مخالفة_بناء – Syria Report

Posts

آثار الزلزال في مدينة اللاذقية

من أصل 50 مبنى انهارت بشكل كامل في محافظة اللاذقية، تسبب زلزال 6 شباط 2023، بانهيار 16 بناءً في مدينة اللاذقية على الأقل. وظهرت التصدعات في عشرات الأبنية الأخرى. معظم الأبنية المنهارة كانت غير مرخصة في مناطق عشوائية وبالتالي غير مراعية لمعايير الحماية من الزلازل. إلا أن بعض الأبنية المنهارة كانت مرخصة في مناطق منظمة، ما يشير إلى التلاعب بمواد البناء والفساد في تنفيذها.

الرمل الجنوبي

انهارت عشرة مبانٍ، في عشوائية الرمل الجنوبي جنوبي مدينة اللاذقية، قتل على أثرها حوالى 40 شخصاً. وكل المباني المنهارة كانت طابقية مؤلفة بالحد الأدنى من أربعة طوابق، وأغلبها مسكونة بالكامل. بعض الأبنية المنهارة قديمة شُيدت منذ عشرين عاماً، وأحدثها بني منذ خمسة أعوام. كما ظهرت تصدعات على 30 بناء آخر على الأقل في الرمل الجنوبي، بعضها بات آيل للسقوط بحسب المشاهدات العينية من الخارج، في حين أن بعضها الآخر يحتاج إلى فرق فنية تقوم بالكشف عليها لتحديد سلامتها الانشائية.

والرمل الجنوبي هو مخيم غير رسمي للاجئين الفلسطينيين، يقع على امتداد الواجهة البحرية جنوبي مدينة اللاذقية. تأسس المخيم في الخمسينيات على أرض مستملكة لصالح الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين العرب، التابعة لما كان يسمى حينها بوزارة الشؤون المحلية والعمل السورية، على العقار رقم 1140، بالمرسوم رقم 2316. وكان يسكنه حوالي 10 آلاف فلسطيني قبل العام 2011. المخيم عبارة عن عشوائية ذات كثافة سكانية عالية، وأبنية متلاصقة ومحشورة، وليس فيه سوى شارع رئيسي واحد يسمى طريق البحر. ويعاني الحي من الإهمال الخدمي، ويعد واحداً من أفقر أحياء اللاذقية. وتبلغ مساحة المخيم 2.2 هكتار، وقد نشأ على طرفه الشمالي امتداد توسعي عشوائي يُعرفُ باسم الرمل الشمالي.

المشروع العاشر

وعلى عكس المنطقة العشوائية في الرمل الجنوبي، سقط بناءان في المشروع العاشر وتوسعه، وهي منطقة منظمة تقع ضمن توسعة المخطط التنظيمي لمدينة اللاذقية. البناءان المنهاران مرخصان، ومكونان من خمسة طوابق لكل منهما. ويقع المشروع وتوسعه شمال شرقي مدينة اللاذقية قرب الكورنيش الشرقي. المشروع وتوسعه هما تابعان لقطاع السكن التعاوني، وقد قامت عشرات الجمعيات التعاونية ببناء مشاريع سكنية لأعضائها فيهما، بشكل تدريجي منذ الثمانينيات.

وبالإضافة إلى البنائين المرخصين في المشروع وتوسعه، سقط بناء غير مرخص في منطقة مواجهة لمدخل المشروع، ما تسبب بمقتل عائلة كاملة من سبعة أشخاص.

إحدى اللجان الهندسية التابعة لمحافظة اللاذقية، المشكلة بعد الزلزال، والمكلفة بالكشف على سلامة الأبنية، أخلت خلال الأيام الماضية، سكان 10 أبنية في منطقة المشروع العاشر، لظهور تصدعات فيها، وخطورتها على السلامة الإنشائية للأبنية. أربعة من الأبنية التي ظهرت عليها تصدعات، عمرها حوالي ثلاثة عقود، والبقية أحدث وعمرها لا يتجاوز عشرة أعوام.

مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، نقل عن مصادر أهلية من سكان المشروع، أن الجهات المنفذة لم تلتزم تنفيذ الأبنية وفق مخططاتها الهندسية. وبحسب المخططات، كان يفترض إنشاء جدران قص Shear wall في جميع الطوابق، لمقاومة الأحمال الناتجة عن الحركات الزلزالية. ولكن، عند التنفيذ تم تجاهل تنفيذ تلك الجدران في الطوابق العليا، غالباً لأسباب تتعلق بالفساد وتلاعب الجهات المنفذة بكميات مواد البناء.

دمسرخو

وفي مدخل مدينة اللاذقية الشمالي، في منطقة دمسرخو، سقطت ثلاثة أبنية ما تسبب بمقتل حوالي 20 شخصاً. أحد الأبنية المنهارة يقع داخل دمسرخو، واثنان على طوقها الخارجي؛ أحدهما قرب الفرن، والثاني على طريق المتحلق الشمالي. كما تصدعت أيضاً عشرة أبنية في المنطقة على الأقل.

ورغم أنها تقع ضمن توسعة مخطط اللاذقية التنظيمي، إلا أن دمسرخو تضم بعض العشوائيات. وتسود مخالفات البناء في المنطقة، رغم محاولات محافظة اللاذقية ومجلس مدينتها المتكررة لقمعها. ويعود ذلك بشكل رئيسي بسبب استقواء بعض مرتكبي المخالفات في دمسرخو على المؤسسات الرسمية مستعينين بعلاقاتهم القوية مع أجهزة الأمن والجيش.

