مرسوم_66 – Syria Report

Posts

أين وصل تنظيم مدخل دمشق الشمالي؟

في 6 آذار 2024، أعلنت محافظة دمشق عن انتهاء أعمال لجنة تقدير قيم المقاسم التنظيمية، وتوزيعها على الشيوع بين أصحاب الحقوق، في منطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي. يرصد هذا المقال المراحل التي مرت بها عملية التنظيم، منذ إصدار مرسوم التنظيم في العام 2021، وحتى إصدار جدول الحصص السهمية التنظيمية لأصحاب الحقوق في 6 آذار 2024.

المرسوم رقم 237 لعام 2021 نص على تنظيم مدخل دمشق الشمالي للمنطقتين العقاريتين القابون وحرستا، في محافظة دمشق استناداً إلى المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 104 لعام 2019 المستند بدوره إلى أحكام القانون رقم 10 لعام 2018 المُعدّل للمرسوم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق. ويمتد المخطط 104 على مساحة تبلغ 200 هكتار تغطي كامل منطقة القابون الصناعية سابقاً و50 هكتاراً من أراضي حرستا.

الملفت أن محافظة دمشق لم تعلن حتى اليوم، عن الطرف الدارس للمخطط 104. مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن مكتب العمارة والتراث، وهو مكتب هندسي خاص للدكتور المهندس ياسر الجابي، هو من قام بدراسة المخطط. المحافظة لم تعلن عن كيفية تكليف مكتب خاص بدراسة المخطط، عوضاً عن الشركة العامة للدراسات الهندسية، صاحبة الاختصاص في دراسة المخططات التنظيمية، والتابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان.

وبحسب المخطط 104، فقد تم تقسيم منطقة التنظيم إلى 102 مقسم سكني، و76 مقسم استثماري، ومركز صحي ومشفى خاص، و3 محطات وقود، و23 مقسماً لفعاليات تعليمية، ومقسمان لفعاليات دينية، و8 مقاسم إدارية، وحديقة بيئية ومحطة حافلات تبادلية، ومحطة طاقة كهربائية موجودة مسبقاً. المقاسم السكنية الـ102 يفترض أن تشاد فيها أبراج تتراوح بين 12 إلى 22 طابقاً.

محافظة دمشق أعطت حينها، لشركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة التابعة لها، والمفوضة إدارة أملاكها، الحق بتكليف إحدى شركات الإدارة التابعة لها، بمهام إدارة المنطقة التنظيمية في مدخل دمشق الشمالي، وتنفيذها والإشراف عليها وإبرام كافة العقود اللازمة.

في آذار 2022، شكّلت محافظة دمشق لجنة تقدير قيمة العقارات في منطقة التنظيم، والتي تألفت بحسب القانون 10\2018، من خمسة أعضاء؛ خبيران في التقييم العقاري سماهما وزير الأشغال العامة والإسكان، هما ملكة رفاعي وأيمن مطلق، وخبيران انتخبهما أصحاب العقارات هما نذير الدلال وماهر الزيات، ورئيس اللجنة سمّاه وزير العدل وهو القاضي المستشار محمود عاشور، ومقررة اللجنة هي فاطمة داوود. مهمة اللجنة تمحورت حول تقدير قيمة العقارات بما عليها من مبان وإنشاءات وأشجار وزراعات، وحقوق عينية وحقوق مُدعي بها.

في 23 أيار 2022، أصدرت وزارة الإدارة المحلية القرار رقم 81/ن، الذي نصّ على إحداث صندوق لمنطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي، بهدف تمويل كافة نفقات المنطقة التنظيمية. وتولت بحسب القرار شركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة الخاصة التابعة لمحافظة دمشق، إدارة هذا الصندوق. القرار 81/ن أوضح أن مصادر تمويل الصندوق هي القروض من المصارف المعتمدة، والإيرادات الناتجة عن عقود المبادلة والمشاركة التي يبرمها مجلس محافظة دمشق مقابل تمليك الأشخاص الاعتباريين حصصاً في المقاسم التنظيمية العائدة للمحافظة. ولم يوضح القرار ما المقصود بالأشخاص الاعتباريين. وما تبيعه المحافظة عن طريق شركة دمشق الشام القابضة من مقاسم بالمزادات العلنية. وبحسب القرار، تُودعُ أموال الصندوق في حساب خاص لدى أحد المصارف المعتمدة، ويقوم محافظ دمشق بدور المحاسب المسؤول عن أوامر الصرف والنفقات للصندوق.

في 11 آب 2022، أعلنت محافظة دمشق انتهاء لجنة تقدير العقارات من أعمالها في منطقة التنظيم ودعت المحافظة أصحاب العقارات للاطلاع على القيم التقديرية لعقاراتهم التي نشرت في جدول من 65 صفحة. وتضمن الجدول أسماء أصحاب العقارات، ومعلومات مثل رقم العقار، ورقم المقسم، الطابق، المساحة، قيمة المتر المربع الطابقي، وقيمة الأرض، والقيمة الاجمالية للبناء مع الأرض، ومعايير تثقيل لم توضح اللجنة كيفية احتسابها. وقد قدرت اللجنة قيمة المتر المربع في الأقبية بمليون ونصف ليرة، والمتر المربع من الطابق الأول بـ4 ملايين ليرة، والمتر المربع من الطابق الثاني بمليونين ونصف ليرة.

