بقراره رقم 3202 بتاريخ 24 نيسان، صادق وزير الاشغال العامة والاسكان على تعديل المخطط التنظيمي العام لمدينة طرطوس، المتضمن تعديلات على الواجهة الشرقية للكورنيش البحري المسماة واجهة طرطوس البحرية.

وتضمنت التعديلات تحديد عدد مقاسم الواجهة البحرية بـ45 مقسماً تنظيمياً، صار بوسع أصحابها الاطلاع على مخططاتها التفصيلية في مجلس المدينة. وتتضمن المخططات مساحة البناء المسموح بها، وعدد الطوابق، والوجائب. وبحسب التعديلات صار ممكناً الحصول على رخص بناء من مجلس المدينة لهذه المقاسم، بعد 50 عاماً على وقف البناء في المنطقة. كما بات بوسع أصحاب الحقوق، ترميم مساكنهم، رغم توصية مجلس المدينة بهدمها وإعادة البناء، كونها متهالكة وقديمة.

طول الواجهة البحرية في طرطوس حوالي 1400 متر وعرضها يتراوح بين 30-130 متراً، وهي مشغولة حالياً بمساكن صغيرة قديمة متهالكة، ويقطنها حوالي 15 ألف شخص. معظم المساكن في المنطقة غير طابقية، ويملك الواحد منها الكثير من الورثة. وجود عدد كبير من أصحاب الحقوق في منطقة الواجهة، ممن يملكون حصصاً في عقارات صغيرة مبعثرة، جعلها أشبه بعشوائية مملوكة على الشيوع، لا يمكن إعادة البناء فيها إلى عبر إعادة تنظيمها. ولذلك، أصدر مجلس المدينة في العام 1976 قراراً بوقف منح رخص البناء أو الترميم في المنطقة، بانتظار صدور المخطط التنظيمي للمدينة.

ومنذ ذلك الوقت، ظهرت مشكلة جديدة، وهي عدد ومساحة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء بعد تنظيم المنطقة بموجب مخططها التنظيمي العام والمخططات التفصيلية. وهناك علاقة معقدة بين عدد المقاسم التنظيمية، ومساحة المقسم الواحد، وعدد أصحاب الحقوق. مثلاً، كلما زاد عدد المقاسم، قلّت مساحة الواحد منها، وقلّ عدد أصحاب الحقوق في المقسم الواحد. في المقابل، كلما قلّ عدد المقاسم، زادت مساحة المقسم الواحد، وبات الوضع أفضل لبناء أبراج كبيرة وتوفير مساحات إضافية مبنية يمكن أن تؤول لصالح الجهات العامة.

مخطط مدينة طرطوس التنظيمي الصادر في العام 1988 وضع الحد الأدنى لمساحة المقسم التنظيمي الواحد في الواجهة البحرية بـ2000 متر مربع. المخطط التنظيمي المُعدّل للواجهة البحرية الصادر في العام 2006، عدّل الحد الأدنى لمساحة المقسم التنظيمي الواحد وحددها بـ900 متر مربع، بواقع 27 مقسماً. في العام 2019 أصدرت جامعة تشرين دراسة زادت فيها عدد المقاسم التنظيمية إلى 80 مقسماً، مساحة الحد الأدنى للمقسم الواحد فيها 250 متراً مربعاً، بحيث يضم بالحد الأقصى حوالي خمسة عقارات لكل عقار منها عشرات المالكين والشاغلين والوارثين والمستأجرين.

مجلس مدينة طرطوس اعتمد الدراسة لكن وزارة الأشغال العامة والإسكان رفضتها في آذار 2022، وأصرت على ابقاء عدد المقاسم 27 مقسماً. مجلس المدينة شكّل في حزيران 2022 لجنة اقترحت حلاً وسيطاً يتضمن، تقسيم الواجهة البحرية إلى 45 مقسماً تنظيمياً معداً للبناء، تتراوح مساحاتها بين 800-1200 متراً مربعاً.

مجلس المدينة أخذ باقتراح اللجنة، وهو الأمر الذي صدقه وزير الإسكان في قراره رقم 3202 في نيسان الماضي.

