سكن_تعاوني – Syria Report

Posts

عراقيون وديريون يشترون مساكن في مدينة قدسيا بريف دمشق

على غرار ما يحدث في مدينة معضمية الشام بريف دمشق، يشتري تجار من محافظة ديرالزور عقارات في مدينة قدسيا في ريف دمشق.

تقع مدينة قدسيا غربي مدينة دمشق، على طريق بيروت-دمشق القديم، ويمر فيها نهر بردى. وكانت وحدات من الجيش، أهمها الحرس الجمهوري، قد استملكت مساحات واسعة من أراضي مدينة قدسيا وبلدة الهامة المجاورة، وأقامت عليها تجمعات سكنية لعائلات الضباط، ما انقلب إلى مصدر للتوتر الأهلي والصراع منذ العام 2011. كما أقامت كثير من التعاونيات السكنية مشاريع إسكانية لأعضائها في قدسيا والهامة، وجزء كبير منهم ليسوا من أبناء المنطقة.

قبل العام 2011 كان يسكن مدينة قدسيا حوالي 150 ألف نسمة، ولكن ازداد العدد كثيراً بسبب النزوح إليها خلال فترة الحرب، ويقدر عددهم حالياً بحوالي 400 ألف نسمة، من ضمنهم آلاف النازحين الفلسطينيين. شكلت مدينة قدسيا مع بلدة الهامة منطقة عسكرية واحد في العام 2012، سيطرت عليها فصائل المعارضة المسلحة، وشهدت معارك مع قوات الحرس الجمهوري. وفي تشرين الأول 2016، تم التوصل إلى اتفاق مصالحة برعاية روسية نص على إجلاء المعارضين إلى الشمال السوري.

مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، أشار إلى أن تجار من محافظة ديرالزور وأيضاً يعض العراقيين، اشتروا خلال العامين الماضيين حوالي 120 شقة في مدينة قدسيا. هذا الطلب على العقارات في المدينة المزدحمة، رفع أسعار العقارات فيها بشكل ملموس.

ويوضح المراسل بأن عمليات البيع والشراء في المنطقة يشترك فيها وسطاء من السماسرة وتجار العقارات، يمكن تقسيمهم إلى مجموعتين؛ الأولى من أهل قدسيا وهم يبحثون عن العقارات المعروضة للبيع في المدينة، والثانية هي من ديرالزور ممن يتكفلون بإيجاد المشترين. يتنافس سماسرة المكاتب العقارية في قدسيا في البداية على العقارات المعروضة للبيع، ويخوضون مزايدات غير علنية بينهم، ويتوصلون إلى اتفاقات ضمنية فيما بينهم على الأسعار ومواقع البيع. وبعد اتفاقه مع صاحب العقار على البيع، يتصل السمسار بأحد سماسرة ديرالزور، ويعرض عليه العقار. السمسار الديري، يعرض العقار بدوره، على مشترين محتملين من ديرالزور أو عراقيين، من المهتمين بشراء العقارات في قدسيا.

وكانت مدينة قدسيا، وأيضاً مدينة الهامة المجاورة، من المناطق التي قصدها النازحون العراقيون بعد حرب العراق في العام 2003. وهناك ساحة في قدسيا باتت تسمى شعبياً، منذ ذلك الحين، بساحة الفلوجة، بسبب تركز العراقيين في محيطها. بعض العراقيين المستقرين في قدسيا لم يتركوها حتى خلال فترة الحصار والحرب السورية.

خلال العامين الماضيين تركزت البيوع في منطقة جمعية الخياطين السكنية على أطراف مدينة قدسيا، رغم أن الخدمات فيها أسوأ من قلب مدينة قدسيا. والمنطقة مسماة باسم جمعية الخياطين التعاونية السكنية، التي اشترت أراضي وأقامت عليها أبنية طابقية قبل العام 2011، لصالح مكتتبين سوريين في الجمعية. ولأن جزءاً كبيراً من أولئك المكتتبين ليسوا من أهالي قدسيا، فقد باعوا شققهم للتجار العراقيين، مدفوعين بمخاطر العودة إلى المدينة التي ما زالت تعيش تبعات المصالحة من حصار جزئي مفروض عليها من قبل قوات النظام.

منذ بداية العام 2022 ارتفع سعر المتر المربع على العظم في حارة الخياطين من 400 ألف إلى 600 ألف ليرة، وبات معادلاً للأسعار في قلب مدينة قدسيا. ووصل سعر المتر المربع في بعض الشقق المكسية في الحي إلى أكثر من مليوني ليرة سورية.

