تمديد_حكمي – Syria Report

Posts

تأجير عقارات الأوقاف في مناطق الإدارة الذاتية

حدد قانون الأوقاف رقم 13 لعام 2023، الذي أصدره المجلس العام للإدارة الذاتية في شمال وشرق سوريا، أسس إدارة أموال وعقارات الأوقاف والتصرف بها وطرق استثمارها، كذلك ضوابط تأجير العقارات الوقفية أو أجزائها، إلى جانب حقوق المنتفعين بها، ووضع قواعد للقضاء أثناء نظره في المنازعات حول قضايا التأجير والتصرف والترميم لعقارات الأوقاف.

عقود إيجار واستثمار العقارات الوقفية، باتت مع القانون 13\2023، سندات تنفيذية يُطبّقُ عليها قانون الإجراءات المدنية الصادر عن المجلس العام في سبتمبر 2022. ويعني ذلك، أن عقد الإيجار الموثق لدى مديرية الأوقاف، يعتبر سنداً قابلاً للتنفيذ المباشر لدى دوائر التنفيذ، من دون الحاجة لإقامة دعوى أمام المحكمة والحصول على حكم قابل للتنفيذ. ويحق لدائرة الأوقاف استرداد العقار مع انتهاء مدة الإيجار أو الاستثمار وفقاً للقانون 13\2023.

وبشكل عام، ينسجم القانون 13\2023 النافذ في مناطق سيطرة الإدارة الذاتية، مع قوانين الأوقاف النافذة في مناطق سيطرة النظام، وآخرها القانون رقم 31 لعام 2018، التي يجيز تأجير عقارات الأوقاف لمدد طويلة، على أن يؤدي ذلك إلى تحقيق منفعة أكبر للمال الوقفي والمجتمع. ويتجلى ذلك بمنح حق الاستثمار والمنفعة للغير، مقابل إيجار يُدفع للأوقاف، مع بقاء أصل الملكية وقفياً. ويجوز لوزارة الأوقاف، عبر مديرياتها، تأجير العقارات الوقفية، سواء أكانت أراضٍ زراعية أو دوراً سكنية أو محال تجارية، عن طريق المزادات العلنية. ويدفع المستأجر في هذه الحالة “هبة” لصالح مديرية الأوقاف، مع إيجار سنوي رمزي. ويكون عقد الإيجار لمدة محددة، لكنه قابل للتجديد الضمني. وينطبق على هذه العقارات أحكام عقود الإيجار في القانون المدني الصادر في العام 1949، مع اشتراط توثيقه من قبل وزارة الأوقاف ومديرياتها.

بالعودة إلى مناطق الإدارة الذاتية، فإن المادة 23 من القانون 13\2023، نصت على أنه عند تنازل المستأجر لمستأجر جديد، يجب أخذ رأي مديرية الأوقاف، واطلاعها على بدل الإشغال الحقيقي المتفق عليه بين المستأجر الأصلي والمستأجر الجديد. ويحق لمديرية الأوقاف إما أخذ هبة بنسبة 10% من قيمة بدل الإيجار الحقيقي المتفق عليه، أو شراء حق الإيجار من المستأجر القديم. وذلك لأن مديرية الأوقاف هي بالأصل مالكة لحق الرقبة في العقار، بينما المُستأجر هو صاحب حق انتفاع خلال مدة الإيجار. ولذلك، فإن لمديرية الأوقاف حق الأولوية في شراء حق الإيجار عندما يريد المستأجر التنازل إلى الغير. وكل تنازل من دون موافقة مديرية الأوقاف المختصة يعتبر باطلاً.

في حالة العقارات الوقفية المستخدمة تجارياً، وفق القانون 13\2023، يتوجب على البائع قبل نقل فروغ المحل التجاري الوقفي للمشتري، أخذ موافقة لجنة الأوقاف العقارية التابعة لمديرية الأوقاف، وهي أحق بالشراء. وإذا لم تشترِ اللجنة فروغ المحل، يجب على البائع دفع 10% من قيمة العقار الجارية هبةّ للأوقاف، ويتم بعد ذلك تنظيم عقد ايجار واستئجار جديد بين لجنة الأوقاف العقارية والمشتري الجديد. عقود التأجير الدائمة “الفروغ” هي عقود غير محددة المدة لمحال تجارية، موقعة ما قبل صدور قانون الإيجار الساري، رقم 10 لعام 2006، وتخضع لنظام التمديد الحكمي بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجّر. وفق نظام الفروغ، يدفع مُستأجر المحل قيمة الإيجار إلى مديرية الأوقاف، وغالباً ما تكون مبلغاً بسيطاً غير قابل للزيادة. في حين يحق للمستأجر التنازل عن المحل، بكافة عناصره المادية و المعنوية، إلى مستأجر آخر، مقابل مبلغ يسمى بدل الفروغ، والذي يُعادُلُ فعلياً السعر الحقيقي للمحل. ويقوم المستأجر الجديد بدفع ذات قيمة الإيجار المنخفضة لمديرية الأوقاف.

