Visit The Syria Report Subscribe to our mailing list
EN ع
  • Twitter
Syria Report
  • All articles
  • News
  • Analysis & Features
  • Reports & Papers
  • Regulations
  • Directory
  • Search
  • Menu Menu
Home1 / استملاك2

Posts

مجلس مدينة حلب يضيّق على شاغلي دكاكين سوق قسطل الحجارين لمصلحة شركة القاطرجي

26-09-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

ما يزال القسم الأكبر من دكاكين سوق قسطل الحجارين في المدينة القديمة بحلب، وهي حوالي 150 دكاناً بمجملها، مغلقاً رغم سيطرة قوات النظام على كامل أحياء المدينة القديمة والأحياء الشرقية بعد التهجير القسري للمعارضة منها أواخر العام 2016.

عُرف سوق قسطل الحجارين تاريخياً بمحلة المَصَابِن، بسبب ورش تصنيع صابون الغار من زيت الزيتون فيه. وكان في الحي 138 بيتاً في العام 1875، ويحده من الجنوب سويقة حاتم وجب أسد الله، ومن الشمال حارة بحسيتاـ وشرقاً سويقة علي والدباغة العتيقة، بحسب ما قاله أحد أصحاب المحلات القديمة لسيريا ريبورت. ومن أهم معالم سوق قسطل الحجارين، زاوية الصالحية أو القادرية وهي من أقدم زوايا حلب، وكذلك مسجد الشربجي وجامع النحويين، ومدرسة الشاذلية، والمسجد الواطي، ومكتب الأيتام. في السوق أيضاً سبيل ماء أنشأه نائب حلب يلبغا في العام 1753، والحمام الجديد، وخان الزيت المفتوح منذ العام 1742. في السوق منهل مياه قسطل الحجّارين الذي افتتح في العام 1900 وعُرف السوق باسمه.

يمر من سوق قسطل الحجارين طريق يصل إلى ساحة باب الفرج، وطريق آخر إلى باب الجنان. قبل الحرب العالمية الأولى بثلاث سنوات بنى أستاذ التكية الصالحية الشيخ محمود ابن الشيخ محمد خير الدين الحلوي، 13 دكاناً تجارياً على أراضٍ وقفية، وقام بتأجيرها لصالح التكية. خلال الحرب هدمت السلطات المحلية التابعة للسلطنة العثمانية عدداً من المنازل والدكاكين في الحي ووسعت الطرق. مع نهاية الحرب الأولى وانهيار السلطنة العثمانية، توسع الحي وتكاثرت فيه الدكاكين وذاع سيط ذلك السوق كأحد أعرق أسواق حلب القديمة. في الربع الثاني من القرن العشرين عملت بلدية حلب على فتح شارع في السوق القديم ما تسبب بتدمير جزء كبير من المعالم الأثرية فيه. وعلى جانبي الشارع الجديد الواصل إلى السبع بحرات ظهرت عمارة حديثة شغلتها فروع مصارف، وبائعو الأحجار الكريمة والذهب، والأقمشة الثمينة والسجاد.

الدكاكين في سوق قسطل الحجارين هي ملك أصحابها، وقد ورثوها في أغلب الحالات عن آبائهم، عن آباء آبائهم، ضمن عائلات المنطقة. في العام 1974، استملك مجلس مدينة حلب جميع الدكاكين في الحي، وعددها حوالي 150 دكاناً، بغرض تنظيم وتوسيع منطقة باب الفرج. وبحسب المخططات الموضوعة للمشروع، فإن غالبية تلك الدكاكين منذورة للهدم. وفي انتظار التوسعة والهدم، أجّر مجلس مدينة حلب تلك المحال، لأصحابها وصاروا شاغلين لها وفق عقود إيجارية. في العام 1986 أدرجت منظمة اليونسكو التابعة للأمم المتحدة، مدينة حلب القديمة على لائحة التراث العالمي. وبناء عليه، تم إيقاف تنفيذ المخططات التنظيمية المصدقة، لكن بقيت الدكاكين مستملكة لصالح مجلس المدينة. وظل الحال على ما هو عليه حتى العام 2011، فلم ينفذ التنظيم، ولا هُدمت المحال، ولا أعيدت إلى أصحابها، ولا عوّض عليهم.

السوق شهد منتصف العام 2012 اضراباً عاماً ضمن النشاطات المعارضة للنظام، واتضح أن كثيراً من شاغليه من معارضي النظام. خلال فترة الحرب 2012-2016، تحول السوق بدكاكينه والمنازل المحيطة بها، إلى موقع لتمركز قوات النظام بالقرب من جبهات القتال مع المعارضة المتحصنة في المدينة القديمة بحلب. وقد تعرض السوق للتخريب والتدمير، بشكل رئيسي عندما فتحت قوات النظام في جدرانه وأسقفه ما يسمى بـ”الطلاقيات”، وهي فتحات تستخدم لإطلاق النار وقذائف الهاون، وأيضاً للرصد والقنص والاستطلاع. وكذلك، اعرضت تلك الطلاقيات للاستهداف من قبل قوات المعارضة في معرض ردها على مصادر النيران. هذا عدا عن عمليات الهدم التي حصلت في السوق القديم الأثري لتسهيل دخول المدرعات والآليات العسكرية الثقيلة.

ورغم استعادة قوات النظام لكامل حلب الشرقية في العام 2016، فإنها لم تسهل لأصحاب الدكاكين ترميمها وإعادة تأهيلها، لا على العكس حاولت عرقلتهم. في العام 2018، أصدر مجلس مدينة حلب، القرار رقم 78 بوضع اليد مجدداً على الدكاكين، ومنع شاغليها من ترميمها وافتتاحها قبل دفع كامل الإيجارات المستحقة عن السنوات الماضية بين العامين 2012-2016. وقرر المجلس رفع قيمة الإيجارات الجديدة للمحال بنسبة 200 في المائة. 

يقول أحد أصحاب الدكاكين لسيريا ريبورت، أن مجلس المدينة وضع يده في العام 2018 على محله، وعلى عشرات المحال المجاورة. وقد اضطر المتكلم إلى دفع مليوني ليرة إيجارت مستحقة عن الأعوام 2012-2016، التي كان المحل مغلقاً فيها بحكم تمركز قوات النظام في السوق وتحوله إلى منطقة عسكرية. 

بعض شاغلي الدكاكين السابقين، رفضوا الدفع، وتسود شائعة قوية بينهم بأن المجلس سيعود ويجبرهم على إخلاء الدكاكين حتى لو دفعوا الإيجارات المستحقة. في حين رفع بعض شاغلي المحال دعاوى ضد مجلس المدينة. 

وفي خطوة أكثر غرابة، في آب 2022، أصدر مجلس المدينة القرار رقم 4532، ألغى فيه القرار السابق رقم 78، وأعاد العمل بالعقود الإيجارية القديمة مع شاغلي دكاكين السوق، شريطة سحب الدعاوى القضائية. ثم عاد المجلس في العام 2023، ورفع قيمة إيجارات الدكاكين أضعاف ما كانت عليه سابقاً. وبات ايجار الدكان شهرياً حوالي 250 ألف ليرة، وتختلف الإيجارات باختلاف مساحة الدكان.

وبحسب بعض أصحاب الدكاكين، فإن سياسة مجلس المدينة مقصودة، وتهدف إلى تهجير من تبقى من شاغلي السوق، لصالح شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري. ويتهم بعض أصحاب الدكاكين شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري بالتأثير على مجلس المحافظة ومجلس المدينة، ودفعهم للضغط على أصحاب الدكاكين لإجبارهم على تركها. وليس واضحاً ما هو الهدف النهائي من الموضوع، ويستبعد من التقتهم سيريا ريبورت أن تكون غاية الشركة النهائية استئجار تلك الدكاكين فقط بعد شغورها من أصحابها بل يربطون ذلك بمشروع أوسع يتعلق بإفراغ الدكاكين أولاً من شاغليها، ثم الدخول في مشروع استثماري لترميم كامل السوق. بعض الشاغلين أشاروا إلى إمكانية عقد شركة القاطرجي شراكة مع منظمات دولية أو محلية لترميم السوق، ثم استثماره مجدداً. ويشير بعض أصحاب الدكاكين إلى حرمانهم حتى من الاستفادة من المرسوم رقم 13 لعام 2022 القاضي بمنح تسهيلات وإعفاءات ضريبية واسعة داخل المدن القديمة في محافظات حلب وحمص ودير الزور.

