في ظل الارتفاع المتواصل في أسعار العقارات وقيم الضرائب العقارية، وكذلك ضغط الحاجات السكنية للنازحين إلى مناطق سيطرة الإدارة الذاتية شمال شرقي سوريا، وأيضاً الهجرة الكثيفة لأهالي المنطقة إلى الخارج، يسعى أصحاب العقارات لتوثيق ملكيتهم بكل الطرق المتاحة. ولكن، هناك عقبات تحول دون ذلك، خاصة بسبب الازدواجية القضائية، وازدواجية السلطات المختصة بالتوثيق العقاري، بين تلك التابعة لحكومة دمشق وتلك التابعة للإدارة الذاتية.

ويسعى كثيرون في مناطق الإدارة الذاتية، لتثبيت ملكياتهم أصولاً، عبر رفع دعاوي تثبيت عقود بيع أمام محاكم البداية المدنية التابعة لوزارة العدل في حكومة دمشق. ويحصل المشتري في هذه الحالة على قرار قضائي بتثبيت الملكية فقط إذا وقع العقار في منطقة ضمن المخطط التنظيمي. إذ ترفض المصالح العقارية التابعة لدمشق، وضع إشارة دعوى تثبيت عقد شراء عقار خارج المخططات التنظيمية، وتطلب لذلك كتاباً تصدره البلدية المعنية يبيّن الصفة التنظيمية للعقار وضابطة البناء المتبعة. والمشكلة هنا، أن الصفة التنظيمية لأغلب المناطق العقارية خارج مراكز المدن الرئيسية ما زالت أرضاً مشاعاً غير مفرزة. وكما في كل العشوائيات، يقوم أصحاب تلك الأرضي ببيع أجزاء منها، أو عقارات مبنية عليها، على شكل أسهم غير مفرزة. 

مثلاً، أحمد، لديه عقار في مدينة الحسكة، وتمكن من تثبيت عقد البيع بموجب قرار قضائي من محكمة البداية المدنية. ولكن، عندما باع أحمد عقاره رفضت محكمة البداية المدنية ذاتها تثبيت عقد البيع السابق الصادر عنها، وطالبت المشتري الجديد بالحصول على كتاب من البلدية يبين الصفة التنظيمية للعقار. وعندما راجع أحمد البلدية قامت بالكشف الطبوغرافي على العقار وقارنته بالمخططات التنظيمية لديها، فوجدت أن المنزل مقام على أرض مخصصة لبناء حديقة عامة.

والاستملاك للمنفعة العامة يتم حصرياً بقرار يُبلغ به أصحاب العلاقة، وبتعويض مناسب. ولكن ما حدث مع أحمد، أن الأرض ملحوظة في المخطط التنظيمي لتكون حديقة عامة، لكن فعلياً لم يتم استملاكها بعد. وطالما لم يصدر قرار الاستملاك، فالعقار ليس ملكية عامة. ولذا، يمكن تثبيت الملكية، إلى حين صدور قرار الاستملاك والتعويض أصولاً. ولكن هذا ما لم يحدث مع أحمد، حيث تم رد الدعوى ولم يستطع تثبيت عقد البيع ونقل الملكية للمشتري الجديد منه. 

كذلك الأمر حدث مع خالد الذي اشترى منزلاً، ورفع دعوى تثبيت عقد البيع، ليتفاجئ بأن الأرض التي يقوم عليها المنزل مخصصة في المخططات التنظيمية لإشادة مدرسة. وفي هذه الحالة، لن يستطيع خالد تثبيت ملكيته، لذلك فسخ خالد عقد البيع واسترد ما دفعه للبائع. 

فعلياً، طالما لا توجد إشارة مانعة للتصرف على العقار، فلصاحبه كامل الحرية في التصرف به. وحتى لو كان العقار ملحوظاً للنفع العام في المخططات التنظيمية، فيجب على المحكمة إصدار قرار بتثبيت عقود البيع وعدم حرمان المشتري من تثبيت ملكيته حتى لو تأخر تنفيذ تلك المخططات. وكانت الحرب خلال السنوت الماضية قد عطّلت أعمال التوسعة العمرانية للمدن والبلدات، وبالتالي عملية تحديث المخططات التنظيمية ومطابقتها للواقع.

