توزيع_اجباري

Posts

توقيف مسؤولين في مجلس مدينة قطنا بريف دمشق بسبب مخالفات بناء

في 25 شباط، نقلت صحيفة الوطن شبه الرسمية عن نائب محافظ ريف دمشق، خبر توقيف كل من رئيسة مجلس المدينة، ورئيسة المكتب الفني، في مدينة قطنا بريف دمشق الغربي، والتحقيق معهما، بسبب تورطهما في التستر على مخالفات بناء.

قطنا هي مدينة ومركز ناحية تابعة إدارياً لمحافظة ريف دمشق. وشهدت المدينة استملاكات كبيرة لممتلكات الأهالي، لصالح وزارة الدفاع في السبعينيات، أقامت عليها مواقع عسكرية متعددة للفرقة العاشرة والحرس الجمهوري، وأيضاً مساكن للضباط. وفي قطنا 5 تجمعات تضم مئات المساكن للضباط، 4 نفذتها مؤسسة الإنشاءات العسكرية التابعة لوزارة الدفاع، منها مساكن ضباط الفرقة العاشرة، مساكن رأس المعرة، مساكن التوافيق. ويمكن للضابط العامل في قوات النظام في دمشق وريفها، خلال فترة خدمته، استئجار مسكن في تلك التجمعات مقابل إيجار رمزي وحتى نهاية خدمته العسكرية. بعض تلك التجمعات شهدت مخالفات بناء كثيرة، قام بها ساكنوها من الضباط، كالتوسع وبناء ملاحق.

مع الوقت تحولت قطنا إلى أحد أكبر مناطق سكن المسؤولين العسكريين والأمنيين في ريف دمشق، ونسبة كبيرة منهم من الساحل السوري. وإلى جانب المساكن المخصصة لهم، اشترى جزء من أولئك الضباط عقارات وأراضي في قطنا وبنوا مساكن لهم، سكنوها مع عائلاتهم بعد تقاعدهم، وبات لهم تجمعات وأحياء خاصة في المدينة.

سكان المدينة الأصليين وهم من السنة، شعروا بأنهم باتوا أقلية مهمشة في مدينتهم التي التهمتها الاستملاكات، وكان ذلك من أسباب خروجهم في مظاهرات ضد النظام مع بداية ثورة العام 2011. مع ظهور فصائل المعارضة المسلحة، نشبت عدة معارك في قطنا قبل أن تتمكن قوات النظام من السيطرة عليها بالكامل نهاية العام 2012، وتطرد المعارضة منها إلى مخيم خان الشيح للاجئين الفلسطينيين المجاور. مسلحو قطنا شكّلوا فصيلاً باسم “تجمع خان الشيح” المعارض، وقاتل قوات النظام في ريف دمشق الغربي. في العام 2016 شنت قوات النظام، مدعومة بالطيران الروسي، حملة عسكرية كبيرة على المنطقة، انتهت بالتهجير القسري لفصائل المعارضة نحو الشمال السوري.

وفي الوقت الذي تخضع له معظم المدن المجاورة لها للحصار، مثل زاكية وخان الشيح وكناكر، تحولت قطنا إلى سوق لتصريف مواد البناء في المنطقة. إذ منذ العام 2015، شهدت قطنا حدوث مخالفات بناء كثيرة، غضت السلطات البلدية النظر عنها، لأن معظم من يقوم بها من منتسبي قوات النظام.

مراسل سيريا ريبورت، أكد توقيف رئيسة مجلس مدينة قطنا نورهان عمران، ورئيسة المكتب الفني، في فرع الأمن السياسي في العاصمة دمشق، لصالح هيئة الرقابة والتفتيش، في 23 شباط الماضي. وأشار المراسل إلى أن عمران، ورئيسة المكتب الفني، خرجتا بعد 24 ساعة على توقيفهما، وهما تتابعان حالياً عملهما بشكل طبيعي.

المراسل نقل عن مصادر في بلدية قطنا، بأن عمران اتهمت بدورها بعد إخلاء سبيلها، بعض أعضاء مجلس المدينة بالمسؤولية عن توقيفها عبر تقديم ما وصفته بـ”مئات التقارير الكيدية” بحقها. وأكدت رئيسة مجلس المدينة، أن إخلاء سبيلها جاء بعد “تبرئتها” من التهم الموجهة اليها. لكن تلك المصادر أشارت إلى أن إخلاء سبيل عمران قد جاء بعد تدخل جهة أمنية لصالحها، نافية قضية “تبرئتها”. إذ بحسب المصادر فأن عمران متورطة بالتستر على مخالفات بناء متعددة، غضت النظر عنها، لأسباب منها؛ المحسوبية، والعلاقات الشخصية، أو تلقي الرشاوى.

