اقتطاع_مجاني

Posts

أين وصل تنظيم مدخل دمشق الشمالي؟

في 6 آذار 2024، أعلنت محافظة دمشق عن انتهاء أعمال لجنة تقدير قيم المقاسم التنظيمية، وتوزيعها على الشيوع بين أصحاب الحقوق، في منطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي. يرصد هذا المقال المراحل التي مرت بها عملية التنظيم، منذ إصدار مرسوم التنظيم في العام 2021، وحتى إصدار جدول الحصص السهمية التنظيمية لأصحاب الحقوق في 6 آذار 2024.

المرسوم رقم 237 لعام 2021 نص على تنظيم مدخل دمشق الشمالي للمنطقتين العقاريتين القابون وحرستا، في محافظة دمشق استناداً إلى المخطط التنظيمي التفصيلي رقم 104 لعام 2019 المستند بدوره إلى أحكام القانون رقم 10 لعام 2018 المُعدّل للمرسوم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق. ويمتد المخطط 104 على مساحة تبلغ 200 هكتار تغطي كامل منطقة القابون الصناعية سابقاً و50 هكتاراً من أراضي حرستا.

الملفت أن محافظة دمشق لم تعلن حتى اليوم، عن الطرف الدارس للمخطط 104. مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن مكتب العمارة والتراث، وهو مكتب هندسي خاص للدكتور المهندس ياسر الجابي، هو من قام بدراسة المخطط. المحافظة لم تعلن عن كيفية تكليف مكتب خاص بدراسة المخطط، عوضاً عن الشركة العامة للدراسات الهندسية، صاحبة الاختصاص في دراسة المخططات التنظيمية، والتابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان.

وبحسب المخطط 104، فقد تم تقسيم منطقة التنظيم إلى 102 مقسم سكني، و76 مقسم استثماري، ومركز صحي ومشفى خاص، و3 محطات وقود، و23 مقسماً لفعاليات تعليمية، ومقسمان لفعاليات دينية، و8 مقاسم إدارية، وحديقة بيئية ومحطة حافلات تبادلية، ومحطة طاقة كهربائية موجودة مسبقاً. المقاسم السكنية الـ102 يفترض أن تشاد فيها أبراج تتراوح بين 12 إلى 22 طابقاً.

محافظة دمشق أعطت حينها، لشركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة التابعة لها، والمفوضة إدارة أملاكها، الحق بتكليف إحدى شركات الإدارة التابعة لها، بمهام إدارة المنطقة التنظيمية في مدخل دمشق الشمالي، وتنفيذها والإشراف عليها وإبرام كافة العقود اللازمة.

في آذار 2022، شكّلت محافظة دمشق لجنة تقدير قيمة العقارات في منطقة التنظيم، والتي تألفت بحسب القانون 10\2018، من خمسة أعضاء؛ خبيران في التقييم العقاري سماهما وزير الأشغال العامة والإسكان، هما ملكة رفاعي وأيمن مطلق، وخبيران انتخبهما أصحاب العقارات هما نذير الدلال وماهر الزيات، ورئيس اللجنة سمّاه وزير العدل وهو القاضي المستشار محمود عاشور، ومقررة اللجنة هي فاطمة داوود. مهمة اللجنة تمحورت حول تقدير قيمة العقارات بما عليها من مبان وإنشاءات وأشجار وزراعات، وحقوق عينية وحقوق مُدعي بها.

في 23 أيار 2022، أصدرت وزارة الإدارة المحلية القرار رقم 81/ن، الذي نصّ على إحداث صندوق لمنطقة تنظيم مدخل دمشق الشمالي، بهدف تمويل كافة نفقات المنطقة التنظيمية. وتولت بحسب القرار شركة دمشق الشام القابضة المساهمة المغفلة الخاصة التابعة لمحافظة دمشق، إدارة هذا الصندوق. القرار 81/ن أوضح أن مصادر تمويل الصندوق هي القروض من المصارف المعتمدة، والإيرادات الناتجة عن عقود المبادلة والمشاركة التي يبرمها مجلس محافظة دمشق مقابل تمليك الأشخاص الاعتباريين حصصاً في المقاسم التنظيمية العائدة للمحافظة. ولم يوضح القرار ما المقصود بالأشخاص الاعتباريين. وما تبيعه المحافظة عن طريق شركة دمشق الشام القابضة من مقاسم بالمزادات العلنية. وبحسب القرار، تُودعُ أموال الصندوق في حساب خاص لدى أحد المصارف المعتمدة، ويقوم محافظ دمشق بدور المحاسب المسؤول عن أوامر الصرف والنفقات للصندوق.

