مخطط_تنظيمي – Syria Report

Posts

بلاغ من مجلس الوزراء لمنع تعديل المخططات التنظيمية

أصدر رئيس مجلس الوزراء في 17 تموز 2023 البلاغ رقم 17/15 ب، الذي منع إجراء تعديلات على المخططات التنظيمية العامة والتفصيلية، لغرض ما وصفه حماية المخططات والحفاظ على النسيج العمراني. ولكن منع إجراء التعديلات، يعني وقف آلية التعديل الروتينية للمخططات التنظيمية وأنظمة ضابطة البناء، لتتناسب مع التغييرات العمرانية الجارية على الأرض. وقد يهدد ذلك بتوسيع نطاق ما يمكن للوحدات الإدارية اعتباره مخالفات بناء للمخططات التنظيمية ولأنظمة ضابطة البناء.

تضمن البلاغ تعليمات متعددة بخصوص المخططات التنظيمية أبرزها؛ منع إجراء تعديلات على نظام ضابطة البناء خاصة لجهة زيادة عدد الطوابق. نظام ضابطة البناء هو النظام العمراني المعتمد في كل محافظة والذي يحدد شروط ومواصفات البناء في المناطق العمرانية المختلفة في المدينة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل في الوجائب العمرانية، وهي الالتزامات التي يفرضها نظام ضابطة البناء على المقسم المعد للبناء، من حيث المساحة والأبعاد والتخصيص والارتفاع وغير ذلك.

والهدف من منع التعديلات على ضابطة البناء ومنهاج الوجائب العمرانية هو الحفاظ على المخطط التنظيمي العام، الذي يوضح الرؤية المستقبلية للتجمع السكاني وتوسعه. المخطط التنظيمي العام يضع الحدود العمرانية وشبكة الطرق واستعمالات الأراضي للوحدة الإدارية، ويميز بين الملكية الخاصة والعامة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل على الصفات التنظيمية لعقارات المنطقة المعنية ضمن المخطط التنظيمي خاصة المشيدات العامة والحدائق، كي لا يتأثر البرنامج التخطيطي والرؤية المستقبلية للمنطقة، والإبقاء على أسس التخطيط العمراني.

ومنع البلاغ تعديل الصفات التنظيمية التي تؤثر على البرنامج التخطيطي، للحفاظ على الوجائب والمساحات الخضراء والطرق والمصلحة المشتركة في الوحدة الإدارية. والبرنامج التخطيطي هو الأساس الذي تستند إليه عملية المخططات التنظيمية والتفصيلية، وأنظمة البناء الخاصة بكل جهة إدارية. ويحدد البرنامج الاحتياجات الحالية والمستقبلية للتجمع السكاني ضمن الوحدة الإدارية، بما يتناسب مع الواقع، وعدد السكان وكثافتهم، والخدمات والمشيدات العامة.

ومما تضمنه البلاغ أيضاً، تحديد الإجراءات لاعتماد مشاريع حيوية ذات النفع العام كالمشافي والمدارس والمشاريع السياحية. والإجراءات تبدأ باقتراح من الوحدة الإدارية، ثم موافقة المحافظ، ثم موافقة الوزير المعني بالمشروع، ثم موافقة لجنة خاصة تسمى لجنة الخدمات والبنى التحتية.

وقد أحدثت هذه اللجنة بقرار رئيس الوزراء رقم 38 في تموز 2016، بغرض دراسة وتدقيق مشاريع التشريعات المحالة إليها في مجال اختصاصها، وإعداد الدراسات، ومناقشة القضايا الطارئة في مجال اختصاصها، وتقديم المقترحات والحلول، ودراسة ما يحال لها من مجلس الوزراء. واللجنة مكونة من 11 عضواً برئاسة وزير الإدارة المحلية وعضوية وزراء؛ الأشغال العامة والإسكان، السياحة، التنمية الإدارية، الصحة، الاتصالات والتقانة، النقل، الموارد المائية، ووزير الدولة لشؤون متابعة مشاريع المنطقة الجنوبية، ورئيس هيئة التخطيط والتعاون الدولي، وممثل عن الأمانة العامة لرئاسة مجلس الوزراء.