بأثر رجعي، أوجب القانون 13\2023 زيادة بدل إشغال العقارات الوقفية المؤجرة قبل صدوره في نوفمبر 2023، بنسبة 60% من قيمة إيجارها الأخيرة، وذلك عن كل 3 سنوات سابقة لم تشهد زيادة في بدل إشغالها. وأعطى القانون للمستأجر والمؤجر (مديرية الأوقاف)، الحق في رفع دعوى تخمين في المحكمة لتحديد قيمة إيجار العقار محل الخلاف. وتستند المحكمة إلى تقدير الخبراء قيمة المأجور، بهدف إيجاد توازن بين المنفعة المترتبة على المأجور والأجر المستحق. في حين كان القانون 31\2018 قد أوجب زيادة بدلات إيجار العقارات الوقفية المؤجرة قبل صدوره، بنسبة 30% من قيمة إيجارها الأخيرة، وذلك عن كل 3 سنوات سابقة لم تشهد زيادة في بدل إشغالها.

ويتسبب هذا الازدواج القانوني بكثير من الإرباك في شمال شرقي سوريا، والضياع بين القوانين التي تصدرها الإدارة، والقوانين النافذة الصادرة عن حكومة النظام. وبات المنتفع من العقار الوقفي، ملزماً بزيادة بدل الإشغال للعقار الوقفي، والدفع مرتين؛ مرة بنسبة 60% من قيمة الإيجار الرائجة لمديرية الأوقاف التابعة للإدارة الذاتية، ومرة بنسبة 30% من قيمة الإيجار الرائجة لمديرية الأوقاف التابعة لوزارة الأوقاف في حكومة دمشق.

كما يجب تسجيل جميع العقود، الجديدة والقديمة، لدى مديرية الأوقاف بموجب أحكام القانون 13\2023، ومن لا يلتزم من المستأجرين بالتسجيل يعتبر عقده لاغياً بعد 3 أشهر من تبليغه أصولاً. يجري تبليغ المستأجرين، وفق قواعد التبليغ، بالصحف الرسمية الصادرة في شمال شرق سوريا، في حال تعثّر التبليغ الشخصي للمكلف أو لأقاربه من الدرجة الأولى. ويمثل ذلك خطراً محتملاً على الحقوق خاصة للمغتربين والنازحين الذين قد لا يتم تبليغهم أصولاً، وبالتالي قد تصبح عقودهم باطلة بعد 3 أشهر من عدم تسجيلها لدى مديرية الأوقاف.

بينما يعاقب القانون 13\2023 كل من يتعدى على عقارات الأوقاف بعقوبة المتعدي على الأملاك العامة. وتنص المادة 17 من القانون 13 على أن المتجاوز والمتعدي على عقارات الأوقاف هو كل من يشغل أو يستغل عقارات وقفية أو أجزاء منها بأي صفة كانت، من دون عقد صحيح موثق لدى مديرية الأوقاف. ولا يُعدُّ تقاضي دوائر الاوقاف بدلات أشغال بمنزلة عقد بالنسبة للمتجاوز على عقارات الأوقاف.

شركة أسواق حلب تبدأ ترميم سوق هنانو

خلال الأسابيع الماضية باشرت شركة أسواق حلب أعمال إعادة التأهيل والترميم في سوق هنانو في حلب الشرقية، وبدأت أعمال إزالة وترحيل الأنقاض من الموقع. وعمليات الترميم تتضمن إعادة بناء السوق بالكامل، ومن المفترض أن تنتهي نهاية العام 2023، على أن يفتتح السوق أبوابه مطلع العام 2024.

