ما يزال القسم الأكبر من دكاكين سوق قسطل الحجارين في المدينة القديمة بحلب، وهي حوالي 150 دكاناً بمجملها، مغلقاً رغم سيطرة قوات النظام على كامل أحياء المدينة القديمة والأحياء الشرقية بعد التهجير القسري للمعارضة منها أواخر العام 2016.

عُرف سوق قسطل الحجارين تاريخياً بمحلة المَصَابِن، بسبب ورش تصنيع صابون الغار من زيت الزيتون فيه. وكان في الحي 138 بيتاً في العام 1875، ويحده من الجنوب سويقة حاتم وجب أسد الله، ومن الشمال حارة بحسيتاـ وشرقاً سويقة علي والدباغة العتيقة، بحسب ما قاله أحد أصحاب المحلات القديمة لسيريا ريبورت. ومن أهم معالم سوق قسطل الحجارين، زاوية الصالحية أو القادرية وهي من أقدم زوايا حلب، وكذلك مسجد الشربجي وجامع النحويين، ومدرسة الشاذلية، والمسجد الواطي، ومكتب الأيتام. في السوق أيضاً سبيل ماء أنشأه نائب حلب يلبغا في العام 1753، والحمام الجديد، وخان الزيت المفتوح منذ العام 1742. في السوق منهل مياه قسطل الحجّارين الذي افتتح في العام 1900 وعُرف السوق باسمه.

يمر من سوق قسطل الحجارين طريق يصل إلى ساحة باب الفرج، وطريق آخر إلى باب الجنان. قبل الحرب العالمية الأولى بثلاث سنوات بنى أستاذ التكية الصالحية الشيخ محمود ابن الشيخ محمد خير الدين الحلوي، 13 دكاناً تجارياً على أراضٍ وقفية، وقام بتأجيرها لصالح التكية. خلال الحرب هدمت السلطات المحلية التابعة للسلطنة العثمانية عدداً من المنازل والدكاكين في الحي ووسعت الطرق. مع نهاية الحرب الأولى وانهيار السلطنة العثمانية، توسع الحي وتكاثرت فيه الدكاكين وذاع سيط ذلك السوق كأحد أعرق أسواق حلب القديمة. في الربع الثاني من القرن العشرين عملت بلدية حلب على فتح شارع في السوق القديم ما تسبب بتدمير جزء كبير من المعالم الأثرية فيه. وعلى جانبي الشارع الجديد الواصل إلى السبع بحرات ظهرت عمارة حديثة شغلتها فروع مصارف، وبائعو الأحجار الكريمة والذهب، والأقمشة الثمينة والسجاد.

الدكاكين في سوق قسطل الحجارين هي ملك أصحابها، وقد ورثوها في أغلب الحالات عن آبائهم، عن آباء آبائهم، ضمن عائلات المنطقة. في العام 1974، استملك مجلس مدينة حلب جميع الدكاكين في الحي، وعددها حوالي 150 دكاناً، بغرض تنظيم وتوسيع منطقة باب الفرج. وبحسب المخططات الموضوعة للمشروع، فإن غالبية تلك الدكاكين منذورة للهدم. وفي انتظار التوسعة والهدم، أجّر مجلس مدينة حلب تلك المحال، لأصحابها وصاروا شاغلين لها وفق عقود إيجارية. في العام 1986 أدرجت منظمة اليونسكو التابعة للأمم المتحدة، مدينة حلب القديمة على لائحة التراث العالمي. وبناء عليه، تم إيقاف تنفيذ المخططات التنظيمية المصدقة، لكن بقيت الدكاكين مستملكة لصالح مجلس المدينة. وظل الحال على ما هو عليه حتى العام 2011، فلم ينفذ التنظيم، ولا هُدمت المحال، ولا أعيدت إلى أصحابها، ولا عوّض عليهم.

السوق شهد منتصف العام 2012 اضراباً عاماً ضمن النشاطات المعارضة للنظام، واتضح أن كثيراً من شاغليه من معارضي النظام. خلال فترة الحرب 2012-2016، تحول السوق بدكاكينه والمنازل المحيطة بها، إلى موقع لتمركز قوات النظام بالقرب من جبهات القتال مع المعارضة المتحصنة في المدينة القديمة بحلب. وقد تعرض السوق للتخريب والتدمير، بشكل رئيسي عندما فتحت قوات النظام في جدرانه وأسقفه ما يسمى بـ”الطلاقيات”، وهي فتحات تستخدم لإطلاق النار وقذائف الهاون، وأيضاً للرصد والقنص والاستطلاع. وكذلك، اعرضت تلك الطلاقيات للاستهداف من قبل قوات المعارضة في معرض ردها على مصادر النيران. هذا عدا عن عمليات الهدم التي حصلت في السوق القديم الأثري لتسهيل دخول المدرعات والآليات العسكرية الثقيلة.

ورغم استعادة قوات النظام لكامل حلب الشرقية في العام 2016، فإنها لم تسهل لأصحاب الدكاكين ترميمها وإعادة تأهيلها، لا على العكس حاولت عرقلتهم. في العام 2018، أصدر مجلس مدينة حلب، القرار رقم 78 بوضع اليد مجدداً على الدكاكين، ومنع شاغليها من ترميمها وافتتاحها قبل دفع كامل الإيجارات المستحقة عن السنوات الماضية بين العامين 2012-2016. وقرر المجلس رفع قيمة الإيجارات الجديدة للمحال بنسبة 200 في المائة. 

يقول أحد أصحاب الدكاكين لسيريا ريبورت، أن مجلس المدينة وضع يده في العام 2018 على محله، وعلى عشرات المحال المجاورة. وقد اضطر المتكلم إلى دفع مليوني ليرة إيجارت مستحقة عن الأعوام 2012-2016، التي كان المحل مغلقاً فيها بحكم تمركز قوات النظام في السوق وتحوله إلى منطقة عسكرية. 

بعض شاغلي الدكاكين السابقين، رفضوا الدفع، وتسود شائعة قوية بينهم بأن المجلس سيعود ويجبرهم على إخلاء الدكاكين حتى لو دفعوا الإيجارات المستحقة. في حين رفع بعض شاغلي المحال دعاوى ضد مجلس المدينة. 

وفي خطوة أكثر غرابة، في آب 2022، أصدر مجلس المدينة القرار رقم 4532، ألغى فيه القرار السابق رقم 78، وأعاد العمل بالعقود الإيجارية القديمة مع شاغلي دكاكين السوق، شريطة سحب الدعاوى القضائية. ثم عاد المجلس في العام 2023، ورفع قيمة إيجارات الدكاكين أضعاف ما كانت عليه سابقاً. وبات ايجار الدكان شهرياً حوالي 250 ألف ليرة، وتختلف الإيجارات باختلاف مساحة الدكان.

وبحسب بعض أصحاب الدكاكين، فإن سياسة مجلس المدينة مقصودة، وتهدف إلى تهجير من تبقى من شاغلي السوق، لصالح شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري. ويتهم بعض أصحاب الدكاكين شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري بالتأثير على مجلس المحافظة ومجلس المدينة، ودفعهم للضغط على أصحاب الدكاكين لإجبارهم على تركها. وليس واضحاً ما هو الهدف النهائي من الموضوع، ويستبعد من التقتهم سيريا ريبورت أن تكون غاية الشركة النهائية استئجار تلك الدكاكين فقط بعد شغورها من أصحابها بل يربطون ذلك بمشروع أوسع يتعلق بإفراغ الدكاكين أولاً من شاغليها، ثم الدخول في مشروع استثماري لترميم كامل السوق. بعض الشاغلين أشاروا إلى إمكانية عقد شركة القاطرجي شراكة مع منظمات دولية أو محلية لترميم السوق، ثم استثماره مجدداً. ويشير بعض أصحاب الدكاكين إلى حرمانهم حتى من الاستفادة من المرسوم رقم 13 لعام 2022 القاضي بمنح تسهيلات وإعفاءات ضريبية واسعة داخل المدن القديمة في محافظات حلب وحمص ودير الزور.