وجميع الأبنية التي تأثرت بالضربة الزلزالية في دمسرخو غير مرخصة، أو مخالفة للترخيص. على سبيل المثال، أحد الأبنية المنهارة هو بناء سكني يضم متجراً كبيراً لبيع الأثاث، وكان ترخيصه الأساسي عبارة عن مبنى من ثلاثة طوابق. لكن، صاحب المبنى أضاف ثلاثة طوابق إضافية عليه.

انهيار بناء سكني في حي خاضع لسيطرة الوحدات الكردية في مدينة حلب

انهار بناء في حي الشيخ مقصود بحلب الشرقية، فجر يوم 22 يناير، ما تسبب بمقتل 18 شخصاً من سكانه. ورغم أن المبنى حديث البناء، إلا أنه غير مرخص ويفتقد لشروط السلامة الإنشائية.

يخضع حي الشيخ مقصود وحي الأشرفية المجاور له، أمنياً وعسكرياً، لسيطرة وحدات حماية الشعب الكردية. في حين تتكفل بالأمور الخدمية في الحيين، بلدية الشعب التابعة للإدارة الذاتية الكردية في شمال وشرق سوريا. بينما تخضع بقية أحياء مدينة حلب خدمياً لمجلس مدينة حلب التابع لوزارة الإدارة المحلية والبيئة في حكومة دمشق، وتسيطر عليها أمنياً وعسكرياً قوات النظام والمليشيات الموالية لها.

وتحيط حواجز لقوات النظام بمناطق سيطرة وحدات الحماية في الشيخ مقصود والأشرفية. وتفرض تلك الحواجز أحياناً حصاراً جزئياً أو كلياً على مناطق الكرد، بحسب وتيرة العلاقات بين دمشق والإدارة الذاتية. مثلاً، منذ ثلاثة شهور، تمنع تلك الحواجز إدخال المحروقات والمواد الغذائية وحليب الأطفال والأدوية، بسبب الأزمة الحالية بين الطرفين.

مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، قال إن بلدية الشعب، وأمام ضخامة الانهيار وعجزها عن إزالة الأنقاض والبحث عن الناجين والضحايا تحت الركام، قررت طلب المساعدة من مجلس مدينة حلب للمساهمة في عمليات الإنقاذ. وبالفعل، أرسل المجلس فرق دفاع مدني وإطفاء مزودة بآليات ثقيلة، وسيارات إسعاف. المراسل أشار إلى أن وحدات الحماية عرقلت دخول بعض تلك الفرق، من دون تبرير الأسباب.

فرق الإنقاذ انتشلت 18 جثة من تحت الأنقاض، تم التعرف على 16 منها، ونقلت 3 مصابين إلى “مشفى الشهيد خالد فجر” في حي الشيخ مقصود. ويشير المراسل إلى أن وحدات الحماية منعت الفرق الطبية المرسلة من مجلس مدينة حلب، من نقل المصابين إلى المشافي في مناطق سيطرة النظام.

وأضاف المراسل نقلاً عن شهود عيان، بأن عمليات الإنقاذ توقفت بسرعة وبشكل غير مبرر، ظهر يوم 23 يناير، وقبل التمكن من الوصول إلى جميع الضحايا العالقين تحت الأنقاض. إذ يعتقد الأهالي بوجود شخصين على الأقل ما زالا عالقين تحت الأنقاض، وليس معروفاً إن كانوا أحياءً أو موتى. ومباشرة بعد توقف عمليات الإنقاذ، طلبت وحدات الحماية من جميع الفرق المرسلة من مجلس مدينة حلب مغادرة مناطق سيطرتها.

المراسل أشار إلى أن المبنى المنهار قد بني في العام 2018 من دون ترخيص من أي سلطة بلدية. أي أن المبنى حديث ولم يتعرض للقصف المباشر، ولا لآثار القصف السابق، وهي الأسباب الرئيسية لانهيار الأبنية في حلب الشرقية.

المراسل قال نقلاً عن شهود عيان بأن المبنى انهار كلياً، بطوابقه الخمسة، وأن الأنقاض كانت بمعظمها من البلوك فقط، وقد خلت إلى حد بعيد من الخرسانة المسلحة. ويشير ذلك إلى ضعف تسليح الأعمدة والأساسات والسقوف. ولتحقيق أعلى المرابح، غالباً ما يقوم المتعهدون في الأبنية غير المرخصة باستخدام كميات قليلة من الإسمنت والحديد، ما يعرض السلامة الإنشائية للخطر.

كما أن الطابق الأرضي من المبنى المنهار كان مغسلاً للسيارات. في العام الماضي، تمت توسعة المغسل بهدم بعض الأعمدة لتسهيل حركة السيارات فيه. كما أن المغسل لم يكن مجهزاً بشبكة تصريف للماء المستخدم في غسيل السيارات.

صاحب المبنى المنهار هو متعهد بناء معروف باسم “أبو عارف”، وهو نازح من ريف عفرين شمالي غربي حلب، وشغل لفترة موقعاً في بلدية الشعب في الشيخ مقصود. أبو عارف بنى بشكل مخالف عمارته ذات الطوابق الخمسة مكان بيت قديم كان قد اشتراه سابقاً وهدمه.

