بعد أكثر من شهر على زلزال 6 شباط 2023، أصدر الرئيس السوري في 12 آذار المرسوم التشريعي رقم 3 لعام 2023، الذي يمنح المتضررين من الزلزال إعفاءات ضريبية، بعضها يتعلق بعقاراتهم المهدمة كلياً أو جزئياً. وتضمن المرسوم إعفاء العقارات المتضررة من بعض الضرائب والرسوم المستحقة، ومنح أصحابها اعفاءً مؤقتاً من بعض الضرائب المستقبلية، وتسهيلات في الحصول على القروض لإعادة ترميم وبناء عقاراتهم.

لكن المرسوم لم يتضمن أية تعويضات مالية لإصلاح عقارات المتضررين، أو بدلات إيجار لمن فقدوا مساكنهم، ولا أي تعهد بإمكانية منحهم سكناً بديلاً حتى ولو كان غير مجاني. وبالتالي، لم يتضمن المرسوم جديداً يخص حقوق السكن، الأرض والملكية للمتضررين، بل قارب أضرار الزلزال من زاوية تقنية مالية. وبهذا، المرسوم 3/2023 جاء مماثلاً في المحتوى، لقانون سابق صدر بالمرسوم رقم 13 لعام 2022، القاضي بمنح تسهيلات وإعفاءات ضريبية واسعة داخل المدن القديمة في محافظات حلب وحمص ودير الزور، بما في ذلك الأسواق القديمة والتراثية.

المرسوم 3 خص فقط متضرري زلزال 6 شباط، وأكد أنه لا يطبق على أي كوارث طبيعية أخرى. ونطاق تطبيق المرسوم محصورة بالمحافظات المنكوبة بالزلزال، وهي؛ حلب واللاذقية وحماة وإدلب. ويستفيد من المرسوم، المتضررون من الزلزال، وهم؛ مالكو العقارات أو شاغلوها، الذين تعرضت منشآتهم أو محالهم أو منازلهم أو أبنيتهم للهدم الكلي أو الجزئي، أو التصدع المحتاج إلى تدعيم. وفي كل محافظة منكوبة، يُشكّل وزير الإدارة المحلية والبيئة لجنة تضم “الجهات ذات العلاقة”، مهمتها تحديد المتضررين من زلزال 6 شباط. وبناء على قرار كل لجنة، يُصدرُ المحافظ المعنيّ قراراً بتحديد المتضررين في محافظته. 

وبعد تحديد المتضررين، يتم اعفاؤهم من كل الضرائب والرسوم المالية، والرسوم والتكاليف المحلية، وبدلات الخدمات، ورسوم الترخيص وإضافاتها ومتمماتها المفروضة على أعمال إعادة البناء الكلي أو الجزئي أو إعادة التأهيل الكلي أو الجزئي لمنشآتهم ومحالهم ومنازلهم وأبنيتهم. أي أن المرسوم أعفى المتضررين من بعض الضرائب والرسوم، وأبرزها رسوم ترخيص إعادة بناء أو إعادة تأهيل عقاراتهم، حتى نهاية العام 2024. وبالتالي، فمن أراد إعادة بناء أو تأهيل عقاره، يمنح اعفاءً من رسوم الترخيص حتى نهاية العام 2024. 

إعادة تأهيل المبنى تعني إمكانية تجديده دون الحاجة إلى هدمه وإزالته. بينما تعني إعادة البناء أن المبنى قد تضرر بشكل لا يسمح معه بإعادة تأهيله، وبالتالي يجب إعادة بناءه أو ترميمه كلياً أو جزئياً. 

والضرائب هي التي تفرضها الدولة على جميع المواطنين بشكل مُلزم بغرض تأمين إيرادات للخزينة، وذلك من دون خدمات مباشرة مقابلها. بينما الرسوم المالية هي المبالغ التي تُجبى لصالح الخزينة العامة مقابل خدمات معينة كالرسوم العقارية. الرسوم والتكاليف المحلية، هي التي تفرضها المجالس المحلية على المواطنين مقابل تقديم خدمات معينة كرسوم النظافة. ويدفع الرسوم المالية والمحلية، فقط من يستفيد من الخدمات المقدمة مقابلها.

بينما بدلات الخدمة، هي رسوم تفرضها جهة أو مؤسسة عامة لقاء خدمة خاصة تقدمها مثل إزالة الأنقاض أو توصيل شبكتي المياه والصرف الصحي. والمقصود بالإضافات والمتممات على بدلات الخدمة المفروضة على أعمال إعادة البناء وإعادة التأهيل، فهي تكاليف أعمال الإشراف التي يقوم بها المهندسون، ونقابة المهندسين، وموظفو دائرة المساحة التابعة لمديرية المصالح العقارية. 

المادة الرابعة من المرسوم، أعفت المتضررين من دفع ضريبة ريع العقارات والعرصات، وهي ضريبة سنوية مفروضة على جميع العقارات والإنشاءات على اختلاف أنواعها، سواء كانت تامة البناء أو على الهيكل، لأغراض سكنية أو تجارية أو صناعية. وكذلك أعفت المادة الرابعة المتضررين من الرسوم والتكاليف المحلية الواردة في القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021. 

