مقاسم_تنظيمية

Posts

تعديل المخطط التنظيمي العام لمدينة طرطوس وواجهتها البحرية

بقراره رقم 3202 بتاريخ 24 نيسان، صادق وزير الاشغال العامة والاسكان على تعديل المخطط التنظيمي العام لمدينة طرطوس، المتضمن تعديلات على الواجهة الشرقية للكورنيش البحري المسماة واجهة طرطوس البحرية.

وتضمنت التعديلات تحديد عدد مقاسم الواجهة البحرية بـ45 مقسماً تنظيمياً، صار بوسع أصحابها الاطلاع على مخططاتها التفصيلية في مجلس المدينة. وتتضمن المخططات مساحة البناء المسموح بها، وعدد الطوابق، والوجائب. وبحسب التعديلات صار ممكناً الحصول على رخص بناء من مجلس المدينة لهذه المقاسم، بعد 50 عاماً على وقف البناء في المنطقة. كما بات بوسع أصحاب الحقوق، ترميم مساكنهم، رغم توصية مجلس المدينة بهدمها وإعادة البناء، كونها متهالكة وقديمة.

طول الواجهة البحرية في طرطوس حوالي 1400 متر وعرضها يتراوح بين 30-130 متراً، وهي مشغولة حالياً بمساكن صغيرة قديمة متهالكة، ويقطنها حوالي 15 ألف شخص. معظم المساكن في المنطقة غير طابقية، ويملك الواحد منها الكثير من الورثة. وجود عدد كبير من أصحاب الحقوق في منطقة الواجهة، ممن يملكون حصصاً في عقارات صغيرة مبعثرة، جعلها أشبه بعشوائية مملوكة على الشيوع، لا يمكن إعادة البناء فيها إلى عبر إعادة تنظيمها. ولذلك، أصدر مجلس المدينة في العام 1976 قراراً بوقف منح رخص البناء أو الترميم في المنطقة، بانتظار صدور المخطط التنظيمي للمدينة.

ومنذ ذلك الوقت، ظهرت مشكلة جديدة، وهي عدد ومساحة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء بعد تنظيم المنطقة بموجب مخططها التنظيمي العام والمخططات التفصيلية. وهناك علاقة معقدة بين عدد المقاسم التنظيمية، ومساحة المقسم الواحد، وعدد أصحاب الحقوق. مثلاً، كلما زاد عدد المقاسم، قلّت مساحة الواحد منها، وقلّ عدد أصحاب الحقوق في المقسم الواحد. في المقابل، كلما قلّ عدد المقاسم، زادت مساحة المقسم الواحد، وبات الوضع أفضل لبناء أبراج كبيرة وتوفير مساحات إضافية مبنية يمكن أن تؤول لصالح الجهات العامة.

مخطط مدينة طرطوس التنظيمي الصادر في العام 1988 وضع الحد الأدنى لمساحة المقسم التنظيمي الواحد في الواجهة البحرية بـ2000 متر مربع. المخطط التنظيمي المُعدّل للواجهة البحرية الصادر في العام 2006، عدّل الحد الأدنى لمساحة المقسم التنظيمي الواحد وحددها بـ900 متر مربع، بواقع 27 مقسماً. في العام 2019 أصدرت جامعة تشرين دراسة زادت فيها عدد المقاسم التنظيمية إلى 80 مقسماً، مساحة الحد الأدنى للمقسم الواحد فيها 250 متراً مربعاً، بحيث يضم بالحد الأقصى حوالي خمسة عقارات لكل عقار منها عشرات المالكين والشاغلين والوارثين والمستأجرين.

مجلس مدينة طرطوس اعتمد الدراسة لكن وزارة الأشغال العامة والإسكان رفضتها في آذار 2022، وأصرت على ابقاء عدد المقاسم 27 مقسماً. مجلس المدينة شكّل في حزيران 2022 لجنة اقترحت حلاً وسيطاً يتضمن، تقسيم الواجهة البحرية إلى 45 مقسماً تنظيمياً معداً للبناء، تتراوح مساحاتها بين 800-1200 متراً مربعاً.

مجلس المدينة أخذ باقتراح اللجنة، وهو الأمر الذي صدقه وزير الإسكان في قراره رقم 3202 في نيسان الماضي.

