خلال الاجتماعات الدورية التي عقدها مجلس محافظة دمشق، في كانون الثاني 2024، تركزت مداخلات الأعضاء على المشاكل التي تعانيها مدينة دمشق القديمة، وبعضها بات يؤثر على حقوق السكن الأرض والملكية. ومن ذلك تأخير إصدار تراخيص ترميم الأبنية القديمة ما قد يُعرّضُها لخطر الانهيار. 

لدمشق القديمة مديرية خاصة بها تابعة لمحافظة دمشق، وهي بمثابة البلدية، وحدود صلاحياتها هي المنطقة الواقعة ضمن سور دمشق، والممتدة من قلعة دمشق وسوق الحميدية غرباً وحتى باب شرقي شرقاً. وهذه المنطقة مدرجة في لائحة التراث العالمي منذ العام 1979، التي تصدرها منظمة الأمم المتحدة للتربية والعلوم والثقافة “اليونيسكو”. 

وبحسب ما نشرته صحيفة الوطن شبه الرسمية في 14 يناير 2024، فقد قالت مديرة مديرية دمشق القديمة أميمة عبود، إن لجنة جديدة مؤلفة من ممثلين عن مديرية دمشق القديمة، وعن فرع دمشق في نقابة المهندسين، وعن مديرية دوائر الخدمات في محافظة دمشق. وهذه اللجنة ستكشف على العقارات القديمة في دمشق القديمة، وستقدر مستوى الخطر عليها وتحدد الآيل منها للسقوط. 

ومن الملفت في تشكيل اللجنة الجديدة استبعاد مديرية الآثار وهي الجهة الوحيدة التي تمتلك الخبرات والكوادر القادرة على تحديد الأضرار في المدينة القديمة واقتراح طرق لتلافيها واصلاحها بما لا يسيء لنسيج المدينة القديمة. 

وهناك تناقض في المهام والحاجة للجنة الجديدة. إذ أن من مهام البلديات في محافظة دمشق، الكشف على الأبنية الآيلة للسقوط وإصدار رخص ترميم عاجلة لها. وبالتالي، فإن مديرية دمشق القديمة هي المسؤولة عن الكشف الدوري على العقارات في نطاق عملها، واتخاذ الإجراءات اللازمة لإزالة المخاطر عليها، ومنح رخص الترميم، والاشرف على تنفيذها.

على أرض الواقع، تُعطّلُ محافظة دمشق صلاحيات البلديات، ومنها مديرية دمشق القديمة، في إصدار رخص الترميم، بحسب ما قاله مصدر مطلع من محافظة دمشق، تحدث لسيريا ريبورت. إذ تتشدد محافظة دمشق في منح رخص الترميم لأصحاب العقارات الخاصة في دمشق القديمة (اسمها الرسمي رخصة التدعيم وإعادة البناء الجزئي). وتبرر المحافظة ذلك بأن المنطقة أثرية لها معاملة خاصة لجهة الدراسة الانشائية، ونوع وكمية المواد المستخدمة في الترميم. وتشترط المحافظة وجود صاحب العقار أو ورثته عند طلب رخصة الترميم. وهذا أمر ليس سهلاً، لأن دمشق القديمة تشهد خلافات قضائية بين أجيال من الورثة على الإرث والتركات القديمة، وكذلك خلافات بين مستأجرين ومؤجرين وفق عقود الإيجار القديمة السكنية والفروغ التجارية الخاضعة للتمديد الحكمي. وقد تسببت تلك التعقيدات في وضع إشارات مانعة من التصرف على كثير من عقارات تلك المنطقة القديمة، ما يحول دون الحصول على رخص الترميم.

ويحدث مثلاً أن عقاراً يضم بضعة مساكن في دمشق القديمة، يظل مسجلاً باسم صاحبه بعد عقود من وفاته، بسبب النزاع بين ورثته على تقاسم التركة. في الوقت ذاته، يكون ذلك العقار مسكوناً من قبل مستأجرين متعددين، وفق عقود إيجار قديمة بأسماء أشخاص متوفين أيضاً. وبالتالي، يكون النزاع أحياناً على العقارات في دمشق القديمة على أكثر من مستوى؛ فيما بين ورثة أصحاب العقار من جهة، ومن جهة أخرى بين أولئك الورثة وبين ورثة مستأجري العقار. في كل تلك الأحوال، لا يحدد قانون الايجار مسؤولية الأطراف المتعاقدة عن الترميم، ولا يلزم أي طرف منهم بالترميم.