في كل الأحوال، اعتماد 45 مقسماً تنظيمياً معداً للبناء، يعني أن هناك عدداً كبيراً من أصحاب الحقوق في كل مقسم، ما يتطلب اتفاقهم للقيام بالإجراءات الإدارية والهندسية اللازمة للحصول على رخصة بناء لمقسمهم. وهذا ليس أمراً سهلاً، مع وجود عشرات الورثة لكل عقار، ومنهم غائبون ومهاجرون.

في 3 حزيران الجاري، نشرت صحيفة البعث الرسمية، أنه رغم مرور شهرين على إقرار المخطط لم يتقدم أي من مالكي العقارات للحصول على رخصة بناء في منطقة الواجهة البحرية. واعتبر مدير مدينة طرطوس مظهر حسن، في حديثه للصحيفة، بأن الأمر طبيعي بسبب التداخلات والتشابكات التي طرأت على تلك العقارات بعد خمسين عاماً من تجميد البناء. وأضاف أن الحصول على رخص بناء يتطلب نسج اتفاقات أو تفاهمات جديدة فيما بين أصحاب الحقوق في المقاسم التي لا تحقق شرط المساحة.

وحتى في المقاسم التي تحقق شرط المساحة، وتخلو من التشابكات الإرثية، فإن البناء على المقاسم التنظيمية يظل مرهوناً بقدرة أصحابها المالية، بسبب تكاليف مواد البناء وأجور اليد العاملة المرتفعة، بحسب حسن. وتضيف الصحيفة، بأن الحل هو قيام شركات بهذا النوع من البناء والاستثمار، لأن بناء عقارات على المقاسم الـ45 غير ممكن بالاعتماد على القدرات العائلية والفردية.

هدمت ورشة تابعة لمجلس مدينة حلب، في شباط الماضي، بناءً آيلاً للسقوط في منطقة عشوائية ضمن حي الفردوس شرقي المدينة، بسبب ما وصفته بخطورة البناء واحتمال سقوطه في أي لحظة، نتيجة الأضرار الكبيرة التي لحقت به خلال زلزال 6 شباط 2023.

وكان تقرير صادر عن لجنة السلامة العامة التابعة لمجلس المدينة أواخر العام 2023، قد صنّف البناء على أنه متصدع بحاجة لترميم الأساسات، لكنها لم توصِ بإخلاء السكان. وبحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، فاللجنة أبلغت سكان البناء بخطورته، ولكنها لم تبلغهم بضرورة إخلائه. في مطلع شباط 2024 راجع عدد من سكان البناء مجلس المدينة بعدما رصدوا بالعين المجردة زيادة كبيرة في التشققات والتصدعات وبالأخص الأعمدة والأساسات. وبعدها كشفت لجنة السلامة العامة مرة أخرى على البناء، وقررت اخلاءه فوراً، بعدما رصدت تشققات في هيكل البناء، وهبوط في أحد أعمدته الرئيسية.

البناء غير مرخص، مقام على قطعة أرض خاصة ضمن منطقة غير منظمة مصنفة زراعية يمنع البناء عليها. وبالتالي، العقار كله غير موثق في السجلات العقارية. وثيقة الملكية بالأرض هي حكم محكمة، ووثائق ملكية الشقق هي عقود بيع موثقة لدى الكاتب بالعدل.

والبناء، وهو مؤلف من 6 طبقات ويعود انشائه إلى ما قبل العام 2000؛ الطابق الأرضي مخصص للمحال التجارية والدكاكين، وخمسة طوابق سكنية تضم 15 شقة، منها 5 فقط مأهولة. وكان يقطن تلك الشقق الخمسة قبل الإخلاء، ثلاث عائلات نازحة مستأجرة، وعائلتين لأصحاب الشقق. بينما الشقق المتبقية غير مأهولة، معظمها بحاجة إلى تأهيل وهي من دون أبواب ونوافذ وأصحابها من الغائبين المهجريّن قسرياً إلى مناطق المعارضة شمال غربي سوريا.

وشهد حي الفردوس انهيارات متتابعة للأبنية فيه منذ العام 2016، كان آخرها في 7 أيلول 2022، عندما قتل 13 شخصاً بينهم نساء وأطفال من عائلتين، بانهيار بناء مؤلف من 5 طوابق في الحي.

