قانون_الايجار

Posts

مفتاح: ضريبة العقارات المؤجرة

27-06-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

أخضع قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021، العقارات المؤجرة، لضريبة تحتسب على أساس القيمة الرائجة للعقار التي تحددها لجان مالية مختصة.

وتختلف نسب الضريبة المفروضة على العقارات المؤجرة، إن كانت سكنية أو تجارية أو صناعية. ويتماشى مع المبدأ الذي استقرت عليه قوانين الإيجار السورية المتعاقبة، والتي تفرض على العقارات المؤجرة للسكن زيادة بدل الإيجار بنسبة أقل من العقارات المؤجرة لغير السكن. القانون 15 استثنى من ضريبة العقارات المؤجرة، الأراضي الزراعية المؤجرة للاستثمار الزراعي.

وفرضت المادة 16 من القانون 15، على العقارات غير السكنية، المؤجرة لممارسة نشاط تجاري أو صناعي، ضريبة بنسبة 10% من بدل إيجارها السنوي المذكور في عقد الإيجار، على ألا تقل نسبة الضريبة عن ستة بالعشرة آلاف (0,0006) من القيمة الرائجة للعقار المؤجر. أما العقارات المؤجرة للسكن، فتخضع لمعدل ضريبة 5% من بدل الإيجار السنوي المحدد في عقد الإيجار، على ألا تقل عن ثلاثة بالعشرة آلاف (0,0003) من القيمة الرائجة للعقار. العقارات الخاضعة لهذه الضرائب هي المؤجرة وفقاً لأحكام قانون الإيجار رقم 10 لعام 2006، أو قانون الإيجار رقم 20 لعام 2015.

القانون 15 ألزم طرفي العلاقة الإيجارية بالكشف عن عقود الإيجار خلال ثلاثين يوماً من بدء التأجير. إذ يجب أن يقدم المُكلّف بالضريبة عقد الإيجار لأغراض سكنية إلى الوحدة الإدارية التي يقع العقار فيها، حيث يتم تسجيل العقد. من بعدها، ترسل الوحدة صورة مصدقة عن العقد إلى الدائرة المالية، حيث يجب على المُكلّف تسديد الضريبة. ويتم فرض غرامة قدرها 10% من قيمة الضريبة، بحق المتخلفين عن تقديم العقود وفقاً لما سبق.

وفي حال اكتشف موظفو التحقق الضريبي عقود إيجار غير مسجلة، أو أن بدل الإيجار المصرّح به أمام الوحدة الإدارية أو الدائرة المالية أقل من الإيجار الحقيقي، تطبق حينها أحكام قانون مكافحة التهرّب الضريبي رقم 25 لعام 2003. ويفرض القانون 25، عقوبات تصل إلى الحبس حتى الشهر، وغرامة قدرها 200 بالمئة من الضريبة، عن كل سنة ضريبية تمّ التهرب من دفعها. القانون 15 صنّف هذه الحالات على أنها من فئة الجرائم المخلة بالثقة العامة بمقتضى أحكام قانون العقوبات.

بعد صدور القانون 15، أصدرت الهيئة العامة للضرائب والرسوم في وزارة المالية، التعميم رقم 320 لعام 2021، المتضمن دليل الإجراءات لاستيفاء الضريبة عن عقود الإيجار للوحدات السكنية. وأوجب التعميم على المكلف بالضريبة أن يقدم إلى مديرية المالية طلباً يتضمن معلومات العقار، ثم تمنحه الإدارة الضريبية في المديرية قيداً (سجلاً) مالياً، بعد الكشف على العقار المؤجر لتحديد قيمته الرائجة.

