ضابطة_بناء – Syria Report

Posts

حكومة الإنقاذ تعدل ضابطة البناء في إدلب وترفع رسوم الترخيص

تحاول وزارة الإدارة المحلية والخدمات التابعة لحكومة الإنقاذ في إدلب ضبط قطاع البناء، بعد الدمار واسع النطاق الذي خلفه زلزال 6 شباط 2023. وتعمل الوزارة على خضوع عمليات البناء الجديدة لكود البناء السوري وملحقه الخاص بالزلال، وفرض آليات رقابية إدارية وفنية مشددة، وزيادة الرسوم والضرائب على عمليات البناء.

وكانت الوزارة قد نقلت صلاحيات نقابة المهندسين إلى مديرية الشؤون الهندسية في الوزارة والتي باتت مسؤولة عن تدقيق الدراسات الهندسية لأي بناء جديد، في معرض ترخيصه. المديرية باتت مسؤولة عن رفض الدراسات الهندسية غير المطابقة للشروط الانشائية، بحسب ما قاله لمراسل سيريا ريبورت مستشار وزير الإدارة المحلية والخدمات في حكومة الإنقاذ المهندس سعيد الأشقر.

ووضعت الوزارة خمسة معايير مختلفة تحدد الكلفة النهائية لرسوم ترخيص البناء، ومن المعايير؛ الموقع والشوارع المحيطة، والصفة التنظيمية، نوع المنشأة والتوصيف العام للبناء. لكن الوزارة لم تنشر بعد بشكل رسمي قيم الرسوم. في حين نقل مراسل سيريا ريبورت عن مصادر محلية، بأن الرسوم الجديدة لترخيص البناء السكني، تصل حتى 3 دولارات عن المتر المربع الواحد من البناء. الوزارة منعت الترخيص على الشيوع، واشترطت إفراز الأرض قبل ترخيص البناء عليها.

وبحسب الأشقر، فالمراحل الفنية لبناء المساكن والمنشآت العامة، تبدأ بدراسة هندسية معمارية وانشائية، يقدمها مهندس مشرف، إلى البلدية المختصة للحصول على رخصة بناء. تقوم بعدها مديرية الشؤون الهندسية في الوزارة بتدقيق الدراسة وتصديقها، وإعادتها إلى البلدية التي تمنح بدورها رخصة البناء. وتشرف بعد ذلك البلدية مع المهندس الدارس، على جميع مراحل التنفيذ.

وخلال جميع تلك المراحل، يجب التقيّد بنظام ضابطة البناء، وهو مجموعة القرارات الإدارية الصادرة عن الوحدات الإدارية والتي تحدد الشروط اللازمة لتعمير الأبنية والمنشآت وإصلاحها وهدمها ضمن حدود الوحدة الإدارية. وتصدر كل وحدة إدارية ضابطة خاصة بها بما يتوافق مع المخطط التنظيمي وطبيعة المنطقة.

وقسمت الوزارة ضابطة البناء الى؛ ضابطة بناء ضمن المخطط التنظيمي، وضابطة بناء خارجه. وفي الحالتين، هناك شروط يجب مراعاتها، أهمها التقيد بالحد الأدنى من مساحة الأرض المراد البناء عليها، عدد الطوابق، مساحة الوجائب، الالتزام بالحد الأدنى لارتفاع الطابق.

وتصنف ضوابط البناء خارج التنظيم إلى ثلاثة أقسام؛ أولها، منطقة حماية للمخطط التنظيمي التفصيلي من أي توسع عمراني عشوائي، وهذه المنطقة يمنع البناء فيها. ثانياً، المناطق الزراعية خارج التنظيم، ويسمح بالبناء على الأرض التي تقل مساحتها عن 200 متر مربع. وفي حال كانت مساحة الأرض أقل من 4 آلاف متر مربع، يسمح بالبناء بنظام الطابقين، والحد الأعلى لمساحة الطابق الواحد 100 متر مربع. وفي حال تجاوزت مساحة الأرض 4 آلاف متر مربع، تكون مساحة الطابق الواحد 160 متر مربعاً. في كل الحالات يجب ترك وجائب للبناء بمسافة 10 أمتار أمامية، و5 أمتار لبقية الجهات.