وبحسب المصادر، فإن رئيسة مجلس المدينة ورئيسة المكتب الفني، كانتا قد اتخذتا خطوة استباقية لحماية أنفسهما، وهي تنظيم ضبوط رسمية بمخالفات البناء المُتستّر عليها، تتضمن المطالبة بإزالتها عبر تطبيق قانون مخالفة البناء رقم 40 لعام 2012. وقد درجت العادة لدى المسؤولين السوريين المتورطين في قضايا فساد، على تنظيم ضبوط بالوقائع المطلوب التستر عليها، ولكن مع تعطيل خطوات متابعتها. وليس واضحاً كيف تتم أرشفة تلك الضبوط، بحيث يمكن البرهنة على وجودها، وفي الوقت ذاته على عدم تنفيذ محتواها.

بكل الأحوال، تشير المصادر إلى أن تلك التقارير المرفوعة بحق عمران إلى هيئة الرقابة والتفتيش، لم تكن مقتصرة فقط على قضايا التستر على مخالفات البناء، بل أيضاً تتعلق بمسؤوليتها عن فساد شاب عملية التوزيع الإجباري لمالكي الأراضي في قطنا.

ويحدث التوزيع الإجباري أثناء تنظيم منطقة ما، عبر إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية وبعد اقتطاع نسبة منها من دون مقابل. وبحسب قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015، المنطقة التنظيمية شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين وأصحاب الحقوق فيها، وتنتهي أعمال التنظيم فيها بتوزيع أملاكها على أصحاب الحقوق وفقاً لحصصهم فيها. وإعادة التوزيع يجب أن تكون حصرياً ضمن منطقة التنظيم.

وكانت الصحفية ريم الصالح، العاملة في صحيفة الثورة الرسمية، قد قالت في تموز 2023، خلال مداخلة إذاعية مع راديو شام أف إم، إن والدها كان يملك 6 دونمات ضمن منطقة التنظيم في المدينة، وقد اعطته لجنة التوزيع الاجباري بدالها مقسمين خارج منطقة التنظيم. الصالح، أكدت أن مجلس محافظة ريف دمشق لا علم له بالقضية، وأشارت إلى أن الموضوع لا يقتصر على والدها، بل يمس أيضاً العشرات من أصحاب الحقوق في قطنا، ممن جرى تعويضهم بمقاسم خارج منطقة التنظيم. الصالح اتهمت مجلس مدينة قطنا، من دون تسمية رئيسته.

من جهتها، قالت رئيسة المجلس لصحيفة الوطن في آب 2023، أن مرسوم التنظيم رقم 8 لعام 2015 في قطنا، صدر وفق أحكام القانون رقم 9 لعام 1974 القديم الخاص بتقسيم وتنظيم وعمران المدن، وهو يتضمن الاقتطاع المجاني حتى 45% من مساحة العقارات الداخلة في منطقة التنظيم. وأضافت أن المخول بالرد على الشكاوى هي لجنة التوزيع الإجباري التي يرأسها قاضٍ عقاري، مؤكدة أنها كرئيسة للبلدية قامت فقط بالإعلان عن صدور جداول التوزيع، أن مدة الاعتراضات على هذه الجداول انتهت في 8 آب 2023.

وأوضحت رئيسة البلدية حينها، بأن منطقة التنظيم شملت عقارات كاملة، وأيضاً أجزاء من عقارات أخرى. وبالتالي، فإن أصحاب العقارات الكاملة حصلوا على مقاسمهم التنظيمية داخل منطقة التنظيم، بينما أصحاب العقارات المنظمة جزئياً فقد دخلت أجزاء منها في التنظيم، وبقيت أجزاء خارجه.

لكن لا يبدو الأمر بهذه البساطة، إذ تضمنت الشكاوى أن أصحاب الأراضي الزراعية في منطقة التنظيم قد تمّ تعويضهم بمقاسم خارج منطقة التنظيم، كما أن بعض أصحاب الحقوق أعطيوا مقاسم في مناطق فيها اشغالات ومساكن قائمة. مراسل سيريا ريبورت لم يتمكن من تأكيد وجود دور لرئيسة مجلس المدينة في قضية التوزيع الإجباري.