بعد إعلان أسماء مالكي الأسهم، تشكلت لجان حل الخلافات في آب 2023، وهي ذات اختصاص قضائي، وقد أصدرت قراراتها في 15 أيلول 2023، وأعطت المعترضين على القرارات مهلة للاستئناف أمام المحاكم. ولا تتوفر أي معلومات حول قرارات اللجنة.

بعدها، تحولت المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. محافظة دمشق اقتطعت مجاناً من منطقة التنظيم جميع الأراضي اللازمة لإنجاز وتنفيذ؛ الطرق والساحات والحدائق ومواقف السيارات والمشيدات العامة، والمقاسم المخصصة لإشادة مبان للمنذرين بالهدم وذوي الدخل المحدود والسكن الاجتماعي. وبالإضافة إلى تلك الاقتطاعات، أشارت مصادر سيريا ريبورت إلى أن المحافظة اقتطعت لنفسها أيضاً 10 مقاسم تنظيمية مكان العقارات ذات الأرقام المتسلسلة من 2243 إلى 2254 من منطقة القابون الصناعية، لأغراض استثمارية، كتشييد أبنية وتأجيرها أو بيعها للقطاع الخاص.

وبعد كل تلك الاقتطاعات من منطقة التنظيم، تشكلت لجنة لتقدير قيم المقاسم التنظيمية، مهمتها تقدير قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء والمخصصة لأصحاب الحقوق بحسب المخطط التنظيمي 104. الملفت أن المحافظة لم تكشف لحد اليوم عن أسماء أعضاء اللجنة، ولا تاريخ تشكيلها. بكل الأحوال، قامت اللجنة بتقدير قيمة المقاسم التنظيمية المخصصة لأصحاب الحقوق، ومقارنتها بالقيمة الإجمالية لعقارات المنطقة التنظيمية المقدرة من قبل لجنة تقدير قيمة العقارات.

وبناء على المقارنة، قدرت لجنة التوزيع، قيمة الأسهم التنظيمية لأصحاب الحقوق، على الشيوع. محافظة دمشق دعت في إعلانها في 6 آذار، أصحاب الحقوق إلى الاطلاع على جدول التوزيع لحصصهم السهمية التنظيمية في مديرية تنفيذ المرسوم 66 في المزة. الجدول تألف من 864 صفحة، وتضمن أسماء 20,731 من أصحاب الحقوق، وحصصهم السهمية العقارية التي قدرتها لجان تقدير قيمة العقارات، وما يعادلها من حصصهم السهمية التنظيمية التي قدرتها لجنة التوزيع.

بحسب القانون 10\2018 تكون قرارات لجنة التوزيع قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف المدني بمحافظة دمشق، خلال ثلاثين يوماً من الإعلان، وتبت محكمة الاستئناف بالطعن في غرفة المذاكرة خلال ثلاثين يوما من تسجيل الطعن. ويكون قرارها مبرماً. ولم تتوفر أي معطيات حول هذه الإجراءات.

شركة مقاولات خاصة تتعاقد مع محافظة دمشق لتنفيذ أبراج سكن بديل في باسيليا سيتي

قال مدير مديرية الدراسات الفنية في محافظة دمشق معمر الدكاك، خلال جلسة لمحافظة دمشق مطلع آذار، أن المحافظة قدّمت مقسمين إلى مقاول انشاءات، لتنفيذ أبنية مخصصة للسكن البديل ضمن المنطقة التنظيمية الثانية “باسيليا سيتي”. وأضاف الدكاك، أنه في حال نجاح التجربة، سيتم تعميمها لإنجاز بقية مشاريع السكن البديل. وأوضح الدكاك، أن البداية ستكون خلال شهرين، وبعد ستة أشهر منهما، ستكون المحافظة قادرة على تقييم نجاعة هذه الطريقة الجديدة.

ويبدو أن عدم قدرة المؤسسات الانشائية التابعة للقطاع العام على تنفيذ مشاريع السكن البديل، كانت الدافع وراء اختيار محافظة دمشق شركة مقاولات خاصة لتنفيذ جزء منها. مصادر سيريا ريبورت، قالت إن شركة دمشق الشام للإدارة، وهي الذراع التنفيذية لشركة دمشق الشام القابضة المملوكة لمحافظة دمشق، وقعت منتصف شباط 2024، اتفاقية مع شركة بلاتينيوم للمقاولات، لتنفيذ أبراج سكن بديل في باسيليا سيتي. وقد وقع الاتفاق محافظ دمشق محمد طارق كريشاتي، بصفته رئيس مجلس إدارة شركة دمشق الشام للإدارة، وزهير عبد العال المدير العام لشركة بلاتينيوم للمقاولات.