يقول خليل أنه عندما رفع دعوى تثبيت عقد شراء منزله، الذي يملكه منذ عشرات السنين في أطراف مدينة القامشلي، طالبته محكمة  البداية المدنية بالترخيص القانوني. والترخيص القانوني هو معاملة إدارية تقوم بها مديريتا الزراعة والمصالح العقارية، إذا كان العقار واقعاً في المناطق الحدودية خارج المخطط التنظيمي. ويجب في هذه الحالة الحصول بشكل مسبق على موافقة أمنية تقرها وزارتي الدفاع والداخلية.

وبحسب ما اكتشفه خليل، فقد كانت بلدية القامشلي بصدد تنظيم تلك المنطقة وضمها إلى المخطط التنظيمي منذ سنوات. لكن، الإجراءات الادارية أخرت تلك العملية، وبعدها تسببت الحرب بإهمال الموضوع وما زال معلقاً. 

من جانب آخر، لا تعترف الإدارة الذاتية بوثائق التخصص الصادرة عن البلديات التابعة لدمشق ما بعد العام 2011. ووثائق التخصص هي بمثابة وثائق ملكية تصدرها البلديات لتثبيت ملكية العقارات، ومعظمها أراضي، التي تبيعها للأشخاص. وتستند الإدارة الذاتية في ذلك على قانون الضوابط والأنظمة الذي اصدرته في العام 2014، لتنظيم العمران. وتطلب الإدارة الذاتية من الراغب بالحصول على وثيقة التخصص، شراء العقارات حصرياً من بلدياتها.

 وينطبق ذلك على العقارات التي باعتها البلديات التابعة لدمشق بعد العام 2011. أي أن الإدارة الذاتية لا تعترف بوثائق التخصص التي أصدرتها بلديات النظام بعد العام 2011، وتطلب من مشتريها الحصول على وثائق تخصص جديدة من بلدياتها. وهذا يعني أن المشتري بات مجبراً على شراء العقار مرة أخرى من بلديات الادارة الذاتية. ويمكن للمشتري ألا يقوم بذلك، إلا أنه إذ ما أراد البناء على الأرض، فيتوجب عليه الحصول على رخصة بناء من بلديات الإدارة الذاتية. وهنا لا بد من الحصول على وثيقة تخصص من بلديات الإدارة الذاتية. 

تقول ليلى أنها حصلت على وثيقة تخصص من بلدية القامشلي التابعة لدمشق في العام 2013، لكن بلدية الادارة الذاتية طلبت منها في العام 2023 شراء ذات الأرض منها مجدداً، لإصدار رخصة بناء عليها.

سمحت محافظة ريف دمشق، منذ مطلع العام 2023 للنازحين عن حيي الوحدة والاستقلال في مدينة الحجر الأسود بريف دمشق، بالتقدم بطلبات للعودة إليهما، بعدما كانت العودة خلال العام 2022 محصورة بالنازحين عن حيي تشرين والثورة فقط.

الحجر الأسود هي مدينة ومركز ناحية تتبع إدارياً لمحافظة ريف دمشق، وتحاذي مخيم اليرموك للاجئين الفلسطينيين. وكان يسكن الحجر الأسود قبل العام 2011 نحو نصف مليون نسمة. والمدينة كانت تعتبر قبل العام 2011 أكبر تجمع لنازحي الجولان منذ حرب حزيران 1967. وبسبب هذا الوجود الكثيف لنازحي القنيطرة في الحجر الأسود، تتداخل السلطات والمسؤوليات فيها بين محافظتي ريف دمشق والقنيطرة. في كل الأحوال، جزء كبير من مدينة الحجر الأسود عبارة عن مناطق عشوائية غير منظمة ولا مخدّمة وكانت مقصداً للمهاجرين الفقراء من بقية المحافظات السورية إلى العاصمة.

تعرضت المدينة لدمار شديد بسبب العمليات القتالية، إبان سيطرة المعارضة عليها بين العامين 2012-2015، وكذلك خلال فترة سيطرة تنظيم الدولة الإسلامية ما بين العامين 2015-2018. وقد استعادت قوات النظام السيطرة على المدينة في العام 2018 بعد حملة قصف جوية ومدفعية واسعة النطاق تسببت بتدمير أحياء كاملة في المدينة، والتهجير القسري لمن تبقى من سكانها.