حسام قاطرجي، نائب عن محافظة حلب في مجلس الشعب منذ العام 2016، وهو من أبرز رجال الأعمال الموالين للنظام الذين برز نجمهم خلال سنوات الحرب. وقد عمل حسام بشكل رئيسي في شراء النفط والقمح لصالح حكومة دمشق، من مناطق شمال شرقي سوريا خلال فترة وقوعها تحت سيطرة تنظيم الدولة الإسلامية، ولاحقاً قوات سوريا الديمقراطية. يرأس حسام مجموعة القاطرجي الدولية، التي تضم شركات متعددة منها شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري والتي تأسست في آب 2017 ويقع مركزها الرئيسي في مبنى محافظة حلب. 

ويقول بعض شاغلي الدكاكين، بأن بعض موظفي مجلس مدينة حلب ومجلس المحافظة، باتوا يعملون في الوقت ذاته لدى شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري. ويتلقى أولئك أجوراً مرتفعة من قبل شركة القاطرجي، بشرط استمرارهم في عملهم في وظائفهم الرسمية في المجالس البلدية. ويتهم شاغلو المحال أولئك الموظفين بتسهيل تمرير مصالح شركة قاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري، على حساب مصلحة أصحاب الدكاكين، وأيضاً مجلس المحافظة والمدينة.

منح قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 20 لعام 1983، بعض الجهات العامة صلاحية اقتطاع ما يعادل ربع مساحة كامل العقار المستملك جزئياً، مجاناً من دون أي تعويض أو مقابل. قانون الاستملاك برر ذلك بأن قيمة الجزء الباقي من العقار سترتفع من جراء عملية التحسين التي طرأت على العقار.

وبالتالي، أصبح للجهات العامة، سلطة قانونية للاستملاك من دون مقابل، لربع مساحة عقار ما، بشرط أن يقع الاستملاك على جزء من العقار، بينما يبقى الجزء الآخر بيد المالك قابلاً للانتفاع به.

المادة 31 من قانون الاستملاك 20/1983، نظمت أحكام الربع المجاني، وحددت شروطه، ومنها ما يرتبط بالجهة الإدارية التي يحق لها الاستملاك، ومنها مرتبط بالمشاريع التي يجوز عند تنفيذها اقتطاع الربع المجاني، وأيضاً منها ما يتعلق بالعقار المستملك بحد ذاته.

الفقرة الأولى من المادة 31 من القانون 20، تنص على أن “تقتطع الجهات الإدارية والوحدات الإدارية، والمؤسسات العامة للخطوط الحديدية السورية والمديرية العامة للطيران المدني والمديرية العامة للموانئ، مجاناً ولمرة واحدة ما يعادل ربع مساحة أرض كامل العقار الذي يستملك جزئياً، لشق الطرق والشوارع أو توسيعها، وإنشاء وتوسيع البحيرات والمطارات والمرافئ والساحات والحدائق العامة والأسواق، وتنفيذ مشاريع الخطوط الحديدية ومشاريع الري والشرب والنفط والغاز والكهرباء، متى كان القسم المتبقي من العقار قابلاً للانتفاع به”.

وتنحصر بموجب هذه المادة الجهة التي يحق لها استملاك الربع المجاني في الجهات العامة الوارد ذكرها، ولا يجوز لجهات غيرها اقتطاع الربع المجاني. كما اشترط الاجتهاد القضائي الصادر في القرار 474 أساس 2101 لعام 1986، في هذه الحالة، أن يجري وضع اليد من قبل الجهة العامة وفقاً لمستند قانوني، يتمثل في مرسوم الاستملاك. أما إذا لجأت الإدارة إلى وضع اليد على العقار بشكل غير مشروع خلافاً للقانون الذي حمى حق الملكية، فتكون قد اعتدت على حق الأفراد، وليس لها بالتالي حق اقتطاع الربع المجاني.

كما حددت المادة 31 المشاريع التي يمكن للجهات الإدارية أن تقتطع الربع المجاني لتنفيذها، وذكرتها صراحة في النص. ولا يجوز الاقتطاع المجاني عند تنفيذ أي مشروع لم يذكر صراحة في نص المادة القانونية. ويأتي ذلك منعاً لزيادة حالات الاستملاك دون مقابل، الذي يشكل اعتداءً على حق الملكية. وقد أكد الاجتهاد القضائي للمحكمة الإدارية العليا، في القرار 227 أساس 135 تاريخ 10/5/1965، أنه لا يجوز اقتطاع الربع المجاني إذا كان الاستملاك لمشاريع استثمارية.

ولكي تقتطع الجهة العامة الربع المجاني، يجب عليها أن تستملك جزءاً من العقار، لا كله. عند استملاك كامل العقار يجب أن تدفع الجهة الإدارية بدل الاستملاك عن كامل العقار. وتطبيقاً لذلك إذا استملكت الإدارة جزءاً من العقار واقتطعت الربع المجاني، ثم قررت فيما بعد استملاك كامل العقار، فيجب عليها أن تدفع قيمة الربع الذي لم تدفع قيمته، أي أن تدفع بدل استملاك كامل العقار.

 ويجب أن يكون الجزء المتبقي من العقار، غير المستملك، قابلاً للانتفاع به من قبل مالك العقار. أما إذا كان الجزء المتبقي لا يصلح للانتفاع به، فيمكن لمالك العقار أن يطلب من الإدارة أن تستملكه كاملاً خلال ثلاث سنوات من تاريخ وضع اليد على الجزء المستملك سابقاً، وفقا للمادة 11 من المرسوم 20 لعام 1983. الاجتهاد القضائي في القرار رقم 417 أساس 1056 بتاريخ 20 نيسان 1992، أكد ذلك بالقول إن جواز اقتطاع الربع المجاني رهين ببقاء قسم من العقار المستملك قابلاً للانتفاع به، فإذا تخلف هذا الشرط واستملك العقار كاملاً لزم دفع بدل الاستملاك كاملاً.

في كل الأحوال، الاستملاك من دون مقابل باسم اقتطاع الربع المجاني، يخالف المبادئ الدستورية التي نص عليها الدستور السوري الصادر عام 2012، والتي تؤكد على حماية الملكية الخاصة وعدم جواز الاستملاك إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل. وتبرير قانون الاستملاك لحق اقتطاع الربع مجاناً، بأنه سيعود على القسم المتبقي من العقار بالفائدة ضمن عملية التحسين. وهذا افتراض غير مبني على أساس واقعي، بل على العكس من ذلك يمكن أن يتسبب ذلك الاستملاك بإلحاق الضرر بالجزء المتبقي من العقار.

أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 1141 في 9 تموز 2023، الذي فرض حق الارتفاق على مجموعة من العقارات الواقعة ضمن مسار وحرم خط كهرباء التوتر العالي 66 المار بين بلدتي الكسوة بريف دمشق والصنمين في درعا. وتضمن القرار 1141 إحداث حقوق ارتفاق للنفع العام، كحق المرور في أرض الغير، ووضع الأعمدة والأبراج بما فيها تمديد الكابلات الكهربائية والهوائية.