وصادق قرار وزير التجارة الداخلية وحماية المستهلك رقم 2871 في 14 ديسمبر 2017، المنشور في العدد 6 الجزء 2 للعام 2018 من الجريدة الرسمية، على النظام الأساسي لشركة بلاتينيوم للمقاولات المحدودة المسؤولية. وبحسب النظام، فأن غاية الشركة تنفيذ أعمال التعهدات والبنى التحتية والتنفيذ والتسليم، وتجارة كافة مواد البناء والاكساء، والدخول في المناقصات والمزايدات مع القطاع العام والخاص والمشترك، وتملّك العقارات وبيعها واستثمارها. في النظام الأساسي للشركة وردت جملة “لا يحق للشركة بناء المساكن وبيعها والاتجار بها مهما كان نوعها”، وهي بمثابة الكليشة التي ترد في جميع الأنظمة الأساسية لشركات المقاولات، ولم يرد أي تعديل منشور في الجريدة الرسمية حتى تاريخه على هذا القرار.

الملفت أنه بخلاف ما قاله الدكاك عن تسليم مقسمين لمقاول، فإن شركة بلاتينيوم ستنفذ 6 أبراج للسكن البديل على 16 مقسماً، في باسيليا سيتي، بحسب مصادر سيريا ريبورت. وبحسب الاتفاقية، الشركة ستشيد تلك الأبراج خلال أربع سنوات، بعد إخلاء منطقة المقاسم من شاغليها. ويعني ذلك أن الشركة لن تبدأ العمل قبل إخلاء محافظة دمشق، لمنطقة المقاسم، من شاغليها. وهذا أمر لم يتم بعد. وبعد إخلاء المنطقة، وخلال فترة البناء، ستقوم بلاتينيوم، بدفع بدلات ايجار لمستحقي السكن البديل.

الملفت أيضاً، أن محافظة دمشق لم تطرح مناقصة لتنفيذ مشروع السكن البديل، ولم تعلن استدراج عروض من شركات المقاولات. وفي ظل غياب أي تفاصيل عن الآليات الإدارية والاجرائية، يبدو أن ما حدث هو أشبه بالترسية المباشرة للمشروع على شركة بلاتينيوم من قبل محافظة دمشق، بحسب مصادر سيريا ريبورت.

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 كان قد أحدث منطقتين تنظيميتين في مدينة دمشق؛ الأولى تمتد جنوب شرقي المزة ومعروفة باسم ماروتا سيتي، والثانية جنوبي المتحلق الجنوبي باسم باسيليا سيتي. وتدير محافظة دمشق المنطقتين التنظيميتين عبر مديرية تنفيذ المرسوم 66، وعبر شركة دمشق الشام القابضة التابعة للمحافظة. والسكن البديل هو أحد برامج السكن الاجتماعي التي تنفذها مؤسسات عامة، وهو غير مجاني، يمكن لأصحاب الحقوق ضمن منطقة التنظيم الاكتتاب عليه.

وبحسب المرسوم 66، كان يجب الانتهاء من مشاريع السكن البديل في العام 2018. لكن، القانون رقم 10 لعام 2018 المعدل للمرسوم 66، عدّل مهلة تسليم السكن البديل، بحيث تنتهي في العام 2019. ولكن لحد الآن، لم يتم إنجاز أي برج من أبراج السكن البديل، والتي كان يفترض أن تنفذها الشركة العامة للبناء والتعمير والشركة العامة للطرق والجسور ومؤسسة الإسكان العسكرية ومؤسسة تنفيذ الإنشاءات العسكرية، بإشراف الشركة العامة للدراسات الهندسية. ولكن جميع أعمال تلك المؤسسات والشركات تعثرت لأسباب تتعلق بأزمة المحروقات وتغيير أسعار مواد البناء، التضخم ومشاكل متعلقة بسلاسل التوريد، بحسب ما يبرره المسؤولون الرسميون.

محافظة دمشق سبق وقررت تجميع المقاسم المخصصة لمستحقي السكن البديل في ماروتا سيتي، في باسيليا سيتي فقط على عكس مضمون المرسوم 66 الذي نص على أنه لكل منطقة تنظيمية سكنها البديل الخاص بسكانها المستحقين له. وبذلك، باتت جميع مشاريع السكن البديل في المنطقتين التنظيميتين، محصورة في باسيليا سيتي فقط، على أرض اقتطعتها محافظة دمشق لحسابها. محافظة دمشق هي من يمول مشروع السكن البديل. ولكن، المكتتب المُستحق هو من يدفع ثمن سكنه البديل على أقساط بفائدة، وفق الكلفة التخمينية للبناء. وبسبب التغيّر الكبير الذي شهده سعر صرف الليرة السورية خلال السنوات الماضية وارتفاع أسعار مواد البناء، تقوم المؤسسات الانشائية المنفذة، وعلى رأسها مؤسسة الإسكان، برفع قيم الأقساط الشهرية من دون اتفاق مسبق مع المكتتبين، كما ترفع القيم التخمينية لمساكن السكن الاجتماعي ومنها السكن البديل.