المادة السادسة من المرسوم، طوت كل التحققات من الضرائب والرسوم المترتبة على المتضررين، قبل 12 آذار 2023، تاريخ صدور المرسوم. كما طوت المادة السابعة كل تحققات ضريبة ريع العقارات والعرصات للعقارات الواقعة ضمن الحدود الإدارية للمناطق المنكوبة، حتى نهاية العام 2022. وطي التحقق من الضرائب والرسوم يعني ذلك وقف المطالبات القديمة بدفع بعض الضرائب والرسوم المستحقة على العقارات المنهارة، وغير المدفوعة بعد. وبالتالي، أوقف المرسوم تحصيل بعض الضرائب والرسوم القديمة المستحقة على العقارات المتضررة قبل تاريخ نفاذه.

وبحسب المادة الحادية عشر، فإن الإعفاءات الواردة بالمرسوم، تخص فقط المتضررين الذين تعرضت منشآتهم أو محالهم أو منازلهم أو أبنيتهم للهدم الكلي أو الجزئي أو التصدع المحتاج إلى تدعيم فقط. أي أن العقار السليم، غير مشمول بالإعفاءات، حتى لو كان ضمن المناطق المنكوبة. ويُستثنى من ذلك فقط الإعفاء من ضريبة ريع العقارات والعرصات، التي تشمل جميع العقارات في المناطق المنكوبة، بحسب المادة السابعة من المرسوم.

الفقرة ب من المادة الحادية عشر من المرسوم، أوضحت بأن الإعفاءات أو إيقاف التحصيل، لا تشمل ضريبة البيوع العقارية الخاضعة للقانون رقم 15لعام 2021. وبالتالي، فإن بيع عقار ضمن المنطقة المنكوبة، يبقى خاضعاً لضريبة البيوع العقارية. وليس مفهوماً سبب عدم الاعفاء من ضريبة البيوع العقارية للعقارات المتضررة. 

المرسوم قال بمنح المتضررين تسهيلات في دفع أقساط القروض المستحقة، والحصول على قروض جديدة، من المصارف العامة. وسمحت المادة 14، للمصارف العامة بأن تمنح قروضاً بلا فائدة، سقفها 200 مليون ليرة سورية، للمتضررين الراغبين بإعادة البناء الكلي أو الجزئي، أو إعادة التأهيل الكلي أو الجزئي لعقاراتهم.

 المرسوم أوضح بأن مدة استرداد القرض عشر سنوات، على أن يبدأ تسديد أول قسط بعد انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ منح القرض. وتتحمل خزينة الدولة الفوائد والعمولات المترتبة على منح تلك القروض.

لا يوجد في المنظومة التشريعية السورية قانون خاص بالممتلكات العقارية المتضررة بفعل الكوارث الطبيعية. حتى أن الدستور السوري الصادر بالمرسوم رقم 94 لعام 2012، قال في مادته رقم 24 بأن الدولة تكفل مع المجتمع الأعباء الناجمة عن الكوارث الطبيعية، من دون إشارة لماهية القوانين المختصة بمعالجة تلك الكوارث. 

وإذ تطرقت بعض القوانين إلى مسائل تتعلق بالأضرار الواقعة على العقارات نتيجة الكوارث الطبيعية، لكنها افتقدت إلى مقاربة حقوق السكن، الأرض والملكية للمتضررين. وفي كل الأحوال، ميزت القوانين القليلة التي عالجت مسائل العقارات المتضررة بفعل الكوارث الطبيعية، بين المساكن المرخصة وبين المساكن المخالفة لرخصة البناء، بين العشوائيات وبين المناطق المنظمة.

القانون المدني السوري

القانون المدني رقم 84 لعام 1949، في المادة 817، إلى إنه حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق، جاز للملاك أن يكوّنوا اتحاداً فيما بينهم. بينما نصت المادة 823، إلى أنه إذا هلك بناء مكون من عدة طبقات، بحريق أو بسبب آخر، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية. فإذا قرر الإتحاد تجديد البناء، خُصص ما يُستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد. ويعني ذلك عملياً، أنه في البناء المرخص في المنطقة المنظمة، إذا أراد غالبية المالكين إعادة البناء، يتم ذلك على نفقتهم، كل بمقدار حصته في البناء، ويقوم الاتحاد أيضاً بتوظيف التعويض أو المساعدات قد تقدمها الدولة لإعادة بناء العقار. وبعد إعادة البناء، يعود المبنى ملكاً لأصحابه على النحو الذي كان عليه البناء القديم. 

وعملياً، لم تتشكل في سوريا اتحادات ملاك الأبنية. بل، هناك قانون هيئات شاغلي الأبنية ولجانها الإدارية رقم 55 في العام 2002، الذي صدر لتنظيم إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة ضمن البناء الواحد، لتمكين شاغلي البناء من حلّ الخلافات الناجمة عن استخدام الأجزاء المشتركة. وليس للقانون صفة الإلزام، وهنالك كثير من الأبنية ليس لها مثل هذه الهيئات.

