكية الوقف. وبهذا المعنى، لا يعترض الشعال على استعادة عقار وقفي ضاع نتيجة تلاعب أو تزوير، لكنه يربط هذه الاستعادة بإثبات المخالفة أمام القضاء، لا بقرار إداري من وزارة الأوقاف أو مديرياتها.
وتكشف هذه المواقف أن الخلاف لا يدور حول حق وزارة الأوقاف في حماية عقارات وقفية مثبتة جرى التعدي عليها، بل حول الأداة التي ستستخدمها الوزارة، وحدود القوة القانونية للوثائق التاريخية، وموقع القضاء في الفصل بين الادعاءات المتعارضة. فالأرشيف العثماني قد يساعد الوزارة في البحث عن أصول تاريخية لبعض الأوقاف، لكنه لا يحسم وحده وضع عقارات قائمة اليوم. والقيود القديمة قد تصلح كقرائن أو مدخل للتدقيق، لكنها لا تكفي لإلغاء أوضاع عقارية تشكلت عبر السجل العقاري أو عبر عقود انتفاع وإيجار وفروغ استمرت لسنوات طويلة.
وتزداد حساسية المسألة بسبب تعدد الحقوق التي قد تتراكم على العقار الوقفي. فالعقار قد يبقى في أصله وقفياً، بينما يمتلك الشاغل حق انتفاع أو إجارة طويلة أو فروغاً قابلاً للتنازل والتوريث. مثلاً، حق الإجارتين يمنح المنتفع أحقية استعمال واستغلال عقار وقفي بصورة دائمة، مقابل دفع مبلغ مالي وبدل إيجار سنوي رمزي، مع إمكانية التنازل عن هذا الحق وانتقاله إلى الورثة، مع بقاء أصل الملكية وقفياً. وهذا يعني أن حماية مال الوقف لا تلغي تلقائياً الحقوق التي نشأت للمنتفعين والمستأجرين وأصحاب الفروغ، ولا تجعلهم مجرد شاغلين بلا سند.
من هذه الزاوية، تبرز الحاجة إلى تصنيف العقارات محل البحث قبل أي إجراء. فهناك عقارات وقفية مثبتة تحتاج الوزارة إلى توثيقها وتحصيل حقوقها منها. وهناك عقارات تدعي الوزارة أنها وقفية استناداً إلى وثائق تاريخية أو قيود غير مكتملة، وقد تكون موضع نزاع مع مالكين أو شاغلين. وهناك عقارات غير وقفية قد تحمل إشارات أو حقوقاً وقفية قديمة لا تغير طبيعتها القانونية. الخلط بين هذه الحالات قد يحول عملية توثيق الأوقاف إلى نزاع واسع على الملكية والانتفاع والإيجار، خاصة إذا غابت الرقابة القضائية أو استُخدمت الوثائق التاريخية خارج حدودها القانونية.
وبذلك يصبح القضاء هو نقطة الفصل في هذا المحور. فالوزارة تستطيع البحث والتوثيق وجمع الوثائق ومراجعة السجل العقاري، لكنها عندما تواجه ملكية خاصة قائمة، أو حق انتفاع أو إيجار أو فروغ، تحتاج إلى مسار قضائي يثبت التعدي أو التزوير أو المخالفة. من دون ذلك، قد تتحول استعادة العقارات الوقفية من تصحيح لتعديات سابقة إلى مصدر جديد لاضطراب الحقوق العقارية، خصوصاً في المدن التي تتداخل فيها الأوقاف مع الأسواق القديمة والمنازل والمحلات التجارية ومصادر الرزق.
إعادة تخمين الإيجارات: الوقف بين حقوق الشاغلين وعوائد السوق
في العقارات الوقفية المعروفة لدى وزارة الأوقاف، يتخذ مسار إعادة التنظيم شكلاً مالياً وإدارياً مباشراً، عبر إعادة تخمين بدلات الإيجار، وتعديل شروط العقود، ودفع الشاغلين إلى تسوية أوضاعهم مع مديريات الأوقاف. ويختلف هذا المسار عن ملف العقارات التي تقول الوزارة إنها ضائعة أو متعدى عليها، لأنه يتعلق بعقارات مسجلة ومعروفة لديها، لكنها مؤجرة منذ سنوات طويلة ببدلات تعتبرها الوزارة أقل من قيمتها الرائجة.
تستند الوزارة في إدارة العقارات الوقفية إلى القانون رقم 31 لعام 2018، وتطبق في هذا الإطار آلية جديدة لإعادة تخمين بدلات إيجار العقارات الوقفية، بما في ذلك العقارات الخاضعة لنظام الفروغ أو التمديد الحكمي. وتشمل عملية التخمين، بحسب ما يجري حالياً، محلات تجارية وعقارات سكنية وأراضي، على أن تحدد بدلات الإيجار الجديدة بالاستناد إلى القيمة الرائجة للعقار، لا إلى القيم القديمة الواردة في العقود السابقة.
وقال خبير التقييم العقاري المهندس معتز قبيطري، وهو أحد المهندسين المكلفين بإعادة تخمين العقارات الوقفية في دمشق، لـ”طابو أخضر”، إن الوزارة كانت قد اعتمدت في العام 2025 نسبة 7 بالألف من القيمة الرائجة للعقارات التجارية، قبل أن ترفعها في العام 2026 إلى 14 بالألف. أما العقارات السكنية، فحددت نسبة التخمين الخاصة بها بـ5 بالألف من القيمة الرائجة، بحسب قبيطري، الذي أشار إلى أن عملية التخمين في دمشق شملت نحو 8 آلاف عقار وقفي تجاري وسكني.
ويربط قبيطري تفاوت بدلات الإيجار الجديدة بمعايير متعددة، منها مساحة العقار، والمنطقة التي يقع فيها، وقيمته الرائجة، وطبيعة استخدامه. وذكر أن بعض العقارات التجارية قد يصل بدل إيجارها السنوي إلى 5 آلاف دولار، بحسب موقعها وقيمتها. كما أشار إلى تخمين عقار سكني وقفي في منطقة أبو رمانة بحدود 4 آلاف دولار سنوياً، بعدما كان أجره السنوي السابق 200 ألف ليرة سورية فقط. ويرى قبيطري أن إعادة التخمين وفق القيمة الرائجة أمر منطقي، بالنظر إلى الفارق الكبير بين بدلات الإيجار القديمة والقيم الحالية للعقارات.
وتبدأ إجراءات التسوية بتقدم شاغل العقار الوقفي بطلب إلى مديرية الأوقاف في المحافظة، يذكر فيه تفاصيل العقار، والمنطقة التي يقع فيها، والمهنة التي يمارسها فيه إذا كان العقار تجارياً. بعد ذلك، تكلف لجنة بتخمين العقار وفق قيمته الرائجة، ثم يراجع الشاغل المديرية مرة أخرى لدفع بدل الإيجار الجديد وتجديد العقد، بعد رفعه إلى الوزارة للموافقة عليه. وبحسب ما اطلعت عليه “طابو أخضر”، غالباً ما تكون مدة العقد الجديد 3 سنوات.
ولا تقتصر التعديلات على بدل الإيجار وحده، بل تشمل أيضاً شروط إشغال العقار واستعماله. فعلى شاغل المحل التجاري أن يحدد مهنة واحدة في طلب التسوية، وإذا اختار مهنتين في المحل نفسه فقد ترفض المديرية طلبه، باعتبار ذلك مخالفاً لشروط التعاقد التي تضعها الوزارة. بهذا المعنى، تتحول التسوية إلى إعادة ضبط للعلاقة التعاقدية كاملة، لا إلى تعديل مالي فقط.
وتشهد مديرية أوقاف دمشق إقبالاً من شاغلي العقارات الوقفية على تسوية أوضاعهم، لأن التسوية تبدو لهم الخيار العملي الوحيد أمام احتمال فسخ العقد أو طرح العقار للاستثمار عبر مزاد علني. وتتعامل الوزارة مع المزادات كإحدى أدوات إعادة الاستثمار، خاصة في العقارات التي تستردها أو تنهي العلاقة العقدية مع شاغليها السابقين. وهذا ما يجعل بعض الشاغلين يتعاملون مع التخمين الجديد بوصفه إجراءً لا يمكن تفاديه، حتى عندما يرون أن بدل الإيجار الجديد مرتفع أو مرهق.
وقال أبو محمد، وهو شاغل لمحل تجاري في شارع خالد بن الوليد، لـ”طابو أخضر”، إن طبيعة الوقف في المحل الذي يشغله هي وقف ذري وإنه ورث المحل عن والده الذي استأجره عام 1988 بعد أن اشترى الفروغ من شخص آخر. وأضاف أن قيمة إيجار محله خُمّنت حالياً بحوالي 2 ألف دولار سنوياً وفق القيمة الرائجة. والوقف الذري هو وقف تخصص منافعه لذرية الواقف أو عائلته، قبل أن تؤول لاحقاً إلى جهة خيرية وفق شروط الوقف.
وتكشف شهادة أبو محمد عن طبيعة العلاقة المعقدة بين وزارة الأوقاف وشاغلي بعض العقارات الوقفية. فالشاغل هنا لا يقدم نفسه كمستأجر جديد، بل كوريث لعلاقة إيجارية وفروغ اشتراها والده قبل عقود. ومع أن أصل العقار يبقى وقفياً، فإن حق الإشغال والاستثمار انتقل داخل العائلة، وارتبط بمصدر رزق قائم، ما يجعل رفع بدل الإيجار أو تعديل شروط العقد إجراءً مؤثراً في وضع اقتصادي واجتماعي ممتد.
وفي ساروجة وسط دمشق، قال مستأجر آخر لعقار وقفي، فضل عدم ذكر اسمه، لـ”طابو أخضر”، إن والده استأجر العقار وفق نظام الفروغ في ستينات القرن الماضي، قبل أن يرثه عنه. وقال إنه لا يعترض من حيث المبدأ على إعادة تخمين المحل وفق القيمة الرائجة وتحديد بدل إيجار جديد، لكنه شدد على ضرورة أن تكون العملية منصفة وعادلة للطرفين. وأضاف أن التخمين المرتفع قد ينعكس على أسعار البضائع، لأن المستأجر سيحاول تعويض كلفة الإيجار الجديدة من خلال رفع الأسعار على المستهلك.
تظهر هذه الشهادات أن إعادة التخمين تمس شبكات أوسع من الحقوق والمصالح. فبعض الشاغلين دفعوا بدلات فروغ، أو ورثوا حق الإشغال عن آبائهم، أو استثمروا في محلاتهم ومهنهم على مدى سنوات طويلة. لذلك، فإن رفع بدل الإيجار وفق القيمة الرائجة قد يحسن عوائد الوقف من جهة، لكنه يضع من جهة أخرى عبئاً جديداً على أصحاب المحلات والمستأجرين، وقد ينتقل جزء من هذا العبء إلى المستهلكين في الأسواق القديمة والوسط التجاري.
وتزداد حساسية المسار عندما يتعلق الأمر بالوقف الذري أو الوقف المرتبط بعائلات محددة. فقد أثارت قضية مضافة آل السباعي في حمص اعتراضاً واسعاً، بعد أن وضعت مديرية الأوقاف يدها على المضافة التي تقول العائلة إنها توارثتها منذ العهد الزنكي. وتراجعت المديرية لاحقاً عن قرارها، وأصدرت بياناً في 22 نيسان 2026 أكدت فيه إبقاء هذا الوقف بيد العائلة، مع تحويل المضافة إلى مكتبة ومصلى للعموم. وتوضح هذه القضية أن إعادة تنظيم الأوقاف لا ترتبط دائماً بالعائد المالي، بل قد تمس أيضاً الذاكرة العائلية والاجتماعية المرتبطة بعقارات وقفية معينة.
بهذا المعنى، تضع سياسة إعادة التخمين وزارة الأوقاف أمام معادلة دقيقة. فمن جهة، تسعى الوزارة إلى رفع بدلات إيجار تعتبرها متدنية، وإعادة إخضاع العقود لشروط أكثر وضوحاً، وتحصيل عوائد أكبر للأملاك الوقفية. ومن جهة أخرى، يتعامل كثير من الشاغلين مع هذه العقارات بوصفها حقوق انتفاع وفروغ ومصادر رزق استمرت لعقود. لذلك، تصبح القيمة الرائجة معياراً مالياً مهماً للوزارة، لكنها لا تكفي وحدها لضبط آثار التخمين على المستأجرين والأسواق وحقوق الشاغلين القديمة، ولا تجيب عن سؤال موازٍ يتعلق بكيفية إدارة العوائد، والجهات التي ستستفيد منها، وآليات الرقابة على إنفاقها. فالعقارات الوقفية ليست مورداً إدارياً عادياً، بل أموال ذات غاية مخصصة، يفترض أن تصرف وفق شروط الوقف ومقاصده والجهات التي حددها الواقف أو القانون. ومن دون شفافية في إدارة هذه الموارد، قد تتحول سياسة حماية مال الوقف إلى توسيع لسلطة وزارة الأوقاف على العقارات وعوائدها، بدلاً من إعادة ربطها بالغايات الخيرية والدينية والاجتماعية التي قام الوقف من أجلها.
خاتمة: حماية الوقف من دون زعزعة الحقوق القائمة
تكشف سياسة وزارة الأوقاف تجاه العقارات الوقفية عن محاولة لإعادة بناء سلطة إدارية ومالية على قطاع واسع من الأملاك، بعد سنوات من ضعف التوثيق وتدني العوائد وتراكم العقود القديمة. ويبدو هذا المسار ضرورياً عندما يتعلق الأمر بعقارات وقفية مثبتة جرى التعدي عليها، أو استثمارها خارج حقوق الوزارة، أو تأجيرها ببدلات لم تعد تعكس قيمتها. غير أن ضرورة حماية مال الوقف لا تمنح الوزارة صلاحية مفتوحة لإعادة تعريف الملكية أو الانتفاع أو الفروغ بقرار إداري، خاصة عندما تكون هذه الحقوق قد تشكلت عبر قيود عقارية وعقود وممارسات امتدت لعقود.
تبدأ حدود التصحيح من التمييز بين الحالات المختلفة. فالعقار الوقفي المثبت يحتاج إلى توثيق وتحصيل عوائد وتسوية أوضاع شاغليه. والعقار الذي تدعي الوزارة وقفيته استناداً إلى وثائق تاريخية أو قيود غير مكتملة يحتاج إلى إثبات قضائي قبل ترتيب أي أثر على المالكين أو الشاغلين. أما العقارات غير الوقفية التي تحمل إشارات أو حقوقاً وقفية قديمة، فتحتاج إلى قراءة قانونية دقيقة تفصل بين صفة العقار والحقوق المدونة عليه. ومن دون هذا التصنيف، قد تتحول عملية استعادة الأوقاف من تصحيح لتعديات سابقة إلى مصدر جديد للنزاعات العقارية.
كما أن إعادة تخمين الإيجارات لا تكتمل بمجرد رفع البدلات إلى القيمة الرائجة. فالعلاقة بين وزارة الأوقاف وشاغلي العقارات الوقفية تشمل حقوق انتفاع وفروغاً وعلاقات إيجارية موروثة ومصادر رزق قائمة، خاصة في الأسواق القديمة ومراكز المدن. لذلك، فإن أي سياسة عادلة للتخمين تحتاج إلى قواعد معلنة، وآليات اعتراض واضحة، وفترات انتقالية تراعي قدرة الشاغلين على التكيف، من دون إلغاء حق الوقف في تحصيل عوائد منصفة.
ويبقى سؤال العوائد مركزياً في هذا المسار. فالأموال التي تحصلها وزارة الأوقاف من الإيجارات والتسويات والمزادات ليست مورداً إدارياً عادياً، بل عوائد مرتبطة بغايات الوقف وشروطه ومقاصده. لذلك، تحتاج الوزارة إلى شفافية في بيان كيفية إنفاق هذه الموارد، والجهات المستفيدة منها، وآليات الرقابة عليها. فحماية الوقف تعني أيضاً حماية غايته، لا الاكتفاء بتوسيع سلطة الوزارة على العقارات وعوائدها.
بهذا المعنى، يشكل ملف الأوقاف اختباراً لقدرة الحكومة الانتقالية على معالجة إرث إداري وقانوني معقد من دون إنتاج اضطراب جديد في الحقوق العقارية. فالوزارة تستطيع أن تستعيد عقارات وقفية مثبتة، وأن ترفع بدلات إيجار متدنية، وأن تعيد تنظيم عقودها، لكن نجاح هذا المسار يرتبط بوجود قضاء فاعل، وإجراءات شفافة، وتمييز صارم بين حماية مال الوقف وحماية حقوق المالكين والمستأجرين وأصحاب الفروغ. عند هذه الحدود فقط يمكن أن تتحول إعادة تنظيم الأوقاف إلى إصلاح مؤسسي، بدلاً من أن تصبح توسعاً إدارياً في سوق عقارية مثقلة أصلاً بالنزاعات وانعدام الثقة.
قرى الايزيديين في الحسكة: التهجير المستدام والاستيلاء على الملكيات
/in طابو أخضر, مستجدات /by Mazen Ezziمنذ سيطرة الفصائل السورية المسلحة المدعومة تركياً على مدينة رأس العين وريفها في محافظة الحسكة، في تشرين الأول 2019، تحولت القرى الايزيدية في المنطقة إلى فضاءات شبه خالية من سكانها الأصليين، بعد نزوح جماعي لمعظم سكانها نحو مناطق أخرى داخل سوريا أو إلى الخارج. لم يكن هذا النزوح نتيجة مباشرة للعمليات العسكرية فقط، بل ارتبط أيضاً بخوف متراكم من الفصائل الإسلامية المسلحة، بعد سلسلة من الانتهاكات والتهديدات ذات الطابع الديني والقومي في رأس العين وعفرين وسنجار.
الايزيديون هم جماعة دينية ناطقة بالكردية، تعود جذور وجودها في شمال سوريا والعراق إلى قرون طويلة، ويدين أتباعها بالديانة الايزيدية، وهي ديانة غير تبشيرية ذات طابع باطني، يتمركز معبدها الرئيسي في لالش في منطقة شنكال شمال العراق. ينتشر الايزيديون تاريخياً في مناطق الجزيرة وعفرين، وعمل قسم كبير منهم بالزراعة وتربية المواشي. ورغم أن النظام السوري كان يطبق عليهم قانون الأحوال الشخصية المستمد من الشريعة الإسلامية، فإنه لم يمنعهم من ممارسة شعائرهم الدينية، كما اعترفت الإدارة الذاتية الكردية بالديانة الايزيدية ضمن العقد الاجتماعي الذي أصدرته عام 2014.
عاش الإيزيديون تاريخياً في قرى تقع جنوب مدينة رأس العين، المعروفة بالكردية باسم سري كانيه، وشرقها وغربها، إضافة إلى حي زردشت داخل المدينة. وبحسب مسح أجراه بيت الإيزيديين، وهو مؤسسة تُعنى بشؤون الإيزيديين وتنظيمها، عام 2012، كان نحو 15 ألف إيزيدي يعيشون في منطقة الجزيرة السورية، بينهم نحو 3 آلاف في القرى الإيزيدية المحيطة برأس العين. ووفق المتابعة الميدانية لطابو أخضر، بقي داخل سوريا من أبناء هذه القرى نحو 15 عائلة فقط، تقيم بصورة رئيسية في القامشلي والحسكة وعامودا، فيما هاجر معظم الباقين إلى أوروبا أو تركيا.
بعد نزوحهم في العام 2019، بقيت عشرات المنازل والأراضي الزراعية العائدة للمهجرين الايزيديين تحت سيطرة مقاتلين وعائلات مرتبطة بالفصائل المسلحة، فيما تعرضت ممتلكات أخرى للنهب والتخريب والاستثمار القسري، وسط غياب أي مسار فعلي يضمن عودة السكان أو استعادة السيطرة على أملاكهم. ورغم حديث السلطات السورية الانتقالية منذ مطلع عام 2025 عن العدالة الانتقالية وحماية الملكية الخاصة، أصبحت الفصائل المتهمة بارتكاب هذه الانتهاكات جزءاً من البنية العسكرية والأمنية الرسمية الجديدة، ما عمّق شعور المهجرين بانعدام الأمان، وجعل العودة احتمالاً هشاً.
يكشف واقع القرى الايزيدية في رأس العين كيف يمكن للتهجير القسري أن يتحول إلى آلية طويلة الأمد لإعادة تشكيل السيطرة على الأرض والسكان، عبر الجمع بين الخوف الديني، والاستيلاء على الملكيات، ومنع العودة، وإعادة توظيف الأملاك المهجورة ضمن اقتصاد محلي قائم على الاستباحة. كما يسلط الضوء على حدود الخطاب الرسمي حول العدالة الانتقالية، في ظل غياب المحاسبة واستمرار البنية المسلحة نفسها المرتبطة بعمليات التهجير والانتهاكات العقارية منذ عام 2019.
قرى فارغة وأملاك مستباحة
منذ سيطرة الفصائل السورية المسلحة المدعومة تركياً على مدينة رأس العين وريفها في 9 تشرين الأول 2019 ضمن عملية “نبع السلام”، شهدت القرى الايزيدية في المنطقة موجة نزوح واسعة أدت إلى إفراغ معظمها من سكانها الأصليين، وتحويل قسم كبير من ممتلكاتهم إلى أملاك مستباحة بحكم الأمر الواقع. وكانت المنطقة تضم قبل ذلك نسيجاً سكانياً متنوعاً من العرب والكرد والمسيحيين والايزيديين، إلا أن النزوح طال بصورة أساسية السكان الكرد، وبينهم الايزيديون، فيما بقي جزء كبير من السكان العرب، وبدأ بعض الكرد المسلمين بالعودة تدريجياً خلال السنوات اللاحقة. أما القرى الايزيدية، فما تزال حتى اليوم شبه خالية من سكانها الأصليين.
يقول حميد، وهو أحد أبناء قرية جافا، لـ”طابو أخضر”، إن جميع سكان قريته نزحوا بعد سيطرة الفصائل المسلحة المدعومة تركياً على المنطقة عام 2019. ويضيف أن القرية كانت تضم نحو 40 عائلة تمتلك أراضي زراعية تقدّر مساحتها بحوالي 800 هكتار، لكنه لم يعد قادراً على زيارة قريته أو تفقد منزله وأرضه، رغم وصوله إلى ألمانيا وحصوله على اللجوء هناك. ويقول إن عائلة عربية تقيم اليوم في منزل عائلته، فيما تُستثمر أرضه الزراعية من قبل آخرين.
لم يقتصر الأمر على إشغال المنازل والأراضي الزراعية، بل شمل أيضاً إعادة استخدام القرى المهجورة ضمن بنية السيطرة العسكرية الجديدة في المنطقة. وبحسب شهادات جمعها “اتحاد ايزيديي سوريا” الذي تأسس في العام 2020 بدعم من الادارة الذاتية لشمال شرق سوريا، تحولت بعض المنازل إلى مقرات وقواعد عسكرية، فيما مُنع الأهالي من دخول قراهم أو تفقد ممتلكاتهم. كما جرى تأجير منازل ومحال تعود لأيزيديين مهجرين من حي زرادشت داخل مدينة رأس العين، من قبل جهات محلية مرتبطة بالفصائل المسلحة، رغم غياب أصحابها الأصليين واستمرار نزوحهم. ويقول شهود من داخل القامشلي لـ”طابو أخضر”، إن المجلس المحلي الذي تشكل بعد سيطرة الفصائل تولى إدارة قسم من هذه العقارات وتأجيرها بشكل غير مشروع.
ترافق ذلك مع استثمار واسع للأراضي الزراعية العائدة للمهجرين. وتُقدّر مساحة الأراضي الزراعية القابلة للزراعة في القرى الايزيدية بحوالي 4400 هكتار، باتت بمعظمها خارج سيطرة أصحابها الأصليين. وتقول سلمى، وهي مهجرة من إحدى القرى الايزيدية، لـ”طابو أخضر”، إنها تعيش اليوم في شقة مفروشة مستأجرة في القامشلي، وتعتمد في تسديد إيجارها على مساعدات يرسلها إخوتها من السويد، فيما تُستثمر أرضها الزراعية من قبل رجل من دير الزور من دون أن تحصل على أي مردود منها. وتضيف: “تحولت قرانا إلى مكان موحش”. كما تقول إن كثيرين من المهجرين باتوا مستعدين للقبول بأي ترتيبات تضمن عدم التعرض لهم بسبب دينهم، مضيفة: “حتى لو فرضت علينا الجزية، المهم ألا نتعرض للأذى بسبب ديننا”.
يعكس واقع هذه القرى تحوّلاً يتجاوز النزوح المرتبط بالحرب، نحو إعادة إنتاج السيطرة على المكان عبر إفراغه من سكانه الأصليين، وإعادة توظيف الأملاك المهجورة ضمن ترتيبات أمنية واقتصادية جديدة. فرغم مرور سنوات على انتهاء العمليات العسكرية الكبرى في المنطقة، ما تزال معظم القرى الايزيدية خارج سيطرة سكانها الأصليين، فيما بقيت ملكياتهم خاضعة لوقائع فرضتها القوى المسيطرة منذ عام 2019.
الخوف كآلية للتهجير الدائم
لا يرتبط إحجام الايزيديين عن العودة إلى قراهم في رأس العين فقط بخسارة المساكن أو الأراضي الزراعية، بل أيضاً بخوف متراكم تشكل عبر سنوات من العنف والاستهداف الديني والقومي. فبالنسبة لكثير من المهجرين، لم يكن نزوح عام 2019 حدثاً منفصلاً، بل امتداداً لسلسلة طويلة من التجارب المرتبطة بالقتل والتهديد والتكفير، سواء داخل سوريا أو في العراق المجاور.
في 17 آب 2013، هاجمت جبهة النصرة، فرع تنظيم القاعدة في سوريا آنذاك، مع فصائل متحالفة معها، قرية الأسدية ذات الغالبية الإيزيدية، جنوب رأس العين. وأسفر الهجوم عن مقتل مدنيين إيزيديين، بينهم الشقيقان مراد وعلي سعدو، وإحراق منازل في القرية، ودفع من بقي من سكانها إلى النزوح. وبعد أقل من عام، عمّقت المجزرة التي ارتكبها تنظيم الدولة الإسلامية بحق الإيزيديين في سنجار، شمال العراق، عام 2014 مخاوف التجمعات الإيزيدية السورية، بالتزامن مع صعود فصائل إسلامية مسلحة في شمال سوريا تكفّر الإيزيديين. وعززت الانتهاكات التي تعرض لها الإيزيديون في عفرين، عقب سيطرة فصائل مسلحة على المنطقة عام 2018، اعتقاداً واسعاً بين إيزيديي رأس العين بأن بقاءهم تحت سلطة هذه الفصائل قد يعرّضهم لعنف مماثل.
يقول حميد إن سكان قريته جافا سبق أن نزحوا عام 2013 بعد هجوم نفذته جبهة النصرة، لكنهم عادوا لاحقاً بعد سيطرة قوات وحدات حماية الشعب الكردية على المنطقة. أما بعد سيطرة الفصائل المدعومة تركياً عام 2019، فقد أصبح الوضع مختلفاً بالكامل، بحسب تعبيره، إذ بات السكان “لا يجرؤون على العودة”، بعد تلقي تهديدات مباشرة بالقتل. ويضيف أن الخوف الحالي لا يتعلق فقط بوجود مسلحين داخل القرى، بل أيضاً بانعدام أي ضمانة حقيقية لحمايتهم في حال العودة.
وتقول سعاد حسو، رئيسة اتحاد ايزيديي سوريا، لـ”طابو أخضر”، إن بعض المهجرين الذين حاولوا مجرد تفقد أملاكهم تعرضوا لتهديدات مباشرة، بينما طُلب من آخرين دفع مبالغ تتراوح بين ألفي و10 آلاف دولار مقابل إخلاء منازلهم من الشاغلين الحاليين. كما تلقى بعضهم وعوداً بإعادة ممتلكاتهم وضمان سلامتهم، مقابل إعلان إسلامهم. وترى حسو أن أي حديث عن عودة فعلية يبقى غير واقعي ما لم تبدأ الفصائل المسلحة بإخلاء مساكن المدنيين، وتُنشأ آلية بإشراف دولي لتنظيم العودة وتأمين الحماية للسكان.
حتى بعد النزوح، استمر بعض الايزيديين في مواجهة أشكال مختلفة من التمييز والعداء داخل أماكن اللجوء. ويقول حمو خضر، الأيزيدي المُهجّر من قرية لزكا لـ”طابو أخضر”، إنه اضطر إلى مغادرة مخيم واشوكاني غرب الحسكة بعد تعرضه لمضايقات واعتداءات بسبب ديانته، شملت تقطيع خيمته، والعبث بمحتوياتها، وسرقة مواد التدفئة وحاجيات شخصية وغذائية. ويضيف: “أنا بنظرهم كافر واستحق أي اعتداء”، موضحاً أن إدارة المخيم سمحت له بمغادرته مع الإبقاء على اسمه ضمن سجلات النازحين.
أنتج هذا المناخ شعوراً عاماً لدى كثير من المهجرين بأن العودة لا تعني فقط استرجاع منزل أو أرض، بل تعني أيضاً العودة إلى فضاء يعتبر وجودهم الديني ذاته موضع تهديد. ولذلك، تبدو الملكية بالنسبة لكثير من الايزيديين مرتبطة أولاً بإمكانية العيش بأمان داخل قراهم، أكثر من ارتباطها بحق قانوني مجرد في الأرض أو السكن.
بالنسبة لكثير من الايزيديين، ارتبط التهجير أيضاً باستهداف مزدوج جمع بين هويتهم الدينية والقومية معاً. فغالبيتهم ينتمون إثنياً إلى المجتمع الكردي، في منطقة شهدت بعد عام 2019 تحولات ديمغرافية واسعة طالت القرى والتجمعات الكردية في ريف رأس العين، فيما جعلت خصوصيتهم الدينية غير الإسلامية أكثر هشاشة في مواجهة الفصائل الإسلامية المسلحة.