ما الجديد في باسيليا سيتي؟

11-10-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في 8 أيلول الماضي، نقلت وكالة الأنباء الرسمية “سانا”، أن مديرية تنفيذ المرسوم التشريعي رقم 66، التابعة لمحافظة دمشق، قد سلّمت نحو 47438 سند ملكية للأسهم التنظيمية، للمالكين في باسيليا سيتي، من أصل 93829 مالكاً. ودعا مدير المديرية المهندس دياب، بقية المالكين إلى مراجعة المديرية لاستكمال الثبوتيات اللازمة، لإصدار السندات وتسليمها لهم “ما سيسمح بفتح باب التداول بأقرب وقت”.

ويبدو هذا التصريح غريباً، لجهة أن مديرية المرسوم 66، كانت قد سمحت منذ أيار الماضي، بتداول الأسهم التنظيمية في باسيليا سيتي، لمدة عام كامل. هذا التناقض بالإعلانات قد يكون نتيجة لعدم وجود حركة فعلية لتداول الأسهم التنظيمية على الأرض، بحسب مصادر سيريا ريبورت. إذ تؤكد المصادر، بأن الجهة الوحيدة التي تبدي “اهتماماً نظرياً” بشراء الأسهم هي مجموعة من سماسرة العقارات تنشط في وسائل التواصل الاجتماعي خاصة عبر مجموعات “واتس آب”، وتقول إنها مستعدة لدفع ما بين 2-3 ليرات سورية مقابل السهم الواحد.

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق إحداها هي المنطقة التنظيمية الثانية التي تقع جنوبي المتحلق الجنوبي، والمعروفة باسم باسيليا سيتي، وتبلغ مساحتها 954 هكتاراً، وفيها أكثر من 100 ألف سند ملكية. وبحسب المرسوم 66، وكذلك القانون 10 لعام 2018، تتم إعادة توزيع عقارات المنطقة على أصحاب الحقوق بعد التنظيم عبر الأسهم التنظيمية، وهي عبارة حصص سهمية على الشيوع في المقاسم المعدّة للبناء.

وبحسب المرسوم 66\2012، يتم تقدّير قيم الأراضي والعقارات القائمة في المنطقة قبل التنظيم بالليرة السورية، ثم يتم تحويل المنطقة ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، ثم يتم حساب قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء المخطط لها والمخصصة لأصحاب الحقوق بالليرة السورية، وبعدها يتم تقسيم قيمة تلك المقاسم التنظيمية على أصحاب الحقوق، بشكل أسهم تسمى أسهماً تنظيمية.

ولا يحصل كل سكان المنطقة قبل التنظيم على هذه الأسهم. بل، يحصل المالك الشاغل لعقاره قبل التنظيم، على أسهم تنظيمية وحق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. أما إذا كان مالكاً غير ساكن في عقاره، فيحصل على أسهم تنظيمية فقط. أما إذا كان شاغلاً فقط للعقار فيحصل على حق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني.

محافظة دمشق كانت قد قالت في تموز 2021، إن أصحاب الحقوق سيحصلون لقاء المتر المربع الواحد من عقاراتهم الأصلية على 35 ألف سهم تنظيمي. ودعت المحافظة أصحاب الحقوق لاستلام سندات ملكية بأسهمهم التنظيمية طيلة العام 2022. وبعد الانتهاء من توزيع تلك السندات، بدأت مرحلة تداول الأسهم منتصف أيار 2023.

مديرية المرسوم 66، حددت حينها، بشكل غير رسمي، السعر الأولي للسهم التنظيمي الواحد بليرة سورية واحدة. وحددت مديرية مالية دمشق، الضريبة على السهم الواحد 2%، ويضاف إلى ذلك رسوم إعادة الإعمار والمجهود الحربي بقيمة 20% من قيمة الضريبة، لتصبح القيمة الإجمالية للسهم 1.024 ليرة.

مراسل سيريا ريبورت، أوضح وجود مؤشرات على أن سماسرة العقارات المهتمين بشراء الأسهم التنظيمية، ربما يتبعون لجهة واحدة، غير ظاهرة حالياً. إذ ما يزال السعر المعروض من قبل السماسرة ذاته تقريباً، على الرغم من مرور نصف مدة التداول القانونية. يشير المراسل إلى غالبية أصحاب الأسهم الذين تحدث إليهم لا يفضلون البيع بهذا السعر، وينتظرون تحسنه، أو ربما حدوث تطورات من شأنها رفع السعر. مثلاً، البدء بهدم وإزالة العقارات القديمة القائمة في بعض المواقع ضمن باسيليا سيتي، أو الانتهاء من أحد أبراج السكن البديل التي تقوم بتنفيذها المؤسسات الإنشائية.

وينقل المراسل عن بعض أصحاب الأسهم، القاطنين في دمشق، بأن مشروع باسيليا سيتي ما زال حتى اللحظة مشروعاً على الورق، بمعنى أن كل الإجراءات التي تحدث بيروقراطية تتضمن؛ توزيع سندات ملكية الأسهم التنظيمية، ورفع الإشارات عن السندات وترقينها، أو توزيع الحصص بين الورثة. المراسل نقل عن مصادر مطلعة نفيها حدوث عمليات بيع حقيقة للأسهم التنظيمية حتى اللحظة، ووصف أحدها ما يحدث “لعبة عض أصابع بين أصحاب الأسهم، وجهات استثمارية”، لم يسمّها.

