لإجراء أي معاملة عقارية في المنطقة الحدودية من محافظة الحسكة الخاضعة فعلياً لسيطرة الإدارة الذاتية الكردية لشمال شرق سوريا، ينبغي القيام بمعاملة إدارية تسمى “الترخيص القانوني” تتطلب موافقة أمنية مسبقة. ولا يمكن الحصول على هذه المعاملة والموافقة الأمنية إلا عبر الأجهزة الأمنية التابعة للنظام السوري.

رغم سيطرة الإدارة الذاتية منذ العام 2014 على محافظة الحسكة، وتأسيسها مديريات ومؤسسات ومحاكم، لكنها لم تأسس مديرية مصالح عقارية خاصة بها بسبب عدم امتلاكها لسجلات عقارية. لذا، بقي تثبيت الوقوعات العقارية في الحسكة مقصوراً على حكومة دمشق، عبر مكاتب التوثيق العقارية التابعة لمديرية المصالح العقارية في وزارة الإدارة المحلية، وعلى المحاكم ذات الاختصاص التابعة لوزارة العدل. وتقع مقار تلك المحاكم ومكاتب توثيق المصالح العقارية، في المربعات الأمنية التي تسيطر عليها قوات النظام في مدن الحسكة والقامشلي والمالكية من محافظة الحسكة. وتشترط تلك المحاكم والمكاتب على الراغبين بتثبيت وقوعاتهم العقارية في الأراضي خارج المخططات التنظيمية، في المناطق الحدودية مع تركيا والعراق، الحصول على موافقة أمنية مسبقة تصدر بقرار من وزير الداخلية، بناءً على اقتراح وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي، وموافقة من وزارة الدفاع، وذلك بموجب قانون تنظيم الملكية العقارية في المناطق الحدودية رقم 41 لعام 2004، والمعدل بالمرسوم رقم 43 لعام 2011. ويهدف القانون 41\2004 وتعديلاته، إلى فرض حزام أمني ضمن الأراضي السورية على طول الحدود، ويحد من إجراء التصرفات القانونية في الملكية العقارية في المناطق الحدودية.

عملياً، يتوجب على الراغب بإجراء أي معاملة عقارية في المنطقة الحدودية، القيام بمعاملة الترخيص القانوني الإدارية، وهي عبارة عن طلب يقدمه إلى مديرية الزراعة والإصلاح الزراعي، ويرفق معه إخراجات قيد فردية لأطراف العملية العقارية، وصورة عن العقود القانونية بينهم، وبيان قيد عقاري، وبيان مساحة. ويتم إرسال بيانات العقار وأطراف المعاملة العقارية، وطلب الترخيص القانوني، إلى وزارتي الداخلية والدفاع، ومنهما تجري مخاطبة الأجهزة الأمنية لتقوم بدراسة أمنية عن أطراف العقد. وبناء على تلك الدراسة تتم الموافقة الأمنية أو الرفض على منح الترخيص القانوني.

وحتى العام 2011، كان ينبغي على أطراف عملية بيوع عقارية مثلاً، إبراز الترخيص القانوني أثناء سير دعوى تثبيت عقد بيع العقار في محكمة البداية المدنية. وفي حال عدم إبراز الترخيص القانوني تشطب الدعوى في المحكمة لاحقاً. وكثيراً ما كان المحامون يكتفون برفع دعوى تثبيت عقد بيع عقار وتسجيلها في المحكمة، والحصول على نسخة مصدقة من محضر جلسة الإقرار بالبيع بين البائع والمشتري. وفي حال الموافقة على الترخيص القانوني، يتابعون سير الدعوى، وفي حال الرفض يكتفون بنسخة عن محضر الجلسة الذي يستخدمه المشتري كدليل على ملكيته للعقار.

لكن القانون 43\2011 المعدل للقانون 41\2004، ألغى تلك الإمكانية، واشترط وجود الترخيص القانوني قبل تسجيل الدعوى.

وتشترط الأجهزة الأمنية على أطراف المعاملة العقارية في المناطق الحدودية، إقامتهم في سوريا عند طلب التحقيق معهم، أو أن تكون مغادرتهم لسوريا قد تمت بشكل قانوني عبر المعابر والمطارات الرسمية. ويحرم هذا الشرط كثيراً من اللاجئين في دول الجوار الذي غادروا الأراضي السورية بطريقة غير نظامية من الحصول على الترخيص القانوني. وتبلغ مدة الدراسة الأمنية للموافقة أو رفض الترخيص القانوني أربعة أشهر وسطياً، وفي حال الرفض، يجب الانتظار مدة سنة قبل إعادة تقديم معاملة الترخيص القانوني مجدداً إلى مديرية الزراعة.

