الأنباء خلال الأشهر القليلة الماضية عن ازدياد عمليات الاحتيال العقاري في مخيم اليرموك للاجئين الفلسطينيين بدمشق، دفعت كثيراً من أصحاب العقارات النازحين من المخيم، للعودة المؤقتة وتفقد عقاراتهم، وتأمين بعض وسائل الحماية مثل تركيب الأبواب والنوافذ للمنازل، والأغلاق والأقفال للمحلات التجارية. ويضطر أولئك، للحصول على موافقة أمنية مؤقتة لزيارة المخيم.

ناشطون من المخيم، ومنهم المحامي نور الدين سلمان، كانوا قد كرروا في وسائل التواصل الاجتماعي خلال الشهور الماضية تحذيرات، بوجود عمليات احتيال عقاري تجري على نطاق واسع في المخيم. وقد تسبب عمليات الاحتيال تلك، بحركة بيوع عقارية نشطة في المخيم، نتيجة زيادة عدد المساكن المعروضة للبيع بطرق غير شرعية. وتفيد التحذيرات بأن عصابة تقوم بالبيع المتكرر لحصص مملوكة على الشيوع في عقارات غير مفرزة، في المنطقة الممتدة بين شارعي لوبية ومدرسة اليرموك للبنات. وبحسب أولئك النشطاء، يبدو بأن العصابة تمكنت من جمع حوالي ملياري ليرة عبر هذه الطريقة من الاحتيال والتزوير. ونصح سلمان، من يريد شراء عقار في المخيم، أن يبدأ بسؤال الجيران عن البائع وعن العقار، والتأكد من وثائق الملكية، ومن صحة عقد الشراء، والحصول على وصف الحالة الراهنة للعقار وحدوده عن طريق مهندس خبير تعينه المحكمة.

مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، نقل عن وفاء، النازحة من المخيم والمقيمة في دمشق، بأنها عرفت من أحد جيرانها السابقين، أن بضعة أشخاص تفقدوا منزلها غير المأهول في شارع العروبة في المخيم مؤخراً، بغرض شراءه. وقال أولئك لجار وفاء، عندما استفسر منهم، أنهم حضروا لمعاينة المنزل المعروض للبيع، من قبل صاحبه. وبعد نقاش معهم، تمكّن الجار من التعرف على الشخص الذي يدعى ملكيته لمنزل وفاء ويعرض بيعه. وبناء على ذلك الاتصال، تقدمت وفاء بشكوى إلى مخفر مخيم اليرموك، الذي تمكن من توقيف البائع المزعوم المدعي ملكيته لمنزل وفاء. ولكن، وبحسب ما قالته وفاء، فقد تمكن ذلك الشخص من رشوة عناصر شرطة المخفر، حتى كتبوا في تقريرهم حول الحادثة، بأن ما حدّث هو عبارة عن خطأ وليس احتيالاً، وأن البائع أخطأ في تحديد موقع منزله للمشترين، بسبب تغيير معالم المنطقة نتيجة الدمار.

من جانب آخر، نزار لاجئ فلسطيني سوري من مخيم اليرموك، مقيم حالياً في دولة السويد، قال لمراسل سيريا ريبورت، أنه عرف عبر أصدقائه المقيمين في المخيم، أن مجهولين يرممون منزلاً كان يملكه جد نزار قبل وفاته في العام 2010. المنزل يقع في شارع الثلاثين، وهو متضرر جزئياً بفعل العمليات القتالية. نزار، أكد أن لديه حكم محكمة يثبت ملكية جده الراحل للعقار. وأضاف نزار، أن والده قتل خلال قصف على المخيم مطلع العام 2015، وبالتالي فقد أصبح منزل الجدّ، البالغة مساحته 105 أمتار مربعة، ملكاً للورثة البالغ عددهم 21 شخصاً، ونزار أحدهم. وأشار إلى أن هناك تعقيدات حالت دون قيامهم بمعاملة حصر إرث، منها الحرب وحصار المخيم وتعطل الدوائر الرسمية، ومنها أيضاً أن أحداً من بين الورثة لم يعد موجوداً في سوريا إلا عمّه وهو من ذوي الحاجات الخاصة الذي لا يستطيع تدبر أموره. وهناك اثنان من الورثة، بحكم المفقودين، لا يعرف أحد مصيرهم.