القانون المدني السوري رقم 84 لعام 1949، كان قد نظم أحكام حق الارتفاق، وأفرد له المواد من 960 حتى 993.

ووفقاً للمادة 960 من القانون المدني يُعرّف حق الارتفاق، بأنه تكليف مفروض على عقار معين، لمنفعة عقار آخر معين مملوك لشخص آخر. وبالتالي فحق الارتفاق حق عيني، يقع على العقار لمنفعة عقار آخر، وليس حقاً شخصياً على صاحب العقار. وهذا ما أكده أيضاً الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض رقم 622 أساس 663 تاريخ 28/8/1960. ومع ذلك، يحد حق الارتفاق من سلطة صاحب العقار في استعمال بعض حقوقه على عقاره، أو منح أصحاب عقارات مجاورة حقوقاً استعمال للعقار المعيّن. 

كما عددت المادة 961 من القانون المدني، أنواع حق الارتفاق؛ وهي إما ارتفاق طبيعي أي من فعل الطبيعة، كمرور مجرى مياه من الأراضي المرتفعة إلى أراضي منخفضة، وهو لا يحتاج إلى تسجيل في السجل العقاري. أو أن يكون حق الارتفاق بموجب قانون، إما للمنفعة العامة أو الخاصة، وهنا أيضاً لا يحتاج للتسجيل في السجل العقاري. والنوع الثالث هو حق الارتفاق الاتفاقي، الذي يرتبه الأفراد على عقاراتهم بالاتفاق فيما بينهم، وهذا النوع يستوجب تسجيله على صحيفة العقار.

المادة 967 من القانون المدني أحالت إلى القوانين والأنظمة الخاصة تحديد حق الارتفاق القانوني العائد للمنفعة العامة، كالتمكين من الوصول إلى شواطئ البحر وضفاف مجاري المياه، أو تأمين أو تسهيل مهمة إعداد المسالك أو المنشآت العامة، والعناية بها أو استعمالها، وعلى الأخص المنشآت العسكرية البرية أو البحرية.

قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 20 لعام 1983، كان قد منح الجهات العامة إحداث حقوق ارتفاق على العقارات التي يجوز استملاكها لتنفيذ المشاريع للمنفعة العامة. المادة 37 من المرسوم 20\1983 اشترطت لإحداث حق الارتفاق للمنفعة العامة صدور مرسوم بناء على اقتراح الوزير المختص، وأن يكون الارتفاق مقابل تعويض، نظرا لما ينطوي على ذلك من تأثير واضح يؤدي إلى إلحاق الضرر بحق الملكية العقارية. كما هو الحال في تقرير حق ارتفاق بمرور أسلاك التوتر الكهربائي فوق عقارات خاصة حيث يؤدي إلى إلحاق الضرر بجميع تلك العقارات التي يمر منها التوتر ويؤدي إلى انخفاض قيمتها، ولذلك فإن العدالة تقتضي تعويض أصحاب العقارات المتضررة من جراء ذلك.

قرار مجلس الوزراء 1141 لم يتضمن إشارة إلى أي تعويض محتمل لأصحاب العقارات الذين تقرر فرض حق ارتفاق على عقاراتهم، وهو ما يجعله مخالفاً للمادة 37 من مرسوم الاستملاك رقم 20/1983. ويمكن في هذه الحالة لأصحاب تلك العقارات، اللجوء إلى القضاء الإداري، للمطالبة بفرض تعويض عن حق الارتفاق المقرر للمنفعة العامة على عقاراتهم.

من جانب آخر، في الحالات التي يجري فيها تنفيذ الاستملاك أو الارتفاق للمنفعة العامة دون مرسوم، كما هو الحال في القرار 1141، فإن ذلك يشكل اعتداء على الملكية. حيث يعتبر الاجتهاد القضائي الصادر بالقرار رقم 606 أساس 640 لعام 1996، أن وضع اليد على عقار الغير بدون إصدار مرسوم استملاك، هو تصرف غير مشروع يتصدى القضاء العادي صاحب الولاية العامة للفصل في طلب التعويض.

يعتبر النفع العام الغاية الأساسية من الاستملاك، فهو المبرر للتضحية بالملكية الفردية كمبدأ عام دستوري. ولا يجوز لأي جهة رسمية طلب الاستملاك، إلا إذا كانت تبتغي تنفيذ مشاريع ذات نفع عام، كما لا يجوز لها تغيير المشروع المراد إنجازه خلافاً لقرار النفع العام الذي صدر من أجله الاستملاك.

ويتسع نطاق النفع العام ليشمل جميع أنشطة الإدارة التي تنطوي على تأمين الخدمات العامة وتنظيم المرافق العامة وإنشاء البنى التحتية وإقامة المنشآت، وفقاً لما ينسجم مع الخطط والسياسة العامة للدولة.

ويشترط في النفع العام أن يصب في تحقيق مصلحة أشخاص أو فئات غير محددين، أما إذا كانت موجهة لفئة أو أشخاص، عندئذٍ تنتفي صفة العمومية عن المنفعة. وهذا ما أقرته المحكمة الإدارية العليا في اجتهادها رقم 409 لعام 1980، إذ اعتبرت أن مرسوم الاستملاك إذا كان لنفع أشخاص معينين بنوعية عملهم، وحتى لو كانوا غير محصورين، فهو غير محصن من الطعن لمخالفته الدستور والقانون ويبسط القضاء رقابته عليه.

إن التلازم الوثيق بين مرسوم الاستملاك ومفهوم النفع العام يجعل من الاستملاك الذي تنتفي عنه صفة النفع العام تعدياً على الملكية الخاصة. وهو ما أقرته محكمة القضاء الإداري في اجتهادها رقم 786 لعام 1996، عندما قالت إن “استملاك جزء من عقار بفرض شموله بالاستملاك فعلاً ورغم عدم الحاجة إليه في تنفيذ مشروع الاستملاك، إنما يعتبر عيباً جسيماً ينحدر بصك الاستملاك إلى درجة الانعدام”.

ورغم أن قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 والاجتهادات القضائية، قد حددوا الخطوط العريضة للنفع العام وعلاقته بضرورة الاستملاك من عدمه، إلا أنهما تركا للإدارة المستملِكة صلاحية تقدير وجود المنفعة العامة بحد ذاتها، دون أن تبين ماهية تلك المنفعة أو المسوغات التي استندت إليها في تقدير ذلك. إذ يكفي أن تقرر الجهة الإدارية الحاجة إلى الاستملاك من منطلق ضرورات النفع العام. ويؤكد على ذلك الاجتهاد القضائي رقم 979 لعام 1978، بالقول إن “تقدير وجود النفع العام في الاستملاك متروك لتقدير الإدارة دون معقب عليها من القضاء”.

ولا شك أن تلك الصلاحيات الممنوحة للإدارة في تقدير وجود المنفعة العامة دون ضوابط قانونية أو قضائية يؤدي إلى تعسف الإدارة وتجاوزها على حقوق الملكية الفردية.