أبو عارف بنى أكثر من مبنى بنفس الطريقة في الشيخ مقصود، وهو ليس متعهد البناء الوحيد المسؤول عن البناء غير المرخص سيء التنفيذ. إذ انتشر البناء المخالف في الشيخ مقصود نتيجة الطلب الكبير على السكن من قبل النازحين الكرد من عفرين بعد العام 2018. وكانت القوات التركية، وقوات من المعارضة السورية، قد نفذت في العام 2018 عملية عسكرية ضد وحدات حماية الشعب في عفرين، ما تسبب بتهجير قسري لمعظم السكان الكرد إلى مناطق سيطرة وحدات حماية الشعب.

من جانب آخر، الطلب على السكن في الشيخ مقصود والأشرفية ليس محصوراً بالنازحين الأكراد، بل أيضاَ بنازحين من الأحياء المجاورة التي تسيطر عليها قوات النظام. إذ تعتبر مناطق سيطرة وحدات الحماية في حلب أكثر أماناً وحرية، وتتوفر فيها الخدمات البلدية، والمواد الغذائية والمحروقات، وكذلك فرص العمل. لذا، وارتفعت أسعار الإيجارات، وبات القطاع مربحاً للكثيرين من المتعهدين والتجار المحسوبين على وحدات الحماية.

مفتاح: القانون 33 وتثبيت الملكية العقارية في المناطق العشوائية

10-01-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

صدر القانون رقم 33 لعام 2008 الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية، بغية حلّ قضايا الملكية المرتبطة بمخالفات البناء، وإفراز العقارات، في مناطق السكن العشوائي. ويهدف القانون 33 إلى تثبيت تلك العقارات وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يتوافق مع واقعها على الأرض، ضمن شروط محددة.

وكان يمكن لتطبيق هذا القانون أن يحلّ الكثير من المشاكل التي يعاني منها سكان المناطق العشوائية، عبر إزالة شيوع العقارات وفرزها وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يضمن حقوق الملكية لأصحابها. لكن، لسبب غير مفهوم، تمّ تجاهل هذا القانون ولم يّطبق، رغم أنه ما زال سارياً.

القانون 33 لا يعالج المناطق العشوائية المبنية على أملاك عامة، بل فقط العشوائيات المبنية على أراضي زراعية غير مسموح بالبناء عليها. ولهذا، نجد في القانون إحالات كثيرة إلى وزير الزراعة والإصلاح الزراعي.

وبمقتضى القانون 33، فإن عملية تثبيت ملكية عقار ما في منطقة عشوائية، تحتاج إلى الإجراءات التالية؛ إفراز، وإزالة شيوع، وتصحيح أوصاف للعقار.

وإفراز العقار، فهي معاملة فنية تجريها دائرة السجل العقاري، بناء على طلب المالك من أجل تقسيم العقار إلى عقارات منفصلة ومستقلة. وتجري عملية إفراز العقار كما لو كان العقار مملوكاً على الشيوع واتفق الملاك على قسمته وإفرازه.

وإزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

وعملية تصحيح الأوصاف هي معاملة إدارية يجريها السجل العقاري، بطلب من صاحب العقار. وتهدف العملية إلى تحقيق التطابق بين أوصاف العقار كما هي مسجلة على الصحيفة العقارية للعقار، وبين ما هو عليه الحال في الواقع. فقد تكون أوصاف العقار في السجل العقاري أرضاً زراعية بينما هو في الواقع بناء طابقي.

وتحدد المناطق التي يشملها القانون 33 بقرار من رئيس مجلس الوزراء، بناء على اقتراح وزيري الزراعة والإصلاح الزراعي والإدارة المحلية والبيئة.

ويُشترط في المنطقة التي تُطبّقُ عليها أحكام القانون 33، ألا تقل مساحتها الاجمالية عن هكتارين داخل المخططات التنظيمية المصدقة‏‏، وخمسة هكتارات خارجها، وألا يكون قد صدر بشأنها مراسيم بإحداثها كمناطق تنظيمية، وكذلك ألا تكون مستملكة لجهة عامة.

وتقوم الوحدة الإدارية التي تقع المنطقة في دائرتها، بإعداد المخططات التي تبين الحدود الخارجية لهذه المنطقة وأرقام العقارات المطلوب إفرازها وإزالة شيوعها، وتصحيح أوصافها.

ولكي تستفيد من أحكام القانون 33، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية، وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن 50٪ من إجمالي مساحتها.‏

اللجنة القضائية

ويوجب القانون 33، على المحاكم في المنطقة وقف النظر في كافة الدعاوى العقارية الخاصة بالمنطقة المعنية، وإحالتها إلى اللجنة القضائية. ويجب على مكتب التوثيق العقاري في السجل العقاري وضع إشارة على العقارات المعنية تسمى إشارة خاضع لأحكام قانون الإفراز وإزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف. بموجب تلك الإشارة يُوقِفَ مكتب التوثيق العقاري تنفيذ جميع القرارات والمعاملات على صحف تلك العقارات إلى حين الانتهاء من الإجراءات.