وثيقة حصر الإرث هي الأساس المعتمد لتحديد أسماء ورثة المتوفى، وتبيان درجة قرابتهم منه، وبالتالي تعيين حصصهم المستحقة من الميراث. ولا يجوز تنظيم هذه الوثيقة إلا بعد وفاة المورّث، وتسجيل وفاته في السجل المدني، واستخراج بيان وفاة وبيان قيد عائلي للورثة. بعدها، يمكن مراجعة المحكمة المختصة للحصول على وثيقة حصر الإرث. وتقوم المحكمة بعدها بتعيين خبير لتحديد الورثة، وأسهمهم في التركة.

نزار، أشار إلى أن الذين يقومون بترميم عقار جده، لديهم عقد شراء للمنزل موثق في المحكمة، وهو لا يعرف من كيف تمكن شخص لا يملك المنزل من بيعه لهم. وأضاف أنه سيقوم بتوكيل محامي للطعن بصحة عقد البيع أمام المحكمة.

المراسل أشار إلى أن من عمليات الاحتيال الرائجة حالياً في المخيم؛ وضع اليد على عقارات مجاورة أو أجزاء منها، أثناء أعمال ترميم لعقار محدد. ويتم ذلك بالتوسع باقتطاع أجزاء من العقارات المجاورة، باستغلال حالة الدمار وضياع نقاط العلام. وبحسب ما تناقله النشطاء في المخيم، يبدو أن متنفذاً غصب أرضاً بجانب سوق الخضار في شارع فلسطين، تعود ملكيتها للهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين. تلك الأرض كانت تضم مجموعة أبنية ومساكن تعرضت للدمار، وما تبقى عنها مجرد أنقاض، ما أتاح لذلك المتنفذ الاستيلاء على الأرض والبناء عليها.

المراسل نقل عن موظف في مكتب عقاري في المخيم، قوله أن بعض عمليات الاحتيال تم تداركها بعد انتشار أخبار عنها في وسائل التواصل الاجتماعي. وأضاف أنه مع ازدياد عدد العائدين إلى المخيم، يندر وجود حارة لا يوجد فيها بيت مسكون على الأقل، ما بات بمثابة شبكة تنبيه أولية لأصحاب العقارات في المنطقة الواحدة الذين غالباً ما تجمعهم علاقات معرفة أو قرابة.

وبحسب تقديرات نقلتها مجموعة العمل من أجل فلسطيني سوريا، في مطلع حزيران، فإن عدد العائدين إلى مخيم اليرموك للاجئين الفلسطينيين بدمشق، حتى تاريخه، قد بلغ 50 ألف نسمة تقريباً. ورغم الجهود الحثيثة التي يقوم بها العائدون لتحسين الواقع الخدمي للمخيم، إلا أنهم يواجهون الكثير من الصعوبات والتحديات. ومن ذلك، أن المخيم ما زال معزولاً عن المناطق المجاورة به، وهناك طريق واحد للدخول والخروج من وإلى المخيم، عبر دوار البطيخة في حي الزاهرة.

غالبية أحياء المخيم ما زالت تعاني من مشاكل كبيرة، ومنها غمر بعض الشوارع في محيط مقبرة مخيم اليرموك ومدخل حي الزين التابع إدارياً لبلدة يلدا بمياه الصرف الصحي المتسربة من الأنابيب المتضررة والمهترئة. في شارع صفد تكثر الحفريات ما يجعل حركة السيارات عبره صعبة، ما يعيق عودة النازحين إلى المنطقة. عدم وصول مياه الشرب إلى كثير من الحارات، وغياب الكهرباء، يحد من الاستقرار في بعض المناطق. في شارع المدارس، يطالب السكان بشكل ملح بإيصال التغذية الكهربائية، بلا جدوى. حتى جادة حيفا، المقابلة لمبنى مؤسسة الكهرباء، ما زالت بلا تغطية كهربائية. ويلجأ السكان إلى تمديد كابلات كهربائية على حسابهم إلى الحارات التي لا تصلها الكهرباء، ولكنها إما أن تتعرض للسرقة، أو إلى إزالتها من قبل مؤسسة الكهرباء بدعوى التعدي على الشبكة.