أحد أصحاب الأسهم، محمد، قال لمراسل سيريا ريبورت، أن الوضع في باسيليا ستي “لا ينذر بالخير”، مستغرباً عدم قيام شركات أو جهات استثمارية معروفة أو ذات مصداقية، بإعلان رغبتها الاستثمار في باسيليا سيتي، ما يتيح لأصحاب الأسهم التواصل معها مباشرة، لبيع الأسهم لها، أو توقيع عقود شراكة معها.

إذ يحق نظرياً بحسب المرسوم 66، لصاحب الأسهم، ثلاثة خيارات: أن يحوّل أسهمه إلى مقسم تنظيمي، أو أن يبيع أسهمه بالمزاد العلني، أو أن يُشكّل أو ينضّم إلى شركة مساهمة مغفلة.

وأضاف محمد، إنه على الرغم من أهمية مشروع المنطقة التنظيمية باسيليا سيتي، وموقعها غربي العاصمة، وكبر مساحتها، إلا أن مديرية المرسوم 66، لم تضع خطة واضحة بعد لطريقة استكمال مراحل المشروع المتعددة، ولا تصوراً واضحاً عن كيفية تمويلها، ولا تنفيذها.

مصدر محلي من سكان المنطقة حالياً، أكد لمراسل سيريا ريبورت، أن أغلب المناطق الخاضعة للتنظيم في باسيليا، ما زالت مأهولة باستثناء قلة منها أبرزها منطقة العسالي التي لم تسمح المحافظة بعودة سكانها منذ سيطرة قوات النظام عليها منتصف 2018. وأوضح أنه ضمن المناطق المأهولة في باسيليا لم يتم إخلاء أي منها حتى الآن، ولا تسليم إنذارات بالإخلاء للسكان.

في حين قال محمد، أن أي خطوة لإخلاء تلك المناطق، وهدمها، ستدفع الكثير من السكان إلى النزوح مجدداً، من دون وجود أي مؤشرات على اقتراب المؤسسات العامة الإنشائية، من الانتهاء من تنفيذ أي من أبراج السكن البديل للمستحقين من سكان المنطقة التنظيمية.

محمد، قال بأنه لن بيع أسهمه بالسعر المطروح حالياً، “حتى ولو اضطررت للتبرع بها للأوقاف”. وأوضح؛ الشقة متوسطة المساحة تُكلفُّ حوالي 40 مليون سهم تنظيمي، على المخطط. أي أن هذا التقدير، لا يتضمن كلفة التنفيذ، التي باحتسابها يمكن أن يزيد التقدير كثيراً. وأضاف محمد، أن لديه 55 مليون سهم، ولو باعها بالسعر الحالي لن يستطيع شراء غرفة واحدة في مدينة دمشق ومحيطها.

ولم تتمكن سيريا ريبورت من معرفة العلاقات الحسابية بين الأسهم على الشيوع، الأسهم التنظيمية، والمساحة.

مفتاح: الأسهم التنظيمية ومستحقوها بموجب المرسوم 66

08-08-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 الذي نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، عوّض بعض أصحاب الحقوق بأسهم تنظيمية في المنطقتين بعد التنظيم. تشرح هذه المقالة المقصود بالأسهم التنظيمية، وكيفية الحصول عليها.

المرسوم 66 قد أوضح أن المستحقين للأسهم التنظيمية في مقاسم المنطقة بعد التنظيم هم مُلّاك العقارات (المبنية) الذين أثبتوا ملكياتهم بالوثائق والمستندات المؤيدة. وهذا يعني بشكل رئيسي أصحاب المساكن المُسجّلة والموثقة في السجلات العقارية قبل حدوث التنظيم. بينما أما الملاك المخالفون الذين بنوا على أراضي أملاك عامة، أو خاصة زراعية يمنع البناء عليها، فيمكن تخصيصهم بمساكن بديلة، ولا يستحقون أسهماً تنظيمية.

أيضاً، يستحق الأسهم التنظيمية بحسب المرسوم 66، مستأجرو العقارات ضمن المنطقة التنظيمية الذين تخضع علاقاتهم الإيجارية لأحكام قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952. وهذا يعني حكماً أن العقار مسجل بشكل رسمي في السجلات العقارية. ويستحق المستأجر الشاغل للعقار، في هذه الحالة، حصة سهمية تعادل 30% من القيمة التخمينية للعقار السكني الذي يشغله، و40% للمستأجر الشاغل التجاري.

المرسوم 66 نص على تقسيم المنطقة التنظيمية إلى مقاسم تنظيمية، حيث تكون مملوكة على الشيوع بين المالكين ضمن المنطقة. ويجري تقدير قيمة المقاسم التنظيمية وتوزيعها على شكل حصص سهمية على الشيوع، أي أسهم تنظيمية، بين أصحاب الحقوق من قبل لجنة التوزيع التي تشكل بقرار من المحافظ برئاسة قاضي مستشار يعينه وزير العدل وعضوية خبيران في التقييم العقاري يعينهما وزير الإسكان، وخبيران عن المالكين.