ويُشكّلُ وزير الزراعة والإصلاح الزراعي تلك اللجنة القضائية برئاسة قاض عقاري وعضوية رئيس دائرة السجل العقاري في المحافظة، ورئيس دائرة المساحة في المحافظة، وممثل عن المحافظة من الفئة الأولى، وخبير من أهالي المنطقة يسميه المحافظ. وتتلخص صلاحيات رئيس اللجنة، في إفراز حصة الدولة من العقارات التي تملك فيها حصة شائعة، ورعاية كل ما يحفظ حقوق ومصالح الدولة، وكذلك تبديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك، وتصفية معاملات حصر الإرث في المنطقة.

أما صلاحيات اللجنة فهي البت في الطلبات المقدمة من أصحاب المصلحة بالحقوق المترتبة لهم، والفصل في الدعاوى المحالة إلى اللجنة من المحاكم، وتنفيذ قرارات الملكية وتسجيلها.

وللجنة أن تقرر دفع بدل نقدي كتعويض لمالك عقار ما إذا تم اقتطاع جزء منه. ويمكن للجنة أن تقضي لصاحب عقار بمساحة تزيد عن حصته، مقابل أن يدفع قيمة الزيادة لصاحب عقار آخر نقصت حصته. وفي جميع الأحوال، تقدر قيم العقارات وفقاً لأحكام قانون الاستملاك.

وتخضع قرارات اللجنة، للاستئناف أمام محكمة استئناف المنطقة خلال مدة شهر من صدور قرار اللجنة المتضمن جدولاً بأسماء أصحاب الحقوق العينية في المنطقة، ومقدار حصصهم، وأرقام عقاراتهم.

القانون 33 أعطى لمن يدعي حقاً في عقار، بعد انتهاء مهلة الشهر، أن يقيم خلال سنتين دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض، بمواجهة الشخص الذي جرى التسجيل لمصلحته. وفرض القانون 33، عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وبالغرامة، بحق من يدعي حقاً عبر تقديم وثائق مزورة.

وبحسب التعليمات التنفيذية للقانون 33، بعد انقضاء الشهر على إعلان جدول القرارات، تحيل اللجنة الوثائق التي لديها إلى مديرية المصالح العقارية. ووثائق عمل اللجنة هي محضر الإفراز، ومحضر إزالة الشيوع، والإضبارة القضائية وإضبارة المخطط التفصيلي، بالإضافة الى سجل تنفيذ قرارات اللجنة.

رسم مقابل التحسين في جرمانا قبل تنفيذ أعمال المنفعة العامة

03-01-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في 24 آب 2022، أصدر المكتب التنفيذي لمجلس مدينة جرمانا بريف دمشق، القرار رقم 276، الذي وافق بموجبه على إصدار مخطط للمدينة خاص برسم مقابل التحسين. وكان المكتب الفني لمجلس مدينة جرمانا قد أعدّ هذا المخطط لتحديد المناطق والعقارات التي طرأ عليها تحسين، وفق أحكام الفصل الرابع من القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021.

وبقيت جرمانا خلال سنوات الحرب تحت سيطرة النظام، وشهدت توسعاً هائلاً في مخالفات البناء والمناطق العشوائية، وذلك لاستيعاب موجات النزوح التي قصدتها من مختلف مناطق الريف الدمشقي.

وبحسب الفصل الرابع من القانون 37\2021، تفرض الوحدات الإدارية رسماً اسمه “رسم مقابل التحسين” على مالكي العقارات المبنية وغير المبنية، والسطوح والأراضي، التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة. والمنفعة العامة هي كل ما تنفذه الجهات العامة والخاصة من الأعمال الآتية؛

1- فتح الطرق أو توسيعها. إنشاء الجدران الاستنادية. وإنشاء أو توسيع أو تعديل الأسواق والمولات والساحات والحدائق العامة.

2- إنشاء الجسور ومجاري المياه والسيول، وتغطية مجاري الأنهار.

3- تطبيق القوانين الخاصة بتنظيم وعمران المدن.

4- مشاريع السياحة والاصطياف والإشتاء.

5- تعديل أوجه الانتفاع والاستعمال للعقارات الواقعة سواءً داخل المخطط التنظيمي أو خارجه أو الواقعة ضمن مناطق التوسع، أو تعديل الوجائب والقيود المفروضة عليها أو تعديل نظام ضابطة البناء.

6-مناطق التطوير العقاري.

وبحسب القانون 37، تُحدد المناطق التي يطرأ عليها تحسين، وفق مخطط يصدر بقرار عن المكتب التنفيذي، وينشر القرار في الجريدة الرسمية. ويعلن المخطط والقرار في لوحة إعلانات الوحدة الإدارية وفي بعض المواقع العامة في منطقة التحسين.

وبحسب القانون 37، فإن لجنة يرأسها قاض يعينه وزير العدل وعضوية خبيرين من المحافظة وخبيرين من الأهالي، تقوم بتقدير قيم التحسين على العقارات في المنطقة المعنية. ويجب أن يلحظ التقدير القيمة الرائجة للعقار قبل تاريخ تنفيذ أعمال المنفعة العامة، والقيمة الرائجة بعدما أصابه من تحسين. وينص القانون على أن رسم مقابل التحسين مساوٍ لنصف قيمة التحسين المقدر. أي أن قيمة رسم التحسين تبلغ نصف الفارق في سعر العقار قبل التحسين وبعده.