وتشكل الأنقاض أزمة كبيرة في معظم أرجاء المخيم، وما زالت منتشرة بكثافة في مشروع الوسيم وحارات المغاربة وشارع صفد وشارع كفر قاسم وغيرها. ويزيد من حجم هذه المشكلة أن العائدون إلى المخيم، يزيلون الركام من منازلهم وحاراتهم، وغالباً ما يلقونها في محيط المنازل والبعض ينقلها إلى منطقة أرض المؤسسة في شارع الثلاثين.

في حين بدأت بلدية المخيم بالسماح لأصحاب المنازل المدمرة تماماً بإزالة أنقاضها، والتصرف بها. وغالباً ما يتفق أولئك مع متعهد بناء لإزالة الأنقاض مجاناً، مقابل أخذ المتعهد للحديد والمعادن من الأنقاض وبيعها لتجار المعادن.

ناقش مجلس الوزراء منتصف يناير 2024 مذكرة قدمتها وزارة الأشغال العامة والإسكان، لتنظيم مهنة الوساطة العقارية وإحداث شركات وساطة عقارية، وإنشاء منصة إلكترونية لتنظيم القطاع وزيادة كفاءته. ولم تنشر أي وسيلة إعلامية نص المذكرة، ويبدو بأن هذه الخطوة قد يتبعها إصدار قانون خاص بمهنة الوساطة العقارية.

ويفتقر التشريع السوري إلى قانون لمهنة الوساطة العقارية، ويقتصر تنظيمها على قرارات صادرة عن رئاسة مجلس الوزراء كان آخرها القرار 2139 لعام 2010 والمتوافق مع قانون التجارة رقم 33 لعام 2007، وقانون الشركات رقم 3 لعام 2008. وكانت الوساطة العقارية تتم بإشراف وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك، لذا من الملفت تقديم وزارة الإسكان لمذكرة تنظيم المهنة.

ولا توجد حتى اليوم شركات وساطة عقارية في سوريا، بل يقوم بمهنة الوساطة مكاتب عقارية، أغلبها غير مرخص، ويسمى من يقوم بالوساطة العقارية شعبياً بالدلّال. وتنتشر المكاتب العقارية بكثرة في جميع المناطق السورية، ولا توجد أرقام حول أعدادها، ولا توجد نقابة للعاملين بها.

نظم القرار 2139\2010، بمواده الـ15، شروط وضوابط الوساطة العقارية وأشكال عملها، وآليات ترخيصها وعقوبات المخالفين فيها. وعرّف القرار مهنة الوساطة العقارية بأنها التوسط في بيع وشراء وإيجار واستثمار العقارات والأبنية المسموح التصرف بها قانوناً، بينما الوسيط العقاري هو الشخص الذي يمارس المهنة. 

وبحسب القرار، يحق لوزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك ومديرياتها الترخيص لوسيط عقاري للسماح له بممارسة المهنة، إذا كان سورياً متجاوزاً سن الـ21، حاصلاً على شهادة الثانوية العامة، غير موظف في الدولة، وغير محكوم بجناية شائنة. ويجب أن يكون لدى الوسيط مكتب “محل”، وفق أحد الأشكال التالية؛ ملك، إيجار، وثيقة إشغال، حكم محكمة، عقد شراء في الأماكن غير المفرزة بعد، أو وكالة بيع. كما يجب أن يكون لدى الوسيط سجل تجاري، وترخيص إداري من المحافظة أو البلدية المعنية. وترسل صور عن قرار الترخيص إلى وزارات الاقتصاد والتجارة، الإسكان، الداخلية، وكذلك إلى المحافظة ومديرية المالية فيها. وترخيص الوساطة العقارية هو  ترخيص اسمي، لا يجوز التنازل عنه للغير، أو توريثه بعد الوفاة.