وقد تتأخر الجهة المستملكة في بعض الأحيان عن تنفيذ مشروع الاستملاك إلى درجة تزول معها المنفعة العامة التي صدر مرسوم الاستملاك لأجلها. ومع أن قانون الاستملاك لم يتطرق لهذه الحالة، إلا أن الاجتهاد القضائي المنشور بالعدد 9-10 من مجلة المحامون لعام 1999، أكد على أن “الاستملاك الذي هو نزع جبري للملكية، إنما شُرٍّع أصلاً من أجل تنفيذ المشاريع ذات النفع العام، وباعتبار أن الإدارة المستملكة لم تنفذ مشروع الاستملاك خلال ثلاثين سنة، ولذلك فإن فكرة النفع العام من استملاكه تكون منتفية وتنتفي معها مشروعية استملاكه”. 

قانون الاستملاك وسع كثيراً من مفهوم الإدارة، فهي تشمل كلاً من الوزارات والإدارات والمؤسسات والعامة ووحدات الإدارة المحلية، كما تشمل أيضاً حزب البعث والمنظمات الشعبية. وتستطيع جميع تلك الجهات طلب الاستملاك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، ثم يصدر بذلك مرسوم الاستملاك بناءً على اقتراح الوزير المختص، ويكون ذلك المرسوم مبرماً لا يقبل أي طريق من طرق الطعن، أي أنه خارج نطاق الرقابة القضائية.

 لكن تعديل قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 11 لعام 1986، حصر إصدار الاستملاك بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويمكن تعديله أو إلغاءه بمرسوم من رئيس الجمهورية. وبالتالي فقد أصبحت الرقابة على قرارات الاستملاك من قبل رئيس الجمهورية. ومع ذلك، فهذا لا يرقى إلى مستوى الرقابة القضائية، التي يفترض أن تخضع لها جميع أعمال الإدارة. نظراً لما تتمتع بع السلطة القضائية من استقلالية، وهو ما يجعل منها صاحبة الاختصاص في تقرير المشروعية وفقاً لمقتضيات القانون والعدالة.

بالتالي فإن تحصين المنفعة العامة في الاستملاك عن الرقابة القضائية قد يؤدي إلى وقوع حالات استملاك دون مبررات فعلية. وهو ما يفرض وضع ضوابط قانونية على الاستملاك، عبر تعديل المرسوم 20 لعام 1983 وجعل الاستملاك خاضعاً لرقابة القضاء الإداري. ويتولى القضاء الإداري الفصل في المنازعات الإدارية التي تقوم الجهات والمصالح العامة من جهة والجهات والمصالح الخاصة من جهة أخرى، وتتعلق المنازعات الإدارية عادة بإلغاء القرارات الإدارية أو وقف تنفيذها، أو الحكم بالتعويض عن الضرر المترتب عليها، منعاً من وقوع أية تجاوزات على حق الملكية.

سمحت قوات النظام لبعض النازحين بالعودة إلى بلدة عين الفيجة في ريف دمشق، نهاية العام 2022. ومنذ ذلك التاريخ، تفقد العشرات من أهالي البلدة منازلهم، لكن عدداً قليلاً منهم اختار الاستقرار فيها بسبب الدمار الكبير الذي لحق بعقاراتهم والبنى التحتية الأساسية خاصة شبكة ماء الشرب، وصعوبات الترميم، وعدم ترحيل الأنقاض.

عين الفيجة، هي بلدة وتتبع إدارياً لمنطقة الزبداني، وهي أيضاً مركز ناحية تضم 9 بلدات وقرى تعرف باسم قرى وادي بردى. وتبعد البلدة حوالي 15 كيلومتراً عن مركز مدينة دمشق إلى الغرب، ونبعها هو المصدر الرئيسي لمياه الشرب لمدينة دمشق وجزء من ريفها. وعدد سكان عين الفيجة كان قرابة 6 آلاف قبل العام 2011 بحسب تقديرات أهلية. وقد سيطرت المعارضة المسلحة المحلية على عين الفيجة منذ شباط 2012، فتعرضت إلى حصار خانق، وقصف مستمر وعمليات اقتحام متكررة من قبل قوات النظام.

 وكانت المعارضة تلجأ للتهديد بقطع الماء عن دمشق لتحسين ظروف المدنيين في البلدة. في كانون الأول 2016، شنت قوات النظام مدعومة بميليشيا حزب الله اللبنانية عملية عسكرية ضد المعارضة في البلدة، ما تسبب بدمار كبير لنبع الفيجة بسبب القصف المدفعي والجوي. وتمكنت قوات النظام من دخول عين الفيجة في 28 كانون الثاني 2017، وسيطرت على النبع، بعد التوصل لاتفاق يقضي بالتهجير القسري للسكان خرج على إثره 2100 شخصاً إلى الشمال السوري.

في العام 2018 صدر القانون رقم 1 الخاص بإنشاء حرمين حول نبع الفيجة؛ حرم مباشر ويضم الأرض الواقعة حول المصدر المائي، وحرم غير مباشر يحيط بالحرم المباشر. ونص القانون على استملاك العقارات وأجزاء العقارات الواقعة ضمن الحرم المباشر للنبع. كما نص القانون، على إنشاء حرمين آخرين، مباشر وغير مباشر، على طول نفقي جر المياه من نبع الفيجة إلى دمشق. ونص القانون على تعديل المخطط التنظيمي لبلدة عين الفيجة بحيث تلغى المناطق السكنية الواقعة ضمن الحرم المباشر.

 وسمح فقط لأصحاب العقارات في الحرم غير المباشر للنبع والنفق، بترميم المساكن القائمة فقط. كما نص القانون على الإبقاء على المنشآت السكنية المشادة قبل صدور هذا القانون في الحرم غير المباشر، ضمن مجموعة من الشروط. وتقع كثير من بيوت ومساكن بلدة عين الفيجة القديمة ضمن منطقتي الحرم المباشر للنبع والنفق.

وفي معرض تنفيذ القانون هدمت قوات النظام وجرفت منازل وأحياء سكنية كاملة في عين الفيجة التي بلغت حصتها من الحرم المباشر 45 هكتاراً، خضعت للاستملاك وإزالة كافة الإشغالات عنها. قوات من الحرس الجمهوري قامت بتعفيش ما يمكن إعادة تدويره واستخدامه من محتويات البيوت قبل تدميرها، ومن ذلك السيراميك الأبواب والنوافذ وتمديدات الكهرباء، وبعد تفجيرها تم سحب الحديد منها. مصادر سيريا ريبورت قالت بأن الحرس الجمهوري كان يبيع الحديد إلى شركة لديها مكابس ضخمة لتشكيل المعادن المسحوبة على شكل مكعبات ضخمة، لتسهيل تحميلها ونقلها.

 بعد ذلك كان يجري توزين حمولة المعادن في منطقة تجميع في مدخل عين الفيجة، قبل تحميلها في الشاحنات ونقلها إلى أفران صهر. بعد ذلك، أدخلت محافظة ريف دمشق عشرات الآليات الثقيلة إلى عين الفيجة، لتجريف منطقتي الحرمين، انطلاقاً من جسر البلدة إلى منطقة حاروش، مروراً بالساحة الرئيسية وساحة المطاعم على ضفتي النبع. وترجح مصادر أهلية بأن أكثر من نصف الأبنية في البلدة  قد تم تجريفها. وبقيت فعلياً فقط منطقة الحقول من جهة بلدة بسيمة هي الوحيدة المتبقية الصالحة للسكن والناجية من عمليات التجريف.

بعد ذلك، تعاقدت محافظة ريف دمشق مع الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، في آب 2020، لإعداد المخططات التفصيلية والتنظيمية والتنفيذية الخاصة بإنشاء ضاحية وادي بردى شرقي عين الفيجة، قالت إنها ستكون بمثابة سكن بديل غير مجاني لأصحاب العقارات المستملكة بموجب القانون.