في 11 آب 2022، أعلنت محافظة دمشق انتهاء لجنة تقدير العقارات من أعمالها في منطقة التنظيم ودعت المحافظة أصحاب العقارات للاطلاع على القيم التقديرية لعقاراتهم التي نشرت في جدول من 65 صفحة. وتضمن الجدول أسماء أصحاب العقارات، ومعلومات مثل رقم العقار، ورقم المقسم، الطابق، المساحة، قيمة المتر المربع الطابقي، وقيمة الأرض، والقيمة الاجمالية للبناء مع الأرض، ومعايير تثقيل لم توضح اللجنة كيفية احتسابها. وقد قدرت اللجنة قيمة المتر المربع في الأقبية بمليون ونصف ليرة، والمتر المربع من الطابق الأول بـ4 ملايين ليرة، والمتر المربع من الطابق الثاني بمليونين ونصف ليرة.

بعد إعلان أسماء مالكي الأسهم، تشكلت لجان حل الخلافات في آب 2023، وهي ذات اختصاص قضائي، وقد أصدرت قراراتها في 15 أيلول 2023، وأعطت المعترضين على القرارات مهلة للاستئناف أمام المحاكم. ولا تتوفر أي معلومات حول قرارات اللجنة.

بعدها، تحولت المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. محافظة دمشق اقتطعت مجاناً من منطقة التنظيم جميع الأراضي اللازمة لإنجاز وتنفيذ؛ الطرق والساحات والحدائق ومواقف السيارات والمشيدات العامة، والمقاسم المخصصة لإشادة مبان للمنذرين بالهدم وذوي الدخل المحدود والسكن الاجتماعي. وبالإضافة إلى تلك الاقتطاعات، أشارت مصادر سيريا ريبورت إلى أن المحافظة اقتطعت لنفسها أيضاً 10 مقاسم تنظيمية مكان العقارات ذات الأرقام المتسلسلة من 2243 إلى 2254 من منطقة القابون الصناعية، لأغراض استثمارية، كتشييد أبنية وتأجيرها أو بيعها للقطاع الخاص.

وبعد كل تلك الاقتطاعات من منطقة التنظيم، تشكلت لجنة لتقدير قيم المقاسم التنظيمية، مهمتها تقدير قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء والمخصصة لأصحاب الحقوق بحسب المخطط التنظيمي 104. الملفت أن المحافظة لم تكشف لحد اليوم عن أسماء أعضاء اللجنة، ولا تاريخ تشكيلها. بكل الأحوال، قامت اللجنة بتقدير قيمة المقاسم التنظيمية المخصصة لأصحاب الحقوق، ومقارنتها بالقيمة الإجمالية لعقارات المنطقة التنظيمية المقدرة من قبل لجنة تقدير قيمة العقارات.

وبناء على المقارنة، قدرت لجنة التوزيع، قيمة الأسهم التنظيمية لأصحاب الحقوق، على الشيوع. محافظة دمشق دعت في إعلانها في 6 آذار، أصحاب الحقوق إلى الاطلاع على جدول التوزيع لحصصهم السهمية التنظيمية في مديرية تنفيذ المرسوم 66 في المزة. الجدول تألف من 864 صفحة، وتضمن أسماء 20,731 من أصحاب الحقوق، وحصصهم السهمية العقارية التي قدرتها لجان تقدير قيمة العقارات، وما يعادلها من حصصهم السهمية التنظيمية التي قدرتها لجنة التوزيع.

بحسب القانون 10\2018 تكون قرارات لجنة التوزيع قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف المدني بمحافظة دمشق، خلال ثلاثين يوماً من الإعلان، وتبت محكمة الاستئناف بالطعن في غرفة المذاكرة خلال ثلاثين يوما من تسجيل الطعن. ويكون قرارها مبرماً. ولم تتوفر أي معطيات حول هذه الإجراءات.