وأصبح هذا الحي بمثابة تجمع سكني للمشترين السوريين من ديرالزور، والعراقيين. ولكن، لا يبدو أن جميعهم من المدنيين. مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصدر مطلع في المدينة قوله بأنه تعرّف على أحد العراقيين القاطنين في جميعة الخياطين، وتبين له أنه منتمٍ إلى ميليشيا “حركة حزب الله النجباء” العراقية التابعة للحرس الثوري الإيراني والتي قاتلت في مواقع متعددة في سوريا ضد المعارضة المسلحة، خاصة في حلب. المصدر أضاف أن بعض سكان حي الخاطين، يترددون بشكل مستمر إلى منطقة عسكرية في بلدة الهامة، تتخذها ميليشيات موالية للحرس الثوري الإيراني مقراً لها. وبعض السكان الجدد في حي الخياطين هم من عائلة المراسمة الديرية، التي يسكن بعض أفرادها مدينتي جديدة الفضل ومعضمية الشام، بريف دمشق.

المراسل أوضح أن أحداً لم يشر إلى حدوث أي تزوير أو تلاعب أو ضغط واجبار، في عمليات الشراء للشقق في قدسيا. وأوضح أيضاً يأن السماسرة يتجنبون أملاك المعارضين، المحجوز عليها، ولا يعرضونها على المشترين الجدد.

وزارة الإسكان تواصل حملتها ضد التعاونيات السكنية

تواصل وزارة الأشغال العامة والإسكان التدخل في شؤون الجمعيات التعاونية السكنية؛ بين حلها، وإعادة تشكيل مجالس إدارتها، وملاحقة المخالفين فيها، ودمجها. وليس ذلك إلا امتداداً لنتائج حلّ الاتحاد العام للتعاون السكني الذي كان يمثّل الجمعيات التعاونية السكنية ويدافع عنها.

ورغم وجود كثير من المشاكل التي تواجه القطاع التعاوني السكني، إلا أنها تمكنت حوالي 2500 جمعية تعاونية سكنية من بناء حوالي 220 ألف وحدة سكنية خلال العقود الماضية، مقابل 77 ألف مسكن فقط نفذتها مشاريع السكن الاجتماعي الحكومية التي تشرف عليها وزارة الإسكان.

حل الجمعيات

منذ صدور القانون 37 لعام 2019 القاضي بحلّ الاتحاد العام للتعاون السكني، بدأت وزارة الأشغال العامة والإسكان حملة لحلّ مئات التعاونيات السكنية في مختلف المحافظات.

وبحسب المرسوم 99 لعام 2011 الناظم لعمل قطاع السكن التعاوني، و(أيضاً القانون 37)، يحق لوزارة الاسكان حل التعاونيات لأربعة أسباب؛ انتهاء أعمالها، أو حصول عقبات تحول دون مواصلة عملها أو الوفاء بالتزاماتها، أو نقصان عدد أعضائها عن العدد التأسيسي والمحدد بمئة شخص، أو انقضاء ثلاث سنوات على ترخيصها من دون المباشرة في تنفيذ أي مشروع.

ويتضمن قرار الوزارة بحل جمعية ما تشكيل “لجنة تصفية” برئاسة مدقق حسابات. ويحدد قرار التصفية مهام لجنة التصفية ومدة عملها. المرسوم 99 والقانون 37، أوضحا بأن إجراءات التصفية تبدأ من تاريخ نشر قرار حل الجمعية في الجريدة الرسمية. ويجوز للوزارة أن تتحفظ على أموال الجمعية وموجوداتها عن طريق النيابة العامة. في حين يحق للجنة البناء القيام بمهام مجلس الإدارة في كل ما يتعلق باستكمال جميع الأعمال المتبقية بما في ذلك إفراز العقارات وتسجيلها. ولجنة البناء تكون مُنتخبة من شاغلي بناء ما أشادته الجمعية.

ويعود رصيد التصفية إلى الوزارة، ولا يوزع على الأعضاء من المال الناتج عن التصفية أكثر مما دفعوه من قيمة أسهمهم والودائع المستحقة لهم. وتتولى الوزارة الصرف على أعمال التصفية في حالة عدم كفاية أموال الجمعية المحلولة، ولا تلتزم الوزارة تجاه دائني الجمعية إلا بحدود نتائج التصفية.

وبعد نشر وقائع حسابات التصفية يجوز لكل ذي مصلحة الطعن في هذه الحسابات خلال شهرين أمام محكمة الاستئناف المدنية التي تصدر أحكاماً مبرمة. ويسقط الحق في إقامة دعوى المسؤولية الشخصية ضد أي من أعضاء مجلس الإدارة والقائمين على التصفية، بسبب أعمال التصفية، بعد انقضاء سنة من إعلان نتائج التصفية النهائية.