اقتصاد الاستيلاء على القرى المهجرة
لم يقتصر تهجير الايزيديين من قرى رأس العين على إفراغ المنطقة من سكانها الأصليين، بل ترافق مع نشوء منظومة واسعة لاستثمار الأملاك المهجورة وإعادة توظيفها اقتصادياً وعسكرياً. فبعد سيطرة الفصائل المسلحة المدعومة تركياً على المنطقة، جرى إسكان عائلات مقاتلين داخل منازل الايزيديين، فيما استُثمرت الأراضي الزراعية من قبل أشخاص قدموا من مناطق سورية أخرى، وتحولت بعض القرى إلى فضاءات مفتوحة للنهب وإعادة توزيع الموارد المحلية. كما تحولت بعض المنازل والأراضي داخل القرى المهجورة إلى مقرات عسكرية ونقاط تمركز للفصائل المسلحة، ما جعل جزءاً من الملكيات الخاصة مدمجاً مباشرة ضمن البنية الأمنية والعسكرية الجديدة في المنطقة.
بحسب سعاد حسو، لم تسلم تقريباً أي ممتلكات من الانتهاكات، سواء كانت منازل أو محال تجارية أو أراضي أو معدات زراعية. وشملت هذه الانتهاكات نهب محتويات البيوت، وقطع الأشجار المعمرة واستخدامها كحطب للتدفئة، وسرقة المضخات والمولدات المستخدمة لري الأراضي الزراعية، إضافة إلى الاستيلاء على الجرارات والحصادات الزراعية. ويشير الاتحاد إلى أن بعض هذه المعدات تعتبر “عقارات بالتخصيص” وفق القانون المدني السوري، أي أنها ملحقة قانونياً بالأراضي الزراعية التي تخدمها.
كما تعرضت منازل كثيرة للتفكيك الجزئي وبيع محتوياتها في أسواق محلية للمستعمل. ويقول حمو خضر إنه علم مؤخراً بأن منزله في قرية لزكة تعرض للسرقة بعد نزوحه، حيث جرى نزع الأبواب والشبابيك والدرج الحديدي المؤدي إلى سطح المنزل، وبيعها بأسعار زهيدة في “سوق المستعمل”. ويضيف أن تكلفة إصلاح منزله وخسائره الزراعية تتجاوز 15 ألف دولار، لكنه لا يطالب حالياً سوى بالعودة الآمنة.
وترافقت هذه الممارسات مع محاولات لإضفاء طابع إداري على إدارة الأملاك المهجورة. فبحسب شهود من داخل رأس العين لـ”طابو أخضر”، تولى المجلس المحلي الذي تشكل بعد سيطرة الفصائل المدعومة تركياً تأجير منازل ومحال تعود لمدنيين مهجرين في حي زرادشت، الذي كان يقطنه نحو 30 عائلة ايزيدية قبل النزوح. وما تزال هذه العقارات مؤجرة حتى اليوم من دون موافقة أصحابها الأصليين.
لم تنجح الآليات التي أُنشئت لمعالجة النزاعات العقارية في استعادة ثقة المهجّرين. ففي عام 2020، أنشأت فصائل المعارضة المدعومة من تركيا هيئة باسم «لجنة رد الحقوق إلى أصحابها» في منطقتي تل أبيض ورأس العين، لكن عدداً محدوداً جداً من الإيزيديين تقدموا بشكاوى إليها. وعزا المحامي زكي حجي، في حديثه إلى “طابو أخضر”، ذلك إلى محدودية استقلال اللجنة واستمرار تدخل الفصائل المسلحة في المنطقة. وبحسب حجي، تمكّن إيزيدي واحد فقط، وفق المعلومات المتاحة لديه، من استعادة أرض زراعية في قرية الأسدية، عبر وساطة شاركت فيها جهات ألمانية وتركية. واكتفى معظم المهجّرين الآخرين بتقديم وثائق ملكيتهم إلى منظمات حقوقية أو جهات تعمل في التوثيق، من دون اللجوء إلى الإجراءات القضائية المحلية.
أنتج هذا الواقع اقتصاداً قائماً على استثمار التهجير نفسه، حيث تحولت الأملاك التي تركها أصحابها إلى مصدر سكن ودخل ونفوذ للقوى المسيطرة محلياً. كما ساهم استمرار غياب السكان الأصليين في ترسيخ وقائع جديدة داخل القرى، جعلت استعادة الملكية مرتبطة ليس فقط بإثبات الحقوق القانونية، بل أيضاً بتفكيك شبكات السيطرة العسكرية والإدارية التي تشكلت فوق هذه الأملاك منذ عام 2019.
ملكية بلا حماية وعدالة مؤجلة
المادة 16 من الإعلان الدستوري السوري الصادر في 13 آذار 2025 نصت على أن الملكية الخاصة “مصانة ولا يجوز نزعها إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل”، إلا أن ذلك لم ينعكس حتى الآن على واقع المهجرين الايزيديين في رأس العين.
كانت الفصائل المتهمة بالاستيلاء على العقارات وارتكاب انتهاكات واسعة بحق مدنيين أكراد وإيزيديين، سابقاً من مكونات الجيش الوطني السوري المدعوم من تركيا. ومنذ ذلك الحين، دُمج مقاتلوها وقادتها في القوات المسلحة السورية التابعة لوزارة الدفاع في الإدارة الانتقالية، رغم تورط بعض هذه الفصائل في انتهاكات جسيمة. وأضعف ذلك أكثر الثقة بإمكان تحقيق مساءلة حقيقية أو إعادة العقارات إلى أصحابها.
وترى بيريفان عبد الكريم، الإدارية في منظمة GAV للإغاثة والتنمية، قالت لـ”طابو أخضر”، أن غياب أي مساءلة للفصائل المتورطة في الانتهاكات العقارية منذ عام 2019 يجعل الحديث عن العودة أقرب إلى الوعود السياسية منه إلى مسار عملي قائم فعلاً. كما تشير إلى أن الوعود التي قدمها مسؤولون في الحكومة السورية المؤقتة بشأن إعادة السكان أو تنظيم قوافل عودة لم تُنفذ حتى الآن.
ولا تقتصر قضية المهجرين الايزيديين على استرداد الممتلكات فقط، بل تشمل أيضاً موقعهم القانوني والديني داخل سوريا الجديدة. فالإعلان الدستوري نص في الفقرة الثانية من مادته الثالثة على حماية “الأديان السماوية”، ما أثار قلقاً داخل الأوساط الايزيدية التي لا تُصنف ديانتهم ضمن هذا الإطار، خصوصاً في ظل تاريخ طويل من التكفير والاستهداف الديني.
من الناحية القانونية، لا تتضمن التشريعات السورية الحالية نصوصاً صريحة تجرّم التهجير أو الترحيل القسري كجرائم مستقلة، إلا أن كثيراً من الانتهاكات المرتكبة في القرى الايزيدية تظل مجرّمة بموجب القوانين النافذة. المادة 723 من قانون العقوبات السوري تعتبر الاستيلاء على ملك الغير من دون سند قانوني جريمة غصب عقار، فيما تنص المادة 768 من القانون المدني على أن للمالك وحده حق التصرف بملكه واستعماله واستغلاله ضمن حدود القانون. كما تعاقب مواد السرقة الموصوفة على عمليات النهب التي تمت بالقوة أو عبر كسر الأبواب في غياب أصحاب العقارات.
ويقول المحامي زاكي حاجي، إن سجلات الملكية الخاصة بالقرى الايزيدية ما تزال محفوظة في مديرية المصالح العقارية في الحسكة، ما يعني أن إثبات الملكية القانونية لا يشكل المشكلة الأساسية. لكنه يشير إلى أن استمرار سيطرة الفصائل المسلحة على المنطقة يدفع كثيراً من المالكين المقيمين في الخارج إلى الاكتفاء بإرسال وكالات قانونية لإدارة أملاكهم أو تحصيل ريعها، بدلاً من العودة بأنفسهم. ويضيف أن بعضهم قد يلجأ إلى تكليف معارف أو وسطاء من غير الايزيديين والكرد بإدارة هذه الأملاك، فيما يبقى أي حل فعلي مرتبطاً أولاً بإخلاء العقارات من شاغليها غير الشرعيين.
بموجب القانون الدولي الإنساني ونظام روما الأساسي للمحكمة الجنائية الدولية، قد ترقى بعض الأفعال الموثقة في القرى الإيزيدية إلى جرائم حرب، بحسب ظروف ارتكابها وصلتها بالنزاع المسلح. وتشمل هذه الأفعال نهب الممتلكات، وتدمير ممتلكات الخصم أو الاستيلاء عليها عندما لا تفرض ذلك بصورة حتمية ضرورات النزاع. أما تحويل الأراضي والمنازل المدنية إلى مواقع عسكرية، فيتطلب تقييماً قانونياً لكل حالة على حدة قبل توصيفه كجريمة حرب.
ونسبت منظمات حقوقية، بينها المنظمة الكردية لحقوق الإنسان في سوريا «داد»، ورابطة تآزر للضحايا، ومنظمة سوريون من أجل الحقيقة والعدالة، جزءاً من المسؤولية إلى تركيا، استناداً إلى دعمها للفصائل المسيطرة، وإلى اتهامات للقوات التركية بارتكاب انتهاكات مباشرة، بينها إنشاء مواقع عسكرية على أراضٍ زراعية مملوكة لأفراد ومهاجمة منازل مدنيين. وتعقّد العلاقات السياسية الوثيقة بين دمشق وأنقرة مسارات المساءلة داخل سوريا، ما دفع بعض الحقوقيين إلى تعليق آمالهم على دعاوى مرفوعة في الخارج استناداً إلى مبدأ الولاية القضائية العالمية.
مشاريع التطوير العقاري الكبرى في سوريا؛ نحو إطار يربط الاستثمار بحماية الملكيات والشاغلين وضمان الاعتراض والتعويض
/in طابو أخضر, موجز سياسات /by Mazen Ezziمازن عزي، محمد منار حميجو
ملخص تنفيذي
تتعامل هذه الورقة مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى بوصفها اختباراً لطريقة إدارة إعادة الإعمار في سوريا، لا بوصفها مشاريع استثمارية أو عمرانية فقط. فحين تصبح الأرض والعقارات مدخلاً لجذب التمويل وإعادة تشغيل الأصول، تصبح حماية حقوق السكن والأرض والملكية شرطاً لازماً لمنع تحوّل الاستثمار إلى أداة لإعادة توزيع المكان والقيمة خارج مسار حقوقي واضح.
تنبع المخاطر من فجوة بين سرعة طرح المشاريع وبطء معالجة آثار الحرب على الملكية والتوثيق والإشغال. وتظهر هذه الفجوة في مشاريع مثل “دمشق الجديدة” والبصة الساحلية، حيث تتوفر معلومات استثمارية وعمرانية أوسع من المعلومات الحقوقية المتعلقة بنطاق الأراضي، وضعها القانوني، أصحاب الحقوق، الشاغلين، ومسارات الاعتراض والتعويض. كما يزيد الدور المركزي للصندوق السيادي في تجميع الأصول وطرحها للاستثمار الحاجة إلى شفافية أكبر حول مصدر هذه الأصول، طريقة تقييمها، والحقوق القائمة عليها.
تقترح الورقة إطاراً مؤقتاً يسبق التعاقد والتنفيذ في مشاريع التطوير العقاري الكبرى. يقوم هذا الإطار على نشر معلومات الأراضي والعقارات، تحديد المسار القانوني لكل مشروع، إنشاء سجلات مطالبات محلية، اعتماد آلية متعددة المصادر لإثبات الحقوق، تعليق أي تصرف نهائي بالأرض قبل انتهاء الاعتراضات، وفصل الأدوار بين الجهات المالكة والمنظمة والمنفذة والمتعاقدة. من دون هذه الضمانات، قد تنتج مشاريع إعادة الإعمار غبناً عقارياً جديداً، خصوصاً بحق الغائبين، المهجرين، الشاغلين، وأصحاب الحقوق غير المثبتة رسمياً.
أولاً: المشكلة السياساتية
تواجه الإدارة الانتقالية في سوريا ملف التطوير العقاري ضمن سياق حقوقي ومؤسسي هش. فالمسألة لا تتعلق فقط بجذب التمويل الخارجي أو إطلاق مشاريع عمرانية كبرى، بل بقدرة الدولة على منع تحوّل هذه المشاريع إلى مسارات جديدة لإعادة توزيع الأرض والسكن قبل تثبيت حقوق أصحابها. وكل مشروع تطوير واسع لا يسبقه تدقيق في حقوق السكن والأرض والملكية يبقى عرضة لإنتاج نزاعات حول الملكية، الإشغال، التعويض، وحق العودة إلى المكان الأصلي.
تطرح السلطات السورية هذه المشاريع في مرحلة لا تزال فيها آثار الحرب حاضرة في بنية الملكية نفسها. فقد أدت سنوات النزوح واللجوء والدمار إلى فقدان وثائق عقارية، تعذر الوصول إلى السجلات أو العقارات، وتضرر بعض الصحائف العقارية. كما لا تزال العشوائيات، ومناطق المخالفات، قائمة على علاقات ملكية وإشغال غير موثقة في السجلات العقارية. لذلك فإن إدخال هذه المناطق في مشاريع تطوير قبل حصر الحقوق قد ينقل عبء الحرب إلى أصحاب الحقوق أنفسهم، ويجعل إثبات الملكية أو الحيازة شرطاً مسبقاً للحماية أو التعويض.
تزداد هذه المخاطر مع الدور الذي بدأ يأخذه الصندوق السيادي في طرح الأصول والعقارات للاستثمار. فالصندوق يُقدَّم بوصفه قناة مركزية لإعادة تشغيل الأصول العامة وغير المستثمرة، لكنه يحتاج إلى قواعد علنية تحدد طريقة اختيار العقارات، تقييمها، نقلها إلى الاستثمار، ومعالجة الحقوق القائمة عليها. ومن دون هذا الإفصاح، قد يتحول الصندوق من أداة لإدارة الأصول إلى مسار يتجاوز الضمانات التقليدية لحماية الحقوق.
وتظهر هذه الإشكالية في مشاريع مثل “دمشق الجديدة” ومشروع البصة الساحلي. فالمعلومات المتاحة تشير إلى مشاريع واسعة ذات وظائف إدارية وسكنية وتجارية، لكنها لا تكشف بما يكفي عن حدود الأراضي، وضعها القانوني، طبيعة الملكيات القائمة عليها، أو مصير الشاغلين وأصحاب الحقوق المحتملين. ولا تسمح هذه المعطيات بالجزم بوجود انتهاكات محددة، لكنها تكفي لإظهار فجوة بين حجم الطرح الاستثماري وضآلة المعلومات الحقوقية المنشورة.
ولا تنفصل هذه الفجوة عن التخطيط العمراني والمسار القانوني للمشاريع. فالمخطط التنظيمي يحدد استخدام الأرض، قيمتها، مصير الأبنية القائمة، وحصة أصحاب الحقوق في أي مشروع لاحق. كما يحدد المسار القانوني للمشروع الجهة المسؤولة، طريقة تأمين الأرض، وآليات الاعتراض والتعويض. لذلك لا يكفي عرض المشروع كفرصة استثمارية قبل توضيح ما إذا كان سيُحدث كمنطقة تطوير واستثمار عقاري، أم سيُدار كاستثمار مباشر، أم عبر صيغة شراكة خاصة.
بناءً على ذلك، تتمثل المشكلة السياساتية الأساسية في غياب إطار انتقالي يربط أي مشروع تطوير عقاري كبير بتدقيق مسبق في حقوق السكن والأرض والملكية. ويقتضي هذا الإطار نشر نطاق المشاريع قبل التعاقد، إعلان الوضع القانوني للأراضي قبل عرضها على المستثمرين، حصر حقوق الملكية والإشغال والانتفاع، فتح باب الاعتراض قبل التنفيذ، وتحديد أسس التعويض قبل تغيير استخدام الأرض أو إعادة توزيع قيمتها. ومن دون هذه الشروط، قد يتحول التطوير العقاري من مدخل لإعادة الإعمار إلى أداة لإنتاج غبن عقاري جديد، خصوصاً بحق الغائبين والمهجرين والشاغلين وأصحاب الوثائق غير المكتملة.
ثانياً: مشاريع التطوير العقاري ومناطق المخاطر
تكشف المشاريع العقارية الكبرى التي عرضها مسؤولو الصندوق السيادي خلال منتدى الاستثمار السوري–الإماراتي، الذي عُقد في دمشق في 11 أيار 2026، عن انتقال تدريجي من الحديث العام عن جذب الاستثمارات إلى البحث عن أراضٍ ومناطق قابلة للتحويل إلى مشاريع عمرانية وسكنية وتجارية واسعة. ورغم أن المنتدى لم ينتهِ بتوقيع اتفاقيات استثمارية أو مذكرات تفاهم، فقد أظهر دور الصندوق في تجميع الأصول العقارية وطرحها أمام المستثمرين. وتكمن حساسية هذا التحول في أن الأرض نفسها تصبح موضوع الاستثمار، بما تحمله من ملكيات خاصة، أملاك عامة، إشغالات، حقوق انتفاع، استعمالات مختلفة، ونزاعات مؤجلة منذ سنوات الحرب. لذلك لا يمكن تقييم هذه المشاريع من زاوية التمويل أو التصميم العمراني فقط، بل من زاوية أثرها المحتمل على حقوق السكن والأرض والملكية.
يبرز مشروع “دمشق الجديدة” بوصفه المثال الأوضح على هذا الاتجاه. فقد قُدّم المشروع ضمن حزمة المشاريع العمرانية الكبرى المطروحة للاستثمار، على جانبي طريق دمشق–بيروت، من أوتوستراد المزة حتى منطقة الصبورة في ريف دمشق، على مساحة 3,300 هكتار. ولا يُطرح المشروع كامتداد عمراني عادي، بل كمدينة جديدة مختلطة الاستخدامات، تضم أحياء سكنية وتجارية، مرافق تعليمية وصحية وترفيهية، وبنى تحتية واسعة. كما تشير المعطيات المنشورة إلى أنه قد يشمل وظائف دبلوماسية ومالية وسكنية، مع تخصيص مقاسم لمستثمرين خاصين، فيما قُدّرت متطلبات الاستثمار فيه بين 40 و50 مليار دولار، بينها 7.6 مليار دولار للبنية التحتية. وهذا الحجم يجعل تحديد الوضع القانوني للأراضي الداخلة في المشروع، وأصحاب الحقوق والشاغلين، وآلية تحويل الأرض إلى مقاسم وفرص استثمارية، شرطاً سابقاً على أي تعاقد. وتزيد المعطيات المعروضة حول مصير السكان الحاليين داخل نطاق المشروع من أهمية المسار الحقوقي السابق للتنفيذ. فقد طُرحت آليات تعويض تقوم على مسارين: يحصل شاغلو الأراضي التابعة لأملاك الدولة على تعويض مالي مقابل إخلاء الأرض، فيما يُمنح مالكو الأراضي ومن بينها مناطق في دمر الغربية والمعضمية والمزة وأجزاء من ضاحية قدسيا، خيار الحصول على أسهم في المشروع الجديد أو تعويض مالي. ويشمل هذا المسار نحو 700 عقار. ويحوّل ذلك التعويض من سؤال عام إلى ملف يحتاج إلى تفصيل قانوني، يتعلق بأساس التمييز بين الشاغلين والمالكين، وطريقة تقييم التعويض، وآلية احتساب الأسهم، وحقوق الورثة والغائبين والمستأجرين وأصحاب الوثائق غير المكتملة.
ويمتد الضغط العمراني في محيط طريق دمشق–بيروت إلى مشاريع أصغر حجماً. فقد طُرح أيضاً مشروع مجمّع تلال دمشق في منطقة الديماس بريف دمشق، على الجهة الغربية من الطريق، لتطوير مبانٍ سكنية ومدارس على مساحة 284 هكتاراً، وبقيمة استثمارية تقديرية تبلغ 384 مليون دولار. ولم تتوفر معلومات عن الوضع القانوني للأرض أو الجهة المالكة أو وجود شاغلين وحقوق قائمة. لذلك تكمن أهمية المثال في أنه يكشف اتجاهاً إلى التعامل مع محيط الطريق كحزام استثماري متعدد المشاريع، ما يستدعي تدقيقاً حقوقياً على مستوى المنطقة كلها، لا داخل حدود مشروع “دمشق الجديدة” وحده.
في المقابل، صار مشروع البصة الساحلي أكثر تبلوراً من الناحية الاستثمارية، لكنه بقي غامضاً من الناحية الحقوقية. فقد قُدّم المشروع باسم Laodicea Ad Mare، ويمتد على أكثر من 10 كيلومترات بين البصة والصنوبر في الريف الجنوبي لمدينة اللاذقية، على مساحة 1,150 هكتاراً، وبقيمة استثمارية تقديرية تتراوح بين 20 و30 مليار دولار. ولا يقتصر المشروع على منشآت سياحية، بل يجمع بين مجمعات سكنية، مرافق سياحية، مراكز تسوق، وملعب غولف. وهذا يجعله أقرب إلى مشروع لإعادة تشكيل شريط ساحلي واسع ومتعدد الوظائف، لا إلى استثمار سياحي محدود. غير أن اتساع المعلومات العمرانية والاستثمارية عن المشروع لا يقابله وضوح مماثل في المعلومات الحقوقية. فالمعطيات المتاحة لا توضح الوضع القانوني للأراضي الواقعة بين البصة والصنوبر، ولا تبين ما إذا كانت تضم ملكيات خاصة، أملاك دولة، إشغالات قائمة، مساكن، منشآت، أو حقوق انتفاع. كما لا تتوفر معلومات عن آلية حصر أصحاب الحقوق أو تعويضهم أو تمكينهم من الاعتراض. لذلك قد يتحول المشروع إلى نموذج واضح للفجوة بين تفصيل المشروع كفرصة استثمارية، وغموضه كمسألة حقوق سكن وأرض وملكية.
تعود أهمية هذه المشاريع أيضاً إلى السياق الذي عُرضت فيه. فقد أظهر المنتدى انفتاحاً على شراكات خليجية محتملة في مشاريع التطوير العقاري، لكنه لم ينتهِ بتوقيع اتفاقيات استثمارية أو مذكرات تفاهم، ما يبقي هذه المشاريع في مستوى الطرح والبحث عن شراكات أكثر من انتقالها إلى التنفيذ. لذلك ينبغي التعامل معه بوصفه نافذة على طريقة عرض الأراضي والمشاريع أمام المستثمرين، لا بوصفه إطاراً وحيداً لفهم مسار التطوير العقاري في سوريا. فالخطر الحقوقي لا ينتج من جنسية المستثمر، بل من غياب المعلومات المسبقة عن الأراضي المشمولة، والحقوق القائمة عليها، والضمانات التي تسبق التعاقد والتنفيذ.
وتتجاوز أهمية هذه المشاريع حالتي دمشق الجديدة والبصة. فقد أعلن مسؤولو قطاع التطوير العقاري في الصندوق أن الصندوق يملك أكثر من 7,000 هكتار من الأراضي المخصصة للتطوير العقاري في 47 موقعاً داخل سوريا. وهذا الرقم يجعل المسألة أوسع من مشروع أو مشروعين، ويفرض التعامل مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى كسياسة عامة محتملة لإعادة استخدام الأرض، لا كمبادرات استثمارية منفصلة. وبقدر ما يوسّع هذا الحجم قدرة الصندوق على جذب المستثمرين، فإنه يوسّع أيضاً الحاجة إلى تدقيق حقوق السكن والأرض والملكية قبل إدخال أي موقع جديد في الاستثمار.
وتزداد أهمية هذا السؤال مع غياب إعلان واضح عن المسار القانوني لكل مشروع. فالمعطيات المتاحة لا توضح ما إذا كانت “دمشق الجديدة”، أو البصة، أو غيرهما من المواقع المطروحة، ستُحدث كمناطق تطوير واستثمار عقاري، أم ستُطرح كاستثمار مباشر على أصول عقارية يديرها الصندوق، أم ستُنفذ عبر عقود شراكة مع مطورين ومستثمرين. وهذا الغموض لا يخص الشكل الإداري وحده، بل يمس حقوق السكن والأرض والملكية مباشرة، لأن كل مسار يرتب نتائج مختلفة على حصر الحقوق، التعويض، السكن البديل، الاعتراض، الإفراز، والتسجيل العقاري.
تبدأ المخاطر قبل الوصول إلى مرحلة التنفيذ. فكل مشروع واسع يفترض قدرة مسبقة على تحديد الوضع القانوني للأرض والعقارات الداخلة فيه، وهي قدرة ما زالت محدودة بفعل آثار الحرب على الوثائق والسجلات وإمكانية الوصول إلى الملكيات. ورغم إطلاق مسارات لترميم الصحائف العقارية وأتمتة السجل العقاري، فإن معالجة هذه الفجوة تحتاج إلى وقت أطول من إيقاع الطرح الاستثماري. لذلك قد يؤدي إدخال الأراضي في مشاريع تطوير قبل استكمال حصر الحقوق إلى نقل النزاع إلى ما بعد التعاقد، ووضع أصحاب الحقوق أمام عبء إثبات متأخر وأضعف.
وتتصل هذه المخاطر أيضاً بعدم تحديث المخططات التنظيمية في مناطق مدمرة أو متضررة، وبالسؤال عن كيفية التعامل مع العشوائيات التي توسعت خلال سنوات الحرب. وتواجه المجالس المحلية إشكالية تسوية أوضاع هذه المناطق من الناحية القانونية، في حين تبدو اللجان الإقليمية شبه غائبة، ولم تُستشر نقابة المهندسين حتى الآن في المشاريع العقارية المطروحة. لذلك لا تكفي دراسة الجدوى الاقتصادية أو الإعلان عن مشاريع جديدة لتقييم قابليتها للتنفيذ. فكل مشروع تطوير عقاري واسع يحتاج، قبل إطلاقه، إلى معالجة واضحة لمسائل إثبات الملكية، تحديث المخططات، دور المجالس المحلية، مشاركة الجهات الفنية، وضمانات قانونية تتيح الاعتراض وتسوية النزاعات قبل أن تتحول الأرض إلى موضوع استثماري.
ثالثاً: مخاطر الإطار القانوني والمؤسسي
تبدأ المخاطر القانونية والمؤسسية من الجهة التي ستقود طرح الأراضي والعقارات في مشاريع التطوير. فقد أُحدث الصندوق السيادي بموجب المرسوم رقم 113 لعام 2025 كمؤسسة عامة ذات طابع اقتصادي، ترتبط برئاسة الجمهورية، وتتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري. وتمنحه هذه الصيغة موقعاً مركزياً في إدارة الأصول الحكومية غير المستثمرة وتحويلها إلى مشاريع تنموية وإنتاجية. ويصبح هذا الموقع حساساً في ملف التطوير العقاري، لأن الصندوق لا يتعامل مع أموال سائلة فقط، بل مع عقارات وأراضٍ قد ترتبط بحقوق ملكية أو إشغال أو انتفاع أو نزاعات لم تُحسم بعد.
يضاف إلى ذلك أن مشاريع التطوير العقاري لا تتحرك في فراغ قانوني. فبعد إلغاء قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، أصبحت مشاريع التطوير والاستثمار العقاري مشمولة بقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 المعدل بالقانون رقم 2 لعام 2023، وانتقلت صلاحيات الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري إلى هيئة الاستثمار السورية. كما نظّمت التعليمات التنفيذية للقانون رقم 2 لعام 2023 إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري، والبرنامج التخطيطي، وتأمين الأراضي، والتعاقد مع المطورين، وتنفيذ البنى التحتية، والإفراز، والتسجيل، والعلاقة بين المطور العقاري والجهة الإدارية المسؤولة.
لكن هذا الإطار نفسه يطرح مخاطر حقوقية ومؤسسية. فقد صدرت التعليمات التنفيذية بقرارين منفصلين، 1575 و1576، مع تداخل في نطاق التطبيق وفي تحديد العلاقة بين الجهة العامة والمطور العقاري. كما أن إدماج التطوير العقاري ضمن قانون الاستثمار عزز منطق الجذب الاستثماري والتسهيلات، من دون أن يبدد التوتر بين سرعة طرح الأرض للاستثمار وبطء حصر الحقوق وتسوية النزاعات. لذلك يصبح السؤال الأساسي هو ما إذا كانت المشاريع المطروحة ستخضع فعلاً لمسار مناطق التطوير والاستثمار العقاري، بما يتضمنه من قرارات إحداث ومخططات وجهات مسؤولة، أم ستُعامل الأراضي والعقارات كأصول استثمارية قابلة للتعاقد قبل استكمال حصر الحقوق وتسوية وضعها القانوني. وفي الحالتين، لا يكفي إعلان المشروع أو عرض الأرض على المستثمرين قبل توضيح وضعها القانوني، وحقوق الشاغلين والمالكين، وآلية الاعتراض والتعويض.
وتبرز خطورة هذا الإطار خصوصاً في المناطق التي تختلط فيها الملكية الموثقة بالإشغال غير المسجل، والبناء المرخص بالمخالفات، والأراضي الخاصة بأراضٍ زراعية مستخدمة سكنياً أو بأملاك دولة. فالتعليمات التنفيذية لعام 2023 أعادت فتح باب إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري ضمن المخططات التنظيمية أو خارجها، وضمن مناطق العشوائيات، لكنها لم تبدد الفوارق بين المالك المسجل، والشاغل، وصاحب البناء غير المرخص، وصاحب الأرض التي تغيّر استعمالها الفعلي من دون تعديل وضعها القانوني. ومن أكثر النقاط حساسية حصر حق الشاغلين المخالفين فوق أملاك الدولة بأخذ أنقاض أبنيتهم، مقابل تخصيصهم بمساكن بديلة غير مجانية بسعر الكلفة، مما يتوفر داخل المنطقة أو خارجها. وهذا يعني أن اختيار المسار القانوني للمشروع قد يحدد عملياً ما إذا كان الشخص سيُعامل كمالك، أو صاحب حق سكن، أو شاغل يحتاج إلى تسوية، أو مخالف له تعويض محدود وسكن بديل مشروط.
ولا يتحرك الصندوق السيادي منفرداً داخل بنية إعادة الإعمار. فإلى جانبه برز صندوق التنمية، المحدث بالمرسوم رقم 112 لعام 2025، كقناة لتمويل مشاريع البنى التحتية والخدمات الأساسية، ودعم الوحدات الإدارية في تأهيل المناطق المتضررة وإزالة الأنقاض وترميم المساكن. كما تشير المعطيات المتاحة إلى أن صندوق التنمية، وهيئة الاستثمار، والصندوق السيادي، تعمل ضمن مظلة المجلس الأعلى للتنمية. ويجعل ذلك ملف التطوير العقاري جزءاً من بنية مؤسسية أوسع تجمع بين التمويل، الاستثمار، إدارة الأصول، التخطيط، وإعادة الإعمار. لذلك لا تكفي مساءلة دور الصندوق السيادي وحده، بل يجب توضيح العلاقة بين هذه الجهات، وحدود صلاحيات كل منها، والمسار الذي يمنع انتقال مشاريع السكن والبنية التحتية من منطق الدعم العام إلى منطق الاستثمار العقاري من دون ضمانات حقوقية مسبقة.