القسم الأكبر من حي الفردوس هو منطقة عشوائية، شهدت توسعاً كبيراً خلال التسعينيات، وهي ذات كثافة سكانية وعمرانية عالية، وشوارعها ضيقة، وتسكنها عائلات حلبية وأخرى مهاجرة من ريف حلب. وتتصل المنطقة جغرافياً بأحياء عشوائية أخرى مثل كرم حومد والصالحين والمرجة والمعادي وجسر الحج والمشهد.

ما بين العامين 2012-2016 سيطرت المعارضة المسلحة على الحي، وعلى عموم حلب الشرقية. وتعرضت المنطقة على إثر ذلك لقصف عنيف مدفعي، وجوي عبر البراميل المتفجرة الملقاة من المروحيات، وصواريخ الطائرات الحربية. وتسبب ذلك بأضرار مباشرة ظاهرة على المساكن، وأيضاً بأضرار غير مباشرة على الأبنية في المناطق العشوائية التي تعاني بالأصل من ضعف التسليح والتدعيم وسط غياب للدراسات الهندسية للبناء والتربة والأساسات.

في العام 2016 سيطرت قوات النظام على حي الفردوس، وكامل حلب الشرقية، وتم تهجير غالبية سكانها قسرياً. وبعد ذلك، سيطر لواء الباقر وفصائل شيعية أخرى تتبع للحرس الثوري الإيراني، على حي الفردوس. ومنذ العام 2016 عاد كثير من سكان حي الفردوس إلى مساكنهم فيه، لكن حملات اعتقالات أمنية كثيفة نفذها لواء الباقر، طالت كل من يشتبه بمعارضته للنظام بين العائدين، دفعتهم للنزوح مرة أخرى ما بين العامين 2017-2018، إلى مناطق المعارضة في الشمال الغربي حيث تسيطر المعارضة أو الشمال الشرقي حيث تسيطر قوات سوريا الديموقراطية. نسبة كبيرة من أولئك باعت مساكنها في حي الفردوس بأسعار رخيصة.

مراسل سيريا ريبورت قال إن مجلس المدينة أجبر السكان على إخلاء المبنى خلال ساعات قليلة بعد صدور تقرير لجنة السلامة العامة الثاني في شباط 2024. وكان التقرير قد أنذر السكان بضرورة المغادرة بسبب خطورة البقاء في المبنى، وضرورة هدمه. لكن السكان استعصوا في المبنى ورفضوا الإخلاء، قبل الحصول على وعد من مجلس المدينة بتأمين سكن بديل لهم أو إدراج أسمائهم ضمن اللوائح التي تصدرها محافظة حلب لمستحقي الدعم من الصندوق الوطني لدعم المتضررين من الزلزال الذي أحدث بموجب المرسوم التشريعي رقم 7 لعام 2023.

ولفك الاستعصاء استعان المجلس في إخلاء السكان بدورية من قوات حفظ النظام. وقد اضطر السكان بعد إخلائهم للنزوح والبحث عن مساكن رخيصة للاستئجار في عشوائية حي كرم حومد القريبة. وخلال ساعات بعد الإخلاء، هدمت ورشة تابعة لمجلس المدينة البناء باستخدام بمشاركة آليات ثقيلة؛ باكر وتركس، بعد إخلاء الأبنية المجاورة احتياطياً. وحضر رئيس المجلس معد مدلجي، تنفيذ عمليات الإخلاء والهدم. وكما غالبية الأبنية التي تم هدمها بعد الزلزال، فقد جرى ترحيل أنقاض مبنى الفردوس إلى محطة إعادة تدوير الأنقاض في الشيخ سعيد.

وليس واضحاً لماذا لم يخبر مجلس المدينة أولئك السكان، بخصوص الشريحة “سي” المتوقع إضافتها قريباً لمستحقي الدعم من الصندوق الوطني لدعم المتضررين من الزلزال. وهذه الشريحة تشمل مالكي العقارات التي تم هدمها بعد الزلزال، أو سيتم هدمها، بموجب قرارات صادرة عن لجان السلامة العامة بسبب عدم سلامة تلك العقارات الإنشائية، واستحالة تدعيمها. بينما الشريحتان أ وب تشملان العقارات المهدومة لحظة وقوع زلزال 6 شباط 2023 والهزّة الإرتدادية في 20 شباط. الشريحة “سي” يفترض أن تشمل أصحاب العقارات المرخصة والواقعة في المناطق المنظمة، أو تلك المخالفة في المناطق المنظمة، أو المخالفة في المناطق غير المنظمة. وهذا يعني أن سكان بناء الفردوس يستحقون الدعم ضمن هذه الشريحة. لا أحد من مجلس المدينة أو المحافظة، أبلغ السكان بإمكانية تشميلهم بهذا الدعم، بحسب المراسل.