في منشور مجلس مدينة جرمانا في فيسبوك، يعود إلى تموز 2021، يتضح بأن مجلس المدينة كان قد وجّه انذاراً إلى أصحاب العقارات المخالفة الواقعة خارج المخطط التنظيمي، بضرورة تسديد رسوم المرافق العامة ورسوم مخالفة البناء، الواجبة على عقاراتهم. والمقصود برسم المرافق العامة هو رسم مقابل التحسين. بعدها، وجّه المجلس كتاباً إلى السجلات العقارية بوضع اشارة الحجز ومنع التصرف على تلك العقارات.

وليس واضحاً ما هو المقصود برسوم مخالفة البناء. إذ أن المجلس أكد أنه ليس بصدد تسوية مخالفات البناء التي هي من اختصاص القضاء بموجب أحكام قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012. وأكد المجلس بأن جميع العقارات المخالفة الواقعة خارج المخطط التنظيمي غير قابلة للتسوية. وأكد أن رسم مقابل التحسين لا يعني أبداً تسوية لمخالفة البناء.

في المقابل، يؤكد مجلس المدينة بأن العقار المخالف الذي يدفع أصحابه الرسوم كاملة سيتم تخديمه فوراً بالبنية التحتية والمرافق العامة، ورفع إشارة منع التصرف عنه. ويضيف المجلس بأن تحصيل رسم مقابل التحسين هو لدعم ميزانية محافظة ريف دمشق، ما يتيح لها الاستمرار في تقديم الخدمات.

الملفت هنا، بأن رسم مقابل التحسين، سيدفع مسبقاً عن بعض الخدمات لم يتم تنفيذها بعد. إذ يؤكد المجلس بأن بعض الخدمات قد نفّذت بالفعل في بعض أحياء جرمانا، ويجري العمل على تنفيذ أعمال أخرى في بقية الأحياء. أي أن المجلس يفرض رسم بدل التحسين لاستكمال أعمال المنفعة العامة، لا عن الأعمال المنفذة، وهذا مخالف للقانون. في كل الأحوال، المجلس لم يوضّح ماهية الخدمات التي يقدمها والتي يعتبرها من أعمال التحسين.

توقيف موظفين في محافظة دمشق بسبب مخالفات بناء

20-12-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

قبل حوالي ستة أشهر، وبتوجيه من محافظ دمشق السابق، أوقف فرع الأمن الجنائي بدمشق التابع لوزارة الداخلية، 25 موظفاً في محافظة دمشق بسبب شبهات بالفساد تتعلق بمخالفات بناء. وتشير المعلومات، إلى أن أحد أولئك الموظفين، قد قُتِلَ بعد توقيفه بسبب ظروف الاعتقال السيئة.

أولئك الموقوفون كانوا يعملون في دوائر الخدمات بمحافظة دمشق، والبلديات التابعة لها. ومديرية خدمات البلدية هي صاحبة الاختصاص في معالجة مخالفة البناء الواقعة في نطاق عملها. ومن مهام مديرية خدمات البلدية أيضاً منح إجازات السكن والاكساء للأبنية المرخصة، وتدقيق ضبوط مخالفات البناء، وحساب الرسوم والغرامات المترتبة نتيجة ضبوط مخالفات البناء القابلة للتسوية وإعداد القرارات المالية اللازمة.

عدد من الموقوفين هم مهندسون مكلفون بالتحري عن مخالفات البناء وضبطها. وقد اتهمهم المحافظ السابق بتسهيل مخالفات البناء والتغاضي عنها مقابل رشى. ومن بين الموقوفين على خلفية القضية ذاتها موظف في قسم الشؤون القانونية في المحافظة.

مصدر من محافظة دمشق، قال لمراسل سيريا ريبورت، بأن بعض الموقوفين قد تغاضوا بالفعل عن مخالفات بناء في العاصمة دمشق، مقابل رشى. وجميع المخالفات التي تغاضى عنها الموظفون صغيرة، بحسب المصدر، وتشمل إشغال الأرصفة لأعمال تجارية، وتعدي على الوجائب، وتغيير مواصفات البناء.

وبرر المصدر ذلك، بأن رواتب الموظفين الشهرية لا تتجاوز 150 ألف ليرة، في الوقت الذي تتفاقم فيه الأزمات المعيشية من غلاء الأسعار وفقدان المواد الغذائية ووسائل التدفئة والنقل، والانقطاع المستمر للكهرباء. ولذا، يضطر المواطن، بحسب تعبير المصدر، للبحث عن “بدائل”. وأضاف المصدر بأن الحكومة ترفض طلبات الموظفين بالاستقالة، وينطبق ذلك على جميع دوائر محافظة دمشق. وفي حال ألح موظف ما على الاستقالة، أو تغيّب عن العمل، يتم استدعاؤه لأحد الأجهزة الأمنية، واستجوابه، وهو ليس بالأمر الجيد، بحسب المصدر.

وتنتشر مخالفات البناء بشكل واسع في دمشق ومحيطها القريب، بسبب قلة المقاسم المسموح بالبناء عليها، وصعوبة الحصول على رخص البناء وارتفاع تكاليفها. ومعظم المخالفات في العاصمة تكون عبارة عن بناء طوابق اضافية، والتعدي على الأملاك العامة والخاصة. لا توجد إحصائية رسمية حول عدد مخالفات البناء في مدينة دمشق، ولكن تشير بعض التقديرات المتداولة إعلامياً إلى إشادة أكثر من 750 ألف مُخالفة بناء منذ العام 2012.