بحسب غرفة تجارة حلب، فسيتم تخصيص السوق بعد إعادة ترميمه لدعم المشاريع التجارية والحرفية الصغيرة والمتناهية الصغر، بهدف دعم مسار الإنتاج والاقتصاد الوطني وتأمين فرص عمل ومصادر دخل للمتضررين من زلزال 6 شباط.

مجلس المدينة كان قد حدد في العام 2008، 7 مناطق لإقامة أسواق شعبية عليها في أحياء المدينة. في العام 2009، تم تأسيس شركة أسواق حلب، بالشراكة بين مجلس مدينة حلب وغرفة تجارة حلب، وعملت على تجهيز واستثمار محاضر في المنطقتين العقاريتين التاسعة والعاشرة، بمدينة حلب، تعود ملكيتها لمجلس المدينة، لإنشاء سوقين شعبيين معدين للتأجير، من بين المواقع السبعة المحددة سلفاً، وهما؛ سوق هنانو وضهرة عواد.

مصدر مسؤول في مجلس مدينة حلب، قال لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة، أن سوق هنانو الشعبي يضم 409 محلات على مساحة تبلغ 3,646 متراً مربعاً، أقيمت في العام 2009 على أملاك وقفية وأخرى مستملكة لصالح مجلس المدينة. أما سوق ضهرة عواد فيضم 184 محلاً، وأٌقيم على مساحة 2000 متر مربع، كانت أراضي زراعية خاصة استملكها مجلس المدينة. وقد تم تعويض أصحاب العقارات المستملكة في السوقين بمنحهم عقود إيجار طويلة الأجل لمحال تجارية في السوق.

وأضاف المصدر، أنه مع الانتهاء من أعمال إنشاء السوقين في العام 2009، جرى تأجير المحال بعقود مدتها 20 عاماً. ويتقاسم مجلس المدينة وغرفة التجارة، عبر شركة أسواق حلب، قيمة الإيجارات المُحصّلة. جميع المحال مؤجرة بحسب قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته، الذي لا يمكن بموجبه إخلاء مستأجري تلك المحال طالما هم ملتزمون بدفع الايجار. إذ أن تلك العقارات تخضع للتمديد الحكمي، أي تمديد عقد الإيجار حكماً بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجر.

بعد العام 2011 وقع السوقان؛ هنانو وضهرة عواد، تحت سيطرة المعارضة، وأغلقت المحال فيهما بسبب العمليات القتالية. سوقا هنانو وضهرة عواد تعرضا لقصف جوي مركز من قبل قوات النظام أثناء سيطرة المعارضة السورية على الأحياء الشرقية في حلب في الفترة ما بين العام 2012 و2016. وتسبب ذلك بدمار واسع النطاق فيهما، طال المحال التجارية، والبنى التحتية من شبكات الماء والصرف الصحي والكهرباء.

في العام 2016، افتتحت شركة أسواق حلب، سوقاً جديداً بنفس الطريقة قرب جمعية المهندسين في أحياء حلب الغربية، باسم سوق الحرير. مجلس مدينة حلب منح بعض المتضررين في ضهرة عواد وهنانو، محالاً تجارية في سوق الحرير. لكن سوق الحرير لم يشهد نجاحاً تجارياً وتعثرت الأعمال فيه. في العام 2019 أعلن مجلس مدينة حلب، نيته إعادة تنشيط وتفعيل عمل شركة أسواق حلب، وذلك للتخفيف من الأضرار الكبيرة التي لحقت بأسواق حلب خلال فترة الحرب.

وزارة الاقتصاد والتجارة كانت قد صادقت في قرارها رقم 126 لعام 2009، على النظام الأساسي لشركة أسواق حلب محدودة المسؤولية. وبحسب الجريدة الرسمية في عددها رقم 43، الجزء 2، 2016، فقد أصدرت وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك، القرار رقم 1698 في العام 2016، الذي صادقت فيه على تعديل النظام الأساسي لشركة أسواق حلب، وفقاً لأحكام قانون الشركات الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 29 لعام 2011. وغاية الشركة بحسب التعديل هي إنشاء أسواق شعبية وتجارية ومولات ومعارض وفعاليات تجارية وسياحية، تهدف إلى؛ أولاً المشاركة في معالجة مشكلة أصحاب المحلات المتضررة والبراكات والبسطات في مدينة حلب، وثانياً تأمين فرص عمل ومحلات للمواطنين ومنهم أبناء الشهداء وذوي الاحتياجات الخاصة، وثالثاً المحافظة على جمالية المدينة القديمة والقيام بحملات توعية بيئية، ورابعاً تنشيط الحركة التجارية والسياحية في مدينة حلب، وخامساً إقامة أسواق تجارية مؤقتة ودائمة ومولات على محاضر سواء كانت ملكيتها عائدة لمجلس مدينة حلب أو الغير.

