عشوائية – Syria Report

Posts

وحدات سكنية لإيواء مؤقت لسكان الأبنية الآيلة للسقوط في حلب

قال محافظ حلب لصحيفة تشرين الرسمية، مطلع كانون الثاني 2022، بأنه تم الانتهاء من بناء وحدتين سكنيتين في منطقة مساكن هنانو. وأكد المحافظ بأن الوحدتين مخصصتان للسكان المنذرين بهدم بيوتهم.

مصدر في مجلس مدينة حلب قال لمراسل سيريا ريبورت، إن تلك الوحدتين السكنيتين هما جزء من مشروع بدأه مجلس مدينة حلب منذ العام 2020 لبناء 10 وحدات سكنية تضم 224 شقة سكنية في منطقة مساكن هنانو ضمن أحياء حلب الشرقية. ومن المفترض انجاز المشروع نهاية العام 2023. وتعود ملكية تلك الوحدات السكنية لمجلس مدينة حلب.

لكن، تلك الوحدات السكينة ليست مخصصة للسكان المنذرين بالهدم، على عكس ما قاله محافظ حلب. وبحسب المصدر، لن يوزّع مجلس المدينة الوحدات السكنية كمساكن بديلة بل كمساكن إيواء مؤقتة للحالات الطارئة والاسعافية. مثلاً، في حال إخلاء سكان مبنى بشكل مفاجئ بسبب احتمال انهياره، سيجري إيواء أولئك السكان مؤقتاُ في إحدى الوحدات السكنية في هنانو، لمدة ستة أشهر قابلة للتجديد. ويتوجب على أولئك السكان البحث عن مسكن آخر خلال تلك المهلة.

وهناك إشاعة غير مؤكدة بأن مشروع الوحدات السكنية العشر في مساكن هنانو، قد أقيم مكان مبانٍ دمرها القصف السابق لقوات النظام على المنطقة خلال فترة سيطرة المعارضة عليها 2012-2016. ويملك تلك المباني المدمرة غائبون مهجّرون قسرياً عن المنطقة.

المصدر أشار إلى وجود خطة لدى مجلس مدينة حلب، لاستخدام هذه الوحدات لإيواء بعض سكان حي الحيدرية العشوائي، الذي يجري فيه تنفيذ منطقة تطوير عقارية. وسيتم إيواء أولئك السكان بشكل مؤقت إلى حين الانتهاء من بناء الوحدات السكنية المخصصة لهم، والتي هي بدورها ليست مجانية بل يجب عليهم شرائها.

وبحسب قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، يمكن لمنطقة التطوير العقاري أن تعالج مناطق السكن العشوائي بغض النظر عن مساحتها. و‌بموجب القانون 15 لعام 2008، إذا قررت جهة إدارية ما إخضاع منطقة ما للقانون 15، فيحق لها استملاك العقارات الخاصة الواقعة ضمن المنطقة وتُسجّلُ باسمها في السجل العقاري وفق أحكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته. وهنا، تلتزم الجهة الإدارية بتخصيص نسبة من المقاسم السكنية التي تبنيها، لتبيعها لأصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري.

وأحدث مجلس مدينة حلب منطقة التطوير العقاري في الحيدرية في أكتوبر 2010، بمساحة 118 هكتاراً، بغرض “الارتقاء بهذه المنطقة المخالفة” بحسب موقع الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري. والمنطقة مستملكة بشكل كامل للدولة، وجميع عقاراتها داخل المخطط التنظيمي العام لمدينة حلب المصدق في العام 2004.

وعدا عن مشروع الوحدات السكنية في هنانو، أشار مراسل سيريا ريبورت، إلى وجود عدد من الأبنية السكنية لدى مجلس مدينة حلب في أحياء السكري والمشهد ومساكن هنانو، يمكن استخدامها كمراكز إيواء مؤقتة. وتعود ملكية هذه الأبنية لغائبين من المهجرين قسرياً إلى مناطق المعارضة. وهذه الأبنية كانت متضررة جزئياً، وقد قام مجلس مدينة حلب ما بين العامين 2021-2022 بتأهيلها ووضع عدداً منها في الخدمة. وتسكن في تلك الوحدات حالياً عائلات تم إخلائها من المباني الآيلة للسقوط في أحياء الصالحين والفردوس والمعادي والميسر وقاضي عسكر وغيرها.