في كل الأحوال، اعتماد 45 مقسماً تنظيمياً معداً للبناء، يعني أن هناك عدداً كبيراً من أصحاب الحقوق في كل مقسم، ما يتطلب اتفاقهم للقيام بالإجراءات الإدارية والهندسية اللازمة للحصول على رخصة بناء لمقسمهم. وهذا ليس أمراً سهلاً، مع وجود عشرات الورثة لكل عقار، ومنهم غائبون ومهاجرون.

في 3 حزيران الجاري، نشرت صحيفة البعث الرسمية، أنه رغم مرور شهرين على إقرار المخطط لم يتقدم أي من مالكي العقارات للحصول على رخصة بناء في منطقة الواجهة البحرية. واعتبر مدير مدينة طرطوس مظهر حسن، في حديثه للصحيفة، بأن الأمر طبيعي بسبب التداخلات والتشابكات التي طرأت على تلك العقارات بعد خمسين عاماً من تجميد البناء. وأضاف أن الحصول على رخص بناء يتطلب نسج اتفاقات أو تفاهمات جديدة فيما بين أصحاب الحقوق في المقاسم التي لا تحقق شرط المساحة.

وحتى في المقاسم التي تحقق شرط المساحة، وتخلو من التشابكات الإرثية، فإن البناء على المقاسم التنظيمية يظل مرهوناً بقدرة أصحابها المالية، بسبب تكاليف مواد البناء وأجور اليد العاملة المرتفعة، بحسب حسن. وتضيف الصحيفة، بأن الحل هو قيام شركات بهذا النوع من البناء والاستثمار، لأن بناء عقارات على المقاسم الـ45 غير ممكن بالاعتماد على القدرات العائلية والفردية.

أين وصل تنظيم مدخل دمشق الشمالي؟

في 6 آذار 2024، أعلنت محافظة دمشق عن انتهاء أعمال لجنة تقدير قيم المقاسم التنظيمية، وتوزيعها على الشيوع بين أصحاب الحقوق، في منطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي. يرصد هذا المقال المراحل التي مرت بها عملية التنظيم، منذ إصدار مرسوم التنظيم في العام 2021، وحتى إصدار جدول الحصص السهمية التنظيمية لأصحاب الحقوق في 6 آذار 2024.

المرسوم رقم 237 لعام 2021 نص على تنظيم مدخل دمشق الشمالي للمنطقتين العقاريتين القابون وحرستا، في محافظة دمشق استناداً إلى المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 104 لعام 2019 المستند بدوره إلى أحكام القانون رقم 10 لعام 2018 المُعدّل للمرسوم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق. ويمتد المخطط 104 على مساحة تبلغ 200 هكتار تغطي كامل منطقة القابون الصناعية سابقاً و50 هكتاراً من أراضي حرستا.

الملفت أن محافظة دمشق لم تعلن حتى اليوم، عن الطرف الدارس للمخطط 104. مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن مكتب العمارة والتراث، وهو مكتب هندسي خاص للدكتور المهندس ياسر الجابي، هو من قام بدراسة المخطط. المحافظة لم تعلن عن كيفية تكليف مكتب خاص بدراسة المخطط، عوضاً عن الشركة العامة للدراسات الهندسية، صاحبة الاختصاص في دراسة المخططات التنظيمية، والتابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان.

وبحسب المخطط 104، فقد تم تقسيم منطقة التنظيم إلى 102 مقسم سكني، و76 مقسم استثماري، ومركز صحي ومشفى خاص، و3 محطات وقود، و23 مقسماً لفعاليات تعليمية، ومقسمان لفعاليات دينية، و8 مقاسم إدارية، وحديقة بيئية ومحطة حافلات تبادلية، ومحطة طاقة كهربائية موجودة مسبقاً. المقاسم السكنية الـ102 يفترض أن تشاد فيها أبراج تتراوح بين 12 إلى 22 طابقاً.

محافظة دمشق أعطت حينها، لشركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة التابعة لها، والمفوضة إدارة أملاكها، الحق بتكليف إحدى شركات الإدارة التابعة لها، بمهام إدارة المنطقة التنظيمية في مدخل دمشق الشمالي، وتنفيذها والإشراف عليها وإبرام كافة العقود اللازمة.