ويجري احتساب الأسهم التنظيمية لكل صاحب حق، وفق عمليات معقدة تقوم بها أكثر من لجنة، بحسب المرسوم 66\2012. ولتبسيط العملية، يمكن القول إن لجنة أولى تقوم بتقدير قيم عقارات أصحاب الحقوق، المبنية قبل التنظيم، بالليرة السورية بحسب الأسعار الجارية في تاريخ العملية. ثم يتم تحويل المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، مع احتفاظ كل شخص بحصته نظرياً فيها.

بعدها، تقوم لجنة أخرى بحساب قيمة المقاسم المعدة للبناء والمخصصة فقط لأصحاب الحقوق، بحسب المخطط التنظيمي، ويسمى كل منها مقسماً تنظيمياً. في حين يحق لمحافظة دمشق أن تقتطع مجاناً مساحات كبيرة من المنطقة التنظيمية لتقيم عليها مقاسم خدمية أو استثمارية. وبعد ذلك، تجري عملية احتساب قيم المقاسم التنظيمية أيضاً بالليرة السورية، ولا توجد معايير واضحة لطريقة احتسابها لأنها غير مبنية بعد. وبعدها، يتم تقسيم قيمة المقاسم التنظيمية، بين أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم الفردية. وهكذا، يحصل كل صاحب حق على أسهم تسمى أسهماً تنظيمية.

تصدر لجنة التوزيع قرارها النهائي القطعي الذي يتضمن أسماء المستحقين لاسهم المقاسم التنظيمية كملاك على الشيوع، كما تصدر محافظة دمشق بيانات اسمية باسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وتقوم بتسليمها إلى المالكين وفقاً لجدول لجنة التوزيع، والذي يجب أن يتضمن اسم المنطقة التنظيمية وأسماء مالكي الأسهم وعدد الأسهم والمجموع الكلي لأسهم المنطقة.

ويمكن لملاك أسهم المقاسم التنظيمية أن يبدؤوا عملية تداول ملكية الأسهم خلال سنة من تاريخ إعلان المحافظة لجدول التوزيع النهائي. لكن، يجب في البداية تسجيل ملكية صاحب الحق لأسهمه لدى محافظة دمشق. وبعدها، يحق لأي شخص الاطلاع على معلومات ملكية أسهم أحد المالكين من سجل الأسهم، وأخذ صورة مصدقة عنها مقابل رسم تحدده محافظة دمشق. كما تتقاضى المحافظة أيضاً عن كل عملية تداول للأسهم نسبة 5 بالأف من قيمة الأسهم المتداولة.

وتجري عملية نقل وتسجيل ملكية المقاسم التنظيمية في السجل العقاري، وفقاً لما يتناسب مع واقع مالك الأسهم على الشيوع. فإذا كان من مالكي الحصص الكبيرة فيمكن له الاكتتاب على مقسم تنظيمي مستقل يعادل بالقيمة الأسهم المملوكة له. ثم يصدر المكتب التنفيذي في المحافظة قرار تخصيص المقسم وتسجيله على اسمه، ويعلن القرار في لوحة إعلانات المحافظة ويرسل صورة عنه إلى مديرية المصالح العقارية لإجراء معاملة تسجيل الملكية.

أما مالكو الحصص الصغيرة التي لا تعادل مساحة مقسم تنظيمي مستقل، فأعطاهم المرسوم 66 إمكانية تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات لبناء وبيع واستثمار المقاسم. وفي هذه الحالة، تُصدرُ المحافظة قراراً بتخصيص الأسهم للشركة ويُعلن عنه في لوحة إعلانات المحافظة. كما تُرسلُ المحافظة صورة عن القرار إلى وزارة الاقتصاد والتجارة لتأسيس شركة مساهمة، وصورة عن القرار إلى المصالح العقارية لتسجيل ملكية المقسم على اسم الشركة. وتعفى الأملاك الداخلة ضمن منطقة المرسوم من رسوم التسجيل العقاري.

المرسوم 66 منع التملك والتخصص بأكثر من مقسم واحد من المقاسم التنظيمية سواء للأشخاص أو الشركات. أما في حال تعذر تأسيس شركة أو الدخول بها فلا يبقى لمالك الحصة الصغيرة من خيار إلا بيع أسهمه في المزاد العلني. حينها، تقوم محافظة دمشق بتشكيل لجنة خاصة، وفقاً لأحكام قانون العقود رقم 51 لعام 2004، لبيع المقاسم التنظيمية. ثم يتم إيداع قيمة المقاسم المباعة في حساب محافظة دمشق لدى مصرف سوريا المركزي تحت مسمى حساب أمانات. ولا يحق للمحافظة التصرف بأموال مالكي أسهم المقاسم التنظيمية المباعة. وتعتبر هذه الفئة من ملاك الأسهم التنظيمية الأكثر تضرراً لأنهم يضطرون للبيع بأسعار المزاد التي يتقدم إليها متعهدو البناء.