مجلس مدينة حلب كان قد بدأ في ديسمبر 2022 هدم بعض الأبنية المتضررة بشدة وغير المأهولة في أحياء حلب الشرقية. وكان رئيس مجلس مدينة حلب، قد أشار في 9 نوفمبر 2022، إلى البدء بإخلاء 1500 بناء آيل للسقوط تمهيداً لإزالتها، وأوضح بأن عملية إخلاء السكان وتأمين سكن بديل لهم بحاجة لخطة عمل. إذ أن جزءاً كبيراً من الأبنية الأيلة للسقوط، والمنوّي اخلائها وهدمها، ما زالت مأهولة.

والحصول على سكن مؤقت ليس بالأمر السهل بالنسبة للمجبرين على إخلاء مساكنهم المتضررة الآيلة للسقوط. إذ يشترط مجلس مدينة حلب تحقيق المتضررين مجموعة من الشروط المعقدة، قبل منحهم سكناً مؤقتاً. أحد الذين تم إخلائهم من حي الصالحين قال للمراسل، بأن مجلس المدينة رفض إعطاءه مسكناً مؤقتاً لإيواء المتضررين لأنه يملك سيارة. في حين أشار آخرون، إلى ضرورة وجود “واسطة” لمنحهم سكناً مؤقتاً، أو دفعهم رشاوى للمسؤولين في مجلس المدينة.

مفتاح: القانون 33 وتثبيت الملكية العقارية في المناطق العشوائية

10-01-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

صدر القانون رقم 33 لعام 2008 الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية، بغية حلّ قضايا الملكية المرتبطة بمخالفات البناء، وإفراز العقارات، في مناطق السكن العشوائي. ويهدف القانون 33 إلى تثبيت تلك العقارات وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يتوافق مع واقعها على الأرض، ضمن شروط محددة.

وكان يمكن لتطبيق هذا القانون أن يحلّ الكثير من المشاكل التي يعاني منها سكان المناطق العشوائية، عبر إزالة شيوع العقارات وفرزها وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يضمن حقوق الملكية لأصحابها. لكن، لسبب غير مفهوم، تمّ تجاهل هذا القانون ولم يّطبق، رغم أنه ما زال سارياً.

القانون 33 لا يعالج المناطق العشوائية المبنية على أملاك عامة، بل فقط العشوائيات المبنية على أراضي زراعية غير مسموح بالبناء عليها. ولهذا، نجد في القانون إحالات كثيرة إلى وزير الزراعة والإصلاح الزراعي.

وبمقتضى القانون 33، فإن عملية تثبيت ملكية عقار ما في منطقة عشوائية، تحتاج إلى الإجراءات التالية؛ إفراز، وإزالة شيوع، وتصحيح أوصاف للعقار.

وإفراز العقار، فهي معاملة فنية تجريها دائرة السجل العقاري، بناء على طلب المالك من أجل تقسيم العقار إلى عقارات منفصلة ومستقلة. وتجري عملية إفراز العقار كما لو كان العقار مملوكاً على الشيوع واتفق الملاك على قسمته وإفرازه.

وإزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

وعملية تصحيح الأوصاف هي معاملة إدارية يجريها السجل العقاري، بطلب من صاحب العقار. وتهدف العملية إلى تحقيق التطابق بين أوصاف العقار كما هي مسجلة على الصحيفة العقارية للعقار، وبين ما هو عليه الحال في الواقع. فقد تكون أوصاف العقار في السجل العقاري أرضاً زراعية بينما هو في الواقع بناء طابقي.

وتحدد المناطق التي يشملها القانون 33 بقرار من رئيس مجلس الوزراء، بناء على اقتراح وزيري الزراعة والإصلاح الزراعي والإدارة المحلية والبيئة.

