Visit The Syria Report Subscribe to our mailing list
EN ع
  • Twitter
Syria Report
  • All articles
  • News
  • Analysis & Features
  • Reports & Papers
  • Regulations
  • Directory
  • Search
  • Menu Menu
Home1 / موافقة_أمنية2

Posts

لماذا تشتري عائلة المراسمة الديرية عقارات في معضمية الشام؟

23-05-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

خلال السنوات الثلاثة الماضية، شهدت مدينة معضمية الشام بريف دمشق حركة نشطة لشراء العقارات يقف خلفها متعهدو ومقاولو بناء يتمتعون بعلاقات جيدة مع مسؤولي الفرقة الرابعة المسيطرة على المنطقة. ومن أولئك المتعهدين، مندوبون عن عائلة في ديرالزور. وفي الوقت الذي لا تشكل فيه العملية تهديداً مباشراً لحقوق السكن والأرض والملكية لأنها تجري بشكل نظامي، إلا أنها تحمل مخاطراً لجهة كونها ممنهجة ومركزة، مستغلة الأوضاع الاقتصادية الصعبة لسكان المنطقة لشراء عقاراتهم.

تتبع مدينة معضمية الشام إدارياً منطقة داريا غربي العاصمة، وتحاذي حي المزة الدمشقي. وكانت مشهورة بزراعة الزيتون، والزراعات الموسمية، إلا أنها فقدت طابعها الزراعي، منذ الخمسينيات مع استملاك الدولة لمعظم أراضيها لصالح وزارة الدفاع ومحافظة دمشق. المصادرة تصاعدت منذ منتصف السبعينيات، بغرض إقامة حزام أمني-عسكري غربي دمشق. وتبلغ كامل المساحة المستملكة في المعضمية، حوالي 80% من مساحتها (3377.3 هكتاراً من أصل المساحة الإجمالية البالغة 4209.7 هكتاراً) وتضرر منها حوالي 35 ألف نسمة.

كان يسكن معضمية الشام حوالي 70 ألفاً قبل العام 2011، وضمن المدينة حي شرقي سكنته غالبية علوية من عائلات الضباط العاملين في مطار المزة العسكري والمخابرات الجوية. سيطرت المعارضة على أجزاء كبيرة من معضمية الشام نهاية العام 2012، وشكلت مع مدينة داريا المجاورة منطقة عسكرية واحدة حتى نهاية العام 2015. في المعضمية جرت المصالحة في أيلول 2016، برعاية روسية، بعد تهجير 500 ناشط ومقاتل من رافضي المصالحة مع عائلاتهم. ومع ذلك ما زالت المدينة مطوقة بالحواجز وتعيش حالة غير معلنة من الحصار المتواصل، وتسيطر عليها الفرقة الرابعة والمخابرات الجوية عبر شبكة من الميليشيات المحلية المتعاونة معهما. 

موقع صوت العاصمة المعارض، نشر مقالاً في نوفمبر 2022، قال فيه أن مندوبين للشيخ فرحان المرسومي، اشتروا منذ العام 2018، بالتعاون مع الفرقة الرابعة وقادة ميليشيات محلية، عشرات العقارات والأراضي الزراعية، واستقدموا 250 عائلة من عشيرة المراسمة للإقامة فيها. 

بحسب مصادر سيريا ريبورت، المراسمة هي عائلة صغيرة، وليست عشيرة، وهي تسكن بالأصل بلدة الهري بريف البوكمال في محافظة ديرالزور. العائلة سنيّة، لكنها على غرار كثير من عوائل وعشائر المنطقة، تنسب نفسها لآل البيت. وبحكم موقع بلدة الهري في الصحراء بين سوريا والعراق، فقد اشتهرت العائلة تاريخياً بتهريب البضائع عبر الحدود، خاصة الدخان. زعيم العائلة هو الشيخ فرحان المرسومي، وينشط في التعهدات العقارية في مناطق مختلفة من سوريا، ويستثمر في ذلك أموالاً لوجهاء العائلة وبعضهم ممن عملوا في مجال التعهدات في دول الخليج العربي. بينما يعرف الشيخ فرحان بعمله في تجارة وتهريب النفط غير الشرعية، بين مناطق الإدارة الذاتية الكردية شرقي سوريا ومناطق سيطرة النظام في ديرالزور. وللشيخ فرحان علاقات جيدة مع الميليشيات الإيرانية المسيطرة على المنطقة الحدودية السورية-العراقية، وسبق أن ترشح لعضوية مجلس الشعب في سوريا في انتخابات العام 2020، لكنه لم ينجح.