ويطرح دور الصندوق في مشاريع التطوير العقاري مشكلة إضافية تتصل بتداخل الأدوار. فالصندوق قد يجمع، في الوقت نفسه، بين إدارة الأصول، طرح الأراضي والعقارات، التفاوض مع المستثمرين، والإشراف على التنفيذ، في ظل إعادة ترتيب أوضاع شركات التطوير العقاري القائمة وعلاقتها بهيئة الاستثمار. وفي مشاريع تمس حقوق السكن والأرض والملكية، قد يؤدي هذا التداخل إلى إضعاف الشفافية إذا لم تُفصل بوضوح صلاحيات مالك الأرض، الجهة المنظمة، الجهة المتعاقدة، والجهة التي تتلقى اعتراضات أصحاب الحقوق.
تزداد هذه الحساسية مع إعلان الصندوق السيادي امتلاكه أو إدارته محفظة عقارية تضم نحو 2,000 عقار بقيمة تقديرية تصل إلى 2.5 مليار دولار. فالمشكلة لا تتعلق بحجم هذه المحفظة وحده، بل بغياب معلومات منشورة عن طبيعة العقارات التي تضمها، مواقعها، وضعها القانوني، طريقة تقييمها، والحقوق القائمة عليها. وتزداد أهمية ذلك لأن الأصول المطروحة للاستثمار لا تقتصر بالضرورة على عقارات عامة بالمعنى الضيق، بل قد تشمل أصولاً تابعة للدولة، أو أصولاً انتقلت إلى الصندوق عبر مسارات مصادرة أو تسوية أو نقل ملكية لم تُنشر تفاصيلها. وفي حالات كهذه، لا يكفي توصيف الأصل كفرصة استثمارية، بل يجب تحديد مصدره القانوني والحقوق السابقة أو القائمة عليه قبل إدخاله في أي عقد أو شراكة.
وتظهر هنا حدود الرقابة المالية على الصندوق. فحتى إذا وُجد تدقيق في الإيرادات والنفقات، فإنه لا يكفي لحماية حقوق السكن والأرض والملكية، ما لم يشمل أيضاً مصدر العقارات المطروحة، وضعها القانوني، والحقوق أو النزاعات القائمة عليها. لذلك لا تُقاس حوكمة الصندوق بقدرته على جذب الاستثمار فقط، بل بقدرته على منع تحويل الأصول العقارية إلى فرص تعاقدية قبل استكمال التدقيق الحقوقي.
وتضاف إلى ذلك مشكلة الضمانات القانونية المتاحة للمستثمرين وأصحاب الحقوق معاً. فضعف الثقة بالمنظومة القضائية لا يبطئ الاستثمار فقط، بل يضعف قدرة المالكين، الشاغلين، الورثة، أصحاب العقود غير المسجلة، والنازحين أو الغائبين، على حماية حقوقهم قبل بدء التنفيذ. وفي مشاريع بهذا الحجم، لا يكفي وجود مسار إداري داخل الجهة المنفذة أو المالكة للأصل، بل يجب أن يتوفر مسار اعتراض مستقل وفعّال قبل أن تصبح الأرض جزءاً من مشروع استثماري واسع.
بناءً على ذلك، تكمن المخاطر المؤسسية في احتمال تركز وظائف متعددة داخل مسار واحد: إدارة الأصول، عرض الأرض على المستثمرين، التفاوض، التخطيط، والإشراف على التنفيذ. وقد يسرّع هذا التركيز إطلاق المشاريع، لكنه يضعف قدرة أصحاب الحقوق على معرفة ما سيحدث بأراضيهم أو الاعتراض عليه. لذلك تحتاج مشاريع التطوير العقاري الكبرى إلى فصل أوضح بين الجهات المالكة والمنظمة والمتعاقدة، وربط أي طرح استثماري مسبقاً بتدقيق حقوقي ومسار اعتراض وتعويض.
رابعاً: خيارات السياسة العامة
تحتاج الإدارة الانتقالية إلى إطار خاص بمشاريع التطوير العقاري الكبرى، لا يكتفي بتنظيم العلاقة مع المستثمرين، بل يعيد ترتيب العلاقة بين الاستثمار والحقوق. ويقوم هذا الإطار على نقل تدقيق حقوق السكن والأرض والملكية من مرحلة لاحقة للتنفيذ إلى مرحلة سابقة للتعاقد. فالمسألة ليست تقنية فقط، بل تتعلق بتحديد ما إذا كانت الأرض ستدخل الاستثمار بوصفها أصلاً خالياً من النزاعات، أم بوصفها مساحة عليها ملكيات وإشغالات وحقوق تحتاج إلى تسوية مسبقة.
يقوم الخيار الأول على جعل الشفافية شرطاً لتصنيف المشروع نفسه. فقبل تحديد كلفة المشروع أو شكل الشراكة، يجب أن يكون واضحاً ما إذا كانت الأرض ستخضع لمسار منطقة تطوير واستثمار عقاري، أم ستُطرح كاستثمار مباشر، أم ستدار عبر صيغة شراكة خاصة. ويحدد هذا التصنيف الجهة المسؤولة، طريقة تأمين الأرض، قواعد الإفراز والتسجيل، وحدود حقوق المالكين والشاغلين وأصحاب الانتفاع. لذلك لا تكفي المعلومات العمرانية والاستثمارية ما لم تقترن بمعلومات حقوقية وقانونية عن نطاق المشروع والأرض الداخلة فيه.
أما الخيار الثاني فيتمثل في التعامل مع التخطيط العمراني كأداة لتثبيت الحقوق، لا كمرحلة فنية منفصلة. فالمخطط التنظيمي يحدد استخدام الأرض وقيمتها وحصة أصحاب الحقوق في المشروع، وقد يحوّل الملكيات والإشغالات القائمة إلى تعويضات أو أسهم أو وحدات بديلة. لذلك ينبغي أن يسبق أي تعديل تنظيمي تدقيق في الملكيات والحيازات والاستعمالات الفعلية، خصوصاً في المناطق المدمرة، والعشوائيات، والأراضي المستخدمة سكنياً خارج التوثيق الكامل.
ويقوم الخيار الثالث على فصل وظائف الدولة داخل المشروع. فالجمع بين إدارة الأصل، وطرح الأرض، والتفاوض مع المستثمرين، والتخطيط، والنظر في الاعتراضات داخل مسار واحد يسرّع التعاقد، لكنه يضعف حماية أصحاب الحقوق. لذلك يحتاج أي إطار سياساتي إلى توزيع واضح للأدوار بين الجهة المالكة أو المديرة للأصل، والجهة الناظمة للاستثمار، والجهة الفنية المسؤولة عن التخطيط، والجهة التي تستقبل الاعتراضات وتبت في التعويض. بهذا المعنى، يصبح الاعتراض والتعويض جزءاً من تصميم المشروع، لا إجراءً تصحيحياً بعد بدء التنفيذ.
خامساً: توصيات تنفيذية
تترجم التوصيات التالية الخيارات السابقة إلى إجراءات محددة، موزعة بحسب الجهات المسؤولة عن الاستثمار، إدارة الأصول، التخطيط، وحماية الحقوق.
1- على الإدارة الانتقالية إصدار إطار مؤقت خاص بمشاريع التطوير العقاري الكبرى، يربط أي مشروع يمس حقوق السكن والأرض والملكية بتدقيق مسبق في الحقوق، قبل توقيع العقود أو إدخال الأراضي في أي شراكة استثمارية.
2- على هيئة الاستثمار السورية والجهات الناظمة للاستثمار تحديد المسار القانوني لكل مشروع قبل عرضه على المستثمرين، بما في ذلك ما إذا كان سيخضع لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 المعدل بالقانون رقم 2 لعام 2023 وتعليماته التنفيذية، أو لأي صيغة قانونية أخرى.
3- على الصندوق السيادي نشر بيانات الأراضي والعقارات التي سيطرحها للاستثمار، ولا سيما موقعها، مساحتها، وضعها القانوني، مصدر انتقالها إلى الصندوق، الجهة المالكة أو المديرة لها، وطريقة تقييمها.
4- على وزارة الإدارة المحلية والبيئة، بالتنسيق مع الوحدات الإدارية، إنشاء سجل مطالبات محلي في كل منطقة تدخل ضمن مشروع تطوير عقاري واسع، يتيح لأصحاب الحقوق تقديم الوثائق الرسمية والبديلة ضمن آلية تحقق واضحة.
5- على الوحدات الإدارية تعليق أي تصرف نهائي بالأرض أو تغيير في استخدامها داخل نطاق مشاريع التطوير، إلى حين انتهاء فترة الاعتراض الأولية والبت في المطالبات الأساسية.
6- على الإدارة الانتقالية فصل الأدوار المؤسسية داخل مشاريع التطوير العقاري الكبرى، بين الجهة التي تملك أو تدير الأصول، والجهة التي تنظم التخطيط العمراني، والجهة التي تتعاقد مع المستثمرين، والجهة التي تنظر في اعتراضات أصحاب الحقوق، مع ربط أي دعم دولي بمعايير حماية حقوق السكن والأرض والملكية.
Major Real Estate Development Projects in Syria: Towards a Framework Linking Investment to the Protection of Property Rights and Occupants and Guaranteeing Objection and Compensation
/in Green Tabu, Policy Briefs /by Mazen EzziMazen Ezzi, Mohamad Manar Hemejo
Executive summary
This paper approaches major real estate development projects as a test of how reconstruction is managed in Syria, rather than merely as investment or urban development projects. When land and property become a means of attracting finance and reactivating assets, protecting housing, land, and property rights becomes a necessary condition for preventing investment from turning into a tool for redistributing space and value outside a clear rights-based process.
The risks arise from a gap between the speed with which projects are proposed and the slow pace at which the Syrian war’s effects on ownership, documentation, and occupancy are addressed. This gap appears in projects such as “New Damascus” and the coastal Al-Bassa project, where more investment and urban-planning information is available than rights-related information concerning the boundaries of the land, its legal status, rights holders, occupants, and the procedures for objection and compensation. The central role of the Syrian Sovereign Fund in consolidating assets and offering them for investment further increases the need for transparency concerning the origins of these assets, how they are valued, and the existing rights attached to them.
The paper proposes a temporary framework to precede contracting and implementation in major real estate development projects. This framework is based on publishing information about land and property, identifying the legal process applicable to each project, establishing local claims registers, adopting a multi-source mechanism for proving rights, suspending any final disposal of land until objections have been resolved, and separating the roles of the owning, regulatory, implementing, and contracting bodies. Without these safeguards, reconstruction projects may create new property-related injustice, particularly against absentees, displaced people, occupants, and holders of rights that have not been formally documented.
First: The policy problem
Syria’s transitional administration is addressing real estate development within a fragile rights-related and institutional context. The issue concerns not only attracting external finance or launching major urban projects, but also the state’s ability to prevent these projects from becoming new means of redistributing land and housing before the rights of their owners have been established. Any large-scale development project not preceded by scrutiny of housing, land and property rights can create disputes over ownership, occupancy, compensation and the right to return to the original area.
The Syrian authorities are proposing these projects at a time when the effects of the war remain embedded in the structure of property ownership itself. Years of internal displacement, exile and destruction have led to the loss of real estate documents, inability to access records or properties, and damage to some Land Records. Informal settlements and areas with building violations also continue to be governed by ownership and occupancy relationships that are not documented in the Land Registry. Introducing these areas into development projects before rights have been inventoried may therefore transfer the burden of the war onto rights holders themselves and make proof of ownership or possession a precondition for protection or compensation.
These risks increase with the emerging role of the Syrian Sovereign Fund (SSF) in offering assets and property for investment. The fund is presented as a central channel for reactivating public and unused assets, but it requires publicly available rules determining how properties are selected, valued, and transferred into investment and how existing rights attached to them are addressed. Without such transparency, the fund may shift from being an asset-management tool into a process that bypasses traditional safeguards for protecting rights.
This problem appears in projects such as the “New Damascus Project” and the coastal Al-Bassa project. The available information points to large-scale projects with administrative, residential and commercial functions, but does not provide sufficient detail concerning the boundaries of the land, its legal status, the nature of existing ownership, or the fate of occupants and potential rights holders. The currently available information does not allow any definitive conclusion that specific violations have occurred, but it is sufficient to reveal a gap between the scale of the investment proposals and the limited rights-related information that has been published.
This gap is inseparable from urban planning and the legal process applicable to the projects. A zoning plan determines land use, value, the fate of existing buildings and the share of rights holders in any subsequent project. The project’s legal process also determines the responsible authority, how the land is secured, and the mechanisms for objection and compensation. It is not sufficient to present a project as an investment opportunity before clarifying whether it will be established as a real estate development and investment zone, managed as a direct investment, or implemented through a private partnership arrangement.
Accordingly, the principal policy problem is the absence of a transitional framework linking every major real estate development project to prior scrutiny of housing, land, and property rights. Such a framework requires the publication of project boundaries before contracting, disclosure of the legal status of the land before it is offered to investors, an inventory of ownership, occupancy and usufruct rights, an opportunity to object before implementation, and the establishment of compensation principles before land use is changed or its value redistributed. Without these conditions, real estate development may shift from an entry point for reconstruction into a tool for creating new property-related injustice, particularly against absent people, displaced people, occupants, and holders of incomplete documentation.
Second: real estate development projects and areas of risk
The major real estate projects presented by SSF officials during the Syrian–Emirati Investment Forum, held in Damascus on May 11, 2026, reveal a gradual transition from general discussions about attracting investment towards identifying land and areas that can be converted into large-scale urban, residential and commercial projects. The forum did not result in any signed investment agreements or memoranda of understanding, but it did demonstrate the fund’s role in consolidating real estate assets and presenting them to investors.
The sensitivity of this transition lies in the fact that the land itself becomes the subject of investment, together with the private ownership, public property, occupancy, usufruct rights, different uses, and unresolved disputes arising from the years of war that it carries. These projects cannot be evaluated solely from the perspective of finance or urban design—they must also be assessed in terms of their potential impact on housing, land, and property rights.
The “New Damascus Project” stands out as the clearest example of this direction. It was presented as part of a package of major urban projects offered for investment on both sides of the Damascus-Beirut highway, extending from the Mazzeh motorway to the Sabboura area in Rural Damascus, over an area of 3,300 hectares.
The project is not proposed as an ordinary urban extension, but as a new mixed-use city including residential and commercial neighbourhoods, educational, health and recreational facilities, and extensive infrastructure. Published information also indicates that it may include diplomatic, financial and residential functions, with plots allocated to private investors. Investment requirements were estimated at between USD 40 billion and USD 50 billion, including USD 7.6 billion for infrastructure.
A project of this scale makes it essential to determine the legal status of the land included in it, identify rights holders and occupants, and establish the mechanism by which land will be converted into plots and investment opportunities before any contract is signed.
The information presented concerning the fate of existing residents within the project area further increases the importance of a rights-based process before implementation. Two compensation mechanisms have been proposed: occupants of state-owned land would receive financial compensation for vacating it, while landowners, including owners in parts of Western Dummar, Moadamiyeh, Mazzeh and parts of Qudsaya suburb, would be given the option of receiving shares in the new project or financial compensation.
This process covers approximately 700 properties. It transforms compensation from a general question into a matter requiring detailed legal treatment concerning the basis for distinguishing occupants from owners, the method used to calculate compensation, the mechanism for calculating shares, and the rights of heirs, absentees, tenants, and holders of incomplete documentation.
Urban development pressure around the Damascus-Beirut highway also extends to smaller projects. The “Damascus Hills Complex” project was proposed in the Dimas area of Rural Damascus, on the western side of the highway, for the development of residential buildings and schools over an area of 284 hectares, with an estimated investment value of USD 384 million.
There was no information concerning the legal status of the land, the owning authority, or the existence of occupants and existing rights. Its significance, however, lies in the fact that it reveals a direction towards treating the highway’s surroundings as a multi-project investment belt, requiring rights-related scrutiny across the entire area rather than only within the boundaries of the “New Damascus” project.
By contrast, the coastal Al-Bassa project is more developed from an investment perspective but remains unclear from a rights-related perspective. The project was presented under the name Laodicea Ad Mare and extends for more than 10 kilometres between Al-Bassa and Al-Sanobar in the southern countryside of Lattakia city, over an area of 1,150 hectares. It has an estimated investment value of between USD 20 billion and USD 30 billion. The project is not limited to tourism facilities; it combines residential complexes, tourism facilities, shopping centres and a golf course. This makes it closer to a project for reshaping a large, multifunctional coastal strip than to a limited tourism investment.
The breadth of the available urban and investment information concerning Laodicea Ad Mare is not matched by comparable clarity in the rights-related information. The available information does not clarify the legal status of the land between Al-Bassa and Al-Sanobar or whether it includes private property, state property, existing occupancies, homes, structures or usufruct rights. No information is available concerning the mechanism for identifying rights holders, compensating them or enabling them to object. The project could therefore become a clear example of the gap between its detailed presentation as an investment opportunity and its opacity as a housing, land and property rights issue.
The importance of these projects is also connected to the context in which they were presented. The forum demonstrated openness to potential Gulf partnerships in real estate development projects, but did not result in the signing of investment agreements or memoranda of understanding. These projects remain at the proposal and partnership-seeking stage rather than implementation.
The forum should consequently be treated as a window into how land and projects are presented to investors, rather than as the sole framework for understanding the course of real estate development in Syria. The rights-related risk does not arise from the nationality of the investor, but from the absence of prior information concerning the land included, the existing rights attached to it and the safeguards preceding contracting and implementation.
The significance of the projects extends beyond the “New Damascus Project” and Al-Bassa. Officials in the SSF’s Real Estate Development Sector announced that the fund holds more than 7,000 hectares of land allocated for real estate development at 47 sites across Syria. This figure makes the matter broader than 1 or 2 projects and requires major real estate development projects to be treated as a potential public policy for land reuse, rather than as isolated investment initiatives. While this scale expands the fund’s capacity to attract investors, it also increases the need to scrutinise housing, land and property rights before any new site is offered for investment.
This question becomes more important in the absence of a clear announcement concerning the legal process applicable to each project. The available information does not clarify whether the “New Damascus Project”, Al-Bassa or other proposed sites will be established as real estate development and investment zones, offered as direct investments in real estate assets managed by the fund, or implemented through partnership agreements with developers and investors. This uncertainty concerns not only the administrative form but also directly affects housing, land and property rights, because each process produces different consequences for the inventory of rights, compensation, alternative housing, objections, subdivision and real estate registration.
The risks begin before implementation. Every large-scale project assumes an existing ability to determine the legal status of the land and property included in it. This ability remains limited by the effects of the war on documents, records, and access to property. Although processes have been launched to restore cadastral records and digitise the Land Registry, addressing this gap requires more time than the pace at which investment projects are being proposed. Introducing land into development projects before the completion of rights inventories may shift disputes to the post-contracting stage and impose on rights holders a delayed and weaker burden of proof.
These risks are also connected to the failure to update urban plans in destroyed or damaged areas and to the question of how informal settlements that expanded during the war will be treated. Local councils face difficulties in regularising these areas legally, while regional committees appear almost absent, and the Engineers’ Syndicate has not yet been consulted regarding the proposed real estate projects.
Economic feasibility studies or announcements of new projects are therefore insufficient to assess their feasibility. Before any large-scale real estate development project is launched, the following issues require clear treatment: proof of ownership, updated plans, the role of local councils, the participation of technical bodies, and legal safeguards allowing objections and disputes to be resolved before the land becomes an investment asset.
Third: Risks in the legal and institutional framework
The legal and institutional risks begin with the body that will lead the presentation of land and property for development projects. The SSF was established under Decree No. 113 of 2025 as a public institution of an economic nature, affiliated with the Presidency of the Republic and enjoying legal personality and financial and administrative independence.
This structure places it in a central position in managing unused government assets and converting them into development and productive projects. Its position becomes sensitive in real estate development because the fund does not deal solely with liquid assets, but also with property and land that may be connected to ownership, occupancy or usufruct rights, or disputes that have not yet been resolved.
Real estate development projects also do not operate in a legal vacuum. Following the repeal of Real Estate Development and Investment Law No. 15 of 2008, real estate development and investment projects became subject to Investment Law No. 18 of 2021, as amended by Law No. 2 of 2023. The powers of the General Commission for Real Estate Development and Investment were transferred to the Syrian Investment Agency (SIA). The executive instructions for Law No. 2 of 2023 also regulated the establishment of real estate development and investment zones, the development plan, the securing of land, contracting with developers, implementation of infrastructure, subdivision, registration, and the relationship between the real estate developer and the responsible administrative authority.
This framework itself, however, presents rights-related and institutional risks. The executive instructions were issued under 2 separate Resolutions, Nos. 1575 and 1576, which overlap in their scope of application and in defining the relationship between the public authority and the real estate developer. Incorporating real estate development into the Investment Law also strengthened the logic of attracting investment and providing incentives without eliminating the tension between the rapid offering of land for investment and the slow inventory of rights and settlement of disputes.
The central question is whether the proposed projects will actually follow the process for establishing real estate development and investment zones, including establishment decisions, plans and responsible authorities, or whether the land and real estate will be treated as investment assets available for contracting before rights have been fully inventoried and their legal status resolved. In either case, announcing the project or presenting the land to investors is insufficient before clarifying its legal status, the rights of occupants and owners, and the objection and compensation mechanism.
The dangers of this framework become particularly apparent in areas where documented ownership is mixed with unregistered occupancy, licensed construction with building violations, and private land with agricultural land used for housing or with state property. The 2023 executive instructions reopened the possibility of establishing real estate development and investment zones within or outside urban plans and within informal-settlement areas. They did not, however, eliminate the distinctions between a registered owner, an occupant, the owner of an unlicensed building, and the owner of land whose actual use has changed without its legal status being amended.
One of the most sensitive points is that unlawful occupants of state property are entitled only to remove the rubble of their buildings, while they may be allocated non-free alternative housing at cost, subject to availability, either inside or outside their original area. This means that the legal process selected for a project may determine in practice whether a person is treated as an owner, a holder of a housing right, an occupant requiring regularisation, or an unlawful occupant entitled only to limited compensation and conditional alternative housing.
The SSF does not operate alone within the reconstruction structure. Alongside it, the Syrian Development Fund (SYDF), established under Decree No. 112 of 2025, has emerged as a channel for financing infrastructure and essential-service projects and supporting administrative units in rehabilitating damaged areas, removing rubble and repairing homes. Available information also indicates that the SYDF, the Syrian Investment Agency and the SSF operate under the umbrella of the Higher Council for Economic Development (HCED). This makes real estate development part of a broader institutional structure combining finance, investment, asset management, planning and reconstruction.
That means it is not enough to scrutinise the role of the SSF alone. The relationship between these bodies, the limits of their respective powers, and the process preventing housing and infrastructure projects from shifting from public support into property investment without prior rights safeguards must also be clarified.
The fund’s role in real estate development projects presents an additional problem concerning overlapping functions. The fund may simultaneously manage assets, offer land and real estate, negotiate with investors, and supervise implementation, amid a reorganisation of existing real estate development companies and their relationship with the Syrian Investment Agency. In projects affecting housing, land and property rights, this overlap may weaken transparency unless the powers of the landowner, the regulatory authority, the contracting authority and the body receiving objections from rights holders are clearly separated.
The issue became yet more sensitive with the SSF’s recent announcement that it owns or manages a real estate portfolio of approximately 2,000 properties with an estimated value of up to USD 2.5 billion. The problem concerns not only the size of the portfolio, but also the absence of published information about the nature of the properties it contains, their locations, legal status, valuation methods and the existing rights attached to them. This is particularly important because assets offered for investment are not necessarily limited to public property in the narrow sense. They may include state-owned assets or assets transferred to the fund through confiscation, settlement or ownership-transfer processes whose details have not been published. In such cases, describing an asset as an “investment opportunity” is insufficient. Its legal origin and any previous or existing rights attached to it must be identified before it is introduced into a contract or partnership.
The limitations of financial oversight of the SSF become apparent here. Even if its revenues and expenditures are audited, this is insufficient to protect housing, land and property rights unless oversight also covers the origins of the properties offered, their legal status, and existing rights or disputes. The SSF’s governance should therefore not be measured only by its ability to attract investment, but also by its ability to prevent real estate assets from being converted into contractual opportunities before rights-related scrutiny has been completed.
An additional problem concerns the legal safeguards available to both investors and rights holders. Weak confidence in the judicial system does not merely slow investment. It also weakens the ability of owners, occupants, heirs, holders of unregistered contracts, displaced people, and absentees to protect their rights before implementation begins. In projects of this scale, an administrative process within the implementing body or the body owning the asset is insufficient. An independent and effective objection process must be available before the land becomes part of a major investment project.
Accordingly, the institutional risks lie in the possible concentration of several functions within a single process: asset management, offering land to investors, negotiation, planning, and supervision of implementation. This concentration may accelerate the launch of projects, but it weakens rights holders’ ability to know what will happen to their land or object to it. Major real estate development projects require a clearer separation between the owning, regulatory, and contracting authorities, and any proposed investment must be linked in advance to rights-related scrutiny and an objection and compensation process.
Fourth: Public policy options
The transitional administration needs a special framework for major real estate development projects that does not merely regulate relations with investors, but restructures the relationship between investment and rights. This framework should move scrutiny of housing, land, and property rights from a stage following implementation to one preceding contracting. The issue is not merely technical, but concerns whether the land will enter investment as an asset considered free of disputes, or as an area subject to ownership, occupancy, and rights that require settlement beforehand.
The first option is to make transparency a condition for classifying the project itself. Before determining the project’s cost or partnership structure, it must be clear whether the land will be subject to the legal process governing a real estate development and investment zone, offered for direct investment, or managed through a special partnership arrangement.
This classification determines the responsible authority, the method of securing the land, the rules for subdivision and registration, and the scope of the rights of owners, occupants and usufruct holders. Urban and investment information is therefore insufficient unless accompanied by rights-related and legal information concerning the project boundaries and the land included in it.
The second option involves treating urban planning as a tool for confirming rights rather than as a separate technical stage. A zoning plan determines land use, value and the share of rights holders in the project, and may transform existing ownership and occupancy into compensation, shares or replacement units. Any zoning amendment should be preceded by scrutiny of ownership, possession and actual land use, particularly in destroyed areas, informal settlements and land used for housing without complete documentation.
The third option is to separate the state’s functions within the project. Combining asset management, offering land, negotiating with investors, planning, and considering objections within a single process accelerates contracting but weakens the protection of rights holders. Any policy framework requires a clear distribution of roles between the body owning or managing the asset, the body regulating investment, the technical authority responsible for planning, and the body receiving objections and deciding compensation.
In this sense, objection and compensation become part of the design of the project rather than a corrective procedure introduced after implementation begins.
Fifth: Implementation recommendations
The following recommendations translate the preceding options into specific measures distributed among the authorities responsible for investment, asset management, planning and the protection of rights.
1- The transitional administration should issue a temporary framework specifically governing major real estate development projects, linking any project affecting housing, land, and property rights to prior scrutiny of those rights before contracts are signed or land is introduced into any investment partnership.
2- The Syrian Investment Agency and the bodies regulating investment should determine the legal process applicable to each project before presenting it to investors, including whether it will be subject to Investment Law No. 18 of 2021, as amended by Law No. 2 of 2023 and its executive instructions, or to another legal arrangement.
3- The Syrian Sovereign Fund should publish information concerning the land and property it intends to offer for investment, particularly their location, area, legal status, the source of their transfer to the fund, the body owning or managing them, and the method used to value them.
4- The Ministry of Local Administration and Environment, in coordination with administrative units, should establish a local claims register in every area included within a major real estate development project, allowing rights holders to submit official and alternative documentation under a clear verification mechanism.
5- Local administrative units should suspend any final disposal of land or change in its use within development-project areas until the initial objection period has ended and the principal claims have been resolved.
6- The transitional administration should separate institutional roles within major real estate development projects between the body owning or managing the assets, the body regulating urban planning, the body contracting with investors, and the body considering objections submitted by rights holders, while linking any international support to standards protecting housing, land and property rights.
Marota and Basilia: Reparation and the Limits of Fairness
/in Analysis, Green Tabu /by Mazen EzziMazen Ezzi
Legislative Decree No. 66 of 2012 was issued as a tool for rezoning large areas of unlicensed and informal housing in Damascus. Over more than a decade, however, it has become one of Syria’s most sensitive property and housing issues. The problem is no longer confined to an urban plan or an administrative delay, but lies in a lengthy process that changed the very form of the right itself: from direct ownership of a property to zoning shares, from an existing home to a promise of alternative housing, and from property available for everyday use to a right requiring proof, valuation, allocation, financing and years of waiting. Decree No. 66 has thus become a test of how rights are produced within a reconstruction project before it is a test of the ability to construct buildings, roads and infrastructure.
After the fall of the Assad regime, the issue returned to the forefront from a new angle. Marota City and Basilia City were no longer suspended projects that could be treated as two vacant areas. They had become an established legal, urban and financial reality. Zoning shares had been created and rights traded; buyers, contractors and companies had become involved; and construction work had begun on some plots. Meanwhile, alternative housing remained stalled, rent allowances had lost their value, and the cases of some beneficiaries remained suspended because of absence, displacement, or security and legal annotations. The Damascus Governorate thus faced a twofold problem: a project that would be difficult to dismantle without creating new disputes, and social and rights-related harm that could not be overcome simply by continuing implementation.
A package of measures announced by Damascus Governorate on 5 May 2026 reveals the direction of the official approach at this stage. The governorate did not move towards suspending the decree or legally reformulating it, but towards correcting some of its consequences from within its existing structure. The measures included increasing rent allowances, reopening the cases of those previously excluded, increasing the floor areas allocated to holders of zoning shares, financing alternative housing towers and reducing their cost for beneficiaries. In this sense, reparation was introduced as a mechanism for making completion of the project possible after acknowledging some of the harm accumulated during previous years of implementation.
