مفتاح: استملاك العقارات غير المحددة والمحررة
تنص المادة 10 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 على إمكانية الاستملاك في المناطق غير المحددة والمحررة، أي العقارات التي ليس لها صحيفة عقارية. ولفعل لذلك، يجب في البداية تحديد وتحرير المساحات العقارية التي شملها الاستملاك فقط، مع إعطاء الجهة المستملِكة الحق في وضع يدها على العقار حتى قبل بدء أعمال التحديد والتحرير.
ونظام التحديد والتحرير صادر بالقرار رقم 186 لعام 1926، ويخص المناطق التي لم توثّق بعد في السجل العقاري. وينتج عن العملية برمتها، افتتاح صحف عقارية للعقارات في المنطقة المعنية، وتخصيص أرقام لها، وتسجيلها بأسماء المالكين لها، في المصالح العقارية.
وقد حدد بلاغ صادر عن مجلس الوزراء في العام 1982 الأصول والإجراءات اللازمة لاستملاك عقار في منطقة غير محددة ومحررة. إذ يجب أن تُعلن الجهة العامة المستملكة مرسوم الاستملاك في بهوها، وضمن الساحة العامة للقرية التي تقع فيها العقارات غير المحددة والمحررة التي يجري استملاكها. ومن ثم تُبلِغُ الجهة المُستملكة دائرة العقار المعنية بنسخة عن مرسوم الاستملاك، مرفق معها طلب المباشرة بأعمال التحديد والتحرير للعقارات المستملكة.
وبعدها يجب أن يوقّع القاضي العقاري على قرار المباشرة بأعمال التحديد والتحرير، ليجري إبلاغه إلى مديرية المصالح العقارية والجهة المُستملِكة.
وتبدأ الفرقة المساحية، وهي مجموعة مهندسين مختصين وقانونيين وموظفين مساعدين، مكلفين من دائرة السجل العقاري بمهام أعمال التحديد والتحرير، بتنفيذ مهام المسح في المنطقة العقارية. ثم يقوم مكتب التحديد والتحرير في السجل العقاري بفتح سجل خاص بالعقارات المستهدفة، لتسجيل الإجراءات من البداية وحتى النهاية، ثم إيداع المخططات والسجلات المساحية النهائية لدى أمانة السجل العقاري.
ويجب تمثيل مديرية أملاك الدولة في وزارة الزراعة خلال عمل الفرق المساحية، للادلاء بالمعلومات وأبراز المستندات المتعلقة بحقوقها، وتدوين اعتراضاتها، ولا يشمل هذا الحق مالك العقار المستملك. وتتولى مديرية أملاك الدولة حصر وإدارة واستثمار أملاك الدولة، وفتح وتنظيم القيود العقارية التابعة لمحافظة ما وأملاكها العامة، وتنظيم عملية التصرف ونقل ملكية أملاك الدولة وتسجيلها.
وعند انتهاء أعمال التحديد والتحرير يتمّ تسليم أضابير العقارات المستملكة، إلى مكتب التحديد والتحرير ليقوم بتدقيقها من الناحيتين الفنية والقانونية، ومن ثم إبلاغ القاضي العقاري على النواقص ليقوم باستكمالها قبل ختام الأعمال. وتحتوي الإضبارة على مخطط مساحي ومخطط موقع للعقار، ومحاضر التحديد والتحرير التي تضم بدورها وصفاً للعقار وموقعه ونوعه الشرعي وحدوده، وأسماء المالكين، والاعتراضات على الحدود، والوثائق والمستندات التي يقدمها الأطراف.
يعلن القاضي العقاري ختام أعمال التحديد والتحرير ويُبلغُ ذلك إلى الجهات ذات العلاقة، ويعطي مهلة للاعتراض على نتائجها عشرة أيام. ويقتصر تقديم الاعتراض على الجهات العامة دون أصحاب الحقوق من مالكين أو حائزين، لأن العقار أصبح مستملكاً وخرج عن نطاق الملكية الخاصة. ومهلة الاعتراض بالنسبة لتحديد وتحرير العقارات غير المستملكة هي ثلاثين يوماً.
بعد انتهاء مهلة العشرة أيام المحددة، يعلن القاضي العقاري قراره النهائي بختام أعمال التحديد والتحرير، ثم يبدأ النظر في الاعتراضات.
ويجب إبلاغ القرار النهائي إلى الجهات ذات العلاقة، والصاق نسخة منه على باب المحكمة العقارية، دون الحاجة إلى نشره في الجريدة الرسمية. ثم ينبغي المصادقة عليه وارساله فوراً إلى أمانة السجل العقاري لإجراء المعاملة اللازمة.
وقد تجاهلت تلك الإجراءات وجود مالك العقار المستملك، ولم تسمح بتمثيله خلال تلك العملية، رغم أن العقار المستملك لم يسجل بعد على اسم الجهة المستملكة. وكان من المفترض السماح للمالك بالتدخل في أعمال التحديد والتحرير وتقديم الاعتراضات عليها. بل إن الاجتهاد القضائي للمحكمة الإدارية العليا رقم 326 / 325 لعام 1982، جاء ليؤكد حرمان مالك العقار من حقه في ذلك، بالقول أنه لا علاقة لمالكي العقارات المستملكة بعمليات التحديد والتحرير لعقاراتهم ولا تنتقص هذه العملية من حقهم في اقتضاء البدل في الموعد المحدد.
ولا يقتصر الحال على ذلك، بل لا تُصرف بدلات الاستملاك لمالك العقار إلا بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير، وفقاً لما جاء في رأي مجلس الدولة رقم 14 لعام 1973. وقد تستغرق تلك العملية سنوات مما يلحق الضرر بالمالك ابتداءً من حرمانه من حقه بالاعتراض ثم التأخير في دفع بدل الاستملاك.