مراسل سيريا ريبورت أشار إلى عدم وجود أدلة تثبت تشيّع المرسومي أو عائلته، أو عمله بشكل مباشر لصالح الحرس الثوري الإيراني. المراسل أشار إلى وجود إشاعات بأن شراء المرسومي للعقارات في المعضمية هي خطة إيرانية للهندسة الاجتماعية وتغيير النسيج السكاني في محيط العاصمة دمشق. وبحسب تلك الإشاعات يسعى المرسومي إلى تشكيل تجمع لعائلته في المعضمية لأنها قريبة من العاصمة. سيريا ريبورت لم تتمكن من نفي أو تأكيد هذه المزاعم.

المراسل أشار إلى أن وجود أبناء مدينة ديرالزور في المعضمية وداريا المجاورة، يعود إلى ما قبل العام 2011، وكثير منهم يملكون العقارات التي يسكنون فيها. وأوضح نقلاً عن متعهدين عقاريين في المدينة، بأن الأمر حالياً غير مقتصر على مندوبي المرسومي، بل بإمكان أي متعهد يمتلك سيولة مالية شراء أي عقار. ولكن ما يميز مندوبي المرسومي، هو قدرتهم المالية والأسعار الجيدة التي يدفعونها لشراء العقارات، في منطقة تعاني من فقر وما يشبه الحصار. 

المراسل أشار إلى أن مندوبي المرسومي لا يركزون على عقارات المعارضين للنظام والمهجرين قسرياً من المدينة، وإنما يشترون العقارات المعروضة للبيع، بغض النظر عن أصحابها. ويفضل مندوبو المرسومي شراء العقارات التي لا توجد عليها إشارات منع ملكية، كالحجز والرهن، أي غالباً العقارات التي لا يعاني أصحابها من مشاكل أمنية مع أجهزة الأمن السورية.

وتجري عملية الشراء والبيع بشكل نظامي. ولكن، غالبية البائعين هم من المضطرين للبيع بسبب الأوضاع الاقتصادية الصعبة. إذ وضع المتعهدون ما يشبه سعراً موحداً للعقارات والأراضي في المعضمية، على الشكل التالي: سعر القصبة الواحدة من الأرض (23.75 متراً مربعاً) ما بين 2-5 ملايين ليرة، بحسب موقع الأرض. في حين يتراوح سعر المتر المربع من البناء الجديد على العظم ما بين 400 ألف و1.5 مليون ليرة، بينما سعر المتر المربع في المنازل العربية القديمة لا يتجاوز 150 ألف ليرة. وتعتبر هذه الأسعار مجحفة، وهي أقل من نظيراتها في المناطق المحيط بالمعضمية مثل جديدة عرطوز وصحنايا وعرطوز البلد، بنحو 10%. 

بالنسبة لعقارات المعارضين التي حجزت عليها وزارة المالية احتياطياً بموجب قانون مكافحة الإرهاب رقم 19 لعام 2012، يقوم مندوبو المراسمة بشراء تلك العقارات بالتراضي مع أصحابها ومعظمهم خارج سوريا، بعقود بيع لها تواريخ قديمة، وبسعر قليل. وتبقى في هذه الحالة إشارة الحجز على صحيفة العقار. ويستهدف مندوبو المرسومي هذه العقارات أحياناً بسبب رخص سعرها. وقد تسبب رخص سعر تلك العقارات بحدوث تنافس حاد عليها، بين مندوبي المراسمة ومتعهدين آخرين، ما تسبب على الأقل لمرة واحدة بحدوث حالة خطف وتهديد باللجوء إلى الأجهزة الأمنية. في معظم تلك الحالات تم التوصل لحل رضائي لصالح المرسومي، مقابل مبالغ مالية لانسحاب الطرف الثاني من عملية الشراء.

