حق_انتفاع – Syria Report

Posts

توزيع أراضي أملاك الدولة على الفلاحين في سهل الغاب

04-06-2024/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

رغم أن شروط توزيع أراضي أملاك الدولة المستثمرة زراعياً على الفلاحين قد حُدّدت بموجب المرسوم 166 لعام 1968، إلا أن توزيع أراضي أملاك الدولة على الفلاحين في سهل الغاب وطار والعلا والعشارنة وسهل الروج جرت بموجب مرسوم تشريعي خاص بها رقمه 66 لعام 1969.

وفي العموم تعتبر تلك المناطق امتداداً لسهل الغاب، وهي تتبع إدارياً لمحافظة حماة باستثناء سهل الروج الذي يتبع لمحافظة إدلب، وكانت عبارة عن مستنقعات جرى تجفيفها في الخمسينات من القرن الماضي، وباتت سهولاً زراعية خصبة تشتهر بزراعة المحاصيل الاستراتيجية كالقطن والشوندر السكري ودوار الشمس والقمح والتبغ.

المرسوم 66\1969 اعتبر عملية التوزيع على الفلاحين مجانية، على ألا تتجاوز أربعة هكتارات في الأراضي المروية، وألاّ تقل عن هكتارين ونصف في الأراضي البعلية. وهذه المساحات أقل من نظيرتها الموزعة على الفلاحين بموجب المرسوم 166\1968 والمحددة استناداً إلى أحكام المادة 13 من قانون الإصلاح الزراعي رقم 161 لعام 1958. وقد اشترطت المادة 13، ألاّ تزيد المساحة عن 8 هكتارات في الأراضي المروية أو المشجرة، وما بين 30-45 هكتاراً في الأراضي البعلية بحسب معدل الأمطار السنوي.

المرسوم 66/1969 وضع شروطاً للتوزيع في سهل الغاب وطار والعلا والعشارنة وسهل الروج، وهي أن يكون عربياً سورياً، بالغاً سن الرشد، عمله الأساسي في الزراعة، وليس لديه من أرض زراعية أخرى يملكها أو يستثمرها تعطيه دخلاً كافياً لمعيشة أسرته. وهذه تقريباً هي ذات الشروط التي حددها المرسوم 166/1968.

بالإضافة للشروط السابقة، رتّب المرسوم 66/1969 أولوية التوزيع بحسب فئات؛ الأفضلية فيها للمرخص له الانتفاع بالأراضي الزراعية في تلك المنطقة والمستأجرين الحاليين لأراضي أملاك الدولة في المناطق المحددة بالمرسوم، ممن ليس لديهم مصدر دخل.

بعد ذلك أعطى المرسوم أفضلية للبساتنة، من دون تعريف واضح لهم، وغالباً هم من يعتنون بالأشجار، ثم يأتي بعدهم في المرتبة الذين حلوا محل المرخصين الغائبين أو عملوا في الأراضي الشاغرة، بشرط أن يكونوا مستثمرين لمدة لا تقل عن موسم زراعي. ويحل في نهاية سلم الأفضلية العمال الزراعيون.

وتقوم لجان مختصة يشكلها وزير الزراعة والاصلاح الزراعي، لعملية التوزيع في المناطق المذكورة. وتضم اللجان في عضويتها فلاحين. ولا تصبح قراراتها نافذة إلا بعد تصديقها من لجنة عليا برئاسة وزير الزراعة، وعضوية ممثل عن الاتحاد العام للفلاحين، وعن وزارة الأشغال العامة والإسكان، ومدير التوزيع والمساحة التابعة لمديرية المصالح العقارية.

ويجب على المستفيدين من التوزيع، زراعة الأرض بأنفسهم والالتزام بالخطط الاستثمارية والانتاجية المقررة من وزارة الزراعة، والإقامة في المناطق التي تحددها لهم وزارة الزراعة. الفشل في تحقيق تلك الشروط، يقود إلى إلغاء الانتفاع بالأرض، واستردادها وإعادة تسجيلها باسم الدولة، وإلغاء حق المطالبة بالتعويض عما بذله المنتفع من جهد ونفقة.

يلتزم المنتفع بعدم التصرف بالأرض الموزعة عليه ولا إنشاء أي حق عيني عليها، كإنشاء حق انتفاع أو حق ارتفاق للغير، تحت طائلة إلغاء التوزيع. إلا أنه يمكن للمنتفع رهن الأرض لقاء قرض من المصرف الزراعي.