وفي التطبيق العملي، من الصعوبة الحصول على الموافقة الأمنية للترخيص القانوني إذا كان أحد طرفي المعاملة كردياً. سيريا ريبورت لم تتمكن من العثور على أي تعميم أو قرار عن أي جهة رسمية سورية بعدم منح الأكراد موافقات أمنية على الترخيص القانوني. والأمر لا زال سارياً حتى بعد صدور المرسوم رقم 49 لعام 2011، القاضي بمنح الجنسية السورية للمسجلين في سجلات أجانب الحسكة. ويعمل عناصر الأمن المكلفون بالدراسة الأمنية، على معرفة تفاصيل دقيقة عن أطراف العملية العقارية، بما في ذلك النسب العشائري والاثني، والأقارب ومناطق تواجدهم ومهنهم، ويسألون في ذلك جيران أطراف العملية العقارية في أماكن سكنهم، وزملائهم في أماكن عملهم، وأيضاً المخاتير وسواهم. ويتم تعليق جداول بأسماء من رفضت معاملاتهم للترخيص القانوني في مكاتب التوثيق العقارية.

لذا، غالباً ما يلجأ الفلاحون الأكراد في المناطق الحدودية عند شراء الأرض إلى إبرام عقود بيع برانية، وعند تأجيرها إلى إبرام عقود مزارعة أو استثمار زراعي برانية. في الحالتين لا يتم توثيق تلك العقود لدى أي جهة رسمية، ما يؤثر على أسعار الأرض.

يقول كاميران، وهو كردي لسيريا ريبورت، إنه اشترى في العام 2020 أرضاً زراعية في المنطقة الحدودية مع تركيا، ودفع رشوة 150 ألف ليرة (حوالي 170 دولار حينها) لعناصر الأمن الذين حققوا معه في منزله، ومع ذلك، جاء طلب ترخيصه القانوني مع الرفض، واضطر لبيع الأرض التي اشتراها بعقد براني.

بينما، حسني، وهو كردي أيضاً، قال لسيريا ريبورت أنه تمكن من الحصول على الترخيص القانوني لتسجيل أرض زراعية اشتراها خارج المخطط التنظيمي باسمه في السجل العقاري، بعدما دفع لوسيط أمني مبلغ ألفي دولار.

في المقابل، يقول محمد، وهو عربي، إنه والده اشترى أرضاً مساحتها هكتارين قبل عشرين عاماً في ريف القامشلي، ولكنه لم يحصل على الترخيص القانوني، لأن البائع كان محكوماً في قضية مختلفة لصالح المصرف الزراعي. ولم يتمكن لذلك والد محمد من الحصول على حكم من المحكمة يقر بصحة شرائه للأرض، وكل ما لديه هو وثيقة تسجيل الدعوى. منذ سنوات قليلة، عاد البائع الأصلي للأرض ووضع يده عليها بذريعة أنها ما زالت باسمه في السجلات العقارية. لذا، لجأ محمد إلى محكمة تتبع للجهاز القضائي في الإدارة الذاتية، ورفع دعوى غصب عقار. لكن المحكمة رفضت الدعوى بدورها لعدم وجود حكم محكمة أو سند ملكية بحوزة عائلة محمد.

خلال سنوات النزاع الماضية، تعرض كثير من سكان عشوائية عش الورور بدمشق، للطرد من منازلهم بسبب انتمائهم الطائفي أو العرقي، أو بسبب توجهاتهم السياسية. واستولى على أملاك أولئك الغائبين ميليشيات موالية للنظام، أو نازحين جدد إلى المنطقة. 

عشوائية عش الوَروَر ظهرت مطلع السبعينات كأبنية متفرقة في منطقة جبلية وعرة مطلة على برزة البلد، وهي مقامة على أملاك عامة وضع السكان يدهم عليها وقسّموها إلى محاضر صغيرة بنوا عليها بيوتاً متلاصقة، تخلو من شروط السلامة الإنشائية. وتعود ملكية أراضي الحي إلى بلديتي برزة بدمشق ومعربا بريف دمشق، ما يجعله يتبع إدارياً لسلطاتهما البلدية، إلا أن محافظة دمشق مسؤولة مباشرة عن تقديم الخدمات فيه، في حين أنه يخضع لسلطة شرطة القابون.