 في نهاية العام 2020 سمحت قوات النظام للمرة الأولى لبعض المُهجرين بزيارة وجيزة لتفقد أملاكهم في البلدة، من دون السماح لهم بالإقامة فيها. وبعدها سُمح للأهالي بتقديم طلبات عودة، وذلك ضمن البناء المؤقت لمجلس عين الفيجة المحلي في بلدة جديدة الوادي، بسبب دمار مبنى مجلس عين الفيجة. وبعد الموافقة الأمنية على طلب العودة، يجوز تقديم طلب ترميم للمنزل إن كان واقعاً فقط في منطقة الحرم غير المباشر.

 مراسل سيريا ريبورت في المنطقة أوضح بأنه يتوجب على الراغب بترميم منزله، تقديم طلب إلى المجلس البلدي للحصول على رخصة ترميم، مرفقاً بوثائق تثبت ملكية العقار. بعد ذلك، يجب الحصول على تقرير من قبل لجنة السلامة الإنشائية في محافظة ريف دمشق، يُحدد فيه نسبة الضرر في البناء المرغوب بالعودة إليه.

 وبحسب مصادر سيريا ريبورت، فقد أعطيت رخصة ترميم لبعض المنازل تجاوزت نسبة الضرر فيها 60%. كما أن إصدار رخصة الترميم، مرتبطة أيضاً بالحصول على موافقة أمنية. وفي عين الفيجة، تعطي تلك الموافقة، شعبة الأمن السياسي ومفرزة الحرس الجمهوري في قوات النظام، وهما القوتان المسيطرتان على البلدة. 

في 5 أيار 2023، قال رئيس المجلس المحلي في البلدة لصحيفة الوطن شبه الرسمية، إن العشرات فقط يقيمون حالياً في البلدة، وأضاف أن السبب يعود لعدم توافر مياه الشرب. وأكد أن عملية ترميم شبكة ماء الشرب قد توقفت، فيما لم تبدأ عملية ترميم شبكات الصرف الصحي. ويعود ذلك بسبب خضوع البلدة للقانون رقم 1 لعام 2018، القاضي بإنشاء حرم حول نبع الفيجة، والذي يفرض أن تنفيذ شبكات الصرف الصحي في البلدة بطريقة تقنية مانعة للتلوث. شبكة الكهرباء ليست أفضل حالاً، ومن أصل ثلاث محولات تم تركيب واحدة فقط، من دون وصلها بالشبكة. 

وبحسب مراسل سيريا ريبورت، ما زال في البلدة أكثر من 4 آلاف متر مكعب من الأنقاض، لم يبدأ ترحيلها بعد من قبل مديرية الخدمات الفنية في محافظة ريف دمشق أو الشركات الإنشائية العامة. وكانت ورشات من المجلس البلدي بالتعاون مع ورشات خاصة صغيرة، وفق عقود مؤقتة، قامت بفتح معظم الطرق الرئيسية وترحيل الأنقاض منها إلى الشوارع الفرعية. وأحياناً يلجأ السكان إلى ترحيل الأنقاض يدوياً من أمام مساكنهم في الطرق الفرعية، ووضعها على الطرق الرئيسية داخل البلدة. والأنقاض المتبقية تخلو من المعادن والمواد القابلة للتدوير. ويفسر ذلك عدم اهتمام الحرس الجمهوري والفرقة الرابعة في ترحيلها. 

في 10 كانون الثاني 2023، قال رئيس المجلس بلدة الفيجة محمد شبلي لوكالة سانا الرسمية، إنه تمت الموافقة على طلبات قدمتها 500 عائلة لترميم منازلها، بعدما خلصت لجنة السلامة الإنشائية في محافظة ريف دمشق بأنها سليمة يمكن ترميمها. وأضاف أن العائلات بدأت إزالة الأنقاض من المنازل وترحيلها، وتعهد بالعمل على تأهيل البنى التحتية بالتوازي مع عمليات الترحيل.

مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصادر أهلية في البلدة، تشكيكها بمنح البلدية 500 رخصة ترميم، مؤكدة أن عدد البيوت القابلة للترميم في البلدة أقل من ذلك بكثير. مصدر من البلدة شرح بأن المعضلة الأساسية هي بصعوبة الحصول على رخص بناء جديدة للأبنية المدمرة كلياً، خارج منطقتي حرمي النبع ومجراه، وضمن المنطقة المنظمة من البلدة. ويعود ذلك جزئياً إلى أن معظم بيوت البلدة كانت طابقية، مكونة من عدد من الشقق، وهي مملوكة على الشيوع وغير مفرزة. ويجب إرفاق طلب الترخيص بمخطط إفرازي، يحدد ملكية كل منهم وموضعها، وهذا يتطلب بدوره اتفاقاً بين المالكين، وفرزاً للعقار. وفي حالة تعدد المالكين لعقار واحد، ووجود مخطط إفرازي بحصصهم، يجب الحصول على موافقة أمنية لكل منهم، للحصول على رخصة بناء. ولأن بعض أولئك المالكين من المُهجّرين قسرياً والمطلوبين للأجهزة الأمنية، فذلك يمنع عنهم الموافقة الأمنية، ما يعطل إصدار رخصة البناء. في حالات أخرى، حالت التكاليف المالية لرخص البناء، دون موافقة بعض الملاك على الشيوع عليها.

في تموز 2022 بدأت بلدية القامشلي التابعة للإدارة الذاتية الكردية لشمال شرق سوريا، تجميل وتوسعة المدخل الغربي للمدينة المعروف باسم طريق عامودا، ما أثار نزاعاً مع أصحاب العقارات على جانبي الطريق. 

وستتم توسعة الطريق بموجب مخطط تنظيمي تفصيلي قديم للمنطقة يعود للعام 1994. وستتم التوسعة على جانبي الطريق، بطول 600 متر، وبعرض 9 أمتار على كل جانب، 4 منها ستخصص كرصيف و5 كشريط أخضر. التوسعة ستتم على حساب العقارين رقم 34 و36 من المنطقة العقارية هلالية 408. ويتشارك في ملكية هذين العقارين على الشيوع، 31 شخصاً معظمهم اشتروا حصصهم قبل وضع المخطط التنظيمي التفصيلي للمنطقة في العام 1994. وبنى جزء من أولئك المالكين بيوتاً لهم أو متاجر، وهي مهددة اليوم جزئياً أو كلياً بالهدم. 

أحد أصحاب العقارات المتضررة في المنطقة، قال لمراسلة سيريا ريبورت، إن بيته مربع مساحته 100 متر مربع، وهو يقع على حد الطريق مباشرة، ما يعني أن التوسع سيقضم 90 متراً مربعاً منه. 

وكانت الإدارة الذاتية قد أسست بلديات تابعة لها في العام 2014، ووضعت يدها على معظم مباني البلديات في مناطق سيطرتها، شمال وشرق سوريا، واحتفظت بأرشيفها من وثائق ومخططات هندسية ومساحية وطبوغرافية وتنظيمية، وتستند إليها في منح تراخيص البناء وتخطيط وتنظيم المناطق الحضرية. والبلديات التابعة لوزارة الإدارة المحلية في حكومة دمشق، انتقلت إلى مواقع جديدة صغيرة في مراكز مدن القامشلي الحسكة وعامودا وديرك، وهي تعمل بالحدود الدنيا بعدد قليل من الموظفين، يقتصر عملهم على تصديق الوثائق القديمة الصادرة عنها، وإعطاء بعض البيانات الإدارية.