إذا توفي المنتفع من الأرض، يجوز لورثته أن يحلوا بعملية الانتفاع بدلاً عنه، إذا توافرت بهم الشروط السابقة. إما إذا لم تنطبق عليهم الشروط، ينتقل الانتفاع بالأرض إلى الجمعية التعاونية التي ينتسب إليها الفلاح في المنطقة، على أن يسترد الورثة كل ما أنفقه المورث على الأرض من منشآت وتحسينات.

وتعتبر صكوك التوزيع، بمثابة مستند قانوني يُمكّنُ الفلاح المنتفع من تسجيل الأرض الموزعة على اسمه في السجل العقاري متى قررت وزارة الزراعة ذلك. وهذا يعني أن الانتفاع يتحول إلى ملكية لكن يتوقف ذلك على إصدار قرار من وزارة الزراعة بذلك، من دون تحديد مدة لذلك. ولذلك، هناك قسم من الفلاحين يملكون سندات ملكية بأراضيهم في المنطقة، ومنهم ما زالوا بحكم المنتفعين بها.

بينما نجد أنه بموجب القانون 61/2004 المعدل لقوانين الإصلاح الزراعي فيتحول المنتفع إلى صاحب ملكية تامة سواءً كان منتفعا من أراضي أملاك الدولة الخاصة أو أراضي الاصلاح الزراعي، وتعتبر الملكية سارية بأثر رجعي إلى تاريخ توزيع الأرض وتسجل باسمه في السجلات العقارية بناءً على طلب مديرية الزراعة في المحافظة.

المرسوم 66/1969 فرض على ملاك الأراضي الواقعة في منطقة نفاذ المرسوم، ممن هم بالأصل غير منتفعين من عملية التوزيع، الالتزام بالخطط الاستثمارية الزراعية التي تضعها وزارة الزراعة. ما يعتبر تقييداً لحق المالك في التصرف بملكيته الزراعية، خاصة أنه غير مستفيد من عملية التوزيع.

مفتاح: أراضي البادية

07-05-2024/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

بعدما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة في 2 شباط 2024، أصدر الرئيس السوري القانون رقم 7 لعام 2024، المعدّل لبعض مواد قانون البادية رقم 62 لعام 2006. وتضمنت التعديلات زيادة قيم الغرامات المالية المفروضة على التجاوزات التالية لأراضي البادية؛ رعي الماشية، التحطيب، والفلاحة والزراعة.

القانون 7\2024، وزع قيمة تلك الغرامات المحصلة على الشكل التالي؛ 80% تذهب للخزينة العامة، و20% للعاملين المخولين بصلاحية الضابطة العدلية والمساهمين من العاملين في الهيئة العامة لإدارة وتنمية وحماية البادية.

وتخضع أراضي البادية لإدارة تلك الهيئة العامة المُحدثة بموجب المرسوم 78 لعام 2011، بهدف تطوير البادية وحمايتها وتنمية مجتمعها المحلي ومواردها والبنى التحتية والتنسيق بين الجهات المعنية لتنفيذ برامج التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية والخدمية في البادية.

التعديلات تضمنت منح فروع الهيئة العامة في المحافظات حق وضع اليد على أراضي البادية المزروعة، وحجز الأدوات والآليات المستخدمة في الزراعة، وحجز المحاصيل وبيعها بالتراضي وفق قانون العقود، وإيداع قيمتها في الخزينة العامة للدولة.

وبحسب القانون 7\2024، يمكن لوزير الزراعة والإصلاح الزراعي تكليف عاملين في الهيئة العامة وفروعها، وتخويلهم صلاحية الضابطة العدلية، بعد تأديتهم اليمين القانونية أمام محكمة البداية المدنية. ويتولى أولئك تنظيم الضبوط بحق المتجاوزين على الأراضي الممنوع فلاحتها وزراعتها أو الرعي فيها وحجز الأدوات المستخدمة والمحاصيل. وتحال الضبوط إلى فرع الهيئة العامة لإدارة وتنمية وحماية البادية الذي يتولى إيداعه النيابة العامة لتحريك دعوى الحق العام ضد المتجاوزين.

ويؤازر تلك الضابطة العدلية الجديدة، لجان مكانية لحماية البادية يشكلها المحافظون في محافظاتهم ويرأس كل منها مدير الناحية المعنية، وبعضوية موظف من فرع الهيئة العامة، وموظف من اتحاد الفلاحين في المحافظة، ومسّاح من دائرة أملاك الدولة.