ومن ثم تُدوّن على القيد المالي للعقار، القيمة الرائجة للعقار، والضريبة على عقد الإيجار، ورسم الإدارة المحلية، ورسم المساهمة الوطنية بإعادة الإعمار. يُرسل القيد المالي إلى الوحدة الإدارية التي يقع العقار في دائرتها، لاستكمال إجراءات التسجيل. وتضاف نسبة 25% إلى القيمة الرائجة للعقار إذا كان العقار المؤجر للسكن مفروشاً. ثم تقوم الوحدة الإدارية بتسجيل عقود الإيجار وتحصيل الضريبة والتكاليف المالية الأخرى.

هذه الأعباء المالية المرهقة للمؤجر أو المستأجر على حدٍ سواء، تدفع الكثيرين للامتناع عن توثيق عقود الإيجار، وما قد يترتب على ذلك من تحملهم لمشاكل ومسؤولية قانونية.

القانون 15 قال بأنه في حال عدم التصريح عن عقد الإيجار، يتم فرض غرامة عدم التصريح، بنسبة 10% من الضريبة في حال التأخير أكثر من شهر. إلا أن التعميم 320، أضاف نسباً أخرى لم ينص عليها القانون 15؛ إذ ترتفع نسبة الغرامة إلى 20% في حال التأخر أكثر من سنة، وتزداد لتصل إلى 30% في حال التأخر لسنة أخرى. ويشكل ذلك مخالفة لأحكام القانون 15 عبر زيادة الغرامة دون وجود نص قانوني بذلك. فضلاً عن ذلك فإن المادة 16 من القانون 15، أوجبت تطبيق قانون التهرب الضريبي في حال اكتشاف عقود غير مسجلة. ما يعني أن عدم التصريح أو التأخر في تسجيل العقد لفترة طويلة، يخضع لأحكام قانون التهرب الضريبي. بينما التعميم رقم 320 أخضع المتهربين لغرامات اضافية، ما يؤدي إلى الوقوع في ازدواجية فرض الغرامات.

هل يجوز استملاك عقارات الغائبين لتأمين مساكن للمتضررين من الزلزال؟

انتشرت في وسائل التواصل الاجتماعي، وبعض وسائل الإعلام الرسمية، دعوات للاستيلاء على مساكن الغائبين، وتوزيعها أو تأجيرها للمتضررين من زلزال 6 شباط. وأطلق تلك الدعوات رجال أعمال ومسؤولون، ممن طالبوا السلطة التنفيذية بوضع يدها على أملاك الغائبين دون موافقة أصحابها.

وطالب أولئك بقانون جديد يسمح للدولة باستملاك عقارات الغائبين، أو وضع اليد على كل الأملاك التي لا يسكنها أصحابها، أو مصادرة كل مسكن إضافي يملكه شخص ما ولا يسكنه. تلك المطالبات استندت إلى قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952 الملغى بقانون الإيجار تم إلغاؤه بقانون الإيجار رقم 6 لعام 2001، أو قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983.

في الحالتين، تبدو المطالبات غير واقعية، وتنتهك حقوق ملكية الغائبين من دون سند قانوني. إذ أن قوانين الإيجار الجديدة، وقانون الاستملاك، لم تتضمن أي نص يسمح بتجريد المالك من عقاره وتقديمه للغير تحت أي سبب كان. كما أن هذه المطالبات تعتبر مخالفة لدستور العام 2012، الذي اعتبر في مادته الـ15 أن الملكية الخاصة مصانة، لا يجوز نزعها إلا وفق أصول وإجراءات محددة.

قانون الإيجار 111

قانون الايجار القديم رقم 111 لعام 1952، كان يمنح الدائرة الاجتماعية التابعة للوحدة الإدارية الحق في تأجير عقار ما دون موافقة صاحبه. وتتولى الدائرة الاجتماعية تسجيل عقود الإيجار بين المؤجر والمستأجر، وتوثيقها. وكانت الدائرة الاجتماعية تخضع لإشراف قضائي، إذ كان يرأسها قاضي الصلح في المحافظة، بموجب القانون 111. ثم أصبحت الدائرة تحت إشراف إداري، إذ يرأسها أمين العاصمة (المحافظ) أو رئيس البلدية المختص، بموجب المرسوم 187 لعام 1970.