الملفت أن مؤسسي الشركة، بحسب تعديل العام 2016، هما؛ مجلس مدينة حلب ممثلاً برئيسه، وغرفة تجارة حلب ممثلة برئيسها، ومقرها السبع بحرات جانب غرفة الصناعة في مدينة حلب، ورأسمالها 424,094,000 ليرة موزعة على 100 حصة متساوية، لمجلس المدينة 60% منها، ولغرفة التجارة 40%. ويحق للشركة تملك الحقوق العينية العقارية أو الفروغ للأموال غير المنقولة. ويقدم مجلس المدينة الأراضي التي ستقام عليها الأسواق، بينما تقدم غرفة التجارة قيمة عقود البناء والتجهيزات.

ويتولى إدارة الشركة مجلس إدارة مؤلف من 4 مدراء تنتخبهم الهيئة العامة، اثنان منهما من مجلس المدينة واثنان من مجلس غرفة التجارة، على أن يكون رئيس مجلس إدارة الشركة هو رئيس غرفة التجارة بحلب. ولا تتوفر كثير من المعلومات عن إدارة الشركة، ولكن شغل رئيس غرفة التجارة محمد صالح الملاح، إدارة الشركة حتى العام 2011، ثم حل محله إبراهيم فتوح، حتى آب 2016. ويرأس الشركة حالياً، عامر الحموي، رئيس غرفة التجارة بحلب، والمقرب بحسب مصادر سيريا ريبورت من حسام قاطرجي، المدرج على لائحة العقوبات الأميركية والأوروبية، والنائب في مجلس الشعب، ورئيس مجموعة قاطرجي الدولية التي تضم شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري.

من يهدم عقارات سوق درعا التجاري؟

10-01-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

منذ سيطرت قوات النظام عليه في العام 2018، ما زال السوق التجاري في مدينة درعا يشهد بشكل متواصل عمليات هدم لعقاراته رغم انتهاء العمليات القتالية. وخلف عمليات الهدم تقف أحياناً ورشات تدوير الأنقاض، وأيضاً بعض أصحاب العقارات بغرض التخلص من شاغلي العقار والمستأجرين القدماء.

ويمتد السوق التجاري على مساحة واسعة وسط مدينة درعا؛ من الكراج القديم الغربي وصولاً إلى الكراج الجديد الشرقي، مروراً بساحة بصرى. ويضم السوق مجموعة من الأسواق الفرعية والمراكز التجارية كالمجمع الاستهلاكي، وسوق خان الحرير، وسوق الحامد، وسوق الرحمة، وسوق الخضار، وسوق الهال. وبالاضافة إلى المتاجر، في السوق أيضاً مكاتب محامين وعيادات أطباء، ومخابر طبية ودور أشعة، ومدارس ودوائر حكومية، ومراكز لنقابات.

وقد تعرض السوق لأضرار كبيرة نتيجة العمليات القتالية 2012-2018، وبات غير مأهول. وعقب اتفاق المصالحة في الجنوب بين المعارضة والنظام في العام 2018 أقامت قوات النظام حواجز عسكرية وأمنية على مداخل السوق، بحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة. ولم يشهد السوق عمليات ترميم إلا على نطاق فردي في منطقة الكراج الغربي. بينما سمحت الحواجز لمجموعات تدوير أنقاض محلية “ورشات تعفيش” بالدخول إلى السوق وهدم الأعمدة والسقوف من الأبنية المتضررة لاستخراج الحديد منها، بغرض إعادة تدويره وبيعه. وكانت الحواجز تتقاضى يومياً من كل مجموعة تعفيش ما بين 100-200 ألف ليرة. في المقابل، يقدّر المراسل، بأن ورشة تعفيش ما يمكنها في اليوم الواحد سحب حديد من الأنقاض وبيعه بقيمة مليون ليرة بالحد الأدنى.