القانون 7\2024 قال إن تعيين حدود أراضي البادية يتم بمرسوم بناءً على اقتراح وزير الزراعة، يتضمن تثبيت حدود أراضي البادية على الخرائط والمخططات. وتتداول الصحافة السورية أرقاماً تفيد بأن مساحة البادية تبلغ حوالي 8 ملايين هكتار، من أصل 18 مليون هكتار تمثل كامل مساحة سوريا.

وكان قانون البادية رقم 62 لعام 2006 قد اعتبر أراضي البادية من أملاك الدولة الخاصة. وبذلك، باتت أراضي البادية تخضع للقانون رقم 252 لعام 1959 الناظم لأحكام أملاك الدولة الخاصة، وبشكل رجعي. ومنع القانون 62\2006 اكتساب حق التصرف على تلك الأراضي بسبب الحيازة، ومنع إشغالها بدون ترخيص. وهذا ما أكدته المادة 2 من القانون 62\2006 والتي لا تجيز وضع اليد على أراضي البادية ولا تعترف بأي حق لواضع اليد.

وتجدر الإشارة هنا إلى أن الأراضي الأميرية هي من أملاك الدولة الخاصة. والفرق بينها وبين أراضي البادية، أن الدولة تمنح حق التصرف للأفراد على الأراضي الأميرية، بينما لا تمنح ذلك الحق على أراضي البادية.

كما لم يعد يحقُّ لواضع اليد على أراضي البادية أن يطالب بأجر المثل إذا تم نزع يده عن الأرض التي يشغلها. وأجر المِثل هو قيمة إيجار عقار مماثل في المنطقة ذاتها، إذا كان مستأجراً أو مستثمراً بشكل نظامي. وضع اليد على أراضي البادية، قبل صدور القانون 62\2006، لا يمكن أن يكتسب حق التسجيل في السجل العقاري، إذا جرت على الأرض أعمال التحديد والتحرير.

القانون 62\2006 استثنى من المنع كل من سبق له اكتساب حق عيني على أراضي البادية بموجب قرار قضائي مبرم قبل صدور القانون السابق لأراضي البادية رقم 140 لعام 1970. القانون 140\1970 كان قد اعترف بحقوق الانتفاع والتصرف والاستخدام لأراضي البادية قبل تاريخ صدوره، ولكنه منع اكتساب أي حق عيني على هذه الأراضي بعد صدوره.

كما استثنى القانون 62\2006 أصحاب الحقوق المسجلة على أراضي البادية في السجل العقاري قبل التاريخ المذكور. واستثنى القانون أيضاً الأراضي التي تم الاستيلاء عليها بموجب قانون الإصلاح الزراعي رقم 161 لعام 1958. وفي الواقع فإن هذه الحقوق لا تحتاج إلى وجود نص لاستثنائها لأن أصحابها حصلوا على قرارات بها أو قاموا بتسجيلها.

القانون 62\2006 أجاز اكتساب بعض الحقوق على أراضي البادية في ثلاث حالات فقط؛ الأولى، إذا قامت الدولة ببيعها لإقامة منشآت صناعية أو تجارية أو سياحية أو خدمية أو زراعية. والثانية، أراضي البادية التي تدخل ضمن المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية. والثالثة، أراضي البادية الخاضعة لمشاريع سد الفرات والخابور وكافة مشاريع الري التي تنفذها الدولة.

ويميز القانون 62 بين أراضي البادية غير المروية وأراضي البادية المروية، مع تحديد طرق استعمالها. ومنع القانون زراعة أو فلاحة الأراضي غير المروية وقصر استعمالها على مشاريع الري وتربية الحيوانات فقط. أما أراضي البادية المروية، فهي المستفيدة من مشاريع الري الحكومية، والتي يجري استثمارها وفق الخطة التي تضعها وزارة الزراعة.

وليس واضحاً بعد إن كانت أراضي البادية، بوصفها من أملاك الدولة الخاصة، ستخضع في إدارتها وحمايتها إلى الهيئة العامة لإدارة وحماية أملاك الدولة التي أحدثت بموجب القانون 43 لعام 2023، لتتولى إدارة وحماية أملاك الدولة الخاصة وصيانتها واستثمارها بما يحقق موارد ثابتة ودائمة للخزينة العامة للدولة.