ويُشترط في المنطقة التي تُطبّقُ عليها أحكام القانون 33، ألا تقل مساحتها الاجمالية عن هكتارين داخل المخططات التنظيمية المصدقة‏‏، وخمسة هكتارات خارجها، وألا يكون قد صدر بشأنها مراسيم بإحداثها كمناطق تنظيمية، وكذلك ألا تكون مستملكة لجهة عامة.

وتقوم الوحدة الإدارية التي تقع المنطقة في دائرتها، بإعداد المخططات التي تبين الحدود الخارجية لهذه المنطقة وأرقام العقارات المطلوب إفرازها وإزالة شيوعها، وتصحيح أوصافها.

ولكي تستفيد من أحكام القانون 33، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية، وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن 50٪ من إجمالي مساحتها.‏

اللجنة القضائية

ويوجب القانون 33، على المحاكم في المنطقة وقف النظر في كافة الدعاوى العقارية الخاصة بالمنطقة المعنية، وإحالتها إلى اللجنة القضائية. ويجب على مكتب التوثيق العقاري في السجل العقاري وضع إشارة على العقارات المعنية تسمى إشارة خاضع لأحكام قانون الإفراز وإزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف. بموجب تلك الإشارة يُوقِفَ مكتب التوثيق العقاري تنفيذ جميع القرارات والمعاملات على صحف تلك العقارات إلى حين الانتهاء من الإجراءات.

ويُشكّلُ وزير الزراعة والإصلاح الزراعي تلك اللجنة القضائية برئاسة قاض عقاري وعضوية رئيس دائرة السجل العقاري في المحافظة، ورئيس دائرة المساحة في المحافظة، وممثل عن المحافظة من الفئة الأولى، وخبير من أهالي المنطقة يسميه المحافظ. وتتلخص صلاحيات رئيس اللجنة، في إفراز حصة الدولة من العقارات التي تملك فيها حصة شائعة، ورعاية كل ما يحفظ حقوق ومصالح الدولة، وكذلك تبديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك، وتصفية معاملات حصر الإرث في المنطقة.

أما صلاحيات اللجنة فهي البت في الطلبات المقدمة من أصحاب المصلحة بالحقوق المترتبة لهم، والفصل في الدعاوى المحالة إلى اللجنة من المحاكم، وتنفيذ قرارات الملكية وتسجيلها.

وللجنة أن تقرر دفع بدل نقدي كتعويض لمالك عقار ما إذا تم اقتطاع جزء منه. ويمكن للجنة أن تقضي لصاحب عقار بمساحة تزيد عن حصته، مقابل أن يدفع قيمة الزيادة لصاحب عقار آخر نقصت حصته. وفي جميع الأحوال، تقدر قيم العقارات وفقاً لأحكام قانون الاستملاك.

وتخضع قرارات اللجنة، للاستئناف أمام محكمة استئناف المنطقة خلال مدة شهر من صدور قرار اللجنة المتضمن جدولاً بأسماء أصحاب الحقوق العينية في المنطقة، ومقدار حصصهم، وأرقام عقاراتهم.

القانون 33 أعطى لمن يدعي حقاً في عقار، بعد انتهاء مهلة الشهر، أن يقيم خلال سنتين دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض، بمواجهة الشخص الذي جرى التسجيل لمصلحته. وفرض القانون 33، عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وبالغرامة، بحق من يدعي حقاً عبر تقديم وثائق مزورة.

وبحسب التعليمات التنفيذية للقانون 33، بعد انقضاء الشهر على إعلان جدول القرارات، تحيل اللجنة الوثائق التي لديها إلى مديرية المصالح العقارية. ووثائق عمل اللجنة هي محضر الإفراز، ومحضر إزالة الشيوع، والإضبارة القضائية وإضبارة المخطط التفصيلي، بالإضافة الى سجل تنفيذ قرارات اللجنة.

