توزيع_اجباري

مدينة دوما هي المركز الإداري لمحافظة ريف دمشق، وأيضاً مركز منطقة دوما التي تتبع لها 7 نواح. وقد بلغ عدد سكان المدينة 300 ألف نسمة في احصائية العام 2010، وتبلغ مساحتها حوالي 3 آلاف هكتار.

ويتبع لدائرة دوما العقارية 68 منطقة عقارية تغطي كامل منطقة دوما. في حين تتألف مدينة دوما من 9 مناطق عقارية هي: ساحة وعرب، عناتر، قصارين شمس، الدوير، الرمان، القصير، المزرعة، بتوانة، العب. وتؤلف منطقتا ساحة وعرب وقصارين شمس العقاريتان، المركز التاريخي لمدينة دوما، وفيهما الجامع الكبير وساحة الغنم وسوق الهال وشارع خورشيد.

العشوائيات

مع ثمانينات القرن الماضي، تزايدت الأهمية الإدارية للمدينة ما جعلها وجهة للوافدين من مناطق أخرى. ومع زيادة السكان ارتفع الطلب على السكن، فبدأت المدينة تتوسع بشكل عشوائي على حساب أراضيها الزراعية، خاصة باتجاه الشمال والجنوب. ووصلت مساحة العشوائيات إلى 70% من مجمل مساحة دوما، في العام 2010.

وظهر تجمع للمساكن العشوائية شمالي المدينة، ممتداً على أجزاء من المناطق العقارية؛ عناتر والرمان وقصارين شمس. وسميت العشوائية الجديدة باسم الحجارية. كما ظهرت عشوائية أخرى في منطقة بتوانة العقارية وسُميت حارة الديرية. وظهرت عشوائية في الأراضي المصنفة زراعية في منطقتي عناتر والرمان العقاريتين، وصولاً إلى الطريق الدولي دمشق-حمص. منطقة القصير العقارية شرقي دوما، وصلها السكن المخالف، ونشأت فيها عشوائية اتصلت بعشوائية الحجارية غرباً.

وأيضاً، تحولت منطقتي المزرعة والعب العقاريتين جنوبي دوما، المصنفة سابقاً زراعية، إلى مناطق سكن عشوائي. العشوائية في المزرعة نمت إلى الحد الذي اتصلت فيه مع بلدة الشيفونية، في حين امتدت عشوائية العب إلى مدينة مسرابا.

السكن المخالف امتد أيضاً إلى منطقة الدوير العقارية، التي تضمّ سجن عدرا ومشفى ابن سينا للأمراض النفسية.

الملفت في عشوائيات دوما أنها نمت على أراضٍ زراعية خاصة معظمها غير منظم سابقاً، لا أملاك عامة. كما أن أصحاب البيوت المخالفة يدفعون ضريبة المُسقّفات لدائرة مالية محافظة ريف دمشق. أي أن هذه الأملاك ملحوظة في السجلات المالية لمحافظة ريف دمشق، كبيوت، رغم أنها مخالفة. في حين أن تلك البيوت غير ملحوظة في السجلات العقارية. إذ أن تلك الأملاك ما زالت حصصاً سهمية على الشيوع.

التنظيم

لدوما مخطط تنظيمي قديم صادر في العام 1966. في العام 2003 وسّعت بلدية دوما مخططها التنظيمي ليضم مناطق جديدة كحارة الجورة، والمساكن التعاونية الجديدة في منطقة عناتر العقارية. وكذلك ضمت توسعة المخطط مناطق غير منظمة سابقاً في عناتر والعب والمزرعة. مساحة مخطط دوما الجديد لعام 2003 بلغت 560 هكتاراً، وتمّ تصُدّيقه في العام 2005.

التوزيع الاجباري

نظّم مخطط العام 2003 بضعة مناطق في دوما، وفق مبدأ التوزيع الإجباري، وتقدر مساحتها بـ250 هكتاراً. والتوزيع الإجباري يحدث أثناء تنظيم منطقة ما عبر توزيع الحصص على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد اقتطاع نسبة منها من دون مقابل. وصدر قرار التنظيم وفق أحكام القانون رقم 9 لعام 1974 الخاص بتقسيم وتنظيم وعمران المدن. والقانون 9\1974 يمنع إجراء معاملات الإفراز والتوحيد للعقارات، وكذلك منح رخص البناء في منطقة التنظيم، قبل الانتهاء من أعمال التوزيع الإجباري.

