أصدرت رئاسة حكومة الإنقاذ الجديدة المُشكّلة برئاسة محمد البشير، القرار رقم 37 في 6 آذار الماضي المتضمن تخفيضاً واعفاءً من رسوم عقارية متعددة في مناطق سيطرة هيئة تحرير الشام في إدلب. وصنفت الحكومة هذا القرار، بأنه ضمن حزمة من قرارات إصلاحية ستصدر تباعاً، لتخفيف الضرائب، ودفع الحركة العمرانية وتسهيل إجراءاتها ما يخلق المزيد من فرص عمل.

القرار رقم 37، استند إلى بيان صادر عن المؤتمر السوري العام الذي انعقد في العام 2017 وتشكلت على إثره أول حكومة إنقاذ. كما استند القرار في حيثياته إلى مرسوم مجلس الشورى رقم 1 لعام 2024. ومجلس الشورى، بمثابة برلمان، يضم أعياناً ووجهاء من مختلف مناطق إدلب تم تعيينهم في العام 2019، من دون انتخابات. المجلس شكّل مؤخراً لجنة عليا للانتخابات لوضع قانون انتخابي وانتخاب مجلس شورى جديد. القرار 37 استند أيضاً إلى ما وصفه بـ”توجيهات قيادة المحرر”، والمقصود بها هيئة تحرير الشام.

المادة الأولى من القرار 37 تضمنت إلغاء كافة الرسوم المالية عن الأبنية السكنية التي تبلغ مساحتها أقل من 50 متراً مربعاً. وكانت تبلغ قيمة تلك الرسوم المالية 0.5 دولاراً على المتر المربع الواحد، وتجبى سنوياً. ويطبق القرار على جميع الأبنية القائمة، والتي ستقام بعد صدوره. أيضاً، تضمنت المادة الأولى إعفاء تلك الأبنية من تقديم مخططات هندسية لها، وهذا يشمل الأبنية القائمة في معرض ترخيصها وتسوية وضعها، وكذلك الأبنية التي ستقام بعد صدور القرار.

مدير الخدمات الفنية في وزارة الإدارة المحلية والخدمات محمد غزال، قال لمراسل سيريا ريبورت، إن إلغاء الرسوم المالية والإعفاء من إعداد المخططات الهندسية، يخص فقط الأبنية غير الطابقية ذات المساحات الصغيرة، التي لا يُؤثر عدم وجود مخطط هندسي لها على سلامتها الإنشائية ولا يُشكل خطورة على سكانها. وغالباً ما تكون المساكن ذات المساحات الصغيرة (أقل من 50 متراً مربعا) هي تلك الكتل السكنية التي ازداد اعتماد الأهالي عليها كبديل أكثر استدامة من الخيام. وهذه الكتل مكونة غالباً من غرفتين ومنافع، وجدرانها من اللبن، وسقفها من الإسمنت أو العوازل.

في حين أشار غزال، إلى أن المخططات الهندسية ما زالت مطلوبة لترخيص أي مبنى تتجاوز مساحته 50 متراً مربعاً، بينما لترخيص الأبنية المؤلفة من أربع طوابق فما فوق فيجب أيضاً دراستها إنشائياً وفق كود البناء وملحق الزلازل.

المادة الثانية من القرار 37، تضمنت تخفيضاً بنسبة 75% من الرسوم المالية، الفنية والهندسية، التي كانت تحصلها وزارة الإدارة المحلية والخدمات عن كافة الأبنية، سكنية كانت، تجارية أو خدمية. والرسوم المالية والفنية هي رسوم ثابتة تقتطعها الوزارة لقاء أعمال خدمية وإدارية، أما الرسوم الهندسية فتقتطع مقابل إجراءات هندسية كالكشوف ودراسة المخططات. ومن تلك الرسوم؛ رسوم الترخيص، التسويات، المخالفات. والتسوية تخص الأبنية غير المرخصة، ولكن المبنية وفق ضابطة البناء، ومقامة على أرض مفروزة ومنظمة. ويمكن لأصحاب بناء كهذا تسوية وضعه والحصول على رخصة وفق وضع البناء الراهن. رسوم المخالفات، تخص الأبنية غير المطابقة لضابطة البناء من حيث عدد الطوابق وارتفاعها ونظام الوجائب ومساحة الأرض.