وفي حال تعذرت عملية إعادة البناء، يمكن لأصحاب الحصص اللجوء إلى إزالة شيوع العقار وتقسيمه، بعد تصحيح أوصاف العقار المهدوم واعتباره مجرد عَرَصَة معدّة للبناء. أي أن الملكية المفرزة للبناء تزول، ويعود جميع المالكين شركاءً على الشيوع في ملكية الأرض. وفي هذه الحالة، يحق للمالكين أيضاً أنقاض مساكنهم، وما يستحقونه من تعويضات أو مساعدات تقررها الدولة. 

القانون 15 لعام 2008

في حال تطبيق قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، على المنطقة المتضررة بفعل الكوارث الطبيعية، يلتزم المطور العقاري تأمين سكناً بديلاً غير مجاني للشاغلين، أو دفع بدل نقدي لهم وفقاً لما يتم الاتفاق عليه بين الطرفين. ويمكن أن يشمل هذا القانون العقارات داخل المخطط التنظيمي أو خارجه. كما نص القانون على تخصيص أصحاب العقارات المستملكة، بمقاسم سكنية في منطقة التطوير العقاري عن طريق بيعها لهم، بعد انتهاء أعمال البناء.

المادة 14 من القانون 15، اعتبرت أن مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، لإيواء المتضررين من الكوارث الطبيعية، ذات أولوية وفي المرتبة الأولى من بين مشاريع التطوير والاستثمار العقاري.

القانون 33 لعام 2008

يمكن للسلطة التنفيذية تطبيق القانـون رقم 33 لعام 2008، الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في المناطق العشوائية أو مناطق المخالفات، على العقارات المهدمة بفعل الكوارث الطبيعية، رغم أن القانون ذاته لم يشير إلى ذلك.

لتطبيق القانون 33 على العقارات المهدمة بفعل الكوارث الطبيعية، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية، وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن نصف مساحتها، وفقا للتعليمات التنفيذية للقانون.

ولم ينص هذا القانون على منح سكن بديل أو تعويض للمتضررين، لأنه يقتصر على تثبيت الملكيات العقارية فقط. ولا يجوز تطبيق هذا القانون، إذا ما طبقت على المنطقة المتضررة قوانين تنظيم وعمران المدن أو التطوير والاستثمار العقاري. 

المرسوم التشريعي 40 لعام 2012

بحسب المرسوم التشريعي رقم 40 للعام 2012 الخاص بمخالفات البناء‎‎، في حال كان العقار مخالفاً لرخصة البناء ومبنياً داخل المناطق المنظمة، وتعرض للدمار، فإن ملكية البناء تصبح على الشيوع بين المالكين، الذي يمكنهم طلب ترخيص إشادة البناء مجدداً وفق نظام ضابطة البناء.

القانون 40 لعام 2012 لا يمنح أصحاب مخالفات البناء أي حقوق في حال انهيار أبنيتهم لأي سبب كان. لا بل نص القانون في مادته الثانية، إنه إذا كان البناء المُخالف غير حائز على المتانة الكافية ما قد يُعرّضه للانهيار، وذلك بحسب تقرير لجنة السلامة العامة بالمحافظة، عندها يُعاقب بالحبس من سنة إلى ثلاث سنوات كل من تثبت مسؤوليته عن المخالفة. وفي حال انهيار البناء والتسبب بوفاة شخص أو أكثر، لا تقل حينها العقوبة عن عشر سنوات أشغال شاقة وثلاثة أضعاف الغرامة المحددة.

القانون 23 لعام 2015

قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015، قال بإمكانية تطبيق الفصل الثاني المتعلق بالتنظيم، على المناطق المتضررة بالكوارث الطبيعية أو التي لحقها الضرر نتيجة الزلازل والفيضانات. وترك القانون 23 للوحدات الإدارية حرية تطبيق التنظيم في المناطق المتضررة، وذلك بالاستناد إلى خططها المسبقة في تنفيذ المخططات التنظيمية المصدقة. أي أن الوحدات الإدارية غير ملزمة بتنظيم المناطق المتضررة بالكوارث الطبيعية.

القانون نص على إعفاء العقارات المنكوبة، من الرسوم المالية والتكاليف المحلية والرسوم المترتبة على إعادة البناء. لكنه، منح الوحدات الإدارية الحق في الاقتطاع المجاني في تلك المناطق، كما أعطاها الحق في استملاك مناطق المخالفات المتواجدة ضمن المخططات التنظيمية المصدّقة.

ونص القانون على تشكيل لجنة التوزيع الإجباري، التي كلفها بالسعي لإعطاء كل من أصحاب الحقوق حصته في موقع عقاره القديم أو بالقرب منه، ويمكن أيضاً منح المُلّاك مقاسماً تكون ملكية شائعة فيما بينهم على أن تحدد حصة كل مالك منهم. ولكن ذلك ينطبق فقط على العقارات المرخصة. في حين قال القانون 23 بأن من امتلك بناء غير مرخص في منطقة التنظيم أو أملاك الدولة، يقتصر حقه على ملكية أنقاض البناء فقط. ويعود للجهة الإدارية خيار بيع هؤلاء المخالفين سكناً بديلاً فقط إذ توفر لديها فائض منه.