والملفت أن البلاغ يتعارض مع قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982، الذي ينظّم آليات إصدار المخططات التنظيمية. فالقانون 5 أجاز لوزارة الأشغال العامة والإسكان تعديل البرنامج التخطيطي الخاص بكل تجمع سكاني، وأجاز للوحدة الإدارية إدخال التعديلات التي تقتضيها المصلحة العامة على المخطط التنظيمي، أو نظام ضابطة البناء، بشرط ألا يتعارض ذلك مع التخطيط العمراني والبرنامج التخطيطي. القانون 5 لم يمنع تعديل الصفات التنظيمية التي تؤدي إلى تطوير المخططات، كإشادة مباني ومرافق ومنشآت تلبي الاحتياجات الواقعية للتجمع السكاني بعد دراسة الاحتياجات والمخططات.

في المقابل، لم يحدد بلاغ مجلس الوزراء ما هي الطرق التي يمكن من خلالها تعديل المخططات. وبحسب القانون 5، فإن تعديل المخطط التنظيمي العام والتفصيلي، ونظام ضابطة البناء، هو إجراء روتيني، يتم وفق الخطوات التالية: إعلان الوحدة الإدارية للتعديل المقترح بقرار من وزير الإسكان، وذلك بعد مرور عام واحد على أول إصدار للمخطط أو الضابطة. وبعد ذلك يجري استقبال الاعتراضات على التعديل، خلال مهلة محددة. بعد ذلك يجب إعادة إعلان المخطط أو الضابطة، المعدلين، مرة كل ثلاث سنوات، مع إتاحة إمكانية الاعتراض عليها.

مفتاح: مخطط مدينة حلب التنظيمي

04-07-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

أول معالم معروفة لمدينة حلب تعود إلى فترة الحكم اليوناني، وكانت تسمى حينها بيرة. المدينة كانت حينها ذات شكل شطرنجي، بنيت حول القلعة، وبقي منها إلى اليوم حي الجلوم وشبكة الأسواق التجارية ضمن أسوار القلعة. في العهد البيزنطي، توسعت المدينة وظهر حيا بحسيتا والفرافرة. في منتصف القرن الثالث عشر، ظهرت ضواحي خارج أسوار القلعة مثل حي المصابن والدباغة. وفي مطلع القرن السادس عشر، ظهرت أحياء المشارقة والكلاسة وباب المقام وباب النيرب وبانقوسا، وحي المرعشي كتجمع للأتراك القادمين من مرعش، ونشأت ضواحي للمسيحيين في الصليبة الكبرى والصغرى والجديدة. خلال هذه الفترة ظهرت أحياء جديدة تحمل اسم الصناعات الرئيسية القائمة فيها مثل قبو النجارين، البياضة والقزازين.

وتعود أول محاولة لتنظيم مدينة حلب إلى المرحلة المتأخرة من العهد العثماني. في العام 1867 تأسست أول بلدية في المدينة التي بلغت مساحتها حوالي 550 هكتار. في العام 1882 كلّفت السلطات العثمانية المهندس الألماني يونغ، بوضع أول مخطط تنظيمي لمدينة حلب. يونغ، اعتمد مبدأ الشوارع العريضة والتخطيط الشطرنجي للمدينة، وأنجز مخططه في العام 1899. دائرة الشؤون الفنية في حلب اعتمدت المخطط في العام 1915.

ويعود تنظيم مدينة حلب الحديثة إلى العام 1954، على يد المعماري الفرنسي غوتون، الذي أشرف على رسم مخطط تنظيمي بطابع عمراني غربي، تسود فيه الشوارع العريضة والمباني الطابقية، ويصل مركز المدينة بمناطق توسعها العمراني الحديثة. بموجب هذا المخطط جرى شق شوارع منها ذلك الذي وصل بين الجامع الأموي وبين القلعة، ما تسبب بهدم جزئي أو كلي لبعض الأبنية الأثرية ومنها حمام الواساني، خان الوزير، خان الصابون، المطبخ العجمي والمدرسة الشرفية.

