المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 الذي نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، عوّض بعض أصحاب الحقوق بأسهم تنظيمية في المنطقتين بعد التنظيم. تشرح هذه المقالة المقصود بالأسهم التنظيمية، وكيفية الحصول عليها.

المرسوم 66 قد أوضح أن المستحقين للأسهم التنظيمية في مقاسم المنطقة بعد التنظيم هم مُلّاك العقارات (المبنية) الذين أثبتوا ملكياتهم بالوثائق والمستندات المؤيدة. وهذا يعني بشكل رئيسي أصحاب المساكن المُسجّلة والموثقة في السجلات العقارية قبل حدوث التنظيم. بينما أما الملاك المخالفون الذين بنوا على أراضي أملاك عامة، أو خاصة زراعية يمنع البناء عليها، فيمكن تخصيصهم بمساكن بديلة، ولا يستحقون أسهماً تنظيمية.

أيضاً، يستحق الأسهم التنظيمية بحسب المرسوم 66، مستأجرو العقارات ضمن المنطقة التنظيمية الذين تخضع علاقاتهم الإيجارية لأحكام قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952. وهذا يعني حكماً أن العقار مسجل بشكل رسمي في السجلات العقارية. ويستحق المستأجر الشاغل للعقار، في هذه الحالة، حصة سهمية تعادل 30% من القيمة التخمينية للعقار السكني الذي يشغله، و40% للمستأجر الشاغل التجاري.

المرسوم 66 نص على تقسيم المنطقة التنظيمية إلى مقاسم تنظيمية، حيث تكون مملوكة على الشيوع بين المالكين ضمن المنطقة. ويجري تقدير قيمة المقاسم التنظيمية وتوزيعها على شكل حصص سهمية على الشيوع، أي أسهم تنظيمية، بين أصحاب الحقوق من قبل لجنة التوزيع التي تشكل بقرار من المحافظ برئاسة قاضي مستشار يعينه وزير العدل وعضوية خبيران في التقييم العقاري يعينهما وزير الإسكان، وخبيران عن المالكين.

ويجري احتساب الأسهم التنظيمية لكل صاحب حق، وفق عمليات معقدة تقوم بها أكثر من لجنة، بحسب المرسوم 66\2012. ولتبسيط العملية، يمكن القول إن لجنة أولى تقوم بتقدير قيم عقارات أصحاب الحقوق، المبنية قبل التنظيم، بالليرة السورية بحسب الأسعار الجارية في تاريخ العملية. ثم يتم تحويل المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، مع احتفاظ كل شخص بحصته نظرياً فيها.

 بعدها، تقوم لجنة أخرى بحساب قيمة المقاسم المعدة للبناء والمخصصة فقط لأصحاب الحقوق، بحسب المخطط التنظيمي، ويسمى كل منها مقسماً تنظيمياً. في حين يحق لمحافظة دمشق أن تقتطع مجاناً مساحات كبيرة من المنطقة التنظيمية لتقيم عليها مقاسم خدمية أو استثمارية. وبعد ذلك، تجري عملية احتساب قيم المقاسم التنظيمية أيضاً بالليرة السورية، ولا توجد معايير واضحة لطريقة احتسابها لأنها غير مبنية بعد. وبعدها، يتم تقسيم قيمة المقاسم التنظيمية، بين أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم الفردية. وهكذا، يحصل كل صاحب حق على أسهم تسمى أسهماً تنظيمية. 

تصدر لجنة التوزيع قرارها النهائي القطعي الذي يتضمن أسماء المستحقين لاسهم المقاسم التنظيمية كملاك على الشيوع، كما تصدر محافظة دمشق بيانات اسمية باسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وتقوم بتسليمها إلى المالكين وفقاً لجدول لجنة التوزيع، والذي يجب أن يتضمن اسم المنطقة التنظيمية وأسماء مالكي الأسهم وعدد الأسهم والمجموع الكلي لأسهم المنطقة.

ويمكن لملاك أسهم المقاسم التنظيمية أن يبدؤوا عملية تداول ملكية الأسهم خلال سنة من تاريخ إعلان المحافظة لجدول التوزيع النهائي. لكن، يجب في البداية تسجيل ملكية صاحب الحق لأسهمه لدى محافظة دمشق. وبعدها، يحق لأي شخص الاطلاع على معلومات ملكية أسهم أحد المالكين من سجل الأسهم، وأخذ صورة مصدقة عنها مقابل رسم تحدده محافظة دمشق. كما تتقاضى المحافظة أيضاً عن كل عملية تداول للأسهم نسبة 5 بالأف من قيمة الأسهم المتداولة.

وتجري عملية نقل وتسجيل ملكية المقاسم التنظيمية في السجل العقاري، وفقاً لما يتناسب مع واقع مالك الأسهم على الشيوع. فإذا كان من مالكي الحصص الكبيرة فيمكن له الاكتتاب على مقسم تنظيمي مستقل يعادل بالقيمة الأسهم المملوكة له. ثم يصدر المكتب التنفيذي في المحافظة قرار تخصيص المقسم وتسجيله على اسمه، ويعلن القرار في لوحة إعلانات المحافظة ويرسل صورة عنه إلى مديرية المصالح العقارية لإجراء معاملة تسجيل الملكية.

أما مالكو الحصص الصغيرة التي لا تعادل مساحة مقسم تنظيمي مستقل، فأعطاهم المرسوم 66 إمكانية تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات لبناء وبيع واستثمار المقاسم. وفي هذه الحالة، تُصدرُ المحافظة قراراً بتخصيص الأسهم للشركة ويُعلن عنه في لوحة إعلانات المحافظة. كما تُرسلُ المحافظة صورة عن القرار إلى وزارة الاقتصاد والتجارة لتأسيس شركة مساهمة، وصورة عن القرار إلى المصالح العقارية لتسجيل ملكية المقسم على اسم الشركة. وتعفى الأملاك الداخلة ضمن منطقة المرسوم من رسوم التسجيل العقاري.

المرسوم 66 منع التملك والتخصص بأكثر من مقسم واحد من المقاسم التنظيمية سواء للأشخاص أو الشركات. أما في حال تعذر تأسيس شركة أو الدخول بها فلا يبقى لمالك الحصة الصغيرة من خيار إلا بيع أسهمه في المزاد العلني. حينها، تقوم محافظة دمشق بتشكيل لجنة خاصة، وفقاً لأحكام قانون العقود رقم 51 لعام 2004، لبيع المقاسم التنظيمية. ثم يتم إيداع قيمة المقاسم المباعة في حساب محافظة دمشق لدى مصرف سوريا المركزي تحت مسمى حساب أمانات. ولا يحق للمحافظة التصرف بأموال مالكي أسهم المقاسم التنظيمية المباعة. وتعتبر هذه الفئة من ملاك الأسهم التنظيمية الأكثر تضرراً لأنهم يضطرون للبيع بأسعار المزاد التي يتقدم إليها متعهدو البناء.

مديرية تنفيذ المرسوم 66 لعام 2012 التابعة لمحافظة دمشق، كانت قد أعلنت البدء بتداول الأسهم للمنطقة التنظيمية الثانية جنوبي المتحلق الجنوبي “باسيليا سيتي”، اعتباراً من 15 أيار 2023 حتى 15 أيار 2024. ويتألف المتر الواحد وسطياً من 339,615 سهماً، وفقاً لما أعلنته مديرية مالية محافظة دمشق. الفقرة و، من المادة 25، من المرسوم 66، حددت سعر السهم الواحد بليرة واحدة.