هل يصبح سهل الغاب منطقة زراعية خاصة؟

07-05-2024/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

ناقشت بعض المقالات المنشورة في الصحافة الرسمية مؤخراً، إمكانية تحويل سهل الغاب غربي حماة إلى منطقة زراعية خاصة. وليس واضحاً ما هو المقصود بالمنطقة الزراعية الخاصة، ولم تتطرق القوانين الناظمة للقطاع الزراعي لهذا المفهوم من قبل. بعض المقالات قالت إن المنطقة الزراعية الخاصة شبيهة بالمناطق الصناعية والمعابر الحدودية، بحيث تخضع لإدارة مستقلة، وتعمل على تطوير البنية التحتية للأرضي الزراعية بما يدعم الزراعة والصناعات الزراعية لمنتجاته.

الملفت أن هناك للتو الهيئة العامة لإدارة وتطوير الغاب، وهي هيئة ذات طابع إداري وخدمي مقرها الرئيسي في مدينة السقيلبية بريف حماة، وتتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري وترتبط بوزير الزراعة والإصلاح الزراعي. وقد أنشئت تلك الهيئة بموجب القانون رقم 20 لعام 2005، لتحل محل المؤسسة العامة لإدارة وتنظيم استثمار الغاب، ومديرية الزراعة والإصلاح الزراعي. ولكن الهيئة تعاني من صعوبات تمويلية تحد من فعاليتها، ويكاد يقتصر دورها اليوم على الجانب الإرشادي الزراعي، وتقديم اللقاحات للحيوانات، واتخاذ إجراءات للحد من الحرائق في موسم الحصاد، وفتح بعض قنوات الري وإعادة تأهيلها بتمويل ومساعدة منظمات دولية.

ويقع سهل الغاب شمال غرب سوريا، بين سلسلة جبال الساحل غرباً وجبل شحشبو وجبل الزاوية شرقاً. وكان السهل يضمّ الكثير من المستنقعات المائية على أطراف نهر العاصي، قبل أن يتم تجفيفها في الخمسينيات، وتحويلها إلى أراض زراعية مروية. والسهل عبارة عن سهل منبسط خصب، يمتد بين محافظات حماة، وإدلب واللاذقية، ويبلغ طوله 80 كيلومتراً وعرضه 10-13 كيلومتراً. وتتفرع عن نهر العاصي المار فيه شبكات مياه ري، ما يجعله غنياً بالمسطحات المائية.

موظف سابق في دائرة الإحصاء لدى الهيئة العامة لإدارة وتطوير الغاب، قال لمراسل سيريا ريبورت، إن السهل تعرض لإهمال كبير قبل العام 2011، ما تسبب بتراجع المساحات المروية فيه، ودفع كثيراً من الفلاحين فيه للتركيز على الزراعات البعلية. في حين أن مدير الهندسة والشؤون الفنية في الهيئة العامة لإدارة وتطوير الغاب مصطفى المحمد، قال لصحيفة البعث الرسمية في 30 يناير 2024، إن كميات كبيرة من ماء الري يتم هدرها في السهل سنوياً، وتصريفها عبر قنوات الري إلى مجرى نهر العاصي ومنه إلى الأراضي التركية. وأضاف: “نحن لا نستثمر ولا نقطة ماء ومنذ الخمسينيات، لا يوجد أي مشروع متكامل لإرواء سهل الغاب”.

الأراضي الزراعية والتجمعات السكنية في سهل الغاب

في سهل الغاب، تم توزيع الأراضي على الفلاحين وفقاً للقانون رقم 66 لعام 1969، المعدل لقانون الإصلاح الزراعي رقم 161. القانون 66\1969 خوّل وزارة الزراعة توزيع أراضي أملاك الدولة على الفلاحين في بعض المناطق، وحدد المساحة المروية التي تنتفع بها العائلة الواحدة بألا تتجاوز أربعة هكتارات وألا تقل عن هكتارين ونصف.

ويطلق على الفلاحين الذين انتفعوا من أراضي سهل الغاب محلياً اسم “المُرخّصين” أو “المبحوثين”، وذلك لأن لجاناً محلية “بحثت” بمعنى درست أوضاعهم، وراعت عند توزيع الأرض عليهم عدد أفراد الأسرة، ومستوى الدخل، وإن كانوا مالكين أو مستثمرين لأراضي زراعية أخرى. وظلت الدولة مالكةً لحق رقبة الأرض بينما يكون للفلاح حق الانتفاع فقط. آخر تعديل لأحكام الإصلاح الزراعي، كان عبر القانون رقم 61 لعام 2004، الذي اعتبر ملكية المنتفع ملكية تامة، تسري بأثر رجعي إلى تاريخ منح الفلاح الأرض، وتسجل باسمه في المصالح العقارية. بموجب القانون 61\2004 فقد بات لدى غالبية الفلاحين في السهل سندات ملكية رسمية من السجلات العقارية، ولم يعودوا مجرد منتفعين بها.