مديرية تنفيذ المرسوم 66 لعام 2012 التابعة لمحافظة دمشق، كانت قد أعلنت البدء بتداول الأسهم للمنطقة التنظيمية الثانية جنوبي المتحلق الجنوبي “باسيليا سيتي”، اعتباراً من 15 أيار 2023 حتى 15 أيار 2024. ويتألف المتر الواحد وسطياً من 339,615 سهماً، وفقاً لما أعلنته مديرية مالية محافظة دمشق. الفقرة و، من المادة 25، من المرسوم 66، حددت سعر السهم الواحد بليرة واحدة.

البدء في تداول الأسهم في باسيليا سيتي

23-05-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

أعلنت مديرية تنفيذ المرسوم 66 التابعة لمحافظة دمشق، مطلع شهر أيار الجاري، البدء بتداول الأسهم التنظيمية في باسيليا سيتي، اعتباراً من 15 أيار 2023، ولمدة عام واحد فقط. وتداول الأسهم يعني نقل ملكية الأسهم فيما بين المالكين أو للغير، جزئياً أو كلياً. ويهدف التداول إلى تجميع الأسهم التنظيمية بيد قلة من المالكين، ما يُسهّل عملية تخصصهم بالمقاسم التنظيمية المعدة للبناء.

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، إحداها هي المنطقة التنظيمية الثانية التي تقع جنوبي المتحلق الجنوبي، والمعروفة باسم باسيليا سيتي، وتبلغ مساحتها 954 هكتاراً، وفيها أكثر من 100 ألف سند ملكية. وبحسب المرسوم 66، وكذلك القانون 10 لعام 2018، تتم إعادة توزيع عقارات المنطقة على أصحاب الحقوق بعد التنظيم عبر الأسهم التنظيمية. ويحصل المالك الشاغل لعقاره قبل التنظيم، على أسهم تنظيمية وحق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. أما إذا كان مالكاً غير ساكن في عقاره، فيحصل على أسهم تنظيمية فقط. أما إذا كان شاغلاً فقط للعقار فيحصل على حق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني.

يجري احتساب عدد الأسهم التنظيمية لكل صاحب حق، وفق عمليات معقدة تقوم بها أكثر من لجنة، بحسب المرسوم 66\2012. لتبسيط العملية، تُقدّرُ لجنة أولى قيم الأراضي والعقارات القائمة في المنطقة قبل التنظيم، بالليرة السورية. ثم يتم تحويل المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. بعدها، تقوم لجنة أخرى بحساب قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء والمخصصة فقط لأصحاب الحقوق، بحسب المخطط التنظيمي المُعدّ للمنطقة بعد اقتطاع حصة محافظة دمشق. وبعد ذلك، تجري عملية احتساب قيم المقاسم التنظيمية أيضاً بالليرة السورية، ولا توجد معايير واضحة لطريقة احتسابها. وبعدها، يتم تقسيم قيمة المقاسم التنظيمية، بين أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم الفردية. وهكذا، يحصل كل صاحب حق على أسهم تسمى أسهماً تنظيمية.

بحسب المرسوم 66، يحق لصاحب الأسهم ثلاثة خيارات: أن يحوّل أسهمه إلى مقسم تنظيمي، أو أن يبيع الأسهم في المزاد العلني، أو أن يُشكّل أو ينضّم إلى شركة مساهمة مغفلة.

محافظة دمشق كانت قد أعلنت في تموز 2021، عن القيم الاسمية للأسهم التنظيمية المستحقة لمالكي العقارات، والقيم الاسمية للمقاسم التنظيمية في باسيليا سيتي. وعملياً، فقد حصل أصحاب الحقوق لقاء المتر المربع الواحد من عقاراتهم الأصلية على 35 ألف سهم تنظيمي تقريباً، وذلك بموجب القيم التقديرية للعقارات التي أعلنتها لجنة تقدير قيم العقارات في شباط 2021. محافظة دمشق دعت بعد ذلك أصحاب الحقوق في باسيليا سيتي لاستلام سندات ملكية بأسهمهم التنظيمية طيلة العام 2022. وبعد الانتهاء من توزيع تلك السندات، بدأت مرحلة تداول الأسهم.

مراسل سيريا ريبورت نقل عن أحد المطلعين على عمل مديرية المرسوم 66، أنها حددت بشكل غير رسمي السعر الأولي للسهم التنظيمي الواحد بليرة سورية واحدة، كإصدار أولي. وأوضح المراسل أن هذا السعر أولي ولا علاقة له بالسعر الفعلي الخاضع للعرض والطلب أثناء التداول. وأضاف أن السعر التداولي للسهم الواحد يبدأ حالياً بـ10 ليرات سورية، وقد يصل إلى 200 ليرة.

معظم أصحاب الأسهم كانوا قد نظموا أنفسهم في مجموعات، بعضها تنشط عبر وسائل التواصل الاجتماعي، بغرض تجميع أكبر عدد ممكن من الأسهم، وبيعها بسعر معقول، أو التشارك بها للتخصص والحصول على مقاسم تنظيمية معدة للبناء. وغالباً ما يتجه أصحاب الأسهم القليلة لبيعها، فيما يعمد أصحاب الأسهم الكثيرة لتجميعها أو التشارك مع آخرين للتخصص بمقسم تنظيمي كامل أو أكثر. كما تهدف المجموعات لضبط أسعار الأسهم لتحسين فرصة التفاوض مع المقاولين أو الشركات العقارية الساعية لشراء الأسهم.