The crisis surrounding Decree No. 66 lies in the mechanisms that turned urban planning into a lengthy process of redefining property, housing and the ability to negotiate. Ownership remained legally recognised, but was converted into shares held in common and subjected to committees, valuations, allocations, companies or auctions. Alternative housing remained a right provided for certain groups, but became conditional on proof, residence, the ability to finance it and waiting for implementation. As the governorate needed to convert project assets into cash to finance infrastructure and alternative housing, the relationship between rights, planning and investment became far more complex than a simple compensation formula.
The limits of correction are therefore determined by the ability to address harm that arose from within the project’s own mechanisms, rather than merely from subsequent errors in implementation. Increasing the rent allowance or restoring certain excluded rights may reduce part of the loss, but these measures are not sufficient to address valuation, the rights holders’ share, the representation of those affected, transparency concerning resources and contracts, and the fate of small shareholders and alternative housing beneficiaries. The judicial prosecution of some representatives of those affected adds yet another dimension to the issue, because it links reparation not only to payments and decisions, but also to the space available for objection, organisation, and negotiation.
The issue, therefore, lies in the reparation package’s capacity to evolve from a partial settlement that allows Marota and Basilia to be completed into an entry point for redefining the relationship between zoning and rights. This can be examined on three interconnected levels: the shift in the official approach from reviewing the decree to correcting its consequences; the legal and urban mechanisms that transformed property and housing into shares and deferred entitlements; and the limits of a possible settlement within a project that has already become established but still lacks the confidence of a significant number of rights holders.
From Reviewing the Decree to Correcting Its Consequences
The statement issued by Damascus Governorate on 5 May 2026 marked a decisive moment in the official handling of Decree No. 66 after months of uncertainty. The issue had returned to the forefront following the fall of the Assad regime and growing objections from rights holders in the Marota City and Basilia City areas. The project’s future appeared open to several possibilities: a legal review, amendments to implementation mechanisms, referral to the People’s Assembly, or a broader suspension until a new formula could be reached. The package announced by the governorate, however, revealed a different direction, based on addressing accumulated harm from within the existing zoning framework rather than suspending it or rebuilding it from the beginning.
This shift began to take shape gradually in autumn 2025. On 20 October 2025, the Governor of Damascus announced the suspension of work in Basilia City amid growing criticism of how the decree had been implemented under the Assad regime and complaints concerning the valuation of rights, alternative housing, rent allowances, and the exclusion of certain owners and beneficiaries for security or administrative reasons. Subsequently, on 4 December 2025, the General Secretariat of the Presidency issued Decision No. 14, establishing a special committee to review the stages of implementation of Decree No. 66, verify the representation of rights, examine grievances, and submit proposals and recommendations concerning the project. The committee included representatives of the Ministry of Local Administration and Environment, the Ministry of Justice, the Ministry of Public Works and Housing, Damascus Governorate, Damascus Cham Holding, which is owned by the governorate and authorised to manage its assets, the Bar Association and the Engineers’ Syndicate, as well as a real estate appraisal expert and 2 experts representing owners in the 2 zoned real estate areas.
At the time, the establishment of the committee created the impression that the matter had moved beyond being an administrative issue confined to the Damascus Governorate and the Decree No. 66 Implementation Directorate, and had become the subject of a broader review within the transitional administration’s institutions. It also reflected an implicit acknowledgement that the problems accumulated around Marota and Basilia had gone beyond technical or administrative errors and affected the very structure of the relationship between rights holders and the bodies managing the project. The demands of those affected expanded from improving compensation conditions to reconsidering their representation on committees, valuation, allocation, and trading mechanisms, and the fate of alternative housing, which had become one of the most sensitive aspects of the issue because of delays and rising costs.
Yet the measures introduced in May 2026 shifted the discussion from reviewing the process to correcting its consequences. The governorate focused on specific grievance cases, restoring rights that had been suspended or excluded, improving rent allowances, increasing the floor areas allocated to beneficiaries, financing alternative housing, and reducing the cost of its implementation for those entitled to it.
The governorate’s reparations package reflects a clear attempt to rebuild a less confrontational relationship with rights holders by acknowledging some of the harm caused by the previous implementation of the decree, particularly the harm connected to delays, the exclusion of certain beneficiaries, and the erosion of rent allowances amid the currency collapse. In this sense, the package has practical importance for beneficiaries who waited many years to receive alternative housing, a reasonable rent allowance, or confirmation of rights that had remained suspended.
The package itself also reveals the limits of the official approach. The governorate did not propose a comprehensive review of the foundations of property valuation, the method used to calculate zoning-share entitlements, the financial and administrative relationship between the Decree No. 66 Implementation Directorate and Damascus Cham Holding, or the investment contracts concluded in previous years. Nor did it provide a clear framework for rights holders to participate in decision-making outside the grievance and objection committees and the technical and legal processes under its supervision. The measures therefore remained closer to correcting specific problems within the project than to reopening the entire system that governed the production of rights and the distribution of burdens and returns within it.
The governorate bases this approach on a practical argument that is difficult to ignore. More than a decade after Decree No. 66 was issued, parts of the project, particularly in Marota City, have become an established urban and investment reality involving new rights and overlapping legal positions: original owners, subscribers to alternative housing, buyers of zoning shares, contractors, companies, and investors who entered into agreements with Damascus Cham Holding or with the owners of zoning plots. Parts of the infrastructure have also been completed, and construction has begun on many plots, while other parts remain suspended or stalled. In this situation, completely reversing the project would carry high legal and financial costs because it could itself open a new series of disputes over contracts, traded shares, allocated plots and rights created after the rezoning process.
The Damascus Governorate thus appears to be attempting to balance two conflicting demands. On the one hand, it needs to acknowledge the harm suffered by rights holders, particularly those who were previously deprived of alternative housing, compensation, or confirmation of ownership for security reasons, or because of absence, displacement, or the loss of documents. On the other hand, there is an evident desire to preserve the project’s continuity as an advanced planning and urban framework that would be difficult to dismantle without considerable legal and financial costs.
This approach explains the tension that followed the announcement of the package. From the governorate’s perspective, the new measures represent an acknowledgement of harm and a practical step towards fairness without sacrificing what has already been achieved in urban development or creating new legal disorder. But from the perspective of some of those affected, improving the rent allowance, increasing floor areas, or restoring certain excluded rights is not sufficient to address the deeper problem concerning valuation, representation, the owners’ share of returns, and the governorate’s role as both an administrative and financial partner in the project.
The measures announced in May 2026 reveal an attempt to re-establish the project under new conditions by reducing the social and financial cost of the harm accumulated in previous years. The success of this approach, however, will depend on its ability to move beyond partial settlements towards a more transparent treatment of valuation, alternative housing, investment contracts and the representation of rights holders. The problem facing Marota and Basilia today concerns not only how to complete a stalled zoning project, but also how to turn its completion into a process that restores confidence in the protection of rights rather than reproducing the doubts that have surrounded the decree’s implementation from the beginning.
The Legal and Urban Framework: From Direct Rights to Zoning Shares and Alternative Housing
Decree No. 66 of 2012 is based on a clear zoning concept: rezoning large areas of unlicensed and informal housing within Damascus and converting them into 2 zoned real estate areas under new urban plans. The first area included parts of Mazzeh and Kafr Sousseh and later became known as Marota City. The second covered areas south of the Southern Ring Road in Mazzeh, Kafr Sousseh, Qanawat Basatin, Darayya and Qadam and later became known as Basilia City. At the time, the decree was presented as a legal tool for developing areas suffering from inadequate services and widespread unlicensed construction, while providing for the rights of property owners and eligible occupants according to their respective legal positions.
Under this framework, a rights holder does not retain their previous property in its existing form, nor do they directly receive a specific replacement property. The decree converts ownership within the zoned area into joint ownership among rights holders, with each person’s share determined according to the estimated value of their property or real right before the re-zoning. The right is thus transformed from ownership of specific land, a building, or a dwelling into a share in the zoning plots designated for construction once the plan is completed.
The process begins with the inventory and description of properties. Real estate schedules are prepared, existing properties are inspected, and buildings, structures, trees, crops, occupants and claimed rights are recorded. At this stage, owners and other rights holders must submit their documents or declare their rights, while disputes and objections are referred to the Dispute Resolution Committee. Rights holders do not all enter the share-allocation stage from equal positions: a person with clear documents and legal representation is in a stronger position than someone who is absent, displaced or whose right is disputed.
This is followed by the valuation stage. Rights are calculated not solely according to the property’s area, but on the basis of an estimated value that takes into account its location, condition, type of ownership, zoning status and any buildings or real rights attached to it. The new zoning plots are then valued after the plan has been prepared, and their value is compared with that of the original rights within the area. On the basis of this comparison, each rights holder’s share in the common property is calculated and converted into zoning shares in the plots allocated to rights holders.
Receiving zoning shares, however, does not mean owning a specific plot or being able to build immediately. A zoning share is an undivided interest within the project, and converting it into an actual benefit requires further steps: pooling enough shares to obtain the allocation of a plot, forming or joining a joint-stock company with other owners, or selling the shares or plot at auction when pooling or partnership is impossible. Differences between rights holders become evident at this stage. A person with a large share can negotiate, obtain an allocation or enter into a partnership from a stronger position, whereas someone with a small share is more likely to sell or accept arrangements whose conditions they cannot control.
This mechanism explains a significant part of the objections to Decree No. 66. Property remained legally recognised, but it was no longer a direct relationship with property that could be used. It became a share-based right that passed through committees, valuations, schedules, allocations, companies, and auctions. The longer the period between the valuation of the original right and the conversion of the share into housing or income, the wider the gap became between legal recognition of the right and the actual ability to benefit from it. This was particularly the case for small shareholders, absent owners, displaced people and those whose cases were obstructed by missing documents or legal or security annotations.
This distinction leads to the second pillar of the decree’s structure: alternative housing. While owners of licensed properties and holders of recognised real rights receive zoning shares in residential plots designated for construction, other groups do not enter the same process. Instead, they are directed towards subscribing to paid alternative housing. These groups include, in particular, owners of unlicensed dwellings, those who owned agricultural land within the zoned area and constructed residential or commercial property on it, and certain occupants of state-owned property where the Damascus Governorate has a surplus of alternative housing.
This distinction is essential to understanding Decree No. 66 and how it differs from other zoning or expropriation tools that ignored the circumstances of people living in informal and unlicensed settlements. Zoning shares compensate for recognised ownership or real rights, whereas alternative housing is a process intended for groups who lost a dwelling or occupancy under specific conditions. Those eligible for alternative housing receive temporary rent allowances until delivery, but alternative housing itself is not provided free of charge. It is a home to which the beneficiary subscribes and for which they pay the cost in accordance with instalments and conditions determined by the relevant public authorities. Despite its importance as recognition of the circumstances of residents of unlicensed and informal settlements, alternative housing thus became one of the most sensitive aspects of the decree as implementation was delayed and the value of rent allowances declined.
Over time, alternative housing shifted from a social guarantee into an additional source of tension. Construction of the housing towers was delayed for many years, and thousands of beneficiaries remained outside their homes, relying on rent allowances that lost their real value as the Syrian pound collapsed and housing prices in Damascus soared. Subscription, allocation, and instalment costs also became more burdensome for beneficiaries, particularly after years of displacement, falling income, or unemployment. The problem was no longer limited to the date of delivery, but extended to the beneficiaries’ own ability to finance the alternative housing intended to compensate them for the loss of their original homes.
Decision No. 112 of 2015, issued by the Minister of Housing to regulate eligibility for alternative housing, further complicated the matter because it did not link eligibility merely to the existence of a dwelling within the planning area, but to a series of evidentiary requirements. Occupants had to prove that they had actually lived in the property from the date Decree No. 66 was issued until the moment of evacuation, establish their legal status as occupants or owners, and provide the documents required for their case to be included in the beneficiary schedules. Alternative housing thus became linked to the loss of a home as well as the ability to prove that loss through a precise administrative process. This condition clashed with the realities of war, security persecution, displacement, and leaving the country. Many people had left their homes before the official evacuation, lost their documents, or were unable to appoint someone to follow up on their cases. The continuous-residence requirement consequently changed from an administrative control measure into a reason for excluding some of those affected.
This is where the importance of the new measures introduced by Damascus Governorate lies. Reopening the cases of beneficiaries previously excluded from alternative housing or rent allowances means, in practice, that the governorate acknowledges that previous implementation mechanisms deprived people who would otherwise have qualified were it not for residence requirements, missing documents, or security and legal annotations. Increasing rent allowances, financing new alternative housing blocks, allowing costs to be paid in instalments, and reducing the proportion of implementation costs charged to beneficiaries also shifts the issue from simple recognition of entitlement to actual access to housing. Beneficiaries must contend not only with allocation but also with the price per square metre, the instalment period, payments required at allocation or delivery, and the location of the towers in relation to the areas from which they were displaced. Resolving the alternative housing issue cannot be measured solely by the number of reopened cases, but by the ability of these measures to transform entitlement from an administrative record and temporary rent allowance into housing that can actually be financed and taken possession of.
The mechanisms of zoning shares and alternative housing reveal that the problem with Decree No. 66 is not limited to the concept of urban planning itself. Rezoning unlicensed and informal areas and providing roads, infrastructure, and public spaces can offer an opportunity to improve the city. Converting overlapping ownership interests into joint ownership and then zoning shares may also be a legal means of distributing rights within a project that could not be implemented while preserving the previous property structure unchanged. These mechanisms, however, do not automatically produce fairness. They transform a right from a direct relationship with property or a home into a process of valuation, allocation, accumulation, instalments, and time spent waiting.
A legally recognised right may have limited practical value if its owner cannot use it to obtain a plot, form or join a company, generate a return, or secure alternative housing they can afford. Rights holders are therefore not equal within the same mechanism. Those with substantial shares, clear documents and financial means are better positioned to benefit from the rezoning process, while small shareholders, absentee owners, displaced people and alternative housing beneficiaries face a longer and more costly process that depends more heavily on decisions made by committees and administrative authorities.
In this sense, the crisis surrounding Decree No. 66 is as much a crisis in the management of rights as it is a legal or urban planning crisis. The project combined a broad zoning objective with a complex implementation system in which powers overlap among Damascus Governorate, the Decree No. 66 Implementation Directorate, Damascus Cham Holding, and the Inventory and Description, Real Estate Appraisal, Distribution and Dispute Resolution committees. As implementation dragged on, transparency remained absent and rights holders’ representation in reviewing figures and decisions remained weak, the zoning mechanism itself increasingly became a source of unfairness, even where property rights or entitlements remained recognised in principle.
The new measures announced by Damascus Governorate on 5 May 2026 cannot be assessed solely from the perspective of direct compensation. Increasing rent allowances, expanding the floor areas allocated to rights holders, financing alternative housing and reopening certain cases all reduce part of the harm. On their own, however, these steps are insufficient to transform a right within the project from a share, record or promise of alternative housing into a practical benefit that its holder can use and defend. Without a clearer review of valuation, allocation, instalment and representation mechanisms, the package will remain an important correction within the process rather than a complete redefinition of its rules of fairness.
Reparation and the Limits of Settlement
The package of measures announced on 5 May 2026 redefined the focus of the dispute surrounding Marota and Basilia. After months of discussion about the possibility of reviewing, suspending or altering the course of Decree No. 66, Damascus Governorate chose to address the issue from within the project itself. It reopened grievance cases, increased rent allowances, reconsidered some previous exclusions, proposed new financing for alternative housing, and increased the floor areas allocated to holders of zoning shares. Through these steps, the governorate made reparation part of the process of completing the existing project rather than an entry point for suspending or re-establishing it.
This approach gave the package a dual character. On the one hand, it acknowledges that the previous implementation caused real harm. Beneficiaries were deprived of alternative housing or rent allowances, rights remained suspended because of security or legal annotations, allowances lost their value, and alternative housing was delayed for years. On the other hand, the correction process remained within the same administrative and financial structure that had managed the project: the Damascus Governorate, the Decree No. 66 Implementation Directorate, the technical, legal and financial committees, and Damascus Cham Holding. Objections following the package thus shifted from the value of compensation alone to the identity of the authority calculating the harm, determining how it should be remedied and supervising implementation of the solution.
Representation consequently emerges as a fundamental mechanism in the dispute rather than a procedural detail. The governorate says that the committees formed after the statement of 5 May 2026 are responsible for receiving objections, addressing annotations, amending certain plans, confirming rights and paying entitlements. Some of those affected, however, demand that negotiations take place through committees elected or authorised by rights holders themselves rather than through administrative bodies formed by the decision-making authority. The difference between the two approaches is substantial. Grievance committees receive individual cases under predetermined rules, whereas committees representing affected communities seek to review the rules themselves, from valuation and shares to alternative housing, returns and implementation mechanisms.
The disagreement over representation is linked to Damascus Governorate’s position within the project. The governorate is a central administrative, financial and executive party rather than an external arbitrator between rights holders and investors. It manages the rezoning, represents the zoned real estate area as a legal person, owns Damascus Cham Holding, and simultaneously needs resources to complete infrastructure and alternative housing and to pay rent allowances. This overlap does not in itself invalidate every corrective measure, but it requires a higher level of transparency because the authority announcing reparation is also the authority managing the project’s resources and determining how they are spent.
The discussion thus moves beyond compensation to the project’s financing structure as established by Decree No. 66 itself. The project is not based solely on distributing plots among rights holders; it also provides for plots and resources to be set aside for the administrative and executive authority to cover rezoning costs, develop infrastructure, and finance alternative housing and rent allowances. The governorate invokes this mechanism to justify converting certain plots into cash and investing the project’s resources, arguing that the returns are intended for roads, parks, services, alternative housing and rent allowances rather than being distributed to owners as a direct cash share. Those affected, however, argue that these returns originally resulted from rezoning land that had owners, occupants and residents, and that excluding them from the discussion confines reparation to specific payments and individual cases while leaving the greater property value outside the review.
For this reason, the disagreement goes beyond the announced figures to the way in which they are produced. For example, the governorate says that share-based rights holders in Marota have an average share of approximately 98 percent of the area of their properties before rezoning. This percentage is difficult to accept at face value, however, because it does not align with the decree’s mechanism, which converts rights into jointly owned shares and distributes zoning plots through a value-based rather than a direct area-based relationship. The governorate also does not explain how the figure was calculated. The 98 percent share thus appears closer to a defensive figure in the governorate’s public narrative than to sufficient data for measuring the owners’ share or the fairness of the distribution.
Community statements, by contrast, approach the matter from a different perspective by demanding that the owners’ share in Marota City be increased from 17 percent to 25 percent. Like the governorate’s 98 percent figure, this percentage also requires clarification regarding its method of calculation. It nevertheless reveals a shift in the objection from the floor area allocated as compensation to the owners’ share of the project, its value and the returns produced by rezoning. The dispute does not concern merely the difference between 2 figures, but a conflict between 2 methods of measuring the right: an official approach that focuses on the floor areas allocated to rights holders, and a community approach that links fairness to the owners’ share of the new property value generated by the project. In both cases, the basis of calculation remains insufficiently explained, particularly in view of deductions, the governorate’s share, the new property value and the mechanisms used to finance the project from its own resources. The dispute becomes even more sensitive because part of the project’s value and resources is used, according to the logic of the decree and the governorate, to finance infrastructure, alternative housing and rent allowances rather than being allocated as shares to rights holders.
The history of implementation further complicates the settlement. Harm accumulated over time rather than occurring at a single moment that could be compensated through an administrative decision. Alternative housing was delayed, the value of rent allowances collapsed, the value of shares changed, buyers, contractors and companies became involved, and some rights holders were forced to sell their shares or rights under the pressure of need, absence or prolonged waiting. Addressing these losses therefore requires more than reopening certain cases or improving some allowances. Some rights remained valid on paper but changed in practice as a result of time, market conditions, and necessity.
At the same time, the continuing demand for the complete repeal of Decree No. 66 presents significant practical complications. The project has moved beyond the stage of a plan on paper. In previous years, tradable shares, allocated plots, contracts, sales, purchases, construction work, and obligations involving contractors, companies and investors have all come into existence. Even the discourse demanding repeal of the decree must therefore distinguish between abolishing the old legal framework and dealing with the rights, contracts and legal positions created after it. The actual centre of the dispute has shifted towards a choice between continuation subject to a thorough review and administrative continuation limited to correcting some of the outcomes.
The shift of the dispute into the judicial sphere has further weakened confidence. The detention of certain prominent figures associated with the movement representing those affected, followed by their release while prosecution remained ongoing, placed the act of objecting in more sensitive territory. Irrespective of the outcome of the case, its political and rights implications are clear: building a stable settlement becomes more difficult when those affected believe that criticism of the governorate’s decisions or questioning its figures may turn into a criminal case. An issue involving housing, property and compensation requires a safe space for objection, organisation and negotiation rather than a relationship in which the promise of fairness is mixed with fear of prosecution.
In this sense, reparation tests the way in which the dispute itself is managed, not merely the governorate’s ability to pay higher allowances or reopen additional cases. Genuine correction requires clear mechanisms for representing rights holders, publishing essential figures, explaining how shares are calculated, reviewing the cost of alternative housing, disclosing the project’s resources and how they are spent, and protecting small shareholders and those harmed by absence, displacement or missing documents. In the absence of these elements, the reparation package may reduce some of the harm but will remain limited in its ability to rebuild confidence in the process that produced it.
The required settlement therefore appears broader than the May package, although the package represents an important entry point. Completing Marota and Basilia requires a process that avoids 2 inadequate options: a complete suspension that ignores the rights, contracts and legal positions created in previous years, or rapid implementation that turns reparation into a cover for continuing under the same conditions. The more balanced approach is conditional continuation: recognising the new rights that have arisen while simultaneously reopening the issues of valuation, representation, returns, alternative housing, contracts and the protection of the most vulnerable groups within the project. Only then can reparation become more than a delayed administrative settlement and develop into a mechanism for redefining the relationship between rights holders and the authority managing the rezoning process.
Conclusion: Between Completing the Project and Rebuilding Confidence
The course of Decree No. 66 in the post-Assad era reveals that the dispute surrounding Marota and Basilia has moved beyond the binary choice of continuation or repeal. The project has created a reality that cannot be ignored and harm that cannot be reduced to implementation delays or inadequate compensation. The reparation package announced on 5 May 2026 therefore represents an important step, but one limited by the logic from which it emerged. It operates within the project rather than outside it, addresses specific cases rather than reopening the entire valuation, distribution and financing system, and places the governorate in the position of the corrective authority even though the governorate itself remains an administrative, financial and executive party to the project. This overlap means that reparation requires more than the payment of allowances or the financing of residential towers. It requires clarification of how shares are calculated, disclosure of how funds are spent, review of the cost of alternative housing, and genuine representation of rights holders in overseeing decisions that determine their future.
The central problem is evident in the distance between legal recognition of a right and the practical ability to benefit from it. A zoning share may remain a suspended right if its owner is unable to obtain an allocation, enter into a partnership or secure financing. Alternative housing may remain merely a promise if it cannot be delivered or paid for in installments under conditions the beneficiary can afford. An objection may lose its effectiveness if it remains confined to administrative committees or becomes threatened by judicial proceedings. At these points, justice shifts from being a matter of legal texts and decisions to one of the actual ability to secure housing, negotiate, seek review and receive a tangible benefit from the right.
The next phase will determine the position of Decree No. 66 within the broader transitional period. If the reparation package is used as a tool to calm objections and complete the project under the same conditions, Marota and Basilia will remain an example of reconstruction that generates substantial property value without restoring balance between the project and the original rights holders. If, however, the package becomes an entry point for a deeper review of valuation, representation, financing, and alternative housing mechanisms, the issue could become a different kind of model: a project that does not merely correct some of its losses, but redefines the relationship between residents, property, and the city after years of imposed zoning, war, and delay.
In this sense, the next phase should not be assessed solely by the number of towers constructed or the speed with which infrastructure is completed. The more important standard is the project’s ability to transform rights from shares, records and deferred promises into actual protection for their owners. Only then can reparation move beyond being a delayed settlement and become part of rebuilding confidence between rights holders and the authority managing the rezoning process.
Suspended Ownership in Suweida: From Obstructed Estate Inheritance Inventories to Frozen Property Transactions
/in Green Tabu, Updates /by Mazen EzziOn 20 May 2026, the Ministry of Justice of the Transitional Administration issued Decision No. 1475, freezing most judicial, real estate and notarisation transactions in Suweida Governorate on the basis of what it described as the “current situation” and the “exceptional circumstances” in the governorate. The ministry suspended the hearing of property sale cases, prohibited the issuance of general and specific powers of attorney relating to the sale of real estate and vehicles, and froze enforcement proceedings, ownership transfer transactions, compulsory sales and any act creating real property rights. In doing so, the Ministry of Justice extended the effects of Suweida’s political and security crisis into the property sphere, suspending residents’ ability to sell their properties, transfer ownership or manage existing legal disputes concerning them.
The decision was preceded by a state of disruption imposed by government forces and affiliated groups following the July 2025 massacre. The attack on Suweida, the subsequent institutional breakdown, and the disruption of roads and administrative transactions effectively halted essential judicial and administrative processes in the governorate. In this context, victims’ families encountered another form of obstruction at the relevant Civil Affairs departments. According to local testimonies collected by Green Tabu, these departments required some families to amend the cause of death recorded in medical reports or change the date of death as a condition for registering the death in the Civil Registry. This obstructed amendments to civil registration records and family registers and subsequently delayed the issuance of the documents required to obtain an estate inheritance inventory document (EIID), preventing heirs from transferring ownership, selling property, investing in agricultural land or settling their legal affairs.
These events show that the Ministry of Justice’s decision is only one part of the institutional restrictions on the exercise of property rights in Suweida. The Ministry of Justice, Civil Affairs departments, courts, enforcement departments, notaries and Cadastral Affairs offices now form an interconnected administrative and judicial chain that restricts property transactions through several channels. This chain begins with the registration of a death and the amendment of civil registration records and extends to estate inheritance inventories, powers of attorney, property sale cases, enforcement proceedings, ownership transfers and real property rights.
In this context, the Civil Registry, the courts and real estate documentation become tools for suspending the exercise of property rights in Suweida. This directly affects property sales, estate inheritance inventories, the management of expatriates’ property, the investment of agricultural land and the stability of the local property market. A clear gap emerges between the Ministry of Justice’s stated justification of protecting rights and preventing the exploitation of current circumstances, and the practical reality in which the freeze becomes an additional cause of suspended property transactions and increased economic and legal vulnerability among residents.
From Civil Registration to Estate Inheritance Inventories
One link in the chain obstructing property transactions in Suweida begins at the Civil Registry, before a case reaches the courts or the Land Registry. Since the July 2025 massacre, victims’ families have encountered obstacles when attempting to register the deaths of relatives or amend family civil registration records. These obstacles arose amid widespread violence documented by the Independent International Commission of Inquiry on the Syrian Arab Republic in its report of 27 March 2026, which estimated that at least 1,700 people had been killed and nearly 200,000 displaced. This prompted families to visit Civil Affairs departments in Damascus despite the risks of travelling between Suweida and the capital, the high cost of transport and the difficulty of completing transactions outside the governorate.
In Damascus, according to local testimonies collected by Green Tabu, Civil Affairs departments made death registration conditional on altering fundamental information concerning the circumstances in which the victims were killed. These departments required some families to amend the cause of death recorded in medical reports or change the date of death to one outside the final two-thirds of July before registering the death in the Civil Registry. This condition left families with 2 harsh choices: accept the alteration of information concerning the circumstances in which their relatives were killed, or leave the death unregistered and face the resulting legal obstruction.
The effect of this condition extends beyond the civil document itself. Registering a death is the necessary first step towards amending the civil registration record and family register, and then obtaining the documents required by the competent court to issue an EIID. When Civil Affairs departments refuse to register a death unless its cause or date is altered, they delay the administrative transaction and break the legal chain that heirs must follow to establish their status as heirs and deal with the deceased person’s property.
An EIID is particularly important when victims’ families need to dispose of property to secure a livelihood, finance their departure or settle their financial affairs. Without formal confirmation of the death and amendment of the civil registration record and family register, heirs cannot complete the documentation required to establish their legal status as heirs. This suspends any subsequent sale or transfer of the property, as well as its use as a financial asset on which the family can rely amid the deterioration in living conditions.
The effects of this obstruction also extend to agricultural land. In a governorate where much of the population relies on land as a productive resource and a form of family savings, the inability to obtain an EIID freezes the capacity to invest in the land, settle existing disputes or regulate relations between co-owners. As agricultural seasons approach, delays in establishing the heirs’ legal status translate into direct production losses, particularly where the land requires a prompt decision concerning cultivation, leasing or management.
This chain makes civil registration the starting point for the suspension of property rights. A family unable to register the death of one of its members cannot amend its family register; without that amendment, it cannot obtain an EIID; and without an EIID, it remains unable to transfer ownership, sell or administer the property or land in the heirs’ names.
The obstruction takes the form of an institutional process linking official recognition of a death to the alteration of its details, and then linking the heirs’ right to deal with their property to their acceptance of that alteration. Where families refuse to change the cause or date of death, the property remains effectively frozen because the heirs lack access to the complete legal process allowing them to sell, transfer or invest in it. The Civil Registry thus becomes the first link restricting property transactions in Suweida.
Decision No. 1475: From Protecting Property Rights to Suspending Their Exercise
On 20 May 2026, the Ministry of Justice of the Transitional Administration issued Decision No. 1475, suspending most judicial and notarisation procedures connected to property transactions in Suweida. In its preamble, the decision cited the governorate’s “current situation” and “exceptional circumstances”, presenting the freeze as a temporary measure intended to “safeguard citizens’ rights” and “prevent the exploitation of current circumstances through any legal proceedings or transactions that may affect property rights and other rights”.
Procedurally, the ministry suspended the hearing before all Suweida courts of property sale cases, civil and criminal proceedings involving people actually residing outside the governorate, and cases to which public bodies are parties. It also prohibited the issuance of general and specific powers of attorney relating to the sale of real estate and vehicles, whether issued in Syria or abroad and whether revocable or irrevocable. This prohibition affects one of the most important legal tools used by residents and expatriates to manage their property, as notarised powers of attorney provide a practical means of completing sales, administering property or concluding settlements when the principal is absent, travelling or unable to appear in person.
The decision also extended to enforcement departments, ownership transfer transactions, compulsory sales and any act creating real property rights. The Ministry of Justice therefore suspended not only litigation but also the final legal effects produced by property judgments and proceedings. Judicial sales, the enforcement of judgments, ownership transfers and the creation of real property rights all require a connected sequence of procedures involving the courts, enforcement departments, notaries and Cadastral Affairs offices. When this chain is frozen, the right remains valid on paper while the ability to turn it into an enforceable legal act is suspended.