وتنتشر في السهل تجمعات سكنية، بلغ عدد سكانها في العام 2010 نحو 325 ألف نسمة بحسب أرقام تتداولها الصحافة الرسمية. معظم هذه القرى تشكلت من تجمعات للمزارعين الوافدين إلى السهل بعد تجفيفه، بعد تخصيصهم بأراض زراعية فيه بموجب قوانين الإصلاح الزراعي. معظم أولئك الوافدين جاؤوا من القرى على طرفي السهل. لذا يبدو السهل مقسوماً بشكل طولي من الشمال إلى الجنوب، ويسكن أراضيه الشرقية فلاحون من إدلب، بينما أراضيه الغربية يسكنها فلاحون من حماة واللاذقية.

جزء كبير من فلاحي وسكان الجزء الشرقي من السهل تعرضوا للتهجير القسري خلال مجريات الحرب، وباتوا من الغائبين المهجرين قسرياً إلى مناطق المعارضة. وأراضي أولئك تطرح بشكل دوري في المزادات العلنية التي تجريها محافظتا حماة وإدلب لاستثمار أراضي الغائبين والمهجرين قسرياً. وتسيطر قوات المعارضة حالياً على الأجزاء الشمالية من سهل الغاب، ما يجعلها دائماً عرضة للقصف من قوات النظام. ويعيق ذلك الزراعة في أوقات التصعيد العسكري المتواترة. كما تنتشر الألغام في بعض المناطق في السهل ما يجعل من عملية تصريف الماء فيها أمراً خطيراً.

كل تلك التعقيدات، تجعل من إدراج مفهوم “المنطقة الزراعية الخاصة”، كمفهوم جديد غير محدد قانونياً، لاستثمار الأراضي الزراعية في سهل الغاب، ، أمراً قد يحمل أضراراً بحقوق الفلاحين وسكان السهل، المهجرين قسرياً إلى مناطق المعارضة.

مفتاح: حق التصرف بالأراضي الأميرية

26-03-2024/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

يخوّل حق الملكية صاحبه استعمال الشيء، الانتفاع منه والتصرف به، وفقاً لما نصت عليه المادة 768 من القانون المدني. أي أن الملكية التامة تمنح المالك سلطة على رقبة الشيء، ومنفعته والتصرف به. وبذلك، حق التصرف هو حق عيني على الشيء، متفرع عن حق الملكية، يخوّل صاحبه حق التصرف به.

وحق التصرف في العقارات لا يقع إلا على الأراضي الأميرية، وهي التي تكون رقبتها للدولة، ويجوز أن يجري عليها حق التصرف. وتمنح الدولة، بوصفها مالكة للأراضي الأميرية، حق التصرف للأفراد من أجل الانتفاع بها، ما يسمح لهم باستعمالها واستغلالها وتأجيرها. ومِنَ التصرف ما هو مادّي مثل حفرها أو غرسها بالأشجار، أو قانوني مثل التنازل عن حق التصرف إلى الغير مع بقاء حق رقبة الأرض أو أساس الملكية لصالح الدولة.

ولم يتضمن القانون المدني السوري تعريفاً لحق التصرف، واقتصر على التعرض له أثناء تعريفه لحق الملكية. وتسري على حق التصرف في الأراضي الأميرية، بحسب المادة 772 من القانون المدني رقم 84 لعام 1949، الأحكام المتعلقة بحق الملكية في القانون المدني، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. ويشمل ذلك نطاق الملكية ووسائل حمايتها والقيود الواردة عليها وأسباب اكتسابها وتسجيلها ونقلهاـ

وحق التصرف بذلك هو حق ملكية ناقص، يقتصر على منح المتصرف سلطة استعمال العقار واستغلاله، لا ملكيته. ويتشابه حق التصرف وحق الانتفاع، بإن كليهما من الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية، ويختلفان بأن حق التصرف لا يكون إلا على العقارات الأميرية، بينما يكون حق الانتفاع على العقار المُلك. كما أن حق التصرف حق دائم ينتقل للورثة بعد وفاة مورثهم المتصرف، بينما حق الانتفاع حق مؤقت ينتهي بانتهاء الأجل المحدد له أو بموت المنتفع في جميع الأحوال.