في العام 1974 وضع الخبير الياباني بانشويا، مخططاً تنظيمياً جديداً لحلب أثار كثيراً من الاعتراضات. بالاستناد إلى المخطط بدأت بلدية حلب العمل على إقامة مركز جديد للمدينة، على جزء من المدينة القديمة الأثرية. وكلفت البلدية الوحدة الهندسية في كلية الهندسة المعمارية بجامعة حلب، بدعم من مؤسسة الإسكان العسكرية، في وضع دراسة للمشروع الذي سمي بمشروع باب الفرج، الذي تضمن إشادة أبنية طابقية عالية وشوارع عريضة. وبالفعل استملكت البلدية أكثر من نصف مساحة المنطقة المخصصة للمركز الجديد، وبدأت بموجبه تنفيذ كتل أبنية شارع عبد المنعم رياض. وأثناء الأعمال التحضيرية لتنفيذ المشروع، عثرت الورشات على أجزاء من سور باب الفرج الأثري القديم الذي يمتد من ساحة باب الفرج حتى باب النصر.

بعد ذلك جرى تسجيل المدينة القديمة لائحة التراث العالمي، وسجّلت وزارة الثقافة الأحياء داخل أسوار القلعة كمناطق أثرية يمنع فيها الهدم والبناء ويسمح فقط بالترميم، بموجب القرار رقم 47 لعام 1979. ترافق ذلك مع إصدار منظمة اليونسكو تقريرين متعاقبين في العامين 1979 و1980، دعت فيهما للحفاظ على المدينة القديمة في حلب. كما أن الندوة العالمية لحماية حلب القديمة التي عقدها فرع حلب لنقابة المهندسين في العام 1983، دعت إلى المحافظة على النسيج العمراني التقليدي لمدينة حلب القديمة مع تبني أفكار جديدة لتأمين الخدمات فيها.

وزارة الثقافة عادت وأصدرت القرار رقم 15 لعام 1986 الخاص باعتبار بعض الأحياء خارج الأسوار القديمة مناطق أثرية أيضاً، يمنع البناء والهدم فيها. كما تشكّلت لجنة لحماية المدينة القديمة. تصاعد الاعتراضات المحلية على مشروع باب الفرج، تسبب بالفعل في إيقاف تنفيذه، وإلغاء بانشويا التنظيمي، وتشكيل مكتب خاص بالمدينة القديمة في إدارة مدينة حلب.

في العام 2001 بدأت الشركة العامة للدراسات والاستشارات الفنية دراسة المخطط التنظيمي الجديد بمساحة 41,000 هكتار. وأضيف بموجب المخطط الجديد 20 ألف هكتار لتغطية حاجات التوسع حتى العام 2015؛ منها 4 آلاف هكتار للمنطقة الصناعية في الشيخ نجار، و8 آلاف هكتار للتوسع العمراني السكني، و5 آلاف هكتار كمناطق سياحية خضراء، و3 آلاف هكتار كمناطق حماية حول المدينة.

الشركة العامة للدراسات والاستشارات الهندسية أنجزت المخطط التنظيمي لحلب في العام 2004، ولكنها أغفلت فيه بعض النقاط الرئيسية التخطيطية مثل النقل، الخدمات، الأنشطة الاستثمارية. وبناء على ذلك، تعاقدت بلدية حلب مجدداً مع الشركة العامة للدراسات والاستشارات الفنية لتحديث المخطط التنظيمي، بالتزامن مع إصدار الدراسات التنظيمية التفصيلية.