تنظيم حي المفطرة بدرعا وفق القانون 23

في 4 حزيران، أصدر الرئيس السوري المرسوم التشريعي رقم 140 لعام 2023، الذي سمح بموجبه لمجلس مدينة درعا بتطبيق الباب الثاني من قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 على كامل وأجزاء عقارات من المنطقة العقارية درعا رقم 1، واللازمة لتنفيذ المنطقة التنظيمية في حي المفطرة في مدينة درعا. المرسوم قال بأن حدود المنطقة التنظيمية مبينة على المخطط التنظيمي المصدق لمدينة درعا، والمخطط التفصيلي التقسيمي للمنطقة، والمحفوظة نسخ منها لدى كل من رئاسة مجلس الوزراء، ووزارة الأشغال العامة والإسكان، ومجلس مدينة درعا.

ويعطي الباب الأول من القانون 23 للوحدة الإدارية خيارات متعددة لتنظيم منطقة ما. بينما الباب الثاني يضم أحكام القانون 23، وهو باب التنظيم، ويطبق على واحدة من الحالات التالية؛ المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، أو مناطق التوسع العمراني التي ألحقت بالمخططات التنظيمية العام لمدن مراكز المحافظات بعد العام 2000، المناطق التي تلحق بالمخططات التنظيمية العامة للمدن والبلدات، أو المناطق التي ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها. والتنظيم هو تجزئة الأراضي إلى مقاسم تنظيمية من قبل الجهة الإدارية، والمقاسم التنظيمية هي قطع الأرض الناتجة عن تقسيم الأرض أو تنظيمها.

حي المفطرة يقع غربي مدينة درعا، ويعتبر آخر منطقة حضرية تفصل المدينة عن ريفها، ويبعد أقل من 3 كيلومترات عن بلدة اليادودة. بعد العام 2013 انسحبت قوات النظام من بلدات اليادودة والمزيريب، وتمركزت في المفطرة التي أصبحت بمثابة خط جبهة مع قوات المعارضة. في العام 2015 سيطرت قوات المعارضة على حي المفطرة لعدة أيام في معركة عاصفة الجنوب، قبل أن تنسحب منها بضغط من قوات النظام. وظلت قوات النظام مسيطرة عليها إلى أن تم التوصل إلى اتفاق المصالحة في درعا منتصف العام 2018.

وبعد الاتفاق عاد بعض الأهالي إلى حي المفطرة، ولكن بقيت قوات النظام متمركزة في بضعة مواقع عسكرية قريبة أهمها كتيبة الدفاع الجوي 285، والبانوراما، وضاحية درعا. وفعلياً، استخدمت قوات النظام مواقع مدنية في المفطرة، مثل معصرة أبو نعيم، للتجمع والتحشيد، قبل تنفيذ حملاتها العسكرية في العامين 2021 و2023، باتجاه بلدات طفس واليادودة في ريف درعا الغربي. الأمر ذاته تكرر منذ بداية تموز الجاري، بهدف شن عملية عسكرية على المزارع القريبة من بلدة اليادودة.

وجزء من حي المفطرة، وهو القسم الواقع شمالي طريق الكورنيش، منظم سابقاً ومضمّنٌ في المخطط التنظيمي لمدينة درعا. بينما المنطقة الجديدة التي أعلن المرسوم 140 تنظيمها، فهي تقع جنوبي الكورنيش تضم أكثر من 100 عقار كامل وأجزاء من أكثر من 50 عقاراً. وهذه المنطقة شهدت حركة نزوح من مدينة درعا، في منتصف العام 2011، حيث بنى فيها بعض النازحين مساكن على أراض يملكونها. وهناك، بحسب مصادر سيريا ريبورت أكثر من 100 بناء جنوبي الكورنيش، يسكنها في أوقات عدم التصعيد العسكري حوالي 1500 نسمة.