 وينحدر معظم سكان العش من علويي منطقة مصياف في ريف حماة، وسُميّت بعض الحارات فيه على اسم قرى مصياف، مثل دير ماما والنقير وبعرين. كما يضمّ العش حارات صغيرة تركّز فيها مهاجرون سنّة من ديرالزور والقلمون بريف دمشق، وأيضاً أكراد مهاجرون من شمال شرق سوريا. نسبة كبيرة من سكان العش هم من أصحاب الدخل المحدود وصغار موظفي القطاع العام والوزارات، خصوصاً الجيش والأجهزة الأمنية.

قبل العام 2011 كان الوضع الخدمي سيئ على مختلف الأصعدة في عش الورور. مثلاً، لم يكن الحيّ مخدماً بخط مواصلات من وإلى العاصمة دمشق، وكانت سيارات الأجرة غالباً ما تمتنع عن دخوله بسبب وعورة طرقاته وضيقه. شبكة الماء والصرف الصحي كانت متهالكة، غالباً ما قام السكان بتمديد مقاطع منها على حسابهم الشخصي، وسط غياب المتابعة والإشراف على صيانتها من قبل مؤسسات المياه والصرف الصحي الحكومية. سكان العشوائية كانوا يعتمدون في تأمين حاجاتهم الاستهلاكية والغذائية من حي برزة المجاور، بسبب انعدام الأسواق في العش.

في العام 2011 ومع زيادة الاستقطاب الطائفي مع برزة، تشكلت لجان شعبية مسلحة موالية للنظام في عش الوَروَر انضمّت نهاية 2012 إلى قوات الدفاع الوطني. وقد خاضت قوات الدفاع الوطني في العش وقوات المعارضة في برزة معارك عنيفة تدمّرت على إثرها المنطقة الفاصلة بينهما نهاية 2013. كما تبادل الطرفان عمليات تطهير طائفية لطرد من تبقى من السنّة في العش ومن العلويين في برزة. وقد سيطرت ميليشيا الدفاع الوطني على تلك البيوت في عش الورور، ووزعتها على عائلات عناصرها من الحي ومن النازحين العلويين القادمين من شارع البعث في عشوائية حي تشرين المحاذية  للقابون .

علياء، وأصلها من الساحل السوري، تعيش مع زوجها في حارة كان يتركز فيها الكرد في عش الورور. الكرد ومعظمهم من السنّة، لم يدخلوا في نزاع مفتوح مع قوات النظام على أساس طائفي، في معظم مناطق انتشارهم في سوريا ومنها عش الورور. ومع ذلك، تم طرد أغلب الكرد من عش الورور، واستولت الدفاع الوطني على بيوتهم وأسكنت فيها عائلات عناصرها. قالت علياء، أن البعض من أولئك الكرد هاجروا إلى أوروبا، وبعضهم نزحوا إلى الحسكة. تقول علياء، إن ميليشيا الدفاع الوطني، بررت عملية الاستيلاء على عقاراتهم بأن دولة كردية قد أقيمت في شمال شرق سوريا (الإدارة الذاتية)، ويجب عليهم الرحيل إليها.

تضيف علياء، بأنه منذ عامين عاد القليل من أولئك الكرد، وطالبوا باستعادة بيوتهم. طلب البعض منهم المساعدة من مفرزة الفرقة الرابعة  الموجودة في عش الورور، لاستعادة منازلهم واخلائها من شاغليها. في بعض الحالات، تدخلت الفرقة الرابعة، وأخلت الشاغلين، بعدما أبرز العائدون فواتير الماء والكهرباء، وشهد شهود من معارفهم وجيرانهم القدماء العلويين بأنهم أصحاب المنازل الأصليين. في حالات أخرى، رفض الشاغلون الحاليون لتلك العقارات إخلائها. 

رامية، فتاة كردية كانت تسكن عش الورور مع والدتها وأخوتها، في بناء طابقي بناه والدها المتوفى. مع تصاعد العنف في الحي، هاجر جميع أخوتها الذكور إلى أوروبا، وانتقلت رامية للسكن في حي ركن الدين الدمشقي المجاور ذي الغالبية الكردية، بينما استولت على بنائهم ميليشيا الدفاع التي وزعت شققه على عائلات عناصرها. احتفظت رامية بكل الوثائق التي تثبت ملكية عائلتها للبناء وهي عبارة عن إيصالات بدفع فواتير ماء وكهرباء وتلفون. منذ عام تقريبا، رفعت رامية شكوى في النيابة العامة، بجرم السرقة ضد شاغلي البناء. إذ أكد لها أحد المحامين أنها لن تستطيع استعادة البناء برفع دعوى غصب عقار، بل فقط إذا تقدمت بشكوى جنائية. وبالفعل، رافقت رامية دورية شرطة دفعت لها رشوة كبيرة، ساعدتها على استعادة البناء.