وأعيد إصدار المخطط التنظيمي العام لمدينة حلب أكثر من مرة خلال السنوات الماضية، بغرض تلقي الاعتراضات عليه ودراستها، ضمن الآلية الدورية لإصدار المخططات التنظيمية. في العام 2018 صدر المخطط لأخر مرة، قبل مصادقة المكتب التنفيذي لمحافظة حلب النهائية عليه. وبالفعل، صدر المخطط التنظيمي العام الجديد لمدينة حلب، بقرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم 2650/ص في نيسان 2022، باحتوائه على 30 منطقة للتوسع السكاني. المخطط تضمن منطقين للتطوير العقاري؛ الحيدرية بمساحة 80 هكتاراً على أن تستوعب 7,300 وحدة سكنية، وتل الزرازير بمساحة 60 هكتاراً على أن تستوعب حوالي 6 آلاف شقة. كما ثبّت المخطط بعض المناطق الصناعية كما في خان العسل. وصدر أيضاً في الفترة نفسها المخطط التنظيمي التفصيلي لعشوائية كرم الجزماتي في حلب الشرقية، وأضيف إلى المخطط التنظيمي العام المصدق لمدينة حلب.

محافظة دمشق ستمنح أذونات ترميم في القابون

25-10-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

وافق المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق، بموجب القرار رقم 991 الصادر في 3 تشرين الأول 2022، على منح “أذونات” ترميم وتدعيم وإعادة بناء لأجزاء العقارات المرخصة في منطقة القابون السكنية، وتنفيذ تلك الأعمال خلال 6 أشهر من تاريخ منح “الإذن”.

واشترط المكتب التنفيذي على الراغبين بالاستفادة من القرار، تحقيق مجموعة من الشروط ومنها؛ الحصول على موافقة أمنية مسبقة، والحصول على وثيقة تؤكد سلامة البناء الانشائية، وتقديم عقود ملكية للعقار المرخص، وكذلك تقديم تعهّد موثق لدى الكاتب بالعدل، يفيد بعدم مطالبة المستفيدين من القرار بأي تعويض لاحق عند الطلب منهم إخلاء المنطقة بغرض تنفيذ التنظيم.

وكانت محافظة دمشق قد أعلنت في حزيران 2020، عن صدور المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 105 لمنطقة القابون السكنية، بموجب أحكام قانون تخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. وكان يفترض تصديق المخطط 105 وإصداره بمرسوم خاص، وهذا ما لم يحدث بعد. وفي أيار 2021 سُمح لبعض النازحين بالعودة إلى القابون السكنية والسكن فيها، بعد تحقيق شرطين: الخضوع لتحقيق أمني في فرع المخابرات الجوية المسيطر على المنطقة، والحصول على تقرير سلامة إنشائية تفيد إن كان العقار صالحاً للسكن.

والملفت في القرار الجديد 991 هو حصر موضوع الترميم وتدعيم وإعادة البناء، بالعقارات المرخصة لا المخالفة. وبحسب مصادر سيريا ريبورت فالمنطقة المسموح بالعودة إليها والعمل على إعادة تأهيلها، هي بشكل رئيسي تجمع لبضعة أبراج وأبنية طابقية ومنازل عربية (طابق واحد) شرقي جامع الغفران. وهذه المنطقة لم يشملها مخطط منطقة القابون السكنية رقم 105، أي لن يعاد تنظيمها.

تجمع الأبنية شرقي جامع الغفران، كانت قد نجت من حملة هدم وتجريف واسعة للعقارات نفذتها قوات النظام بعد التهجير القسري الكامل للسكان والمعارضة المسلحة من المنطقة في أيار 2017. وهذه المباني مرخصة، ومقامة على مقاسم منظمة سابقاً، وهي غير متضررة، أو متضررة جزئياً، بفعل العمليات القتالية، ولدى أصحابها وثائق ملكية رسمية بها. وبحسب مصادر سيريا ريبورت، لن تمنح محافظة دمشق أذون ترميم للأبنية المتضررة في المنطقة إذا كانت آيلة للسقوط، حتى وإن كانت مرخصة ومنظمة سابقاً.

ومن الجدير ذكره بأن المنطقة الصغيرة شرقي جامع الغفران، تقع إلى الشرق من منطقة المربع الأمني ومساكن أبو جرش في القابون، والتي لم يشملها أيضاً المخطط رقم 105، لأنها بدورها لم تتعرض للتدمير وبقيت تحت سيطرة النظام خلال الحرب.