تنظيم حي المفطرة بدرعا وفق القانون 23

في 4 حزيران، أصدر الرئيس السوري المرسوم التشريعي رقم 140 لعام 2023، الذي سمح بموجبه لمجلس مدينة درعا بتطبيق الباب الثاني من قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 على كامل وأجزاء عقارات من المنطقة العقارية درعا رقم 1، واللازمة لتنفيذ المنطقة التنظيمية في حي المفطرة في مدينة درعا. المرسوم قال بأن حدود المنطقة التنظيمية مبينة على المخطط التنظيمي المصدق لمدينة درعا، والمخطط التفصيلي التقسيمي للمنطقة، والمحفوظة نسخ منها لدى كل من رئاسة مجلس الوزراء، ووزارة الأشغال العامة والإسكان، ومجلس مدينة درعا.

ويعطي الباب الأول من القانون 23 للوحدة الإدارية خيارات متعددة لتنظيم منطقة ما. بينما الباب الثاني يضم أحكام القانون 23، وهو باب التنظيم، ويطبق على واحدة من الحالات التالية؛ المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، أو مناطق التوسع العمراني التي ألحقت بالمخططات التنظيمية العام لمدن مراكز المحافظات بعد العام 2000، المناطق التي تلحق بالمخططات التنظيمية العامة للمدن والبلدات، أو المناطق التي ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها. والتنظيم هو تجزئة الأراضي إلى مقاسم تنظيمية من قبل الجهة الإدارية، والمقاسم التنظيمية هي قطع الأرض الناتجة عن تقسيم الأرض أو تنظيمها.

حي المفطرة يقع غربي مدينة درعا، ويعتبر آخر منطقة حضرية تفصل المدينة عن ريفها، ويبعد أقل من 3 كيلومترات عن بلدة اليادودة. بعد العام 2013 انسحبت قوات النظام من بلدات اليادودة والمزيريب، وتمركزت في المفطرة التي أصبحت بمثابة خط جبهة مع قوات المعارضة. في العام 2015 سيطرت قوات المعارضة على حي المفطرة لعدة أيام في معركة عاصفة الجنوب، قبل أن تنسحب منها بضغط من قوات النظام. وظلت قوات النظام مسيطرة عليها إلى أن تم التوصل إلى اتفاق المصالحة في درعا منتصف العام 2018.

وبعد الاتفاق عاد بعض الأهالي إلى حي المفطرة، ولكن بقيت قوات النظام متمركزة في بضعة مواقع عسكرية قريبة أهمها كتيبة الدفاع الجوي 285، والبانوراما، وضاحية درعا. وفعلياً، استخدمت قوات النظام مواقع مدنية في المفطرة، مثل معصرة أبو نعيم، للتجمع والتحشيد، قبل تنفيذ حملاتها العسكرية في العامين 2021 و2023، باتجاه بلدات طفس واليادودة في ريف درعا الغربي. الأمر ذاته تكرر منذ بداية تموز الجاري، بهدف شن عملية عسكرية على المزارع القريبة من بلدة اليادودة.

وجزء من حي المفطرة، وهو القسم الواقع شمالي طريق الكورنيش، منظم سابقاً ومضمّنٌ في المخطط التنظيمي لمدينة درعا. بينما المنطقة الجديدة التي أعلن المرسوم 140 تنظيمها، فهي تقع جنوبي الكورنيش تضم أكثر من 100 عقار كامل وأجزاء من أكثر من 50 عقاراً. وهذه المنطقة شهدت حركة نزوح من مدينة درعا، في منتصف العام 2011، حيث بنى فيها بعض النازحين مساكن على أراض يملكونها. وهناك، بحسب مصادر سيريا ريبورت أكثر من 100 بناء جنوبي الكورنيش، يسكنها في أوقات عدم التصعيد العسكري حوالي 1500 نسمة.

والمنطقة جنوبي الكورنيش هي منطقة حماية للمخطط التنظيمي، وتعتبر منطقة فصل بين المناطق المنظمة وغير المنظمة. وعادة ما يتم تنظيم أجزاء من منطقة الحماية أثناء توسعة المخطط التنظيمي، بشكل روتيني. وتمنع البلديات، والمكتب التنفيذي في المحافظة، إشادة المباني، السكنية أو التجارية، في منطقة الحماية.