خلال سنوات النزاع الماضية، تعرض كثير من سكان عشوائية عش الورور بدمشق، للطرد من منازلهم بسبب انتمائهم الطائفي أو العرقي، أو بسبب توجهاتهم السياسية. واستولى على أملاك أولئك الغائبين ميليشيات موالية للنظام، أو نازحين جدد إلى المنطقة. 

عشوائية عش الوَروَر ظهرت مطلع السبعينات كأبنية متفرقة في منطقة جبلية وعرة مطلة على برزة البلد، وهي مقامة على أملاك عامة وضع السكان يدهم عليها وقسّموها إلى محاضر صغيرة بنوا عليها بيوتاً متلاصقة، تخلو من شروط السلامة الإنشائية. وتعود ملكية أراضي الحي إلى بلديتي برزة بدمشق ومعربا بريف دمشق، ما يجعله يتبع إدارياً لسلطاتهما البلدية، إلا أن محافظة دمشق مسؤولة مباشرة عن تقديم الخدمات فيه، في حين أنه يخضع لسلطة شرطة القابون.

 وينحدر معظم سكان العش من علويي منطقة مصياف في ريف حماة، وسُميّت بعض الحارات فيه على اسم قرى مصياف، مثل دير ماما والنقير وبعرين. كما يضمّ العش حارات صغيرة تركّز فيها مهاجرون سنّة من ديرالزور والقلمون بريف دمشق، وأيضاً أكراد مهاجرون من شمال شرق سوريا. نسبة كبيرة من سكان العش هم من أصحاب الدخل المحدود وصغار موظفي القطاع العام والوزارات، خصوصاً الجيش والأجهزة الأمنية.

قبل العام 2011 كان الوضع الخدمي سيئ على مختلف الأصعدة في عش الورور. مثلاً، لم يكن الحيّ مخدماً بخط مواصلات من وإلى العاصمة دمشق، وكانت سيارات الأجرة غالباً ما تمتنع عن دخوله بسبب وعورة طرقاته وضيقه. شبكة الماء والصرف الصحي كانت متهالكة، غالباً ما قام السكان بتمديد مقاطع منها على حسابهم الشخصي، وسط غياب المتابعة والإشراف على صيانتها من قبل مؤسسات المياه والصرف الصحي الحكومية. سكان العشوائية كانوا يعتمدون في تأمين حاجاتهم الاستهلاكية والغذائية من حي برزة المجاور، بسبب انعدام الأسواق في العش.

في العام 2011 ومع زيادة الاستقطاب الطائفي مع برزة، تشكلت لجان شعبية مسلحة موالية للنظام في عش الوَروَر انضمّت نهاية 2012 إلى قوات الدفاع الوطني. وقد خاضت قوات الدفاع الوطني في العش وقوات المعارضة في برزة معارك عنيفة تدمّرت على إثرها المنطقة الفاصلة بينهما نهاية 2013. كما تبادل الطرفان عمليات تطهير طائفية لطرد من تبقى من السنّة في العش ومن العلويين في برزة. وقد سيطرت ميليشيا الدفاع الوطني على تلك البيوت في عش الورور، ووزعتها على عائلات عناصرها من الحي ومن النازحين العلويين القادمين من شارع البعث في عشوائية حي تشرين المحاذية  للقابون .