المخالفات والعقوبات

في مطلع تشرين الأول الماضي، أشار وزير الإسكان والأشغال العامة، في تصريحات رسمية، إلى أن الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش تنظر حالياً في آلاف المخالفات التي ارتكبتها تعاونيات سكنية، مركزاً على قضايا الفساد والمحسوبيات فيها.

المرسوم 99، نص على المعاقبة بالحبس من شهر حتى ستة أشهر، وبغرامة حتى ثلاثين ألف ليرة، لكل من المؤسسين وأعضاء مجلس الإدارة واللجان، ومدققي الحسابات، والمسؤولين عن التصفية، والعاملين في الجمعية، في حال ارتكاب مجموعة من الأفعال، منها ما يتعلق بتزوير جداول الأفضلية للمكتتبين على السكن، وتعديل مخططات البناء بشكل غير قانوني، وبيع مواد البناء العائدة للجمعية، والتصرف بمواد البناء في غير مشاريع الجمعية، وتزوير دفاتر الجمعية أو سجلاتها، أو إصدار وثائق تخالف الواقع، وغيرها.

إعادة تشكيل مجالس الإدارة

وبحسب تصريحات الوزير، فقد عملت الوزارة منذ العام 2020 على إعادة انتخاب مجالس إدارة التعاونيات وتعيين مجالس إدارة مؤقتة. ويتألف مجلس إدارة الجمعية على الأقل من خمسة اعضاءً تنتخبهم الهيئة العامة المكونة من جميع أعضاء الجمعية خلال مؤتمر انعقادها التأسيسي. وتكون ولاية مجلس الإدارة أربع سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة فقط. ويحضر مندوب عن الوزارة سير الاجتماعات والانتخابات.

ويجوز للوزير تعيين مجلس إدارة مؤقت للجمعية من أعضائها، وعضوية مندوب عن الوزارة، في حالة انتهاء مدة ولاية المجلس، أو شغور عضوية أكثرية أعضاء مجلس الإدارة، أو تهديد مصالحها أو تعريض أموالها للضياع، أو عدم تنفيذ قرارات الوزارة. وعلى أعضاء مجلس الإدارة المنحل والعاملين في الجمعية، أن يسلّموا المجلس المؤقت جميع أموال الجمعية وسجلاتها ودفاترها ومستنداتها وأختامها.

وعلى مجلس الإدارة المؤقت دعوة الهيئة العامة للانعقاد خلال ثلاثة أشهر، لبحث جدول الأعمال وانتخاب مجلس إدارة جديد. وإذا لم يكتمل النصاب خلال دعوتين متتاليتين، أو في حال عدم انتخاب مجلس إدارة جديد، تحل الجمعية أو تُدمجُ بجمعية أخرى، بقرار من الوزير.

ويجوز تمديد ولاية المجلس المؤقت بقرار من الوزير، لمدة عام واحد، يمارس فيها الصلاحيات المحددة بقرار تعيينه باستثناء قبول أعضاء جدد أو فصل أعضاء. ويتناقض هذا مع تصريحات الوزير الرسمية التي قال فيها بأن الوزارة تعمل على إدخال الكوادر المؤهلة والمتخصصة في مجالس إدارة الجمعيات.

الدمج

كما أخضعت الوزارة الكثير من التعاونيات للدمج مع تعاونيات أخرى. وترجع قرارات الدمج إلى الهيئة العامة للتعاونية إن ارتأت ذلك، أو إلى الوزير بموجب صلاحياته إذا اقتضت المصلحة العامة في إحدى الحالات التالية: نقص عدد الأعضاء عن الحد الأدنى لعدد المؤسسين، ومرور سنة على نشر قرار ترخيص الجمعية دون أن تتمكن من حيازة مقر خاص بها، وعدم وجود مرشحين لعضوية مجلس الإدارة ولجنة المراقبة.

وتكتسب الجمعية الجديدة الشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي، وتحل محل الجمعيات السابقة بما لها من حقوق وما عليها من التزامات، من دون المساس بالحقوق المكتسبة للمكتتبين والمخصصين والمستفيدين.

المخطط التنظيمي لجوبر يُسقِطُ برج المعلمين

27-09-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

لم يخصص المخطط التنظيمي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي الصادر في حزيران الماضي، مقسماً محدداً لإعادة بناء برج المعلمين الذي دمرته قوات النظام في العام 2015. إذ أن المحضر رقم 53 في الصحيفة العقارية، الذي كان البرج قائماً عليه، غير ملحوظ في المخطط رقم 106.