وثالث المناطق خارج التنظيم، هي المناطق الصخرية الجبلية. وقد نظّم قرار وزارة الإدارة المحلية رقم 370 في 21 آب 2023، ضابطة البناء عليها، بأن يكون الحد الأدنى لمساحة المقسم المراد البناء عليه 200 متر مربع، وعرض واجهة المقسم الواحد 12 متر مربع، بوجائب 3 أمتار من جميع الجهات. وأضافت الضابطة تفاصيل عن شروط البناء في هذه الحالة، كعدد الطوابق المسموح بها في حال كان العقار مطلاً على شارع بحسب عرضه، والارتفاع الكلي للطوابق، ومنهاج الوجائب. واستثنيت المشاريع التجارية والصناعية والاستثمارية المختلفة والضواحي السكنية من نظام ضابطة البناء في المناطق الجبلية الصخرية، ليتم النظر فيها بشكل منفصل.

وكانت الوزارة قد أصدرت في 1 حزيران الماضي التعميم رقم 14، الذي عاملت بموجبه جميع العقارات قيد الإنشاء، معاملة أبنية الوضع الراهن، أي يجب على أصحابها الحصول على ترخيص جديد للبناء. وأتاحت الوزارة التسوية للأبنية المخالفة داخل التنظيم أو خارجه، والحصول على رخصة رسمية. وشرط التسوية الرئيسي هو أن تقوم لجنة مكونة من 3 مهندسي رأي برفع تقرير سلامة إنشائية عن البناء، إلى مديرية الخدمات الفنية في الوزارة.

في 17 أيار 2023 أصدرت الوزارة التعميم رقم 8، وحددت الوثائق المطلوبة لإتمام المعاملات الإدارية الخاصة بالتراخيص والتسوية كالتالي: بيان قيد عقاري يثبت الملكية، مع صورة هوية مالك الأرض أو البناء، ومخطط مساحي مع تبيان عقارات الجوار، وبيان مساحي، ومخطط كروكي للموقع العام. تعميم الوزارة رقم 9 في 17 أيار، حدد الإجراءات الإدارية للترخيص والتسوية، بحيث يقوم مكتب الاستقبال في البلدية، باستقبال الطلب والتأكد من صحة واكتمال الوثائق، ويحول الطلب إلى الدائرة الفنية في البلدية المركزية لتدقيقه وإجراء كشف فني أولي وتحويله الى مديرية الخدمات الفنية في وزارة الإدارة المحلية والخدمات.

بلاغ من مجلس الوزراء لمنع تعديل المخططات التنظيمية

أصدر رئيس مجلس الوزراء في 17 تموز 2023 البلاغ رقم 17/15 ب، الذي منع إجراء تعديلات على المخططات التنظيمية العامة والتفصيلية، لغرض ما وصفه حماية المخططات والحفاظ على النسيج العمراني. ولكن منع إجراء التعديلات، يعني وقف آلية التعديل الروتينية للمخططات التنظيمية وأنظمة ضابطة البناء، لتتناسب مع التغييرات العمرانية الجارية على الأرض. وقد يهدد ذلك بتوسيع نطاق ما يمكن للوحدات الإدارية اعتباره مخالفات بناء للمخططات التنظيمية ولأنظمة ضابطة البناء.

تضمن البلاغ تعليمات متعددة بخصوص المخططات التنظيمية أبرزها؛ منع إجراء تعديلات على نظام ضابطة البناء خاصة لجهة زيادة عدد الطوابق. نظام ضابطة البناء هو النظام العمراني المعتمد في كل محافظة والذي يحدد شروط ومواصفات البناء في المناطق العمرانية المختلفة في المدينة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل في الوجائب العمرانية، وهي الالتزامات التي يفرضها نظام ضابطة البناء على المقسم المعد للبناء، من حيث المساحة والأبعاد والتخصيص والارتفاع وغير ذلك.

والهدف من منع التعديلات على ضابطة البناء ومنهاج الوجائب العمرانية هو الحفاظ على المخطط التنظيمي العام، الذي يوضح الرؤية المستقبلية للتجمع السكاني وتوسعه. المخطط التنظيمي العام يضع الحدود العمرانية وشبكة الطرق واستعمالات الأراضي للوحدة الإدارية، ويميز بين الملكية الخاصة والعامة. كما منع البلاغ إجراء أي تعديل على الصفات التنظيمية لعقارات المنطقة المعنية ضمن المخطط التنظيمي خاصة المشيدات العامة والحدائق، كي لا يتأثر البرنامج التخطيطي والرؤية المستقبلية للمنطقة، والإبقاء على أسس التخطيط العمراني.