المراسل أشار إلى عدم حدوث عمليات بيع حقيقية بعد، وأكد أن الأمر برمته ما زال في طور التفاوض على الأسعار ضمن العرض والطلب. وفي المتوسط، تجري مبادلة متر مربع واحد في شقة ضمن مقسم سكني (غير مبني بعد) في باسيليا سيتي بـ350 ألف سهم تنظيمي. أي للحصول على شقة واحدة مساحتها 100 متر مربع في مقسم سكني في باسيليا سيتي، يجب تجميع 35 مليون سهم تنظيمي. (المراسل أشار إلى أن بعض الشركات العقارية عرضت 48 مليون سهم ثمناً أولياً لشقة مساحتها 100 متر مربع). وإذا بقي سعر السهم التداولي 10 ليرات، فهذا يعني أن سعر شقة مساحتها مئة متر مربع في باسيليا سيتي يبلغ 350 مليون ليرة. أي حوالي 39 ألف دولار، باعتبار سعر الدولار حاليا في السوق السوداء حوالي 9 آلاف ليرة سورية. ويجب التأكيد هنا بأن هذه الشقق والمقاسم غير مبينة بعد.

بالمقارنة بين الحصص قبل التنظيم وبعده، نجد مفارقة كبيرة غير عادلة: محافظة دمشق قدرت قيمة المتر المربع في المنطقة قبل التنظيم بـ35 ألف سهم تنظيمي، بينما قيمة المتر المربع في المنطقة بعد التنظيم 350 ألف سهم تنظيمي. وبالتالي، كل مئة متر مربع من العقار الأصلي في المنطقة قبل التنظيم، تعادل متراً مربعاً طابقياً واحداً في مقسم سكني بعد التنظيم.

شروط التداول

بحسب موقع مديرية المرسوم 66، يتوجب قبل ذلك على الراغبين بتداول أسهمهم معالجة الإشارات المانعة لنقل الملكية، كالرهن والحجز والاستملاك وإزالة الشيوع، في حال وجودها. مدير المصالح العقارية بدمشق، أشار إلى أنه لا يمكن إزالة أي إشارة مانعة لنقل الملكية إلا بعد تقديم صاحب العلاقة طلباً للمديرية لتتم دراسته بشكل منفرد بعد الرجوع إلى الوثائق والصحيفة العقارية، ومن ثم صدور القرار اللازم بها أو رد الطلب أو الرجوع إلى الجهة القضائية المختصة بالمعالجة.

ومن ثمّ، يتوجب عليهم تقديم ملف إلى المديرية يتضمن الوثائق التالية: سند ملكية بالأسهم التنظيمية صادر عن مديرية تنفيذ المرسوم، براءة ذمة من مديرية المالية ومن محافظة دمشق، نسختين من عقد تداول الأسهم التنظيمية، صورة هوية طرفي العقد، مصنف سحاب لحفظ الوثائق. وتجدر الإشارة إلى أن صلاحية وثيقة براءة الذمة الصادرة عن مديرية مالية دمشق أو محافظة دمشق، شهر واحد فقط.

المديرية أشارت إلى بعض الحالات الاستثنائية؛ مثلاً، في حال عدم حضور البائع، يمكن حضور وكيل عنه بموجب وكالة مصدقة أصولاً. وإذا كان الشراء بموجب حكم قضائي نختلف الوثائق اللازمة لاستكمال نقل الملكية، ولكن المديرية لم تحدد تلك الوثائق. بالنسبة لأصحاب الأسهم الذين لم يتمكنوا من استلام سندات ملكيتها لأسباب مختلفة كالملكية على الشيوع بين الورثة، فيجب عليهم متابعة الإجراءات القانونية واستلامها خلال مدة التداول. في حين يمكن ترقين الإشارات الوقفية، عبر مديرية أوقاف دمشق، بعد حصول الأوقاف على نسبة 5% من إجمالي الأسهم، أو 5% بالمئة من القيمة الرائجة من قيمتها.

ويعاني بعض أصحاب الأسهم من تأخير استلام سنداتهم منذ مطلع العام الجاري، على الرغم من قيامهم بكافة الإجراءات القانونية. ويعود ذلك إلى تأخر محافظ دمشق في التوقيع عليها، بسبب ما تنسبه المحافظة إلى كثرة الأعطال الرسمية وانشغالات المحافظ. بعض الذين أزالوا الإشارات المانعة لنقل الملكية الموجودة على سندات ملكية أسهمهم، اشتكوا من عدم حذفها عن سنداتهم، أو استبدال تلك السندات بأخرى خالية من الإشارات. أحد موظفي المديرية أكد لمراسل سيريا ريبورت بأن إزالة الإشارات من سجلات مديرية المرسوم 66 كافٍ، وليس من الممكن حالياً تغيير السندات أو استبدالها.