التوزيع الاجباري شمل أجزاءً من المناطق العقارية: عناتر، الرمان، بتوانة، المزرعة، والعب. وعلى سبيل المثال، الجزء الجديد المنظم من منطقة بتوانة المصنفة سابقاً زراعية، حمل اسم “تنظيم خلف البلدية” التي باتت تعتبر من أفضل المناطق في دوما وأغلى عقاراتها ثمناً بسبب تخطيطها العمراني الحديث، ووجود مساحات خضراء.

وعلى عكس تنظيم خلف البلدية، لم يُنفذ التوزيع الإجباري على بقية المناطق، والتي نمت فيها بكثافة العشوائيات. في العام 2005 أصدر مجلس مدينة دوما المحلي، قراراً بإخضاع مناطق التوزيع الاجباري للتنظيم وفق القانون 46 لعام 2004، المُعدّل للقانون رقم 9\1974. ويتيح التعديل اعتبار مناطق التوزيع الإجباري، مناطق مخالفات جماعية. ويُسهّلُ لك منح رخص البناء وإجراء معاملات الإفراز والتوحيد، ضمن شروط، في مناطق التوزيع الإجباري. وفي العام 2010 صدقت محافظة ريف دمشق على هذا القرار، لكنه بقي من دون تنفيذ أيضاً.

خلال الثورة

مع وصول الاحتجاجات إلى مدينة دوما في ثورة العام 2011، حاولت الحكومة احتواء الموقف، وطلبت تشكيل لجنة من الأهالي لمعرفة مطالبهم. اللجنة قدمت طلباتها لمسؤولين حكوميين، وكان من بين أبرزها توسيع المخطط التنظيمي لدوما.

في حزيران 2011 قال محافظ ريف دمشق، إن مطالب الأهالي قيد التنفيذ، وأكد على ضرورة إنجاز المخطط التنظيمي الجديد بأقصى سرعة. وأعطى المحافظ مديرية المصالح العقارية في دوما، مهلة شهر لتدقيق جداول أسماء المالكين على الشيوع، وتشكيل لجنة لمتابعة الإنجاز وتجاوز العقبات.

في 22 حزيران 2011 صدرت خمسة مراسيم خاصة بمنطقة دوما، أرقامها من 195-199، ونصت على السماح لمجلس مدينة دوما، بتطبيق التوزيع الإجباري وفق القانون 9\1974، في المناطق العقارية التالية: العب، عناتر، السنديانة، بتوانة الغربية والرمان. واعتبرت تلك المراسيم أن تنفيذ الأعمال في تلك المناطق ذا نفع عام.

وكان يفترض بتطبيق تلك المراسيم الإسراع في تنفيذ التوزيع الاجباري، وحل مشكلة العشوائيات والملكية على الشيوع فيها. ولكن، سرعان ما تدهورت الأوضاع الأمنية والسياسية في المنطقة، ولم يتم تنفيذ أي من تلك المراسيم. بل على عكس ذلك، خلال فترة حصار الغوطة الشرقية ما بين العامين 2013-2018 قصفت قوات النظام المدينة بكثافة بالمدفعية والصواريخ ما أدى إلى تدمير مناطق سكنية واسعة فيها، إن كانت منظمة أو عشوائية.

*المعلومات في هذا المقال هي خلاصة مقابلة موسعة أجرتها سيريا ريبورت مع السيد عدنان طه، مسؤول مكتب التوثيق العقاري السابق في مدينة دوما.

لم يخصص المخطط التنظيمي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي الصادر في حزيران الماضي، مقسماً محدداً لإعادة بناء برج المعلمين الذي دمرته قوات النظام في العام 2015. إذ أن المحضر رقم 53 في الصحيفة العقارية، الذي كان البرج قائماً عليه، غير ملحوظ في المخطط رقم 106.

برج المعلمين كان مكوناً من 12 طابقاً، ويقع على أطراف حي جوبر، ويطل على كل من منطقة الكراجات وحي التجارة وساحة العباسيين. وتعود ملكية البرج إلى الجمعية التعاونية السكنية للمعلمين والعاملين في حقل التربية بمدينة دمشق، المشهرة برقم ترخيص 237 تاريخ 17 حزيران 1974. وبدأت الجمعية في ثمانينيات القرن الماضي بناء البرج على المحضر رقم 53 في جوبر، وسلّمت الشقق للمكتتبين عليها في العام 2004 وفق نظام الجمعيات السكنية. أي أن البرج كان واقعاً في منطقة منظمة عقارياً، وهو مفرز في المصالح العقارية إلى شقق ملكيتها مسجلة باسم أصحابها.