ويصعب على سكان العشوائية رفع دعوى غصب عقار، طالما لا يملكون وثائق كافية بملكياتهم. ولذا، فمن الأسهل التقدم بشكوى للنيابة العامة في دمشق، يذكر فيها الشاكي أن منزله تعرّض للسرقة، ثم جرى الاستيلاء عليه. وهنا، تقوم النيابة بتحويل الشكوى إلى قسم شرطة القابون، والذي يرسل بدوره دورية من الشرطة إلى المنزل لإخلائه من شاغليه. الدورية تطلب في الموقع حضور شهود، لتأكيد ملكية الشاكي لمنزله. في أحيان أخرى، يستعين الشاكي بمفرزة الفرقة الرابعة للقيام بنفس المهمة رغم أنها ليست من صلاحياتها. 

سعيد من إدلب وهو من سكان في حارة تقطنها غالبية من ديرالزور في عش الورور، وقد تم طرده من منزله الذي بالقوة، بعدما اقتحم منزله مجموعة من الشبان وقاموا بضربه واتهموه بالانتماء إلى فصيل معارض. وأغلب السنّة المطرودين من عش الورور كانوا من ادلب، وغالباً عبر اعتقال بعض أفراد العائلة، أو اتهامهم  بالانتماء لفصائل معارضة وتهديدهم وتخويفهم. سعيد، لم يغادر البلاد، بل استأجر منزلا في حي مجاور. وفي منزله في عش الورور سكنت عائلة علوية. سعيد يخشى لحد اليوم اللجوء إلى أي نوع من السلطات لاستعادة منزله، وليس لديه نية بالرجوع إلى الحي، بعدما تعرض له. وأقصى طموح سعيد حالياً أن تدفع العائلة التي تقطن منزله ايجاره. 

في المقابل، رضا، شاب علوي كان يعيش وعائلته في منزل مُستأجر في حي برزة البلد. ولدى رضا، أخ متطوع في المخابرات، والعائلة كلها مؤيدة للنظام. العائلة تعرضت لتهديدات من فصائل المعارضة كي ترحل عن برزة، عبر منشورات وضعت أمام منزلهم تدعوهم لمغادرة الحي، أو بالكتابة على بابهم عبارات تحمل تهديدات. وبالفعل خرجت العائلة من برزة، نهاية العام 2011، وسكنت في بناء في عش الورور، صاحبه من برزة، وقد نزح عنه. البناء مؤلف من ثلاثة طوابق بالقرب من الطريق العام الواصل إلى مشفى تشرين العسكري. وقد استولت عائلة رضا على البناء بالكامل، ورفضت تقاسمه مع عناصر الدفاع الوطني. في العام 2016 اندلعت مواجهة بين الطرفين استخدمت فيها القنابل والأسلحة الخفيفة. وما زالت العائلة تسكن المبنى، وتحظى بدعم من مختار الحي المعروف بعلاقاته الوطيدة مع مسؤولين رفيعين في الأجهزة الأمنية والعسكرية.

في 4 كانون الثاني 2023، تم تدشين قرية “أجنادين فلسطين” للنازحين السوريين في ناحية جنديرس بريف منطقة عفرين شمالي حلب، والتي تهدف لتأمين مساكن بديلة شبه دائمة للنازحين السوريين إلى مناطق المعارضة. وبنى القرية فريق إدلب الوطن وهو منظمة محلية تنشط في عفرين، بدعم وتمويل من جمعية أجنادين الخيرية وهي منظمة فلسطينية مركزها بلدة بيت حنينا التابعة لمدينة القدس الخاضعة للسيطرة الإسرائيلية.

وأفادت تقارير إعلامية بأن المنظمة الفلسطينية غير الحكومية قامت بتحويل الأموال من حسابها في بنك هابوليم، وهو بنك إسرائيلي. أن تقوم منظمة غير حكومية فلسطينية مقرها في منطقة تسيطر عليها إسرائيل بتمويل مشروع لإسكان نازحين سوريين، يُسلط الضوء على عمق الأزمة التي يواجهها النازحون السوريون.