والمنطقة جنوبي الكورنيش هي منطقة حماية للمخطط التنظيمي، وتعتبر منطقة فصل بين المناطق المنظمة وغير المنظمة. وعادة ما يتم تنظيم أجزاء من منطقة الحماية أثناء توسعة المخطط التنظيمي، بشكل روتيني. وتمنع البلديات، والمكتب التنفيذي في المحافظة، إشادة المباني، السكنية أو التجارية، في منطقة الحماية.

صحيفة تشرين الرسمية بررت في مقال نشرته في 4 تموز، عملية التنظيم بأن نسبة البناء وفق المُخطط التنظيميّ لمدينة درعا قد وصلت إلى 90%، ما تسبب بقلة المساكن المتبقية وارتفاع أسعارها. وبذلك، باتت مدينة درعا بحاجة إلى مقاسم تنظيمية جديدة مُعدّة للبناء. رئيس مجلس مدينة درعا قال لصحيفة تشرين الرسمية، في 23 كانون الثاني 2023، إن منطقة التوسع في حي المفطرة مساحتها 158 هكتاراً، وقد أنجزت فيها عملية الرفع الطبوغرافي، وتقسيمها لمقاسم سكنية ومدارس وحدائق ومرافق خدمية وطرقات وغيرها. وأضاف أن تنظيم المنطقة سيتيح حوالي 1200 مقسم سكني إلى مخطط مدينة درعا التنظيميّ، منها 5% للسكن الشبابي.

وأشار رئيس المجلس إلى وجود منطقة توسع ثانية مساحة 180 هكتاراً وتسمى الكاشف الشمالي، ومنطقة ثالثة تقع عند تل السلطان والبحار على أطراف حي درعا ومساحتها 142 هكتاراً.

وعلى غرار معظم قوانين التوسع والتنظيم العمراني، تؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية الجديدة المحدثة وفق القانون 23، ملكاً شائعاً بين جميع أصحاب الحقوق فيها بحصص تعادل كل منها القيمة المقدرة لعقار كل منهم، أو الحق العيني الذي يملكه. وتقتطع الوحدة الإدارية مجاناً نسبة تصل إلى نصف مساحة كل عقار في المنطقة الخاضعة للتنظيم، في مدن مراكز المحافظات. أي تستملك الوحدة الإدارية مجاناً نصف مساحة المنطقة الخاضعة للتنظيم. ويحصل ذلك الاقتطاع المجاني مقابل ما يصفه القانون 23، بالمنفعة المادية والمعنوية التي سيحصل عليها صاحب العقار نتيجة دخول عقاره منطقة التنظيم، وما سيخصص لتأمين الخدمات الأساسية للمنطقة من طرق وساحات وحدائق ومواقف سيارات ومشيدات عامة ومقاسم السكن الشعبي ومقاسم الخدمات الخاصة، وما سيطرأ من ارتفاع على القيمة الشرائية للعقار.

مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن لجنة تقدير بدائي تم تشكيلها، بحسب القانون 23، وتضم قاضٍ عقاري وخبيرين عقاريين، وممثلين عن الأهالي، وقد باشرت عملها قبل نهاية شهر حزيران الماضي. ومهمة لجنة التقدير البدائي؛ تقدير قيمة العقارات قبل تنظيم المنطقة. وبعد ذلك، يتم تشكيل لجنة حل الخلافات، للنظر في ادعاءات ملكية تلك العقارات والخلافات بين المالكين، وبعدها لجنة التوزيع الإجباري التي تقوم بتوزيع مقاسم المنطقة بعد التنظيم على أصحاب الحقوق. والتوزيع الاجباري يحدث أثناء تنظيم منطقة ما عبر توزيع الحصص على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية.

رئيس الدائرة الفنّية في مجلس مدينة درعا، قال لتشرين في 4 تموز، أنه بعد صدور قرار التوزيع الإجباري، ستتم مخاطبة مديرية المصالح العقارية لإصدار وثائق الملكية الجديدة الخاصة بالمقاسم وتسليمها لأصحابها، ليصبح بإمكانهم التصرف بها، إن لجهة الترخيص والبناء على مقاسمهم وفق نظام ضابطة البناء المعمول به في المنطقة، أو لجهة بيعها.