في آذار 2022، شكّلت محافظة دمشق لجنة تقدير قيمة العقارات في منطقة التنظيم، والتي تألفت بحسب القانون 10\2018، من خمسة أعضاء؛ خبيران في التقييم العقاري سماهما وزير الأشغال العامة والإسكان، هما ملكة رفاعي وأيمن مطلق، وخبيران انتخبهما أصحاب العقارات هما نذير الدلال وماهر الزيات، ورئيس اللجنة سمّاه وزير العدل وهو القاضي المستشار محمود عاشور، ومقررة اللجنة هي فاطمة داوود. مهمة اللجنة تمحورت حول تقدير قيمة العقارات بما عليها من مبان وإنشاءات وأشجار وزراعات، وحقوق عينية وحقوق مُدعي بها.

في 23 أيار 2022، أصدرت وزارة الإدارة المحلية القرار رقم 81/ن، الذي نصّ على إحداث صندوق لمنطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي، بهدف تمويل كافة نفقات المنطقة التنظيمية. وتولت بحسب القرار شركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة الخاصة التابعة لمحافظة دمشق، إدارة هذا الصندوق. القرار 81/ن أوضح أن مصادر تمويل الصندوق هي القروض من المصارف المعتمدة، والإيرادات الناتجة عن عقود المبادلة والمشاركة التي يبرمها مجلس محافظة دمشق مقابل تمليك الأشخاص الاعتباريين حصصاً في المقاسم التنظيمية العائدة للمحافظة. ولم يوضح القرار ما المقصود بالأشخاص الاعتباريين. وما تبيعه المحافظة عن طريق شركة دمشق الشام القابضة من مقاسم بالمزادات العلنية. وبحسب القرار، تُودعُ أموال الصندوق في حساب خاص لدى أحد المصارف المعتمدة، ويقوم محافظ دمشق بدور المحاسب المسؤول عن أوامر الصرف والنفقات للصندوق.

في 11 آب 2022، أعلنت محافظة دمشق انتهاء لجنة تقدير العقارات من أعمالها في منطقة التنظيم ودعت المحافظة أصحاب العقارات للاطلاع على القيم التقديرية لعقاراتهم التي نشرت في جدول من 65 صفحة. وتضمن الجدول أسماء أصحاب العقارات، ومعلومات مثل رقم العقار، ورقم المقسم، الطابق، المساحة، قيمة المتر المربع الطابقي، وقيمة الأرض، والقيمة الاجمالية للبناء مع الأرض، ومعايير تثقيل لم توضح اللجنة كيفية احتسابها. وقد قدرت اللجنة قيمة المتر المربع في الأقبية بمليون ونصف ليرة، والمتر المربع من الطابق الأول بـ4 ملايين ليرة، والمتر المربع من الطابق الثاني بمليونين ونصف ليرة.

بعد إعلان أسماء مالكي الأسهم، تشكلت لجان حل الخلافات في آب 2023، وهي ذات اختصاص قضائي، وقد أصدرت قراراتها في 15 أيلول 2023، وأعطت المعترضين على القرارات مهلة للاستئناف أمام المحاكم. ولا تتوفر أي معلومات حول قرارات اللجنة.

بعدها، تحولت المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. محافظة دمشق اقتطعت مجاناً من منطقة التنظيم جميع الأراضي اللازمة لإنجاز وتنفيذ؛ الطرق والساحات والحدائق ومواقف السيارات والمشيدات العامة، والمقاسم المخصصة لإشادة مبان للمنذرين بالهدم وذوي الدخل المحدود والسكن الاجتماعي. وبالإضافة إلى تلك الاقتطاعات، أشارت مصادر سيريا ريبورت إلى أن المحافظة اقتطعت لنفسها أيضاً 10 مقاسم تنظيمية مكان العقارات ذات الأرقام المتسلسلة من 2243 إلى 2254 من منطقة القابون الصناعية، لأغراض استثمارية، كتشييد أبنية وتأجيرها أو بيعها للقطاع الخاص.

وبعد كل تلك الاقتطاعات من منطقة التنظيم، تشكلت لجنة لتقدير قيم المقاسم التنظيمية، مهمتها تقدير قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء والمخصصة لأصحاب الحقوق بحسب المخطط التنظيمي 104. الملفت أن المحافظة لم تكشف لحد اليوم عن أسماء أعضاء اللجنة، ولا تاريخ تشكيلها. بكل الأحوال، قامت اللجنة بتقدير قيمة المقاسم التنظيمية المخصصة لأصحاب الحقوق، ومقارنتها بالقيمة الإجمالية لعقارات المنطقة التنظيمية المقدرة من قبل لجنة تقدير قيمة العقارات.