كما يختلف حق التصرف عن حق الملكية، في وجوه متعددة؛

أولا؛ أن حق الملكية يقع على العقارات المُلك في المناطق المنظمة والمحددة إدارياً، أما حق التصرف فلا يكون إلا في الأراضي الأميرية حيث تبقى رقبتها للدولة وتمنح فيها حق المنفعة للآخرين. كما أن حق الملكية الموثق في السجلات العقارية هو حق دائم لا يسقط بالتقادم مهما طال عليه الزمن، بينما حق التصرف يسقط بعدم استعمال الأرض خمس سنوات، سنداً للمادة 775 من القانون المدني السوري. ويمكن تسجيل حق التصرف في الأرض الأميرية بالسجل العقاري وذلك بمرور عشر سنوات على تاريخ الحيازة إذا كان الحائز يقوم بزراعة الأرض، وفقاً للاجتهاد القضائي لمحكمة النقض رقم 293 لعام 1955.

ويمكن لإدارة قضايا الدولة، وهي الجهة التي تقوم بتمثيل مؤسسات الدولة أمام القضاء فيما يُرفع منها أو عليها من دعاوى لدى المحاكم على اختلاف أنواعها ودرجاتها، المطالبة باسترداد الأراضي الأميرية وتحويلها إلى أملاك الدولة الخاصة. عملياً، لم يحصل هذا الشيء، ولكنه احتمال نظري قائم خاصة في ظل الاستثمار القسري الذي تنفذه الدولة على أملاك الغائبين من المهجرين قسرياً والنازحين إلى مناطق المعارضة.

ثانياً؛ في حال الوفاة، يخضع حق الملكية لأحكام الإرث وفقاً لقانون الأحوال الشخصية لعام 1953 المستند إلى الشريعة الإسلامية، بينما يخضع حق التصرف بالأرض الأميرية لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة لعام 1928. ويمنح قانون العام 1928 الأخوة الذكور والإناث حصصاً متساوية عند تقسيم الإرث بينهم. وإذا دخلت الأرض الأميرية بعد ذلك ضمن الحدود التنظيمية، وأصبحت من نوع الملك، فإن ذلك لا يؤثر على حقوق الورثة ولا يجوز انتقاص حصص الإناث بحجة أن النوع القانوني للعقار أصبح ملكاً ويخضع لقواعد الميراث الشرعي. إذ أن عملية اكتساب الورثة لحقوقهم جاءت قبل تغيير النوع القانوني للعقار ويستند ذلك إلى نص المادة 825 من القانون المدني والتي تعتبر أن من اكتسب عقاراً بالإرث يكون مالكاً له قبل تسجيله. أما إذا تحول العقار الأميري إلى ملك قبل وفاة المتصرف فإن العقار يورّث وفق أحكام الإرث الشرعي في قانون الأحوال الشخصية.

ثالثاً؛ يمكن لمالك العقار وقفه، أي تحويله وقفاً لصالح وزارة الأوقاف ومديرياتها، بينما لا يجوز للمتصرف في الأراضي الأميرية إنشاء حق وقفي عليها. وكل وقف ينشأ على عقار أميري يعد باطلاً وفقاً للمادة 774 من القانون المدني.

مفتاح: حق الانتفاع

27-02-2024/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

نظم القانون المدني رقم 84 لعام 1949 أحكام حق الانتفاع وطبيعته القانونية، وعَرّفَه بأنه حق عيني، يقع على ذات الشيء، دون وساطة من شخص آخر. ويمنح حق الانتفاع صاحبه، سلطة مباشرة بالانتفاع بشيء ما، عقاراً أو منقولاً، من خلال استعماله واستغلاله، مع بقاء أساس الملكية “حق الرقبة” للمالك.

لتوضيح ذلك، فإن حق الملكية يمنح صاحبه حق التصرف بالشيء المملوك له، وحق استعماله واستغلاله في الوقت نفسه أي الانتفاع به. ولكن، يمكن للمالك، التنازل عن حق الانتفاع للغير، فتكون للمنتفع حينذاك سلطة استعمال الشيء واستغلاله، بينما يبقى للمالك حق التصرف به.