مفتاح: المخطط التنظيمي لمدينة دوما

22-11-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

مدينة دوما هي المركز الإداري لمحافظة ريف دمشق، وأيضاً مركز منطقة دوما التي تتبع لها 7 نواح. وقد بلغ عدد سكان المدينة 300 ألف نسمة في احصائية العام 2010، وتبلغ مساحتها حوالي 3 آلاف هكتار.

ويتبع لدائرة دوما العقارية 68 منطقة عقارية تغطي كامل منطقة دوما. في حين تتألف مدينة دوما من 9 مناطق عقارية هي: ساحة وعرب، عناتر، قصارين شمس، الدوير، الرمان، القصير، المزرعة، بتوانة، العب. وتؤلف منطقتا ساحة وعرب وقصارين شمس العقاريتان، المركز التاريخي لمدينة دوما، وفيهما الجامع الكبير وساحة الغنم وسوق الهال وشارع خورشيد.

العشوائيات

مع ثمانينات القرن الماضي، تزايدت الأهمية الإدارية للمدينة ما جعلها وجهة للوافدين من مناطق أخرى. ومع زيادة السكان ارتفع الطلب على السكن، فبدأت المدينة تتوسع بشكل عشوائي على حساب أراضيها الزراعية، خاصة باتجاه الشمال والجنوب. ووصلت مساحة العشوائيات إلى 70% من مجمل مساحة دوما، في العام 2010.

وظهر تجمع للمساكن العشوائية شمالي المدينة، ممتداً على أجزاء من المناطق العقارية؛ عناتر والرمان وقصارين شمس. وسميت العشوائية الجديدة باسم الحجارية. كما ظهرت عشوائية أخرى في منطقة بتوانة العقارية وسُميت حارة الديرية. وظهرت عشوائية في الأراضي المصنفة زراعية في منطقتي عناتر والرمان العقاريتين، وصولاً إلى الطريق الدولي دمشق-حمص. منطقة القصير العقارية شرقي دوما، وصلها السكن المخالف، ونشأت فيها عشوائية اتصلت بعشوائية الحجارية غرباً.

وأيضاً، تحولت منطقتي المزرعة والعب العقاريتين جنوبي دوما، المصنفة سابقاً زراعية، إلى مناطق سكن عشوائي. العشوائية في المزرعة نمت إلى الحد الذي اتصلت فيه مع بلدة الشيفونية، في حين امتدت عشوائية العب إلى مدينة مسرابا.

السكن المخالف امتد أيضاً إلى منطقة الدوير العقارية، التي تضمّ سجن عدرا ومشفى ابن سينا للأمراض النفسية.

الملفت في عشوائيات دوما أنها نمت على أراضٍ زراعية خاصة معظمها غير منظم سابقاً، لا أملاك عامة. كما أن أصحاب البيوت المخالفة يدفعون ضريبة المُسقّفات لدائرة مالية محافظة ريف دمشق. أي أن هذه الأملاك ملحوظة في السجلات المالية لمحافظة ريف دمشق، كبيوت، رغم أنها مخالفة. في حين أن تلك البيوت غير ملحوظة في السجلات العقارية. إذ أن تلك الأملاك ما زالت حصصاً سهمية على الشيوع.

التنظيم

لدوما مخطط تنظيمي قديم صادر في العام 1966. في العام 2003 وسّعت بلدية دوما مخططها التنظيمي ليضم مناطق جديدة كحارة الجورة، والمساكن التعاونية الجديدة في منطقة عناتر العقارية. وكذلك ضمت توسعة المخطط مناطق غير منظمة سابقاً في عناتر والعب والمزرعة. مساحة مخطط دوما الجديد لعام 2003 بلغت 560 هكتاراً، وتمّ تصُدّيقه في العام 2005.