متعهد بناء، قال لمراسل سيريا ريبورت، أن رئيس بلدية على أطراف دمشق، عرض عليه بناء طابق إضافي بشكل مُخالف، في بناء حديث ومرخص. رئيس البلدية عرض على المتعهد مبلغ 30 مليون ليرة، تشمل حصته وحصصاً أخرى يوزعها “بمعرفته” على ضباط الأمن والشرطة في المنطقة، ليتم التغاضي عن المخالفة بشكل كامل.

في المقابل، يبحث موظفو البلدية المكلفين ضبط مخالفات البناء، عن أي مخالفة مهما كانت صغيرة، حتى ولو كانت تجاوزاً صغيراً على نظام ضابطة البناء. وتُحددُ ضابطة البناء نسبة المساحة المسموح بالبناء عليها من مساحة مقسم ما، وارتفاع الطوابق، والمسافات بين الأبنية، وغيرها. وتُصدِرُ كل وحدة إدارية نظام ضابطة بناء خاص بها وفق معايير المخطط التنظيمي للمنطقة، وبالاستناد إلى قوانين التنظيم العمرانية.

ويعرقل أولئك الموظفون تسوية وضع المخالفات المضبوطة، بغرض ابتزاز أصحاب العقارات التي ارتكبت المخالفة فيها. مصدر مطلع في محافظة دمشق، أكد بأن تسوية مخالفة بناء، رغم أن المرسوم التشريعي رقم 40 للعام 2012 الخاص بمخالفات البناء‎‎ قد أجازها، قد أصبحت أمراً صعباً للغاية إذا لم يدفع المُخالف رشوة للموظفين. إذ تحتاج معاملة التسوية في الحالة العادية أعواماً لإنجازها، من عرض على اللجان المختلفة، وتعديل مواصفات العقار، ودفع الرسوم، وتثبيت المخالفة على الصحيفة العقارية للعقار.

مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن المحافظ السابق، تجاوز في قضية توقيف الموظفين الـ25، الأعراف في محافظة دمشق. في حالات مماثلة سابقة، كان يتم تحويل الموظفين المتهمين بالفساد، إلى دائرة الرقابة الداخلية التابعة للمحافظة، حيث يخضعون للتحقيق الإداري، ويتم إيقافهم عن العمل لحين البت في التهم الموجهة إليهم. وعند إثبات التهم، توجّه لهم عقوبات مسلكية إدارية، بما فيها وقف الترفيعات والترقيات، وتحويلهم لمناصب إدارية هامشية. في حالات قليلة جداً تم تحويل الموظفين المتهمين بالفساد، إلى القضاء.

توقيف الموظفين، وزجهم في السجن، فيتم في حالات خاصة؛ كالمسؤولية أو التغاضي عن مخالفة بناء أدت إلى انهيار المبنى كلياً أو جزئياً، وتسببت في موت أشخاص. حينها يتم اعتقال رئيس البلدية ومهندسيها فوراً وتحويلهم إلى القضاء المدني، بموجب المرسوم 40 لعام 2012. وهذا ما لا ينطبق على حالة موظفي محافظة دمشق الموقوفين منذ 6 شهور بلا محاكمة. إذ لك يُعرض هؤلاء لحد اليوم على القضاء، ولم يسمح لهم بمقابلة محامين، أو ذويهم، ولا يُعرف مكان توقيفهم.

مفتاح: مخالفة البناء

13-12-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

لم تورد القوانين المتعاقبة الناظمة لمخالفات البناء وتعليماتها التنفيذية، تعريفاً واضحاً ومحدداً لمخالفة البناء بحد ذاتها، بل دائماً ما ربطتها بمفهوم آخر وهو المخالفة لترخيص البناء.

ورخصة البناء هي موافقة على البناء تمنحها الوحدة الإدارية لصاحب الأرض، وذلك وفق اللوائح والقوانين المعمول فيها. وكل بناء لا يحصل على رخصة، يُعتبرُ مخالفاً يخضع لأحكام المرسوم 40 لعام 2012 الخاص بمخالفات البناء. إذ عرّف المرسوم رقم 40 مخالفة البناء، بأنها إشادة بناء من دون ترخيص، أو القيام بأعمال بناء المخالفة للترخيص الممنوح. وحدد المرسوم أنواعاً مختلفة من مخالفات البناء الواجب إزالتها بالهدم، وهي:

التجاوز على الأملاك العامة، ومن ذلك الطرق والساحات والحدائق والمشيدات العامة.
التجاوز بنسبة تزيد على 1% على الوجائب الإجبارية والارتفاع المحددين في نظام ضابطة البناء.
التجاوز على الأملاك العامة أو أملاك الدولة أو الأملاك الخاصة للدولة أو أملاك الوحدة الادارية ضمن الحدود الادارية او خارجها.
البناء ضمن المناطق المستملكة للدولة، أو البناء في المناطق المنظّمة التي لم يتم الانتهاء من إعمال توزيع المقاسم فيها على أصحاب الحقوق وتسجيلها لدى الدوائر العقارية.
البناء في مناطق غير مسموح بالبناء فيها بموجب المخططات التنظيمية، أو البناء في المناطق غير المنظمة، أو البناء بشكل يتعارض مع أنظمة ضابطة البناء.
نقص المتانة الناتجة عن إشادة طابق إضافي أو أكثر، زيادة على عدد الطوابق المسموح بها حسب نظام البناء، على كامل المساحة الطابقية أو على جزء منها.
نقص المتانة الناتج عن تفريغ الأرض كلياً أو جزئياً أسفل الأبنية تحت منسوب الأساسات القائمة.
نقص المتانة الناتج عن تعديل الجملة الإنشائية. أي إجراء التعديلات على البناء والتي قد تؤدي إلى تصدع أو تشقق أو اهتراء في البناء، ما يؤثر على متانته وسلامته الإنشائية.