وحتى نهاية العام 2022 كانت العودة محصورة فقط بالنازحين عن حيي تشرين والثورة، لأنهما الأقل تضرراً بفعل العمليات العسكرية السابقة في المدينة. ومع ذلك، ما زالت الأنقاض منتشرة في الشارع الرئيسي الواصل بين الحيين، والكثير من الحارات الفرعية، رغم جهود العائدين الفردية بإزالتها على نفقتهم الخاصة. وكان وفد من أهالي المدينة قد التقى نهاية العام 2022 بمحافظ ريف دمشق صفوان أبو سعدى، واشتكوا من رداءة الخدمات في حيي تشرين والثورة، وطالبوا باتخاذ التدابير اللازمة لوقف التعفيش والسرقات التي طالت المنازل المعاد ترميمها حديثاً، والإسراع بتأهيل شبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي وتعبيد الطرقات. بدوره، أكد المحافظ أن المحافظة والجهات المختصة يبذلون جهدهم لتأمين الأولويات مؤكداً على أهمية تعاون المجتمع المحلي ومشاركته في إعادة إعمار الحي.

بينما تعرضت أحياء الوحدة والاستقلال في الحجر الأسود، التي كانت تقطنها قبل 2011 غالبية من تركمان وشراكس الجولان، لضرر أكبر نتيجة المعارك ما أخّر السماح بالعودة إليهما. وكان البعض من نازحي حي الاستقلال، قد شاركوا نهاية العام 2022، بحملة طوعية لتنظيف الحي، تضمنت إزالة الأنقاض والردميات من البيوت وبعض الحارات، وجمعها في الساحات العامة، بالتنسيق مع البلدية. حينها، لم يكن مسموحاً لهم بالعودة بعد، ولذا، فقد شاركوا في الحملة، وعادوا من حيث جاؤوا من مناطق نزوحهم. وخلال جولة له في المدينة في نهاية كانون الثاني 2023، قال محافظ القنيطرة معتز أبو النصر جمران، بإنه وجّه ورشات من المحافظة لتنظيف حيي الوحدة والاستقلال. ولكن، لم تبدأ ورشات محافظة القنيطرة بتنظيف الشوارع الرئيسية للحيين وبعض الحارات الفرعية فيهما، حتى 13 أذار الماضي، واستمرت لأربعة أيام فقط.

وما زالت العودة ممنوعة على النازحين من حيي الجزيرة والأعلاف، وهما الأكثر دماراً، بسبب شبكة الأنفاق التي حفرها تنظيم الدولة الإسلامية تحتهما خلال فترة سيطرته على المنطقة، وكذلك بسبب القصف المكثف خلال الحملة العسكرية الأخيرة لقوات النظام والطيران الروسي. رئيس مجلس مدينة الحجر الأسود خالد خميس، قال في منشور شاركه في صفحته في فيسبوك، في 11 أذار، إن خطوات مهمة قد قطعت على طريق إعادة تأهيل البنى التحتية والخدمية، وأضاف أنه سيسمح لاحقاً بالعودة أيضاً إلى حي الجزيرة، ولكن بعد أن تقوم المحافظة بإزالة الأبنية الآيلة للسقوط. 

الملفت دائماً، أن محافظة القنيطرة هي من تبدأ إزالة الأنقاض من الأحياء التي تسمح محافظة ريف دمشق بعودة السكان إليها. وبعد أن تبدأ تلك الأعمال، تعود محافظة القنيطرة وتسحب ورشاتها وآلياتها من دون تبرير، وتتولى بعد ذلك ورشات من محافظة ريف دمشق القيام بأعمال التأهيل، كما حدث في حيي الثورة وتشرين مطلع العام 2022. حينها سعت محافظة القنيطرة ووجهاء من الجولان للحصول على موافقة بعودة السكان والبدء بإزالة الأنقاض، ومن ثم انسحبت من المشهد لصالح محافظة ريف دمشق.