مصدر في جمعية أجنادين الخيرية الفلسطينية قال لمراسل سيريا ريبورت، أن القرية مؤلفة من 50 وحدة سكنية تسليمها لخمسين عائلة، كانت تقيم في أحد المخيمات بريف عفرين. والوحدة السكنية الواحدة مؤلفة بدورها من غرفتين وصالون ومطبخ وحمام ودورة مياه، بمساحة إجمالية 45 متر.  وكل وحدة فيها خزاني ماء سعة كل منهما متراً مكعباً، وبأبواب داخلية وشبابيك، وبابين رئيسيين من الحديد. ولكل وحدة سكنية حديقة جانبية مساحتها 35 متراً مربعاً. والقرية بكاملها مخدمة بشبكة للصرف الصحي. القرية فيها أيضاً مسجد ومعهد إسلامي لتدريس العلوم الشرعية وتحفيظ القرآن.

وأقيمت القرية على أرض زراعية سهلية غير مشجرة بالقرب من قرية شيتكا التابعة لناحية جنديرس غربي عفرين، وتقدر مساحتها بـ2.5 هكتار. الوحدات السكنية الـ50 أقيمت على مساحة هكتار واحد، وما تبقى مخصص للتوسع في المشروع وبناء وحدات سكنية إضافية كمرحلة ثانية. 

وكان يفترض أن تبدأ مرحلة ثانية في القرية، ببناء 50 وحدة سكنية إضافية، ومدرسة خلال الأشهر الأولى من العام 2023. لكن، زلزال 6 شباط تسبب بتأخير تلك المخططات، ربما حتى نهاية العام 2023، بحسب مصدر من فريق إدلب الوطن.

 الجمعية كثّفت دعمها للقرية وسكانها بعد الزلزال، وأٌقامت أيضاً على قطعة أرض مجاورة لها مخيماً مؤلفاً من عشرات الخيام لإيواء المتضررين من الزلزال، خاصة من تضررت منازلهم في بلدة جنديرس بريف عفرين. والجهة المنفذة هي نفسها فريق إدلب الوطن، الذي أكد أنه افتتح في آذار الماضي مدرسة في القرية لاستيعاب الأطفال. 

مصدر في فريق إدلب الوطن قال لمراسل سيريا ريبورت، أن الأرض المخصصة لبناء القرية، منحهم إياها المجلس المحلي في جنديرس، بعلم وموافقة المسؤولين الأتراك المتواجدين في المنطقة. وأضاف المصدر بأن العقد بينهم وبين المجلس المحلي، لا يشير إلى أن الفريق يملك الأرض، ولا الوحدات السكنية.

 وتقتصر مهمة الفريق، بحسب العقد، على البناء والاشراف على عمليات الإسكان فقط. في حين يتولى المجلس المحلي إدارة القرية، التي لا يمكن بيع الشقق فيها، أو تمليكها للعائلات التي سكنتها. وتتمتع تلك العائلات بحق الانتفاع من المساكن فقط، وليس في إمكانهم تأجيرها. وبالتالي، بحسب المصدر، يمكن القول أن القرية من أملاك مجلس جنديرس المحلي.

في العام 2018 سيطرت فصائل معارضة مدعومة من تركيا، على كامل منطقة عفرين في عملية غصن الزيتون، ما تسبب بتهجير قسري لجزء كبير من سكانها الأصليين ومعظمهم من الكرد، وما رافق ذلك من انتهاكات لحقوق السكن، الأرض والملكية. كما نزح إلى عفرين أكثر من مائة ألف مهجّر قسرياً من أرياف دمشق وحمص وحلب سكن جزء كبير منهم في منازل النازحين الكرد. 

مصدر محلي قال لمراسل سيريا ريبورت بأن الأرض التي أقيمت عليها القرية ليست أملاكاً عامة ولا وقفية. بل هي أرض خاصة يملكها أشخاص من آل منان، وهي عائلة كردية مهجّرة قسرياً من المنطقة في العام 2018. وتتهم فصائل المعارضة المسيطرة على المنطقة أفراداً في عائلة منان، بالانتماء إلى صفوف وحدات حماية الشعب الكردية، وقد قتل بضعة منهم خلال مجريات القتال في العام 2018.

 أرض عائلة منان ليست الوحيدة، بل هي واحدة من أراض أخرى وضعت بعض الفصائل المعارضة يدها عليها منذ العام 2018 بذريعة انتماء أصحابها لوحدات حماية الشعب الكردية. وأحياناً، تقوم بعض الفصائل بمنح تلك الأراضي لمنظمات محلية لتبني عليها قرى سكنية، غالباً ما يكون الهدف منها إسكان عائلات مقاتلي الفصائل النازحة بدورها من عموم الأراضي السورية.