صحيفة تشرين الرسمية بررت في مقال نشرته في 4 تموز، عملية التنظيم بأن نسبة البناء وفق المُخطط التنظيميّ لمدينة درعا قد وصلت إلى 90%، ما تسبب بقلة المساكن المتبقية وارتفاع أسعارها. وبذلك، باتت مدينة درعا بحاجة إلى مقاسم تنظيمية جديدة مُعدّة للبناء. رئيس مجلس مدينة درعا قال لصحيفة تشرين الرسمية، في 23 كانون الثاني 2023، إن منطقة التوسع في حي المفطرة مساحتها 158 هكتاراً، وقد أنجزت فيها عملية الرفع الطبوغرافي، وتقسيمها لمقاسم سكنية ومدارس وحدائق ومرافق خدمية وطرقات وغيرها. وأضاف أن تنظيم المنطقة سيتيح حوالي 1200 مقسم سكني إلى مخطط مدينة درعا التنظيميّ، منها 5% للسكن الشبابي.

وأشار رئيس المجلس إلى وجود منطقة توسع ثانية مساحة 180 هكتاراً وتسمى الكاشف الشمالي، ومنطقة ثالثة تقع عند تل السلطان والبحار على أطراف حي درعا ومساحتها 142 هكتاراً.

وعلى غرار معظم قوانين التوسع والتنظيم العمراني، تؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية الجديدة المحدثة وفق القانون 23، ملكاً شائعاً بين جميع أصحاب الحقوق فيها بحصص تعادل كل منها القيمة المقدرة لعقار كل منهم، أو الحق العيني الذي يملكه. وتقتطع الوحدة الإدارية مجاناً نسبة تصل إلى نصف مساحة كل عقار في المنطقة الخاضعة للتنظيم، في مدن مراكز المحافظات. أي تستملك الوحدة الإدارية مجاناً نصف مساحة المنطقة الخاضعة للتنظيم. ويحصل ذلك الاقتطاع المجاني مقابل ما يصفه القانون 23، بالمنفعة المادية والمعنوية التي سيحصل عليها صاحب العقار نتيجة دخول عقاره منطقة التنظيم، وما سيخصص لتأمين الخدمات الأساسية للمنطقة من طرق وساحات وحدائق ومواقف سيارات ومشيدات عامة ومقاسم السكن الشعبي ومقاسم الخدمات الخاصة، وما سيطرأ من ارتفاع على القيمة الشرائية للعقار.

مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن لجنة تقدير بدائي تم تشكيلها، بحسب القانون 23، وتضم قاضٍ عقاري وخبيرين عقاريين، وممثلين عن الأهالي، وقد باشرت عملها قبل نهاية شهر حزيران الماضي. ومهمة لجنة التقدير البدائي؛ تقدير قيمة العقارات قبل تنظيم المنطقة. وبعد ذلك، يتم تشكيل لجنة حل الخلافات، للنظر في ادعاءات ملكية تلك العقارات والخلافات بين المالكين، وبعدها لجنة التوزيع الإجباري التي تقوم بتوزيع مقاسم المنطقة بعد التنظيم على أصحاب الحقوق. والتوزيع الاجباري يحدث أثناء تنظيم منطقة ما عبر توزيع الحصص على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية.

رئيس الدائرة الفنّية في مجلس مدينة درعا، قال لتشرين في 4 تموز، أنه بعد صدور قرار التوزيع الإجباري، ستتم مخاطبة مديرية المصالح العقارية لإصدار وثائق الملكية الجديدة الخاصة بالمقاسم وتسليمها لأصحابها، ليصبح بإمكانهم التصرف بها، إن لجهة الترخيص والبناء على مقاسمهم وفق نظام ضابطة البناء المعمول به في المنطقة، أو لجهة بيعها.

منطقة صناعية في يبرود وفق أحكام قانون التخطيط وعمران المدن

31-01-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في 27 نوفمبر 2022، أصدر الرئيس السوري المرسوم رقم 308، الذي سمح بموجبه لمجلس مدينة يبرود في محافظة ريف دمشق، تطبيق قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 لغرض إنشاء منطقة صناعية جديدة.