في حال الإخلال بشروط الترخيص، أو توقف الوسيط لمدة عام عن مزاولة المهنة أو وفاته، يلغى الترخيص. وفي حال المخالفة، يحق لوزير التجارة الداخلية وحماية المستهلك إغلاق مكتب الوسيط العقاري لمدة شهر. ويخضع الوسيط لقوانين حماية المستهلك في مخالفات التموين والمخالفات المالية، وكذلك لقانون العقوبات في القضايا ذات الطابع الجنائي كالتزوير والاحتيال وغيرها، على أن يتم العمل بالعقوبة الأشد بينهما.

ويجب على الوسيط العقاري إبراز وثيقة الترخيص عند مراجعته أو تسجيله لأي بيوع عقارية أو عقود إيجار، لدى أي جهة رسمية كالمصالح العقارية والبلديات. كما يجب عليه إبراز نسبة أتعابه، وترخيصه، بشكل واضح في مكتبه. كما يوجب القرار على الوسيط العقاري أن يكون لديه سجلٌ للبيوع العقارية التي يتوسط فيها، وسجل للإيجارات، ترقم صفحاته وتُؤشرُ وتُمهرُ بخاتم رئيس ديوان محكمة البداية في المحافظة المعنية.

ويحظر القرار 2139 على الوسيط القيام بأي وساطة عقارية، قبل استخراجه بيان قيد عقاري حديث للعقار موضوع الوساطة، للتأكد من عدم وجود إشارات مانعة للتصرف على العقار. وهناك نماذج معتمدة من قبل وزارة الإدارة المحلية لعقود البيع والإيجار، يجب على الوسيط الالتزام بها، والاحتفاظ بنسخة عنها. 

القرار 2139 حدد عمولة الوسيط بنسبة 5 بالألف من سعر العقار المباع، و1 بالمئة من قيمة الإيجار السنوي للعقار. وتترتب هذه العمولة على البائع والمؤجِر، لا على المُشتري أو المُستأجر. ولكن، خلافا لذلك، يتقاضى الوسيط نسبة تصل إلى 5 في المئة من سعر العقار المباع. ويدفع العمولة مناصفة البائع والشاري بـ2,5 بالمئة لكل منهما. وفي العموم لا يلتزم الوسطاء بنسبة محددة، وتخضع العمولة لعوامل متعددة تتعلق بالشاري والبائع وموقع العقار وسعره الرائج.

ومن الملفت في سوق العقارات المحلية؛ ارتفاع قيمة العمولات التي يتقاضاها الوسطاء رغم الركود في السوق الناجم عن التضخم المالي وتراجع سعر صرف الليرة. وساهم في الركود زيادة المعروض من العقارات بسبب السفر والنزوح والهجرة، بينما ارتفعت نسبة العمولة مع تنافس البائعين على الوسطاء الأكثر شهرة في بيع العقارات. 

حتى سنوات قليلة قبل العام 2011، ظلت بيوع البيوت والمحال التجارية والأراضي الزراعية في شمال شرق سوريا تتم عبر عقود غير مسجلة في المحاكم وفي السجلات العقارية، لأسباب متعددة منها الاعتماد على الثقة بين الناس نتيجة العلاقات القرابة العشائرية، وقلة المعرفة بالشؤون القانونية، وأيضاً لتجنب التكاليف المالية لنقل الملكية. يضاف إلى ذلك، تجريد آلاف الأكراد من الجنسية السورية بموجب إحصاء العام 1962 الاستثنائي، وحرمانهم من معظم حقوقهم في السكن، الأرض والملكية، وبالتالي تعذر قيامهم بعمليات البيوع العقارية بشكل رسمي.

ونتج عن جميع تلك الممارسات، أن كثيراً من العقارات والأراضي في شمال شرق سوريا بقيت مملوكة على الشيوع غير مفرزة، وثائق الملكية لها هي عقود بيوع غير موثقة رسمياً تسمى “عقود برانية”. وتسبب تراكم تلك القضايا بوقوع كثير من المشاكل المؤثرة بشكل جدي على حقوق السكن الأرض والملكية.