منذ منتصف العام 2020 أزالت قوات النظام حواجزها من المنطقة، واستبدلتها بدوريات للشرطة. وبنفس الطريقة، تغضّ الدوريات نظرها عن مجموعات التعفيش مقابل رشى مالية. خلال العام 2022 تطور عمل ورشات التعفيش وبدأت بهدم أبنية كاملة في السوق باستخدام آليات ثقيلة.

في المقابل، بحسب المراسل، فإن أصحاب بعض العقارات المتضررة كلياً استخرجوا موافقات أمنية، ورخص هدم لعقاراتهم من مجلس المدينة، وهدموها وأزالوا أنقاضها. في حين أن بعض أصحاب العقارات، ممن تعرضت عقاراتهم لأضرار جزئية لا تجيز لهم استخراج رخص هدم لها، سمحوا لورشات التعفيش بسحب الحديد منها، وتحويلها إلى متضررة كلياً. وبذلك، أمكن لأولئك استخراج رخص هدم لعقاراتهم الآيلة للسقوط.

والسبب المباشر وراء ميل بعض أصحاب العقارات في السوق لهدمها هو للتملّص من نظام الفروغ. والفروغ هو عقد تأجير لمحل تجاري، غير محددة المدة، موقع قبل صدور قانون الإيجار رقم 10 لعام 2006، ويخضع لنظام التمديد الحكمي. والتمديد الحكمي، هو تمديد عقد الإيجار حكماً، بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجّر. ووفق نظام الفروغ، يدفع مُستأجر المحل قيمة الإيجار إلى صاحب العقار، وغالباً ما يكون مبلغاً بسيطاً غير قابل للزيادة. ويتراوح هذا المبلغ للمحل الواحد في سوق درعا التجاري بين 10-15 ألف ليرة سنوياً. في حين يحق للمستأجر التنازل عن المحل، بكافة عناصره المادية و المعنوية، إلى مستأجر آخر، مقابل مبلغ يسمى “بدل الفروغ” والذي يُعادُلُ أحياناً القيمة الرائجة لسعر المحل في السوق. وفي حال أراد صاحب العقار إخراج المستأجر يتوجب عليه دفع الفروغ إلى المستأجر.

وبحسب ما نشرته جريدة تشرين الرسمية في أكتوبر 2022، فإن تعرّض البناء المؤجر للدمار يعني قانونياً الهلاك الكلي للمأجور، ما يجيز إلغاء عقد الإيجار لأن المكان أصبح معدوماً، والأرض تعود إلى مالكها الأصلي.

ولكن، يتوجب على المالك الراغب بإلغاء عقد الايجار مع الشاغل أو المستأجر، رفع دعوى أمام القضاء بسبب الهلاك الكلي. وبالتالي، فإن إنهاء العلاقة الإيجارية يكون فقط من اختصاص القضاء، الذي يضمن في هذه الحالة أن يدفع المؤجر تعويضاً للمستأجر. كما يجب أن يقوم مجلس المدينة بإصدار رخصة هدم للعقار. لاستخراج رخصة الهدم، يجب أن يتعهد صاحب العقار لدى الكاتب بالعدل، بحفظ حقوق الشاغلين. وأشارت الجريدة إلى أن هدم الأبنية بهدف الإضرار بالمستأجرين هو تعسّف باستعمال الحق، ودعت المستأجرين لمراجعة القضاء.

مجلس مدينة حلب يعتبر بعض عقاراته ذات خدمة نفع عام

01-11-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

أصدر مجلس مدينة حلب، مطلع أيلول الماضي، مجموعة قرارات اعتبر فيها بعض العقارات التي يملكها، خاضعة لأحكام قانون الاستثمار رقم 106 الصادر عام 1958 وتؤدي خدمة ذات نفع عام.

القرارات ذوات الأرقام 9177 إلى 9181، و9183 و9185 و9187 الصادرة بتاريخ 1 أيلول 2022، والقرار 9275 الصادر في 6 أيلول 2022، نُشرت جميعها في الجزء الأول من العدد 38 من الجريدة الرسمية في 12 تشرين الأول 2022. وهذه العقارات والحوانيت تتوزع على أحياء الحمدانية القديمة، والحمدانية الثاني والثالث، والحي السياحي، ومشروع ضاحية الأسد، ومشروع فيلات ضاحية الأسد، والحي التجاري في مدينة هنانو.