علياء، وأصلها من الساحل السوري، تعيش مع زوجها في حارة كان يتركز فيها الكرد في عش الورور. الكرد ومعظمهم من السنّة، لم يدخلوا في نزاع مفتوح مع قوات النظام على أساس طائفي، في معظم مناطق انتشارهم في سوريا ومنها عش الورور. ومع ذلك، تم طرد أغلب الكرد من عش الورور، واستولت الدفاع الوطني على بيوتهم وأسكنت فيها عائلات عناصرها. قالت علياء، أن البعض من أولئك الكرد هاجروا إلى أوروبا، وبعضهم نزحوا إلى الحسكة. تقول علياء، إن ميليشيا الدفاع الوطني، بررت عملية الاستيلاء على عقاراتهم بأن دولة كردية قد أقيمت في شمال شرق سوريا (الإدارة الذاتية)، ويجب عليهم الرحيل إليها.

تضيف علياء، بأنه منذ عامين عاد القليل من أولئك الكرد، وطالبوا باستعادة بيوتهم. طلب البعض منهم المساعدة من مفرزة الفرقة الرابعة  الموجودة في عش الورور، لاستعادة منازلهم واخلائها من شاغليها. في بعض الحالات، تدخلت الفرقة الرابعة، وأخلت الشاغلين، بعدما أبرز العائدون فواتير الماء والكهرباء، وشهد شهود من معارفهم وجيرانهم القدماء العلويين بأنهم أصحاب المنازل الأصليين. في حالات أخرى، رفض الشاغلون الحاليون لتلك العقارات إخلائها. 

رامية، فتاة كردية كانت تسكن عش الورور مع والدتها وأخوتها، في بناء طابقي بناه والدها المتوفى. مع تصاعد العنف في الحي، هاجر جميع أخوتها الذكور إلى أوروبا، وانتقلت رامية للسكن في حي ركن الدين الدمشقي المجاور ذي الغالبية الكردية، بينما استولت على بنائهم ميليشيا الدفاع التي وزعت شققه على عائلات عناصرها. احتفظت رامية بكل الوثائق التي تثبت ملكية عائلتها للبناء وهي عبارة عن إيصالات بدفع فواتير ماء وكهرباء وتلفون. منذ عام تقريبا، رفعت رامية شكوى في النيابة العامة، بجرم السرقة ضد شاغلي البناء. إذ أكد لها أحد المحامين أنها لن تستطيع استعادة البناء برفع دعوى غصب عقار، بل فقط إذا تقدمت بشكوى جنائية. وبالفعل، رافقت رامية دورية شرطة دفعت لها رشوة كبيرة، ساعدتها على استعادة البناء.

ويصعب على سكان العشوائية رفع دعوى غصب عقار، طالما لا يملكون وثائق كافية بملكياتهم. ولذا، فمن الأسهل التقدم بشكوى للنيابة العامة في دمشق، يذكر فيها الشاكي أن منزله تعرّض للسرقة، ثم جرى الاستيلاء عليه. وهنا، تقوم النيابة بتحويل الشكوى إلى قسم شرطة القابون، والذي يرسل بدوره دورية من الشرطة إلى المنزل لإخلائه من شاغليه. الدورية تطلب في الموقع حضور شهود، لتأكيد ملكية الشاكي لمنزله. في أحيان أخرى، يستعين الشاكي بمفرزة الفرقة الرابعة للقيام بنفس المهمة رغم أنها ليست من صلاحياتها. 

سعيد من إدلب وهو من سكان في حارة تقطنها غالبية من ديرالزور في عش الورور، وقد تم طرده من منزله الذي بالقوة، بعدما اقتحم منزله مجموعة من الشبان وقاموا بضربه واتهموه بالانتماء إلى فصيل معارض. وأغلب السنّة المطرودين من عش الورور كانوا من ادلب، وغالباً عبر اعتقال بعض أفراد العائلة، أو اتهامهم  بالانتماء لفصائل معارضة وتهديدهم وتخويفهم. سعيد، لم يغادر البلاد، بل استأجر منزلا في حي مجاور. وفي منزله في عش الورور سكنت عائلة علوية. سعيد يخشى لحد اليوم اللجوء إلى أي نوع من السلطات لاستعادة منزله، وليس لديه نية بالرجوع إلى الحي، بعدما تعرض له. وأقصى طموح سعيد حالياً أن تدفع العائلة التي تقطن منزله ايجاره. 