بوجود كل تلك التعقيدات لا يمكن لأي طرف الحصول على رخصة ترميم نظامية. وبالتالي، وللحماية من انهيار العقار على رؤوس ساكنيه، يضطر أحياناً قاطنو العقار، للقيام بترميمه من دون ترخيص، وهو ما تعتبره محافظة دمشق مخالفة بناء بموجب المرسوم التشريعي رقم 40 للعام 2012 الخاص بمخالفات البناء‎‎. وفي حال المخالفة، يخسر أصحاب العقار الحق بالحصول على رخصة ترميم لاحقاً. إذ يجب في البداية تسوية تلك المخالفة قبل التقدم بطلب رخصة ترميم جديدة. لكن، لم تعد محافظة دمشق تقبل بتسوية المخالفات حتى لو كانت واقعة قبل صدور القانون 40\2012، من دون أي تبرير. إذ يصر محافظ دمشق على أن الحل الوحيد لأي مخالفة بناء هو إزالتها وهدمها. ولذا، يبدو لافتاً مطالبة أعضاء مجلس المحافظة، خلال الاجتماعات الأخيرة، بإعادة العمل بتسوية مخالفات البناء في دمشق القديمة التي يمكن البرهنة على حدوثها قبل صدور المرسوم 40\2012. 

من جانب آخر، وفي حال عدم وجود مشاكل بين الورثة والمستأجرين، يجد سكان دمشق القديمة أنفسهم أمام معضلة أخرى لا تقل تعقيداً. المنطقة أثرية وأحياناً تتضارب فيها صلاحيات وزارة الثقافة ووزارة الأوقاف ووزارة السياحة، مع صلاحيات محافظة دمشق، بخصوص ترميم بعض العقارات. وفي حال تمكن مالك عقار خاص في منطقة أثرية، من الحصول على رخصة ترميم، فيجب أن يتم الترميم بإشراف محافظة دمشق ووزارة الثقافة. وإذا كان العقار قائماً على وقف، أو مجاوراً لموقع ديني يجب أن تشارك في الإشراف وزارة الأوقاف. وتضاف إليهما، وزارة السياحة اذا كان العقار يضم منشأة سياحية. في كل الأحوال، يتم الترميم على نفقة صاحب العقار وحده. ولا تقدّم تلك الجهات الوصائية، أي مساعدة أو دعم مالي، ولا أو ضمانات أو تسهيلات مصرفية لترميم العقارات المتضررة، حتى لو كان العقار آيلاً للسقوط. الملفت أن محافظة دمشق لا تتدخل في ترميم أي عقار آيل للسقوط، إلا إذا شكل خطراً على المرافق العامة. 

تمنح دائرة الترخيص والبناء التابعة لمديرية التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق رخصة خاصة بتدعيم أو بناء جزئي لعقار مرخص في المناطق المنظمة ضمن العاصمة. وتستخدم هذه الرخصة لترميم البناء، أو إعادة اكسائه، أو تركيب تجهيزات حديثة فيه، أو لتدارك أخطاء سابقة في التنفيذ. ولا تعطى هذه الرخصة ضمن نطاق مدينة دمشق القديمة التي يجب فيها الحصول على موافقة مسبقة من دائرة الآثار.

على سبيل المثال تعطى هذه الرخصة في الحالات التالية؛ قد تتعرض الجملة الإنشائية لأضرار نتيجة الحمولات الإضافية غير المدروسة؛ من تركيب تجهيزات إضافية على الأسطح الخارجية وأوزان خزانات المياه وخزانات وقود التدفئة، وكذلك بسبب العوامل الطبيعية كتسرب مياه الأمطار والصرف الصحي. في هذه الحالة وغيرها، عند إعادة اكساء المنزل، قد يقرر المهندس الإنشائي تدعيم الأعمدة وبناء هياكل شبكية معدنية حولها. ولذا، يجب على أصحاب العقار الحصول على رخصة التدعيم أو البناء الجزئي للعقار.

بعد زلزال 6 شباط 2023، ازداد الطلب على هذا النوع من الرخص بسبب حدوث انهيارات جزئية في دمشق لبعض المباني أو تضررها. محافظة دمشق كانت قد ألزمت سكان بعض الأبنية بتدعيمها على نفقتهم الخاصة، خاصة في مشروع دمر ” ضاحية الشام الجديدة”.

ويجب تقديم الوثائق التالية إلى دائرة الترخيص والبناء، للحصول على رخصة التدعيم: 