القانون 10 لعام 2018

القانون رقم 10 لعام 2018، القاضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية، والذي جاء متمماً للمرسوم التشريعي 66 لعام 2012، يمكن أن يُطبق فقط على مناطق المخالفات والسكن العشوائي المنكوبة بالكوارث الطبيعية، إذ لم ينص القانون على ما يشير إلى إمكانية تطبيقه على المناطق المرخصة والمنظمة.

وبحسب المادة 43 من القانون 10، لا يحق لأصحاب المخالفات سوى الحصول على أنقاض أبنيتهم، مع إمكانية تخصيصهم بمساكن بديلة من قبل الوحدة الإدارية في حال توفر فائض منها، مقابل دفع ثمنها. ومنح القانون هذه الفئة بدل إيجار لسنتين. 

قانون 3 لعام 2018

قانون إزالة أنقاض الأبنية رقم 3 لعام 2018، صدر استجابة للدمار الذي تعرضت له البلاد بسبب الأعمال القتالية، ولكنه يشمل أيضاً رفع أنقاض الأبنية التي تعرضت للدمار لأسباب طبيعية كالزلازل. وفي الحالتين، يعود للمحافظ، تحديد المناطق المتضررة التي سيتم رفع الأنقاض منها، بناءً على اقتراح الوحدة الإدارية.

ولم يفرق القانون 3، بين أنقاض العقارات في المناطق المنظمة أو المناطق غير المنظمة، كما لم يُشر بتاتاً إلى مصير الأرض التي تمت عملية إزالة الأنقاض أو إزالة البناء الآيل للسقوط عنها. ولم يوضح القانون فيما إذا كان يحق لمالك الأرض إشادة بناء جديد عليها، أو إذا ما توجب تعويض مالكها، أو حتى استملاك الأرض ودفع بدل استملاك لصاحبها أو تعويضه بسكن بديل. بينما أشار القانون بوضوح إلى حق مالك العقار في ملكية أنقاض بنائه.

ولا يقتصر هذا القانون على رفع أنقاض الأبنية وإنما إمكانية هدم الأبنية المتضررة وإزالة أنقاضها من قبل الوحدة الإدارية.

منذ الأيام الأولى عقب زلزال 6 شباط، صدرت تصريحات رسمية لمسؤولين سوريين حول إمكانية تأمين سكن بديل للمتضررين الذين انهارت مساكنهم كلياً، أو تصدعت وباتت آيلة للسقوط، في مناطق سيطرة النظام. ولكن مع مرور الوقت، بدأ المسؤولون استخدام مصطلح آخر وهو السكن المؤقت لقاطني مراكز الإيواء. 

والسكن البديل مصطلح فضفاض غالباً ما يقصد به السكن غير المجاني الذي تنفذه مؤسسة الإسكان ضمن برامج السكن الاجتماعي. وهو السكن الذي يُمكنُ لأصحاب المساكن في العشوائيات الاكتتاب عليه، في حال استملاك عقاراتهم أو هدمها أو إعادة تنظيم المنطقة. بينما تخلو القوانين السورية من الإشارة إلى الحق بالسكن البديل للمتضررة مساكنهم بسبب الكوارث الطبيعية.

بينما السكن البديل المؤقت أو السكن المؤقت، بحسب التصريحات الرسمية، هو مصطلح جديد سيكون مخصصاً للمقيمين حالياً في مراكز الإيواء، وهو عبارة عن وحدات سكنية مسبقة الصنع سيتم نقلها إلى المحافظات المتضررة. وتتألف الوحدة السكنية الواحدة على الأغلب من غرفة واحدة أو غرفتين. وليس واضحاً لحد اليوم من سيتحمل تكاليف إنشاء هذه الوحدات، ولا تكاليف نقلها، ولا كيفية توزيعها، ولا مستحقيها. بعض التصريحات الرسمية رحبت بالمساعدات الخارجية لتمويل بناء هذه الوحدات، أو تقديمها جاهزة. كما يسود كثير من عدم الوضوح تلك التصريحات، ويبدو بعضها متناقض لجهة مواقع إشادة هذه الوحدات السكنية المؤقتة، وعددها، وسعرها وتكاليفها. كما أنه من غير الواضح ما هو مصير الوحدات مسبقة الصنع، ومن يملكها، وإن كانت ستظل مؤقتة يمكن تفكيكها في أي وقت. 

ويبدو أن التوجه الحكومي قد تجاهل تدريجياً الحديث عن السكن البديل بمعناه طويل الأمد وما يستتبعه من حقوق للسكان، لصالح التركيز على إقامة وحدات سكنية مسبقة الصنع تستعمل سكناً بديلاً مؤقتاً عن مراكز الإيواء. وقد تطورت هذه الفكرة تدريجياً خلال الأسابيع الماضية، ويبدو أنها تناسب الإمكانيات المالية الحكومية، وتخفف من الضغط الشعبي عبر تأمين بعض المساكن لبعض المتضررين. ولكن، لا يمكن لهذه المقاربة، متوسطة المدى الزمني، أن تحل المشكلة فعلياً. 