اليوم وبعد التوسع التنظيمي والعمراني، واكتظاظ شمال شرق سوريا بالنازحين الوافدين من بقية المحافظات، وتعدد سلطات الأمر الواقع فيها، ازداد خوف الورثة من ضياع الملكية العقارية. كما أن استعادة جزء كبير من الأكراد للجنسية السورية بموجب المرسوم رقم 49 لعام 2011، القاضي بمنح الجنسية السورية للمسجلين في سجلات أجانب الحسكة، ساهمت في زيادة طلب هذه الشريحة على توثيق البيوع العقارية التي جرت لأملاكها خلال فترة حرمانها من الجنسية السورية.

ولذا، بات كثيرون يريدون تثبيت ملكيتهم أصولاً في السجلات العقارية. وللقيام بذلك، يتوجب على الراغب بتثبيت ملكيته، أو أحد ورثته (الطرف الأول)، إبراز عقد البيع البراني أمام البائع الأصلي الذي ما زال العقار مسجلاً باسمه أو أحد ورثته (الطرف الثاني). ويطلب الطرف الأول من الطرف الثاني الإقرار بصحة العقد البراني أمام القضاء.

في معظم الحالات بطلب الطرف الثاني، بشكل غير قانوني، مبلغاً يُعرف محلياً باسم “الترضية” للإقرار بالبيع أمام المحكمة. الترضية تتوقف على مساحة العقار وموقعه. أحد ورثة شاغل عقار في القامشلي، قال لسيريا ريبورت أنه دفع حوالي 3 آلاف دولار لمحامي ورثة بائع العقار الأصلي الذي ما زال العقار مسجلاً باسمه في المصالح العقارية، حتى أقروا في المحكمة بصحة عقد البيع البراني، علماً بأن عملية البيع تمت منذ 40 عاماً.

وإن قام محامي الطرف الأول برفع دعوى تثبيت عقد بيع عقار لموكله، أمام المحكمة المختصة، وجرى التبليغ عبر الصحف الرسمية، وعلم الطرف الثاني أو ممثله القانوني بذلك، فغالباً ما يتقدم الطرف الثاني بطلب تدخل في الدعوى. وهنا، إن لم يدفع الطرف الأول الترضية، غالباً ما يعرقل الطرف الثاني سير الدعوى. ويلجأ الطرف الثاني إلى إطالة مدة الدعوى، سواء بإنكار صحة العقد البرني المراد تثبيته، أو بالطعن بصحة العقد بدعوى تزويره.

وإن كان الطرف الأول قد أضاع عقد البيع البراني، فقد يطلب الطرف الثاني مبلغاً أكبر، مع طلب وجود شهود من الجيران يشهدون على أن الطرف الأول هو بالفعل شاغل العقار قبل العام 2011. وهكذا يضطر الطرف الأول، خاصة إن كان العقار موضع البيع تجارياً أو سكنياً، للإذعان إلى مطالب الطرف الثاني. 

مثلاً، تبيّن لزهير، عندما قام بمسح طبوغرافي لعرصة معدّة للبناء اشتراها قبل 30 عاماً، أن 30 متراً مربعاً منها هي أملاك عامة. ومع ذلك، اضطر زهير، لدفع ترضية عن كامل مساحة الأرض، حتى وافق البائع الأصلي على الإقرار بصحة العقد في المحكمة. وعلى العكس من زهير، لم يضطر عبدالرحمن أي ترضية عندما رفع دعوى تثبيت عقد شراء منزله الذي يسكن فيه منذ اربعين عاماً، لأن البائع هاجر من سوريا منذ سنين ولم يوكل أحداً لمتابعة شؤونه. البائع لم يحضر البائع جلسة المحكمة رغم تبليغه عنها بالصحف الرسمية. وبعد الاستماع لشهادة شاهدين، وتحقيق محلي، حسم القاضي الدعوى، وأصدر قراراً بتثبيت العقد.