المادة الثالثة من القرار، أعفت معاملات الرخص، التسويات، المخالفات والتدقيق، للعقارات من نسبة 90% من قيمة رسم التحسين. ويفرض رسم مقابل التحسين على العقارات المبنية وغير المبنية التي يطرأ عليها تحسين من جراء أعمال المنفعة العامة. وتقوم الوحدة الإدارية بتحصيل الرسم ضمن حدودها الإدارية. ويفرض رسم مقابل التحسين على العقارات التي يتم تنظيمها، أو شق طريق قربها أو إنشاء حديقة، ما يؤدي لزيادة قيمة العقار. ويدفع هذا الرسم لمرة واحدة مع أول تحسين، ولا يفرض عند إحداث تحسينات جديدة، بحسب ما أوضح محمد غزال. وليس واضحاً ما هو الرابط بين معاملات الرخص، التسويات، المخالفات والتدقيق، وبين رسم التحسين.

المادة الرابعة من القرار 37، تضمنت إلغاء الرسوم المالية الثابتة المتعلقة بمعاملات الرخص والتسويات، وهي الرسوم المفروضة على تنفيذ أعمال البناء المرخصة، ومنها رسم الخدمة المترتب مقابل كل إذن صبّ الذي يسمح للمقاول أو صاحب البناء البدء بعملية صب الخرسانة بعد الكشف على مطابقة أعمال التسليح للشروط الفنية المطلوبة. وكذلك، إلغاء رسم الكشوف الفنية ومتابعة تنفيذ المخططات الهندسية، ورسم الإشغال مقابل أشغال الطرقات العامة بمواد البناء والآليات أثناء عمليات البناء.

المادة الخامسة، نصت على تسوية وضع الأبنية المشيدة قبل 1 آذار 2024، ومعاملتها معاملة الوضع الراهن. ويعني ذلك ترخيص الأبنية المخالفة المشادة قبل 1 آذار  2024، وفق ضابطة بناء كل منطقة تنظيمية، ووفق المخططات التنظيمية التي تعمل الوزارة على إصدارها تباعاً. ولا يتضمن ذلك إزالة ولا هدم تلك الأبنية، ولكن يتم الكشف الهندسي على سلامتها الانشائية وفق نفس إجراءات ترخيص الأبنية الجديدة.

حزمة الإعفاءات والتخفيضات الواردة في القرار 37 ستخفض بشكل فعلي من موارد وزارة الإدارة المحلية والخدمات التي تحصلها الدائرة المالية في الوزارة، وكذلك المجالس المحلية التابعة لها. محمد غزال أوضح بأن ذلك تراجع تلك الموارد سيخفض من قدرة الوزارة على تنفيذ بعض المشاريع القائمة، لكنه لن يوقف أعمال الوزارة بالكامل، التي ستتابع الإشراف على مشاريع خدمية أخرى كشق وتنفيذ الطرق.

وزارة الإدارة المحلية، أصدرت أيضاً القرار رقم 89 في 6 آذار 2024، الذي يسمح بالبناء ضمن مناطق حماية المخططات التنظيمية، باستثناء منطقة حماية مدينة إدلب. وتفصل منطقة حماية المخطط التنظيمي بين المناطق المنظمة وغير المنظمة. وعادة ما يتم تنظيم أجزاء من منطقة الحماية أثناء توسعة المخطط التنظيمي، بشكل روتيني. وتمنع البلديات، والمكتب التنفيذي في المحافظة، إشادة المباني، السكنية أو التجارية، في منطقة الحماية. وألزمت الوزارة من يريد البناء في مناطق الحماية تلك، تطبيق نظام ضابطة البناء الخاص بالمناطق الزراعية، أو الصخرية أو الجبلية، بحسب نوعية الأرض.