حسام قاطرجي، نائب عن محافظة حلب في مجلس الشعب منذ العام 2016، وهو من أبرز رجال الأعمال الموالين للنظام الذين برز نجمهم خلال سنوات الحرب. وقد عمل حسام بشكل رئيسي في شراء النفط والقمح لصالح حكومة دمشق، من مناطق شمال شرقي سوريا خلال فترة وقوعها تحت سيطرة تنظيم الدولة الإسلامية، ولاحقاً قوات سوريا الديمقراطية. يرأس حسام مجموعة القاطرجي الدولية، التي تضم شركات متعددة منها شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري والتي تأسست في آب 2017 ويقع مركزها الرئيسي في مبنى محافظة حلب. 

ويقول بعض شاغلي الدكاكين، بأن بعض موظفي مجلس مدينة حلب ومجلس المحافظة، باتوا يعملون في الوقت ذاته لدى شركة القاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري. ويتلقى أولئك أجوراً مرتفعة من قبل شركة القاطرجي، بشرط استمرارهم في عملهم في وظائفهم الرسمية في المجالس البلدية. ويتهم شاغلو المحال أولئك الموظفين بتسهيل تمرير مصالح شركة قاطرجي للتطوير والاستثمار العقاري، على حساب مصلحة أصحاب الدكاكين، وأيضاً مجلس المحافظة والمدينة.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-09-26 20:10:582023-09-26 20:10:58مجلس مدينة حلب يضيّق على شاغلي دكاكين سوق قسطل الحجارين لمصلحة شركة القاطرجي

مفتاح: التعويض عن الاستملاك

19-09-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

رغم أن الاستملاك يستمد مشروعيته من أحكام القانون لكنه يبقى تصرفاً إدارياً يمس حق الملكية الفردية، ولذلك يجب عليها أن تدفع الإدارة تعويضاً لصاحب العقار المستملك نتيجة انتزاع العقار منه للنفع العام. والنفع العام لا يبرر القاء عبء الاستملاك على عاتق الأفراد، بل يجب التعويض العادل لمالك العقار المستملك، تدفعه الإدارة ليكون بمثابة حصانة لحق الملكية من الاستملاك بلا مقابل أو الاستملاك المجاني.

الدستور السوري الصادر عام 2012، قال بعدالة التعويض عن الاستملاك. وهذا يعني، ألا تقل قيمة التعويض عن القيمة الجارية للعقار المستملك، وأن يتم سداده كاملاً وفورياً. إلا أن قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم رقم 20 لعام 1983، منح الإدارة المستملكة مهلة خمس سنوات لتسديد قيمة تعويض الاستملاك. وفي حال تأخر الإدارة عن السداد أو إيداع المبلغ في المصرف عن تلك المدة، تلتزم الإدارة بدفع فائدة قانونية قدرها 6% عن كل سنة تأخير.

قانون الاستملاك رقم 20، اعتمد في تقدير قيمة العقارات المستملكة على أساس قيمتها قبل تاريخ مرسوم الاستملاك مباشرة، ولم يأخذ بعين الاعتبار كل ارتفاع يطرأ على الأسعار نتيجة مشروع الاستملاك أو المضاربات التجارية، أو مرور الزمن. اجتهاد مجلس الدولة القسم الاستشاري رقم 106 لعام 1983، سار على نفس النهج، واعتبر أن تقدير قيم العقارات المستملكة يتم على أساس وضعها بتاريخ الاستملاك دون الاعتداد بما يطرأ عليها بعد ذلك من تغيير في الأوصاف، سواء كان ذلك راجعاً للمالكين أم للجهات العامة أم نتيجة لتنفيذ مشروع الاستملاك.

وبعد تقدير اللجان المختصة لقيمة العقار والتعويض بحسب قانون الاستملاك، فإن ذلك يصبح مبرماً لا يقبل أي طريق من طرق المراجعة. وحتى مع تأخر الإدارة المستملكة في السداد لأكثر من خمس سنوات، فلا يحق لمالك العقار المستملك طلب إعادة تخمين العقار. 

وهذه المهلة القانونية للسداد طويلة جداً، وتسمح للإدارة المستملكة في التراخي حتى انتهائها، وهو ما قد يلحق بمالك العقار المستملك ضرراً، خاصة عندما يكون بحاجة لشراء عقار آخر. كما أن القيمة الجارية للعقار قبل خمس سنوات مقدرة بالليرة السورية، أقل من قيمة العقار الجارية بعد خمس سنوات، بالنظر إلى تغير قيمة صرف الليرة السورية وقوتها الشرائية. 

ولم يميّز قانون الاستملاك لعام 1983 بين الأبنية المخالفة وغير المخالفة في معرض حديثه عن تقدير قيمة التعويض للعقار المستملك. وقد اعتبر القانون أن ما يدخل في تقدير قيمة العقار، كل من الأرض والبناء والإنشاءات. بينما تقوم الدوائر العقارية بتنظيم قائمة بأسماء مالكي العقارات المقرر استملاكها وأصحاب الحقوق المسجلة ومقدار حصصهم ومساحتها. في حين تقوم الجهة المستملكة بتبليغ المالكين وأصحاب الاستحقاق القيمة المقدرة لتلك العقارات. وبطبيعة الحال، فإن التعويض من جانب الإدارة المستملكة يقتصر على من ورد اسمه ضمن قائمة أصحاب الحقوق، ولن يشمل أصحاب الأبنية غير المرخصة المبنية على الأملاك العامة على سبيل المثال.

ومن المهم الإشارة إلى أنه بإمكان الإدارة وضع اليد على العقار المستملك قبل دفع التعويض. وهو ما يجافي مبدأ العدالة في التعويض والذي يوجب التزام الإدارة بالسداد قبل استلام العقار.

وقد حدد قانون الاستملاك، طريقتين لدفع بدل الاستملاك، وهما؛ الدفع المباشر والإيداع. في الدفع المباشر، تقوم الجهة المستملكة بدفع التعويض مباشرة إلى مالك العقار، أو بإيداع المبلغ على سبيل الأمانة لدى السجل العقاري ريثما يحضر مالك العقار ومندوب عن الجهة المستملكة. ويجري توثيق إقرار المالك بقبض البدل، ونقل وتسجيل ملكية العقار باسم الجهة المستملكة. ويشترط في هذه الحالة خلو الصحيفة العقارية للعقار المستملك من أية إشارات أو قيود.

الطريقة الثانية، الإيداع، وبموجبها تقوم الجهة المستملكة بإيداع التعويض باسم المالك لدى أحد المصارف العامة ومن ثم تنتقل ملكية العقار إلى الجهة المستملكة. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-09-19 17:54:472023-09-19 17:54:47مفتاح: التعويض عن الاستملاك

مفتاح: الاستملاك ومشروعية اقتطاع الربع المجاني من العقار

12-09-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

منح قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 20 لعام 1983، بعض الجهات العامة صلاحية اقتطاع ما يعادل ربع مساحة كامل العقار المستملك جزئياً، مجاناً من دون أي تعويض أو مقابل. قانون الاستملاك برر ذلك بأن قيمة الجزء الباقي من العقار سترتفع من جراء عملية التحسين التي طرأت على العقار.

وبالتالي، أصبح للجهات العامة، سلطة قانونية للاستملاك من دون مقابل، لربع مساحة عقار ما، بشرط أن يقع الاستملاك على جزء من العقار، بينما يبقى الجزء الآخر بيد المالك قابلاً للانتفاع به.