في المقابل، رضا، شاب علوي كان يعيش وعائلته في منزل مُستأجر في حي برزة البلد. ولدى رضا، أخ متطوع في المخابرات، والعائلة كلها مؤيدة للنظام. العائلة تعرضت لتهديدات من فصائل المعارضة كي ترحل عن برزة، عبر منشورات وضعت أمام منزلهم تدعوهم لمغادرة الحي، أو بالكتابة على بابهم عبارات تحمل تهديدات. وبالفعل خرجت العائلة من برزة، نهاية العام 2011، وسكنت في بناء في عش الورور، صاحبه من برزة، وقد نزح عنه. البناء مؤلف من ثلاثة طوابق بالقرب من الطريق العام الواصل إلى مشفى تشرين العسكري. وقد استولت عائلة رضا على البناء بالكامل، ورفضت تقاسمه مع عناصر الدفاع الوطني. في العام 2016 اندلعت مواجهة بين الطرفين استخدمت فيها القنابل والأسلحة الخفيفة. وما زالت العائلة تسكن المبنى، وتحظى بدعم من مختار الحي المعروف بعلاقاته الوطيدة مع مسؤولين رفيعين في الأجهزة الأمنية والعسكرية.

رفضت الدولة السورية الاعتراف بواقع المساكن في المناطق العشوائية، وأصرت على اعتبارها أرضي غير معمورة، إن كانت زراعية خاصة يمنع البناء عليها أو أملاك عامة. في الوقت ذاته، وفرت مؤسسات الدولة الخدمات الأساسية لمناطق السكن العشوائي، من مياه وكهرباء وشبكات هاتف، وبنت فيها المدارس وعبّدت الطرقات.

ويدفع سكان العشوائيات بعض الرسوم المالية كالنظافة، وفواتير الكهرباء والماء، عدا عن تكليفهم بضريبة المسقفات أي ضريبة على كل سقف قائم. وتُعرّف المُسقفات بأنها جميع الأملاك العقارية المبينة أياً كان نوعها، كالأبنية السكنية والمحلات والمنشآت، التي تكون مطرحاً للضرائب العقارية. ولم يضع القانون تعريفاً محدداً لضريبة المسقفات، ويمكن تعريفها عموماً بأنها: كل رسم أو ضريبة تفرض على جميع العقارات من قبل الدولة، وتدفع هذه الضريبة للدوائر المالية في المحافظات، ومثالها الأبرز ضريبة ريع العقارات والعرصات.

قانون ضريبة ريع العقارات والعرصات الصادر بالمرسوم 53 لعام 2006، فرض ضريبة سنوية على جميع المسقفات، أياً كان نوعها، كالأبنية السكنية والمحلات والمنشآت، في المناطق المنظمة والعشوائية على حد سواء. والأصل، أن تفرض تلك الضريبة على المالك للعقار بموجب قيود السجل العقاري. ولكن، القانون 53 أجاز للدوائر المالية في المحافظات، أن تُكلّفَ الشاغل للعقار، بدفع هذه الضريبة، حتى لو لم تثبت ملكيته بموجب وثائق السجل العقاري. ويكفي أن يتقدم ذلك المالك، بوثائق تقبل بها الدوائر المالية بغرض التكليف بالضريبة، كفواتير تسديد الماء والكهرباء أو عقد البيع العادي. كما يجوز تكليف واضع اليد على الأملاك العامة الذي بنى عليها بناء غير مرخص. ونص القانون 53 صراحة أن الضريبة لا تعتبر وثيقة لنقل الملكية أو إثباتها. 

ويعني ذلك، أن الأصل في ضريبة المسقفات أن تفرض على المالك قيداً الذي تثبت ملكيته في السجل العقاري، لأن ذلك دليل قانوني على أنه منتفع بالعقار. ولكن، يمكن للدوائر المالية أن تفرض الضريبة على المنتفع بالعقار، كما هو حال المشتري العقار بموجب حكم محكمة. إذ يمكن فرض الضريبة عليه طالما أنه يحوز العقار وينتفع به. ويمكن لهذا المالك الفعلي، تقديم أي وثيقة يمكن أن تستند إليها الدائرة المالية، لتبرير تقاضي الضريبة منه. فالدوائر المالية يهمها تقاضي الضريبة فقط، خاصة أن القانون يعتبر دفع الضريبة وما يصدر عن الدائرة المالية من وثائق بخصوص تسديدها لا يمكن اعتباره وثيقة لإثبات الملكية.