منذ نهاية العام 2023، تعمل وزارة الإدارة المحلية والخدمات التابعة لحكومة الإنقاذ، على اعتماد مخططات تنظيمية جديدة للمدن والبلدات ضمن مناطق نفوذها شمال غربي سوريا. كما أرسلت الوزارة مذكرات تبليغ للسكان في بعض البلدات، تحدد من خلالها المساحات المقتطعة من أملاكهم بناء على المخططات الجديدة، في حين أجازت للمتضررين الاعتراض على مخططات أخرى غير معتمدة بعد.

مستشار وزير الإدارة المحلية محمد سعيد الأشقر، قال لمراسل سيريا ريبورت، إن النسخ النهائية التي اعتمدتها الوزارة للمخططات التنظيمية هي تحديث لمخططات قديمة بعضها صدر في ثمانينيات القرن الماضي. وقد عملت على تحديث تلك المخططات لجان هندسية تابعة لمديرية التنظيم العمراني في وزارة الإدارة المحلية والخدمات. ويتبع للمديرية التي أعيد تفعيلها في نوفمبر 2023، دوائر أبرزها التخطيط العمراني، المخططات والوثائق، والطبوغرافيا، ومن مهام المديرية إعداد الدراسات التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية للمدن والتجمعات الحضرية، ووضع دليل مخططات تصنيف الأراضي، وتحديد مناطق الاستملاك للنفع العام، وغيرها.

ولا يوجد تخطيط عام يوضح الرؤية المستقبلية للتجمعات السكانية في إدلب، كونها ما زالت منطقة مضطربة غير مستقرة بفعل الحرب والنزوح المتكرر. ومع ذلك، تحاول وزارة الإدارة المحلية والخدمات، وضع برنامج تخطيطي ليكون أساساً للمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية التي تعتمدها البلديات المركزية، بحسب الأشقر. 

وكانت وزارة الإدارة المحلية والخدمات قد شكّلت مؤخراً لجاناً فنية إقليمية تابعة لمديرية التنظيم العمراني، مخولة بالنظر في تعديل أنظمة ضابطة البناء، وأيضاً في الاعتراضات على المخططات التنظيمية المعلن عنها، والتعديل عليها، أو إقرارها. ويرأس تلك اللجان وزير الإدارة المحلية والخدمات، وتضم في عضويتها كلاً من مدير مديرية التنظيم العمراني، ورئيس البلدية المعنية، وثلاث مهندسين معماريين استشاريين، ويمكن لها أن تستعين بأي خبراء للبت في الاعتراضات على المخططات التنظيمية. وعملت تلك اللجان الفنية الإقليمية على البت باعتراضات مقدمة سابقاً (ما بين العامين 2021-2022) على بعض المخططات التنظيمية المعلن عنها في تلك المرحلة. 

وبسرعة غير مفهومة، قررت وزارة الإدارة المحلية اعتماد النسخ النهائية لبعض تلك المخططات بعد انتهاء اللجان من البت في الاعتراضات عليها. وأعلنت الوزارة عبر معرفاتها الرسمية، وبشكل متتابع، اعتماد المخططات التنظيمية الجديدة لمدينتي حارم وسرمدا وبلدتي كللي والحمامة، نهاية العام 2023 ومطلع العام 2024. كما أعلنت وزارة الإدارة المحلية في حكومة الإنقاذ عبر معرفاتها الرسمية، نهاية العام 2023 ومطلع العام 2024، عن إتاحة فرصة الاعتراض على كل من مخطط مدينة سلقين، ومدينة الدانا، وبلدتي الملند والجانودية، ومدينة الأتارب غربي حلب. وتم تعليق نسخ من المخططات التنظيمية الجديدة المفتوحة للاعتراض، في لوحات إعلانات البلديات المعنية. في جميع تلك الإعلانات أعطت الوزارة الراغبين بالاعتراض مهلة شهر واحد لتسجيل اعتراضاتهم. ويفترض بعد البت النهائي في تلك الاعتراضات، أن تجري إحالة المخطط للتصديق النهائي، في الوزارة.