المادة 31 من قانون الاستملاك 20/1983، نظمت أحكام الربع المجاني، وحددت شروطه، ومنها ما يرتبط بالجهة الإدارية التي يحق لها الاستملاك، ومنها مرتبط بالمشاريع التي يجوز عند تنفيذها اقتطاع الربع المجاني، وأيضاً منها ما يتعلق بالعقار المستملك بحد ذاته.

الفقرة الأولى من المادة 31 من القانون 20، تنص على أن “تقتطع الجهات الإدارية والوحدات الإدارية، والمؤسسات العامة للخطوط الحديدية السورية والمديرية العامة للطيران المدني والمديرية العامة للموانئ، مجاناً ولمرة واحدة ما يعادل ربع مساحة أرض كامل العقار الذي يستملك جزئياً، لشق الطرق والشوارع أو توسيعها، وإنشاء وتوسيع البحيرات والمطارات والمرافئ والساحات والحدائق العامة والأسواق، وتنفيذ مشاريع الخطوط الحديدية ومشاريع الري والشرب والنفط والغاز والكهرباء، متى كان القسم المتبقي من العقار قابلاً للانتفاع به”.

وتنحصر بموجب هذه المادة الجهة التي يحق لها استملاك الربع المجاني في الجهات العامة الوارد ذكرها، ولا يجوز لجهات غيرها اقتطاع الربع المجاني. كما اشترط الاجتهاد القضائي الصادر في القرار 474 أساس 2101 لعام 1986، في هذه الحالة، أن يجري وضع اليد من قبل الجهة العامة وفقاً لمستند قانوني، يتمثل في مرسوم الاستملاك. أما إذا لجأت الإدارة إلى وضع اليد على العقار بشكل غير مشروع خلافاً للقانون الذي حمى حق الملكية، فتكون قد اعتدت على حق الأفراد، وليس لها بالتالي حق اقتطاع الربع المجاني.

كما حددت المادة 31 المشاريع التي يمكن للجهات الإدارية أن تقتطع الربع المجاني لتنفيذها، وذكرتها صراحة في النص. ولا يجوز الاقتطاع المجاني عند تنفيذ أي مشروع لم يذكر صراحة في نص المادة القانونية. ويأتي ذلك منعاً لزيادة حالات الاستملاك دون مقابل، الذي يشكل اعتداءً على حق الملكية. وقد أكد الاجتهاد القضائي للمحكمة الإدارية العليا، في القرار 227 أساس 135 تاريخ 10/5/1965، أنه لا يجوز اقتطاع الربع المجاني إذا كان الاستملاك لمشاريع استثمارية.

ولكي تقتطع الجهة العامة الربع المجاني، يجب عليها أن تستملك جزءاً من العقار، لا كله. عند استملاك كامل العقار يجب أن تدفع الجهة الإدارية بدل الاستملاك عن كامل العقار. وتطبيقاً لذلك إذا استملكت الإدارة جزءاً من العقار واقتطعت الربع المجاني، ثم قررت فيما بعد استملاك كامل العقار، فيجب عليها أن تدفع قيمة الربع الذي لم تدفع قيمته، أي أن تدفع بدل استملاك كامل العقار.

 ويجب أن يكون الجزء المتبقي من العقار، غير المستملك، قابلاً للانتفاع به من قبل مالك العقار. أما إذا كان الجزء المتبقي لا يصلح للانتفاع به، فيمكن لمالك العقار أن يطلب من الإدارة أن تستملكه كاملاً خلال ثلاث سنوات من تاريخ وضع اليد على الجزء المستملك سابقاً، وفقا للمادة 11 من المرسوم 20 لعام 1983. الاجتهاد القضائي في القرار رقم 417 أساس 1056 بتاريخ 20 نيسان 1992، أكد ذلك بالقول إن جواز اقتطاع الربع المجاني رهين ببقاء قسم من العقار المستملك قابلاً للانتفاع به، فإذا تخلف هذا الشرط واستملك العقار كاملاً لزم دفع بدل الاستملاك كاملاً.

في كل الأحوال، الاستملاك من دون مقابل باسم اقتطاع الربع المجاني، يخالف المبادئ الدستورية التي نص عليها الدستور السوري الصادر عام 2012، والتي تؤكد على حماية الملكية الخاصة وعدم جواز الاستملاك إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل. وتبرير قانون الاستملاك لحق اقتطاع الربع مجاناً، بأنه سيعود على القسم المتبقي من العقار بالفائدة ضمن عملية التحسين. وهذا افتراض غير مبني على أساس واقعي، بل على العكس من ذلك يمكن أن يتسبب ذلك الاستملاك بإلحاق الضرر بالجزء المتبقي من العقار.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-09-12 13:54:392023-09-12 13:54:39مفتاح: الاستملاك ومشروعية اقتطاع الربع المجاني من العقار

المساكن مسبقة الصنع في جبرين؛ لمتضرري الزلزال، أو لأعضاء الميليشيات الموالية للحرس الثوري الإيراني؟

06-09-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

أكد مصدر محلي في مجلس مدينة حلب، لمراسل سيريا ريبورت، أن ميليشيا الحشد الشعبي العراقي الموالية للحرس الثوري الإيراني، قد نقلت إلى حلب قرابة 450 مسكناً مسبق الصنع مخصصة لمتضرري زلزال 6 شباط. المصدر أشار إلى أن 300 مسكن منها فقط وجدت طريقها إلى منطقة جبرين، المخصصة لإقامة المساكن المؤقتة للمتضررين من الزلزال. بينما استولت ميليشيات محلية في حلب، موالية للحرس الثوري، على 120 مسكناً ونقلتها إلى ثكنات ومواقع عسكرية تسيطر عليها في عزان وعسان والحاضر في ريف حلب الجنوبي، ونبل والزهراء في ريف حلب الشمالي. كما استولت ميليشيا لواء الباقر على 30 مسكناً، نصبتها بالقرب من معقلها في حي البللورة في حلب الشرقية. 

في 15 نيسان الماضي، نقلت وكالة سانا الرسمية، عن عضو مكتب تنفيذي في مجلس محافظة حلب، أن المحافظة خصصت لمبادرة الحشد الإغاثي الشعبي، مساحة 13 هكتاراً في جبرين. الحشد الإغاثي العراقي، هو ذراع مدنية لميليشيا الحشد الشعبي العراقي المؤلفة من فصائل شيعية عراقية مسلّحة. منسق مبادرة الحشد الإغاثي الشعبي العراقي كان قد قال في حديث سابق لسانا، إن مشروع المبادرة يستهدف إقامة 500 وحدة سكنية. وتبلغ مساحة كل شقة 36 متراً مربعاً، ومؤلفة من غرفتين وصالون وملحقاتها، ومزودة بلوح طاقة شمسية. ويدخل الحديد كمادة أساسية في تصنيع هذه الوحدات، مع مواد العزل الصوتي والحراري، وسيتم تجهيزها بالفرش المنزلي اللازم لحياة الأسرة، وتبلغ قدرتها الاستيعابية من 6 إلى 8 أفراد. في كل الأحوال، تبدو تلك المساكن التي نفذها الحشد الإغاثي الشعبي، أشبه بأكواخ صفيح، بحسب الصور التي نشرت لها. 

مراسل سيريا ريبورت، أشار إلى أن غموضاً يحيط بعملية توزيع تلك المساكن مسبقة الصنع على متضرري الزلزال في حلب. إذ لم يصدر مجلس مدينة حلب لحد اليوم، لوائح بأسماء المستحقين لتلك المساكن، ولا توضيحاً لكيفية الاكتتاب عليها، والمعايير المعتمدة لتحديد المستحقين لها. وتنتشر شائعات بين الأهالي في حلب، بأنه سيتم توزيع تلك المساكن على أعضاء الميليشيات الموالية للحرس الثوري في حلب. 