قانون الإيجار 111

تلك العقارات كانت مؤجرة سابقاً وفق قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته. وبحسب القانون 111، لا يمكن إخلاء مستأجري تلك العقارات طالما هم ملتزمون بدفع الايجار. إذ أن تلك العقارات تخضع للتمديد الحكمي، أي تمديد عقد الإيجار حكماً بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجر، وهو هنا الوحدة الإدارية.

كما يمكن، بحسب القانون 111، لمستأجري تلك العقارات لأغراض تجارية أو صناعية، التنازل عن استثمارها للغير، وهو ما يسمى بـ”الفروغ”. وفق نظام الفروغ، يحق للمستأجر التنازل عن العقار بكافة عناصره المادية و المعنوية، إلى مستأجر آخر، مقابل مبلغ يسمى بدل الفروغ، والذي يُعادُلُ فعلياً السعر الحقيقي للعقار في السوق. ويواظب المستأجر الجديد دفع الإيجار للمؤجر الأصلي وهو الوحدة الإدارية في حالتنا. وهنا، يحق للوحدة الإدارية، بموجب القانون 111، إعادة تخمين قيمة الإيجارات التي تتقاضاها كل ثلاث سنوات، من خلال لجنة تعينها المحكمة.

قانون الاستثمار 106

ويمنح قانون الاستثمار رقم 106 لعام 1958، الوحدات الإدارية حق تخصيص عقاراتها للاستثمار، لتأدية خدمة ذات نفع عام، أي تعود بالفائدة على الجهة العامة.

ويتيح القانون 106، للوحدات الإدارية، إمكانية إخلاء المستثمرين خلال شهرين من تاريخ تبليغ قرار الإخلاء. ولا يخضع قرار الإخلاء هذا، إلى أي طريق من طرق الطعن. وإخضاع تلك العقارات للقانون 106 يهدف أيضاً لرفع قيمة الإيجار، وبالتالي زيادة العائدات المالية للمجالس المحلية.

النفع العام

بموجب رأي مجلس الدولة رقم 364 لعام 1971 فقد كان وزير الزراعة هو المخوّل بتحديد أي من العقارات تؤدي خدمة ذات نفع عام، وذلك بعد استطلاع رأي الجهة العامة التي يقع العقار في منطقتها. ثم أُعطي هذا الحق للمكاتب التنفيذية لمجالس المحافظات بموجب قرار وزير الإدارة المحلية رقم 48 لعام 1972.

من الإيجار إلى الاستثمار

منح قرار وزير الإدارة المحلية رقم 200 لعام 1983، لمجالس المحافظات صلاحية تغيير التوصيف القانوني لعقود الإيجار إلى عقود استثمار، وبالتالي إخضاعها لأحكام قانون الاستثمار 106 بعدما كانت خاضعة لقانون الايجار 111. ويخالف تغيير التوصيف القانوني لتلك العقود، ما جرى الاتفاق عليه بين المتعاقدين، من حيث تحديد تسمية العقد وما تضمنه من أحكام.

لماذا قانون الاستثمار 106 لعام 1958؟

من الملفت إخضاع العقارات المذكورة للقانون 106 لعام 1958 رغم وجود قانون الاستثمار الجديد رقم 18 لعام 2021. المادة 3 فقرة ب من القانون 18، نصت على أن ما تطرحه الجهات العامة من أملاكها الخاصة للاستثمار تخضع لأحكامه. قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021، يسمح للمستثمرين بنقل ملكية المشروع إلى الغير، بنفس الحقوق والالتزامات.

ويبدو أن إعادة إحياء قانون استثمار قديم هو أمر مقصود لتقييد حقوق المنتفعين وعدم منحهم أي ميزات تشجيعية نص عليها القانون الجديد.

مجلس مدينة حلب يعيد العلاقة الإيجارية مع مستأجري بحستيا

01-11-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

أصدر مجلس مدينة حلب، في تشرين الأول الماضي، القرار رقم 586، القاضي بإعادة العلاقة الإيجارية مع ما يزيد على 1000 مستأجر لمحال وعقارات عائدة لمجلس المدينة في حي بحسيتا من المنطقة العقارية السابعة بحلب، بحسب ما نشرته صحيفة تشرين الرسمية.

ويعود شارع بحسيتا إلى القرن الرابع عشر وأخذ اسمه من جامع بحسيتا المبني في العهد المملوكي. ويقع الشارع ضمن منطقة باب الفرج، وهو من أحياء حلب القديمة. وخضع الحي للتحديث في نهاية الفترة العثمانية، واشتهر الحي بالحانات، وأيضاً “بيوت البغاء” التي رخصتها السلطات العثمانية مطلع القرن العشرين. ومع بداية عهد الاستقلال ألغت السلطات السورية تراخيص بيوت البغاء في الحي، ولكنها بقيت تعمل حتى السبعينات.