وزير الأشغال العامة والإسكان قال في 20 شباط لصحيفة الوطن شبه الرسمية، أنه سيتم تأمين المتضررين حالياً ضمن الإمكانيات المتاحة، إذ لا يمكن الاستمرار بإقامة المتضررين في مراكز الإيواء لفترة طويلة، لأن الدولة بحاجة لهذه المراكز لوضعها مجدداً ضمن مجالات خدماتها الأساسية. 

عدد الوحدات السكنية مسبقة الصنع 

أول ما ظهرت فكرة الوحدات السكنية مسبقة الصنع، كانت في 15 شباط، عندما دعا وزير الأشغال العامة والإسكان، الشركات العامة الإنشائية التابعة لوزارته، إلى الانتهاء من تجهيز 100 وحدة سكنية مسبقة الصنع، متوفرة للتو لديها. كما طلب الوزير من مديري تلك الشركات، المباشرة الفورية بتصنيع المزيد من الوحدات السكنية مسبقة الصنع، ورفد الحكومة بما يلزم منها. والشركات العامة الإنشائية التابعة لوزارة الإسكان هي؛ مؤسسة الإسكان، الشركة العامة للبناء والتعمير، والشركة العامة للمشاريع المائية، والشركة العامة لأعمال الكهرباء والاتصالات، والشركة العامة للطرق والجسور. 

في 19 شباط، وزير الأشغال العامة والإسكان، قال لصحيفة الوطن، أن الشركات الإنشائية في وزارته، بالتعاون مع الشركات الإنشائية العسكرية، باشرت تصنيع 300 وحدة مسبقة الصنع متنقلة، تتألف الواحدة منها من غرفة أو غرفتين، وستكون جاهزة خلال شهر. والشركات الإنشائية العسكرية تابعة لوزارة الدفاع وهي مؤسسة الإسكان العسكرية ومؤسسة تنفيذ الإنشاءات العسكرية. في تصريحات أخرى للوزير ذكر رقم 350 وحدة سكنية مسبقة الصنع.

مجدداً عادت فوضى الأرقام في الجلسة الاستثنائية التي عقدها مجلس الوزراء، في 4 آذار، لمناقشة الإجراءات الخاصة ببرامج تنفيذ خطة العمل الوطنية للانتقال إلى مرحلة التعافي والتعامل مع تداعيات وآثار الزلزال، عندما تم التأكيد على سرعة تجهيز وتركيب نحو 400 غرفة مسبقة الصنع، مجهزة بكل الخدمات، في محافظتي اللاذقية وحلب، وذلك كسكن مؤقت للمتضررين. الملفت في هذه الجلسة أن الحديث بات عن غرف مسبقة الصنع، لا عن وحدات سكنية مسبقة الصنع قد تتألف الواحدة منها من غرفة أو غرفتين. وقد يفسر هذا ارتفاع العدد من 300 وحدة إلى 400 غرفة. 

مواقع إقامة الوحدات مسبقة الصنع

وزير الإسكان قال في 20 شباط، إنه أعطى أمر مباشرة لتحديد مواقع لإشادة مباني في حلب واللاذقية، ضمن الضواحي التي تنفذها مؤسسة الإسكان لاستيعاب 300 شقة. ويبدو من سياق كلام الوزير أنه يقصد بالشقق الوحدات السكنية مسبقة الصنع. 

موقع أثر برس الإلكتروني الموالي، قال في 22 شباط، أن الـ50 وحدة سكنية الخاصة باللاذقية ستكون موزعة على ثلاثة مراكز؛ في دمسرخو والغراف بمدينة اللاذقية، والنقعة بجبلة. ومساحة كل مركز تتراوح بين 16-20 ألف متر مربع.

وليس واضحاً بعد مواقع توزيع حصة حلب من الوحدات السكنية مسبقة الصنع.

سعر الوحدة مسبقة الصنع

في 23 شباط، قال نائب رئيس القطاع الهندسي في غرفة صناعة حلب لصحيفة البعث، أن صناعيين سوريين قدموا عروض أسعار لبناء مساكن مسبقة الصنع، يصل سعر الواحد منها إلى 20 مليون ليرة على العظم، أي حوالي 2700 دولار (الدولار 7400 ليرة في السوق السوداء).

بينما نقلت صحيفة الوطن، في اليوم ذاته، عن خبير هندسي قوله أن الاعتماد على الشركات المحلية يعد أفضل من ناحية سهولة نقل الوحدات الجاهزة وتركيبها في المواقع المخصصة، كون تكاليف النقل الخارجية مرتفعة جداً. وأشار الخبير إلى عدم وجود فروق كبيرة بالتكلفة بين المنازل مسبقة الصنع وتلك العادية، إذ تتراوح تكلفة المتر المربع الواحد منها بين 700-800 ألف ليرة، أي إن شقة مساحتها 100 متر مربع، يصل سعرها إلى 80 مليون ليرة أي حوالي 11 ألف دولار أميركي.