وفقاً للأنظمة العمرانية السائدة، لا يجوز الترخيص لبناء على الأراضي المملوكة على الشيوع، داخل المخططات التنظيمية لمجالس الوحدات الإدارية. ولكن يبدو بأن مندوبي المراسمة، عبر ارتباطاتهم الأمنية، قادرين على استخراج رخصة بناء على أرض مملوكة على الشيوع، إذا كانت حصة أحد الشركاء المحجوزة احتياطياً صغيرة نسبياً. ويلجأ المراسمة في ذلك إلى تقديم طلب “ترخيص على الشيوع” للبناء إلى بلدية المعضمية. وبذلك، يتم ترخيص البناء على الحصص غير المحجوزة احتياطياً بما يتناسب مع نظام ضابطة البناء. بينما يتم ترك الحصة المحجوزة كوجيبة للبناء، أو حديقة. إذ كانت تلك الحصة كبيرة، يتم البناء فيها بشكل مخالف. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-05-23 22:26:442023-05-23 22:26:44لماذا تشتري عائلة المراسمة الديرية عقارات في معضمية الشام؟

مفتاح: القوانين الناظمة للملكية العقارية في المناطق الحدودية

04-10-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

 يهدف قانون تنظيم الملكية العقارية في المناطق الحدودية، الصادر بالمرسوم رقم 41 لعام 2004، إلى فرض حزام أمني ضمن الأراضي السورية على طول الحدود. ويشترط المرسوم وتعديلاته، الحصول على موافقة أمنية قبل إجراء أي من التصرفات القانونية في الملكية العقارية في المناطق الحدودية. وتصدر الموافقة الأمنية بقرار من وزير الداخلية، بناءً على اقتراح وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي، وموافقة من وزارة الدفاع.

وتم تعديل المرسوم 41، مرتين، مرة بالمرسوم 49 لعام 2008، ومرة بالمرسوم 43 لعام 2011.

ويطبق المرسوم 41 وتعديلاته، على كامل الحدود السورية. ويتضمن المرسوم وتعديلاته أصول إنشاء ونقل وتعديل واكتساب الحقوق العينية في الأراضي الكائنة في المناطق الحدودية. المادة الثانية من المرسوم 41 نصت على تحديد المناطق الحدودية بمرسوم يصدر بناء على اقتراح وزارة الدفاع.‏ 

مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن مرسوماً خاصاً صدر في العام 2008، بناء على اقتراح وزارة الدفاع، حدد فيه المناطق الحدودية من حيث النطاق الجغرافي. ولكن، لم يُنشر المرسوم. وأشارت مصادر سيريا ريبورت إلى أن المناطق الحدودية تتألف بالعموم من حزام أمني على شكل شريط موازٍ للحدود، بعمق متغير، ولكنه لا يقل عن 25 كيلومتراً، ضمن الأراضي السورية. الملفت أن المناطق الحدودية بحسب هذا المرسوم الخاص تتضمن كامل محافظة الحسكة في الشمال الشرقي، وكامل محافظة القنيطرة في الجنوب الغربي.

المرسوم 41 نص على عدم السماح لمالك عقار ما ضمن المناطق الحدودية، أن يتصرف به تصرفاً ناقلاً للملكية، أو تأجيره أو استثماره لمدة تزيد عن الثلاث سنوات، إلا بعد الحصول على ترخيص أمني. واستثنى المرسوم 41، العقارات، المبنية أو غير المبنية، الواقعة ضمن المخططات التنظيمية. أي أن التصرف بعقار واقع ضمن منطقة حضرية منظمة لا يحتاج إلى موافقة أمنية.