وكانت غرفة عمليات محافظة حلب، قد اعتمدت في آذار الماضي، مخططاً لإشادة وحدات سكنية مؤقتة مسبقة الصنع مخصصة لإيواء المتضررين من الزلزال، على مساحة 50 هكتاراً في جبرين. وتقع جبرين بالقرب من مطار حلب الدولي، وتحيط بها المنطقة الصناعية ومحطة حلب للقطارات، وقد ضمّت إلى الحدود الإدارية لمدينة حلب في العام 1996. وقد أقيم فيها في العام 2017 مركز إيواء ومخيمات للنازحين.

ومعظم الأراضي في جبرين هي أملاك عامة، سبق واستملكتها الدولة على مراحل مختلفة منذ ثمانينيات القرن الماضي. وفي الأصل أراضي جبرين زراعية خاصة، كانت ملكاً لأهالي قرية جبرين. وقد استملك مجلس مدينة حلب، 323 هكتاراً فيها في العام 1981 لإقامة منطقة صناعية. كما خطط المجلس لإقامة منطقة حرفية في جبرين مخصصة لورشات صيانة السيارات. وتم تنفيذ العديد من المقاسم الصناعية والحرفية، خلال العقود الماضية، بالتعاون بين محافظة حلب ومجلس مدينة حلب، واتحاد الحرفيين، لكن المدينة الصناعية والمنطقة الحرفية لم تريا النور فعلياً. 

كل تلك الاستملاكات الهائلة التي طالت أراضي تابعة لبلدة جبرين، لم تعد عليها بأي نفع. إذ ما زالت البلدة تعاني من غياب كامل للخدمات الرئيسية من كهرباء وماء وصرف صحي، ومعظم البناء فيها غير مرخص. ومع ذلك، لم تتوقف الاستملاكات في جبرين. إذ أصدر وزير الري القرار رقم 1739 في العام 2004 لتنفيذ قناة جرّ المياه من القناة الرئيسية في مسكنة غرباً إلى نهر قويق، والقرار رقم 840 لعام 2005، لتنفيذ قنوات مغذية لسهول حلب الجنوبية. الأمر الذي قاد بدوره إلى استملاك الكثير من العقارات وأجزاء العقارات في البلدة وما تبقى من أراضيها.

 في العام 2005 صدر المرسوم رقم 840، لاستملاك معظم المحضر رقم 466 في جبرين، لتنفيذ مشروع إرواء سهول حلب الجنوبية الشرقية. وقد تسبب المشروع باقتلاع 15 ألف شجرة زيتون وفستق حلبي وعنب، عدا المساحات السليخ التي تزرع بالحبوب. في العام 2006 صدر المرسوم رقم 460 لعام 2006، الذي نص في مادته الأولى على الدفع النقدي لبدل استملاك العقارات وأجزاء العقارات المستملكة في مشروع إرواء سهول حلب الجنوبية الشرقية. ولكن، لم تحصل، بحسب مراسل سيريا ريبورت، غالبية المتضررين في منطقة جبرين، على أي تعويضات بدلاً عن أراضيهم المستملكة.

خلال سنوات الحرب الماضية، بقي موقع مشروع منطقة جبرين الصناعية تحت سيطرة قوات النظام بحكم قربها من مطاري حلب المدني والعسكري. وفعلياً، تحولت الصناعية إلى منطقة تنشط فيها الميليشيات المحلية الموالية للحرس الثوري الإيراني، ومن بينها لواء القدس الذي يتخذ من مخيم النيرب المجاور معقلاً رئيسياً له. مصدر محلي في منطقة جبرين قال لمراسل سيريا ريبورت، أنه ما بين العامين 2012-2016، سكن نازحون من أحياء حلب الشرقية المقاسم المبينة في المدينة الصناعية في جبرين. بينما خصصت الميليشيات الموالية بعض المقاسم كمستودعات لآلياتها وأٍسلحتها وذخائرها.

وبعدما سيطرت قوات النظام على أحياء حلب الشرقية، نهاية العام 2016، وعد مجلس المدينة بإعادة تأهيل مدينة جبرين الصناعية، وإكمال عمليات التنفيذ وتسليم المقاسم للمكتتبين، وتشجيع عملية نقل المهن والحرف من داخل مدينة حلب إلى جبرين. لكن وعود المجلس بقيت مجرد أمانٍ غير محققة، وبقيت منطقة جبرين الصناعية على حالها. 

في العام 2017 افتتح في منطقة جبرين الصناعية مركز إيواء للمهجرين. في ذلك العام نفسه، قال مجلس مدينة حلب، أنه بدأ العمل على استكمال المرحلة الأولى من المنطقة الحرفية لصيانة السيارات في منطقة جبرين، بعدما تم تقسيم الموقع الى أكثر من مرحلة-مشروع. ولم يحدث أي تقدم في المشروع على الأرض.

في العام 2018 خصص مجلس المدينة المركز لاستقبال مهجري كفريا والفوعة الشيعيتان في ريف إدلب. خلال الشهور القليلة الماضية، نقلت ميليشيا فيلق المدافعين عن حلب، التابعة لحزب الله السوري، أكثر من 400 عائلة من أبناء كفريا والفوعة، من مركز إيواء جبرين إلى شقق في مناطق سيطرتها في أحياء باب النيرب والمرجة والفردوس والبلورة وكرم حومد والمعادي. وتلك الشقق يملكها في الأصل غائبون من المهجرين قسرياً إلى مناطق المعارضة في شمال غرب سوريا.

في العام 2019، شكّل مجلس مدينة حلب لجنة متابعة لإعادة تأهيل منطقة جبرين الصناعية تمهيداً لنقل الحرفيين إليها. وهناك عدد كبير من المكتتبين والمخصصين على المقاسم في منطقة جبرين الصناعية، إن كانت مبنية أو ما زالت على المخطط بعد. معظم المكتتبين هم من الغائبين المهجرين قسرياً والنازحين. وبحسب اتحاد الحرفيين، سيتم إلغاء اكتتاب أولئك، بذريعة التخلف عن دفع الأقساط. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-09-06 09:34:042023-09-06 09:34:04المساكن مسبقة الصنع في جبرين؛ لمتضرري الزلزال، أو لأعضاء الميليشيات الموالية للحرس الثوري الإيراني؟

مفتاح: حقوق الارتفاق المقررة للمنفعة العامة

06-09-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 1141 في 9 تموز 2023، الذي فرض حق الارتفاق على مجموعة من العقارات الواقعة ضمن مسار وحرم خط كهرباء التوتر العالي 66 المار بين بلدتي الكسوة بريف دمشق والصنمين في درعا. وتضمن القرار 1141 إحداث حقوق ارتفاق للنفع العام، كحق المرور في أرض الغير، ووضع الأعمدة والأبراج بما فيها تمديد الكابلات الكهربائية والهوائية.

القانون المدني السوري رقم 84 لعام 1949، كان قد نظم أحكام حق الارتفاق، وأفرد له المواد من 960 حتى 993.

ووفقاً للمادة 960 من القانون المدني يُعرّف حق الارتفاق، بأنه تكليف مفروض على عقار معين، لمنفعة عقار آخر معين مملوك لشخص آخر. وبالتالي فحق الارتفاق حق عيني، يقع على العقار لمنفعة عقار آخر، وليس حقاً شخصياً على صاحب العقار. وهذا ما أكده أيضاً الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض رقم 622 أساس 663 تاريخ 28/8/1960. ومع ذلك، يحد حق الارتفاق من سلطة صاحب العقار في استعمال بعض حقوقه على عقاره، أو منح أصحاب عقارات مجاورة حقوقاً استعمال للعقار المعيّن. 

كما عددت المادة 961 من القانون المدني، أنواع حق الارتفاق؛ وهي إما ارتفاق طبيعي أي من فعل الطبيعة، كمرور مجرى مياه من الأراضي المرتفعة إلى أراضي منخفضة، وهو لا يحتاج إلى تسجيل في السجل العقاري. أو أن يكون حق الارتفاق بموجب قانون، إما للمنفعة العامة أو الخاصة، وهنا أيضاً لا يحتاج للتسجيل في السجل العقاري. والنوع الثالث هو حق الارتفاق الاتفاقي، الذي يرتبه الأفراد على عقاراتهم بالاتفاق فيما بينهم، وهذا النوع يستوجب تسجيله على صحيفة العقار.