يُعتبرُ السكن التعاوني، الذي تنفذه الجمعيات التعاونية السكنية، حلقة مكملة للسكن الاجتماعي الذي تنفذه الجهات العامة. وكانت الجمعيات التعاونية السكنية منضوية في جسم نقابي واحد هو الاتحاد العام للتعاون السكني، الذي تم حلّه بموجب المرسوم التشريعي رقم 37 لعام 2019 بعد 58 عاماً على إنشائه. وحلّت وزارة الأشغال العامة والإسكان محل الاتحاد.

مالكو العقارات في برج المعلمين هم من الموظفين الحكوميين في مجال التعليم، ممن كان اكتتابهم في الجمعية التعاونية بمثابة الاستثمار الأبرز في حياتهم المهنية، وكمكافأة لنهاية الخدمة، وتركة يورثونها لأبنائهم، كما قال أحدهم لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن أبرز مشاكل برج المعلمين، والسكن التعاوني ككل، كانت التأخير في تسليم الشقق للمكتتبين لمدة زادت عن العقدين. واستلم المكتتبون في البرج شققهم فقط في العام 2004، أي بعد تقاعد معظمهم، وبعد استكمالهم دفع ثمن الشقق على أقساط. والملفت، أن أصحاب الشقق بادروا فور استلام شققهم، إلى إصلاحها وترميمها، نتيجة الإكساء السيء.

ارتفاع البرج وموقعه، حوّلاه إلى نقطة استراتيجية تنازعت عليها قوات النظام والمعارضة. واستولت المعارضة على البرج ما بين العامين 2013-2015، وفشلت محاولات قوات النظام لاستعادته رغم قصفه بالغارات الجوية وقذائف المدفعية والصواريخ. في شباط 2015، حفرت قوات النظام نفقاً أسفل البرج بعمق 16 متراً وبطول 250 متراً وفخخته بالمتفجرات، ثم فجرته، ليتحول البرج إلى أنقاض.

وكانت محافظة دمشق قد أعلنت في نهاية حزيران 2022، عن صدور المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 106 لحي جوبر الدمشقي، وفتحت باب الاعتراض عليه من قبل أصحاب الحقوق. والملفت أن المخطط التنظيمي رقم 106، لم يلحظ وجود مقسم جديد لأصحاب حقوق جمعية المعلمين، وبالتالي عامل البرج كمعاملة عقار مخالف في منطقة عشوائية. مصادر سيريا ريبورت لم تتمكن من تأكيد إذا ما تقدّم أحد أصحاب الحقوق في برج المعلمين، بالاعتراض على المخطط رقم 106، خلال مهلة الاعتراض المحددة بشهر بعد صدور المخطط.

وتخضع منطقة التنظيم في جوبر إلى قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015. وقد خيّر القانون 23\2015 الجهات الإدارية في معرض تنظيم مناطق المخالفات، أو إعادة تأهيل المناطق التي شهدت كوارثاً أو حروباً؛ إما تطبيق أحكامه، أو تطبيق أحكام قانون الاستملاك، أو تطبيق أحكام قانون التطوير والاستثمار العقاري.

ونص القانون 23\2015 على تشكيل لجنة التوزيع الإجباري، التي كلفها بالسعي ما أمكن لإعطاء كل من أصحاب الحقوق حصته في موقع عقاره القديم أو بالقرب منه. ووفقاً للتوزيع الإجباري، يحصل أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التي يجري تنظيمها على أرض معدة للبناء ضمن منطقة التنظيم، كتعويض عن عقاراتهم الأصلية. وتتم إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد الاقتطاع منها مجاناً بنسبة قد تصل إلى 40%.

وفي حال تمكن أصحاب الحقوق من الاعتراض، وإثبات حقوقهم، والحصول على أرض جديدة وفق مبدأ التوزيع الإجباري، يجب عليهم بعدها تجميع أنفسهم والتخصص بمقسم جاهز للبناء، ثم البناء على نفقتهم الخاصة. وفي حال وفاة بعض أصحاب الحقوق، فينبغي إجراء حصر إرث بوجود جميع الورثة، أو من ينوب عنهم وفق توكيلات قانونية. ويجب الحصول على موافقة أمنية في الحالتين. ويزيد ذلك من التعقيدات المحتملة في معرض إثبات حقوق السكان السابقين لبرج المعلمين.

Posts

مفتاح: المخطط التنظيمي لمدينة دوما

المخطط التنظيمي لجوبر يُسقِطُ برج المعلمين