وإذا ما اعتبرنا أن وحدة سكنية مسبقة الصنع مؤلفة من غرفة واحدة مساحتها 25 متراً مربعاً، فعندها سيبلغ سعرها 20 مليون ليرة، بما ينسجم مع الأرقام التي أوردتها صحيفة البعث أعلاه.

وأضاف الخبير لصحيفة الوطن، أن ميزة هذه الوحدات أنها سريعة التشييد وآمنة ومصممة هندسياً بشكل مقاوم للزلازل. وأكد على وجوب وجود تفكير حكومي بمصير هذه الوحدات السكنية، فيما إذا كانت ستتحول إلى سكن دائم في المستقبل، وبالتالي سيتوسع القاطنون فيها ويجرون بعض التعديلات من بناء طوابق إضافية، ما قد يخلق مدناً عشوائية جديدة.

في مدينة أرمناز في محافظة إدلب، دعا المجلس المحلي، الأهالي إلى تقديم طلبات للكشف عن منازلهم والمباني المتضررة نتيجة زلزال 6 شباط، وذلك بغرض إرسال لجان تقييم أضرار الزلزال للكشف عليها. وقد تم تسجيل 650 طلباً للكشف على منازل ومباني متضررة في أرمناز.

وقد تشكلت لجان تقييم أضرار الزلزال بالتعاون بين نقابة المهندسين في إدلب، وبين مديرية الخدمات الفنية في إدلب، وبين وزارة الإدارة المحلية في حكومة الإنقاذ التابعة لهيئة تحرير الشام. 

وقد توزع الدمار على المناطق حديثة البناء في أرمناز، بالإضافة إلى مركز البلدة القديم المؤلف من بيوت حجرية يعود تاريخ بعضها إلى فترات زمنية مختلفة أقدمها تحوي عناصر معمارية بيزنطية.

ووفقاً لما قالته لسيريا ريبورت مصادر مطلعة، في لجان تقييم الأضرار، وفي مجلس أرمناز المحلي، فقد انهار بشكل كلي 11 بناء طابقياً فيها 135 شقة سكنية، و36 منزلاً قديماً. كما تصدعت 3 مباني طابقية فيها 26 شقة، و60 منزلاً قديماً، وباتت آيلة للسقوط بحاجة للهدم والإزالة. كما تصدع 26 بناء طابقياً، و60 منزلاً قديماً، وباتت بحاجة للإخلاء والترميم.

البلدة القديمة: حالة خاصة

توزع الدمار على حارات أرمناز القديمة؛ التلة، الجبانة، الخضر، الخراجية، الوادي والكرسي، والتي يعود تاريخ بنائها لأكثر من 200 عام. في حارة الجبانة انهارت 3 بيوت بالكامل، ومنزل واحد في حارة الخراجية. بينما كانت حارة التلة المؤلفة من 162 منزلاً قديماً هي أكثر تضرراً في البلدة القديمة، وقد انهار فيها بشكل كامل 36 منزلاً، وبات حوالي 45 بيتاً متصدعاً غير قابل للسكن أو الترميم.

 وقد ساعدت طبيعة البيوت القديمة في تقليل عدد الضحايا لأن أغلبها تحوي حوش أو باحة داخلية لجأ إليها السكان لحظة الزلزال. حارة التلة عبارة عن بيوت عربية حجرية قديمة، ذات أسقف خشبية وترابية، استُبدل بعضها بأسقف بيتونية. الجدران حجرية تُعرفً بحجر دك، سماكة الواحد منها تصل إلى حوالي متر، وهي مؤلفة من حجارة صغيرة ومتوسطة الحجم وتراب.

أزقة الحارات القديمة ضيقة ولا يمكن للآليات الثقيلة دخولها لإزالة الأنقاض. كما تعترض ترميم البيوت القديمة تحديات تتعلق بهندسة البيوت القديمة، وسقوفها المؤلفة من أقواس وقناطر، بالإضافة إلى مواد البناء المبنية منها، بعضها أثري.

 إزالة البيوت المنهارة أو الآيلة للسقوط صعبة أيضاً بسبب تلاصق المنازل، ووجود جدران مشتركة أو متشابكة فيما بينها. ومعظم سكان هذه الحارات من الفقراء ممن قد لا يتحملون تكاليف الترميم وإزالة الأنقاض. ويحذر المهندسون من أن بقاء البيوت القديمة من دون ترميم وتعرضها للعوامل الجوية كالأمطار سيزيد من حالتها سوءاً.

 لذلك، طرح بعض المهندسين إزالة بعض الحارات القديمة المتضررة، وهو الأمر الذي يرفضه آخرون. بينما، يتمسك الكثير من الأهالي ببيوتهم. ويقول نشطاء محليون، أن الحارات القديمة تحوي أماكن أثرية من منازل ومساجد وقناطر تعود إلى عصور تاريخية مختلفة، وأنها تمثل أرث أرمناز. لذلك، أطلق بعض الناشطين نداء استغاثة للمساعدة في ترميم البلدة القديمة.