وينتقد السكان سلوك محافظة القنيطرة الغريب، إذ لم تقم حتى اللحظة بتأهيل أي من المراكز والمدارس التابعة لها في الحجر الأسود. مصدر مطلع على عمل مجلس محافظة القنيطرة قال لسيريا ريبورت، أن ذلك يعود لأسباب تمويلية؛ إذ أن محافظة ريف دمشق تحصل على العديد من المساعدات من المنظمات المحلية والدولية في إطار عقود وقعتها لمشاريع التعافي المبكر في الحجر الأسود، في حين لم تتمكن محافظة القنيطرة من الحصول على أي من تلك المساعدات وهي تعتمد فقط على ميزانيتها المحددة بموجب ميزانيتها وما تحصله بموجب القانون المالي للوحدات الإدارية.

وتسعى السلطات السورية لدى المنظمات الدولية، للحصول على تمويل لمشاريع تضعها تحت خانة التعافي المبكر، لإعادة تأهيل المدارس، وإعادة تأهيل شبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي، وإزالة الأنقاض. ويبدو بأن السلطات السورية تضع ذلك شرطاً مسبقاً قبل السماح بعودة النازحين. 

وبالإضافة إلى منظمة الهلال الأحمر السوري، يساعد حالياً في إعادة تأهيل الحجر الأسود فريق بطريركية أنطاكية وسائر المشرق للروم الأرثوذكس – دائرة العلاقات المسكونية والتنمية، بالتعاون مع منظمة العون الكنسي النرويجية، والتي قامت في آذار الماضي بترميم وتأهيل المركز الصحي في المدينة وتسليمه لمديرية صحة ريف دمشق. بدورها منظمة اسعاف أولي، قامت بتأهيل مدرسة الحجر الأسود الثالثة المختلطة، بالتعاون مع محافظة ريف دمشق ووزارة التربية.

رئيس بلدية الحجر الأسود قال في آذار 2023، بأن هناك 3100 طلب بالعودة إلى الحجر الأسود، تمت الموافقة على 2700 منها. وأضاف أن 350 منزلاً تمت إعادة ترميمها تقريباً، منها 140 منزلاً بمساعدة الهلال الأحمر السوري. وتعهد بإعادة تأهيل شبكة المياه الصالحة للشرب قريباً. مراسل سيريا ريبورت أشار إلى أن العودة للحجر ما زالت خجولة، ولم يعد فعلياً للاستقرار فيه سوى 1000 شخص تقريباً (200 عائلة). بينما يفضل كثير من النازحين زيارة مساكنهم وتفقدها بين الحين والآخر، من دون العودة للاستقرار في المنطقة التي تفتقر للخدمات الرئيسية كالماء والكهرباء.

مراسل سيريا ريبورت أشار إلى أنه بات بإمكان العائدين إجراء الفيش الأمني في مكتب البلدية في مفرزة الأمن العسكري التابعة لفرع المنطقة، في شارع الثلاثين في مخيم اليرموك المجاور، قبل الدخول إلى المدينة. وشارع الثلاثين هو المدخل الرئيسي للحجر الأسود. في حين أن إجراءات الحصول على الموافقة الأمنية لم تتغير، ويجب على الراغب بالعودة تقديم طلب لبلدية الحجر الأسود التي ترفع الأسماء لفرع المنطقة، حيث تتم دراستها قبل الموافقة أو الرفض. وبالنسبة لمن فقدوا أوراقهم الثبوتية، فما زالوا غير قادرين على الحصول على الموافقة الأمنية، على الرغم من اتباعهم تعليمات البلدية واستخراج ضبط من قسم الشرطة، ووصل دفع فاتورة كهرباء أو ماء، وورقة مصدقة من مختار الحي يشهد فيها شاهدان من سكان المنطقة بأن الشخص المعني هو صاحب العقار. 

أحد النازحين قال إنه يزور المدينة شهرياً لتفقد منزله، وفي كل مرة يجد الأوضاع أكثر سوءاً، بسبب استمرار عمليات التعفيش خاصة في حيي الأعلاف والجزيرة. التعفيش يطال كل ما يمكن بيعه وإعادة تدويره، بما في ذلك أعمدة الإنارة المركبة حديثاً. كما يفرض الحاجز المتواجد على مدخل المدينة اتاوات على السكان الراغبين بإدخال الأثاث إلى منازلهم.