من جانب آخر، فإن شرط الحصول على الموافقة الأمنية، يعني أن أصحاب العقارات المسموح بعودتهم، يسكنون في مناطق سيطرة النظام ومن غير المطلوبين للأجهزة الأمنية. وفي حال وجود مطلوبين أمنياً بين أفراد أسرة أصحاب العقارات، فعليهم إجراء “تسوية أمنية”. ويتضمن ذلك تحقيقاً أمنياً موسعاً، والتوقيف في حال وجود مذكرة بحث، أو التحاق الذكور بالخدمة العسكرية في حال كانوا مطالبين بتنفيذها.

وكان محافظ دمشق الجديد، المُعيّن في تموز 2022، قد خصص يوماً في الأسبوع للاستماع إلى شكاوى المواطنين وطلباتهم واسترحاماتهم، وقد زاره أكثر من وفد من أهالي القابون.

وتُفيد ديباجة القرار 991 المُوقّع من قبل المحافظ، بأنه جاء بطلب من أحد أعضاء المكتب التنفيذي في اجتماع عُقد نهاية أيلول، وبإجماع بقية أعضاء المكتب في الاجتماع الذي عقد في 3 تشرين الأول 2022. والملفت أن الاجتماع الذي عقد في 3 تشرين الأول، هو آخر اجتماع عقده المكتب التنفيذي قبل انتهاء ولايته. إذ جرت انتخابات مجالس الإدارة المحلية في أيلول الماضي، وأقسم مجلس محافظة دمشق الجديد اليمين الدستورية، واختار أعضاء مكتبه التنفيذي الجديد، في 17 تشرين الأول 2022. وبالتالي، المكتب التنفيذي الجديد سيتابع تنفيذ القرار من دون أن يكون مسؤولاً عن إصداره، بحسب مصادر سيريا ريبورت.

وقد يكون من أسباب القرار، هو عدم وجود تمويل كافٍ لدى محافظة دمشق للبدء في عملية تنظيم القابون السكنية وفق المخطط 105، وذلك في ظل تعثر مشاريعها التنظيمية الأخرى كما في ماروتا وباسيليا. ولذلك، يخشى المحافظ الجديد من انفلات ظاهرة البناء المخالف مجدداً في القابون إذا ما سُمِحَ للنازحين بالعودة بشكل عشوائي. وذلك، في الوقت الذي يحاول فيه المحافظ إزالة مخالفات البناء في العاصمة دمشق، بعدما شن حملات واسعة لهذا الغرض إبان شغله منصب محافظ حماة. إذ يُعتبرُ محافظ دمشق الجديد من أكثر المتحمسين لتطبيق المرسوم 40 لعام 2012 الخاص بمخالفات البناء.

المخطط التنظيمي لجوبر يُسقِطُ برج المعلمين

27-09-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

لم يخصص المخطط التنظيمي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي الصادر في حزيران الماضي، مقسماً محدداً لإعادة بناء برج المعلمين الذي دمرته قوات النظام في العام 2015. إذ أن المحضر رقم 53 في الصحيفة العقارية، الذي كان البرج قائماً عليه، غير ملحوظ في المخطط رقم 106.

برج المعلمين كان مكوناً من 12 طابقاً، ويقع على أطراف حي جوبر، ويطل على كل من منطقة الكراجات وحي التجارة وساحة العباسيين. وتعود ملكية البرج إلى الجمعية التعاونية السكنية للمعلمين والعاملين في حقل التربية بمدينة دمشق، المشهرة برقم ترخيص 237 تاريخ 17 حزيران 1974. وبدأت الجمعية في ثمانينيات القرن الماضي بناء البرج على المحضر رقم 53 في جوبر، وسلّمت الشقق للمكتتبين عليها في العام 2004 وفق نظام الجمعيات السكنية. أي أن البرج كان واقعاً في منطقة منظمة عقارياً، وهو مفرز في المصالح العقارية إلى شقق ملكيتها مسجلة باسم أصحابها.