المادة 967 من القانون المدني أحالت إلى القوانين والأنظمة الخاصة تحديد حق الارتفاق القانوني العائد للمنفعة العامة، كالتمكين من الوصول إلى شواطئ البحر وضفاف مجاري المياه، أو تأمين أو تسهيل مهمة إعداد المسالك أو المنشآت العامة، والعناية بها أو استعمالها، وعلى الأخص المنشآت العسكرية البرية أو البحرية.

قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 20 لعام 1983، كان قد منح الجهات العامة إحداث حقوق ارتفاق على العقارات التي يجوز استملاكها لتنفيذ المشاريع للمنفعة العامة. المادة 37 من المرسوم 20\1983 اشترطت لإحداث حق الارتفاق للمنفعة العامة صدور مرسوم بناء على اقتراح الوزير المختص، وأن يكون الارتفاق مقابل تعويض، نظرا لما ينطوي على ذلك من تأثير واضح يؤدي إلى إلحاق الضرر بحق الملكية العقارية. كما هو الحال في تقرير حق ارتفاق بمرور أسلاك التوتر الكهربائي فوق عقارات خاصة حيث يؤدي إلى إلحاق الضرر بجميع تلك العقارات التي يمر منها التوتر ويؤدي إلى انخفاض قيمتها، ولذلك فإن العدالة تقتضي تعويض أصحاب العقارات المتضررة من جراء ذلك.

قرار مجلس الوزراء 1141 لم يتضمن إشارة إلى أي تعويض محتمل لأصحاب العقارات الذين تقرر فرض حق ارتفاق على عقاراتهم، وهو ما يجعله مخالفاً للمادة 37 من مرسوم الاستملاك رقم 20/1983. ويمكن في هذه الحالة لأصحاب تلك العقارات، اللجوء إلى القضاء الإداري، للمطالبة بفرض تعويض عن حق الارتفاق المقرر للمنفعة العامة على عقاراتهم.

من جانب آخر، في الحالات التي يجري فيها تنفيذ الاستملاك أو الارتفاق للمنفعة العامة دون مرسوم، كما هو الحال في القرار 1141، فإن ذلك يشكل اعتداء على الملكية. حيث يعتبر الاجتهاد القضائي الصادر بالقرار رقم 606 أساس 640 لعام 1996، أن وضع اليد على عقار الغير بدون إصدار مرسوم استملاك، هو تصرف غير مشروع يتصدى القضاء العادي صاحب الولاية العامة للفصل في طلب التعويض.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-09-06 09:23:262023-09-06 09:23:26مفتاح: حقوق الارتفاق المقررة للمنفعة العامة

مفتاح: الحقوق العقارية محل الاستملاك

29-08-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

يكون الاستملاك منصباً على حق الملكية العقارية، ويشمل ذلك الحقوق العينية الأصلية والحقوق العينية التبعية الواقعة على العقار. الحقوق العينية العقارية، وهي سلطات مباشرة يقررها القانون لشخص على عقار معين دون وساطة من شخص آخر، وتنقسم إلى حقوق عينية عقارية أصلية، وتشمل حق الانتفاع والاستعمال والارتفاق، وحقوق عينية تبعية تشمل الرهن التأميني والرهن الحيازي وحق الامتياز. 

ويجوز استملاك جميع تلك الحقوق نتيجة استملاك العقار، بمعنى أن الجهة العامة تستملك العقار وما يترتب عليه أيضاً من حقوق عينية للغير من حق انتفاع أو ارتفاق مسجلة على الصحيفة العقارية. وعند ذلك يجب على الجهة العامة تعويض أصحاب تلك الحقوق أيضاً. كما يمكن للجهة العامة استملاك حق عيني على العقار من دون نزع ملكيته من صاحبه، كما لو قامت بإنشاء حق ارتفاق على عقار من خلال مد خط توتر كهربائي فيه مع إبقاء العقار في ملكية صاحبه.

ووفقاً لما أقرته المادة 2 من قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي 20 لعام 1983، قد يطبق الاستملاك على العقارات المبنية وغير المبنية، مفرزة أو مملوكة على الشيوع. كما يجوز أيضاً استملاك الأراضي حتى لو كانت عرصة معدة للبناء طالما أن المخطط الاستملاكي قد شملها، لتنفيذ مشاريع النفع العام.

وقد تم منح الأراضي الزراعية أهمية خاصة، حيث لا يجوز للجهة المستملكة وضع اليد عليها ومنع الفلاح من استثمارها قبل صدور قرار الاستملاك أصولاً وتصفية حقوق الفلاح، وفقاً لتعميم مجلس الوزراء رقم 86/ب-4778/15 لعام 1983، بهدف الحرص على الأراضي الزراعية والحد من الاضرار بها.

كما يمكن استملاك كامل العقار أو استملاك جزء منه، لكن إذا كان الجزء المتبقي من العقار غير قابل للانتفاع به، فينبغي عندئذِ على الجهة المستملكة أن تستملك ذلك الجزء خلال ثلاث سنوات بناءً على طلب المالك وصدور قرار من المجلس المحلي ينص على أن الجزء المتبقي غير قابل للانتفاع به.

 ويكون قرار المجلس في هذه الحالة مبرماً وفقاً لما نصت عليه المادة 11 من قانون الاستملاك 20. في المقابل إذا استملكت الجهة العامة عقاراً يفيض عن حاجة مشروع النفع العام، فلا يعني ذلك زوال النفع العام عن القسم الزائد ولا يؤثر ذلك في صحة مرسوم الاستملاك. بل يحق للإدارة التصرف بالجزء المتبقي وفق أحكام مرسوم الاستملاك، وفقاً لما قرره اجتهاد محكمة النقض أساس 459 الصادر بالقرار رقم 269 لعام 1984.

ويمكن أيضاً استملاك أجزاء من عقارات متعددة للبناء عليها، بعد اجراء عملية دمجها وتوحيدها أو افرازها من قبل الجهة العامة وفقاً لما نصت عليه المادة 5 من القانون 20.

المادة 2 من قانون الاستملاك أجازت استملاك عقارات الأوقاف. على النقيض من ذلك نجد أن القانون 26 لعام 2000 المتضمن تعديل قانون التوسع العمراني، لم يجز استملاك عقارات الأوقاف، إذ تنص المادة الثانية من القانون 26 على ألا تخضع العقارات الوقفية العائدة لمختلف الطوائف للاستملاك وفق أحكام هذا القانون. ولذلك دائماً ما تستند الجهة المستملكة إلى أحكام قانون الاستملاك رقم 20 عند استملاك عقار مملوك للأوقاف.

أما العقارات المملوكة للجهات العامة فلم يتضمن قانون الاستملاك رقم 20 نصاً يجيز استملاكها، إلا أن الجمعية العمومية للقسم الاستشاري للفتوى والتشريع في مجلس الدولة، قالت في قرارها رقم 2199 لعام 2010، إن قرار استملاك صادر عن رئيس مجلس الوزراء باستملاك عقار لصالح إحدى المحافظات هو قرار باطل.

 وجاء في حيثيات قرار الجمعية العمومية أن مصالح الدولة جميعها متساوية فيما تهدف إليه من تحقيق مشروعات النفع العام، وبالتالي لا مجال لإعطاء إحدى هذه الجهات الحق في نزع ملكية عقارات تعود إلى جهة عامة أخرى. بينما نجد في اجتهاد أحدث للجمعية العمومية في مجلس الدولة، صادر برقم 200 لعام 2013، أنه لاستملاك عقار عائد لجهة عامة، يجب أن تتم مخاطبة وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي لكي تقوم بتخصيص العقار، ولا يجوز اصدار قرار الاستملاك قبل ذلك وإلا كان ذلك القرار باطلاً.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-08-29 19:10:032023-08-29 19:10:03مفتاح: الحقوق العقارية محل الاستملاك

مفتاح: النفع العام في الاستملاك بلا ضوابط

01-08-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

يعتبر النفع العام الغاية الأساسية من الاستملاك، فهو المبرر للتضحية بالملكية الفردية كمبدأ عام دستوري. ولا يجوز لأي جهة رسمية طلب الاستملاك، إلا إذا كانت تبتغي تنفيذ مشاريع ذات نفع عام، كما لا يجوز لها تغيير المشروع المراد إنجازه خلافاً لقرار النفع العام الذي صدر من أجله الاستملاك.