كما أجاز القانون 111 للدائرة الاجتماعية مهمة تسجيل العقارات الشاغرة المعدة للسكن بالأجرة. بل وفرض القانون على أصحاب العقارات المعدة للسكن، وجوب تسجيلها في الدائرة الاجتماعية، خلال 15 يوماً من تاريخ إخلائها. كما فرض القانون عقوبات جزائية، تصل إلى الحبس حتى سنة والغرامة المالية، بحق مالك البناء السكني أو مالك الشقة السكنية، الذي يُخفي شغور عقاره ويخالف أحكام القانون.

القانون 111 أوكل إلى ممثلي السلطة التنفيذية، من مخاتير أو رؤساء مخافر وموظفي الدائرة الاجتماعية، مهمة البحث عن العقارات الشاغرة وتسجيلها وتأجيرها، من دون موافقة المالك. بل وأوجب القانون على المستأجر الذي أخلى داراً، أن يُخبر الدائرة الاجتماعية بهذا الإخلاء خلال خمسة عشر يوماً.

في العام 2001 صدر قانون الإيجار رقم 6 الذي ألغى العمل بقانون الإيجار 111\1952، ثم صدرت بعد ذلك عدة قوانين للإيجار كان آخرها القانون 20 لعام 2015. وفي كل تلك القوانين الجديدة لم يعد للدائرة الاجتماعية صلاحية تأجير عقار دون موافقة مالكه. قانون الإيجار رقم 20 لعام 2015، منح الدائرة الاجتماعية فقط صلاحية تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها. وبالتالي، يصبح عقد الإيجار سنداً تنفيذياً يخوّل المؤجر وضعه في دائرة التنفيذ لدى المحكمة، بغرض إخلاء المُستأجر عند نهاية عقد الإيجار.

ولذا، فالاستناد إلى قانون ملغى، لتبرير الاستيلاء على عقارات سكنية بغيّة تأجيرها للمتضررين من زلزال 6 شباط، غير صحيح قانونياً، ومخالف لأحكام القوانين السارية.

قانون الاستملاك

استملاك الشقق المغلقة أو الفارغة بغاية تأجيرها، يخالف أحكام قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983. إذ حدد القانون الغاية من الاستملاك بتنفيذ مشاريع ذات النفع العام، وهي؛ مشاريع الطرق والثكنات والمطارات والسكك والمستشفيات والمدارس ومشاريع الأعمال الزراعية والري ومشاريع النفط والطاقة والثروة المعدنية ومشاريع الأمن والدفاع. وليس من بين تلك المشاريع استملاك الأبنية الخاصة من أجل تأجيرها.

مجلس مدينة حلب يعيد العلاقة الإيجارية مع مستأجري بحستيا

01-11-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

أصدر مجلس مدينة حلب، في تشرين الأول الماضي، القرار رقم 586، القاضي بإعادة العلاقة الإيجارية مع ما يزيد على 1000 مستأجر لمحال وعقارات عائدة لمجلس المدينة في حي بحسيتا من المنطقة العقارية السابعة بحلب، بحسب ما نشرته صحيفة تشرين الرسمية.

ويعود شارع بحسيتا إلى القرن الرابع عشر وأخذ اسمه من جامع بحسيتا المبني في العهد المملوكي. ويقع الشارع ضمن منطقة باب الفرج، وهو من أحياء حلب القديمة. وخضع الحي للتحديث في نهاية الفترة العثمانية، واشتهر الحي بالحانات، وأيضاً “بيوت البغاء” التي رخصتها السلطات العثمانية مطلع القرن العشرين. ومع بداية عهد الاستقلال ألغت السلطات السورية تراخيص بيوت البغاء في الحي، ولكنها بقيت تعمل حتى السبعينات.