التوزيع الاجباري

نظّم مخطط العام 2003 بضعة مناطق في دوما، وفق مبدأ التوزيع الإجباري، وتقدر مساحتها بـ250 هكتاراً. والتوزيع الإجباري يحدث أثناء تنظيم منطقة ما عبر توزيع الحصص على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد اقتطاع نسبة منها من دون مقابل. وصدر قرار التنظيم وفق أحكام القانون رقم 9 لعام 1974 الخاص بتقسيم وتنظيم وعمران المدن. والقانون 9\1974 يمنع إجراء معاملات الإفراز والتوحيد للعقارات، وكذلك منح رخص البناء في منطقة التنظيم، قبل الانتهاء من أعمال التوزيع الإجباري.

التوزيع الاجباري شمل أجزاءً من المناطق العقارية: عناتر، الرمان، بتوانة، المزرعة، والعب. وعلى سبيل المثال، الجزء الجديد المنظم من منطقة بتوانة المصنفة سابقاً زراعية، حمل اسم “تنظيم خلف البلدية” التي باتت تعتبر من أفضل المناطق في دوما وأغلى عقاراتها ثمناً بسبب تخطيطها العمراني الحديث، ووجود مساحات خضراء.

وعلى عكس تنظيم خلف البلدية، لم يُنفذ التوزيع الإجباري على بقية المناطق، والتي نمت فيها بكثافة العشوائيات. في العام 2005 أصدر مجلس مدينة دوما المحلي، قراراً بإخضاع مناطق التوزيع الاجباري للتنظيم وفق القانون 46 لعام 2004، المُعدّل للقانون رقم 9\1974. ويتيح التعديل اعتبار مناطق التوزيع الإجباري، مناطق مخالفات جماعية. ويُسهّلُ لك منح رخص البناء وإجراء معاملات الإفراز والتوحيد، ضمن شروط، في مناطق التوزيع الإجباري. وفي العام 2010 صدقت محافظة ريف دمشق على هذا القرار، لكنه بقي من دون تنفيذ أيضاً.

خلال الثورة

مع وصول الاحتجاجات إلى مدينة دوما في ثورة العام 2011، حاولت الحكومة احتواء الموقف، وطلبت تشكيل لجنة من الأهالي لمعرفة مطالبهم. اللجنة قدمت طلباتها لمسؤولين حكوميين، وكان من بين أبرزها توسيع المخطط التنظيمي لدوما.

في حزيران 2011 قال محافظ ريف دمشق، إن مطالب الأهالي قيد التنفيذ، وأكد على ضرورة إنجاز المخطط التنظيمي الجديد بأقصى سرعة. وأعطى المحافظ مديرية المصالح العقارية في دوما، مهلة شهر لتدقيق جداول أسماء المالكين على الشيوع، وتشكيل لجنة لمتابعة الإنجاز وتجاوز العقبات.

في 22 حزيران 2011 صدرت خمسة مراسيم خاصة بمنطقة دوما، أرقامها من 195-199، ونصت على السماح لمجلس مدينة دوما، بتطبيق التوزيع الإجباري وفق القانون 9\1974، في المناطق العقارية التالية: العب، عناتر، السنديانة، بتوانة الغربية والرمان. واعتبرت تلك المراسيم أن تنفيذ الأعمال في تلك المناطق ذا نفع عام.

وكان يفترض بتطبيق تلك المراسيم الإسراع في تنفيذ التوزيع الاجباري، وحل مشكلة العشوائيات والملكية على الشيوع فيها. ولكن، سرعان ما تدهورت الأوضاع الأمنية والسياسية في المنطقة، ولم يتم تنفيذ أي من تلك المراسيم. بل على عكس ذلك، خلال فترة حصار الغوطة الشرقية ما بين العامين 2013-2018 قصفت قوات النظام المدينة بكثافة بالمدفعية والصواريخ ما أدى إلى تدمير مناطق سكنية واسعة فيها، إن كانت منظمة أو عشوائية.

*المعلومات في هذا المقال هي خلاصة مقابلة موسعة أجرتها سيريا ريبورت مع السيد عدنان طه، مسؤول مكتب التوثيق العقاري السابق في مدينة دوما.

