أصدرت رئاسة مجلس الوزراء تعليمات تنفيذية للقانون رقم 2 لعام 2023 المُعدّل لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021. وصدرت التعليمات التنفيذية بقرارين عن مجلس الوزراء صدرا في 15 أكتوبر، وحملا الرقمين 1575 و1576. وليس واضحاً سبب إصدار قرارين منفصلين بالتعليمات التنفيذية. إذ لا يوجد أي مبرر قانوني لصدور أكثر من لائحة تعليمات تنفيذية لقانون واحد. وقد سكون ذلك سبباً لمزيد من التعقيد في تطبيقهما، خاصةً أن القرار 1576 كرر بعض نصوص القرار 1575.

وكان القانون 2\2023 قد وسّع من نطاق تطبيق قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 ليشمل مشاريع التطوير والاستثمار العقاري التي كان ينظمها قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008 الملغى.

ووصفت وسائل إعلام رسمية وشبه رسمية، خلال تشرين الأول التعليمات التنفيذية بأنها تساهم في إنعاش قطاع التطوير العقاري، وفي معالجة القصور في القوانين القديمة الناظمة للتطوير العقاري.

القرار 1575

وضع القرار 1575، تعليمات تنفيذية حول شروط إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري، وأهدافها، مساحتها، وآلية إعداد برنامجها التخطيطي العام والتفصيلي، وكيفية تأمين الأراضي اللازمة لها، وآليات تنفيذ مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، وكيفية التصرف بالمقاسم الناتجة عن تنفيذ المشاريع، والتراخيص.

وعدّل القرار 1575 بعض التعريفات والمصطلحات الواردة في قانون الاستثمار وتعديلاته، كما أضاف بعض التعديلات الجديدة. مثلاً، وضع القرار 1575 تعريفاً للمطور والمستثمر العقاري، وهو الشخص المرخص له ممارسة أعمال التطوير والاستثمار العقاري ويطبق عليه ما يطبق على المستثمر. 

القرار 1575 قال بأن المنطقة التخصصية، وهي منطقة استثمارية محددة مكانياً وتمارس فيها أنشطة محددة اقتصادية أو إنتاجية أو خدمية أو استثمارية، باتت تشمل ما اسماها مناطق الخدمات الخاصة لأغراض التطوير والاستثمار العقاري، والتي عرفها بأنها مناطق تخصصية تتضمن إقامة مشاريع خدمات خاصة متطورة (طبية، تعليمية، تجارية، رياضية، تكنولوجية، صناعية، حرفية وغيرها). 

القرار 1575 قال بأن نطاق تطبيقه، تشمل المشاريع الاستثمارية، التي يقيمها المستثمرون والشركات الاستثمارية، والقطاع العام، والقطاع التعاوني، ومشاريع التطوير والاستثمار العقاري، ومناطق التطوير والاستثمار العقاري لأشكال المناطق الاقتصادية الخاصة.

وليس مفهوماً معنى هذا الربط بين مشاريع الخدمات الخاصة المتطورة، والتطوير العقاري. 

وأوضح القرار 1575، أن مناطق التطوير والاستثمار العقاري يمكن إحداثها خارج وداخل المخططات التنظيمية أو ضمن مناطق حمايتها، على أن يراعي في اختيارها أن تكون خارج مناطق المنع والحرمان كالمناطق العسكرية والمطارات والموانئ، وألا تتعارض مع توجيهات ومعطيات التخطيط الإقليمي، وألا تشمل منطقة محدثة وفق أحكام باب التنظيم من قانون التخطيط العمراني رقم 23 لعام 2015.

وتحدث هذه المنطقة، إما لتوفير وتهيئة الأراضي اللازمة لإقامة مناطق عمرانية سكينة، أو هدم وإعادة بناء أو تأهيل وتجديد مناطق سكينة قائمة، أو إقامة مناطق الخدمات الخاصة المتطورة. وتعد هذه المشاريع ذات أبعاد اجتماعية إذا هدفت لإسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة.  

وحدد القرار 1575 مساحة منطقة التطوير والاستثمار العقاري، على ألا تقل مساحتها عن 15 هكتاراً في دمشق وحلب وريف دمشق، و10 هكتارات في بقية المحافظات، إذا كانت خارج المخططات التنظيمية. وإذا كانت المنطقة ضمن المخططات التنظيمية، يمكن إحداثها بغض النظر عن مساحتها، وسواء كانت مخططاتها التنظيمية منفذة أو غير منفذة، بما في ذلك مناطق العشوائيات. 

القرار 1575 أضاف بنداً جديداً لم يكن موجوداً في القوانين السابقة، بأن حق المخالفين الشاغلين فوق أراضي الدولة العامة أو الخاصة، قبل نفاذ القانون، يقتصر على أخذ أنقاض أبنيتهم. كما ألزم في الوقت ذاته، الجهة المسؤولة عن منطقة التطوير والاستثمار العقاري، تخصيص أولئك بمساكن بديلة وفق سعر الكلفة مما يتوفر لديها داخل أو خارج المنطقة. حتى لو كان المخالفون الذين بنوا  في مناطق السكن العشوائي قد أشادوا أبنيتهم على عقارات أملاك الدولة.

ورغم أن قانون الاستثمار وتعديلاته، ألغى ما كان ينص عليه قانون التطوير العقاري 15/2008، في معالجة مناطق السكن العشوائي عبر إحداثها كمناطق تطوير عقاري، إلا أن القرار 1575 أعطى حرية للجهات الإدارية في تطبيق قوانين التنظيم العمراني الأخرى أو قانون الاستثمار الجديد، وإلغاء الضمانات التي كانت ممنوحة لأصحاب المساكن غير المرخصة عند تطبيق القانون 15/2008.

القرار 1576

القرار 1576 وضع بدوره تعليمات تنفيذية حول التزامات المطور والمستثمر العقاري، والعلاقة التعاقدية بينه وبين الجهة المسؤولة عن منطقة التطوير والاستثمار العقاري، والمهل الزمنية لتنفيذ المشاريع وبرامج تنفيذها وتسليمها، وآلية تنفيذ مشاريع البنى التحتية في المنطقة المشمولة، وعمليات إفراز العقارات وتسجيلها وترقينها في المصالح العقارية.

وكرر القرار 1576 بعض التعريفات التي أوردها القرار 1575، إلا أنه أضاف تعريفاً جديداً واحداً، وهو الإكساءات الأساسية الخاصة بواجهة البناء والأقسام والأجزاء والمرافق المشتركة، داخل البناء وخارجه وفي محيطه.

ويقتصر نطاق تطبيق القرار 1576، على مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، المخطط تنفيذها بأسلوب التحاصص على عقارات أملاك الدولة أو عقارات الجهات العامة أو العقارات المملوكة للوحدة الإدارية، وكذلك العقارات المملوكة للمطور العقاري أو الموكل عنها.