كما يمكن لمالك عقار مُثقّلٍ بحق انتفاع، التصرف بالعقار وبيعه، لكن يبقى حق الانتفاع للمنتفع على العقار. ويمكن للمنتفع ممارسة سلطاته على العقار والإفادة من منافعه والتنازل عن حق الانتفاع به للغير، من دون موافقة مالك العقار. أي أن المشتري الجديد للعقار ليست لديه صلاحية إخلاء المنتفع من العقار. وهنا يظهر الاختلاف بين الإيجار والانتفاع. إذ أن الإيجار، وهو حق شخصي لا عيني، يضمن للمُستأجِرِ ميزة الانتفاع بالمأجور، لكنه لا يمنحه حق استعماله واستغلاله. وبالتالي، يمكن للمؤجر إخلاء المستأجر.

في المقابل، لا يمكن للمنتفع التصرف بأصل ملكية العقار الذي يبقى للمالك فقط. ويدعم ذلك الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض رقم 1436 أساس 2618 لعام 1980، بالقول أن للمنتفع حق عيني على الشيء، ويجوز له التصرف بالشيء، باستثناء التصرف بالملكية “الرقبة”.

وينشأ حق الانتفاع بموجب عقد بين مالك العقار وبين المنتفع، بحيث يعطي المالكُ المنتفعَ حق الانتفاع بمقابل مالي أو بدونه، على أن يحتفظ المالك بحق الرقبة. وإذا كان الانتفاع وارداً على عقار، فيجب تسجيل هذا الحق في السجل العقاري، أو وضع إشارة دعوى تثبيت حق انتفاع على صحيفة العقار.

وفي هذه الحالة، يترتب على المنتفع إجراء كشف بمعرفة موظف رسمي لتحديد العقار محل الانتفاع، وما يحتويه. وأن يقدم المنتفع كفيلاً، أو كفالة نقدية أو عينية، تضمن لمالك العقار التعويض عما قد يلحق به من ضرر عند نهاية الانتفاع. وهذان الشرطان، الكشف والكفالة، غير إلزاميين، بحيث يمكن إعفاء المنتفع منهما بنص العقد الذي ينشأ بموجبه حق الانتفاع، وفقاً لما نصت عليه المادة 939/2 من القانون المدني. كما يجب على المنتفع العناية بالعقار محل الانتفاع، والالتزام برده إلى مالكه بالحالة التي كان عليها عند بدء الانتفاع، تحت طائلة مسؤوليته عن الأضرار اللاحقة به.

وهناك أيضاً طريقة أخرى لنشوء حق الانتفاع على العقار وذلك بالتقادم، على أن يكون العقار غير محدد وغير محرر، أي ليس له سجل عقاري بعد. ويُكتسبُ حق الانتفاع على الأرض غير المحددة والمحررة، بالتقادم الطويل، أي بعد مرور 15 عاماً على وضع اليد على العقار.

وحق الانتفاع ليس حقاً دائماً، وإنما ينقضي بحلول الأجل المحدد له، أو بوفاة المنتفع. ولذلك فإن حق الانتفاع لا ينتقل إلى ورثة المنتفع. وهنا يظهر الفرق مع حق التصرف بالأراضي الأميرية. إذ تكون الدولة مالكةً لحق الرقبة للأراضي الأميرية، ولكنها تمنح الغير حق التصرف بها، ما يخول الغير استعمال الأرض واستغلالها وزراعتها. وتنتقل المنفعة بعد وفاة المتصرف إلى ورثته، وتصبح ملكية خالصة للورثة إذا دخلت ضمن المخططات التنظيمية، ويمكن بعدها تصحيح النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك.

مفتاح: تأسيس شركات مساهمة مغفلة مشتركة في القطاع الزراعي

13-02-2024/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

أصدر الرئيس السوري نهاية العام 2023، القانون رقم 40 الذي يجيز تأسيس شركات مساهمة مغفلة مشتركة بين القطاع العام والقطاع الخاص، تعمل في مجال القطاع الزراعي بشقيه النباتي والحيواني. القانون الجديد لم يوضح مصير الحقوق المكتسبة للعاملين والفلاحين في الأراضي التي يعملون بها، ومنها حق الانتفاع، عند انتقال ملكية الأرض للشركات المساهمة المغفلة الجديدة.