المرسوم الذي نشر في الجريدة الرسمية أورد أرقام العقارات وأجزاء العقارات سيتم تنظيمها في المنطقة العقارية يبرود رقم 11\26. المرسوم أعطى لمجلس مدينة يبرود صلاحية تطبيق الباب الثاني من القانون 23\2015، وهو باب التنظيم، وهو تجزئة الأراضي إلى مقاسم تنظيمية من قبل الجهة الإدارية. والمقاسم التنظيمية هي قطع الأرض الناتجة عن تقسيم الأرض أو تنظيمها.

يُطبقُ التنظيم في واحدة من الحالات التالية؛ المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، أو مناطق التوسع العمراني التي ألحقت بالمخططات التنظيمية، أو المناطق التي ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها. وتنطبق الحالة الأخيرة على الوضع في المنطقة الصناعية الجديدة في يبرود.

التصريحات الرسمية تضاربت حول مساحة المنطقة الصناعية في يبرود. عضو في غرفة صناعة دمشق وريفها كان قد قال في العام 2019 لصحيفة الثورة الرسمية، بأنّ مساحة المنطقة الصناعية تبلغ 77 هكتاراً، في حين قال مدير صناعة ريف دمشق لذات الصحيفة في العام 2020 بأنّ مساحتها 18 هكتاراً، بينما قال مدير مكتب القلمون التابع لغرفة صناعة دمشق وريفها لوكالة سانا الاخبارية الرسمية في آب 2022 بأنّ مساحة المنطقة الصناعية الجديدة ستكون حوالي 150 هكتاراً.

مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصدر في مجلس مدينة يبرود تأكيده بأنّ المساحة الكلية للعقارات وأجزاء العقارات المخصصة لتنفيذ المنطقة الصناعية بموجب المرسوم 308، تقارب 150 هكتاراً. وأضاف بأنّ المنطقة الصناعية الجديدة تقع بمحاذاة المنطقة الصناعية القديمة وإلى الشرق منها باتجاه الطريق الدولي.

صناعي من يبرود قال لمراسل سيريا ريبورت، إنّ مشروع المدينة الصناعية الجديدة قديم يعود للعام 2001. والمنطقة الصناعية الجديدة تقع على تخوم المنطقة الصناعية القديمة، والمشروع يهدف لفتح المجال أمام إنشاء معامل أكبر بحسب الصناعي.

ويعطي القانون 23 الوحدات الإدارية صلاحية الاقتطاع المجاني من العقارات الداخلة ضمن المخطط التنظيمي بهدف النفع العام. ويسمح القانون للوحدة الإدارية بالاقتطاع المجاني لما تصل نسبته إلى 40% من مساحة المنطقة المنظمة الواقعة في الأرياف، وهو ما يتوقع حدوثه في منطقة يبرود الصناعية.

ويقر القانون 23 انشاء ثلاث لجان تباعاً هي؛ لجنة التقدير البدائي، ولجنة حل الخلافات، ولجنة التوزيع الإجباري. مهمة لجنة التقدير البدائي هي تقدير قيمة العقارات قبل تنظيم المنطقة، في حين تقوم لجنة حل الخلافات بالنظر في ادعاءات ملكية تلك العقارات والخلافات بين المالكين، أما لجنة التوزيع الإجباري فتقوم بتوزيع مقاسم المنطقة بعد التنظيم على أصحاب الحقوق.

ويُطبّقُ التوزيع الاجباري أثناء تهيئة الأرض للبناء وفق المخطط التنظيمي بأسلوب التنظيم. ولا يحق في هذه الحالة لأصحاب الحقوق اختيار مواقع مقاسمهم الجديدة. إذ اعتبر القانون 23، أن المنطقة التنظيمية شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين وأصحاب الحقوق فيها، وتنتهي أعمال التنظيم فيها بتوزيع أملاكها على أصحاب الحقوق وفقاً لحصصهم فيها.

مفتاح: المخطط التنظيمي لمدينة دوما

22-11-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

مدينة دوما هي المركز الإداري لمحافظة ريف دمشق، وأيضاً مركز منطقة دوما التي تتبع لها 7 نواح. وقد بلغ عدد سكان المدينة 300 ألف نسمة في احصائية العام 2010، وتبلغ مساحتها حوالي 3 آلاف هكتار.