على المنوال ذاته، القانون القديم والملغى لإزالة الأبنية المخالفة ومخالفات البناء رقم 59 لعام 2008، عرف مخالفة البناء في المادة الأولى منه بأنها: “أعمال البناء المخالفة للترخيص الممنوح”. الأمر نفسه تقريباً تكرر في القوانين القديمة والملغية؛ قانون إزالة مخالفات الأبنية رقم 44 لعام 1960، وقانون مخالفات البناء رقم 1 لعام 2003، بأن مخالفة البناء هي البناء المُشاد من دون ترخيص، أو أعمال البناء المخالفة للترخيص الممنوح.

قوانين الإدارة المحلية

قانون البلديات رقم 172 لعام 1956 القديم الملغى، كان قد حظر إشادة أي بناء أو اجراء أي عمل من أعمال الترميم أو التغيير أو الهدم في بناء، قبل الحصول على رخصة مسبقة من رئيس البلدية.

في حين أن قانون الإدارة المحلية الحالي رقم 107 لعام 2011، لم يأتِ بجديد، بل أكّد على صلاحيات الوحدات الإدارية في التصدي لمخالفات البناء، وفقاَ لقوانين مخالفات البناء.

كما منع القانون 107 الجهات العامة أو المشتركة أو الخاصة، من إشادة أي بناء أو إجراء أي عمل من أعمال التغيير أو الهدم في بناء قائم، قبل الحصول على رخصة مسبقة من المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية.

وفي إضافة مميزة، أوضح القانون 107، بأنه إذا وقعت مخالفة في بناء مُلك، فيمكن للمكتب التنفيذي في مجلس الوحدة الإدارية، إلزام المخالف بإزالتها، أو قيام الوحدة الإدارية بإزالة المخالفة على نفقة المخالف، مع تغريمه.

القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021، لم يتعامل مع مخالفة البناء إلا من باب الرسوم التي يجب أن تستوفيها الوحدات الإدارية على منح تراخيص البناء.

مخالفات البناء الأخرى

منعت قوانين كثيرة البناء في مناطق محددة، أو حددت شروطاً إضافية للبناء، وما وسّع من المخالفات ممكنة الوقوع. إذ تعتبر تلك القوانين الخاصة، أن مخالفة شروط محددة، أو تجاوز الموانع القانونية، هو بمثابة مخالفة بناء تستوجب العقوبة كالحبس وإزالة المخالفة أحياناً، وأحياناً الغرامة المالية.

والغاية من تلك القوانين هو تنظيم الوضع القانوني لمناطق معينة، كالمياه الجوفية والآبار، الشواطئ، والمناطق الآثرية، ومنع التجاوزات الحاصلة عليها.

مثلاً، قانون الآثار رقم 222 لعام 1963 وتعديلاته، منع البلديات من منح رخص البناء والترميم في الأماكن القريبة من المواقع الأثرية والأبنية التاريخية، قبل الحصول على موافقة السلطات الأثرية، بغرض إقامة المباني الحديثة على نسق ملائم للطابع الأثري. القانون حظر على مالكي الأبنية الأثرية المسجلة، القيام بأعمال الهدم أو الترميم أو التجديد أو التغيير في البناء، قبل الحصول على ترخيص مسبق من السلطات الأثرية. كما منع القانون 222 إشادة أي بناء في الأرض الأثرية أو تغيير في معالمها، وفرض عقوبات بالحبس لمدد مختلفة لمن يخالف أحكامه.

كذلك، قوانين تقسيم وتنظيم وعمران المدن، وآخرها القانون 23 لعام 2015، اشترطت على صاحب الأرض الراغب بالبناء عليها، التقدم بطلب إلى الجهة الإدارية المعنية، للحصول على موافقتها على تقسيم المنطقة إلى قطع معدة للبناء بما ينسجم مع المخطط التنظيمي. ويجب أن تجري عملية تقسيم الأرض وفقاً لمخططات التقسيم، والتي يجب أن تكون بدورها مطابقة للمخطط التنظيمي العام والمخطط التفصيلي ونظام ضابطة البناء المصدقة، مبيناً عليها حدود المقاسم المحدثة وأرقامها ومساحاتها وصفاتها التنظيمية وحدود الشوارع المراد إحداثها.

قانون الأملاك البحرية رقم 65 لعام 2001، منع البناء في مناطق الشاطئ الرملي وضمن عمق مئة وخمسين متر من حدود الأملاك البحرية.

القانون 31 لعام 2005 الخاص بالتشريع المائي، منع إشادة أي بناء ضمن الحرم المباشر للأملاك المائية العامة. وتشمل تلك الأملاك: المجاري المائية والبحيرات والبرك والمستنقعات والشلالات والينابيع وبحيرات السدود وشبكات الري وشاطئ البحر.