ومن المهم هنا الإشارة إلى وجود تماثلات بين المديريات والمؤسسات واللجان في إدلب، وتلك في مناطق سيطرة النظام. مثلاً، مديرية التنظيم العمراني في إدلب تقوم بمهام مماثلة لمديريات التنظيم والتخطيط العمراني التابعة لبعض مجالس المحافظات في مناطق سيطرة النظام، بينما اللجان الفنية الإقليمية تقوم بمهام مماثلة لتلك التي تقوم بها هيئة التخطيط الإقليمي والمجلس الأعلى للتخطيط الإقليمي في مناطق سيطرة النظام. كما لا تختلف إجراءات إقرار المخططات التنظيمية لدى حكومة الإنقاذ عن المنصوص عليه في قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982 الذي ما زال متبعاً في مناطق سيطرة النظام، من جهة طرق وضع المخططات التنظيمية العامة والتفصيلية، ومهل الاعتراض عليها، وتصديقها. 

المستشار الأشقر أوضح أن المخططات التنظيمية الجديدة المعلن عنها، لم تتضمن استملاكات جديدة، بل الهدف منها وضع أسس عمرانية لتحديد مواقع الشوارع المركزية وتوسعاتها، والحدائق والمراكز الخدمية والإدارية، التي تخدم التجمعات السكانية. إلا أن مراسل سيريا ريبورت أشار إلى وجود بعض التخبط والفوضى في تطبيق المخططات التنظيمية الجديدة في إدلب. مثلاً، المخطط التنظيمي الجديد لبلدة كللي التابعة لبلدية سرمدا صدر في 30 ديسمبر 2023، وفي مطلع العام 2024 انذرت البلدية أصحاب محلات تجارية ومنازل في شارع البازار وسوق البالة بضرورة الإخلاء، لأن عقاراتهم مشمولة بتوسعة طريق عام ضمن المخطط التنظيمي الجديد.

طريقة الإنذار كانت غريبة نسبياً، إذ كُتِبَ على جدران تلك العقارات عبارات من نوع “هدم مسافة X متر طولي”. المتضررون راجعوا بلدية سرمدا، التي أرسلت بدورها لجنة فنية جديدة وجهت إنذارات خطية لأصحاب العقارات بضرورة الإخلاء. في 10 يناير 2024، وبعد مراجعة بعض المتضررين لبلدية سرمدا مجدداً، أرسلت البلدية لجنة جديدة بلّغت بعض المتضررين بخفض مساحة الهدم من عقاراتهم، لتقليل الأضرار. تلك اللجنة ثبتت في الوقت نفسه مساحة الهدم لبقية العقارات، وألغت هدم بعضها الآخر.

أصدر رئيس مجلس الوزراء في 17 تموز 2023 البلاغ رقم 17/15 ب، الذي منع إجراء تعديلات على المخططات التنظيمية العامة والتفصيلية، لغرض ما وصفه حماية المخططات والحفاظ على النسيج العمراني. ولكن منع إجراء التعديلات، يعني وقف آلية التعديل الروتينية للمخططات التنظيمية وأنظمة ضابطة البناء، لتتناسب مع التغييرات العمرانية الجارية على الأرض. وقد يهدد ذلك بتوسيع نطاق ما يمكن للوحدات الإدارية اعتباره مخالفات بناء للمخططات التنظيمية ولأنظمة ضابطة البناء.

تضمن البلاغ تعليمات متعددة بخصوص المخططات التنظيمية أبرزها؛ منع إجراء تعديلات على نظام ضابطة البناء خاصة لجهة زيادة عدد الطوابق. نظام ضابطة البناء هو النظام العمراني المعتمد في كل محافظة والذي يحدد شروط ومواصفات البناء في المناطق العمرانية المختلفة في المدينة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل في الوجائب العمرانية، وهي الالتزامات التي يفرضها نظام ضابطة البناء على المقسم المعد للبناء، من حيث المساحة والأبعاد والتخصيص والارتفاع وغير ذلك.