ويتبع لدائرة دوما العقارية 68 منطقة عقارية تغطي كامل منطقة دوما. في حين تتألف مدينة دوما من 9 مناطق عقارية هي: ساحة وعرب، عناتر، قصارين شمس، الدوير، الرمان، القصير، المزرعة، بتوانة، العب. وتؤلف منطقتا ساحة وعرب وقصارين شمس العقاريتان، المركز التاريخي لمدينة دوما، وفيهما الجامع الكبير وساحة الغنم وسوق الهال وشارع خورشيد.

العشوائيات

مع ثمانينات القرن الماضي، تزايدت الأهمية الإدارية للمدينة ما جعلها وجهة للوافدين من مناطق أخرى. ومع زيادة السكان ارتفع الطلب على السكن، فبدأت المدينة تتوسع بشكل عشوائي على حساب أراضيها الزراعية، خاصة باتجاه الشمال والجنوب. ووصلت مساحة العشوائيات إلى 70% من مجمل مساحة دوما، في العام 2010.

وظهر تجمع للمساكن العشوائية شمالي المدينة، ممتداً على أجزاء من المناطق العقارية؛ عناتر والرمان وقصارين شمس. وسميت العشوائية الجديدة باسم الحجارية. كما ظهرت عشوائية أخرى في منطقة بتوانة العقارية وسُميت حارة الديرية. وظهرت عشوائية في الأراضي المصنفة زراعية في منطقتي عناتر والرمان العقاريتين، وصولاً إلى الطريق الدولي دمشق-حمص. منطقة القصير العقارية شرقي دوما، وصلها السكن المخالف، ونشأت فيها عشوائية اتصلت بعشوائية الحجارية غرباً.

وأيضاً، تحولت منطقتي المزرعة والعب العقاريتين جنوبي دوما، المصنفة سابقاً زراعية، إلى مناطق سكن عشوائي. العشوائية في المزرعة نمت إلى الحد الذي اتصلت فيه مع بلدة الشيفونية، في حين امتدت عشوائية العب إلى مدينة مسرابا.

السكن المخالف امتد أيضاً إلى منطقة الدوير العقارية، التي تضمّ سجن عدرا ومشفى ابن سينا للأمراض النفسية.

الملفت في عشوائيات دوما أنها نمت على أراضٍ زراعية خاصة معظمها غير منظم سابقاً، لا أملاك عامة. كما أن أصحاب البيوت المخالفة يدفعون ضريبة المُسقّفات لدائرة مالية محافظة ريف دمشق. أي أن هذه الأملاك ملحوظة في السجلات المالية لمحافظة ريف دمشق، كبيوت، رغم أنها مخالفة. في حين أن تلك البيوت غير ملحوظة في السجلات العقارية. إذ أن تلك الأملاك ما زالت حصصاً سهمية على الشيوع.

التنظيم

لدوما مخطط تنظيمي قديم صادر في العام 1966. في العام 2003 وسّعت بلدية دوما مخططها التنظيمي ليضم مناطق جديدة كحارة الجورة، والمساكن التعاونية الجديدة في منطقة عناتر العقارية. وكذلك ضمت توسعة المخطط مناطق غير منظمة سابقاً في عناتر والعب والمزرعة. مساحة مخطط دوما الجديد لعام 2003 بلغت 560 هكتاراً، وتمّ تصُدّيقه في العام 2005.

التوزيع الاجباري

نظّم مخطط العام 2003 بضعة مناطق في دوما، وفق مبدأ التوزيع الإجباري، وتقدر مساحتها بـ250 هكتاراً. والتوزيع الإجباري يحدث أثناء تنظيم منطقة ما عبر توزيع الحصص على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد اقتطاع نسبة منها من دون مقابل. وصدر قرار التنظيم وفق أحكام القانون رقم 9 لعام 1974 الخاص بتقسيم وتنظيم وعمران المدن. والقانون 9\1974 يمنع إجراء معاملات الإفراز والتوحيد للعقارات، وكذلك منح رخص البناء في منطقة التنظيم، قبل الانتهاء من أعمال التوزيع الإجباري.

التوزيع الاجباري شمل أجزاءً من المناطق العقارية: عناتر، الرمان، بتوانة، المزرعة، والعب. وعلى سبيل المثال، الجزء الجديد المنظم من منطقة بتوانة المصنفة سابقاً زراعية، حمل اسم “تنظيم خلف البلدية” التي باتت تعتبر من أفضل المناطق في دوما وأغلى عقاراتها ثمناً بسبب تخطيطها العمراني الحديث، ووجود مساحات خضراء.