The decision allowed new claims to be filed and registered solely so that precautionary notices could be entered on the relevant Land Records, thereby recording the date of the claim and preserving priority; it prohibited judgments on the merits. This exception gives an affected party a limited ability to protect their legal position formally, but does not provide an effective route for selling property, transferring ownership, enforcing a judgment or resolving a dispute. The Ministry of Justice therefore separates the theoretical preservation of a right from its practical exercise, allowing the entry of a precautionary notice that records the unresolved dispute while withholding the process that would resolve it.
The decision follows an earlier circular issued by the Ministry of Justice and the Supreme Judicial Council in early September 2025. That circular retroactively suspended legal and procedural deadlines from 13 July 2025 because force majeure had disrupted public services and transport in the governorate. At the time, the Ministry of Justice treated the suspension of deadlines as a response to the force majeure situation arising from the attack on Suweida. Decision No. 1475, however, extended the suspension beyond time limits and procedural deadlines to the substance of property, judicial and notarisation transactions, broadening the disruption to include sales, powers of attorney, enforcement and ownership transfers.
The Ministry of Justice presents the decision as a means of protecting property from exploitation and manipulation under exceptional circumstances. Its broad formulation, however, turns protection itself into a tool for suspending the exercise of property rights. Families needing to sell property, owners wishing to transfer ownership, expatriates relying on notarised powers of attorney, creditors awaiting the enforcement of judgments, and heirs seeking to give effect to an EIID all find themselves facing closed or deferred legal channels. Without a clear time limit for the freeze or exceptions for urgent cases, the temporary measure becomes an open-ended restriction on property transactions in the governorate.
In this sense, the decision operates as a legal lock imposed on top of the obstruction of civil registration and the administrative difficulties faced by victims’ families. While the Civil Registry may suspend the beginning of the legal process in some cases by obstructing the registration of deaths and the issuance of EIIDs, Decision No. 1475 suspends the end of the process by freezing sales, enforcement and ownership transfers. The two processes form a closed circle, beginning with a family’s inability to establish its legal status and ending with its inability to deal with the property even where that status has been established or could be proven.
The decision is particularly dangerous because it simultaneously affects interconnected legal sectors: the courts, notaries, enforcement departments, Cadastral Affairs offices, powers of attorney and real property rights. Instead of limiting intervention to cases in which a risk of exploitation or manipulation has been established, the Ministry of Justice chose a general freeze that turns the exception into the rule. In a governorate emerging from a large-scale massacre and experiencing internal displacement and institutional disruption, the freeze has a compounding effect because it deprives residents of the legal tools they need to manage their property.
Practical Consequences: A Suspended Market and Deferred Disputes
The freeze on property and notarisation transactions strikes at an essential part of Suweida’s daily economic cycle. For many families, real estate, land and vehicles function as fixed assets, family savings and sources of finance for day-to-day living expenses, displacement, home repairs, debt repayment or travel. When the Ministry of Justice closes the routes for sales, ownership transfers, powers of attorney and enforcement, it prevents residents from converting these assets into usable resources amid intense economic and security pressures.
The impact is compounded in a governorate emerging from waves of widespread violence affecting residents, homes, commercial premises and land. The July 2025 massacre left an extremely fragile property situation, with homes that had been looted or burnt, villages that were destroyed or emptied of their residents, displaced families, absent owners, and heirs needing to establish their legal status. In this context, a property transaction becomes a means of reorganising daily life rather than merely a sale or ownership-transfer procedure. Every delay in a sale, power of attorney, or enforcement process prolongs families’ inability to manage their losses or rebuild their livelihoods.
The Ministry of Justice’s decision directly affects expatriates and absent owners. The prohibition on issuing general and specific powers of attorney relating to the sale of real estate and vehicles blocks the legal route most commonly used by people living outside the governorate or outside Syria to manage their assets. Such people usually rely on notarised powers of attorney to sell a property, settle matters concerning an ownership share, transfer ownership or manage a dispute with co-owners. With this mechanism frozen, expatriates lose the ability to deal with their property even when it is formally registered and even when the need to sell or manage it is urgent.
The freeze also opens the way for a growing accumulation of deferred disputes. Cases that courts do not hear, judgments that enforcement departments do not enforce, powers of attorney that notaries do not issue, and registrations that do not result in ownership transfers all leave financial and family disputes in an open-ended state of suspension. As this waiting period continues, disputes may escalate between heirs, co-owners, sellers and buyers, and creditors and debtors, particularly where the property is the family’s only available financial asset.
With official channels closed, the risk grows that some residents will resort to solutions outside formal institutions. The need to sell, reach a settlement or obtain liquidity may lead people to conclude customary contracts outside the courts, formalise agreements before local notables or carry out financial settlements without official registration. These practices may provide the parties with a temporary solution, but they create more complicated future disputes because an unregistered contract remains vulnerable to denial, conflicting claims or rights, or legal challenge when the courts and Cadastral Affairs offices resume their work.
This situation also increases the risk of self-help enforcement of rights. The longer the courts and enforcement procedures remain suspended, the more people may rely on local customs, balances of power, armed groups or notables to resolve disputes over property, debts and sales. This may shift property disputes from the courtroom into the community sphere by turning a disagreement over property, an inheritance share or a debt into an open social conflict.
The result is that ownership in Suweida remains formally recognised but effectively frozen. A rights holder may retain their name, share or claim but remains unable to sell, transfer ownership, enforce a judgment, grant a power of attorney or resolve the dispute. With no clear time limit for the decision, deferred transactions become a daily source of pressure on families, the market, expatriates, heirs and farmers. The freeze therefore suspends not only activity within the Land Registry but also part of residents’ ability to recover from the July 2025 massacre.
مشاريع التطوير العقاري الكبرى في سوريا؛ نحو إطار يربط الاستثمار بحماية الملكيات والشاغلين وضمان الاعتراض والتعويض
/in طابو أخضر, موجز سياسات /by Mazen Ezziالكُتّاب: مازن عزي، محمد منار حميجو
ملخص تنفيذي
تتعامل هذه الورقة مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى بوصفها اختباراً لطريقة إدارة إعادة الإعمار في سوريا، لا بوصفها مشاريع استثمارية أو عمرانية فقط. فحين تصبح الأرض والعقارات مدخلاً لجذب التمويل وإعادة تشغيل الأصول، تصبح حماية حقوق السكن والأرض والملكية شرطاً لازماً لمنع تحوّل الاستثمار إلى أداة لإعادة توزيع المكان والقيمة خارج مسار حقوقي واضح.
تنبع المخاطر من فجوة بين سرعة طرح المشاريع وبطء معالجة آثار الحرب على الملكية والتوثيق والإشغال. وتظهر هذه الفجوة في مشاريع مثل “دمشق الجديدة” والبصة الساحلية، حيث تتوفر معلومات استثمارية وعمرانية أوسع من المعلومات الحقوقية المتعلقة بنطاق الأراضي، وضعها القانوني، أصحاب الحقوق، الشاغلين، ومسارات الاعتراض والتعويض. كما يزيد الدور المركزي للصندوق السيادي في تجميع الأصول وطرحها للاستثمار الحاجة إلى شفافية أكبر حول مصدر هذه الأصول، طريقة تقييمها، والحقوق القائمة عليها.
تقترح الورقة إطاراً مؤقتاً يسبق التعاقد والتنفيذ في مشاريع التطوير العقاري الكبرى. يقوم هذا الإطار على نشر معلومات الأراضي والعقارات، تحديد المسار القانوني لكل مشروع، إنشاء سجلات مطالبات محلية، اعتماد آلية متعددة المصادر لإثبات الحقوق، تعليق أي تصرف نهائي بالأرض قبل انتهاء الاعتراضات، وفصل الأدوار بين الجهات المالكة والمنظمة والمنفذة والمتعاقدة. من دون هذه الضمانات، قد تنتج مشاريع إعادة الإعمار غبناً عقارياً جديداً، خصوصاً بحق الغائبين، المهجرين، الشاغلين، وأصحاب الحقوق غير المثبتة رسمياً.
أولاً: المشكلة السياساتية
تواجه الإدارة الانتقالية في سوريا ملف التطوير العقاري ضمن سياق حقوقي ومؤسسي هش. فالمسألة لا تتعلق فقط بجذب التمويل الخارجي أو إطلاق مشاريع عمرانية كبرى، بل بقدرة الدولة على منع تحوّل هذه المشاريع إلى مسارات جديدة لإعادة توزيع الأرض والسكن قبل تثبيت حقوق أصحابها. وكل مشروع تطوير واسع لا يسبقه تدقيق في حقوق السكن والأرض والملكية يبقى عرضة لإنتاج نزاعات حول الملكية، الإشغال، التعويض، وحق العودة إلى المكان الأصلي.
تطرح السلطات السورية هذه المشاريع في مرحلة لا تزال فيها آثار الحرب حاضرة في بنية الملكية نفسها. فقد أدت سنوات النزوح واللجوء والدمار إلى فقدان وثائق عقارية، تعذر الوصول إلى السجلات أو العقارات، وتضرر بعض الصحائف العقارية. كما لا تزال العشوائيات، ومناطق المخالفات، قائمة على علاقات ملكية وإشغال غير موثقة في السجلات العقارية. لذلك فإن إدخال هذه المناطق في مشاريع تطوير قبل حصر الحقوق قد ينقل عبء الحرب إلى أصحاب الحقوق أنفسهم، ويجعل إثبات الملكية أو الحيازة شرطاً مسبقاً للحماية أو التعويض.
تزداد هذه المخاطر مع الدور الذي بدأ يأخذه الصندوق السيادي في طرح الأصول والعقارات للاستثمار. فالصندوق يُقدَّم بوصفه قناة مركزية لإعادة تشغيل الأصول العامة وغير المستثمرة، لكنه يحتاج إلى قواعد علنية تحدد طريقة اختيار العقارات، تقييمها، نقلها إلى الاستثمار، ومعالجة الحقوق القائمة عليها. ومن دون هذا الإفصاح، قد يتحول الصندوق من أداة لإدارة الأصول إلى مسار يتجاوز الضمانات التقليدية لحماية الحقوق.
وتظهر هذه الإشكالية في مشاريع مثل “دمشق الجديدة” ومشروع البصة الساحلي. فالمعلومات المتاحة تشير إلى مشاريع واسعة ذات وظائف إدارية وسكنية وتجارية، لكنها لا تكشف بما يكفي عن حدود الأراضي، وضعها القانوني، طبيعة الملكيات القائمة عليها، أو مصير الشاغلين وأصحاب الحقوق المحتملين. ولا تسمح هذه المعطيات بالجزم بوجود انتهاكات محددة، لكنها تكفي لإظهار فجوة بين حجم الطرح الاستثماري وضآلة المعلومات الحقوقية المنشورة.
ولا تنفصل هذه الفجوة عن التخطيط العمراني والمسار القانوني للمشاريع. فالمخطط التنظيمي يحدد استخدام الأرض، قيمتها، مصير الأبنية القائمة، وحصة أصحاب الحقوق في أي مشروع لاحق. كما يحدد المسار القانوني للمشروع الجهة المسؤولة، طريقة تأمين الأرض، وآليات الاعتراض والتعويض. لذلك لا يكفي عرض المشروع كفرصة استثمارية قبل توضيح ما إذا كان سيُحدث كمنطقة تطوير واستثمار عقاري، أم سيُدار كاستثمار مباشر، أم عبر صيغة شراكة خاصة.
بناءً على ذلك، تتمثل المشكلة السياساتية الأساسية في غياب إطار انتقالي يربط أي مشروع تطوير عقاري كبير بتدقيق مسبق في حقوق السكن والأرض والملكية. ويقتضي هذا الإطار نشر نطاق المشاريع قبل التعاقد، إعلان الوضع القانوني للأراضي قبل عرضها على المستثمرين، حصر حقوق الملكية والإشغال والانتفاع، فتح باب الاعتراض قبل التنفيذ، وتحديد أسس التعويض قبل تغيير استخدام الأرض أو إعادة توزيع قيمتها. ومن دون هذه الشروط، قد يتحول التطوير العقاري من مدخل لإعادة الإعمار إلى أداة لإنتاج غبن عقاري جديد، خصوصاً بحق الغائبين والمهجرين والشاغلين وأصحاب الوثائق غير المكتملة.
ثانياً: مشاريع التطوير العقاري ومناطق المخاطر
تكشف المشاريع العقارية الكبرى التي عرضها مسؤولو الصندوق السيادي خلال منتدى الاستثمار السوري–الإماراتي، الذي عُقد في دمشق في 11 أيار 2026، عن انتقال تدريجي من الحديث العام عن جذب الاستثمارات إلى البحث عن أراضٍ ومناطق قابلة للتحويل إلى مشاريع عمرانية وسكنية وتجارية واسعة. ورغم أن المنتدى لم ينتهِ بتوقيع اتفاقيات استثمارية أو مذكرات تفاهم، فقد أظهر دور الصندوق في تجميع الأصول العقارية وطرحها أمام المستثمرين. وتكمن حساسية هذا التحول في أن الأرض نفسها تصبح موضوع الاستثمار، بما تحمله من ملكيات خاصة، أملاك عامة، إشغالات، حقوق انتفاع، استعمالات مختلفة، ونزاعات مؤجلة منذ سنوات الحرب. لذلك لا يمكن تقييم هذه المشاريع من زاوية التمويل أو التصميم العمراني فقط، بل من زاوية أثرها المحتمل على حقوق السكن والأرض والملكية.
يبرز مشروع “دمشق الجديدة” بوصفه المثال الأوضح على هذا الاتجاه. فقد قُدّم المشروع ضمن حزمة المشاريع العمرانية الكبرى المطروحة للاستثمار، على جانبي طريق دمشق–بيروت، من أوتوستراد المزة حتى منطقة الصبورة في ريف دمشق، على مساحة 3,300 هكتار. ولا يُطرح المشروع كامتداد عمراني عادي، بل كمدينة جديدة مختلطة الاستخدامات، تضم أحياء سكنية وتجارية، مرافق تعليمية وصحية وترفيهية، وبنى تحتية واسعة. كما تشير المعطيات المنشورة إلى أنه قد يشمل وظائف دبلوماسية ومالية وسكنية، مع تخصيص مقاسم لمستثمرين خاصين، فيما قُدّرت متطلبات الاستثمار فيه بين 40 و50 مليار دولار، بينها 7.6 مليار دولار للبنية التحتية. وهذا الحجم يجعل تحديد الوضع القانوني للأراضي الداخلة في المشروع، وأصحاب الحقوق والشاغلين، وآلية تحويل الأرض إلى مقاسم وفرص استثمارية، شرطاً سابقاً على أي تعاقد. وتزيد المعطيات المعروضة حول مصير السكان الحاليين داخل نطاق المشروع من أهمية المسار الحقوقي السابق للتنفيذ. فقد طُرحت آليات تعويض تقوم على مسارين: يحصل شاغلو الأراضي التابعة لأملاك الدولة على تعويض مالي مقابل إخلاء الأرض، فيما يُمنح مالكو الأراضي ومن بينها مناطق في دمر الغربية والمعضمية والمزة وأجزاء من ضاحية قدسيا، خيار الحصول على أسهم في المشروع الجديد أو تعويض مالي. ويشمل هذا المسار نحو 700 عقار. ويحوّل ذلك التعويض من سؤال عام إلى ملف يحتاج إلى تفصيل قانوني، يتعلق بأساس التمييز بين الشاغلين والمالكين، وطريقة تقييم التعويض، وآلية احتساب الأسهم، وحقوق الورثة والغائبين والمستأجرين وأصحاب الوثائق غير المكتملة.
ويمتد الضغط العمراني في محيط طريق دمشق–بيروت إلى مشاريع أصغر حجماً. فقد طُرح أيضاً مشروع مجمّع تلال دمشق في منطقة الديماس بريف دمشق، على الجهة الغربية من الطريق، لتطوير مبانٍ سكنية ومدارس على مساحة 284 هكتاراً، وبقيمة استثمارية تقديرية تبلغ 384 مليون دولار. ولم تتوفر معلومات عن الوضع القانوني للأرض أو الجهة المالكة أو وجود شاغلين وحقوق قائمة. لذلك تكمن أهمية المثال في أنه يكشف اتجاهاً إلى التعامل مع محيط الطريق كحزام استثماري متعدد المشاريع، ما يستدعي تدقيقاً حقوقياً على مستوى المنطقة كلها، لا داخل حدود مشروع “دمشق الجديدة” وحده.
في المقابل، صار مشروع البصة الساحلي أكثر تبلوراً من الناحية الاستثمارية، لكنه بقي غامضاً من الناحية الحقوقية. فقد قُدّم المشروع باسم Laodicea Ad Mare، ويمتد على أكثر من 10 كيلومترات بين البصة والصنوبر في الريف الجنوبي لمدينة اللاذقية، على مساحة 1,150 هكتاراً، وبقيمة استثمارية تقديرية تتراوح بين 20 و30 مليار دولار. ولا يقتصر المشروع على منشآت سياحية، بل يجمع بين مجمعات سكنية، مرافق سياحية، مراكز تسوق، وملعب غولف. وهذا يجعله أقرب إلى مشروع لإعادة تشكيل شريط ساحلي واسع ومتعدد الوظائف، لا إلى استثمار سياحي محدود. غير أن اتساع المعلومات العمرانية والاستثمارية عن المشروع لا يقابله وضوح مماثل في المعلومات الحقوقية. فالمعطيات المتاحة لا توضح الوضع القانوني للأراضي الواقعة بين البصة والصنوبر، ولا تبين ما إذا كانت تضم ملكيات خاصة، أملاك دولة، إشغالات قائمة، مساكن، منشآت، أو حقوق انتفاع. كما لا تتوفر معلومات عن آلية حصر أصحاب الحقوق أو تعويضهم أو تمكينهم من الاعتراض. لذلك قد يتحول المشروع إلى نموذج واضح للفجوة بين تفصيل المشروع كفرصة استثمارية، وغموضه كمسألة حقوق سكن وأرض وملكية.
تعود أهمية هذه المشاريع أيضاً إلى السياق الذي عُرضت فيه. فقد أظهر المنتدى انفتاحاً على شراكات خليجية محتملة في مشاريع التطوير العقاري، لكنه لم ينتهِ بتوقيع اتفاقيات استثمارية أو مذكرات تفاهم، ما يبقي هذه المشاريع في مستوى الطرح والبحث عن شراكات أكثر من انتقالها إلى التنفيذ. لذلك ينبغي التعامل معه بوصفه نافذة على طريقة عرض الأراضي والمشاريع أمام المستثمرين، لا بوصفه إطاراً وحيداً لفهم مسار التطوير العقاري في سوريا. فالخطر الحقوقي لا ينتج من جنسية المستثمر، بل من غياب المعلومات المسبقة عن الأراضي المشمولة، والحقوق القائمة عليها، والضمانات التي تسبق التعاقد والتنفيذ.
وتتجاوز أهمية هذه المشاريع حالتي دمشق الجديدة والبصة. فقد أعلن مسؤولو قطاع التطوير العقاري في الصندوق أن الصندوق يملك أكثر من 7,000 هكتار من الأراضي المخصصة للتطوير العقاري في 47 موقعاً داخل سوريا. وهذا الرقم يجعل المسألة أوسع من مشروع أو مشروعين، ويفرض التعامل مع مشاريع التطوير العقاري الكبرى كسياسة عامة محتملة لإعادة استخدام الأرض، لا كمبادرات استثمارية منفصلة. وبقدر ما يوسّع هذا الحجم قدرة الصندوق على جذب المستثمرين، فإنه يوسّع أيضاً الحاجة إلى تدقيق حقوق السكن والأرض والملكية قبل إدخال أي موقع جديد في الاستثمار.
وتزداد أهمية هذا السؤال مع غياب إعلان واضح عن المسار القانوني لكل مشروع. فالمعطيات المتاحة لا توضح ما إذا كانت “دمشق الجديدة”، أو البصة، أو غيرهما من المواقع المطروحة، ستُحدث كمناطق تطوير واستثمار عقاري، أم ستُطرح كاستثمار مباشر على أصول عقارية يديرها الصندوق، أم ستُنفذ عبر عقود شراكة مع مطورين ومستثمرين. وهذا الغموض لا يخص الشكل الإداري وحده، بل يمس حقوق السكن والأرض والملكية مباشرة، لأن كل مسار يرتب نتائج مختلفة على حصر الحقوق، التعويض، السكن البديل، الاعتراض، الإفراز، والتسجيل العقاري.
تبدأ المخاطر قبل الوصول إلى مرحلة التنفيذ. فكل مشروع واسع يفترض قدرة مسبقة على تحديد الوضع القانوني للأرض والعقارات الداخلة فيه، وهي قدرة ما زالت محدودة بفعل آثار الحرب على الوثائق والسجلات وإمكانية الوصول إلى الملكيات. ورغم إطلاق مسارات لترميم الصحائف العقارية وأتمتة السجل العقاري، فإن معالجة هذه الفجوة تحتاج إلى وقت أطول من إيقاع الطرح الاستثماري. لذلك قد يؤدي إدخال الأراضي في مشاريع تطوير قبل استكمال حصر الحقوق إلى نقل النزاع إلى ما بعد التعاقد، ووضع أصحاب الحقوق أمام عبء إثبات متأخر وأضعف.
وتتصل هذه المخاطر أيضاً بعدم تحديث المخططات التنظيمية في مناطق مدمرة أو متضررة، وبالسؤال عن كيفية التعامل مع العشوائيات التي توسعت خلال سنوات الحرب. وتواجه المجالس المحلية إشكالية تسوية أوضاع هذه المناطق من الناحية القانونية، في حين تبدو اللجان الإقليمية شبه غائبة، ولم تُستشر نقابة المهندسين حتى الآن في المشاريع العقارية المطروحة. لذلك لا تكفي دراسة الجدوى الاقتصادية أو الإعلان عن مشاريع جديدة لتقييم قابليتها للتنفيذ. فكل مشروع تطوير عقاري واسع يحتاج، قبل إطلاقه، إلى معالجة واضحة لمسائل إثبات الملكية، تحديث المخططات، دور المجالس المحلية، مشاركة الجهات الفنية، وضمانات قانونية تتيح الاعتراض وتسوية النزاعات قبل أن تتحول الأرض إلى موضوع استثماري.
ثالثاً: مخاطر الإطار القانوني والمؤسسي
تبدأ المخاطر القانونية والمؤسسية من الجهة التي ستقود طرح الأراضي والعقارات في مشاريع التطوير. فقد أُحدث الصندوق السيادي بموجب المرسوم رقم 113 لعام 2025 كمؤسسة عامة ذات طابع اقتصادي، ترتبط برئاسة الجمهورية، وتتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري. وتمنحه هذه الصيغة موقعاً مركزياً في إدارة الأصول الحكومية غير المستثمرة وتحويلها إلى مشاريع تنموية وإنتاجية. ويصبح هذا الموقع حساساً في ملف التطوير العقاري، لأن الصندوق لا يتعامل مع أموال سائلة فقط، بل مع عقارات وأراضٍ قد ترتبط بحقوق ملكية أو إشغال أو انتفاع أو نزاعات لم تُحسم بعد.
يضاف إلى ذلك أن مشاريع التطوير العقاري لا تتحرك في فراغ قانوني. فبعد إلغاء قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، أصبحت مشاريع التطوير والاستثمار العقاري مشمولة بقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 المعدل بالقانون رقم 2 لعام 2023، وانتقلت صلاحيات الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري إلى هيئة الاستثمار السورية. كما نظّمت التعليمات التنفيذية للقانون رقم 2 لعام 2023 إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري، والبرنامج التخطيطي، وتأمين الأراضي، والتعاقد مع المطورين، وتنفيذ البنى التحتية، والإفراز، والتسجيل، والعلاقة بين المطور العقاري والجهة الإدارية المسؤولة.
لكن هذا الإطار نفسه يطرح مخاطر حقوقية ومؤسسية. فقد صدرت التعليمات التنفيذية بقرارين منفصلين، 1575 و1576، مع تداخل في نطاق التطبيق وفي تحديد العلاقة بين الجهة العامة والمطور العقاري. كما أن إدماج التطوير العقاري ضمن قانون الاستثمار عزز منطق الجذب الاستثماري والتسهيلات، من دون أن يبدد التوتر بين سرعة طرح الأرض للاستثمار وبطء حصر الحقوق وتسوية النزاعات. لذلك يصبح السؤال الأساسي هو ما إذا كانت المشاريع المطروحة ستخضع فعلاً لمسار مناطق التطوير والاستثمار العقاري، بما يتضمنه من قرارات إحداث ومخططات وجهات مسؤولة، أم ستُعامل الأراضي والعقارات كأصول استثمارية قابلة للتعاقد قبل استكمال حصر الحقوق وتسوية وضعها القانوني. وفي الحالتين، لا يكفي إعلان المشروع أو عرض الأرض على المستثمرين قبل توضيح وضعها القانوني، وحقوق الشاغلين والمالكين، وآلية الاعتراض والتعويض.
وتبرز خطورة هذا الإطار خصوصاً في المناطق التي تختلط فيها الملكية الموثقة بالإشغال غير المسجل، والبناء المرخص بالمخالفات، والأراضي الخاصة بأراضٍ زراعية مستخدمة سكنياً أو بأملاك دولة. فالتعليمات التنفيذية لعام 2023 أعادت فتح باب إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري ضمن المخططات التنظيمية أو خارجها، وضمن مناطق العشوائيات، لكنها لم تبدد الفوارق بين المالك المسجل، والشاغل، وصاحب البناء غير المرخص، وصاحب الأرض التي تغيّر استعمالها الفعلي من دون تعديل وضعها القانوني. ومن أكثر النقاط حساسية حصر حق الشاغلين المخالفين فوق أملاك الدولة بأخذ أنقاض أبنيتهم، مقابل تخصيصهم بمساكن بديلة غير مجانية بسعر الكلفة، مما يتوفر داخل المنطقة أو خارجها. وهذا يعني أن اختيار المسار القانوني للمشروع قد يحدد عملياً ما إذا كان الشخص سيُعامل كمالك، أو صاحب حق سكن، أو شاغل يحتاج إلى تسوية، أو مخالف له تعويض محدود وسكن بديل مشروط.
ولا يتحرك الصندوق السيادي منفرداً داخل بنية إعادة الإعمار. فإلى جانبه برز صندوق التنمية، المحدث بالمرسوم رقم 112 لعام 2025، كقناة لتمويل مشاريع البنى التحتية والخدمات الأساسية، ودعم الوحدات الإدارية في تأهيل المناطق المتضررة وإزالة الأنقاض وترميم المساكن. كما تشير المعطيات المتاحة إلى أن صندوق التنمية، وهيئة الاستثمار، والصندوق السيادي، تعمل ضمن مظلة المجلس الأعلى للتنمية. ويجعل ذلك ملف التطوير العقاري جزءاً من بنية مؤسسية أوسع تجمع بين التمويل، الاستثمار، إدارة الأصول، التخطيط، وإعادة الإعمار. لذلك لا تكفي مساءلة دور الصندوق السيادي وحده، بل يجب توضيح العلاقة بين هذه الجهات، وحدود صلاحيات كل منها، والمسار الذي يمنع انتقال مشاريع السكن والبنية التحتية من منطق الدعم العام إلى منطق الاستثمار العقاري من دون ضمانات حقوقية مسبقة.
ويطرح دور الصندوق في مشاريع التطوير العقاري مشكلة إضافية تتصل بتداخل الأدوار. فالصندوق قد يجمع، في الوقت نفسه، بين إدارة الأصول، طرح الأراضي والعقارات، التفاوض مع المستثمرين، والإشراف على التنفيذ، في ظل إعادة ترتيب أوضاع شركات التطوير العقاري القائمة وعلاقتها بهيئة الاستثمار. وفي مشاريع تمس حقوق السكن والأرض والملكية، قد يؤدي هذا التداخل إلى إضعاف الشفافية إذا لم تُفصل بوضوح صلاحيات مالك الأرض، الجهة المنظمة، الجهة المتعاقدة، والجهة التي تتلقى اعتراضات أصحاب الحقوق.
تزداد هذه الحساسية مع إعلان الصندوق السيادي امتلاكه أو إدارته محفظة عقارية تضم نحو 2,000 عقار بقيمة تقديرية تصل إلى 2.5 مليار دولار. فالمشكلة لا تتعلق بحجم هذه المحفظة وحده، بل بغياب معلومات منشورة عن طبيعة العقارات التي تضمها، مواقعها، وضعها القانوني، طريقة تقييمها، والحقوق القائمة عليها. وتزداد أهمية ذلك لأن الأصول المطروحة للاستثمار لا تقتصر بالضرورة على عقارات عامة بالمعنى الضيق، بل قد تشمل أصولاً تابعة للدولة، أو أصولاً انتقلت إلى الصندوق عبر مسارات مصادرة أو تسوية أو نقل ملكية لم تُنشر تفاصيلها. وفي حالات كهذه، لا يكفي توصيف الأصل كفرصة استثمارية، بل يجب تحديد مصدره القانوني والحقوق السابقة أو القائمة عليه قبل إدخاله في أي عقد أو شراكة.
وتظهر هنا حدود الرقابة المالية على الصندوق. فحتى إذا وُجد تدقيق في الإيرادات والنفقات، فإنه لا يكفي لحماية حقوق السكن والأرض والملكية، ما لم يشمل أيضاً مصدر العقارات المطروحة، وضعها القانوني، والحقوق أو النزاعات القائمة عليها. لذلك لا تُقاس حوكمة الصندوق بقدرته على جذب الاستثمار فقط، بل بقدرته على منع تحويل الأصول العقارية إلى فرص تعاقدية قبل استكمال التدقيق الحقوقي.
وتضاف إلى ذلك مشكلة الضمانات القانونية المتاحة للمستثمرين وأصحاب الحقوق معاً. فضعف الثقة بالمنظومة القضائية لا يبطئ الاستثمار فقط، بل يضعف قدرة المالكين، الشاغلين، الورثة، أصحاب العقود غير المسجلة، والنازحين أو الغائبين، على حماية حقوقهم قبل بدء التنفيذ. وفي مشاريع بهذا الحجم، لا يكفي وجود مسار إداري داخل الجهة المنفذة أو المالكة للأصل، بل يجب أن يتوفر مسار اعتراض مستقل وفعّال قبل أن تصبح الأرض جزءاً من مشروع استثماري واسع.