الشركة المشتركة، هي التي تساهم فيها الدولة بنسبة معينة من رأسمالها والقانون 40\2023 حدد نسبة مساهمة الدولة في الشركة المساهمة المغفلة المشتركة في القطاع الزراعي بما لا يقل عن 25% من رأسمالها. فيما أكدت المادة 12 من القانون 40\2023 أن الشركات المؤسسة سابقاً وفقاً للمرسوم 10\1986 يجب أن تُوفّق أوضاعها وفق أحكام القانون 40\2023 خلال ستة أشهر من تاريخ نفاذه، وأشارت إلى أن مساهمة الدولة العينية تعود إلى الدولة في حال انحلال الشركة وتصفيتها.

وبحسب مبررات إصدار القانون، فهو يهدف إلى مواكبة الخطط الزراعية والأهداف الإنتاجية، وتشجيع الشركات العاملة في القطاع الزراعي ومنحها مرونة أكثر لتنفيذ نشاطاتها.

القانون 40 ألزم الشركات التي تُؤسسُ أو تُوفِّق أوضاعها وفقاً لأحكامه، إلى أحكام قانون الشركات الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 29 لعام 2011 الذي ينص على أن الشركة المساهمة المغفلة هي شركة تجارية، بغض النظر عن موضوعها. ولتلك الشركة نوعان؛ الأول: مُساهِمَةٌ مغفلة عامة تتألف مما لا يقل عن 10 مساهمين، والثاني: مُساهِمَةُ مغفلة خاصة تتألف مما لا يقل عن 3 مساهمين. في كلا النوعين، يَكتَتِبُ المساهمون، بأسهم متساوية القيمة قابلة للتداول، يمكن بيعها ونقلها لشركاء جدد. ويحصل المُكتتبُ لقاء ذلك على سند، يتضمن اسمه وعدد أسهمه في الشركة.

القانون الجديد 40\2023 اعتبر الهدف من إحداث الشركات الجديدة هو العمل الزراعي، وسمح لها بتملك واستثمار الأراضي الزراعية، على ألا يقل رأسمال الشركة عن خمسين مليار ليرة سورية (3,5 مليون دولار في السوق السوداء). كما وضع القانون حداً أقصى لملكية المُساهِمِ الواحد (مع زوجته أو زوجاته وأولاده القُصّر) بنسبة 5% من أسهم رأسمال الشركة، شريطة مراعاة حدود الملكية الزراعية المنصوص عليها في قوانين الإصلاح الزراعي وقانون الملكية الزراعية. القانون 40\2023 وقانون الشركات 29\2011، لم يحددا للشركات حداً لملكية الأراضي الزراعية.

وقد منح القانون 40\2023 لهذه الشركات تسهيلات متعددة، واستثناها من أحكام منع وتقييد الاستيراد، وسمح لها باستيراد جميع احتياجات مشاريعها ومنشآتها من آلات ومعدات وسيارات وتجهيزات. وأعفى القانون تلك الشركات من كافة الضرائب والرسوم المالية ورسوم الإدارة المحلية والجمركية وغيرها، مهما كان نوعها وطبيعتها، لمدة سبع سنوات بعد أول ميزانية رابحة. هذه المزايا الضريبية كانت موجودة في المرسوم التشريعي رقم 10 لعام 1986.

القانون الجديد رقم 40\2023 نصّ على أنه في حال تملك الشركة أو استثمارها أرضاً زراعية، فيجب أن تُراعَى الحقوق المُكتسبة للمزارعين والعمال الزراعيين الذين كانوا يستثمرونها، وذلك بموجب القوانين السابقة النافذة قبل صدور القانون 40 ونفاذه.

ولكن فعلياً لم يوضح القانون 40، ما هي تلك القوانين، وبالتالي بقيت غير واضحة طريقة مراعاة أو تعويض أصحاب الحقوق. مثلاً، في حال وجود حق انتفاع لآخرين على أرض زراعية، يمكن لشركة مساهمة مُحدثة وفق القانون 40 تملك تلك الأرض. وحق الانتفاع هو حق عيني للمنتفع يمنحه حق استعمال واستغلال شيء أو عقار أو أرض تخصّ الغير. القانون 40، لم يُبيّن طريقة حماية حق الانتفاع في تلك الأرض، ولا مصير ذلك الحق، ولا سبل حصول أصحابه على تعويض جراء انتقال ملكية الأرض. القانون لم يحدد مهلة للتعويض على أصحاب حق الانتفاع، أو مقدار تعويضهم، أو حتى تخصيصهم بعدد من الأسهم في الشركة المُحدثة.