نظّم القانون المدني رقم 84 لعام 1949، أحكام الوكالة، وهي تُعرّف باسم الوكالة العدلية التي ينظمها شخص يسمى الموكل أمام دائرة الكاتب بالعدل لشخص آخر يسمى الوكيل.

ويستطيع الوكيل بموجب هذه الوكالة مراجعة كافة الدوائر، كالسجل العقاري والدائرة المالية في المحافظة، للقيام بأعمال وتصرفات لها آثار قانونية على حقوق والتزامات الموكل، كشراء عقار أو بيعه أو تأجيره، قبض راتب، وغيرها. والوكالة العدلية تختلف عن الوكالة القضائية التي ينظمها شخص ما لمحامٍ حصراً، أمام مندوب نقابة المحامين، بغرض مباشرة دعوى قضائية عن الموكل أمام المحاكم.

للوكالة العدلية نوعان:

الأول؛ الوكالة العامة، والأصل أنها لا تخول الوكيل إجراء أعمال التصرف بأموال الموكل، كالبيع أو التنازل عن الحقوق أو الإقرار. المادة 667 من القانون المدني، قالت بأن الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني، لا تخول الوكيل القيام إلا بأعمال الإدارة المعتادة فقط. ومن تلك الأعمال؛ الإيجار لأقل من ثلاث سنوات، وتحصيل الحقوق وسداد الديون، وإمكانية القيام بأعمال التصرف التي تحتاجها أعمال الإدارة، مثل بيع المحصول أو البضاعة المعرّضة للتلف. وبذلك، فإن المفهوم القانوني للوكالة العامة الواردة في ألفاظ عامة ينحصر في نطاق أعمال الإدارة فقط، لا أعمال التصرف.

ولكن، شاع استعمال نموذج مطبوع تحت عنوان “وكالة عامة” صادر عن وزارة العدل، يتضمن كل أنواع أعمال التصرف والإدارة. ومن ذلك؛ صلاحية البيع والفراغ وقبول الشراء لجميع الحقوق بمختلف أنواعها والأموال المنقولة وغير المنقولة. ويجري توثيق هذه الوكالة أمام الكاتب بالعدل، على أنها وكالة عامة، تخول الوكيل حق التصرف بجميع أموال الموكل. وهذا ما جعل الأمر محل التباس. لكن، الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض استقر على أن العبرة ليست لشكل الوكالة، وإنما لما تتضمنه من حيث نوع التصرف كالبيع، أو من حيث محله كتحديد رقم العقار. فإن، لم تتضمن الوكالة نوع التصرف، كانت وكالة عامة لأعمال الإدارة فقط.

أما، إذا تضمنت تحديد نوع التصرف دون تحديد محله، كانت الوكالة خاصة في نوع التصرف وعامة في محله. وفي ذلك تقول محكمة النقض في قرارها رقم 2049 لعام 1998، أنه طالما الوكالة لها صفة العموم والخصوص، فلا يوصم الوكيل بالتجاوز على حدود الوكالة وسعتها.

الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية، أعلى مرجع قضائي سوري، أكدت في قرارها رقم 71 لعام 2002، على قاعدة إمكانية تحديد نوع التصرف في الوكالة دون تحديد محله. وبالتالي، فإن الوكالة تعتبر خاصة في نوع التصرف وعامة في محله، بغض النظر عن شكل الوكالة. ولذلك فإن الوكالة العامة التي تضمنت نصاً بالبيع دون تحديد نوع العقار هي وكالة صحيحة من الناحية القانونية وتخوّل الوكيل التصرف بأموال الموكل.

الثاني؛ الوكالة الخاصة، وهي الوكالة التي يتحدد بها العمل أو الأعمال القانونية المطلوب القيام بها، والتي يمكن أن تشمل أعمال إدارة ومراجعة الدوائر العامة وقبض المعاشات وغيرها. بمعنى أنها تكون أكثر تخصيصاً لنوع العمل المراد إجراءه على وجه التحديد. والأصل أن أعمال التصرف كالبيع والتبرع والرهن تحتاج إلى وكالة خاصة. إذ يكفي تحديد التصرفات القانونية دون تحديد محلها. بمعنى تعتبر الوكالة الخاصة صحيحة إذا تضمنت البيع دون تحديد محل البيع وفقاً للمادة 668 من القانون المدني.

