قصر التصرف هو إجراء تحفظي يتضمن وضع الحجز الاحتياطي على عقارات شخص ما لضمان حقوق مالية مترتبة للدولة. ويحصل قصر التصرف بناءً على طلب جهة عامة غالباً ما تكون مديرية المالية في المحافظة أو مجلس المدينة. 

ويجري تسجيل اسم المحجوز على أملاكه في سجل خاص يسمى سجل قصر التصرف، أحد سجلات شعبة قصر التصرف التابعة لدائرة السجل العقاري في مديرية المصالح العقارية. ويتضمن سجل قصر التصرف أسماء الممنوعين من التصرف في أملاكهم أو نقلها. ويجري تنظيم عمل شعبة قصر التصرف بموجب قرارات إدارية صادرة عن وزارة الإدارة المحلية والبيئة، والمديرية العامة للمصالح العقارية. 

القرار رقم 189 لعام 1926 المتضمن اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري، كان قد نص على أن قيد قصر حق التصرف يدوّن في القسم الثاني من الصحيفة العقارية. لكن ذلك لا ينفذ في الواقع، بل يتم إدراج اسم الشخص المطلوب ضمن سجل قصر التصرف.

السبب الأصلي لقصر التصرف هو مالي، كوجود ضرائب أو رسوم للدولة غير مستوفاة، أو الامتناع عن تسديد قرض لأحد المصارف. وأضيفت أسباب أمنية لقصر التصرف بعد العام 2011. وبات اسم الشخص المطلوب أمنياً يُدرجُ في سجل قصر التصرف. كما يفرض قصر التصرف تنفيذاً لقرار القاضي الشرعي بالحجر على شخص ما بسبب الجنون. وفي هذه الحالة تعيين المحكمة قيّماً على الشخص لإدارة أمواله.

وفي التنفيذ، تُرسلُ الجهة العامة المعنية كتاباً إلى مديرية المصالح العقارية، يتضمن طلباً بإدراج اسم شخص ما ضمن سجل قصر التصرف، ووضع إشارة الحجز الاحتياطي على عقاراته. بدورها، ترسل مديرية المصالح العقارية الكتاب إلى شعبة قصر التصرف لتسجيل اسم الشخص ضمن سجلها.

بعد إدراج اسم شخص ما في سجل قيد التصرف، تتعذّر عليه كل العمليات العقارية في السجل العقاري. إذ أنه عند إجراء أي عملية نقل ملكية عقارية، يرسل رئيس مكتب التوثيق العقاري إلى شعبة قصر التصرف للتأكد إن كان اسم صاحب العقار مدرجاً ضمن سجل قصر التصرف. وفي حال كان ذلك، يتم إيقاف العملية إلى حين إزالة سبب قصر التصرف. 

وعند إزالة سبب قصر التصرف، ترسل الجهة العامة كتاباً إلى السجل العقاري يفيد بأنه لا مانع من ترقين “شطب” اسم الشخص من سجل قصر التصرف. 

ولا يمنع قصر التصرف من إجراء البيع بموجب حكم محكمة، ولكنه يحول دون إمكانية تسجيل الحكم في السجل العقاري. أي أنه يمكن للمحكمة أن تصدر حكماً بنقل وتسجيل الملكية، في حال وجود اسم صاحب العقار في سجل قصر التصرف. بينما لتسجيل تلك الوقوعات في السجل العقاري، يجب ترقين “شطب” اسم صاحب العقار من سجل قصر التصرف. وذلك لأن إصدار المحكمة لحكم تثبيت البيع لا يحتاج تبرئة ذمة للعقار في الدائرة المالية للمحافظة. لكن، أثناء تنفيذ الحكم، يتوجب استخراج براءة ذمة للعقار، وبالتالي يتم شطب قصر التصرف من السجل.

فعلياً، لا يوجد ما يمنع المحكمة من إصدار حكم بنقل الملكية، وكذلك من تنفيذ الحجز على عقارات شخص اسمه مدرج ضمن سجل قصر التصرف. إذ يُرفع قصر التصرف بمجرد تبرئة ذمة العقار، وفقاً للاجتهاد القضائي رقم 10 أساس 81 في أيار 1993. وذلك على عكس إشارة منع التصرف التي تمنع أي تصرف قانوني على العقار.

منذ القرن السادس عشر وحتى نهاية فترة الحكم العثماني في سوريا، تولت المحاكم الشرعية تنظيم حجج شرعية تثبت الملكية العقارية لصاحبها، وتدوّنها في سجلاتها. وما زالت سجلات المحاكم الشرعية في دمشق وحلب، وبعض سجلات حمص وحماة، محفوظة حتى اليوم. وما زال يُعتد بهذه الحجج الشرعية أمام المحاكم السورية حتى اليوم.