 والهدف من منع التعديلات على ضابطة البناء ومنهاج الوجائب العمرانية هو الحفاظ على المخطط التنظيمي العام، الذي يوضح الرؤية المستقبلية للتجمع السكاني وتوسعه. المخطط التنظيمي العام يضع الحدود العمرانية وشبكة الطرق واستعمالات الأراضي للوحدة الإدارية، ويميز بين الملكية الخاصة والعامة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل على الصفات التنظيمية لعقارات المنطقة المعنية ضمن المخطط التنظيمي خاصة المشيدات العامة والحدائق، كي لا يتأثر البرنامج التخطيطي والرؤية المستقبلية للمنطقة، والإبقاء على أسس التخطيط العمراني.

ومنع البلاغ تعديل الصفات التنظيمية التي تؤثر على البرنامج التخطيطي، للحفاظ على الوجائب والمساحات الخضراء والطرق والمصلحة المشتركة في الوحدة الإدارية. والبرنامج التخطيطي هو الأساس الذي تستند إليه عملية المخططات التنظيمية والتفصيلية، وأنظمة البناء الخاصة بكل جهة إدارية. ويحدد البرنامج الاحتياجات الحالية والمستقبلية للتجمع السكاني ضمن الوحدة الإدارية، بما يتناسب مع الواقع، وعدد السكان وكثافتهم، والخدمات والمشيدات العامة. 

ومما تضمنه البلاغ أيضاً، تحديد الإجراءات لاعتماد مشاريع حيوية ذات النفع العام كالمشافي والمدارس والمشاريع السياحية. والإجراءات تبدأ باقتراح من الوحدة الإدارية، ثم موافقة المحافظ، ثم موافقة الوزير المعني بالمشروع، ثم موافقة لجنة خاصة تسمى لجنة الخدمات والبنى التحتية. 

وقد أحدثت هذه اللجنة بقرار رئيس الوزراء رقم 38 في تموز 2016، بغرض دراسة وتدقيق مشاريع التشريعات المحالة إليها في مجال اختصاصها، وإعداد الدراسات، ومناقشة القضايا الطارئة في مجال اختصاصها، وتقديم المقترحات والحلول، ودراسة ما يحال لها من مجلس الوزراء. واللجنة مكونة من 11 عضواً برئاسة وزير الإدارة المحلية وعضوية وزراء؛ الأشغال العامة والإسكان، السياحة، التنمية الإدارية، الصحة، الاتصالات والتقانة، النقل، الموارد المائية، ووزير الدولة لشؤون متابعة مشاريع المنطقة الجنوبية، ورئيس هيئة التخطيط والتعاون الدولي، وممثل عن الأمانة العامة لرئاسة مجلس الوزراء. 

والملفت أن البلاغ يتعارض مع قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982، الذي ينظّم آليات إصدار المخططات التنظيمية. فالقانون 5 أجاز لوزارة الأشغال العامة والإسكان تعديل البرنامج التخطيطي الخاص بكل تجمع سكاني، وأجاز للوحدة الإدارية إدخال التعديلات التي تقتضيها المصلحة العامة على المخطط التنظيمي، أو نظام ضابطة البناء، بشرط ألا يتعارض ذلك مع التخطيط العمراني والبرنامج التخطيطي. القانون 5 لم يمنع تعديل الصفات التنظيمية التي تؤدي إلى تطوير المخططات، كإشادة مباني ومرافق ومنشآت تلبي الاحتياجات الواقعية للتجمع السكاني بعد دراسة الاحتياجات والمخططات.

في المقابل، لم يحدد بلاغ مجلس الوزراء ما هي الطرق التي يمكن من خلالها تعديل المخططات. وبحسب القانون 5، فإن تعديل المخطط التنظيمي العام والتفصيلي، ونظام ضابطة البناء، هو إجراء روتيني، يتم وفق الخطوات التالية: إعلان الوحدة الإدارية للتعديل المقترح بقرار من وزير الإسكان، وذلك بعد مرور عام واحد على أول إصدار للمخطط أو الضابطة. وبعد ذلك يجري استقبال الاعتراضات على التعديل، خلال مهلة محددة. بعد ذلك يجب إعادة إعلان المخطط أو الضابطة، المعدلين، مرة كل ثلاث سنوات، مع إتاحة إمكانية الاعتراض عليها.