ومنع البلاغ تعديل الصفات التنظيمية التي تؤثر على البرنامج التخطيطي، للحفاظ على الوجائب والمساحات الخضراء والطرق والمصلحة المشتركة في الوحدة الإدارية. والبرنامج التخطيطي هو الأساس الذي تستند إليه عملية المخططات التنظيمية والتفصيلية، وأنظمة البناء الخاصة بكل جهة إدارية. ويحدد البرنامج الاحتياجات الحالية والمستقبلية للتجمع السكاني ضمن الوحدة الإدارية، بما يتناسب مع الواقع، وعدد السكان وكثافتهم، والخدمات والمشيدات العامة.

ومما تضمنه البلاغ أيضاً، تحديد الإجراءات لاعتماد مشاريع حيوية ذات النفع العام كالمشافي والمدارس والمشاريع السياحية. والإجراءات تبدأ باقتراح من الوحدة الإدارية، ثم موافقة المحافظ، ثم موافقة الوزير المعني بالمشروع، ثم موافقة لجنة خاصة تسمى لجنة الخدمات والبنى التحتية.

وقد أحدثت هذه اللجنة بقرار رئيس الوزراء رقم 38 في تموز 2016، بغرض دراسة وتدقيق مشاريع التشريعات المحالة إليها في مجال اختصاصها، وإعداد الدراسات، ومناقشة القضايا الطارئة في مجال اختصاصها، وتقديم المقترحات والحلول، ودراسة ما يحال لها من مجلس الوزراء. واللجنة مكونة من 11 عضواً برئاسة وزير الإدارة المحلية وعضوية وزراء؛ الأشغال العامة والإسكان، السياحة، التنمية الإدارية، الصحة، الاتصالات والتقانة، النقل، الموارد المائية، ووزير الدولة لشؤون متابعة مشاريع المنطقة الجنوبية، ورئيس هيئة التخطيط والتعاون الدولي، وممثل عن الأمانة العامة لرئاسة مجلس الوزراء.

والملفت أن البلاغ يتعارض مع قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982، الذي ينظّم آليات إصدار المخططات التنظيمية. فالقانون 5 أجاز لوزارة الأشغال العامة والإسكان تعديل البرنامج التخطيطي الخاص بكل تجمع سكاني، وأجاز للوحدة الإدارية إدخال التعديلات التي تقتضيها المصلحة العامة على المخطط التنظيمي، أو نظام ضابطة البناء، بشرط ألا يتعارض ذلك مع التخطيط العمراني والبرنامج التخطيطي. القانون 5 لم يمنع تعديل الصفات التنظيمية التي تؤدي إلى تطوير المخططات، كإشادة مباني ومرافق ومنشآت تلبي الاحتياجات الواقعية للتجمع السكاني بعد دراسة الاحتياجات والمخططات.

في المقابل، لم يحدد بلاغ مجلس الوزراء ما هي الطرق التي يمكن من خلالها تعديل المخططات. وبحسب القانون 5، فإن تعديل المخطط التنظيمي العام والتفصيلي، ونظام ضابطة البناء، هو إجراء روتيني، يتم وفق الخطوات التالية: إعلان الوحدة الإدارية للتعديل المقترح بقرار من وزير الإسكان، وذلك بعد مرور عام واحد على أول إصدار للمخطط أو الضابطة. وبعد ذلك يجري استقبال الاعتراضات على التعديل، خلال مهلة محددة. بعد ذلك يجب إعادة إعلان المخطط أو الضابطة، المعدلين، مرة كل ثلاث سنوات، مع إتاحة إمكانية الاعتراض عليها.

مفتاح: الاستملاك لتوحيد العقارات

02-05-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

في 26 اذار 2023، أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 517، استملكت فيه الجزء ب من العقار رقم 13480 من المنطقة العقارية الرابعة بمدينة حلب، بعدما اعتبرته ذي نفع عام. وجاء استملاك العقار بغرض توحيده مع العقار رقم 9637، بعدما تعذر الاتفاق بين مالكي العقارين، لتنفيذ التخطيط المصدق في مدينة حلب.

الأمر ذاته تكرر في قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم 1972 الصادر في 3 نوفمبر 2022، باستملاك كامل العقار رقم 1858 وجزء العقار رقم 1074 من المنطقة العقارية قطنا الشمالية رقم 65 بريف دمشق، بغرض توحيدهما مع العقار رقم 1072، وكذلك استملاك جزء العقار رقم 1854 لتوحيده مع العقار رقم 1071، لتنفيذ المخطط المصدق في مدينة قطنا، بعدما تعذر الاتفاق بين المالكين.