في حين أن النظام الحديث لتسجيل وإدارة الأراضي في سوريا قد بدأ بصدور نظام الطابو العثماني في العام 1859، وظل نافذاً حتى العام 1918. أما النظام العقاري بمؤسساته وقوانينه فقد بدأ فقط مع الانتداب الفرنسي لسوريا ولبنان. إذ أصدر المفوض السامي الفرنسي أربعة قرارات مستقاة من القوانين الفرنسية والألمانية والسويسرية، ضمن سياق إصلاح النظام العقاري في سوريا ولبنان، وهي:

القرار رقم 186 لعام 1926، المتضمن نظام التحديد والتحرير العقاري، والقرار رقم 187 لعام 1926 الذي حدد آليات تحديد وتحرير الأملاك العقارية، والقرار رقم 188 لعام 1926 المتضمن قانون السجل العقاري، والقرار رقم 189 لعام 1926 المتضمن اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري.

هكذا وُلِدَ السجل العقاري في الدولة السورية الحديثة. القانون 188 لعام 1926، عَرّف السجل العقاري بأنه مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتُعين حالته الشرعية، والحقوق المترتبة عليه، كما تبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به. ويتألف السجل بحسب القانون من: دفتر سجل الملكية والوثائق المتممة له وهي؛ دفتر اليومية، محاضر التحديد والتحرير، خرائط المساحة، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات، ورسوم المسح، والأوراق المثبتة.

مصطلح السجل العقاري، بالنسبة للسوريين، يعني مكان تسجيل العمليات العقارية بكل ما فيه. أما الاسم الرسمي للمؤسسة فهو المديرية العامة للمصالح العقارية ومركزها دمشق، ولها مديريات فرعية في كل المحافظات السورية.

ولقد تطورت البنية القانونية والإدارية للمديرية العامة للمصالح العقارية مع الوقت لمواكبة حاجات التوثيق والتسجيل العقاري. ومع ذلك، فقد استمر العمل بالقوانين الأربعة الصادرة في فترة الانتداب الفرنسي، وتعديلاتها، حتى اليوم.

في العام 1947 صدر القانون رقم 81، المتضمن الملاك الخاص بالمديرية العامة للمصالح العقارية، والذي نصّ على افتتاح دوائر مركزية وأخرى فرعية للمصالح العقارية في المحافظات. المديرية ظلت مرتبطة بوزارة العدل حتى العام 1959، حيث اتبعت بوزارة الإصلاح الزراعي. وبموجب قانون الإدارة المحلية رقم 7 لعام 2010، رُبِطَت المديرية بوزارة الإدارة المحلية.

والدوائر المركزية، بحسب القانون 81 هي خمسة؛ الديوان الإداري، هيئة التفتيش، مديرية التسجيل العقاري، ومديرية المساحة والتحسين العقاري، ودائرة المحاسبة. 

مع الوقت زاد عدد الدوائر المركزية، وتغيرت أسماؤها وبعض وظائفها، وترافق ذلك مع التطور الحاصل في مجال حفظ وأرشفة الوثائق العقارية، من ورقية إلى إلكترونية، مروراً بالفوتوغرافية. واليوم هناك تسعة دوائر مركزية؛ التشريع والتسجيل العقاري، المساحة، الشؤون الإدارية، المحاسبة، السجل العقاري المركزي، المعلوماتية، التأهيل والتخطيط، الهندسة والنقل، الرقابة الداخلية. 

إفراز العقار يعني تجزئته، وهو معاملة فنية تقوم بها مديرية المصالح العقارية، وفق مخططات توافق عليها الوحدة الإدارية المعنية.

ومن أسباب إفراز العقار، رغبة المالك الأصلي بتقسيمه إلى أجزاء يمكن بيع بعضها، أو رغبة مالكي عقار واحد على الشيوع بتخصص كل منهم بجزء من العقار.

وتنتهي عملية الإفراز بتجزئة العقار الأصلي إلى عقارات جديدة لكل منها رقم مستقل، مع مراعاة نظام ضابظة البناء إذا كان العقار الأصلي ضمن المخطط التنظيمي، أو مراعاة الحد الأدنى من المساحة للعقارات الزراعية إذا كان العقار الأصلي أرضاً زراعية خارج المخطط التنظيمي.