ويتسع نطاق النفع العام ليشمل جميع أنشطة الإدارة التي تنطوي على تأمين الخدمات العامة وتنظيم المرافق العامة وإنشاء البنى التحتية وإقامة المنشآت، وفقاً لما ينسجم مع الخطط والسياسة العامة للدولة.

ويشترط في النفع العام أن يصب في تحقيق مصلحة أشخاص أو فئات غير محددين، أما إذا كانت موجهة لفئة أو أشخاص، عندئذٍ تنتفي صفة العمومية عن المنفعة. وهذا ما أقرته المحكمة الإدارية العليا في اجتهادها رقم 409 لعام 1980، إذ اعتبرت أن مرسوم الاستملاك إذا كان لنفع أشخاص معينين بنوعية عملهم، وحتى لو كانوا غير محصورين، فهو غير محصن من الطعن لمخالفته الدستور والقانون ويبسط القضاء رقابته عليه.

إن التلازم الوثيق بين مرسوم الاستملاك ومفهوم النفع العام يجعل من الاستملاك الذي تنتفي عنه صفة النفع العام تعدياً على الملكية الخاصة. وهو ما أقرته محكمة القضاء الإداري في اجتهادها رقم 786 لعام 1996، عندما قالت إن “استملاك جزء من عقار بفرض شموله بالاستملاك فعلاً ورغم عدم الحاجة إليه في تنفيذ مشروع الاستملاك، إنما يعتبر عيباً جسيماً ينحدر بصك الاستملاك إلى درجة الانعدام”.

ورغم أن قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 والاجتهادات القضائية، قد حددوا الخطوط العريضة للنفع العام وعلاقته بضرورة الاستملاك من عدمه، إلا أنهما تركا للإدارة المستملِكة صلاحية تقدير وجود المنفعة العامة بحد ذاتها، دون أن تبين ماهية تلك المنفعة أو المسوغات التي استندت إليها في تقدير ذلك. إذ يكفي أن تقرر الجهة الإدارية الحاجة إلى الاستملاك من منطلق ضرورات النفع العام. ويؤكد على ذلك الاجتهاد القضائي رقم 979 لعام 1978، بالقول إن “تقدير وجود النفع العام في الاستملاك متروك لتقدير الإدارة دون معقب عليها من القضاء”.

ولا شك أن تلك الصلاحيات الممنوحة للإدارة في تقدير وجود المنفعة العامة دون ضوابط قانونية أو قضائية يؤدي إلى تعسف الإدارة وتجاوزها على حقوق الملكية الفردية.

وقد تتأخر الجهة المستملكة في بعض الأحيان عن تنفيذ مشروع الاستملاك إلى درجة تزول معها المنفعة العامة التي صدر مرسوم الاستملاك لأجلها. ومع أن قانون الاستملاك لم يتطرق لهذه الحالة، إلا أن الاجتهاد القضائي المنشور بالعدد 9-10 من مجلة المحامون لعام 1999، أكد على أن “الاستملاك الذي هو نزع جبري للملكية، إنما شُرٍّع أصلاً من أجل تنفيذ المشاريع ذات النفع العام، وباعتبار أن الإدارة المستملكة لم تنفذ مشروع الاستملاك خلال ثلاثين سنة، ولذلك فإن فكرة النفع العام من استملاكه تكون منتفية وتنتفي معها مشروعية استملاكه”. 

قانون الاستملاك وسع كثيراً من مفهوم الإدارة، فهي تشمل كلاً من الوزارات والإدارات والمؤسسات والعامة ووحدات الإدارة المحلية، كما تشمل أيضاً حزب البعث والمنظمات الشعبية. وتستطيع جميع تلك الجهات طلب الاستملاك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، ثم يصدر بذلك مرسوم الاستملاك بناءً على اقتراح الوزير المختص، ويكون ذلك المرسوم مبرماً لا يقبل أي طريق من طرق الطعن، أي أنه خارج نطاق الرقابة القضائية.

 لكن تعديل قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 11 لعام 1986، حصر إصدار الاستملاك بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويمكن تعديله أو إلغاءه بمرسوم من رئيس الجمهورية. وبالتالي فقد أصبحت الرقابة على قرارات الاستملاك من قبل رئيس الجمهورية. ومع ذلك، فهذا لا يرقى إلى مستوى الرقابة القضائية، التي يفترض أن تخضع لها جميع أعمال الإدارة. نظراً لما تتمتع بع السلطة القضائية من استقلالية، وهو ما يجعل منها صاحبة الاختصاص في تقرير المشروعية وفقاً لمقتضيات القانون والعدالة.

بالتالي فإن تحصين المنفعة العامة في الاستملاك عن الرقابة القضائية قد يؤدي إلى وقوع حالات استملاك دون مبررات فعلية. وهو ما يفرض وضع ضوابط قانونية على الاستملاك، عبر تعديل المرسوم 20 لعام 1983 وجعل الاستملاك خاضعاً لرقابة القضاء الإداري. ويتولى القضاء الإداري الفصل في المنازعات الإدارية التي تقوم الجهات والمصالح العامة من جهة والجهات والمصالح الخاصة من جهة أخرى، وتتعلق المنازعات الإدارية عادة بإلغاء القرارات الإدارية أو وقف تنفيذها، أو الحكم بالتعويض عن الضرر المترتب عليها، منعاً من وقوع أية تجاوزات على حق الملكية.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-08-01 19:16:302023-08-01 19:16:45مفتاح: النفع العام في الاستملاك بلا ضوابط

من يخدم حريق ساروجة؟

25-07-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

تعرض جزء من حي ساروجة الأثري بدمشق لحريق، فجر يوم 16 تموز 2023، خلال موجة حرّ طالت معظم المناطق السورية وتسببت بحرائق متعددة منها حريق الغابة الحراجية على قمة جبل المزة يوم 15 تموز. حريق حي ساروجة تسبب بدمار واسع لعدد من المنازل الدمشقية القديمة التي كانت تستخدم كسكن، أو كورشات صناعية صغيرة للجلود والأحذية ومواد تصنيعها وهو ما ساهم في سرعة انتشار النيران. 

 

 

وطال الحريق منزلاً يعود تاريخ إنشائه إلى القرن التاسع عشر، وكان يقطنه آخر أمير للحج في عهد السلطنة العثمانية عبدالرحمن باشا اليوسف، والذي قُتل في العام 1920. كما تضرر من الحريق منزل خالد العظم، السياسي الدمشقي وآخر رئيس لحكومة منتخبة ديمقراطياً قبل الانقلاب العسكري لحزب البعث في العام 1963. ويعود تاريخ بناء منزل العظم إلى القرن الثامن عشر، واستخدم جزء منه كمتحف للوثائق التاريخية.

يعود نشوء حي ساروجة إلى الحقبة المملوكية وينسب إلى الأمير المملوكي صارم الدين ساروجة المتوفي في العام 1342. بُنِيَ الحي شمال غربي دمشق القديمة، وخارج سورها الأثري. وقد كان الحي وجهة لأمراء المماليك، وفيه أشادوا القصور والمدارس والمساجد والحمامات. في الحقبة العثمانية أقيم في الحي مسكن لكبار موظفي السلطنة بدمشق، وقد تسبب ذلك بتوسعه على نمط العمارة العثمانية وتسميته باستانبول الصغرى. بعد انتهاء الانتداب الفرنسي لسوريا في العام 1946 تحول الحي إلى مركز تجمع للبرجوازية الدمشقية.