وتصدر قرارات الاستملاك عبر رئاسة مجلس الوزراء، وذلك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، وفق أحكام قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983. ويشمل النفع العام حزمة واسعة من المشاريع، على سبيل المثال؛ فتح الطرق الجديدة، وتوسيع الطرق الموجودة أو إنشاء الساحات والأسواق أو دور العبادة أو الثكنات العسكرية أو المطارات أو المستشفيات والمراكز الطبية أو المنشآت الزراعية، أو مشاريع النفط، وأبنية حزب البعث الحاكم والمنظمات الشعبية، أو لتنفيذ المخططات التنظيمية، والانشاءات السياحية وإنشاء المناطق الصناعية. يضاف إلى تلك الحالات الاستملاك لعقارات أو أجزاء العقارات غير الصالحة للبناء بقصد دمجها كي تصبح صالحة للبناء.

القانون 20، قال إنه عند تنفيذ المخطط التنظيمي المصدق لمنطقة ما، إذا وجدت عقارات أو أجزاء عقارات متجاورة لا يصلح أي منها للبناء عليه بمفرده، لأن مساحتها صغيرة جداً أو شكلها الهندسي غير ملائم للبناء، فيجب أن يتفق أصحاب تلك العقارات فيما بينهم على دمج عقاراتهم لتصبح قابلة للبناء وفقاً لنظام ضابطة البناء في المحافظة.

فإذا تعذر الاتفاق بين المالكين، يجوز حينها للجهة الإدارية أن تدمج “توحد” تلك العقارات مع بعضها، وتستملكها مقابل بدل استملاك. ويجب إثبات توحيد العقارات المستملكة بموجب محضر تنظمه الجهة الإدارية، بحضور أصحاب العلاقة، ويكون هذا المحضر بمثابة دليل على الاستملاك.

هناك شروط يجب توافرها لإتمام توحيد تلك العقارات، وهي أن تكون العقارات متجاورة، وبنفس المنطقة العقارية، وذات نوع شرعي واحد. ويتم توحيد العقار ذي الرقم الأكبر في السجل العقاري بالعقار ذي الرقم الأصغر، وإلغاء صحائف العقارات التي تم توحيدها. وتوحيد العقارات من المعاملات الفنية المماثلة لإفراز العقار. ويقوم بمعاملة توحيد العقارات مهندس محلّف يتم تكليفه بمعاينة العقارات على أرض الواقع، لتوضيح شكل العقارات بعد التوحيد، ورسم المخططات الفنية، وتنظيم محاضر مساحة العقارات والتخوم. وبعد ذلك، يتم تحويل هذه المحاضر إلى دائرة السجل العقاري، ومن ثم إلى الجهة الإدارية المختصة للتصديق على المخططات الفنية.

وبعد ذلك، يجب على الجهة الإدارية أن تقوم ببيع العقار الجديد، بطريقة المزاد الحصري بين مالكي العقارات المدموجة. فإذا تم البيع بهذه الطريقة، يجب أن يدفع المشتري أيضاً للوحدة الإدارية نسبة 15% من قيمة البيع كنفقات إدارية. أما إذا لم يصل المزاد إلى قيمة بدل الاستملاك، فعند ذلك يصار إلى البيع بالمزاد العلني وفقاً للمرسوم 28 لعام 1969 الخاص بنظام العقود التي تجريها الجهات العامة، أي البيع بالمزاد العلني الذي يشارك فيه الجميع ولا يقتصر على الملاك فقط. وبعد إتمام البيع فقط، تدفع الوحدة الإدارية بدل الاستملاك، لأصحاب العقارات المستملكة، من المبلغ الذي رسا عليه المزاد.

قانون الاستملاك سمح للإدارة باقتطاع ربع مساحة العقار المستملك مجاناً، في حالة الاستملاك الجزئي للعقار وفي هذه الحالة لا تسدد الإدارة بدل الاستملاك عن ذلك الربع المجاني بشرط أن يكون القسم المتبقي من العقار صالحاً للانتفاع به. أما، إذا كان القسم المتبقي من العقار غير صالح للانتفاع به، يجب استملاك كامل العقار.

مفتاح: مديرية التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق

28-03-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

تتبع مديرية التنظيم والتخطيط العمراني للقطاع البلدي في محافظة دمشق، ومهمتها الرئيسية؛ إعداد المصور التنظيمي العام لمدينة دمشق ومتابعة تطويره، ووضع المصورات التنظيمية والتخطيطية والاستملاكية لدمشق، وتنفيذها ومتابعة إجراءات تصديقها.