بناءً على ذلك، تكمن المخاطر المؤسسية في احتمال تركز وظائف متعددة داخل مسار واحد: إدارة الأصول، عرض الأرض على المستثمرين، التفاوض، التخطيط، والإشراف على التنفيذ. وقد يسرّع هذا التركيز إطلاق المشاريع، لكنه يضعف قدرة أصحاب الحقوق على معرفة ما سيحدث بأراضيهم أو الاعتراض عليه. لذلك تحتاج مشاريع التطوير العقاري الكبرى إلى فصل أوضح بين الجهات المالكة والمنظمة والمتعاقدة، وربط أي طرح استثماري مسبقاً بتدقيق حقوقي ومسار اعتراض وتعويض.
رابعاً: خيارات السياسة العامة
تحتاج الإدارة الانتقالية إلى إطار خاص بمشاريع التطوير العقاري الكبرى، لا يكتفي بتنظيم العلاقة مع المستثمرين، بل يعيد ترتيب العلاقة بين الاستثمار والحقوق. ويقوم هذا الإطار على نقل تدقيق حقوق السكن والأرض والملكية من مرحلة لاحقة للتنفيذ إلى مرحلة سابقة للتعاقد. فالمسألة ليست تقنية فقط، بل تتعلق بتحديد ما إذا كانت الأرض ستدخل الاستثمار بوصفها أصلاً خالياً من النزاعات، أم بوصفها مساحة عليها ملكيات وإشغالات وحقوق تحتاج إلى تسوية مسبقة.
يقوم الخيار الأول على جعل الشفافية شرطاً لتصنيف المشروع نفسه. فقبل تحديد كلفة المشروع أو شكل الشراكة، يجب أن يكون واضحاً ما إذا كانت الأرض ستخضع لمسار منطقة تطوير واستثمار عقاري، أم ستُطرح كاستثمار مباشر، أم ستدار عبر صيغة شراكة خاصة. ويحدد هذا التصنيف الجهة المسؤولة، طريقة تأمين الأرض، قواعد الإفراز والتسجيل، وحدود حقوق المالكين والشاغلين وأصحاب الانتفاع. لذلك لا تكفي المعلومات العمرانية والاستثمارية ما لم تقترن بمعلومات حقوقية وقانونية عن نطاق المشروع والأرض الداخلة فيه.
أما الخيار الثاني فيتمثل في التعامل مع التخطيط العمراني كأداة لتثبيت الحقوق، لا كمرحلة فنية منفصلة. فالمخطط التنظيمي يحدد استخدام الأرض وقيمتها وحصة أصحاب الحقوق في المشروع، وقد يحوّل الملكيات والإشغالات القائمة إلى تعويضات أو أسهم أو وحدات بديلة. لذلك ينبغي أن يسبق أي تعديل تنظيمي تدقيق في الملكيات والحيازات والاستعمالات الفعلية، خصوصاً في المناطق المدمرة، والعشوائيات، والأراضي المستخدمة سكنياً خارج التوثيق الكامل.
ويقوم الخيار الثالث على فصل وظائف الدولة داخل المشروع. فالجمع بين إدارة الأصل، وطرح الأرض، والتفاوض مع المستثمرين، والتخطيط، والنظر في الاعتراضات داخل مسار واحد يسرّع التعاقد، لكنه يضعف حماية أصحاب الحقوق. لذلك يحتاج أي إطار سياساتي إلى توزيع واضح للأدوار بين الجهة المالكة أو المديرة للأصل، والجهة الناظمة للاستثمار، والجهة الفنية المسؤولة عن التخطيط، والجهة التي تستقبل الاعتراضات وتبت في التعويض. بهذا المعنى، يصبح الاعتراض والتعويض جزءاً من تصميم المشروع، لا إجراءً تصحيحياً بعد بدء التنفيذ.
خامساً: توصيات تنفيذية
تترجم التوصيات التالية الخيارات السابقة إلى إجراءات محددة، موزعة بحسب الجهات المسؤولة عن الاستثمار، إدارة الأصول، التخطيط، وحماية الحقوق.
1- على الإدارة الانتقالية إصدار إطار مؤقت خاص بمشاريع التطوير العقاري الكبرى، يربط أي مشروع يمس حقوق السكن والأرض والملكية بتدقيق مسبق في الحقوق، قبل توقيع العقود أو إدخال الأراضي في أي شراكة استثمارية.
2- على هيئة الاستثمار السورية والجهات الناظمة للاستثمار تحديد المسار القانوني لكل مشروع قبل عرضه على المستثمرين، بما في ذلك ما إذا كان سيخضع لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 المعدل بالقانون رقم 2 لعام 2023 وتعليماته التنفيذية، أو لأي صيغة قانونية أخرى.
3- على الصندوق السيادي نشر بيانات الأراضي والعقارات التي سيطرحها للاستثمار، ولا سيما موقعها، مساحتها، وضعها القانوني، مصدر انتقالها إلى الصندوق، الجهة المالكة أو المديرة لها، وطريقة تقييمها.
4- على وزارة الإدارة المحلية والبيئة، بالتنسيق مع الوحدات الإدارية، إنشاء سجل مطالبات محلي في كل منطقة تدخل ضمن مشروع تطوير عقاري واسع، يتيح لأصحاب الحقوق تقديم الوثائق الرسمية والبديلة ضمن آلية تحقق واضحة.
5- على الوحدات الإدارية تعليق أي تصرف نهائي بالأرض أو تغيير في استخدامها داخل نطاق مشاريع التطوير، إلى حين انتهاء فترة الاعتراض الأولية والبت في المطالبات الأساسية.
6- على الإدارة الانتقالية فصل الأدوار المؤسسية داخل مشاريع التطوير العقاري الكبرى، بين الجهة التي تملك أو تدير الأصول، والجهة التي تنظم التخطيط العمراني، والجهة التي تتعاقد مع المستثمرين، والجهة التي تنظر في اعتراضات أصحاب الحقوق، مع ربط أي دعم دولي بمعايير حماية حقوق السكن والأرض والملكية.
ماروتا وباسيليا؛ جبر الضرر وحدود الإنصاف
/in تحليل, طابو أخضر /by Mazen Ezziالكاتب: مازن عزي
صدر المرسوم 66 لعام 2012 بوصفه أداة لإعادة تنظيم مناطق واسعة من السكن المخالف والعشوائي في دمشق، لكنه تحول، خلال أكثر من عقد، إلى أحد أكثر ملفات الملكية والسكن حساسية في سوريا. فالمشكلة لم تعد محصورة في مخطط عمراني أو تأخر إداري، بل في مسار طويل غيّر شكل الحق نفسه: من عقار مباشر إلى أسهم تنظيمية، ومن مسكن قائم إلى وعد بسكن بديل، ومن ملكية قابلة للاستعمال اليومي إلى حق يحتاج إلى إثبات وتقدير وتخصيص وتمويل وانتظار. وبذلك، صار المرسوم اختباراً لطريقة إنتاج الحقوق داخل مشروع إعادة إعمار قبل أن يكون اختباراً للقدرة على تنفيذ الأبنية والطرق والبنى التحتية.
بعد سقوط نظام الأسد، عاد الملف إلى الواجهة من موقع جديد. لم تعد ماروتا وباسيليا مشروعين معلقين يمكن التعامل معهما كمنطقتين خاويتين، بل صارتا واقعاً قانونياً وعمرانياً ومالياً تشكّل فعلاً. نشأت أسهم، وتداولت حقوق، ودخل مشترون ومقاولون وشركات، وبدأت أعمال بناء في بعض المقاسم، في حين بقي السكن البديل متعثراً، وبدلات الإيجار متآكلة، وملفات بعض المستحقين معلقة بسبب الغياب أو التهجير أو الإشارات الأمنية والقانونية. لذلك، وجدت محافظة دمشق نفسها أمام ملف مزدوج: مشروع يصعب تفكيكه من دون نزاعات جديدة، وضرر اجتماعي وحقوقي يصعب تجاوزه بمجرد الاستمرار في التنفيذ.
تكشف حزمة الإجراءات التي أعلنتها محافظة دمشق في 5 أيار 2026 عن اتجاه المقاربة الرسمية في هذه المرحلة. المحافظة لم تذهب إلى تعليق المرسوم أو إعادة صياغته قانونياً، بل إلى تصحيح بعض آثاره من داخل بنيته القائمة: رفع بدلات الإيجار، إعادة فتح ملفات مستبعدين، زيادة المساحات الطابقية المخصصة لأصحاب الحقوق السهمية، وتمويل أبراج للسكن البديل وتخفيف كلفته على المستحقين. بهذا المعنى، لم يأتِ جبر الضرر كبديل عن المشروع، بل كآلية لجعل استكماله ممكناً بعد الاعتراف بجزء من الأضرار التي تراكمت خلال سنوات التطبيق السابقة.
تكمن أزمة المرسوم 66 في الآليات التي حوّلت التنظيم العمراني إلى مسار طويل لإعادة تعريف الملكية والسكن والقدرة على التفاوض. فالملكية بقيت معترفاً بها قانونياً، لكنها صارت أسهماً على الشيوع تمر عبر لجان وتقديرات وتخصصات وشركات أو مزادات. والسكن البديل بقي حقاً منصوصاً عليه لبعض الفئات، لكنه صار مشروطاً بالإثبات، والإقامة، والقدرة على التمويل، وانتظار التنفيذ. ومع حاجة المحافظة إلى تسييل موارد المشروع لتمويل البنى التحتية والسكن البديل، أصبحت العلاقة بين الحق والتخطيط والاستثمار أكثر تعقيداً من معادلة تعويضية بسيطة.
تتحدد حدود التصحيح هنا بقدرته على معالجة ضرر نشأ من داخل آليات المشروع نفسها، لا من أخطاء تطبيقية لاحقة فقط. فرفع بدل الإيجار أو إعادة بعض الحقوق المستبعدة يخففان جزءاً من الخسارة، لكنهما لا يكفيان لمعالجة قضايا التقييم، وحصة أصحاب الحقوق، وتمثيل المتضررين، وشفافية الموارد والعقود، ومصير أصحاب الحصص الصغيرة ومستحقي السكن البديل. كما تضيف الملاحقة القضائية لبعض ممثلي المتضررين بعداً آخر إلى الملف، لأنها تجعل جبر الضرر مرتبطاً بالمبالغ والقرارات من جهة، وبمساحة الاعتراض والتنظيم والتفاوض من جهة أخرى.
تتحدد المسألة، إذن، في قدرة حزمة جبر الضرر على التحول من تسوية جزئية تسمح باستكمال ماروتا وباسيليا، إلى مدخل لإعادة ضبط العلاقة بين التنظيم والحقوق. ويظهر ذلك عبر ثلاثة مستويات مترابطة: انتقال المقاربة الرسمية من مراجعة المرسوم إلى تصحيح آثاره، الآليات القانونية والعمرانية التي حوّلت الملكية والسكن إلى أسهم واستحقاقات مؤجلة، ثم حدود التسوية الممكنة في مشروع صار قائماً، لكنه ما زال يفتقر إلى ثقة جزء مهم من أصحاب الحقوق.
من مراجعة المرسوم إلى تصحيح آثاره
مثّل بيان محافظة دمشق في 5 أيار 2026 لحظة حاسمة في مسار التعامل الرسمي مع المرسوم 66 بعد أشهر من الغموض. فمنذ عودة الملف إلى الواجهة، عقب سقوط نظام الأسد وتصاعد اعتراضات أصحاب الحقوق في منطقتي ماروتا وباسيليا سيتي، بدا أن مستقبل المشروع مفتوح على أكثر من احتمال: مراجعة قانونية، تعديل في آليات التنفيذ، إحالة إلى مجلس الشعب، أو تجميد أوسع إلى حين التوصل إلى صيغة جديدة. غير أن الحزمة التي أعلنتها المحافظة أظهرت اتجاهاً مختلفاً، يقوم على معالجة الأضرار المتراكمة من داخل الإطار التنظيمي القائم، لا على تعليق العمل به أو إعادة بنائه من نقطة الصفر.
بدأ هذا التحول بالتشكل تدريجياً منذ خريف 2025. فقد أعلن محافظ دمشق، في 20 تشرين الأول 2025، تجميد العمل في باسيليا سيتي، في ظل تصاعد الانتقادات الموجهة إلى طريقة تطبيق المرسوم خلال عهد نظام الأسد، وما رافقها من شكاوى تتعلق بتقدير الحقوق، والسكن البديل، وبدلات الإيجار، واستبعاد بعض المالكين والمستحقين لأسباب أمنية أو إدارية. وبعد ذلك، أصدرت الأمانة العامة لرئاسة الجمهورية، في 4 كانون الأول 2025، قراراً بتشكيل لجنة خاصة لمراجعة مراحل تنفيذ المرسوم 66، والتثبت من تمثيل الحقوق، ودراسة التظلمات، ورفع المقترحات والتوصيات المتعلقة بالمشروع. وقد ضمت اللجنة ممثلين عن وزارات الإدارة المحلية والعدل والإسكان، ومحافظة دمشق، وشركة دمشق الشام القابضة التابعة لمحافظة دمشق والمفوضة بإدارة أملاكها، ونقابتي المحامين والمهندسين، إضافة إلى خبير تقييم عقاري وخبيرين يمثلان المالكين في المنطقتين التنظيميتين.
أعطى تشكيل اللجنة، في حينه، انطباعاً بأن الملف خرج من كونه شأناً إدارياً محصوراً بمحافظة دمشق ومديرية تنفيذ المرسوم 66، وبات موضوع مراجعة أوسع داخل مؤسسات الإدارة الانتقالية. كما عكس اعترافاً ضمنياً بأن الإشكالات التي تراكمت حول ماروتا وباسيليا تجاوزت الأخطاء التقنية أو الإدارية، ومَسّت بنية العلاقة بين أصحاب الحقوق والجهات التي أدارت المشروع. لذلك، اتسعت مطالب المتضررين من تحسين شروط التعويض إلى إعادة النظر في تمثيلهم داخل اللجان، وآليات التقييم والتخصيص والتداول، ومصير السكن البديل الذي تحول، بفعل التأخير وارتفاع التكاليف، إلى أحد أكثر وجوه الملف حساسية.
لكن إجراءات أيار 2026 نقلت النقاش من مستوى مراجعة المسار إلى مستوى تصحيح آثاره. فقد ركزت المحافظة على ملفات تظلم محددة، وإعادة حقوق كانت معلقة أو مستبعدة، وتحسين بدلات الإيجار، وزيادة المساحات الطابقية للمستحقين، وتمويل السكن البديل وتخفيف كلفة تنفيذه على المستحقين.
تعكس هذه الحزمة محاولة واضحة لإعادة بناء علاقة أقل توتراً مع أصحاب الحقوق، عبر الاعتراف ببعض الأضرار التي نتجت عن التطبيق السابق للمرسوم، وخصوصاً تلك المرتبطة بالتأخير، وحرمان بعض المستحقين، وتآكل قيمة بدلات الإيجار بفعل الانهيار النقدي. وهي، بهذا المعنى، تحمل أهمية عملية بالنسبة إلى مستحقين انتظروا سنوات طويلة للحصول على سكن بديل، أو بدل إيجار معقول، أو تثبيت حقوق كانت معلقة.
تكشف الحزمة نفسها حدود المقاربة الرسمية. فالمحافظة لم تطرح مراجعة شاملة لأسس التقييم العقاري، ولا لطريقة احتساب الحصص السهمية، ولا للعلاقة المالية والإدارية بين مديرية تنفيذ المرسوم 66 وشركة دمشق الشام القابضة، ولا للعقود الاستثمارية التي أُبرمت خلال السنوات الماضية. كما أنها لم تقدم إطاراً واضحاً لمشاركة أصحاب الحقوق في اتخاذ القرار، خارج لجان الاعتراض والتظلم والمسارات الفنية والقانونية التي تشرف عليها. لذا، فقد بقيت المعالجة أقرب إلى تصحيح اختلالات محددة داخل المشروع، منها إلى إعادة فتح المنظومة التي حكمت إنتاج الحقوق وتوزيع الأعباء والعوائد داخله.
تستند المحافظة في هذا الخيار إلى حجة واقعية يصعب تجاهلها. فبعد أكثر من عقد على صدور المرسوم 66، تحولت أجزاء من المشروع، خصوصاً في ماروتا، إلى واقع عمراني واستثماري قائم، دخلت فيه حقوق جديدة ومراكز قانونية متداخلة: مالكون أصليون، مكتتبون على السكن البديل، مشترون للأسهم، مقاولون، شركات، ومستثمرون تعاقدوا مع شركة دمشق الشام القابضة أو مع أصحاب مقاسم تنظيمية. كما أُنجزت أجزاء من البنى التحتية، وبدأت أعمال البناء في العديد من المقاسم، في حين بقيت أجزاء أخرى معلقة أو متعثرة. ضمن هذا الواقع، يحمل التراجع الكامل عن المشروع كلفة قانونية ومالية كبيرة، لأنه قد يفتح بدوره سلسلة جديدة من النزاعات حول العقود، والأسهم المتداولة، والمقاسم المخصصة، والحقوق التي نشأت بعد التنظيم.
من هنا، تبدو محافظة دمشق كأنها تحاول الموازنة بين مطلبين متعارضين. فمن جهة، هناك حاجة إلى الاعتراف بالأضرار التي لحقت بأصحاب الحقوق، وخصوصاً من حُرموا سابقاً من السكن البديل أو التعويضات أو تثبيت الملكية لأسباب أمنية، أو بسبب الغياب والتهجير وضياع الوثائق. ومن جهة أخرى، هناك رغبة واضحة في الحفاظ على استمرارية المشروع، باعتباره إطاراً تنظيمياً وعمرانياً متقدماً يصعب تفكيكه من دون كلفة قانونية ومالية كبيرة.
يفسر هذا الخيار التوتر الذي أعقب إعلان الحزمة. فبالنسبة إلى المحافظة، تمثل الإجراءات الجديدة اعترافاً بالضرر وخطوة عملية نحو الإنصاف، من دون التضحية بما تحقق عمرانياً أو فتح الباب أمام فوضى قانونية جديدة. أما بالنسبة إلى قسم من المتضررين، فإن تحسين بدل الإيجار، أو زيادة المساحات الطابقية، أو إعادة بعض الحقوق المستبعدة، لا يكفي لمعالجة الخلل الأعمق المتعلق بالتقييم، والتمثيل، وحصة المالكين من العوائد، ودور المحافظة كشريك إداري ومالي في المشروع.
تكشف إجراءات أيار 2026 عن محاولة لإعادة تثبيت المشروع بشروط جديدة، عبر تخفيف كلفة الضرر الاجتماعي والمالي الذي تراكم خلال السنوات الماضية. غير أن نجاح هذه المقاربة سيبقى مرتبطاً بقدرتها على تجاوز منطق التسويات الجزئية، نحو معالجة أكثر شفافية لملفات التقييم، والسكن البديل، والعقود الاستثمارية، وتمثيل أصحاب الحقوق. فالمشكلة التي تواجه ماروتا وباسيليا اليوم لا تتعلق فقط بكيفية استكمال مشروع تنظيمي متعثر، بل بكيفية تحويل هذا الاستكمال إلى مسار يرمم الثقة بالحقوق، بدلاً من أن يعيد إنتاج الشكوك التي رافقت تطبيق المرسوم منذ بداياته.
الإطار القانوني والعمراني: من الحقوق المباشرة إلى الأسهم التنظيمية والسكن البديل
يقوم المرسوم 66 لعام 2012 على فكرة تنظيمية واضحة: إعادة تخطيط مناطق واسعة من السكن المخالف والعشوائي ضمن مدينة دمشق، وتحويلها إلى منطقتين تنظيميتين وفق مخططات عمرانية جديدة. وقد شملت المنطقة الأولى أجزاء من المزة وكفرسوسة، التي عُرفت لاحقاً باسم ماروتا سيتي، بينما شملت المنطقة الثانية جنوبي المتحلق الجنوبي من مناطق المزة وكفرسوسة وقنوات بساتين وداريا والقدم، التي عُرفت باسم باسيليا سيتي. المرسوم قُدّم حينها كأداة قانونية لتطوير مناطق كانت تعاني من ضعف الخدمات، وانتشار البناء المخالف، مع لحظ حقوق لأصحاب العقارات والشاغلين المستحقين، كل بحسب وضعه القانوني.
بموجب هذا الإطار، لا يحتفظ صاحب الحق بعقاره السابق كما هو، ولا يحصل مباشرة على عقار بديل محدد. فالمرسوم يحوّل أملاك المنطقة التنظيمية إلى ملكية على الشيوع بين أصحاب الحقوق، كلٌّ بحسب القيمة المقدرة لملكيته أو حقه العيني قبل التنظيم. وبهذا ينتقل الحق من أرض أو بناء أو محل سكن محدد، إلى حصة سهمية في المقاسم التنظيمية المعدة للبناء بعد إنجاز المخطط.
تبدأ هذه العملية بحصر العقارات وتوصيفها. فتُعدّ الجداول العقارية، وتُكشف العقارات القائمة، وتُسجّل الأبنية والإنشاءات والأشجار والمزروعات والشاغلون والحقوق المدعى بها. في هذه المرحلة، يُطلب من المالكين وأصحاب الحقوق تقديم وثائقهم أو التصريح بحقوقهم، بينما تُحال المنازعات والاعتراضات إلى لجنة حل الخلافات. لذلك، لا يدخل الجميع إلى مرحلة الأسهم بالطريقة نفسها؛ فمن يملك وثائق واضحة وحضوراً قانونياً يكون موقعه أقوى من الغائب أو المهجر أو صاحب الحق المتنازع عليه.
بعد ذلك، تأتي مرحلة التقدير. فلا تُحسب الحقوق على أساس مساحة العقار وحدها، بل على أساس قيمة تقديرية تراعي الموقع، ووضع العقار، ونوع الملكية، والصفة التنظيمية، وما عليه من أبنية أو حقوق عينية. ثم تُقدَّر قيمة المقاسم التنظيمية الجديدة بعد إعداد المخطط، وتُقارن بقيمة الحقوق الأصلية داخل المنطقة. وعلى أساس هذه المقارنة، تُحتسب حصة كل صاحب حق في الملكية الشائعة، وتتحول إلى أسهم تنظيمية ضمن المقاسم المخصصة لأصحاب الحقوق.
لكن الحصول على الأسهم لا يعني امتلاك مقسم محدد أو القدرة فوراً على البناء. فالسهم هو حصة شائعة داخل المشروع، وتحويله إلى منفعة فعلية يحتاج إلى خطوات لاحقة: إما تجميع أسهم كافية للتخصص بمقسم، أو الدخول في شركة مع مالكين آخرين، أو بيع الأسهم أو المقسم بالمزاد عند تعذر التجميع أو الشراكة. هنا تظهر الفوارق بين أصحاب الحقوق. فصاحب الحصة الكبيرة يستطيع التفاوض أو التخصص أو الشراكة من موقع أقوى، بينما يجد صاحب الحصة الصغيرة نفسه أقرب إلى البيع أو القبول بترتيبات لا يتحكم بشروطها.
هذه الآلية تفسر جانباً مهماً من الاعتراضات على المرسوم. فالملكية بقيت معترفاً بها قانونياً، لكنها لم تعد علاقة مباشرة بعقار يمكن استعماله، بل أصبحت حقاً سهمياً يمر عبر لجان وتقديرات وجداول وتخصصات وشركات ومزادات. وكلما طال الزمن بين تقدير الحق الأصلي وتحويل السهم إلى مسكن أو عائد، اتسعت الفجوة بين الاعتراف القانوني بالحق والقدرة الفعلية على الاستفادة منه، خصوصاً بالنسبة إلى أصحاب الحصص الصغيرة، والغائبين، والمهجرين، ومن تعرقلت ملفاتهم بسبب نقص الوثائق أو الإشارات القانونية أو الأمنية.
يقود هذا التمييز إلى الركن الثاني في بنية المرسوم: السكن البديل. فبينما يحصل مالكو العقارات المرخصة أصولاً وأصحاب الحقوق العينية المعترف بها على أسهم تنظيمية في المقاسم السكنية المعدة للبناء، لا تدخل فئات أخرى في المسار نفسه، بل تُحال إلى مسار الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. وتشمل هذه الفئات، خصوصاً، أصحاب المساكن غير المرخصة، ومن كانوا يملكون أرضاً زراعية داخل المنطقة التنظيمية وبنوا عليها عقاراً سكنياً أو تجارياً، إضافة إلى بعض شاغلي أملاك الدولة، في حال توفر فائض من المساكن البديلة لدى محافظة دمشق.
هذا التمييز أساسي لفهم المرسوم 66 وتميزه عن أدوات تنظيمية أو استملاكية أخرى تجاهلت أوضاع سكان العشوائيات والمخالفات. فالأسهم التنظيمية تعويض عن ملكية أو حق عيني معترف به، أما السكن البديل فهو مسار مخصص لفئات فقدت مسكناً أو إشغالاً ضمن شروط محددة. ويحصل مستحقو السكن البديل على بدلات إيجار مؤقتة إلى حين التسليم، لكن السكن البديل نفسه ليس تعويضاً مجانياً، بل مسكن يكتتب عليه المستحق ويدفع تكلفته وفق أقساط وشروط تحددها الجهات العامة المعنية. وهذا ما جعل السكن البديل، رغم أهميته كاعتراف بوضع سكان المخالفات والعشوائيات، واحداً من أكثر ملفات المرسوم حساسية مع تأخر التنفيذ وتراجع قيمة بدلات الإيجار.
وتحوّل السكن البديل، مع مرور الوقت، من ضمانة اجتماعية موعودة إلى مصدر إضافي للتوتر. فقد تأخر تنفيذ الأبراج لسنوات طويلة، وبقي آلاف المستحقين خارج مساكنهم، يعتمدون على بدلات إيجار فقدت قيمتها الفعلية مع انهيار الليرة وارتفاع أسعار السكن في دمشق. كما أن كلفة الاكتتاب والتخصيص والأقساط أصبحت أثقل على المستحقين، خصوصاً بعد سنوات من النزوح أو تراجع الدخل أو فقدان العمل. وبذلك، لم تعد المشكلة محصورة في موعد التسليم، بل امتدت إلى قدرة المستحقين أنفسهم على تمويل السكن البديل الذي يفترض أن يعوضهم عن خسارة مساكنهم الأصلية.
زاد القرار رقم 112 لعام 2015، الصادر عن وزير الإسكان والناظم لاستحقاق السكن البديل، من تعقيد الملف، لأنه لم يربط الاستحقاق بمجرد وجود مسكن داخل المنطقة التنظيمية، بل بسلسلة شروط إثبات. فالشاغل كان عليه أن يثبت أنه أقام فعلياً في العقار منذ صدور المرسوم 66 وحتى لحظة الإخلاء، وأن يثبت صفته في الإشغال أو الملكية، وأن يقدم الوثائق التي تسمح بإدخال ملفه في جداول المستحقين. وبذلك، لم يعد السكن البديل مرتبطاً فقط بخسارة المسكن، بل بالقدرة على إثبات هذه الخسارة وفق مسار إداري دقيق. هذا الشرط اصطدم بواقع الحرب والملاحقة الأمنية والنزوح والخروج من البلاد، إذ غادر كثيرون مساكنهم قبل الإخلاء الرسمي، أو فقدوا وثائقهم، أو عجزوا عن توكيل من يتابع ملفاتهم، فتحول شرط الإقامة المستمرة من أداة ضبط إداري إلى سبب لاستبعاد قسم من المتضررين.
من هنا تأتي أهمية الإجراءات الجديدة لمحافظة دمشق. فإعادة فتح ملفات مستحقين استُبعدوا سابقاً من السكن البديل أو بدل الإيجار تعني عملياً أن المحافظة تقر بأن آليات التطبيق السابقة حرمت أشخاصاً كان يمكن أن يدخلوا ضمن الاستحقاق لولا شروط الإقامة أو نقص الوثائق أو الإشارات الأمنية والقانونية. كما أن رفع بدلات الإيجار، وتمويل أبراج جديدة للسكن البديل، وتقسيط الكلفة، وخفض النسبة المحتسبة من تكاليف التنفيذ، تنقل الملف من مجرد الاعتراف بالاستحقاق إلى سؤال القدرة الفعلية على الوصول إلى المسكن. فالمستحق لا ينتظر التخصيص فقط، بل يواجه أيضاً سعر المتر، ومدة التقسيط، والدفعات المطلوبة عند التخصيص أو التسليم، وموقع الأبراج قياساً بالمنطقة التي خرج منها. لذلك، لا يُقاس حل ملف السكن البديل بعدد الملفات المعاد فتحها وحده، بل بقدرة هذه الإجراءات على تحويل الاستحقاق من قيد إداري وبدل إيجار مؤقت إلى مسكن قابل للتمويل والاستلام.
تكشف آليتا الأسهم التنظيمية والسكن البديل أن الإشكال في المرسوم 66 لا يقتصر على فكرة التنظيم العمراني نفسها. فإعادة تخطيط مناطق مخالفة وعشوائية، وتوفير طرق وبنى تحتية ومساحات عامة، يمكن أن يشكل مدخلاً لتحسين المدينة. كما أن تحويل الملكيات المتداخلة إلى ملكية على الشيوع ثم إلى أسهم تنظيمية قد يكون وسيلة قانونية لتوزيع الحقوق في مشروع لا يمكن تنفيذه مع الإبقاء على البنية العقارية السابقة كما هي. لكن هذه الآليات لا تنتج إنصافاً تلقائياً. فهي تنقل الحق من علاقة مباشرة بعقار أو مسكن إلى مسار من التقدير، والتخصيص، والتجميع، والتقسيط، والانتظار.
الحق المعترف به قانونياً قد يبقى ضعيف الأثر إذا لم يستطع صاحبه تحويله إلى مقسم، أو شركة، أو عائد، أو مسكن بديل قابل للتمويل. لذلك، لا يتساوى أصحاب الحقوق داخل الآلية نفسها: من يملك حصة كبيرة ووثائق واضحة وقدرة مالية يكون أقرب إلى الاستفادة من التنظيم، بينما يواجه أصحاب الحصص الصغيرة، والغائبون، والمهجرون، ومستحقو السكن البديل، مساراً أطول وأكثر كلفة وأكثر اعتماداً على قرارات اللجان والجهات الإدارية.