وبناء على المقارنة، قدرت لجنة التوزيع، قيمة الأسهم التنظيمية لأصحاب الحقوق، على الشيوع. محافظة دمشق دعت في إعلانها في 6 آذار، أصحاب الحقوق إلى الاطلاع على جدول التوزيع لحصصهم السهمية التنظيمية في مديرية تنفيذ المرسوم 66 في المزة. الجدول تألف من 864 صفحة، وتضمن أسماء 20,731 من أصحاب الحقوق، وحصصهم السهمية العقارية التي قدرتها لجان تقدير قيمة العقارات، وما يعادلها من حصصهم السهمية التنظيمية التي قدرتها لجنة التوزيع.

بحسب القانون 10\2018 تكون قرارات لجنة التوزيع قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف المدني بمحافظة دمشق، خلال ثلاثين يوماً من الإعلان، وتبت محكمة الاستئناف بالطعن في غرفة المذاكرة خلال ثلاثين يوما من تسجيل الطعن. ويكون قرارها مبرماً. ولم تتوفر أي معطيات حول هذه الإجراءات.

مفتاح: الأسهم التنظيمية ومستحقوها بموجب المرسوم 66

08-08-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 الذي نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، عوّض بعض أصحاب الحقوق بأسهم تنظيمية في المنطقتين بعد التنظيم. تشرح هذه المقالة المقصود بالأسهم التنظيمية، وكيفية الحصول عليها.

المرسوم 66 قد أوضح أن المستحقين للأسهم التنظيمية في مقاسم المنطقة بعد التنظيم هم مُلّاك العقارات (المبنية) الذين أثبتوا ملكياتهم بالوثائق والمستندات المؤيدة. وهذا يعني بشكل رئيسي أصحاب المساكن المُسجّلة والموثقة في السجلات العقارية قبل حدوث التنظيم. بينما أما الملاك المخالفون الذين بنوا على أراضي أملاك عامة، أو خاصة زراعية يمنع البناء عليها، فيمكن تخصيصهم بمساكن بديلة، ولا يستحقون أسهماً تنظيمية.

أيضاً، يستحق الأسهم التنظيمية بحسب المرسوم 66، مستأجرو العقارات ضمن المنطقة التنظيمية الذين تخضع علاقاتهم الإيجارية لأحكام قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952. وهذا يعني حكماً أن العقار مسجل بشكل رسمي في السجلات العقارية. ويستحق المستأجر الشاغل للعقار، في هذه الحالة، حصة سهمية تعادل 30% من القيمة التخمينية للعقار السكني الذي يشغله، و40% للمستأجر الشاغل التجاري.

المرسوم 66 نص على تقسيم المنطقة التنظيمية إلى مقاسم تنظيمية، حيث تكون مملوكة على الشيوع بين المالكين ضمن المنطقة. ويجري تقدير قيمة المقاسم التنظيمية وتوزيعها على شكل حصص سهمية على الشيوع، أي أسهم تنظيمية، بين أصحاب الحقوق من قبل لجنة التوزيع التي تشكل بقرار من المحافظ برئاسة قاضي مستشار يعينه وزير العدل وعضوية خبيران في التقييم العقاري يعينهما وزير الإسكان، وخبيران عن المالكين.

ويجري احتساب الأسهم التنظيمية لكل صاحب حق، وفق عمليات معقدة تقوم بها أكثر من لجنة، بحسب المرسوم 66\2012. ولتبسيط العملية، يمكن القول إن لجنة أولى تقوم بتقدير قيم عقارات أصحاب الحقوق، المبنية قبل التنظيم، بالليرة السورية بحسب الأسعار الجارية في تاريخ العملية. ثم يتم تحويل المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، مع احتفاظ كل شخص بحصته نظرياً فيها.

بعدها، تقوم لجنة أخرى بحساب قيمة المقاسم المعدة للبناء والمخصصة فقط لأصحاب الحقوق، بحسب المخطط التنظيمي، ويسمى كل منها مقسماً تنظيمياً. في حين يحق لمحافظة دمشق أن تقتطع مجاناً مساحات كبيرة من المنطقة التنظيمية لتقيم عليها مقاسم خدمية أو استثمارية. وبعد ذلك، تجري عملية احتساب قيم المقاسم التنظيمية أيضاً بالليرة السورية، ولا توجد معايير واضحة لطريقة احتسابها لأنها غير مبنية بعد. وبعدها، يتم تقسيم قيمة المقاسم التنظيمية، بين أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم الفردية. وهكذا، يحصل كل صاحب حق على أسهم تسمى أسهماً تنظيمية.