مفتاح: آلية إزالة مخالفات البناء في مدينة دمشق

22-11-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

لا توجد إحصائية رسمية حول عدد مخالفات البناء في مدينة دمشق، ولكن تشير بعض التقديرات المتداولة إعلامياً إلى إشادة أكثر من 750 ألف مُخالفة بناء منذ العام 2012. وتترواح تلك المخالفات بين التعدي على الوجائب، والاستيلاء على المرافق المشتركة والعامة، والبناء من دون ترخيص.

ولمواجهة هذه الظاهرة، اعتمدت محافظة دمشق منذ بداية العام 2022 آلية جديدة عبر موقعها الالكتروني للتبليغ عن مخالفات البناء. ويجب أن يتضمن التبليغ؛ اسم الشاكي، ورقم هاتفه وعنوان سكنه وبريده الالكتروني، وكذلك، اسم صاحب مخالفة البناء، وموقع المخالفة، وصورة فوتوغرافية للمخالفة المرتكبة.

وتتلقى التبليغ مديرية الشكاوى والتظلم التابعة للأمانة العامة لمحافظة دمشق، والتي تعمل وفق قرار المحافظة رقم 59 الصادر في العام 2012. وتقوم المديرية بتقييم التبليغ ودراسته والتحقق الأولي من محتواه. ومن ثمّ، توجّه مديرية الشكاوى التبليغ إلى مديرية خدمات البلدية المعنية ضمن نطاق محافظة دمشق.

وتقسم محافظة دمشق إلى 16 منطقة لكل منها وضع بلدية، ومن ضمنها المدينة القديمة. وتدار كل بلدية من قبل رئيس بلدية معين بقرار من المحافظ. ويتبع لرئيس كل بلدية مهندسان، أحدهما رئيس دائرة الخدمات والثاني يعاونه بمسمى مهندس المنطقة، ويعينهما المحافظ أيضاً. ويتم تدوير المهندسين على البلديات المختلفة، بحيث لا يبقى مهندس في موقعه أكثر من ثلاثة أشهر. وهؤلاء المهندسون هم موظفون لدى محافظة دمشق.

مديرية خدمات البلدية التي وقعت المخالفة في منطقتها، هي صاحبة الاختصاص في معالجة المخالفة. ومن مهام مديرية خدمات البلدية أيضاً منح إجازات السكن والاكساء للأبنية المرخصة، وتدقيق ضبوط مخالفات البناء، وحساب الرسوم والغرامات المترتبة نتيجة ضبوط مخالفات البناء القابلة للتسوية وإعداد القرارات المالية اللازمة.

مديرية خدمات البلدية المعنية تقوم بإرسال “لجنة كشف” لزيارة موقع المخالفة والتأكد من حدوثها. وتضم اللجنة موظفين من البلدية، ويترأسها مُهندس المنطقة.

وتستعين اللجنة بالصور الجوية للمنطقة الملتقطة في العام 2012، قبل صدور قانون مخالفات البناء الصادر بالمرسوم رقم 40 لعام 2012. وكانت وزارة الإدارة المحلية، قد التقطت تلك الصور، بالتعاون مع وزارة الدفاع، عبر مسح جوي للعاصمة دمشق. بينما المخالفات الداخلية ضمن البناء، غير الملحوظة بالصور الجوية، فتتم مقارنتها بمخطط المبنى المرفق مع السجلات العقارية للبناء.

ويقوم مهندس المنطقة ومعاونوه بتحديد المخالفة وكتابة ضبط بها، وتوجيهه لرئيس البلدية. والضبط هو كتاب يتضمن رقم التبليغ، وتاريخه، وأسماء أعضاء لجنة الكشف، وتاريخ الكشف، ومواصفات المخالفة، ونتائج التحقيق مع شاغلها، وملاحظات اللجنة. وغالباً ما توصي اللجنة في الضبط بإزالة المخالفة. وإذا حدث ذلك، تطلب اللجنة من شاغل المخالفة إزالتها خلال يومين. وفي حال عدم إزالة المخالفة خلال المهلة، تقوم ورشة هدم بإزالتها وتصوير عملية الإزالة. وورشة الهدم تابعة لمديرية خدمات البلدية المعنية، وتتألف من عمال موظفين لدى المحافظة.

وترافق ورشة الهدم دائماً دورية للشرطة تابعة للمخفر المسؤول عن منطقة المخالفة، وأيضاً دورية أمنية عادة ما تكون تابعة لشعبة الأمن السياسي. والشرطة مكلّفة بقمع واعتقال أي شخص يقاوم إزالة المخالفة. إذا كان مرتكب أو شاغل المخالفة عسكرياً يتبع لوزارة الدفاع، ترافق ورشة الهدم دورية من فرع الأمن العسكري والشرطة العسكرية.

وبعد إزالة المخالفة “تُغلق البلدية الضبط”، أي يكتب في الضبط بأن المخالفة قد أزيلت في تاريخ محدد. ويرسل الضبط مجدداً إلى مديرية الشكاوى والتظلم التابعة للأمانة العامة لمحافظة دمشق، لتبليغها بمعالجة الشكوى.

وبعد ذلك يتم تحويل الضبط إلى القضاء لمتابعة تنفيذ أحكام القانون 40، بما في ذلك سجن المخالف وتغريمه، وكذلك موظفي الدوائر البلدية المتسترين على المخالفة.