كما طرح بعض المهندسين إمكانية تطبيق المخطط التنظيمي القديم لأرمناز، الذي يعود إلى ثمانينات وتسعينات القرن الماضي، والذي يتضمن إشادة شوارع واسعة ضمن الحارات القديمة غير المصنفة أثرية، وتعويض من ستمر الشوارع في أملاكهم. 

إزالة آثار الزلزال

وحتى ساعة إعداد هذا الخبر، ما زال العمل متواصلاً في أرمناز لإزالة آثار الزلزال. إذ تمَّ فتح الشوارع وإزالة الأنقاض منها ونقلها إلى أماكن تجمع محددة. وتقوم شركة كهرباء جرين انيرجي الخاصة التي تستجر الكهرباء من تركيا وتزود إدلب بها، بإصلاح خطوط الكهرباء واستبدال العواميد المكسورة. كما تقوم وحدة المياه بإصلاح شبكة المياه، وسد وصلات الماء إلى المباني المُهدمة لمنع التسرب.

هيئة الإغاثة الإنسانية  IYD وهي منظمة تركية غير حكومية تعمل في إدلب، وبالتعاون مع منظمة الدفاع المدني “الخوذ البيضاء”، عملتا على إزالة وترحيل الأنقاض من أرمناز، وملس وكفرتخاريم المجاورتين، وتجميعها في أماكن محددة. ووظفت IYD حوالي 50 عاملاً لتكسير الانقاض واستخراج الحديد منها وكل ما يمكن بيعه كالألمينوم والأخشاب وغيرها، ومن ثم بيعها وتوزيع ثمنها على أصحاب تلك المباني. 

أما عملية ترميم المباني والبيوت المتصدعة القابلة للترميم، فحتى الآن لم تتبنّ أية جهة تمويلها. وزارة الإدارة المحلية في حكومة الإنقاذ، أصدرت تعليمات لترميم المنازل المتصدعة، واشترطت أن تكون بإشراف نقابة المهندسين حصراً. ويتحمل أصحاب المنازل المتضررة تكلفة ترميمها، وفي حال الأبنية الطابقية يتقاسم التكاليف جميع سكانها. 

مبادرات أهلية للإسكان

تعتبر أرمناز نموذجاً للتضامن الاجتماعي والمبادرات الأهلية، ولها تجارب سابقة فيه. في العام 2017 تسبب قصف جوي مكثف لقوات النظام على أرمناز بتضرر 127 منزلاً، 70 منها دُمرت بشكل كامل، ما تسبب بمقتل 56 شخصاً. المغتربون من أرمناز، تبرعوا للمتضررين، وساعدوهم على ترميم بيوتهم. الأمر ذاته، تكرر بعد الزلزال، إذ تبرع مغتربو أرمناز للذين تضررت بيوتهم ولأسر الضحايا.

كما أطلق أهالي أرمناز قبل أيام مشروع “بذرة خير” لتوجيه المساعدات المقدمة من المتبرعين وخاصة المغتربين، وتوحيد الجهود وصبها في مشروع سكني مستدام لإيواء المتضررين من الزلزال، خاصة للعائلات الأكثر فقراً، واعتباره صدقة جاريةً. ويستهدف المشروع إنشاء 20 شقة سكنية في المرحلة الأولى. ويسعى القائمون على المشروع لترخيص جمعية سكنية، تتولى إدارة الأعمال فيه. العمل جاراً بوتيرة سريعة، فقد تم شراء الأرض للمشروع، كما تم وضع مخططات المباني والشوارع.

تعرضت بلدة جنديرس التابعة لمنطقة عفرين في ريف حلب الشمالي الغربي والخاضعة لسيطرة الحكومة السورية المؤقتة المعارضة، لدمار شبه كامل، في زلزال 6 شباط 2023، وباتت منكوبة وغير مأهولة. الحصيلة الكبيرة لعدد القتلى تحت أنقاض مئات المنازل المدمرة بشكل جزئي أو كلي، تشير إلى أن وجود مشاكل خطيرة في طريقة البناء وعدم تحقيقها لأدنى معايير الحماية ضد الزلازل.

إذ سقط في البلدة حوالي 800 قتيل، وما زالت جارية عمليات البحث وانتشال الجثث من تحت الأنقاض حتى ساعة إعداد هذا التقرير. وبحسب إحصاءات مجلس جنديرس المحلي التابع للمعارضة، فقد انهار 257 بناء بشكل كامل، وحدثت انهيارات جزئية وتصدعات في 1100 بناء آخر.  وباشرت لجان من الدفاع المدني ومن نقابة المهندسين الأحرار الناشطة في مناطق المعارضة، بعد انتهاء أعمال البحث والإنقاذ للناجين، بدراسة وضع جميع الأبنية المتبقية في البلدة بعد الزلزال، وتقييم حالتها، وتحديد الأبنية الآيلة للسقوط غير القابلة للسكن التي قد تشكل خطراً على حياة السكان إن عادوا إليها. 