نشوء منطقة عشوائية ونهايتها

15-11-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في تسعينيات القرن الماضي، توفي مالك أرض سليخ كبيرة على أطراف بلدة محاذية للعاصمة دمشق، فورثها أبناؤه الأربعة. الأبناء تقاسموا الأرض فيما بينهم على الشيوع، وأصبح لدى كل منهم حصة سهمية قدرها 674 سهماً (العقار الكامل مؤلف دائماً من 2400 سهم). الأرض كانت مصنّفة زراعية لا يسمح بالبناء عليها، ولم تكن مشمولة بالمخطط التنظيمي للبلدة.

الملكية على الشيوع بحسب المادة 780 في القانون المدني السوري، هي امتلاك شخصين أو أكثر شيئاً واحداً بحيث تكون حصة كل منهما غير مُفرَزَة “محددة”، وبالتالي فهم شركاء على الشيوع.

الأبناء حددوا فيما بينهم مواضع حصصهم على الأرض، من دون أي توثيق رسمي. وبنى كل منهم منزلاً على حصته، وباع ما تبقى من حصته من الأرض كمقاسم صغيرة للبناء عليها بشكل مخالف. ولأن الأرض مملوكة على الشيوع وغير مفرزة، فالبيع كان دوماً لحصص سهمية من العقار الأصلي، بموجب عقود بيع موثقة لدى الكاتب بالعدل.

وبنى المشترون الجدد على قطع الأرض الصغيرة الخاصة بهم، بيوتاً من دون ترخيص، ومن دون توثيق في السجل العقاري. وهكذا، في نهاية العشرية الأخيرة من القرن الماضي، بدأت منطقة عشوائية بالظهور في تلك المنطقة. إذ على الرغم من كل التغييرات التي طرأت على العقار الأصلي لصاحبه المتوفى، لكن وصفه في الصحيفة العقارية لم يتغير: أرض سليخ. بينما في الواقع صار هناك ما لا يقل عن 25 بناءً طابقياً فيها عشرات المساكن. وصار لكل من مالكي الشقق في تلك المباني، حصة سهمية على الشيوع من العقار الأصلي.

ونمت هذه المنطقة العشوائية في ظل غياب كامل للخدمات الأساسية؛ من شبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي، ومن الطرق وغيرها. ولكن، حاجة الناس المتزايدة إلى السكن، وعجزهم عن تأمين ثمن منازل في المناطق المنظّمة، تظلُّ الدوافع الرئيسية للبناء والسكن في المناطق العشوائية. بعد سنوات زوّدت البلدية تلك المنطقة ببعض الخدمات.

وهنا، تبدأ قصة عمر وأخوته الخمسة المهاجرين من إحدى المحافظات السورية إلى دمشق للدراسة والعمل. الأخوة الستة، تمكنوا من توفير مبلغ اشتروا به في العام 2002 بيتاً في تلك الحارة العشوائية. البيت مكون من طابق واحد، مبني على أرض مساحتها خمس قصبات (حوالي 120 متراً مربعاً). ولأن البيت غير مسجل في السجل العقاري، فإن ملكية الأخوة الرسمية، كانت 21 سهماً على الشيوع من مساحة العقار الأصلي. وذلك، بموجب إثبات الملكية الوحيد الذي بحوزتهم، وهو عقد بيع بموجب وكالة غير قابلة للعزل مُنظّمة عند الكاتب بالعدل. ولأنها حصة صغيرة جداً اتفق الأخوة الستة على تسجيلها صورياً في الوكالة باسم عمر.

مع الوقت وتحت ضغط الحاجة، قام الإخوة بتدعيم البيت، وبناء طوابق إضافية. وهكذا، قبل ثورة العام 2011، بات لدى الإخوة بناء مكون من ثلاثة طوابق تضمّ خمس شقق سكنية. ولكن الوضع القانوني الرسمي لملكيتهم لم يتغير؛ 21 سهماَ مملوكاً على الشيوع من مساحة العقار الأصلية.