ومع استيلاء حزب البعث على الحكم في العام 1963، بدأ تهميش الحي لأسباب عقائدية بوصفه منطقة برجوازية يُخشى من ميولها الديموقراطية. حزب البعث لم يتردد في تجريد رموز تلك البرجوازية من سكان الحي من أملاكهم، ما تسبب بترك الكثير من السكان للحي الأمر الذي انعكس على نسيجه الاجتماعي-العمراني. وبالتزامن مع موجة التأميم والإصلاح الزراعي في تلك المرحلة، صدر في العام 1968 مخطط دمشق التنظيمي، المعروف باسم مخطط المعماري الفرنسي ميشيل ايكوشار  Michel Écochar. المخطط مال إلى التخطيط والتنظيم الحديث للمدينة المعاصرة، أكثر من المحافظة على نسيجها الأثري القديم ومنها حي ساروجة. 

وبموجب مخطط ايكوشار وتعديلاته اللاحقة، استملكت محافظة دمشق في السبعينيات والثمانينات أجزاء كبيرة من الحي، بغرض انشاء مرافق للنفع العام، كشوارع ومحاور مرورية، ومواقع لبناء مؤسسات حكومية وتجارية. في نهاية السبعينيات شقت المحافظة شارع الثورة الذي قسم الحي شرقاً وغرباً، واستملكت الأراضي اللازمة لشقه، والأبنية الطابقية على جانبيه. وفعلياً، تم الاستملاك من دون تعويض، أو بتأخير كبير في دفع مستحقات المتضررين. كما تم هدم بعض المنازل الأثرية في الحي، وأقيم مكانها منشآت حديثة وأبراج ضخمة، ومنها بناء دائرة المصالح العقارية وسوق الخجا، ومنحت المحافظة أراضي محلة البحصة غرباً لتجار البناء ليقيموا عليها أبنية تجارية وفنادق.

مخطط ايكوشار وتعديلاته اللاحقة، لحظ أيضاً شق محور مروري وتجاري رئيسي ضمن ساروجة باسم شارع الملك فيصل، ولكنه لم ينفذ بعد. والهدف منذ هذا المحور هو شق محور مروري من وسط دمشق إلى شرقها يتاخم السور الشمالي لدمشق القديمة. ولكن تنفيذ هذا المحور يتضمن استملاك جزء كبير من أراضي ساروجة، وإزالة الجزء الجنوبي من الحي للوصل بين شارع الثورة وساحة باب توما. وقد أعيد النقاش حول هذا المحور أكثر من مرة خلال السنوات السابقة للعام 2011، وتم تعديل الفكرة أكثر من مرة، بحيث يصبح محوراً مرورياً وسياحياً، ويترافق مع تغيير الصفة التنظيمية للمنطقة إلى سياحية. ومع ذلك، قد تمت عرقلة هذا المشروع بضغط من سكان الحي بالتعاون مع كتاب وصحفيين وآثاريين.

وفي مواجهة الرفض الشعبي لشق الشارع، لجأت محافظة دمشق منذ الثمانينيات إلى منع اصدار رخص الترميم في كامل الحي، واعتبار أي عملية ترميم من دون ترخيص هي مخالفة لا بد من إزالتها فوراً. وبذلك بدأ الحي يتحول إلى منطقة تعاني من الإهمال الشديد وفيها خرائب قديمة بحاجة ماسة للترميم. محافظة دمشق، بحسب مصادر سيريا ريبورت، تلجأ لهذا الأسلوب عندما تواجه رفضاً لتنفيذ قرار استملاك ما. وقد تسبب ذلك بانهيار أكثر من بناء في الحي، كما حدث في شباط 2019 عندما انهار منزل بسبب الأمطار. في العام 2007 قتل شخص واحد عندما انهار عليه السقف المتهالك لمنزله والذي رفضت المحافظة منح ترخيص لترميمه. 

منذ العام 2011، عاش الحي اهمالاً مضاعفاً، خاصة أن جزءاً من سكانه لم يكونوا بعيدين عن الاحتجاجات المعارضة للنظام. لذلك، تشددت المحافظة في قمع المخالفات، وتقديم الحد الأدنى من الخدمات، وغياب كامل لوسائل السلامة والدفاع المدني، من شبكة اطفاء حريق في حي قديم لا يمكن لسيارات الإطفاء المناورة في شوارعه الضيقة.

ساروجة مثل كل المناطق الدمشقية تشهد حرائق متكررة في مواسم الحر الأخيرة، يساعد فيها انتشار شبكات الكهرباء العشوائية. كما أن برامج التقنين الكهربائي الجائرة التي تصل إلى 5 ساعات قطع مقابل ساعة وصل، تضيف أحمالاً كهربائية على مجموعات التحويل الكهربائية بسبب الاستجرار الزائد في فترة التزويد القصيرة.

 وبالترافق مع حرارة الجو العالية وسوء الصيانة، تنفجر بعض المحولات وتتسبب في اندلاع الحرائق وانتشارها. ورغم مطالبة سكان الحي، بتحسين الخدمات وإعادة تأهيل شبكات الكهرباء، إلا أنهم طالما قوبلوا بإهمال حكومي ورسمي. وقد لا يكون ذلك مقصوداً ضد ساروجة بشكل مباشر، بقدر ما يتعلق بالفساد والترهل في محافظة دمشق، ونقص التمويل، وسوء التخطيط وانخفاض مستوى الكفاءة.

وعدا عن الاستملاكات، فإن بعض الأبنية المحترقة مصنفة أثرية. وفي حالتي الاستملاك والتصنيف الأثري، يمنع على أصحاب تلك العقارات التصرف بها أو ترميمها أو التجديد فيها. وهذا ما جعل من تلك الأبنية محل نزاع بين الدولة وبين مالكيها الأصليين المتضررين، وهناك قضايا كثيرة ما زالت عالقة في المحاكم منذ عشرات السنين بين الطرفين. وبسبب منع التصرف، نشأت مشاكل بين ورثة أصحاب تلك العقارات، ومشاكل بين المؤجرين والمستأجرين القدماء الرافضين للإخلاء.

 مصدر من محافظة دمشق، قال لسيريا ريبورت، إن حال الملكيات في حي ساروجة، كمثل كثير من مناطق دمشق التاريخية، عبارة عن كتلة كبيرة من الإشكاليات القانونية غير القابلة للحل والمتراكمة عبر عشرات السنين. وإذ يشير المصدر، إلى أن الحريق على الأغلب غير متعمد، إلا أن نتائجه قد تخدم أكثر من طرف. إذ ترغب محافظة دمشق بالانتهاء من القضايا العالقة والانتقال إلى تنفيذ الاستملاك وإقامة مشاريع تجارية وسياحية، كما أن بعض أصحاب العقارات يستفيدون من حرقها في إزالة صفة الأثرية عنها للسماح لهم بالبناء في موقعها. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-07-25 14:16:312023-07-25 14:16:31من يخدم حريق ساروجة؟

لا بيوت للعائدين إلى عين الفيجة

18-07-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

سمحت قوات النظام لبعض النازحين بالعودة إلى بلدة عين الفيجة في ريف دمشق، نهاية العام 2022. ومنذ ذلك التاريخ، تفقد العشرات من أهالي البلدة منازلهم، لكن عدداً قليلاً منهم اختار الاستقرار فيها بسبب الدمار الكبير الذي لحق بعقاراتهم والبنى التحتية الأساسية خاصة شبكة ماء الشرب، وصعوبات الترميم، وعدم ترحيل الأنقاض.