وكان الحي موطناً لليهود منذ القرن الخامس عشر، ولكنهم بدأوا هجرته تدريجياً في أربعينات القرن الماضي. ومعظم أملاك مجلس مدينة حلب في بحستيا هي استملاكات لعقارات أولئك اليهود. وليس واضحاً كيف استملكت الدولة تلك العقارات وإن كانت قد عوّضت على أصحابها.

مجلس مدينة حلب أجّر تلك المحلات والعقارات وفق قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته. وبحسب القانون 111، لا يمكن إخلاء مستأجري تلك العقارات عند انتهاء مدة الإيجار طالما هم ملتزمون بدفع قيمة الايجار وهي غالباً ما تكون زهيدة. إذ أن تلك العقارات تخضع للتمديد الحكمي، أي تمديد عقد الإيجار حكماً بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجر، وهو هنا الوحدة الإدارية. ويحق للوحدة الإدارية، بموجب القانون 111، إعادة تخمين قيمة الإيجارات التي تتقاضاها كل ثلاث سنوات، من خلال لجنة تعينها المحكمة.

بموجب القرار رقم 78 لعام 2018 الصادر عن مكتبه التنفيذي، فسخ مجلس مدينة حلب تلك العلاقة الإيجارية من طرف واحد، واعتبر المستأجرين “واضعي يد” وطلب منهم دفع “أجر المثل”. ويعني ذلك أن المجلس اعتبر تلك العقارات تحت السيطرة الفعلية لشاغليها، ويتوجب عليهم دفع إيجار مماثل لقيمة الإيجارات في المنطقة. فسخ العلاقة الإيجارية كان بإرادة منفردة، أي أن القرار 78 صدر عن المكتب التنفيذي لمجلس مدينة حلب من دون استطلاع رأي الطرف الآخر المُستأجر للعقارات، ما يعني نقضاً من طرف واحد لعقود الإيجار.

ثم عاد المكتب التنفيذي لمجلس المدينة وأصدر القرار رقم 69 لعام 2020، وقرر فيه إنهاء كافة العلاقات الإيجارية المبرمة بين مجلس المدينة ومالكي أو شاغلي العقارات المستملكة. وأوضح القرار بأنه لا يترتب على تطبيقه إخلاء شاغلي العقارات، ولكن يتم تكليفهم بأجر المثل أي بقيمة إيجار مماثلة للايجارات في المنطقة.

وعلى إثر ذلك، رفع عدد من مستأجري تلك العقارات دعاوى قضائية ضد مجلس المدينة معترضين فيها على فسخ العلاقة الإيجارية من طرف واحد، وبعدم قانونية مطالبة مجلس المدينة لهم برفع قيمة الإيجار.

القرار الجديد رقم 586 لعام 2022، ألغى القرارين السابقين 78\2018 و69\2020، وطلب إعادة إجراء عمليات التخمين لتلك العقارات أصولاً، شريطة تنازل مستأجري تلك المحلات عن الدعاوى القضائية التي رفعوها ضد مجلس المدينة. وبما أن قانون الإيجار 111 لعام 1952 غير نافذ منذ العام 2011، فليس واضحاً ما هو الأساس القانوني الذي استند إليه القرار 586 في إعادة العلاقة الإيجارية مع المستأجرين.

عضو مكتب تنفيذي في مجلس مدينة حلب، قالت لصحيفة تشرين، بأنّ القرار الجديد رقم 586 صوّب القرارات الخاطئة وأعاد الأمور إلى مجراها الصحيح، استناداً إلى المرسوم 13 لعام 2022 القاضي بمنح تسهيلات وإعفاءات ضريبية واسعة داخل المدن القديمة في محافظات حلب وحمص ودير الزور، بما في ذلك الأسواق القديمة والتراثية. وليس واضحاً ما هي العلاقة بين القرار 586 والمرسوم رقم 13، بخصوص تلك العقارات المستأجرة، إلا من ناحية الإعفاءات الضريبية المترتبة عليهم خلال السنوات السابقة.