وعلى عكس تنظيم خلف البلدية، لم يُنفذ التوزيع الإجباري على بقية المناطق، والتي نمت فيها بكثافة العشوائيات. في العام 2005 أصدر مجلس مدينة دوما المحلي، قراراً بإخضاع مناطق التوزيع الاجباري للتنظيم وفق القانون 46 لعام 2004، المُعدّل للقانون رقم 9\1974. ويتيح التعديل اعتبار مناطق التوزيع الإجباري، مناطق مخالفات جماعية. ويُسهّلُ لك منح رخص البناء وإجراء معاملات الإفراز والتوحيد، ضمن شروط، في مناطق التوزيع الإجباري. وفي العام 2010 صدقت محافظة ريف دمشق على هذا القرار، لكنه بقي من دون تنفيذ أيضاً.

خلال الثورة

مع وصول الاحتجاجات إلى مدينة دوما في ثورة العام 2011، حاولت الحكومة احتواء الموقف، وطلبت تشكيل لجنة من الأهالي لمعرفة مطالبهم. اللجنة قدمت طلباتها لمسؤولين حكوميين، وكان من بين أبرزها توسيع المخطط التنظيمي لدوما.

في حزيران 2011 قال محافظ ريف دمشق، إن مطالب الأهالي قيد التنفيذ، وأكد على ضرورة إنجاز المخطط التنظيمي الجديد بأقصى سرعة. وأعطى المحافظ مديرية المصالح العقارية في دوما، مهلة شهر لتدقيق جداول أسماء المالكين على الشيوع، وتشكيل لجنة لمتابعة الإنجاز وتجاوز العقبات.

في 22 حزيران 2011 صدرت خمسة مراسيم خاصة بمنطقة دوما، أرقامها من 195-199، ونصت على السماح لمجلس مدينة دوما، بتطبيق التوزيع الإجباري وفق القانون 9\1974، في المناطق العقارية التالية: العب، عناتر، السنديانة، بتوانة الغربية والرمان. واعتبرت تلك المراسيم أن تنفيذ الأعمال في تلك المناطق ذا نفع عام.

وكان يفترض بتطبيق تلك المراسيم الإسراع في تنفيذ التوزيع الاجباري، وحل مشكلة العشوائيات والملكية على الشيوع فيها. ولكن، سرعان ما تدهورت الأوضاع الأمنية والسياسية في المنطقة، ولم يتم تنفيذ أي من تلك المراسيم. بل على عكس ذلك، خلال فترة حصار الغوطة الشرقية ما بين العامين 2013-2018 قصفت قوات النظام المدينة بكثافة بالمدفعية والصواريخ ما أدى إلى تدمير مناطق سكنية واسعة فيها، إن كانت منظمة أو عشوائية.

*المعلومات في هذا المقال هي خلاصة مقابلة موسعة أجرتها سيريا ريبورت مع السيد عدنان طه، مسؤول مكتب التوثيق العقاري السابق في مدينة دوما.

المخطط التنظيمي لجوبر يُسقِطُ برج المعلمين

27-09-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

لم يخصص المخطط التنظيمي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي الصادر في حزيران الماضي، مقسماً محدداً لإعادة بناء برج المعلمين الذي دمرته قوات النظام في العام 2015. إذ أن المحضر رقم 53 في الصحيفة العقارية، الذي كان البرج قائماً عليه، غير ملحوظ في المخطط رقم 106.

برج المعلمين كان مكوناً من 12 طابقاً، ويقع على أطراف حي جوبر، ويطل على كل من منطقة الكراجات وحي التجارة وساحة العباسيين. وتعود ملكية البرج إلى الجمعية التعاونية السكنية للمعلمين والعاملين في حقل التربية بمدينة دمشق، المشهرة برقم ترخيص 237 تاريخ 17 حزيران 1974. وبدأت الجمعية في ثمانينيات القرن الماضي بناء البرج على المحضر رقم 53 في جوبر، وسلّمت الشقق للمكتتبين عليها في العام 2004 وفق نظام الجمعيات السكنية. أي أن البرج كان واقعاً في منطقة منظمة عقارياً، وهو مفرز في المصالح العقارية إلى شقق ملكيتها مسجلة باسم أصحابها.