وبالتالي، المديرية جهة تقوم بالتخطيط، التنفيذ والإشراف، ما يضع في يدها صلاحيات كبيرة قد تمس أحياناً بحقوق السكن، الأرض والملكية. مثلاً، المديرية وضعت مخططاً استملاكياً لعقارات في عشوائية ركن الدين على سفح جبل قاسيون منذ أربعين عاماً لتوسيع بعض الشوارع وبناء مدرسة. وما زالت المنطقة مستملكة رغم عدم تنفيذ أي مشروع فيها. وقد تحولت تلك العقارات إلى خرائب يُمنع الورثة من ترميمها. الأمر ذاته تكرر في استملاك عقارات لتوسيع بعض الشوارع في حي الميدان.

المديرية هي المسؤولة عن تصنيف المناطق ضمن العاصمة؛ من سكنية وتجارية وزراعية. ومن ذلك إصرار المديرية على عدم تغيير تصنيف بعض المناطق الزراعية في قلب دمشق، مثل بساتين الرازي وبساتين كيوان في المزة، بذريعة الحفاظ على الرقعة الخضراء في العاصمة. وتسبب ذلك بمنع أصحاب تلك الأراضي من الحصول على ترخيص للبناء عليها. وقاد ذلك بدوره إلى نشوء عشوائيات في تلك البساتين، وقضم الرقعة الخضراء بشكل فوضوي. في مطلع الألفينات، عادت المديرية وقررت تغيير صفة بساتين كيوان من زراعية إلى استثمارية وعرضتها للاستثمار العقاري، من دون تبرير. في حين أن المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، أتاح لمحافظة دمشق تحويل بساتين الرازي ومحيطها إلى المنطقة التنظيمية الأولى المعروفة باسم ماروتا سيتي.

مديرية التنظيم والتخطيط مسؤولة أيضاً عن تأمين السكن البديل غير المجاني للمستحقين، ومتابعة إجراءات توزيعه عليهم. وغالباً ما يتأخر إعطاء السكن البديل سنيناً كثيرة، وفي أحيان كثيرة يكون خارج حدود دمشق الإدارية. في تسعينيات القرن الماضي بُنِيَ فندق الفورسيزنز على أرض استملكتها محافظة دمشق في منطقة زقاق الصخر وسط دمشق. وأعطي أصحاب العقارات المستملكة مساكناً بديلة في ضاحية قدسيا. مستحقو السكن البديل في ماروتا وباسيليا ما زالوا ينتظرون إلى اليوم بعد سبع سنين على اخلائهم من بيوتهم، السكن البديل الذي سيبنى على نفقتهم.

مديرية التنظيم والتخطيط مسؤولة أيضاً عن إعداد الدراسات المتعلقة بالصحة والبيئة ومتابعتها. ولا يبدو بأن المديرية تقوم بعملها على أكمل وجه في هذا المضمار. مثلاً، محطة معالجة مياه نهر يزيد في حي ركن الدين، ومحطة معالجة مياه الصرف الصحي في دمر غربي دمشق، تم الانتهاء من بنائهما في العشرية الأولى الماضية، ومع ذلك ما زالتا حتى اليوم خارج الخدمة، ولم يتم تشغيلهما. وما زالت مياه الصرف الصحي تضخ من دون معالجة في مجرى نهر بردى.

ويتبع لمديرية التخطيط والتنظيم دائرة الترخيص والبناء، المسؤولة عن إصدار التراخيص لعدد كبير من عمليات البناء والهدم. إذ تستقبل الدائرة وتسجل طلبات ترخيص البناء، وتتابع إصدارها، وإصدار أمر المباشرة في البناء. وكذلك إصدار تراخيص؛ الهدم، بناء تصوينة (سور حول البناء أو أعلاه)، تعديل درج، بناء سقيفة ضمن مبنى، تركيب خزانات مازوت.

مديرية التنظيم والتخطيط مسؤولة أيضاً عن حساب رسوم رخص البناء ورسوم مقابل التحسين. صلاحيات المديرية تخولها أيضاً وقف البناء في مشروع ما، لأسباب تتعلق بعدم استكمال الترخيص أو دفع الرسوم.

علاوة على ذلك فإن مديرية التخطيط والتنظيم هي المسؤولة عن وضع ومتابعة تنفيذ نظام ضابطة البناء الخاص بمدينة دمشق، الصادر في العام 1997. ونظام ضابطة البناء هو مجموعة القرارات الإدارية الصادرة عن مجالس الوحدات الإدارية، ومصادق عليها من المحافظات ووزارة الأشغال العامة والإسكان، والتي تحدد الشروط اللازمة لتعمير الأبنية والمنشآت وإصلاحها وهدمها ضمن حدود الوحدة الإدارية.