تصدر لجنة التوزيع قرارها النهائي القطعي الذي يتضمن أسماء المستحقين لاسهم المقاسم التنظيمية كملاك على الشيوع، كما تصدر محافظة دمشق بيانات اسمية باسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وتقوم بتسليمها إلى المالكين وفقاً لجدول لجنة التوزيع، والذي يجب أن يتضمن اسم المنطقة التنظيمية وأسماء مالكي الأسهم وعدد الأسهم والمجموع الكلي لأسهم المنطقة.

ويمكن لملاك أسهم المقاسم التنظيمية أن يبدؤوا عملية تداول ملكية الأسهم خلال سنة من تاريخ إعلان المحافظة لجدول التوزيع النهائي. لكن، يجب في البداية تسجيل ملكية صاحب الحق لأسهمه لدى محافظة دمشق. وبعدها، يحق لأي شخص الاطلاع على معلومات ملكية أسهم أحد المالكين من سجل الأسهم، وأخذ صورة مصدقة عنها مقابل رسم تحدده محافظة دمشق. كما تتقاضى المحافظة أيضاً عن كل عملية تداول للأسهم نسبة 5 بالأف من قيمة الأسهم المتداولة.

وتجري عملية نقل وتسجيل ملكية المقاسم التنظيمية في السجل العقاري، وفقاً لما يتناسب مع واقع مالك الأسهم على الشيوع. فإذا كان من مالكي الحصص الكبيرة فيمكن له الاكتتاب على مقسم تنظيمي مستقل يعادل بالقيمة الأسهم المملوكة له. ثم يصدر المكتب التنفيذي في المحافظة قرار تخصيص المقسم وتسجيله على اسمه، ويعلن القرار في لوحة إعلانات المحافظة ويرسل صورة عنه إلى مديرية المصالح العقارية لإجراء معاملة تسجيل الملكية.

أما مالكو الحصص الصغيرة التي لا تعادل مساحة مقسم تنظيمي مستقل، فأعطاهم المرسوم 66 إمكانية تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات لبناء وبيع واستثمار المقاسم. وفي هذه الحالة، تُصدرُ المحافظة قراراً بتخصيص الأسهم للشركة ويُعلن عنه في لوحة إعلانات المحافظة. كما تُرسلُ المحافظة صورة عن القرار إلى وزارة الاقتصاد والتجارة لتأسيس شركة مساهمة، وصورة عن القرار إلى المصالح العقارية لتسجيل ملكية المقسم على اسم الشركة. وتعفى الأملاك الداخلة ضمن منطقة المرسوم من رسوم التسجيل العقاري.

المرسوم 66 منع التملك والتخصص بأكثر من مقسم واحد من المقاسم التنظيمية سواء للأشخاص أو الشركات. أما في حال تعذر تأسيس شركة أو الدخول بها فلا يبقى لمالك الحصة الصغيرة من خيار إلا بيع أسهمه في المزاد العلني. حينها، تقوم محافظة دمشق بتشكيل لجنة خاصة، وفقاً لأحكام قانون العقود رقم 51 لعام 2004، لبيع المقاسم التنظيمية. ثم يتم إيداع قيمة المقاسم المباعة في حساب محافظة دمشق لدى مصرف سوريا المركزي تحت مسمى حساب أمانات. ولا يحق للمحافظة التصرف بأموال مالكي أسهم المقاسم التنظيمية المباعة. وتعتبر هذه الفئة من ملاك الأسهم التنظيمية الأكثر تضرراً لأنهم يضطرون للبيع بأسعار المزاد التي يتقدم إليها متعهدو البناء.

مديرية تنفيذ المرسوم 66 لعام 2012 التابعة لمحافظة دمشق، كانت قد أعلنت البدء بتداول الأسهم للمنطقة التنظيمية الثانية جنوبي المتحلق الجنوبي “باسيليا سيتي”، اعتباراً من 15 أيار 2023 حتى 15 أيار 2024. ويتألف المتر الواحد وسطياً من 339,615 سهماً، وفقاً لما أعلنته مديرية مالية محافظة دمشق. الفقرة و، من المادة 25، من المرسوم 66، حددت سعر السهم الواحد بليرة واحدة.