1. طلب ترخيص يتم الحصول عليه من ديوان دائرة الترخيص.
2. إخراج قيد عقاري صادر عن المصالح العقارية، يبين رقم المحضر “المقسم”، وموقعه على الخريطة التنظيمية للمدينة، ومواصفات البناء، ومالكه أو حصص الملكية المشتركة.
3. مصور إفرازي للعقار المطلوب تدعيمه صادر عن المصالح العقارية. وهو مخطط فني يبيّن شكل العقار وحدوده.
4. مصور تنظيمي، هو المخطط التنظيمي الصادر عن محافظة دمشق ويحدد موقع العقار ضمن المخطط التنظيمي.
5. مصور وضع راهن مطابق للواقع عليه أوصاف العقار كاملة وكافة الأبعاد ويبين التعديلات الموجودة في العقار بما فيها المخالفات السابقات، ويُصدره مهندس معماري أو مدني.
6. مصور إنشائي يبين كيفية بناء العقار وأعمدته وأساساته وجدرانه، بما فيها الجدران الحاملة إن وجدت، والحمولات المتواجدة على كل عنصر من العناصر الإنشائية ويُصدره مهندس انشائي.
7. مصورات تفصيلية؛ مساقط ومقاطع مساقط إنشائية، توضح كمية المواد المطلوبة للتدعيم وإعادة البناء. ويقوم مهندس انشائي استشاري مرخص من نقابة المهندسين برسم هذه المصورات وتقديم جداول تتضمن كميات المواد المستخدمة في التدعيم.
8. ضبط شرطة صادر عن مخفر الشرطة الذي تتبع له منطقة العقار، يبين أن دورية شرطية من المخفر برئاسة ضابط وعضوية عدد من صف الضباط والأفراد قد قامت بزيارة الموقع وتفتيشه. ويتضمن الضبط أسماء أعضاء الدورية ورتبهم وأسماء السكان ومفصل هوياتهم الشخصية وأسماء الشهود إن وجدوا. ويحدد الضبط تفاصيل العقار ومشاهدات الدورية عن حالة العقار العامة، وأماكن الانهيار الجزئي أو الكلي لبعض أجزاء العقار. ويثبت ضبط الدورية شكايات الجيران والسكان إن وجدت.
9.  تعهد خطي من مقدم الطلب بعدم استغلال الرخصة للقيام بأي مخالفة بناء.
10. موافقة جميع المالكين، أو إذن من القضاء.

وهناك ثلاث حالات يمنع فيها إعادة البناء، ويسمح فيها فقط بتدعيم الأجزاء الخطرة وهي؛ أولاً، إذا وقع العقار ضمن المخطط المصدق كحديقة أو طريق. ثانياً، إذا كان العقار مستملكاً فيجب أخذ رأي مكتب الاستملاك في المحافظة. ويعتبر هذا من أشكال الضغط التي تمارسها المحافظة على مالكي العقارات المستملكة لدفعهم لاخلائها و إزالتها لصالح الجهة المستملكة. ثالثاً، إذا وقع العقار ضمن مناطق الحماية الزراعية.

رغم أهمية التدعيم الهندسية خاصة للأبنية القديمة التي يزيد عمرها على خمسة عقود، يتضح من الشروط السابقة أن محافظة دمشق تتشدد في منح هذا النوع من رخص التدعيم والبناء الجزئي. هذا التشدد قد يتسبب بتأخير إجراء الصيانة الدورية للأبنية، خاصة الطابقية، وإطالة فترة الإجراءات البيروقراطية. وهذه الإطالة والتأخير، قد تساهم بشكل سلبي إذا ما وقعت كارثة طبيعية غير متوقعة كالزلزال. إذ يمكن لإجراء التدعيم في وقته الحؤول دون انهيار المباني وحماية سكانها.

من جهة أخرى، غالباً ما تستخدم رخصة التدعيم في القيام بمخالفات بناء، كوضع خزانات مياه على الأسطح، أو تركيب مصاعد، أو توسيع البناء على شكل بروزات، أو البناء على الوجائب. وفي ظل غياب آلية فعالة بالمراقبة، يصبح التعهد الخطي بعدم القيام بمخالفة إجراءاً شكلياً. بلديات دمشق غالباً ما تغض الطرف عن هذا النوع من المخالفات عند وجود رخصة تدعيم. على سبيل المثال، استغل مالك مبنى رخصة التدعيم للحفر وانشاء قبو سفلي، في أحد الأحياء الراقية بمدينة دمشق. أي بدلاً من تدعيم البناء، تم تعريض المبنى بكليته لخطر انهيار محتمل في المستقبل.

اشتراط محافظة دمشق الحصول على موافقة كل مالكي العقار، قد تتسبب بدورها بتأخير الحصول على الرخصة، وبالتالي تعريض المبنى للخطر. ومن الملفت، أن رخصة هدم بناء تحتاج لموافقة ثلاثة أرباع المالكين فقط، ما قد يحرم بقية المالكين من حقوقهم رغم أن البناء المهدوم قد لا يكون أيلاً للسقوط.

 ويشترط في التدعيم موافقة كل المالكين، حتى وإن كانوا غير قاطنين في البناء. لذا، قد يعترض المالك غير القاطن على التدعيم، لأسباب مالية، لا تتعلق بوجود خطر على المبنى وحياة القاطنين فيه. ويندر اللجوء للقضاء في هكذا حالات بسبب طول فترات التقاضي، وتأخر صدور القرارات وإمكانية الطعن فيها. لذلك يُدفع القاطنون لتسوية الأمر بشكل مباشر مع المُعترض، وغالباً مراضاته مالياً بشكل غير قانوني، حتى يوافق على التدعيم.

في أحد أحياء دمشق الراقية أراد أحد المالكين تدعيم عقاره التجاري الذي يشغل الطابق الأرضي، أما بقية الطوابق فهي سكنية. وعند محاولته الحصول على الموافقة الخطية من سكان المبنى كشرط لترخيص التدعيم، اعترض أحد الجيران، ولم يوافق على التدعيم، إلا بعدما تعهد له التاجر بإعادة اكساء شقته مجاناً.