يُعتبرُ السكن التعاوني، الذي تنفذه الجمعيات التعاونية السكنية، حلقة مكملة للسكن الاجتماعي الذي تنفذه الجهات العامة. وكانت الجمعيات التعاونية السكنية منضوية في جسم نقابي واحد هو الاتحاد العام للتعاون السكني، الذي تم حلّه بموجب المرسوم التشريعي رقم 37 لعام 2019 بعد 58 عاماً على إنشائه. وحلّت وزارة الأشغال العامة والإسكان محل الاتحاد.

مالكو العقارات في برج المعلمين هم من الموظفين الحكوميين في مجال التعليم، ممن كان اكتتابهم في الجمعية التعاونية بمثابة الاستثمار الأبرز في حياتهم المهنية، وكمكافأة لنهاية الخدمة، وتركة يورثونها لأبنائهم، كما قال أحدهم لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن أبرز مشاكل برج المعلمين، والسكن التعاوني ككل، كانت التأخير في تسليم الشقق للمكتتبين لمدة زادت عن العقدين. واستلم المكتتبون في البرج شققهم فقط في العام 2004، أي بعد تقاعد معظمهم، وبعد استكمالهم دفع ثمن الشقق على أقساط. والملفت، أن أصحاب الشقق بادروا فور استلام شققهم، إلى إصلاحها وترميمها، نتيجة الإكساء السيء.

ارتفاع البرج وموقعه، حوّلاه إلى نقطة استراتيجية تنازعت عليها قوات النظام والمعارضة. واستولت المعارضة على البرج ما بين العامين 2013-2015، وفشلت محاولات قوات النظام لاستعادته رغم قصفه بالغارات الجوية وقذائف المدفعية والصواريخ. في شباط 2015، حفرت قوات النظام نفقاً أسفل البرج بعمق 16 متراً وبطول 250 متراً وفخخته بالمتفجرات، ثم فجرته، ليتحول البرج إلى أنقاض.

وكانت محافظة دمشق قد أعلنت في نهاية حزيران 2022، عن صدور المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي، وفتحت باب الاعتراض عليه من قبل أصحاب الحقوق. والملفت أن المخطط التنظيمي رقم 106، لم يلحظ وجود مقسم جديد لأصحاب حقوق جمعية المعلمين، وبالتالي عامل البرج كمعاملة عقار مخالف في منطقة عشوائية. مصادر سيريا ريبورت لم تتمكن من تأكيد إذا ما تقدّم أحد أصحاب الحقوق في برج المعلمين، بالاعتراض على المخطط رقم 106، خلال مهلة الاعتراض المحددة بشهر بعد صدور المخطط.

وتخضع منطقة التنظيم في جوبر إلى قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. وقد خيّر القانون 23\2015 الجهات الإدارية في معرض تنظيم مناطق المخالفات، أو إعادة تأهيل المناطق التي شهدت كوارثاً أو حروباً؛ إما تطبيق أحكامه، أو تطبيق أحكام قانون الاستملاك، أو تطبيق أحكام قانون التطوير والاستثمار العقاري.

ونص القانون 23\2015 على تشكيل لجنة التوزيع الإجباري، التي كلفها بالسعي ما أمكن لإعطاء كل من أصحاب الحقوق حصته في موقع عقاره القديم أو بالقرب منه. ووفقاً للتوزيع الإجباري، يحصل أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التي يجري تنظيمها على أرض معدة للبناء ضمن منطقة التنظيم، كتعويض عن عقاراتهم الأصلية. وتتم إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد الاقتطاع منها مجاناً بنسبة قد تصل إلى 40%.

وفي حال تمكن أصحاب الحقوق من الاعتراض، وإثبات حقوقهم، والحصول على أرض جديدة وفق مبدأ التوزيع الإجباري، يجب عليهم بعدها تجميع أنفسهم والتخصص بمقسم جاهز للبناء، ثم البناء على نفقتهم الخاصة. وفي حال وفاة بعض أصحاب الحقوق، فينبغي إجراء حصر إرث بوجود جميع الورثة، أو من ينوب عنهم وفق توكيلات قانونية. ويجب الحصول على موافقة أمنية في الحالتين. ويزيد ذلك من التعقيدات المحتملة في معرض إثبات حقوق السكان السابقين لبرج المعلمين.