ومن حيث المبدأ، جميع الوكالات، مهما كانت مسمياتها تكون قابلة للعزل. أي يمكن للموكل أن يعزل الوكيل وينهي الوكالة أو يقيدها في أي وقت. إلا إذا تضمنت الوكالة الخاصة في متنها نصاً يفيد أنها صادرة لصالح الوكيل، أو لصالح الغير، فتكون في هذه الحالة فقط وكالة خاصة غير قابلة للعزل. وهنا لا يجوز للموكل أن ينهي الوكالة أو يعزل الوكيل دون رضا من صدرت لمصلحته. وذلك، وفقاً لما نصت عليه المادة 681/2 من القانون المدني. ولذلك، نجد أن جميع وكالات كاتب العدل الخاصة ببيع العقارات تستند إلى نص المادة 681/2، لأنها تجعل من الوكالة غير قابلة للعزل، وبمثابة بيع قطعي موثق بسند رسمي.

في نيسان الماضي، أصدر الرئيس بشار الأسد، قانون الرسوم والتأمينات والنفقة القضائية رقم 6 لعام 2023 الذي ألغى العمل بقانون الرسوم القضائية القديم رقم 1 لعام 2012 وتعديلاته بالقانون رقم 38 لعام 2014. وبدأ تنفيذ أحكام القانون 6 اعتباراً من 1 أيار 2023.

القانون 6 رفع من قيمة الرسوم المفروضة على المعاملات القضائية عموماً، والدعاوى العقارية على وجه التحديد. وقد ظلت تلك الرسوم ثابتة وفق أحكام القانون 1، منذ العام 2012، رغم انخفاض قيمة العملة السورية خلال السنوات الماضية. لكن، القانون الجديد حمل في طياته العديد من التعقيدات تجاه قضايا حقوق الملكية والأرض والسكن، كما أثقل من جهة أخرى كاهل المواطنين بأعباء مالية إضافية في ظل تردي الأوضاع الاقتصادية في سوريا.

ومن رسوم المعاملات القضائية؛ الرسم القضائي هو مبلغ تستوفيه الخزينة العامة عن الأعمال التي تؤديها الدوائر القضائية، ومنها رسم تسجيل الدعوى ورسم استخراج الحكم وتنفيذه. أما رسم التأمين القضائي فهو مبلغ يدفعه من يتقدم بالطعن في حكم ما، ومنها تأمين الطعن بالاستئناف، وتأمين الطعن بالنقض. بينما رسم النفقة القضائية فهي كل ما يدفعه الخصوم أثناء الدعوى من مصاريف، ومنها أجور الخبرة ونفقات انتقال المحكمة وأتعاب المحاماة.

القانون الجديد رقم 6، نص في مادته الـ24، على احتساب الرسوم على أساس القيمة الرائجة للعقار لدى الدوائر المالية، في كل ما يتعلق بدعاوى الملكية العقارية، والتصرف بالأراضي الأميرية، ودعاوى الانتفاع والرقبة.

ودعاوى الملكية العقارية هي الدعاوى التي تنصب على ملكية العقار، ومنها دعاوى تثبيت الملكية العقارية الإقرارية التي يقوم فيها البائع بالإقرار ببيعه العقار للمشتري، ليحصل المشتري على حكم قضائي بملكية العقار، وكذلك دعاوى الخصومة العقارية وهي إقامة الدعوى عند حصول نزاع على ملكية العقار، فيقدم كل طرف ما لديه من أدلة ودفوع تدعم ملكيته أمام المحكمة.

في حين تعرّف دعوى التصرف بالأراضي الأميرية، بأنها الدعوى التي يقيمها الحائز الذي يضع يده على أرض زراعية أميرية ويقوم بزراعتها، فيحق له المطالبة بتثبيت التصرف بها بعد مرور عشر سنوات.