وقياساً على ذلك فإن الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض الصادر بالقرار رقم 50 أساس 385 عن الهيئة العامة لمحكمة النقض عام 2018، وفي سياق البحث في التكليف الضريبي على حق فروغ المتجر، نص على أنه لا يمكن الاستناد للتكليف الضريبي لتحديد المالك لبدل فروغ المتجر من عدمه، ولا سيما عند وجود نزاع قضائي على الملكية. ويقصد بالفروغ عقود تأجير المتاجر غير محددة المدة، الموقعة قبل صدور قانون الإيجار رقم 10 لعام 2006، والخاضعة لنظام التمديد الحكمي بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجّر.

كما يعني ذلك أن دفع ضريبة المسقفات في مناطق السكن العشوائي، لا يمنحها اعترافاً قانونياً. ولأن العشوائيات، بكل ما فيها من مساكن، غير ملحوظة في سجلات المصالح العقارية، فأصحاب العقارات فيها هم شركاء على الشيوع حصصهم سهمية غير مُفرَزَة “محددة”. قانون التنظيم رقم 46 لعام 2004، كان قد سمح لأصحاب الأسهم في العشوائيات بترخيص البناء القائم، حتى لو كان مخالفاً، وتحويله إلى مقسم منظم. وذلك، مقابل استيفاء تأمين مالي لقاء نفقات مرافق تخديم المنطقة تقدره السلطات الإدارية. وكان ذلك مدخلاً ممكناً للاعتراف القانوني بالمسقفات ضمن مناطق السكن العشوائي. القانون 46 لم يحدد ضريبة محددة بعينها يتوجب دفعها لترخيص البناء، وبالتالي يمكن اعتبار أي ضريبة مفروضة على العقار كضريبة مُسقفات.

إلا أن القانون 46 بقي دون تطبيق حتى تم إلغاؤه بموجب قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. القانون 23 سمح لمالك الأرض الواقعة خارج التنظيم، بأن يتقدم بطلب تحويلها إلى مقاسم معدة للبناء، على أن يدفع النفقات اللازمة لإيصال المرافق العامة إليها من طرقات وأرصفة وماء وكهرباء. وألغى القانون بذلك إمكانية ترخيص مخالفات الأبنية ضمن المناطق التنظيمية. 

صدر القانون رقم 33 لعام 2008 الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية، بغية حلّ قضايا الملكية المرتبطة بمخالفات البناء، وإفراز العقارات، في مناطق السكن العشوائي. ويهدف القانون 33 إلى تثبيت تلك العقارات وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يتوافق مع واقعها على الأرض، ضمن شروط محددة. 

وكان يمكن لتطبيق هذا القانون أن يحلّ الكثير من المشاكل التي يعاني منها سكان المناطق العشوائية، عبر إزالة شيوع العقارات وفرزها وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يضمن حقوق الملكية لأصحابها. لكن، لسبب غير مفهوم، تمّ تجاهل هذا القانون ولم يّطبق، رغم أنه ما زال سارياً. 

القانون 33 لا يعالج المناطق العشوائية المبنية على أملاك عامة، بل فقط العشوائيات المبنية على أراضي زراعية غير مسموح بالبناء عليها. ولهذا، نجد في القانون إحالات كثيرة إلى وزير الزراعة والإصلاح الزراعي.

وبمقتضى القانون 33، فإن عملية تثبيت ملكية عقار ما في منطقة عشوائية، تحتاج إلى الإجراءات التالية؛ إفراز، وإزالة شيوع، وتصحيح أوصاف للعقار.

وإفراز العقار، فهي معاملة فنية تجريها دائرة السجل العقاري، بناء على طلب المالك من أجل تقسيم العقار إلى عقارات منفصلة ومستقلة. وتجري عملية إفراز العقار كما لو كان العقار مملوكاً على الشيوع واتفق الملاك على قسمته وإفرازه.

وإزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

وعملية تصحيح الأوصاف هي معاملة إدارية يجريها السجل العقاري، بطلب من صاحب العقار. وتهدف العملية إلى تحقيق التطابق بين أوصاف العقار كما هي مسجلة على الصحيفة العقارية للعقار، وبين ما هو عليه الحال في الواقع. فقد تكون أوصاف العقار في السجل العقاري أرضاً زراعية بينما هو في الواقع بناء طابقي.