برج المعلمين كان مكوناً من 12 طابقاً، ويقع على أطراف حي جوبر، ويطل على كل من منطقة الكراجات وحي التجارة وساحة العباسيين. وتعود ملكية البرج إلى الجمعية التعاونية السكنية للمعلمين والعاملين في حقل التربية بمدينة دمشق، المشهرة برقم ترخيص 237 تاريخ 17 حزيران 1974. وبدأت الجمعية في ثمانينيات القرن الماضي بناء البرج على المحضر رقم 53 في جوبر، وسلّمت الشقق للمكتتبين عليها في العام 2004 وفق نظام الجمعيات السكنية. أي أن البرج كان واقعاً في منطقة منظمة عقارياً، وهو مفرز في المصالح العقارية إلى شقق ملكيتها مسجلة باسم أصحابها.

يُعتبرُ السكن التعاوني، الذي تنفذه الجمعيات التعاونية السكنية، حلقة مكملة للسكن الاجتماعي الذي تنفذه الجهات العامة. وكانت الجمعيات التعاونية السكنية منضوية في جسم نقابي واحد هو الاتحاد العام للتعاون السكني، الذي تم حلّه بموجب المرسوم التشريعي رقم 37 لعام 2019 بعد 58 عاماً على إنشائه. وحلّت وزارة الأشغال العامة والإسكان محل الاتحاد.

مالكو العقارات في برج المعلمين هم من الموظفين الحكوميين في مجال التعليم، ممن كان اكتتابهم في الجمعية التعاونية بمثابة الاستثمار الأبرز في حياتهم المهنية، وكمكافأة لنهاية الخدمة، وتركة يورثونها لأبنائهم، كما قال أحدهم لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن أبرز مشاكل برج المعلمين، والسكن التعاوني ككل، كانت التأخير في تسليم الشقق للمكتتبين لمدة زادت عن العقدين. واستلم المكتتبون في البرج شققهم فقط في العام 2004، أي بعد تقاعد معظمهم، وبعد استكمالهم دفع ثمن الشقق على أقساط. والملفت، أن أصحاب الشقق بادروا فور استلام شققهم، إلى إصلاحها وترميمها، نتيجة الإكساء السيء.

ارتفاع البرج وموقعه، حوّلاه إلى نقطة استراتيجية تنازعت عليها قوات النظام والمعارضة. واستولت المعارضة على البرج ما بين العامين 2013-2015، وفشلت محاولات قوات النظام لاستعادته رغم قصفه بالغارات الجوية وقذائف المدفعية والصواريخ. في شباط 2015، حفرت قوات النظام نفقاً أسفل البرج بعمق 16 متراً وبطول 250 متراً وفخخته بالمتفجرات، ثم فجرته، ليتحول البرج إلى أنقاض.

وكانت محافظة دمشق قد أعلنت في نهاية حزيران 2022، عن صدور المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي، وفتحت باب الاعتراض عليه من قبل أصحاب الحقوق. والملفت أن المخطط التنظيمي رقم 106، لم يلحظ وجود مقسم جديد لأصحاب حقوق جمعية المعلمين، وبالتالي عامل البرج كمعاملة عقار مخالف في منطقة عشوائية. مصادر سيريا ريبورت لم تتمكن من تأكيد إذا ما تقدّم أحد أصحاب الحقوق في برج المعلمين، بالاعتراض على المخطط رقم 106، خلال مهلة الاعتراض المحددة بشهر بعد صدور المخطط.

وتخضع منطقة التنظيم في جوبر إلى قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. وقد خيّر القانون 23\2015 الجهات الإدارية في معرض تنظيم مناطق المخالفات، أو إعادة تأهيل المناطق التي شهدت كوارثاً أو حروباً؛ إما تطبيق أحكامه، أو تطبيق أحكام قانون الاستملاك، أو تطبيق أحكام قانون التطوير والاستثمار العقاري.

ونص القانون 23\2015 على تشكيل لجنة التوزيع الإجباري، التي كلفها بالسعي ما أمكن لإعطاء كل من أصحاب الحقوق حصته في موقع عقاره القديم أو بالقرب منه. ووفقاً للتوزيع الإجباري، يحصل أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التي يجري تنظيمها على أرض معدة للبناء ضمن منطقة التنظيم، كتعويض عن عقاراتهم الأصلية. وتتم إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد الاقتطاع منها مجاناً بنسبة قد تصل إلى 40%.

وفي حال تمكن أصحاب الحقوق من الاعتراض، وإثبات حقوقهم، والحصول على أرض جديدة وفق مبدأ التوزيع الإجباري، يجب عليهم بعدها تجميع أنفسهم والتخصص بمقسم جاهز للبناء، ثم البناء على نفقتهم الخاصة. وفي حال وفاة بعض أصحاب الحقوق، فينبغي إجراء حصر إرث بوجود جميع الورثة، أو من ينوب عنهم وفق توكيلات قانونية. ويجب الحصول على موافقة أمنية في الحالتين. ويزيد ذلك من التعقيدات المحتملة في معرض إثبات حقوق السكان السابقين لبرج المعلمين.