يُعتبرُ السكن التعاوني، الذي تنفذه الجمعيات التعاونية السكنية، حلقة مكملة للسكن الاجتماعي الذي تنفذه الجهات العامة. وكانت الجمعيات التعاونية السكنية منضوية في جسم نقابي واحد هو الاتحاد العام للتعاون السكني، الذي تم حلّه بموجب المرسوم التشريعي رقم 37 لعام 2019 بعد 58 عاماً على إنشائه. وحلّت وزارة الأشغال العامة والإسكان محل الاتحاد.

مالكو العقارات في برج المعلمين هم من الموظفين الحكوميين في مجال التعليم، ممن كان اكتتابهم في الجمعية التعاونية بمثابة الاستثمار الأبرز في حياتهم المهنية، وكمكافأة لنهاية الخدمة، وتركة يورثونها لأبنائهم، كما قال أحدهم لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن أبرز مشاكل برج المعلمين، والسكن التعاوني ككل، كانت التأخير في تسليم الشقق للمكتتبين لمدة زادت عن العقدين. واستلم المكتتبون في البرج شققهم فقط في العام 2004، أي بعد تقاعد معظمهم، وبعد استكمالهم دفع ثمن الشقق على أقساط. والملفت، أن أصحاب الشقق بادروا فور استلام شققهم، إلى إصلاحها وترميمها، نتيجة الإكساء السيء.

ارتفاع البرج وموقعه، حوّلاه إلى نقطة استراتيجية تنازعت عليها قوات النظام والمعارضة. واستولت المعارضة على البرج ما بين العامين 2013-2015، وفشلت محاولات قوات النظام لاستعادته رغم قصفه بالغارات الجوية وقذائف المدفعية والصواريخ. في شباط 2015، حفرت قوات النظام نفقاً أسفل البرج بعمق 16 متراً وبطول 250 متراً وفخخته بالمتفجرات، ثم فجرته، ليتحول البرج إلى أنقاض.

وكانت محافظة دمشق قد أعلنت في نهاية حزيران 2022، عن صدور المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي، وفتحت باب الاعتراض عليه من قبل أصحاب الحقوق. والملفت أن المخطط التنظيمي رقم 106، لم يلحظ وجود مقسم جديد لأصحاب حقوق جمعية المعلمين، وبالتالي عامل البرج كمعاملة عقار مخالف في منطقة عشوائية. مصادر سيريا ريبورت لم تتمكن من تأكيد إذا ما تقدّم أحد أصحاب الحقوق في برج المعلمين، بالاعتراض على المخطط رقم 106، خلال مهلة الاعتراض المحددة بشهر بعد صدور المخطط.

وتخضع منطقة التنظيم في جوبر إلى قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. وقد خيّر القانون 23\2015 الجهات الإدارية في معرض تنظيم مناطق المخالفات، أو إعادة تأهيل المناطق التي شهدت كوارثاً أو حروباً؛ إما تطبيق أحكامه، أو تطبيق أحكام قانون الاستملاك، أو تطبيق أحكام قانون التطوير والاستثمار العقاري.

ونص القانون 23\2015 على تشكيل لجنة التوزيع الإجباري، التي كلفها بالسعي ما أمكن لإعطاء كل من أصحاب الحقوق حصته في موقع عقاره القديم أو بالقرب منه. ووفقاً للتوزيع الإجباري، يحصل أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التي يجري تنظيمها على أرض معدة للبناء ضمن منطقة التنظيم، كتعويض عن عقاراتهم الأصلية. وتتم إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد الاقتطاع منها مجاناً بنسبة قد تصل إلى 40%.

وفي حال تمكن أصحاب الحقوق من الاعتراض، وإثبات حقوقهم، والحصول على أرض جديدة وفق مبدأ التوزيع الإجباري، يجب عليهم بعدها تجميع أنفسهم والتخصص بمقسم جاهز للبناء، ثم البناء على نفقتهم الخاصة. وفي حال وفاة بعض أصحاب الحقوق، فينبغي إجراء حصر إرث بوجود جميع الورثة، أو من ينوب عنهم وفق توكيلات قانونية. ويجب الحصول على موافقة أمنية في الحالتين. ويزيد ذلك من التعقيدات المحتملة في معرض إثبات حقوق السكان السابقين لبرج المعلمين.