وتحدد المناطق التي يشملها القانون 33 بقرار من رئيس مجلس الوزراء، بناء على اقتراح وزيري الزراعة والإصلاح الزراعي والإدارة المحلية والبيئة.

ويُشترط في المنطقة التي تُطبّقُ عليها أحكام القانون 33، ألا تقل مساحتها الاجمالية عن هكتارين داخل المخططات التنظيمية المصدقة‏‏، وخمسة هكتارات خارجها، وألا يكون قد صدر بشأنها مراسيم بإحداثها كمناطق تنظيمية، وكذلك ألا تكون مستملكة لجهة عامة.

وتقوم الوحدة الإدارية التي تقع المنطقة في دائرتها، بإعداد المخططات التي تبين الحدود الخارجية لهذه المنطقة وأرقام العقارات المطلوب إفرازها وإزالة شيوعها، وتصحيح أوصافها. 

ولكي تستفيد من أحكام القانون 33، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية، وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن 50٪ من إجمالي مساحتها.‏

اللجنة القضائية

ويوجب القانون 33، على المحاكم في المنطقة وقف النظر في كافة الدعاوى العقارية الخاصة بالمنطقة المعنية، وإحالتها إلى اللجنة القضائية. ويجب على مكتب التوثيق العقاري في السجل العقاري وضع إشارة على العقارات المعنية تسمى إشارة خاضع لأحكام قانون الإفراز وإزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف. بموجب تلك الإشارة يُوقِفَ مكتب التوثيق العقاري تنفيذ جميع القرارات والمعاملات على صحف تلك العقارات إلى حين الانتهاء من الإجراءات.

ويُشكّلُ وزير الزراعة والإصلاح الزراعي تلك اللجنة القضائية برئاسة قاض عقاري وعضوية رئيس دائرة السجل العقاري في المحافظة، ورئيس دائرة المساحة في المحافظة، وممثل عن المحافظة من الفئة الأولى، وخبير من أهالي المنطقة يسميه المحافظ. وتتلخص صلاحيات رئيس اللجنة، في إفراز حصة الدولة من العقارات التي تملك فيها حصة شائعة، ورعاية كل ما يحفظ حقوق ومصالح الدولة، وكذلك تبديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك، وتصفية معاملات حصر الإرث في المنطقة.

أما صلاحيات اللجنة فهي البت في الطلبات المقدمة من أصحاب المصلحة بالحقوق المترتبة لهم، والفصل في الدعاوى المحالة إلى اللجنة من المحاكم، وتنفيذ قرارات الملكية وتسجيلها.

وللجنة أن تقرر دفع بدل نقدي كتعويض لمالك عقار ما إذا تم اقتطاع جزء منه. ويمكن للجنة أن تقضي لصاحب عقار بمساحة تزيد عن حصته، مقابل أن يدفع قيمة الزيادة لصاحب عقار آخر نقصت حصته. وفي جميع الأحوال، تقدر قيم العقارات وفقاً لأحكام قانون الاستملاك.

وتخضع قرارات اللجنة، للاستئناف أمام محكمة استئناف المنطقة خلال مدة شهر من صدور قرار اللجنة المتضمن جدولاً بأسماء أصحاب الحقوق العينية في المنطقة، ومقدار حصصهم، وأرقام عقاراتهم. 

القانون 33 أعطى لمن يدعي حقاً في عقار، بعد انتهاء مهلة الشهر، أن يقيم خلال سنتين دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض، بمواجهة الشخص الذي جرى التسجيل لمصلحته. وفرض القانون 33، عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وبالغرامة، بحق من يدعي حقاً عبر تقديم وثائق مزورة.

وبحسب التعليمات التنفيذية للقانون 33، بعد انقضاء الشهر على إعلان جدول القرارات، تحيل اللجنة الوثائق التي لديها إلى مديرية المصالح العقارية. ووثائق عمل اللجنة هي محضر الإفراز، ومحضر إزالة الشيوع، والإضبارة القضائية وإضبارة المخطط التفصيلي، بالإضافة الى سجل تنفيذ قرارات اللجنة.