ضابطة بلدية القامشلي، التابعة للإدارة الذاتية، وجهت خلال العام 2022، مرتين، إنذارات إخلاء لأصحاب العقارات المعنية في منطقة التوسع. الإنذارات صدرت عن البلدية من دون سند قانوني، ولم تتضمن إشارة إلى استملاك العقارات المطلوب إخلاؤها، ولا تعويضاً لأصحابها. ورفض أصحاب تلك العقارات المهددة بالإزالة إنذارات الإخلاء تلك، ومنعوا الأعمال التحضيرية التي بدأ بها عمال البلدية. في تموز 2022 بدأ عمال البلدية بإزالة سور ترابية لدار سكنية في المنطقة المطلوب إخلاؤها، فتجمع المتضررون وتصدوا للعمال وأوقفوا عملهم. بعدها توجه المتضررون إلى مبنى البلدية، وتقدموا بعريضة تظلم جماعية اعتراضاً على المشروع، وأبرزوا مستندات ملكيتهم، وطالبوا بتعويض نقدي أو عيني يجبر الضرر الذي سيلحقهم.

أحد أصحاب العقارات المنذرة بالهدم، قال لمراسلة سيريا ريبورت، إن موظفين في بلدية القامشلي، بعضهم من الكادر الحزبي في حزب الاتحاد الديموقراطي، ردوا على المعترضين بلغة خطابية وشعارات حزبية، من قبيل أن أراضي سكان عفرين قد سلبت ونهبت وغصبت من قبل الجيش الوطني، مستنكرين على المتضررين المطالبة بالتعويض.

البلدية بدورها، أوقفت العمل بالتوسع مؤقتاً، وبدأت البحث عن صيغة لإقناع الأهالي. في أيلول 2022، شكلت البلدية لجنة لدراسة وإعداد مقترح لتعويض الاهالي بحسب الأسعار الرائجة في تلك المنطقة العقارية. وضمّت اللجنة موظفين في البلدية من قسمي المخالفات والطبوغرافيا، ومن اتحاد المكاتب العقارية التابع لاتحاد الأصناف، وهو منظمة تابعة للإدارة الذاتية تهدف لتنظيم عمل المهن في الأسواق. واتحاد الأصناف مسؤول عن تقدير أسعار العقارات وحل بعض الخلافات العقارية.

في كانون الأول 2022، خلصت اللجنة إلى مقترح بوجوب دفع تعويض نقدي للمتضررين، مقدرة سعر المتر المربع من الأرض في المنطقة ما بين 500-800 دولار. لكن هيئة البلديات في إقليم الجزيرة، وهي إحدى مؤسسات الإدارة الذاتية المكلفة بالإشراف على البلديات في مقاطعة الجزيرة، رفضت مقترح اللجنة. مراسلة سيريا ريبورت أشارت إلى أن الرفض كان شفهياً ومن دون تبرير. الهيئة في المقابل دعت المتضررين الى اجتماع، وحاولت إقناعهم بأن المنطقة المحيطة بجانبي الطريق بعرض عشرين متراً، ستصبح تجارية، وسيرتفع سعرها. لكن الأهالي رفضوا العرض وأصروا على التعويض النقدي. الهيئة مضت في الإجراءات الإدارية للمصادقة على مشروع التوسع، وتم ارساله بالبريد إلى مكتب شؤون البلديات في مجلس شمال شرق سوريا. لكن المتضررين عادوا وطرحوا مقترحاً جديداً بالتعويض العيني عليهم بمقاسم عقارية من أملاك الدولة بالتعاون بين البلديتين في القامشلي؛ بلديتي الإدارة الذاتية والنظام. 

المكتب التنفيذي في بلدية القامشلي أصدر، في 10 شباط 2023، القرار الإداري رقم 13 الذي ينص على تحويل الشريط الأخضر في منطقة التوسع إلى وجيبة تبقى ملكيتها لأصحابها، وأن يتم تغيير الصفة التنظيمية للمنطقة من سكنية إلى تجارية. واعتبر المجلس التنفيذي أن ذلك سيكون بمثابة تعويض لأصحاب العقارات الذين سيستفيدون اقتصاديا بشكل أفضل مما تبقى من مساحة أرضهم، وسيغدو بإمكانهم بناء أربعة طوابق بموجب نظام ضابطة البناء في المنطقة التجارية، بينما سترفع الصفة التجارية من سعر المتر المربع في تلك المنطقة. المكتب الفني في بلدية القامشلي أكد رفع القرار 13 إلى هيئة البلديات في شمال وشرق سوريا، لدراسته وتصديقه، وربما رفضه. 

وبحسب مراسلة سيريا ريبورت، في حال إقرار القرار 13، لن يكون أمام من يرفضه سوى رفع دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض.

ومن المفيد الإشارة إلى أن المادة 41 من ميثاق العقد الاجتماعي للإدارة الذاتية الصادر في العام 2016، وهو بمثابة دستور لها، نصت على أن الملكية الخاصة مصونة ومحمية ويلزم التعويض العادل عند الاستملاك. في حين تنص المادة 88 من الميثاق، على “اللجوء للقانون الوضعي السوري والعمل به عند اي نقص تشريعي”. وفي هذه الحالة وبسبب عدم وجود قانون استملاك خاص بالإدارة الذاتية، يجوز تطبيق قانون الاستملاك السوري رقم 20 الصادر في العام 1983، الذي نص على منح تعويض عادل عند الاستملاك بغرض النفع العام.

في 26 اذار 2023، أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 517، استملكت فيه الجزء ب من العقار رقم 13480 من المنطقة العقارية الرابعة بمدينة حلب، بعدما اعتبرته ذي نفع عام. وجاء استملاك العقار بغرض توحيده مع العقار رقم 9637، بعدما تعذر الاتفاق بين مالكي العقارين، لتنفيذ التخطيط المصدق في مدينة حلب.

الأمر ذاته تكرر في قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم 1972 الصادر في 3 نوفمبر 2022، باستملاك كامل العقار رقم 1858 وجزء العقار رقم 1074 من المنطقة العقارية قطنا الشمالية رقم 65 بريف دمشق، بغرض توحيدهما مع العقار رقم 1072، وكذلك استملاك جزء العقار رقم 1854 لتوحيده مع العقار رقم 1071، لتنفيذ المخطط المصدق في مدينة قطنا، بعدما تعذر الاتفاق بين المالكين. 

وتصدر قرارات الاستملاك عبر رئاسة مجلس الوزراء، وذلك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، وفق أحكام قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983. ويشمل النفع العام حزمة واسعة من المشاريع، على سبيل المثال؛ فتح الطرق الجديدة، وتوسيع الطرق الموجودة أو إنشاء الساحات والأسواق أو دور العبادة أو الثكنات العسكرية أو المطارات أو المستشفيات والمراكز الطبية أو المنشآت الزراعية، أو مشاريع النفط، وأبنية حزب البعث الحاكم والمنظمات الشعبية، أو لتنفيذ المخططات التنظيمية، والانشاءات السياحية وإنشاء المناطق الصناعية. يضاف إلى تلك الحالات الاستملاك لعقارات أو أجزاء العقارات غير الصالحة للبناء بقصد دمجها كي تصبح صالحة للبناء. 