لذلك، فكّر الأخوة بإزالة الشيوع لحفظ حقوق كل منهم. وهنا، اصطدموا بوضع قانوني معقد من الصعوبة تجاوزه لسببين رئيسيين: الأول خارج نطاق قدرتهم، وهو متعلق بالبلدية، التي يجب عليها تصحيح أوصاف العقار الأصلي من زراعي إلى سكني، قبل ازالة الشيوع. والثاني، وهو كثرة المالكين على الشيوع للعقار الأصلي. وأمام هذا الوضع المعقد، ولحفظ حقوقهم، نظّم الأخوة عقد محاصصة فيما بينهم حددوا فيه حصة كل منهم وأوصافها، كأن يكون لعمر الشقة اليمينية من الطابق الثاني. ولإكساب عقد المحاصصة نوعاً من الشرعية سجلوه في مديرية مالية محافظة ريف دمشق ودفعوا الرسوم.

ومع دخول الثورة طورها المسلح، واقتراب المعارك بين المعارضة والنظام من المنطقة في العام 2012، نزح عمر وأخوته، وكذلك معظم سكان تلك العشوائية، إلى دمشق، تاركين بيوتهم بما فيها. قوات النظام سيطرت على المنطقة، وسمحت لسكانها بتفقد أملاكهم فقط لمرة واحدة، ولكنها منعتهم من العودة والاستقرار فيها. عمر وأخوته، تفقدوا منازلهم، ووجدوا أن البناء لم يتعرض لأضرار كبيرة.

في العام 2015 اعتقل أحد فروع الأجهزة الأمنية عمر في مدينة دمشق، وباتت محاولات العائلة لإطلاق سراحه بالفشل. وعمر، هو من سجّلت باسمه ملكية جميع الأخوة، أي الأسهم الـ21 على الشيوع من مساحة العقار الأصلي، بموجب وكالة البيع غير قابلة للعزل المُنظّمة عند الكاتب بالعدل.

في العام 2017 اكتشفت العائلة أن عمر قد قتل تحت التعذيب بعد شهر واحد من اعتقاله. ولم تتسلم العائلة جثة عمر، بل قطعة ورق صغيرة لمراجعة مستشفى تشرين العسكري للحصول على شهادة وفاة.

قوات النظام سمحت للسكان بتفقد أملاكهم في المنطقة مرة ثانية فقط في العام 2018، وذلك بعد انتهاء المعارك في الغوطة الشرقية والتهجير القسري للمعارضة منها إلى الشمال السوري. حينها، وجد الأخوة أن المنطقة قد عُفشت تماماً، رغم أنها لم تخرج طيلة سنوات الحرب الماضية عن سيطرة قوات النظام. لا أثاث ولا أبواب ولا نوافذ ولا حمامات مع تخريب كبير طال كل ما تبقى.

بناء العائلة لم يعد صالحاً للسكن، كغيره من المباني في المنطقة. وأفراد العائلة تشتتوا ما بين لاجئين ونازحين. من بقي منهم وحاول العودة للسكن، وجد أن لا قدرة مالية ولا إمكانية لترميم بناء العائلة في منطقة تفتقد لأدنى الخدمات.

يُضاف إلى ذلك، أن عمر تارك خلفه زوجة وبنتين. ولأن لا أبناء ذكور لديه، بات من ورثته كل من زوجته وابنتيه وأمه وأخوته، بموجب الشرع الإسلامي. وهكذا زاد عدد الشركاء على الشيوع في ملكية العقار الأصلي. أمور مماثلة حدثت مع كثير من سكان العشوائية تلك، فزاد كثيراً عدد المالكين على الشيوع للعقار الأصلي، من دون وجود إثباتات رسمية في السجلات العقارية لملكياتهم، ولا حدودها، ولا أوصافها.

هذه الحارة الصغيرة، قد تكون نموذجاً لعشرات العشوائيات في سوريا التي شهدت مصائر مماثلة. حوالي 40% من سكان سوريا يسكنون عشوائيات، الملكية فيها ما زالت على الشيوع. الكثير من هذه المناطق تعرضت لنسب دمار عالية، وتم تهجير سكانها، وباتت حقوقهم في الأرض والسكن والملكية، في مهب الريح.