وكان الحي موطناً لليهود منذ القرن الخامس عشر، ولكنهم بدأوا هجرته تدريجياً في أربعينات القرن الماضي. ومعظم أملاك مجلس مدينة حلب في بحستيا هي استملاكات لعقارات أولئك اليهود. وليس واضحاً كيف استملكت الدولة تلك العقارات وإن كانت قد عوّضت على أصحابها.

مجلس مدينة حلب أجّر تلك المحلات والعقارات وفق قانون الإيجار القديم رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته. وبحسب القانون 111، لا يمكن إخلاء مستأجري تلك العقارات عند انتهاء مدة الإيجار طالما هم ملتزمون بدفع قيمة الايجار وهي غالباً ما تكون زهيدة. إذ أن تلك العقارات تخضع للتمديد الحكمي، أي تمديد عقد الإيجار حكماً بغض النظر عن رغبة وإرادة المؤجر، وهو هنا الوحدة الإدارية. ويحق للوحدة الإدارية، بموجب القانون 111، إعادة تخمين قيمة الإيجارات التي تتقاضاها كل ثلاث سنوات، من خلال لجنة تعينها المحكمة.

بموجب القرار رقم 78 لعام 2018 الصادر عن مكتبه التنفيذي، فسخ مجلس مدينة حلب تلك العلاقة الإيجارية من طرف واحد، واعتبر المستأجرين “واضعي يد” وطلب منهم دفع “أجر المثل”. ويعني ذلك أن المجلس اعتبر تلك العقارات تحت السيطرة الفعلية لشاغليها، ويتوجب عليهم دفع إيجار مماثل لقيمة الإيجارات في المنطقة. فسخ العلاقة الإيجارية كان بإرادة منفردة، أي أن القرار 78 صدر عن المكتب التنفيذي لمجلس مدينة حلب من دون استطلاع رأي الطرف الآخر المُستأجر للعقارات، ما يعني نقضاً من طرف واحد لعقود الإيجار.

ثم عاد المكتب التنفيذي لمجلس المدينة وأصدر القرار رقم 69 لعام 2020، وقرر فيه إنهاء كافة العلاقات الإيجارية المبرمة بين مجلس المدينة ومالكي أو شاغلي العقارات المستملكة. وأوضح القرار بأنه لا يترتب على تطبيقه إخلاء شاغلي العقارات، ولكن يتم تكليفهم بأجر المثل أي بقيمة إيجار مماثلة للايجارات في المنطقة.

وعلى إثر ذلك، رفع عدد من مستأجري تلك العقارات دعاوى قضائية ضد مجلس المدينة معترضين فيها على فسخ العلاقة الإيجارية من طرف واحد، وبعدم قانونية مطالبة مجلس المدينة لهم برفع قيمة الإيجار.

القرار الجديد رقم 586 لعام 2022، ألغى القرارين السابقين 78\2018 و69\2020، وطلب إعادة إجراء عمليات التخمين لتلك العقارات أصولاً، شريطة تنازل مستأجري تلك المحلات عن الدعاوى القضائية التي رفعوها ضد مجلس المدينة. وبما أن قانون الإيجار 111 لعام 1952 غير نافذ منذ العام 2011، فليس واضحاً ما هو الأساس القانوني الذي استند إليه القرار 586 في إعادة العلاقة الإيجارية مع المستأجرين.

عضو مكتب تنفيذي في مجلس مدينة حلب، قالت لصحيفة تشرين، بأنّ القرار الجديد رقم 586 صوّب القرارات الخاطئة وأعاد الأمور إلى مجراها الصحيح، استناداً إلى المرسوم 13 لعام 2022 القاضي بمنح تسهيلات وإعفاءات ضريبية واسعة داخل المدن القديمة في محافظات حلب وحمص ودير الزور، بما في ذلك الأسواق القديمة والتراثية. وليس واضحاً ما هي العلاقة بين القرار 586 والمرسوم رقم 13، بخصوص تلك العقارات المستأجرة، إلا من ناحية الإعفاءات الضريبية المترتبة عليهم خلال السنوات السابقة.