بهذا المعنى، تبدو أزمة المرسوم 66 أزمة إدارة للحقوق بقدر ما هي أزمة قانون أو عمران. فقد جمع المشروع بين هدف تنظيمي واسع ومنظومة تنفيذية معقدة، تتداخل فيها صلاحيات محافظة دمشق، ومديرية تنفيذ المرسوم 66، وشركة دمشق الشام القابضة، ولجان الحصر والتقدير والتوزيع وحل الخلافات. وكلما طال التنفيذ، أو غابت الشفافية، أو ضعف تمثيل أصحاب الحقوق في مراجعة الأرقام والقرارات، تحولت الآلية التنظيمية نفسها إلى مصدر للغبن، حتى عندما تبقى الملكيات أو الاستحقاقات معترفاً بها من حيث المبدأ.
لذلك، لا تكفي قراءة الحزمة الجديدة التي أعلنتها محافظة دمشق في 5 أيار الماضي من زاوية التعويضات المباشرة. فرفع بدل الإيجار، وزيادة المساحات الطابقية، وتمويل السكن البديل، وإعادة فتح بعض الملفات، كلها إجراءات تخفف جزءاً من الضرر. لكنها لا تكفي وحدها لتحويل الحق داخل المشروع من سهم أو قيد أو وعد بسكن بديل إلى منفعة فعلية يستطيع صاحبها الدفاع عنها والاستفادة منها. ومن دون مراجعة أوضح لآليات التقييم، والتخصيص، والتقسيط، والتمثيل، ستبقى الحزمة تصحيحاً مهماً داخل المسار، لا إعادة ضبط كاملة لقواعد العدالة فيه.
جبر الضرر وحدود التسوية
أعادت حزمة 5 أيار 2026 تحديد موقع الخلاف حول ماروتا وباسيليا. فبعد أشهر من النقاش حول احتمال مراجعة المرسوم أو تجميده أو تعديل مساره، اختارت محافظة دمشق معالجة الملف من داخل المشروع نفسه. فتحت ملفات تظلم، ورفعت بدلات الإيجار، وأعادت النظر في بعض الاستبعادات السابقة، وطرحت تمويلاً جديداً للسكن البديل، وزادت المساحات الطابقية المخصصة لأصحاب الحقوق السهمية. بهذه الخطوات، جعلت المحافظة جبر الضرر جزءاً من مسار استكمال المشروع، لا مدخلاً إلى تعليقه أو إعادة تأسيسه.
منحت هذه المقاربة الحزمة طابعاً مزدوجاً. فهي من جهة تعترف بأن التطبيق السابق أنتج أضراراً فعلية: مستحقون حُرموا من السكن البديل أو بدلات الإيجار، حقوق بقيت معلقة بسبب إشارات أمنية أو قانونية، بدلات فقدت قيمتها، وسكن بديل تأخر سنوات. ومن جهة أخرى، أبقت إدارة التصحيح داخل البنية الإدارية والمالية نفسها التي أدارت المشروع: محافظة دمشق، مديرية تنفيذ المرسوم 66، اللجان الفنية والقانونية والمالية، وشركة دمشق الشام القابضة. لذلك، انتقل الاعتراض بعد الحزمة من قيمة التعويضات وحدها إلى الجهة التي تحتسب الضرر، وتقرر طريقة جبره، وتراقب تنفيذ الحل.
هنا يظهر التمثيل كآلية أساسية في النزاع، لا كتفصيل تنظيمي. فالمحافظة تقول إن اللجان التي شكلتها بعد بيان 5 أيار مهمتها استقبال الاعتراضات، ومعالجة الإشارات، وتعديل بعض المخططات، وتثبيت الحقوق، وصرف المستحقات. في المقابل، يطالب قسم من المتضررين بأن يجري التفاوض عبر لجان منتخبة أو مفوضة من أصحاب الحقوق أنفسهم، لا عبر أطر إدارية تشكلها الجهة صاحبة القرار. الفارق بين المسارين كبير: لجان الاعتراض تستقبل الملفات ضمن قواعد موضوعة مسبقاً، أما لجان التمثيل الأهلي فتسعى إلى مراجعة القواعد نفسها، من التقييم والحصص إلى السكن البديل والعوائد وآليات التنفيذ.
ويتصل الخلاف على التمثيل بموقع محافظة دمشق داخل المشروع. فالمحافظة طرف إداري ومالي وتنفيذي أساسي، وليست جهة تحكيم خارجية بين أصحاب الحقوق والمستثمرين. فهي تدير التنظيم، وتمثل الشخصية الاعتبارية للمنطقة التنظيمية، وتمتلك شركة دمشق الشام القابضة، وتحتاج في الوقت نفسه إلى موارد لاستكمال البنى التحتية والسكن البديل وبدلات الإيجار. هذا التداخل لا يجعل أي إجراء تصحيحي موضع رفض تلقائي، لكنه يفرض مستوى أعلى من الشفافية، لأن الجهة التي تعلن جبر الضرر هي نفسها الجهة التي تدير موارد المشروع وتحدد أوجه صرفها.
من هنا يخرج النقاش من حدود التعويضات إلى بنية تمويل المشروع كما صاغها المرسوم 66 نفسه. فالمشروع لا يقوم فقط على توزيع المقاسم بين أصحاب الحقوق، بل يلحظ أيضاً اقتطاع مقاسم وموارد لمصلحة الجهة الإدارية والتنفيذية، تُستخدم في تغطية نفقات التنظيم وتجهيز البنى التحتية وتمويل السكن البديل وبدلات الإيجار. وتستند المحافظة إلى هذه الآلية في تبرير تسييل بعض المقاسم واستثمار موارد المشروع، على اعتبار أن العوائد مخصصة للطرق والحدائق والخدمات والسكن البديل، وليست حصة نقدية مباشرة توزع على المالكين. في المقابل، يرى متضررون أن هذه العوائد نتجت أصلاً من تنظيم أراضٍ كان لها مالكون وشاغلون وسكان، وأن إخراجها من النقاش يحصر جبر الضرر في مبالغ وملفات محددة، بينما تبقى القيمة العقارية الأكبر خارج المراجعة.
لهذا السبب، يتجاوز الخلاف حدود الأرقام المعلنة إلى طريقة إنتاجها. مثلاً، تقول المحافظة إن حصة أصحاب الحقوق السهمية في ماروتا تعادل وسطياً نحو 98 بالمئة من مساحة أملاكهم قبل التنظيم. لكن هذه النسبة يصعب قبولها كما هي، لأنها لا تنسجم مع آلية المرسوم التي تقوم على تحويل الحقوق إلى أسهم على الشيوع، وتوزيع المقاسم التنظيمية وفق علاقة قيمية لا مساحية مباشرة. كما أن المحافظة لا توضّح طريقة حساب النسبة. لذلك، تبدو نسبة 98 بالمئة أقرب إلى رقم دفاعي في خطاب المحافظة، منه إلى معطى كافٍ لقياس حصة المالكين أو عدالة التوزيع.
في المقابل، تطرح البيانات الأهلية المسألة من زاوية مختلفة، حين تطالب برفع حصة المالكين في ماروتا سيتي من 17 بالمئة إلى 25 بالمئة. وهذه النسبة، مثل رقم 98 بالمئة الذي تطرحه المحافظة، تبقى بحاجة إلى توضيح طريقة احتسابها. لكنها تكشف انتقال الاعتراض من مساحة التعويض إلى حصة المالكين من المشروع وقيمته والعوائد التي أنتجها التنظيم. فالنزاع هنا لا يتعلق بفارق بين رقمين، بل بتعارض بين طريقتين في قياس الحق: طريقة رسمية تركز على المساحات الطابقية المخصصة لأصحاب الحقوق، وطريقة أهلية تربط العدالة بحصة المالكين من القيمة العقارية الجديدة الناتجة عن المشروع. في الحالتين، يبقى أساس الاحتساب غير موضح بما يكفي، خصوصاً في ضوء الاقتطاعات، وحصة المحافظة، والقيمة العقارية الجديدة، وآليات تمويل المشروع من موارده. ويزداد هذا الخلاف حساسية لأن جزءاً من قيمة المشروع وموارده يُستخدم، وفق منطق المرسوم والمحافظة، في تمويل البنى التحتية والسكن البديل وبدلات الإيجار، لا كحصص لأصحاب الحقوق.
يزيد تاريخ التنفيذ من تعقيد هذه التسوية. فالضرر تراكم عبر الزمن، لا في لحظة واحدة يمكن تعويضها بقرار إداري. تأخر السكن البديل، وانهارت قيمة بدلات الإيجار، وتغيرت قيمة الأسهم، ودخل مشترون ومقاولون وشركات، واضطر بعض أصحاب الحقوق إلى بيع أسهم أو حقوق تحت ضغط الحاجة أو الغياب أو طول الانتظار. لذلك، تحتاج معالجة هذه الخسائر إلى أكثر من إعادة فتح بعض الملفات أو تحسين بعض البدلات. فهناك حقوق بقيت قائمة على الورق، لكنها تغيرت عملياً بفعل الزمن والسوق والاضطرار.
في المقابل، يطرح مطلب إلغاء المرسوم بالكامل تعقيدات عملية كبيرة. فالمشروع تجاوز مرحلة المخطط على الورق. خلال السنوات الماضية نشأت أسهم متداولة، ومقاسم مخصصة، وعقود، وعمليات بيع وشراء، وأعمال بناء، والتزامات مع مقاولين وشركات ومستثمرين. لذلك، يضطر حتى الخطاب المطالب بإسقاط المرسوم إلى التمييز بين إلغاء الإطار القانوني القديم، وبين التعامل مع الحقوق والعقود والأوضاع القانونية التي نشأت بعده. مركز النزاع الفعلي صار أقرب إلى المفاضلة بين استمرار مشروط بمراجعة عميقة، واستمرار إداري يكتفي بتصحيح بعض النتائج.
زاد انتقال الخلاف إلى المسار القضائي من هشاشة الثقة. فتوقيف بعض الوجوه المرتبطة بحراك المتضررين، ثم إخلاء سبيلهم مع استمرار الملاحقة، أدخل الاعتراضات في منطقة أكثر حساسية. وبصرف النظر عن نتيجة القضية، فإن أثرها السياسي والحقوقي واضح: بناء تسوية مستقرة يصبح أصعب عندما يشعر المتضررون أن نقد قرارات المحافظة أو التشكيك في أرقامها قد يتحول إلى ملف جزائي. فملف يتعلق بالسكن والملكية والتعويض يحتاج إلى مساحة آمنة للاعتراض والتنظيم والتفاوض، لا إلى علاقة يختلط فيها وعد الإنصاف بالخوف من الملاحقة.
بهذا المعنى، يختبر جبر الضرر طريقة إدارة النزاع نفسه، وليس فقط قدرة المحافظة على دفع بدلات أعلى أو فتح ملفات إضافية. فالتصحيح الفعلي يحتاج إلى آليات واضحة لتمثيل أصحاب الحقوق، ونشر الأرقام الأساسية، وتفسير طريقة احتساب الحصص، ومراجعة كلفة السكن البديل، وبيان موارد المشروع وأوجه صرفها، وحماية أصحاب الحصص الصغيرة ومن تضرروا بسبب الغياب أو التهجير أو نقص الوثائق. ومع غياب هذه العناصر، تبقى الحزمة قادرة على تخفيف بعض الأضرار، لكنها تبقى محدودة في قدرتها على إعادة بناء الثقة بالمسار الذي أنتجها.
لذلك تبدو التسوية المطلوبة أوسع من حزمة أيار، وإن كانت الحزمة مدخلاً مهماً لها. فاستكمال ماروتا وباسيليا يحتاج إلى مسار يتجنب خيارين قاصرين: تجميد كامل يتجاهل الحقوق والعقود والمراكز القانونية التي نشأت خلال السنوات الماضية، أو تنفيذ سريع يحوّل جبر الضرر إلى غطاء للاستمرار بالشروط نفسها. المسار الأكثر توازناً هو استمرار مشروط: يعترف بما نشأ من حقوق جديدة، ويفتح في الوقت نفسه ملفات التقييم، والتمثيل، والعوائد، والسكن البديل، والعقود، وحماية الفئات الأضعف داخل المشروع. عند هذا الحد فقط يمكن لجبر الضرر أن يصبح أكثر من تسوية إدارية متأخرة، وأن يتحول إلى آلية لإعادة ضبط العلاقة بين أصحاب الحقوق والجهة التي تدير التنظيم.
خاتمة: بين استكمال المشروع وإعادة بناء الثقة
يكشف مسار المرسوم 66 بعد سقوط نظام الأسد أن النزاع حول ماروتا وباسيليا تجاوز ثنائية البقاء أو الإلغاء. فالمشروع أنتج واقعاً لا يمكن تجاهله، وضرراً لا يمكن اختزاله في تأخر التنفيذ أو ضعف التعويضات. لهذا تبدو حزمة 5 أيار 2026 خطوة مهمة، لكنها محدودة بحدود المنطق الذي صدرت عنه. فهي تتحرك داخل المشروع، لا خارجه؛ تعالج ملفات محددة، ولا تعيد فتح كامل منظومة التقييم والتوزيع والتمويل؛ وتمنح المحافظة موقع الجهة المصححة، بينما تبقى المحافظة نفسها طرفاً إدارياً ومالياً وتنفيذياً في المشروع. هذا التداخل يجعل جبر الضرر مشروطاً بما هو أبعد من صرف بدلات أو تمويل أبراج، إذ يحتاج إلى توضيح طريقة حساب الحصص، ونشر آليات الصرف، ومراجعة كلفة السكن البديل، وتثبيت تمثيل فعلي لأصحاب الحقوق في متابعة القرارات التي تحدد مصيرهم.
تظهر العقدة الأساسية في المسافة بين الاعتراف القانوني بالحق والقدرة العملية على الاستفادة منه. فالسهم التنظيمي قد يبقى حقاً معلقاً إذا عجز صاحبه عن التخصص أو الشراكة أو التمويل. والسكن البديل قد يبقى وعداً إذا لم يكن قابلاً للتسليم والتقسيط بشروط يستطيع المستحق تحملها. والاعتراض قد يفقد أثره إذا بقي محصوراً في لجان إدارية أو صار مهدداً بالمسار القضائي. عند هذه النقاط، تتحول العدالة من مسألة نصوص وقرارات إلى مسألة قدرة فعلية على السكن، والتفاوض، والمراجعة، والحصول على منفعة ملموسة من الحق.
المسار المقبل سيحدد موقع المرسوم 66 داخل المرحلة الانتقالية الأوسع. فإذا استُخدمت حزمة جبر الضرر كأداة لتهدئة الاعتراضات واستكمال المشروع بالشروط نفسها، ستبقى ماروتا وباسيليا مثالاً على إعادة إعمار تنتج قيمة عقارية كبيرة من دون أن تعيد التوازن بين المشروع وأصحاب الحقوق الأصليين. أما إذا تحولت الحزمة إلى مدخل لمراجعة أعمق لآليات التقييم والتمثيل والتمويل والسكن البديل، فقد يصبح الملف نموذجاً مختلفاً: مشروعاً لا يكتفي بتصحيح بعض خسائره، بل يعيد تعريف العلاقة بين السكان والملكية والمدينة بعد سنوات من التنظيم القسري والحرب والتأجيل.
بهذا المعنى، لا تقاس المرحلة المقبلة بعدد الأبراج التي ستُبنى أو بسرعة استكمال البنى التحتية وحدها. المعيار الأهم هو قدرة المشروع على تحويل الحقوق من أسهم وقيود ووعود مؤجلة إلى حماية فعلية لأصحابها. عند هذه النقطة فقط يمكن لجبر الضرر أن يغادر موقع التسوية المتأخرة، وأن يصبح جزءاً من إعادة بناء الثقة بين أصحاب الحقوق والجهة التي تدير التنظيم.
ملكية معلّقة في السويداء؛ من تعطيل حصر الإرث إلى تجميد المعاملات العقارية
/in طابو أخضر, مستجدات /by Mazen Ezziفي 20 أيار 2026، أصدرت وزارة العدل في الإدارة الانتقالية القرار رقم 1475، وجمّدت بموجبه معظم المعاملات القضائية والعقارية والتوثيقية في محافظة السويداء، استناداً إلى ما وصفته بـ”الأوضاع الجارية” و”الظروف الاستثنائية” التي تمر بها المحافظة. أوقفت الوزارة النظر في دعاوى البيوع العقارية، وحظرت تنظيم الوكالات العامة والخاصة المتعلقة ببيع العقارات والمركبات، وجمّدت الإجراءات التنفيذية ومعاملات نقل الملكية والبيع الجبري، وأي تصرف يرتب حقوقاً عينية. وبذلك، وسعت وزارة العدل أثر الأزمة السياسية والأمنية في السويداء إلى المجال العقاري، وعلقت قدرة السكان على بيع أملاكهم، أو نقل ملكيتها، أو إدارة النزاعات القانونية القائمة عليها.
سبق القرار واقع تعطيل فرضته القوات الحكومية والمجموعات الرديفة لها منذ مجزرة تموز 2025، حين أدى الهجوم على السويداء وما تلاه من انقطاع مؤسساتي وتعطل في الطرق والمعاملات إلى وقف فعلي لمسارات قضائية وإدارية أساسية في المحافظة. وفي هذا السياق، واجهت عائلات من ضحايا المجزرة مساراً آخر من التعطيل أمام دوائر الشؤون المدنية المختصة. فبحسب شهادات محلية، طلبت هذه الدوائر من بعض الأهالي تعديل سبب الوفاة المثبت في التقارير الطبية، أو تغيير تاريخ الوفاة، كشرط لتسجيل الواقعة في سجلات الأحوال المدنية. وأدى ذلك إلى تعطيل تعديل القيد المدني وقيد العائلة، ثم تعطيل إصدار الوثائق اللازمة لحصر الإرث، ومنع الورثة من نقل الملكية أو بيع العقارات أو استثمار الأراضي الزراعية أو ترتيب أوضاعهم القانونية.
تكشف هذه الوقائع أن مؤسسات الإدارة الانتقالية لا تعطل التصرف بالملكية في السويداء عبر قرار وزارة العدل وحده. فوزارة العدل، ودوائر الشؤون المدنية، والمحاكم، ودوائر التنفيذ، والكاتب بالعدل، والمصالح العقارية، تشكل اليوم سلسلة إدارية وقضائية مترابطة تقيّد حركة الملكية من أكثر من مدخل. تبدأ هذه السلسلة من تثبيت الوفاة والقيد المدني، وتمتد إلى حصر الإرث، وتنظيم الوكالات، ودعاوى البيوع، والإجراءات التنفيذية، ونقل الملكية، والحقوق العينية.
يتحول السجل المدني والقضاء والتوثيق العقاري في هذا السياق إلى أدوات لتعليق التصرف بالملكية في السويداء، بما ينعكس مباشرة على البيوع العقارية، وحصر الإرث، وإدارة أملاك المغتربين، واستثمار الأراضي الزراعية، واستقرار السوق العقارية المحلية. وتظهر الفجوة بوضوح بين المبرر الرسمي الذي تقدمه وزارة العدل، والقائم على حماية الحقوق ومنع استغلال الظروف الراهنة، وبين الوقائع العملية التي تجعل هذا التجميد سبباً إضافياً لتعطيل الملكية وتوسيع هشاشة السكان الاقتصادية والقانونية.
من القيد المدني إلى حصر الإرث
تبدأ إحدى حلقات التعطيل العقاري في السويداء من سجل الأحوال المدنية، قبل الوصول إلى المحكمة أو السجل العقاري. فمنذ مجزرة تموز 2025، واجهت عائلات من ضحايا المجزرة عراقيل في تسجيل وقائع وفاة أقاربها أو تعديل القيود المدنية العائلية، في سياق عنف واسع وثقته لجنة التحقيق الدولية المستقلة المعنية بالجمهورية العربية السورية، في تقريرها الصادر في 27 آذار 2026، وقدرت فيه مقتل ما لا يقل عن 1700 شخص، إضافة إلى تهجير ما يقارب 200,000 شخص. دفع ذلك الأهالي إلى مراجعة دوائر الشؤون المدنية في دمشق، وسط مخاطر الطريق بين السويداء والعاصمة، وارتفاع كلفة التنقل، وصعوبة إنجاز المعاملات خارج المحافظة.
في دمشق، تعاملت دوائر الشؤون المدنية مع تسجيل الوفاة كإجراء مشروط بتعديل معطيات أساسية تتصل بظروف مقتل الضحايا. بحسب المعطيات المحلية المتاحة، اشترطت هذه الدوائر على بعض الأهالي تعديل سبب الوفاة المثبت في التقارير الطبية، أو تغيير تاريخ الوفاة وإخراجه من الثلثين الأخيرين من تموز، قبل تسجيل الواقعة في سجل الأحوال المدنية. وضع هذا الشرط العائلات أمام خيارين قاسيين، إما القبول بتغيير معطيات تتصل بظروف مقتل أقاربها، وإما ترك الوفاة خارج التسجيل الرسمي وما يترتب على ذلك من تعطيل قانوني لاحق.
يتجاوز أثر هذا الشرط الوثيقة المدنية نفسها. تسجيل الوفاة يشكل المدخل الضروري لتعديل القيد المدني وقيد العائلة، ثم للحصول على الوثائق المطلوبة أمام المحكمة المختصة بحصر الإرث. وعندما تمنع دوائر الشؤون المدنية تسجيل الوفاة إلا بعد تعديل سببها أو تاريخها، فإنها تؤخر المعاملة الإدارية، وتقطع السلسلة القانونية التي يحتاج إليها الورثة لإثبات صفتهم والتصرف بأملاك المتوفى.
وتبرز أهمية وثيقة حصر الإرث في الحالات التي تحتاج فيها عائلات الضحايا إلى التصرف بأملاكها لتأمين المعيشة أو تمويل المغادرة أو تسوية أوضاعها المالية. ففي غياب تثبيت الوفاة وتعديل القيد المدني وقيد العائلة، يعجز الورثة عن استكمال الوثائق اللازمة لإثبات صفتهم القانونية، ما يعلّق أي بيع لاحق للعقار أو نقل ملكيته أو استخدامه كأصل مالي يمكن الاعتماد عليه في مواجهة الانهيار المعيشي.
يمتد أثر هذا التعطيل أيضاً إلى الأراضي الزراعية. ففي محافظة يعتمد جزء واسع من سكانها على الأرض كمورد إنتاجي ومدخر عائلي، يؤدي تعطل حصر الإرث إلى تجميد القدرة على استثمار الأرض أو تسوية النزاعات القائمة عليها أو تنظيم العلاقة بين الشركاء في الملكية. ومع اقتراب المواسم الزراعية، يتحول تأخير تثبيت الصفة القانونية للورثة إلى خسارة إنتاجية مباشرة، خصوصاً في الحالات التي تحتاج فيها الأرض إلى قرار سريع بشأن الزراعة أو التأجير أو الإدارة.
تجعل هذه السلسلة من القيد المدني نقطة البداية في تعليق الملكية. العائلة التي لا تستطيع تسجيل وفاة أحد أفرادها لا تستطيع تعديل قيدها العائلي، والتي لا تستطيع تعديل القيد لا تستطيع إنجاز حصر الإرث، والتي لا تحصل على حصر الإرث تبقى عاجزة عن نقل الملكية أو البيع أو إدارة العقار أو الأرض باسم الورثة.
يتخذ التعطيل هنا شكل مسار مؤسسي يربط الاعتراف الرسمي بالوفاة بتغيير معطياتها، ثم يربط حق الورثة في التصرف بأملاكهم بقبول هذا التغيير. وفي الحالات التي ترفض فيها العائلات تعديل سبب الوفاة أو تاريخها، تبقى الملكية معلقة عملياً، لأن الورثة لا يملكون الطريق القانوني الكامل الذي يتيح لهم بيع الأصل العقاري أو نقله أو استثماره. هكذا يتحول السجل المدني إلى أول حلقة في تقييد حركة الملكية في السويداء.
قرار 1475: من حماية الملكيات إلى تعليق التصرف بها
في 20 أيار 2026، أصدرت وزارة العدل في الإدارة الانتقالية القرار رقم 1475، وعلقت بموجبه معظم المسارات القضائية والتوثيقية المرتبطة بالتصرف بالعقارات في محافظة السويداء. استند القرار في ديباجته إلى “الأوضاع الجارية” و”الظروف الاستثنائية” التي تمر بها المحافظة، وقدم التجميد بوصفه تدبيراً مؤقتاً يهدف إلى “صون حقوق المواطنين” و”منع استغلال الظروف الراهنة في أي إجراءات قانونية أو تصرفات قد تمس الملكيات والحقوق”.
إجرائياً، أوقفت وزارة العدل النظر في دعاوى البيوع العقارية أمام محاكم السويداء، وعلقت الدعاوى الشخصية للمقيمين خارج المحافظة، وقضايا الجهات العامة أمام المحاكم. كما حظرت تنظيم الوكالات العامة والخاصة المتعلقة ببيع العقارات والمركبات، سواء كانت داخلية أو خارجية، وقابلة للعزل أو غير قابلة للعزل. ويمس هذا الحظر واحدة من أهم الأدوات القانونية التي يعتمد عليها السكان والمغتربون في إدارة الملكيات، إذ تشكل الوكالات العدلية الطريق العملي لإنجاز البيع أو الإدارة أو التسوية في حالات الغياب أو السفر أو تعذر الحضور الشخصي.
امتد القرار أيضاً إلى دوائر التنفيذ ومعاملات نقل الملكية والبيع الجبري وأي تصرف يرتب حقوقاً عينية. وبذلك، لم توقف وزارة العدل مسار التقاضي وحده، بل عطلت الأثر النهائي الذي تنتجه الأحكام والإجراءات العقارية. فالبيع القضائي، وتنفيذ الأحكام، ونقل الملكية، وترتيب الحقوق العينية، كلها تحتاج إلى سلسلة متصلة من الإجراءات بين المحكمة ودائرة التنفيذ والكاتب بالعدل والمصالح العقارية. ومع تجميد هذه السلسلة، يبقى الحق قائماً على الورق، بينما تتعطل القدرة على تحويله إلى تصرف قانوني نافذ.
سمح القرار حصراً بقيد دعاوى جديدة لوضع إشارات تحفظية، بهدف تثبيت تاريخ الادعاء وحفظ الأولوية، من دون إصدار أحكام موضوعية. هذا الاستثناء يمنح المتضرر إمكانية محدودة لحماية مركزه القانوني من حيث الشكل، لكنه لا يمنحه مساراً فعلياً للبيع أو نقل الملكية أو تنفيذ الحكم أو حسم النزاع. وبذلك تفصل وزارة العدل بين حفظ الحق نظرياً وممارسة الحق عملياً، فتسمح بتسجيل الإشارة التي تجمد النزاع، وتحجب في الوقت نفسه المسار الذي ينهيه.
يأتي القرار امتداداً لتعميم سابق صدر عن وزارة العدل ومجلس القضاء الأعلى في مطلع أيلول 2025. علق ذلك التعميم المهل القانونية والإجرائية بأثر رجعي يبدأ من 13 تموز 2025، نتيجة الظروف القسرية التي أدت إلى تعطل المرافق العامة وانقطاع المواصلات في المحافظة. في ذلك الوقت، تعاملت وزارة العدل مع تعطيل المهل بوصفه استجابة لواقع قسري نشأ بعد الهجوم على السويداء. أما القرار 1475، فقد نقل التعليق من المهل والإجراءات الزمنية إلى صلب التصرفات العقارية والقضائية والتوثيقية، ووسع أثر التعطيل ليطاول البيع والوكالات والتنفيذ ونقل الملكية.
تقدم وزارة العدل القرار باعتباره وسيلة لحماية الملكيات من الاستغلال والتلاعب في ظرف استثنائي. لكن الصيغة الواسعة للتجميد تجعل الحماية نفسها أداة لتعليق التصرف بالملكية. فالعائلة التي تحتاج إلى بيع عقار، والمالك الذي يريد نقل ملكية، والمغترب الذي يعتمد على وكالة عدلية، والدائن الذي ينتظر تنفيذ حكم، والورثة الذين يحتاجون إلى استكمال أثر حصر الإرث، يجدون أنفسهم أمام قنوات قانونية مغلقة أو مؤجلة. ومع غياب مدة واضحة للتجميد وآليات استثناء للحالات المستعجلة، يتحول التدبير المؤقت إلى قيد مفتوح على حركة الملكية في المحافظة.
بهذا المعنى، يشتغل القرار كقفل قانوني فوق تعطيل تسجيل الوقائع المدنية والتعطيل الإداري الذي تواجهه عائلات الضحايا. فإذا كان سجل الأحوال المدنية يعلق في حالات معينة بداية المسار القانوني عبر تعطيل تثبيت الوفاة وحصر الإرث، فإن قرار 1475 يعلق نهاية المسار عبر تجميد البيع والتنفيذ ونقل الملكية. وتتشكل بين المسارين دائرة مغلقة، تبدأ من عدم قدرة العائلة على تثبيت صفتها القانونية، وتنتهي بعدم قدرتها على التصرف بالعقار حتى في الحالات التي تكون فيها هذه الصفة مثبتة أو قابلة للإثبات.
تكمن خطورة القرار في شموله قطاعات قانونية متداخلة دفعة واحدة. فهو يطال القضاء، والكاتب بالعدل، ودوائر التنفيذ، والمصالح العقارية، والوكالات، والحقوق العينية. وبدل أن يحصر وزارة العدل التدخل في الحالات التي يثبت فيها خطر الاستغلال أو التلاعب، اختارت تجميداً عاماً يحول الاستثناء إلى قاعدة. وفي محافظة خارجة من مجزرة واسعة، وتعاني نزوحاً داخلياً وتعطيلاً مؤسسياً، ينتج هذا التجميد أثراً مضاعفاً، لأنه يحرم السكان من الأدوات القانونية التي يحتاجون إليها لإدارة أملاكهم.
التداعيات العملية، سوق معلقة ونزاعات مؤجلة
يضرب تجميد المعاملات العقارية والتوثيقية جزءاً أساسياً من الدورة الاقتصادية اليومية في السويداء. فالعقار والأرض والمركبة لا تمثل بالنسبة إلى كثير من العائلات أصولاً جامدة فقط، بل تشكل مدخرات عائلية، ومصادر تمويل، ووسائل لتأمين المعيشة، أو تغطية كلفة النزوح، أو ترميم منزل، أو تسديد دين، أو تمويل السفر. وعندما تغلق وزارة العدل مسارات البيع، ونقل الملكية، وتنظيم الوكالات، والتنفيذ، فإنها تعطل قدرة السكان على تحويل هذه الأصول إلى مورد قابل للاستخدام في ظرف اقتصادي وأمني ضاغط.