أما دعاوى الانتفاع والرقبة، فهي أن يقوم شخص بالتنازل على عنصر الانتفاع بعقاره لشخص آخر، مع احتفاظ البائع بأساس الملكية أي برقبة العقار.

المادة 24 من القانون 6، حددت نسبة الرسم وقدره 0.01 من القيمة الرائجة للعقار، لكل أنواع الدعاوى السابقة، دون التمييز بينها، على عكس القانون القديم الملغى، الذي كان يفرض على دعاوى الملكية الإقرارية ودعاوى الانتفاع والرقبة، نصف الرسم المحدد لدعاوى الخصومة العقارية ودعاوى التصرف بالأراضي الأميرية.

فضلاً عن ذلك، فإن نسبة واحد بالعشرة آلاف تشكل مبلغاً كبيراً بالنظر إلى الارتفاع في قيمة العقارات. ولذلك، فإن فرض القانون الجديد لرسوم مرتفعة على دعاوى الملكية العقارية، دون مراعاة نوع الدعوى، سيمنع البعض من اللجوء إلى القضاء لتثبيت الملكية العقارية. 

والقيمة الرائجة للعقار، هي القيمة التي باتت تعتمدها الدوائر المالية مستعينة بلجان، بعد صدور قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021. ولم تكن القيمة الرائجة متبعة في قانون الرسوم القضائية القديم، الذي كان يعتمد في حساب رسوم دعاوى الملكية العقارية ودعاوى التصرف، على أساس القيمة المحددة للعقار في الدوائر المالية، وهي قيم ثابتة لا تعبر عن القيمة الحقيقية للعقار.

القانون الجديد، ألزم بتسديد نصف الرسم المحدد بـ0.01 من القيمة الرائجة للعقار، عند تسجيل الدعوى، والنصف الآخر عند اكتساب الحكم الدرجة القطعية. وهذا أيضاً جديد لم يكن متبعاً في القانون القديم، الذي كان ينص على دفع الرسم عند صدور حكم محكمة الدرجة الأولى. التعديل الجديد قد يتسبب في تأخير تسجيل دعاوى الملكية العقارية، وما يستتبعه من فتح الباب للتلاعب عبر اللجان، وضياع حقوق المُلاك. إذ أن قيمة العقارات الرائجة في كثير من المناطق العقارية ما زالت غير مخمّنة بعد، وتحتاج لتخمين إلى قيام لجنة التقدير البدائية في الدوائر المالية بتقدير قيمة العقار فيها وفقاً لبيان المساحة والمخطط الافرازي المحفوظ لدى السجلات العقارية، وكذلك للكشف العيني على العقار لرصد أي تغيير في أوصافه. لذا، قد يمر وقت طويل، بين تسجيل الدعوى، وصدور الحكم، ما قد يعني تغير القيمة الرائجة للعقار بينهما، وبالتالي اختلاف الرسوم.

الرسم المفروض على دعاوى الملكية وفق القانون الجديد، يزيد من الأعباء المالية المفروضة على أصحاب الممتلكات العقارية عموماً. ويُضاف ذلك إلى الضريبة المالية التي فرضها قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021، على عمليات نقل الملكية العقارية. وكذلك ما فرضه قانون ضريبة ريع العقارات والعرصات رقم 53 لعام 2006، من ضريبة سنوية على جميع العقارات والإنشاءات على اختلاف أنواعها، سواء كانت تامة البناء أو على الهيكل، لأغراض سكنية أو تجارية أو صناعية.

وهنا يجب التمييز بين الرسوم القضائية والضرائب العقارية، الضريبة تُفرضُ على المكلف بصفة نهائية دون مقابل يحصل عليه، بعكس الرسم الذي يعود على من يقدمه بالنفع الخاص. كما أن الهدف من فرض الضريبة هو تحقيق أهداف اقتصادية واجتماعية ومالية، بينما الرسم يهدف إلى تحقيق الإيراد المالي للخزينة.