وقد أقيمت مراكز إيواء مؤقتة للناجين من الزلزال في جنديرس، في بلدة جنديرس ومدينة عفرين، في حين نزح كثيرون إلى المخيمات المنتشرة على الشريط الحدودي-السوري التركي.

 وبحسب إحصاء العام 2004 بلغ عدد سكان جنديرس حوالي 14 ألف نسمة، ومعظمهم من الكرد، كما معظم سكان عفرين حينها. في العام 2012 سيطرت وحدات حماية الشعب الكردية على جنديرس، وعموم منطقة عفرين. ثم سيطرت عليها فصائل الجيش الوطني المعارضة المدعومة من تركيا في العام 2018 في عملية غصن الزيتون، ما تسبب بنزوح جزء كبير من سكانها الأصليين الكرد. في المقابل، نزح إلى جنديرس عدد كبير من المهجرين قسرياً من مناطق سيطرة النظام السوري خاصة من ريف دمشق، حمص وحماة، حتى بلغ عدد سكانها حوالي 115 ألف نسمة بحسب تقديرات مجلسها المحلي في العام 2022.

غالبية أبنية البلدة غير مرخصة. إذ أن البلدة تاريخياً كانت نائية لم تحظ بأي اهتمام حكومي أو بلدي. للبلدة مخطط تنظيمي قديم، لم تلتزم أي سلطة بلدية به، كما لم يلتزم أحد بمعايير السلامة الإنشائية للأبنية خلال جميع فترات السيطرة المختلفة. 

بحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، يمكن تقسيم بلدة جنديرس إلى ثلاثة أقسام؛ قسم يعود بناؤه إلى ما قبل العام 2011، وقسم إلى فترة سيطرة الوحدات الكردية 2012-2018، وقسم بني خلال فترة السيطرة الحالية للمعارضة وهو الأكبر والأكثر تضرراً. القسمين الثاني والثالث هما في معظم الحالات عبارة عن مناطق توسع عشوائي حول البلدة القديمة. 

العشوائيات التي ظهرت بعد العام 2012، أقيمت على ملكيات زراعية خاصة يملكها سكان المنطقة الأصليين. بعد العام 2018، اشترى نازحون جدد إلى المنطقة بعض تلك الأراضي الزراعية وبنوا عليها أبنية طابقية غير مرخصة، شبه متماثلة. كما استولى بعض النازحين الأخرين على بعض أراضي الغائبين عن المنطقة وقاموا بالبناء عليها بنفس الطريقة. في الحالتين، غالباً ما يتم البناء بالاستعانة ببعض متعهدي البناء المعروفين محلياً باسم معلمي العمار أو نجاري الباطون. وهؤلاء، هم في الغالب من أصحاب الخبرة في البناء، ولكن من غير الحاصلين على تأهيل علمي. 

وإن كان الدمار قد تركز في العشوائيات المبنية بعد العام 2018، إلا أن الأضرار طالت جميع أقسام البلدة. مهندس انشائي في المنطقة قال لمراسل سيريا ريبورت إنه خلال مختلف مراحل السيطرة، لم تقم أي سلطة بلدية أو لجنة هندسية مستقلة، باختبار التربة، أو دراسة ميكانيك التربة. واختبار التربة هو الأداة العلمية التي تساعد على تقييم وتحليل الخصائص الفيزيائية والهندسية للتربة، والتأكد من قدرتها على التحمل في حالة البناء فوقها، وتحديد نوعية الأساسات المناسبة لها لتجنب مخاطر الانهيار، مع الأخذ بعين الاعتبار لعوامل الحماية من الزلازل. 

المهندس الانشائي أشار إلى أن معظم أساسات الأبنية في البلدة لم تكن تصل إلى القشرة الصخرية، ولم يجرِ التأسيس الهندسي المناسب للأبنية في هذه الحالة. كما أن البناء متعدد الطبقات، خاصة في مرحلة سيطرة المعارضة، لم يراعِ الأحمال الزائدة على التربة في ظل غياب التأسيس المناسب لها.  وأضاف المهندس، بأن عدم قيام أي سلطة بلدية، خلال مراحل السيطرة المختلفة، بفرض الترخيص الإجباري للأبنية، بما يراعي اشتراطات الكود العربي السوري لتصميم وتنفيذ المنشآت بالخرسانة المسلحة لتكون مقاومة للزلازل. وكان لذلك أن يحمي الكثير من الأبنية في الانهيار، وبالتالي تقليل عدد الضحايا، والخسائر في الممتلكات.

وكانت نقابة المهندسين الأحرار فرع حلب، قد حاولت منذ العام 2021، فرض وجود جهة فنية مختصة لمراقبة ترخيص وتنفيذ الأبنية في مناطق سيطرة الحكومة السورية المؤقتة، ولكن لم تلق تلك المحاولة استجابة بسبب الفوضى والعشوائية التي تسود قطاع البناء في المنطقة لتلبية الضغط الكبير والحاجة الكبيرة للسكن.