القانون 20، قال إنه عند تنفيذ المخطط التنظيمي المصدق لمنطقة ما، إذا وجدت عقارات أو أجزاء عقارات متجاورة لا يصلح أي منها للبناء عليه بمفرده، لأن مساحتها صغيرة جداً أو شكلها الهندسي غير ملائم للبناء، فيجب أن يتفق أصحاب تلك العقارات فيما بينهم على دمج عقاراتهم لتصبح قابلة للبناء وفقاً لنظام ضابطة البناء في المحافظة.

فإذا تعذر الاتفاق بين المالكين، يجوز حينها للجهة الإدارية أن تدمج “توحد” تلك العقارات مع بعضها، وتستملكها مقابل بدل استملاك. ويجب إثبات توحيد العقارات المستملكة بموجب محضر تنظمه الجهة الإدارية، بحضور أصحاب العلاقة، ويكون هذا المحضر بمثابة دليل على الاستملاك.

هناك شروط يجب توافرها لإتمام توحيد تلك العقارات، وهي أن تكون العقارات متجاورة، وبنفس المنطقة العقارية، وذات نوع شرعي واحد. ويتم توحيد العقار ذي الرقم الأكبر في السجل العقاري بالعقار ذي الرقم الأصغر، وإلغاء صحائف العقارات التي تم توحيدها. وتوحيد العقارات من المعاملات الفنية المماثلة لإفراز العقار. ويقوم بمعاملة توحيد العقارات مهندس محلّف يتم تكليفه بمعاينة العقارات على أرض الواقع، لتوضيح شكل العقارات بعد التوحيد، ورسم المخططات الفنية، وتنظيم محاضر مساحة العقارات والتخوم. وبعد ذلك، يتم تحويل هذه المحاضر إلى دائرة السجل العقاري، ومن ثم إلى الجهة الإدارية المختصة للتصديق على المخططات الفنية.

وبعد ذلك، يجب على الجهة الإدارية أن تقوم ببيع العقار الجديد، بطريقة المزاد الحصري بين مالكي العقارات المدموجة. فإذا تم البيع بهذه الطريقة، يجب أن يدفع المشتري أيضاً للوحدة الإدارية نسبة 15% من قيمة البيع كنفقات إدارية. أما إذا لم يصل المزاد إلى قيمة بدل الاستملاك، فعند ذلك يصار إلى البيع بالمزاد العلني وفقاً للمرسوم 28 لعام 1969 الخاص بنظام العقود التي تجريها الجهات العامة، أي البيع بالمزاد العلني الذي يشارك فيه الجميع ولا يقتصر على الملاك فقط. وبعد إتمام البيع فقط، تدفع الوحدة الإدارية بدل الاستملاك، لأصحاب العقارات المستملكة، من المبلغ الذي رسا عليه المزاد.

قانون الاستملاك سمح للإدارة باقتطاع ربع مساحة العقار المستملك مجاناً، في حالة الاستملاك الجزئي للعقار وفي هذه الحالة لا تسدد الإدارة بدل الاستملاك عن ذلك الربع المجاني بشرط أن يكون القسم المتبقي من العقار صالحاً للانتفاع به. أما، إذا كان القسم المتبقي من العقار غير صالح للانتفاع به، يجب استملاك كامل العقار.

عندما تستملك جهات تابعة للإدارة الذاتية في شمال شرق سوريا أراضي خاصة بغرض النفع العام، فإنها تقوم بالتعويض على أصحاب الحقوق، فقط إن طالبوا بحقوقهم. ويساهم في ذلك عدم وجود قانون خاص بالاستملاك لدى الإدارة الذاتية ولا هيئات خاصة تقوم بتنظيمه. الأمر ذاته ينطبق على حدوث ضرر في العقارات أو الأراضي نتيجة المجهود الحربي أو الأمني لقوات سوريا الديموقراطية.

في البداية يجب على صاحب الأرض أو العقار تقديم شكوى لإحدى اللجان الزراعية العقارية الفرعية المنتشرة في مدن وبلدات مقاطعة الجزيرة السورية. وتلك اللجان الفرعية تتبع للجنة الزراعية العقارية العامة، التابعة بدورها لوزارة الزراعة لدى الإدارة الذاتية والمسماة “هيئة الزراعة”. وفي هذه اللجان قضاة تعينهم وزارة العدل “هيئة العدل”. وتفصل هذه اللجان في المنازعات المتعلقة بالأراضي الزراعية والعقارات خارج المخططات التنظيمية للمدن. وتقوم اللجنة تقوم بدراسة الشكوى، وتصدر قراراتها بالتعويض أو عدمه، وتكون ملزمة للبلديات التابعة للإدارة الذاتية. كما يمكن للمتضرر أن يرفع دعوى أمام محاكم الشعب التابعة للإدارة الذاتية، والتي تصدر بدورها قراراً بالتعويض، ويكون ملزماً للبلديات. 

استملاكات لأغراض عسكرية

في العام 2016، وأثناء القيام بتوسعة قاعدة تل بيدر العسكرية في مدينة تل تمر بريف الحسكة، استملكت بلدية تل تمر أراضي خاصة. وتتألف القاعدة من مطار ومقرات تدريب ومستودعات، وترابط فيها قوات اميركية، وقوات سوريا الديموقراطية. وبعد تقديم أصحاب تلك الأراضي شكاوى وطلبات تعويض إلى اللجنة الزراعية العقارية في تل تمر، صدر قرار بتعويضهم. ولعدم وجود قانون استملاك لدى الإدارة الذاتية، تم التعويض بطريقة أشبه بالإيجار غير المحدد بمدة، بقيمة سنوية تعادل عوائد المواسم الزراعية الخصبة. ولكن، ليس بحوزة أصحاب الأراضي، لا عقود إيجار ولا قرار باستملاك أراضيهم.  

وكذلك الأمر، خلال أعمال توسعة مطار سلمان بك الزراعي في مدينة عامودا بريف الحسكة في العامين 2014-2015، والذي تشغله حالياً قوات سوريا الديموقراطية لأغراض عسكرية. استملكت بلدية عامودا أثناء التوسعة عقارات مدنيين محيطة بالمطار، وعوضتهم بموجب قرارات اللجنة الزراعية العقارية العامة، بدفع إيجار سنوي لهم. 

تضرر العقارات لأسباب عسكرية وأمنية

تضررت عقارات خاصة لأسباب تتعلق بالمجهود الحربي أو الأمني الذي تقوم به قوات سوريا الديموقراطية، في كثير من المناطق الحدودية في محافظة الحسكة

بعض المزارعين تقدموا بطلب تعويض عن تضرر الموسم الزراعي خلال عامي 2019-2020 نتيجة حفر قوات سوريا الديموقراطية لخنادق وأنفاق تحت أراضيهم الزراعية. ولكن، رفضت اللجنة العقارية العامة تعويض أولئك المزارعين، مدعية أن تلك القوات ستقوم بردم الحفر وبالتالي فالضرر غير دائم. ومع ذلك، قام أولئك المزارعون لاحقاً بردم الحفر على حسابهم بعدما تنصلت قوات سوريا الديموقراطية من الأمر.

حفر الأنفاق لغايات أمنية وعسكرية أثر سلباً على أساسات المنازل في قرى الشريط الحدودي السوري-التركي، وفي أحياء الهلالية والغربية شمالي مدينة القامشلي. وظهرت تصدعات في الجدران، ما أثار مخاوف السكان. ولم تستجب الوحدات الإدارية “الكومينات” للمطالبات بالتعويض. 