منطقة صناعية في يبرود وفق أحكام قانون التخطيط وعمران المدن

31-01-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في 27 نوفمبر 2022، أصدر الرئيس السوري المرسوم رقم 308، الذي سمح بموجبه لمجلس مدينة يبرود في محافظة ريف دمشق، تطبيق قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 لغرض إنشاء منطقة صناعية جديدة.

المرسوم الذي نشر في الجريدة الرسمية أورد أرقام العقارات وأجزاء العقارات سيتم تنظيمها في المنطقة العقارية يبرود رقم 11\26. المرسوم أعطى لمجلس مدينة يبرود صلاحية تطبيق الباب الثاني من القانون 23\2015، وهو باب التنظيم، وهو تجزئة الأراضي إلى مقاسم تنظيمية من قبل الجهة الإدارية. والمقاسم التنظيمية هي قطع الأرض الناتجة عن تقسيم الأرض أو تنظيمها.

يُطبقُ التنظيم في واحدة من الحالات التالية؛ المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، أو مناطق التوسع العمراني التي ألحقت بالمخططات التنظيمية، أو المناطق التي ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها. وتنطبق الحالة الأخيرة على الوضع في المنطقة الصناعية الجديدة في يبرود.

التصريحات الرسمية تضاربت حول مساحة المنطقة الصناعية في يبرود. عضو في غرفة صناعة دمشق وريفها كان قد قال في العام 2019 لصحيفة الثورة الرسمية، بأنّ مساحة المنطقة الصناعية تبلغ 77 هكتاراً، في حين قال مدير صناعة ريف دمشق لذات الصحيفة في العام 2020 بأنّ مساحتها 18 هكتاراً، بينما قال مدير مكتب القلمون التابع لغرفة صناعة دمشق وريفها لوكالة سانا الاخبارية الرسمية في آب 2022 بأنّ مساحة المنطقة الصناعية الجديدة ستكون حوالي 150 هكتاراً.

مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصدر في مجلس مدينة يبرود تأكيده بأنّ المساحة الكلية للعقارات وأجزاء العقارات المخصصة لتنفيذ المنطقة الصناعية بموجب المرسوم 308، تقارب 150 هكتاراً. وأضاف بأنّ المنطقة الصناعية الجديدة تقع بمحاذاة المنطقة الصناعية القديمة وإلى الشرق منها باتجاه الطريق الدولي.

صناعي من يبرود قال لمراسل سيريا ريبورت، إنّ مشروع المدينة الصناعية الجديدة قديم يعود للعام 2001. والمنطقة الصناعية الجديدة تقع على تخوم المنطقة الصناعية القديمة، والمشروع يهدف لفتح المجال أمام إنشاء معامل أكبر بحسب الصناعي.

ويعطي القانون 23 الوحدات الإدارية صلاحية الاقتطاع المجاني من العقارات الداخلة ضمن المخطط التنظيمي بهدف النفع العام. ويسمح القانون للوحدة الإدارية بالاقتطاع المجاني لما تصل نسبته إلى 40% من مساحة المنطقة المنظمة الواقعة في الأرياف، وهو ما يتوقع حدوثه في منطقة يبرود الصناعية.

ويقر القانون 23 انشاء ثلاث لجان تباعاً هي؛ لجنة التقدير البدائي، ولجنة حل الخلافات، ولجنة التوزيع الإجباري. مهمة لجنة التقدير البدائي هي تقدير قيمة العقارات قبل تنظيم المنطقة، في حين تقوم لجنة حل الخلافات بالنظر في ادعاءات ملكية تلك العقارات والخلافات بين المالكين، أما لجنة التوزيع الإجباري فتقوم بتوزيع مقاسم المنطقة بعد التنظيم على أصحاب الحقوق.

ويُطبّقُ التوزيع الاجباري أثناء تهيئة الأرض للبناء وفق المخطط التنظيمي بأسلوب التنظيم. ولا يحق في هذه الحالة لأصحاب الحقوق اختيار مواقع مقاسمهم الجديدة. إذ اعتبر القانون 23، أن المنطقة التنظيمية شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين وأصحاب الحقوق فيها، وتنتهي أعمال التنظيم فيها بتوزيع أملاكها على أصحاب الحقوق وفقاً لحصصهم فيها.