ويجب هنا التمييز بين إفراز العقار، وعملية عقارية أخرى مشابهة تسمى تقسيم العقار. وتقسيم العقار هي كل تجزئة للأراضي إلى مقاسم تنظيمية، من قبل مالكيها، بقصد إقامة مبان ومرافق عامة عليها. القانون رقم 23 لعام 2015 الخاص بتنفيذ التخطيط وعمران المدن، يحدد طرق التقسيم وشروطه.

كيف يتم الإفراز؟

يتم إفراز العقار وفق حالتين؛ أولاً، الإفراز بالتراضي بين المالكين، أو بأمر ورضى مالك للعقار. وثانياً، الإفراز الصادر بحكم قضائي، بعد رفع أحد المالكين على الشيوع أو جميعهم، دعوى اختصام على الحيازة أمام المحكمة، لتقسيم العقار فيما بينهم.

ولتنفيذ معاملة إفراز العقار، يجب في البداية إنجاز مشروع فني “إفرازي” للعقار المطلوب في دائرة المساحة ضمن دائرة السجل العقاري المعنية في مديرية المصالح العقارية. ويتضمن المشروع الفني مخططات فنية لشكل العقار بعد الإفراز، ووصفاً للعقار، ومحاضر تخوم له. في بعض القوانين القديمة كان يرد تعبير “مصور إفرازي” بدل المشروع الفني.

هذا المشروع الإفرازي يجب أن يتوافق مع نظام ضابطة البناء في المنطقة العقارية المحددة، ومع المخططين التنظيمي العام والتفصيلي، وذلك بحسب ما نص عليه تعميم وزارة الإدارة المحلية رقم 2/63/1/د لعام 2000. 

ومن ثمّ يجب أن تُصادِقَ الوحدة الإدارية المعنية على المشروع الافرازي للعقار الواقع ضمن المخططات التنظيمية، حسب التعميم الصادر عن وزارة الإدارة المحلية والبيئة في تشرين الأول 2011 والمستند بدوره إلى قانون الإدارة المحلية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 107 لعام 2011. في حين يجب أن تصادق مديرية الخدمات الفنية المعنية على المشروع الافرازي إذا كان العقار واقعاً خارج المخطط التنظيمي.

ويتبع ذلك مجموعة من العمليات المتتابعة ضمن مديرية السجل العقاري المعنية؛ تنظيم عقد إفراز بين مالكي العقار يتضمن موافقتهم على المشروع الإفرازي، ثم توثيق عقد الإفراز في مكتب التوثيق العقاري، ثم وتثبيت عقد الإفراز في دائرة المساحة، ثم تسجيله في شعبة التسجيل التي تقوم بفتح صُحفٍ جديدة للعقارات الناتجة عن الإفراز بأسماء مالكيها الجدد. 

شروط الإفراز

عملية الإفراز لا تتم إلا على المساحات ذات الملكية النهائية، أي يُشترط لإفراز عقار ما الملكية التامة له، وعدم وجود أي دعوى قضائية على صحيفته في السجلات العقارية.

ولا يمكن إفراز الأراضي الزراعية الواقعة خارج المخططات التنظيمية إذا كانت مساحتها تقل عن 4000 متر مربع، كما ورد في تعميم وزارة الزراعة رقم 1308/ب الصادر في العام 1984.

قانون البلديات القديم، رقم 172 الصادر في العام 1956، كان قد نصّ على عدم جواز تقسيم أو إفراز أو تنظيم الأراضي إلى قطع معدة للبناء ضمن حدود البلديات بدون مصور يُصدّقُ عليه مسبقاً رئيس البلدية. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن الإفراز في بعض قضايا إزالة الشيوع، قد يؤدي أحياناً إلى تقسيم العقار المشاع إلى حصص تقل مساحتها عن الحد المسموح بالبناء عليه. وينتج عن ذلك بقاء هذه الحصص المفرزة معطلة لا يمكن البناء عليها. لذا، صدر البلاغ رقم 43 عن وزير العدل في العام 1962، موجّه للمحاكم، أكد فيه على المحاكم في دعاوى إزالة الشيوع، عدم التهاون في عرض مصور الإفراز على رئاسة البلدية للتصديق على عدم تعارضه مع أنظمة البناء، قبل إصدار حكمها بالقسمة. 

في حين أن اجتهاد مجلس الدولة رقم 149 بتاريخ عام 1963 كان قد فرض على المصالح العقارية تسجيل الإفراز الصادر بحكم قضائي مبرم، حتى لو خالف أنظمة البناء. واستثنى الاجتهاد من ذلك، الحالة التي قد تلجأ فيها المصالح العقارية إلى إقامة دعوى تعترض فيها على قرار الإفراز، وفق قانون أصول المحاكمات.