الاستملاكات القديمة 

ترفض بلديات الإدارة الذاتية طلبات التعويض عن الاستملاكات القديمة التي حدثت قبل العام 2014، وتقول بأن البلديات التابعة لوزارة الإدارة المحلية في حكومة دمشق هي الملزمة بدفع التعويض للمتضررين. والسلطات البلدية التابعة لحكومة دمشق ما زالت فاعلة في مناطق الإدارة الذاتية، لكنها محدودة المهام والميزانيات، وتقوم بشكل رئيسي بتصديق الوثائق الصادرة عنها في السابق. 

على سبيل المثال، تقدم بعض أصحاب العقارات المستملكة في العام 2002 في عامودا، بدعوى في العام 2019 أمام قضاء الإدارة الذاتية، بعدما رفضت بلدية الشعب في عامودا تعويضهم. وردت المحكمة بدورها دعاويهم موضوعاً لأن الاستملاك حصل في عهد حكومة دمشق، التي كان يجب أن  تدفع التعويض للمتضررين، بحسب تبرير المحكمة.

في 28 آب 2022 أرسلت المؤسسة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي في محافظة دمشق، إلى مختار بلدة عين الفيجة بريف دمشق، كتاباً رقمه 10099، طالبة منه تبليغ أصحاب عقارات في منطقتي دير مقرن وعين الفيجة العقاريتين، بقرار استملاك عقاراتهم، استناداً للمادة 9 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983.

واستندت مؤسسة المياه في ذلك، إلى كتاب سابق صادر عن وزارة الموارد المالية رقمه 5436 بتاريخ 16 آب 2022، وأيضاً إلى القرار الاستملاكي رقم 1298 الصادر بتاريخ 10 آب 2022 الخاص بمنظومة عين الفيجة والمتضمن استملاك عدد من العقارات وأجزاء العقارات من المناطق العقارية دير مقرن وعين الفيجة. القرار الاستملاكي الصادر عن مجلس الوزراء عدّ مئات العقارات وأجزاء العقارات هناك، ذات نفع عام، وقرّر استملاكها بصفة مستعجلة، لتنفيذ مشروع حرم حماية نبع الفيجة. وأكد القرار وجود مخططات استملاكية بهذا الخصوص، لها الأرقام من 1-6، ومحفوظة لدى رئاسة مجلس الوزراء ووزارة الموارد المالية والمؤسسة العامة لمياه محافظة دمشق. 

وكان محافظ ريف دمشق قد عقد مع رئيس وأعضاء بلدية عين الفيجة اجتماعاً للتداول بالموضوع في 12 أيلول الماضي. وبعدها، نشر رئيس البلدية في حسابه الشخصي في فيسبوك، صوراً عن قرار الاستملاك وكتاب مؤسسة المياه.

الملفت أن كل تلك المراسلات والقرار الاستملاكي لم تأت على ذكر القانون 1 لعام 2018 القاضي بإنشاء حرم حول نبع الفيجة. ونص القانون 1\2018 فعلياً على إنشاء حرمين حول نبع الفيجة؛ حرم مباشر ويضم الأرض الواقعة حول المصدر المائي لغرض صيانته والحفاظ على سلامته ومنع تلوثه. وحرم غير مباشر، ويضم الأراضي المحيطة بالحرم المباشر. 

ونصت المادة الثالثة من القانون على استملاك العقارات وأجزاء العقارات الواقعة ضمن الحرم المباشر للنبع، وفق المخططات المرفقة بالقانون، وفق تعويض معادل للقيمة الحقيقية للملكية. 

في حين نصت المادة الرابعة من القانون، على إنشاء حرمين آخرين، مباشر وغير مباشر، على طول نفقي جر المياه من نبع الفيجة إلى دمشق. وعرض الحرم المباشر لنفقي جر المياه هو بمسافة 10 أمتار، لكل طرف من النفق اعتباراً من محوره. وعرض الحرم غير المباشر لنفقي جر المياه هي بمسافة 20 متراً لكل طرف من النفق اعتباراً من محوره متضمناً الحرم المباشر.

ولم ينص المرسوم صراحة على استملاك منطقتي الحرم المباشر وغير المباشر حول نفقي جر المياه. 

كما منع القانون القيام بمجموعة من الأعمال في منطقتي الحرم المباشر للنبع ولنفقي جر الماء، ومنها؛ حفر الآبار، ونقل الأحجار أو الأتربة أو الرمال خارج الحرم، وبناء منشآت أياً كان نوعها، واستخدام المخصبات والمبيدات، و إقامة الطرق وتعبيدها، و القيام بأي أعمال زراعية أو صناعية، وغير ذلك.

ونص القانون على تعديل المخطط التنظيمي لبلدتي الفيجة ودير مقرن بحيث تلغى المناطق السكنية الواقعة ضمن الحرم المباشر. وأيضاً، سمح القانون للقرى القائمة في الحرم غير المباشر للنبع والنفق، بترميم المساكن القائمة فقط. كما نص القانون على الإبقاء على المنشآت السكنية المشادة قبل صدور هذا القانون في الحرم غير المباشر، ضمن مجموعة من الشروط. وتقع كثير من بيوت ومساكن بلدة عين الفيجة القديمة ضمن منطقتي الحرم المباشر للنبع والنفق، بعدما اخترقت أنفاق جر المياه البلدة. 

والملفت أن قرار الاستملاك المنشور في الجريدة الرسمية في عددها رقم 31 الصادر في 24 آب 2022، يشمل بضعة مئات من العقارات الكاملة، و18 عقاراً بشكل جزئي. وغالبية العقارات المستملكة بالكامل هي في بلدة عين الفيجة وبنسبة أقل في دير مقرن، في حين أن أجزاء العقارات المستملكة هي فقط في عين الفيجة. ولم تنشر لحد اللحظة مخططات الحرم المباشر للنبع، لكنها بحسب توزع العقارات تشمل معظم بلدة عين الفيجة وبعض المواقع في بلدة دير مقرن. 

ولم تسمح قوات النظام بعد بعودة سكان عين الفيجة المهجرين قسرياً من قريتهم. وكان السكان هجروا البلدة خلال الهجوم العسكري الذي شنته قوات النظام ضد فصائل المعارضة في منطقة وادي بردى، في العام 2017. وسمحت قوات النظام لبعض الأهالي، بتفقد منازلهم، ولمرة واحدة، في العام 2020. وتم اختيار أولئك الأهالي وفق قوائم اسمية وافق عليها مسبقاً جهاز الأمن الوطني. وقد أشار رئيس مجلس بلدية عين الفيجة، في لقاء مع إذاعي، في آذار الماضي، إلى أنّ عودة الأهالي تواجهها مشكلتان؛ الأولى هي انتظار البدء بمشروع السكن البديل لأصحاب المنازل المستملكة في عين الفيجة وعموم وادي بردى، والثانية هي إعادة الخدمات إلى عين الفيجة. وأوضح رئيس البلدية أنّ بلديته أزالت كل التعديات على الحرم المباشر للنبع. وليس مفهوماً ما قصده بالتعديات، لكن الصور الجوية المتاحة تشير إلى أن معظم العقارات في بلدة عين الفيجة قد تمت تسويتها بالأرض. 

وتعاقدت محافظة ريف دمشق مع الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، في آب 2020، لإعداد المخططات التفصيلية والتنظيمية والتنفيذية الخاصة بإنشاء ضاحية وادي بردى شرقي عين الفيجة، لتكون بمثابة سكن بديل لأصحاب العقارات المستملكة بموجب القانون 1 لعام 2018، وكذلك لمن دُمّرت منازلهم بسبب العمليات الحربية في المنطقة.