ولم يشترط المرسوم 41 الحصول على الترخيص الأمني مسبقاً لتسجيل دعوى تثبيت البيع. إذ يمكن للمُدّعي مشتري العقار تسجيل الدعوى في المحكمة، وطلب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار، والحصول على إقرار من البائع بالبيع، ريثما يصدر قرار الترخيص وتقديمه للمحكمة. وفي حال تأخر الترخيص، يجري شطب الدعوى إلى حين ورود الترخيص. وبعد ذلك بإمكان المدعي تجديد الدعوى، والحصول على حكم بتثبيت البيع. أما إذا تم رفض الترخيص، فيكون المشتري قد حصل على إقرار قضائي بالبيع، ويصبح مالكاً بموجبه. ولكن ذلك الإقرار يعتبر أقل قوة من حكم المحكمة في إثبات الملكية.

لكن، السلطات السورية تنبهت إلى ذلك الاحتمال، وأرادت وضع حدّ لبيع العقارات الحدودية من دون الموافقة الأمنية. ولذلك، فقد صدر المرسوم 49 لعام 2008، تعديلاً للمرسوم 41/2004، والذي جعل الحصول على الترخيص شرطاً أساسياً مسبقاً لتسجيل دعوى تثبيت البيع. وبالتالي، منع المرسوم 49 المحكمة من قبول تسجيل أية دعوى تثبيت بيع العقار، إذا لم تقترن بالترخيص الأمني منذ البداية. كما وسّع المرسوم 49 من نطاق العقارات التي تحتاج إلى ترخيص حدودي، لتشمل حتى العقارات الواقعة ضمن المخطط التنظيمي. 

ويعتبر منع المحاكم من تسجيل الدعاوى قبل الحصول على الترخيص الأمني، تعدياً من السلطة التنفيذية على صلاحيات السلطة القضائية.

وتسبب ذلك بجمود حركة البيوع العقارية ضمن المناطق الحدودية. ويجب الحصول على ترخيص أمني، خلال مدة ثلاثة أشهر من تأجير العقار أو استثماره، وإلا كان الإشغال الجديد للعقار باطلاً. كما يجب إعلام الجهة الإدارية في المنطقة خلال مهلة ثلاثة أشهر من التأجير أو الاستثمار، وفي حال الفشل في ذلك تفرض على صاحب العقار عقوبة الحبس، والتي يمكن أن تصل إلى سنة، مع الغرامة.

ولا بد من الإشارة إلى أن رفض وزارة الداخلية منح الترخيص الأمني، يكون مبرماً، ولا يقبل المراجعة. ولكن، يمكن تقديم طلب ترخيص جديد بعد مرور سنة، بحسب المادة الثالثة من المرسوم 41.

وقد بقي الحال على ما هو عليه حتى صدور التعديل الجديد للمرسوم 41، الصادر بالمرسوم 43 لعام 2011. واستثنى التعديل مجدداً العقارات الحدودية الواقعة ضمن المخطط التنظيمي من شرط الترخيص الأمني. لكن التعديل، أبقى على شرط الحصول على الرخصة الأمنية المسبقة قبل تسجيل دعوى تثبيت البيع للعقارات خارج التنظيم.

والإضافة الجديدة التي جاء بها المرسوم 43، أنه أعفى البيوع العقارية التي تحصل بين الأصول والفروع من شرط الترخيص الأمني الحدودي، حتى لو كانت تلك العقارات واقعة خارج المخطط التنظيمي.

 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-10-04 13:15:472022-10-04 13:15:47مفتاح: القوانين الناظمة للملكية العقارية في المناطق الحدودية

اقرأ أيضًا

  • ماذا يخبئ بيت العائلة الكبير من انتهاكات لحق السكن للنساء؟
  • مجلس مدينة حلب يضيّق على شاغلي دكاكين سوق قسطل الحجارين لمصلحة شركة القاطرجي
  • حكومة الإنقاذ تعدل ضابطة البناء في إدلب وترفع رسوم الترخيص
  • محافظة دمشق تعلن مزايدة لتدوير الأنقاض في التضامن والقابون الصناعية
HelpAbout usContact usAdvertise with The Syria ReportTerms & conditions
Copyright © 2022 The Syria Report – all rights reserved. Your use of this website is subject to our legal terms & conditions
Scroll to top

This site uses cookies. By continuing to browse the site, you are agreeing to our use of cookies.

Ok

Cookie and Privacy Settings



How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.