يتضاعف هذا الأثر في محافظة خرجت من موجات عنف واسعة طالت السكان والمنازل والمحال التجارية والأراضي. فقد خلّفت مجزرة تموز 2025 واقعاً عقارياً شديد الهشاشة، مع بيوت منهوبة أو محروقة، وقرى مدمرة أو خالية من سكانها، وأسر نازحة، ومالكين غائبين، وورثة يحتاجون إلى تثبيت صفاتهم القانونية. وفي هذا السياق، تصبح المعاملة العقارية أداة لإعادة ترتيب الحياة اليومية، وليست مجرد إجراء بيع أو نقل ملكية. فكل تأخير في البيع أو الوكالة أو التنفيذ يمدد عجز العائلات عن إدارة الخسارة أو إعادة بناء سبل العيش.
يطال قرار وزارة العدل المغتربين والمالكين الغائبين بصورة مباشرة. فحظر تنظيم الوكالات العامة والخاصة المتعلقة ببيع العقارات والمركبات يعطل الطريق القانوني الأكثر استخداماً من قبل المقيمين خارج المحافظة أو خارج سوريا لإدارة أملاكهم. يعتمد هؤلاء عادة على وكالة عدلية لبيع عقار، أو تسوية حصة، أو نقل ملكية، أو إدارة نزاع مع شركاء في الملكية. ومع تجميد هذه الأداة، يفقد المغترب القدرة العملية على التصرف بملكه، حتى عندما يكون العقار ثابتاً في السجل، وحتى عندما تكون حاجته إلى البيع أو الإدارة عاجلة.
كما يفتح التجميد باباً أوسع لتراكم النزاعات المؤجلة. فالدعاوى التي لا تنظر فيها المحاكم، والأحكام التي لا تنفذها دوائر التنفيذ، والوكالات التي لا ينظمها الكاتب بالعدل، والقيود التي لا تتحول إلى نقل ملكية، كلها تترك الخلافات المالية والعائلية في حالة انتظار مفتوح. ومع امتداد هذا الانتظار، قد تتصاعد النزاعات بين الورثة، وبين الشركاء في الملكية، وبين البائعين والمشترين، وبين الدائنين والمدينين، خصوصاً في الحالات التي يكون فيها العقار هو الأصل المالي الوحيد المتاح للعائلة.
في ظل هذه القنوات المغلقة، يتزايد خطر لجوء بعض السكان إلى حلول خارج المؤسسات الرسمية. فقد تدفع الحاجة إلى البيع أو التسوية أو تأمين السيولة إلى إبرام عقود عرفية خارج المحكمة، أو تثبيت اتفاقات أمام وجهاء محليين، أو تنفيذ تسويات مالية من دون تسجيل رسمي. هذه الممارسات قد تمنح الأطراف حلاً مؤقتاً، لكنها تزرع نزاعات مستقبلية أكثر تعقيداً، لأن العقد غير المسجل يبقى عرضة للإنكار أو التزاحم مع حقوق أخرى أو الطعن عند عودة المحاكم والمصالح العقارية إلى العمل.
ويزيد هذا المسار من مخاطر استيفاء الحقوق ذاتياً. فكلما طال تعليق القضاء والتنفيذ، زاد اعتماد الناس على الأعراف المحلية أو موازين القوة أو تدخل المجموعات المسلحة أو الوجهاء لتسوية خلافات الملكية والديون والبيوع. وقد ينقل ذلك النزاعات العقارية من المحكمة إلى المجال الأهلي، لأنه يحول الخلاف على عقار أو حصة إرث أو دين إلى نزاع اجتماعي مفتوح.
تكمن النتيجة العملية في أن الملكية في السويداء تبقى مثبتة شكلياً ومجمدة فعلياً. يستطيع صاحب الحق أن يحتفظ باسمه أو حصته أو ادعائه، لكنه يعجز عن البيع، أو النقل، أو التنفيذ، أو التوكيل، أو تسوية النزاع. وفي ظل غياب سقف زمني واضح للقرار، تتحول المعاملات المؤجلة إلى ضغط يومي على العائلات، والسوق، والمغتربين، والورثة، والمزارعين. هكذا لا يكتفي قرار التجميد بتعليق حركة السجل العقاري، بل يعلق جزءاً من قدرة السكان على التعافي بعد مجزرة تموز.
مجلة فصلية متخصصة بحقوق السكن والأراضي والملكية في سوريا
/in طابو أخضر /by christine abdelmassihبعض القصص لا تتسع لها دورة خبرية واحدة. وقضايا حقوق السكن والأراضي والملكية في سوريا هي من هذا النوع؛ إذ تتوزع خيوطها بين النصوص القانونية والمصادر الرسمية والتقارير الميدانية والمنشورات المؤسسية، وقلّما يجمعها مكان واحد بالعمق الذي تستحقه.
لهذا نطلق «طابو أخضر»، أول مجلة سورية متخصصة بحقوق السكن والأراضي والملكية.
وجاء اسم المجلة من لون الوثيقة؛ فالطابو هو الاسم الشائع في سوريا لسند الملكية الرسمي. وترجع إلى أصل تركي-عثماني، وهو مصطلح ارتبط تاريخياً بتسجيل الأراضي وسندات الملكية.
وامتداداً لتغطية «سيريا ريبورت» الطويلة لقضايا السكن والأراضي والملكية، تأتي المجلة بصيغة فصلية موحدة تجمع بين التحليلات، والمقابلات مع الخبراء، وملخصات السياسات، وتوثيق النصوص القانونية والبيانات.
صدر الآن العدد الأول من «طابو أخضر» باللغتين العربية والإنكليزية، ويقدّم لكم:
• تغطيات ميدانية من الحسكة وحمص والسويداء وحماة وريف دمشق؛
• تحليلات معمّقة حول ماروتا وباسيليا، وسجلات الملكيات الوقفية العائدة إلى العهد العثماني، والتخطيط العمراني في الرقة؛
• أوراقاً في خيارات السياسات حول الاستثمار العقاري وحماية حقوق الملكية.
يمكنكم قراءة العدد الأول من «طابو أخضر» هنا.
Introducing Green Tabu
/in Green Tabu, HLP /by Jihad YAZIGIA quarterly journal on housing, land and property rights in Syria
Some stories don’t fit into a news cycle. Housing, land and property rights in Syria are exactly that kind of tale, sprawling across legal texts, official sources, field reporting and institutional publications, and rarely brought together in one place, with the depth they deserve.
That’s why we’re launching Green Tabu, Syria’s first HLP journal.
Named after the colour of the document, tabu is the common term used in Syria for an official title deed. The word comes from the Ottoman Turkish tapu, a term historically associated with land registration and title deeds.
Building on The Syria Report’s longstanding HLP coverage, the Journal moves to a consolidated quarterly format that combines analysis, expert interviews, policy briefs, and legal and data documentation.
The first issue of Green Tabu is out now, in English and Arabic, and takes you inside:
You can read the first issue of Green Tabu here.
From Urbicide to Ecocide: Spatial Justice and Environmental Violence in Sweida, Syria
/in HLP, Reports & Papers /by Jihad YAZIGIWhat does it mean to destroy not just a city, but the very conditions that make return possible? Spatial planner Marh Echtai examines the July 2025 assault on Suweida through the interlocking frameworks of urbicide, domicide, and ecocide, arguing that the violence visited upon the Druze community was not a security operation gone wrong, but a deliberate, layered strategy of spatial erasure.
Title: From Urbicide to Ecocide: Spatial Justice and Environmental Violence in Sweida, Syria
Author: Marh Echtai
Published by: Arab Reform Initiative
Date: April 2026
Read: Here
إعادة إعمار جوبر والقابون تطرح نموذج اقتطاع الملكيات وتمويل الشركات
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIعقدت محافظة دمشق اجتماعاً في مبنى المحافظة في 13 آذار 2026، لمناقشة ملف إعادة الإعمار نتيجة الدمار الواسع الذي طالهما خلال فترة الحرب السورية 2012-2018. وحضر الاجتماع حوالي 30 شخصاً من لجان الأحياء ووجهاء القابون وجوبر بالإضافة إلى حقوقيين ومهندسين. وعَرَضَت المحافظة خلال الاجتماع، مقترح مشروع لما وصفته بإحياء المناطق شرقي العاصمة، بما يشمل جوبر والقابون، وأيضاً باب شرقي الذي لم يحضر ممثلون عنه.
بحسب مراسل سيريا ريبورت، فقد أشار مدير مكتب لجان الأحياء في محافظة دمشق محمد إسماعيل البزري، خلال الاجتماع، إلى وجود توجه رسمي لاستقدام شركات أجنبية تموّل وتنفذ المشروع وبنيته التحتية، مقابل حصولها على نسبة 50 بالمئة من المساحة الكلية لمنطقة المشروع. مساحة المشروع تصل إلى 1100 هكتار، بكلفة تقديرية تقدر بـ21 مليار دولار، ويمكن أن تخلق حوالي 200 ألف فرصة عمل، بحسب برازي. يبدو رقم 21 مليار دولار أميركي الذي قدّره السيد البزري مبالغاً فيه، بالنظر إلى أن البنك الدولي قدّر أن التكلفة الإجمالية لإعادة الإعمار في سوريا تبلغ 216 مليار دولار أميركي. وأضاف البرازي أن الاستعانة بالشركات الأجنبية تعود إلى ضعف إمكانيات القطاع الخاص السوري، وأيضاً عدم قدرة الحكومة على تمويل المشروع. .
مراسل سيريا ريبورت أشار، نقلاً عن بعض من حضروا الاجتماع، إلى أن هذه النسبة المقتطعة، ستتراوح بين 50 بالمئة من مساحة المناطق المنظمة سابقاً، و70 بالمئة من مساحة العشوائيات المبنية على أراض مصنفة زراعية. في المقابل، سيحصل مالكو المساكن المرخصة في المناطق المنظمة على 50 بالمئة من مساحة مساكنهم السابقة، في الأبنية السكنية التي ستنشئها الشركات الأجنبية لهم. بينما في العشوائيات، فسيكون التعويض بنسبة 30 بالمئة من مساحة الأراضي المصنفة زراعية بغض النظر عن الأبنية المخالفة المقامة عليها.
وتجدر الإشارة إلى أن اعتماد نسبة من مساحة المسكن القديم للتعويض على ملاك المساكن المرخصة في المناطق المنظمة، هو أمر معقد حسابياً وأيضاً يصعب تقديره نظراً لحجم الدمار الكبير الذي طال المنطقتين وزوال كثير من الكتل السكنية. كما أن المقترح لم يلحظ حقوق غير المالكين، من المستأجرين والشاغلين السابقين لتلك العقارات. كما أن اعتماد التعويض كنسبة عن مساحة الأرض الزراعية في المناطق العشوائية يتجاهل واقع تلك العشوائيات والعدد الكبير من الأبنية المقامة عليها، وجزء كبير منها مدمر حاليا، وحقوق أصحابها.
بعض الفاعلين من حي القابون أصدروا بياناً في 29 آذار، بعنوان “نحو إعمار عادل يحفظ الأرض والكرامة”، شرحوا فيه موقفهم القانوني والتنظيمي، المرتبط بمقترح إعادة الإعمار. ووصف البيان بعض طروحات المحافظة بأنها قد تؤدي إلى “تهجير قسري بصبغة إدارية”، مؤكداً أن حقوق الملكية الخاصة بعد سقوط نظام الأسد في 8 كانون الأول 2024 هي “حقوق مقدسة ودستورية لا تقبل الانتقاص”. ورفض الموقعون على البيان، ومن بينهم وجهاء ومحامون وأساتذة، نموذج الاستثمار الذي يجري تداوله، معتبرين أنه يقوم على فرض نسب تعويض لا تتجاوز 30% من قيمة الأرض، وهو ما وصفوه بـ”الاستلاب العقاري”، ورأوا فيه مخالفة للمادة 16 من الإعلان الدستوري، واعتداءً على حقوق المالكين.
وطالب الموقعون باعتماد قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015، كإطار قانوني لإعادة تنظيم مناطقهم، مع التأكيد على منح المالكين حق المقاسمة أو تأسيس شركات مساهمة، وحق اختيار المتعهدين، ورفض فرض أي جهات استثمارية عليهم. وينص قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 على آلية تنظيم تقوم على إعادة توزيع الملكيات ضمن المنطقة التنظيمية، بحيث تُدمج العقارات ضمن كتلة واحدة، ثم يُعاد توزيعها على شكل حصص سهمية تعادل قيمة الملكية الأصلية لكل مالك، بعد اقتطاع نسبة من المساحة لصالح الطرق والمرافق العامة والخدمات. ويُحدد القانون سقفاً للاقتطاع المجاني لا يتجاوز 40 بالمئة من المساحة في مراكز المدن، ويمكن أن يصل إلى نسب أعلى في بعض الحالات المرتبطة بالتوسع العمراني أو المناطق غير المنظمة، وفق ما يرد في المخططات التنظيمية. وفي المقابل، يضمن القانون لأصحاب الحقوق الحصول على مقاسم تنظيمية أو أسهم تنظيمية تعكس القيمة الحقيقية لعقاراتهم قبل التنظيم، وليس فقط مساحتها، مع إمكانية مشاركتهم في تطوير المنطقة عبر شركات مساهمة أو عبر المقاسمة مع المطورين. كما ينص على تشكيل لجان لتقدير القيمة ولحل الخلافات، ويتيح لأصحاب الحقوق الاعتراض على نتائج التقدير أو التوزيع أمام القضاء. ويُلزم القانون الجهة الإدارية بتأمين البنية التحتية الأساسية، مع تحميل المقاسم الناتجة بعض التكاليف وفق نظام محدد، وليس عبر اقتطاع غير منظم من الملكيات. وتُظهر التعليمات التنفيذية للقانون أن جزءاً من الأراضي يُخصص إلزامياً للسكن الشعبي وللمرافق العامة، وأن إعادة التوزيع تتم بناء على مخططات تفصيلية تحدد الطرق والساحات والخدمات، على أن يحصل كل مالك على حصة عادلة قابلة للبناء ضمن المقاسم الجديدة، مع الحفاظ على حقوقه عبر قيود السجل العقاري وإشراف لجان التوزيع الإجباري.
كما يتعامل قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 صراحة مع العشوائيات “مناطق المخالفات الجماعية” الواقعة ضمن المناطق التنظيمية، إذ يجيز إدخالها في مشاريع التنظيم العمراني وإخضاعها لآلية إعادة التوزيع الإجباري، حتى في حال كانت الأبنية المقامة عليها غير مرخصة. ويعترف القانون بوجود هذه التجمعات كواقع عمراني، ويجيز تثبيت حقوق شاغليها أو مالكيها ضمن عملية التنظيم، بحيث يتم تقدير قيمة الأرض وما عليها من أبنية، ثم تحويل هذه الحقوق إلى حصص سهمية أو مقاسم تنظيمية ضمن المخطط الجديد. وفي هذا السياق، يميز القانون بين الملكية القانونية للأرض، وواقع الإشغال القائم، إذ يسمح بأخذ الأبنية القائمة بعين الاعتبار عند التقدير، حتى وإن كانت مخالفة، عبر لجان تقدير القيمة التي تحدد الحقوق لكل مالك أو شاغل وفق الحالة الفعلية. كما يفرض إشراك أصحاب الحقوق في جداول التوزيع، ويتيح لهم الاعتراض أمام لجان حل الخلافات والقضاء. ويعني ذلك أن وجود بناء غير مرخص لا يؤدي تلقائياً إلى إسقاط الحق، بل إلى إدخاله ضمن عملية تنظيم تعيد إنتاجه بشكل قانوني ضمن المقاسم الجديدة. كما تشير التعليمات التنفيذية للقانون إلى أن مناطق المخالفات الجماعية تُعالج ضمن المخططات التنظيمية من خلال إعادة تخطيطها وتأمين البنى التحتية والخدمات، مع إمكانية تخصيص جزء من الأراضي للسكن الشعبي، ما يعكس توجهاً لدمج هذه المناطق ضمن النسيج العمراني الرسمي.
كما طرح الموقعون على البيان تصوراً عمرانياً بديلاً يقوم على اعتماد الأبراج السكنية عالية الكثافة، بما يتيح منح المالكين حقوقاً طابقية لا تقل عن 55 بالمئة، ويسمح باستيعاب السكان في وحدات حديثة، بدلاً من مخططات يرون أنها تقلص حقوقهم. وأكدوا أن تنفيذ البنية التحتية هو مسؤولية الدولة، معتبراً تحميل المالكين تكاليفها هو بمثابة “ضريبة غير قانونية”، وطالبوا بإصلاح شبكات المياه والصرف الصحي بشكل عاجل، محملين الجهات الرسمية مسؤولية الإهمال الذي أدى إلى أضرار صحية في المنطقة. وحذر الموقعون من أي مفاوضات تُجرى خارج إطار تمثيلهم، معتبرين أن أي اتفاق لا يمر عبر لجنة حقوقية مفوضة هو اتفاق غير ملزم. ودعوا المالكين إلى عدم بيع ممتلكاتهم تحت الضغط، والتشبث بحقوقهم، لضمان العودة إلى مناطقهم الأصلية بشروط تحفظ الملكية والكرامة.
والتقى مراسل سيريا ريبورت بممثلين وسكان من الحيين، الذين اعتبوا أن هذا النموذج ينقل كلفة المشروع إلى المالكين أنفسهم، عبر خصم كلفته من مساحة أبنيتهم المستقبلية. وبما أن كثيراً من هذه المناطق هي عشوائيات مبنية على أرض مصنفة زراعية يمنع البناء عليها، فأصحاب الحقوق فيها سيكونون الأكثر تضرراً. كما أشاروا إلى أن المقترح لم يترافق مع عرض مصورات تنظيمية، ولا مع توضيحات رسمية حول الجهات المنفذة، ولا آليات التعويض والتخمين، ما أثار مخاوف من تحول المشروع من إعادة إعمار إلى إعادة توزيع للملكية لصالح شركات اجنبية.
يقول أبو محمد، أحد أبناء القابون، إن التعويض المقترح سيؤدي إلى خسارة الجزء الأكبر من ممتلكاته وهي عبارة عن بناية صغيرة من عدة شقق مقامة على أرض مصنفة زراعية. ما يعني أن التعويض المحدود سيتوزع على جميع أًصحاب الشقق. ويضيف أن اعتبار هذه الأراضي زراعية يتجاهل واقعها، إذ إنها مأهولة ومبنية منذ سنوات طويلة وتشكل جزءاً أساسياً من النسيج العمراني للمنطقة. ويرى أن هذا التصنيف يؤدي إلى تقليص حقوق المالكين بشكل كبير، ويجعل أي خطة لا تعيد تقييمه غير عادلة. كما أن أي تعديل في نسب التعويض، كرفعها من 30 إلى 50 بالمئة، لا يكون كافياً ما لم يستند إلى تقييم عادل يعكس القيمة الجارية للعقارات.
ويفترض بعض أهالي القابون، ممن التقتهم سيريا ريبورت، إلى أن التعويض يجب أن يستند إلى القيمة الفعلية للعقار، أو أن يوفر بديلاً سكنياً مكافئاً في الموقع نفسه، لا نقل أصحاب الحقوق إلى مناطق بعيدة. كما أن الأضرار الواقعة على مساكنهم كبيرة، ما يتطلب مقاربة شاملة. ويرى بعض هؤلاء أن غياب الشفافية هو المشكلة الأساسية، إذ لم تُعرض تفاصيل المخططات أو آليات التعويض، ولم يُشرك السكان في اتخاذ القرار.
وأشار أحد حاضري الاجتماع من جوبر، إن المشروع المقترح يتجاهل كون المنطقة تعرضت لتدمير واسع خلال سنوات الحرب، ويتعامل معها كفضاء استثماري. ويضيف أن المقترحات الحالية تركز على تحسين المشهد العمراني ورفع القيمة السوقية للعقارات، من دون تقديم تصور واضح لمصير السكان أو ضمان عودتهم، مشيراً إلى أن الحديث عن أبراج ومشاريع على المحاور الرئيسية يُطرح باعتباره استثماراً لا كجزء من إعادة الحقوق.
كما يقول محمد عبيد، الذي يدير صفحة “شبكة حماية أراضي جوبر من المافيات العقارية” في فيسبوك التي يتابعها المئات، لسيريا ريبورت، إن المقترح تسرب من حاضري اجتماع المحافظة، وبينهم إعلاميين، من دون إعلان رسمي. ويضيف عبيد أن المقترح يتعارض مع روحية المرسوم الرئاسي رقم 59 الصادر في آذار 2026 القاضي بتشكيل لجنة وطنية لإعادة تأهيل البنى التحتية في المناطق المدمرة، كما يتعارض مع الإعلان الدستوري الذي نص في مادته 16 على أن الملكية الخاصة مصونة، ولا تُنزع إلا للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل. وحذّر عبيد من أن تطبيق المقترح قد يؤدي إلى تهجير واسع باسم التنظيم العمراني وتحسين المشهد العام. ودعا عبيد إلى توسيع النقاش العام قبل اتخاذ أي قرار نهائي.
وفي محاولة لاحتواء الجدل، أكد مجلس أمناء حي جوبر، وهو جهة أهلية غير رسمية، أن الطرح الحالي لا يزال عرضاً شفهياً غير رسمي، ولم يُقدَّم بصيغة مكتوبة، وأن أي قرار نهائي سيخضع لدراسة لجنة مختصة ولموافقة الأهالي. وشدد المجلس على رفض أي مشروع لا يحقق الحد الأدنى من العدالة أو لا يضمن حق السكن، مؤكداً أن موقفه لا يعارض إعادة الإعمار بل يطالب بضمان حقوق السكان.
Backlash Over Reconstruction Plan for Jobar and Qaboun
/in HLP, News /by Jihad YAZIGIOn March 13, the Damascus Governorate held a meeting to present a reconstruction project for “the revival” of the areas east of the capital, including Jobar, Qaboun, and Bab Sharqi. Around 30 people attended the meeting, including members of neighbourhood committees, dignitaries from Qaboun and Jobar (but not from Bab Sharqi), as well as lawyers and engineers.
Mohammad Ismail Al-Bazri, the director of the Neighbourhood Committees Office in Damascus Governorate, said during the meeting that there is an official directive to bring in foreign companies to finance and implement the project, in exchange for receiving 50 per cent of the total project’s 1,100 hectares. The project has an estimated cost of USD 21 billion, and could create around 200,000 job opportunities, according to Mr Bazri. The USD 21 billion figure estimated by Mr Bazri seems excessive given that the World Bank estimated that the total cost of reconstruction in Syria stands at USD 216 billion.
Authorities are relying on foreign companies due to the limited capabilities of the Syrian private sector, as well as the government’s inability to finance the project, Mr Bazri said.
Other meeting attendees told The Syria Report that this deducted share would range between 50 percent of previously zoned areas and 70 percent of informal settlements built on land classified as agricultural. In return, owners of homes built in zoned areas would receive 50 per cent of the area of their former homes, in the residential buildings that the foreign companies would build for them. In the informal settlements, however, compensation would be set at 30 per cent of the area of land classified as “agricultural,” regardless of the unlicensed buildings constructed on it.
Calculating compensation based on a percentage of the original housing area is complex and difficult to estimate, given the scale of destruction in the two areas and the disappearance of many residential buildings. The proposal also did not take into account the rights of non-owners, including tenants of those properties.
Likewise, basing compensation on a percentage of agricultural land area in informal settlements ignores the reality of those settlements and the large number of buildings constructed on them, many of which are now destroyed, along with the rights of their owners.
Backlash among residents
Some actors from the Qaboun neighbourhood issued a statement on March 29 entitled “Towards Fair Reconstruction that Preserves Land and Dignity,” in which they explained their legal and planning position on the reconstruction proposal. The statement described some of the governorate’s proposals as potentially leading to “forced displacement with an administrative character,” stressing that private property rights after the fall of the Assad regime on 8 December 2024 are “sacred constitutional rights that cannot be diminished.” The signatories to the statement, including dignitaries, lawyers and professors, rejected the investment model being circulated, considering that it is based on imposing compensation rates not exceeding 30 percent of the land, which they described as “property dispossession,” and saw it as a violation of Article 16 of the Constitutional Declaration and an assault on the rights of owners.
Several representatives and residents from the two neighbourhoods, who considered that this model shifts the cost of the project onto the owners themselves, by deducting its cost from the area of their future buildings. Since many of these areas are informal settlements built on land classified as agricultural, where construction is prohibited, rights holders there would be the most harmed. They also pointed out that the proposal was not accompanied by the presentation of planning designs, nor by official clarifications regarding the implementing bodies, nor the mechanisms for compensation and valuation, which raised fears that the project might shift from reconstruction to a redistribution of ownership in favour of foreign companies.
Abu Mohammad, who is from Qaboun, says that the proposed compensation would result in him losing the majority of his property, which consists of a small building of several flats constructed on land classified as agricultural. This means that the limited compensation would be distributed among all the flat owners. He added that treating these lands as agricultural ignores their reality, as they have been inhabited and built up for many years and form an essential part of the urban fabric of the area. He said he feels that this classification significantly reduces the rights of owners and makes any plan that does not reassess it unfair. For Abu Mohammad, any amendment to the compensation rates, such as raising them from 30 to 50 percent, would not be sufficient unless it is based on a fair valuation reflecting the current value of the properties.
Some residents of Qaboun told The Syria Report that compensation should be based on the actual value of the property, or that it should provide an equivalent housing alternative in the same location, rather than moving rights holders to distant areas. The damage to their homes is also substantial, requiring a comprehensive approach. Some of them believe that the lack of transparency is the main problem, as details of the plans or compensation mechanisms have not been presented, and residents have not been involved in decision-making.
One attendee at the meeting from Jobar pointed out that the proposed project ignores the fact that the area was subjected to extensive destruction during the war years and treats it as an investment space. He added that the current proposals focus on improving the urban appearance and raising the market value of properties, without presenting a clear vision for the fate of residents or guaranteeing their return, noting that talk of towers and projects along the main axes is being framed as investment rather than as part of the restoration of rights.
Mohammad Obeid runs the Facebook page “Network for the Protection of Jobar Lands from Real Estate Mafias”, which has hundreds of followers. He told The Syria Report that the proposal was leaked by attendees at the governorate meeting, including journalists, without any official announcement.
Mr Obeid added that the proposal contradicts the spirit of Presidential Decree No. 59, issued in March 2026, which provided for the formation of a national committee to rehabilitate infrastructure in war-damaged areas, and also contradicts Artilce 16 of the the Constitutional Declaration — Article 16 of which stipulates that private property is protected and may not be expropriated except for the public benefit in return for fair compensation. He Obeid warned that implementing the proposal could lead to widespread displacement in the name of urban planning and improving the general appearance of the affected areas. He called for widening the public debate before any final decision is taken.
Law No.23 of 2015
The signatories of the statement called for the adoption of the Urban Planning and Cities Development Law No. 23 of 2015 as the legal framework for rezoning their areas, while stressing that owners should be granted the right to partition or to establish joint-stock companies, and the right to choose contractors, and rejecting the imposition of any investment entities upon them. Law No. 23 of 2015 provides for a planning mechanism based on the redistribution of ownership within a zoned area, whereby properties are merged into a single block and then redistributed in the form of shares equivalent to the original ownership value of each owner, after deducting a percentage of the area for roads, public facilities and services. The law sets a ceiling for the deductions that does not exceed 40 percent in city centres, and may be higher in cases related to urban expansion or unzoned areas, in accordance with zoning plans.
In return, the law guarantees rights holders the acquisition of zoned plots or planning shares reflecting the true value of their properties before rezoning with the possibility of participating in the development of the area through joint-stock companies or through partition with developers. It also provides for the formation of committees to estimate value and resolve disputes, and allows rights holders to object before the courts to the results of valuation or distribution. The law obliges the administrative body to secure the basic infrastructure, while charging the resulting plots with certain costs according to a specified system, rather than through unregulated deductions from ownership. The implementation instructions of the law show that part of the land is mandatorily allocated to social housing and public facilities, and that redistribution takes place on the basis of detailed plans determining roads, squares and services, on the basis that each owner receives a fair, buildable share within the new plots, while preserving their rights through Land Registry entries and the supervision of compulsory readjustment committees.
Law No. 23 of 2015 also deals explicitly with informal settlements located within zoned areas. It permits their inclusion in urban zoning projects and subjects them to the mechanism of compulsory readjustment, even where the buildings constructed on them are unlicensed. The law recognises the existence of these clusters as an urban reality and permits the recognition of the rights of occupants or owners within the planning process.
In this context, the law distinguishes between the legal ownership of the land and the reality of existing occupancy, as it allows existing buildings to be taken into account in valuation, even if their construction was illegal, through value assessment committees that determine the rights of each owner or occupant according to the situation. It also requires the inclusion of rights holders in distribution schedules and allows them to object before dispute resolution committees and the courts. This means that the existence of an unlicensed building does not automatically lead to the loss of rights, but rather to its inclusion in a zoning process that legally reproduces it within the new plots. The implementation instructions of the law also indicate that areas of collective violations are addressed within planning schemes through their redesign and the provision of infrastructure and services, with the possibility of allocating part of the land to social housing, reflecting an approach aimed at integrating these areas into the formal urban fabric.
The signatories to the statement also proposed an alternative urban vision based on the adoption of high-density residential towers, which would make it possible to grant owners floor rights of at least 55 percent and allow residents to be accommodated in modern units, instead of plans they believe reduce their rights. They stressed that implementing infrastructure is the responsibility of the state, while charging the costs to owners amounts to an “illegal tax.” They also called for the urgent repair of water and sewage networks, holding the official bodies responsible for the neglect that they said had negative health effects on local residents. The signatories warned against any negotiations conducted outside the framework of their representation, adding that any agreement not passing through an authorised legal committee is non-binding. They called on owners not to sell their properties under pressure, and to hold firmly to their rights, in order to guarantee a return to their original areas under conditions that preserve ownership and dignity.
In an attempt to contain the controversy, the Board of Trustees of Jobar neighbourhood, an unofficial community body, confirmed that the current proposal remains a verbal and unofficial presentation and has not been submitted in written form, and that any final decision will be subject to study by a specialised committee and to the approval of residents. The board stressed its rejection of any project that does not achieve the minimum level of justice or does not guarantee the right to housing, affirming that its position does not oppose reconstruction but rather demands guarantees for the rights of residents.