عين الفيجة، هي بلدة وتتبع إدارياً لمنطقة الزبداني، وهي أيضاً مركز ناحية تضم 9 بلدات وقرى تعرف باسم قرى وادي بردى. وتبعد البلدة حوالي 15 كيلومتراً عن مركز مدينة دمشق إلى الغرب، ونبعها هو المصدر الرئيسي لمياه الشرب لمدينة دمشق وجزء من ريفها. وعدد سكان عين الفيجة كان قرابة 6 آلاف قبل العام 2011 بحسب تقديرات أهلية. وقد سيطرت المعارضة المسلحة المحلية على عين الفيجة منذ شباط 2012، فتعرضت إلى حصار خانق، وقصف مستمر وعمليات اقتحام متكررة من قبل قوات النظام.

 وكانت المعارضة تلجأ للتهديد بقطع الماء عن دمشق لتحسين ظروف المدنيين في البلدة. في كانون الأول 2016، شنت قوات النظام مدعومة بميليشيا حزب الله اللبنانية عملية عسكرية ضد المعارضة في البلدة، ما تسبب بدمار كبير لنبع الفيجة بسبب القصف المدفعي والجوي. وتمكنت قوات النظام من دخول عين الفيجة في 28 كانون الثاني 2017، وسيطرت على النبع، بعد التوصل لاتفاق يقضي بالتهجير القسري للسكان خرج على إثره 2100 شخصاً إلى الشمال السوري.

في العام 2018 صدر القانون رقم 1 الخاص بإنشاء حرمين حول نبع الفيجة؛ حرم مباشر ويضم الأرض الواقعة حول المصدر المائي، وحرم غير مباشر يحيط بالحرم المباشر. ونص القانون على استملاك العقارات وأجزاء العقارات الواقعة ضمن الحرم المباشر للنبع. كما نص القانون، على إنشاء حرمين آخرين، مباشر وغير مباشر، على طول نفقي جر المياه من نبع الفيجة إلى دمشق. ونص القانون على تعديل المخطط التنظيمي لبلدة عين الفيجة بحيث تلغى المناطق السكنية الواقعة ضمن الحرم المباشر.

 وسمح فقط لأصحاب العقارات في الحرم غير المباشر للنبع والنفق، بترميم المساكن القائمة فقط. كما نص القانون على الإبقاء على المنشآت السكنية المشادة قبل صدور هذا القانون في الحرم غير المباشر، ضمن مجموعة من الشروط. وتقع كثير من بيوت ومساكن بلدة عين الفيجة القديمة ضمن منطقتي الحرم المباشر للنبع والنفق.

وفي معرض تنفيذ القانون هدمت قوات النظام وجرفت منازل وأحياء سكنية كاملة في عين الفيجة التي بلغت حصتها من الحرم المباشر 45 هكتاراً، خضعت للاستملاك وإزالة كافة الإشغالات عنها. قوات من الحرس الجمهوري قامت بتعفيش ما يمكن إعادة تدويره واستخدامه من محتويات البيوت قبل تدميرها، ومن ذلك السيراميك الأبواب والنوافذ وتمديدات الكهرباء، وبعد تفجيرها تم سحب الحديد منها. مصادر سيريا ريبورت قالت بأن الحرس الجمهوري كان يبيع الحديد إلى شركة لديها مكابس ضخمة لتشكيل المعادن المسحوبة على شكل مكعبات ضخمة، لتسهيل تحميلها ونقلها.

 بعد ذلك كان يجري توزين حمولة المعادن في منطقة تجميع في مدخل عين الفيجة، قبل تحميلها في الشاحنات ونقلها إلى أفران صهر. بعد ذلك، أدخلت محافظة ريف دمشق عشرات الآليات الثقيلة إلى عين الفيجة، لتجريف منطقتي الحرمين، انطلاقاً من جسر البلدة إلى منطقة حاروش، مروراً بالساحة الرئيسية وساحة المطاعم على ضفتي النبع. وترجح مصادر أهلية بأن أكثر من نصف الأبنية في البلدة  قد تم تجريفها. وبقيت فعلياً فقط منطقة الحقول من جهة بلدة بسيمة هي الوحيدة المتبقية الصالحة للسكن والناجية من عمليات التجريف.

بعد ذلك، تعاقدت محافظة ريف دمشق مع الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، في آب 2020، لإعداد المخططات التفصيلية والتنظيمية والتنفيذية الخاصة بإنشاء ضاحية وادي بردى شرقي عين الفيجة، قالت إنها ستكون بمثابة سكن بديل غير مجاني لأصحاب العقارات المستملكة بموجب القانون.

 في نهاية العام 2020 سمحت قوات النظام للمرة الأولى لبعض المُهجرين بزيارة وجيزة لتفقد أملاكهم في البلدة، من دون السماح لهم بالإقامة فيها. وبعدها سُمح للأهالي بتقديم طلبات عودة، وذلك ضمن البناء المؤقت لمجلس عين الفيجة المحلي في بلدة جديدة الوادي، بسبب دمار مبنى مجلس عين الفيجة. وبعد الموافقة الأمنية على طلب العودة، يجوز تقديم طلب ترميم للمنزل إن كان واقعاً فقط في منطقة الحرم غير المباشر.

 مراسل سيريا ريبورت في المنطقة أوضح بأنه يتوجب على الراغب بترميم منزله، تقديم طلب إلى المجلس البلدي للحصول على رخصة ترميم، مرفقاً بوثائق تثبت ملكية العقار. بعد ذلك، يجب الحصول على تقرير من قبل لجنة السلامة الإنشائية في محافظة ريف دمشق، يُحدد فيه نسبة الضرر في البناء المرغوب بالعودة إليه.

 وبحسب مصادر سيريا ريبورت، فقد أعطيت رخصة ترميم لبعض المنازل تجاوزت نسبة الضرر فيها 60%. كما أن إصدار رخصة الترميم، مرتبطة أيضاً بالحصول على موافقة أمنية. وفي عين الفيجة، تعطي تلك الموافقة، شعبة الأمن السياسي ومفرزة الحرس الجمهوري في قوات النظام، وهما القوتان المسيطرتان على البلدة. 

في 5 أيار 2023، قال رئيس المجلس المحلي في البلدة لصحيفة الوطن شبه الرسمية، إن العشرات فقط يقيمون حالياً في البلدة، وأضاف أن السبب يعود لعدم توافر مياه الشرب. وأكد أن عملية ترميم شبكة ماء الشرب قد توقفت، فيما لم تبدأ عملية ترميم شبكات الصرف الصحي. ويعود ذلك بسبب خضوع البلدة للقانون رقم 1 لعام 2018، القاضي بإنشاء حرم حول نبع الفيجة، والذي يفرض أن تنفيذ شبكات الصرف الصحي في البلدة بطريقة تقنية مانعة للتلوث. شبكة الكهرباء ليست أفضل حالاً، ومن أصل ثلاث محولات تم تركيب واحدة فقط، من دون وصلها بالشبكة. 

وبحسب مراسل سيريا ريبورت، ما زال في البلدة أكثر من 4 آلاف متر مكعب من الأنقاض، لم يبدأ ترحيلها بعد من قبل مديرية الخدمات الفنية في محافظة ريف دمشق أو الشركات الإنشائية العامة. وكانت ورشات من المجلس البلدي بالتعاون مع ورشات خاصة صغيرة، وفق عقود مؤقتة، قامت بفتح معظم الطرق الرئيسية وترحيل الأنقاض منها إلى الشوارع الفرعية. وأحياناً يلجأ السكان إلى ترحيل الأنقاض يدوياً من أمام مساكنهم في الطرق الفرعية، ووضعها على الطرق الرئيسية داخل البلدة. والأنقاض المتبقية تخلو من المعادن والمواد القابلة للتدوير. ويفسر ذلك عدم اهتمام الحرس الجمهوري والفرقة الرابعة في ترحيلها. 

في 10 كانون الثاني 2023، قال رئيس المجلس بلدة الفيجة محمد شبلي لوكالة سانا الرسمية، إنه تمت الموافقة على طلبات قدمتها 500 عائلة لترميم منازلها، بعدما خلصت لجنة السلامة الإنشائية في محافظة ريف دمشق بأنها سليمة يمكن ترميمها. وأضاف أن العائلات بدأت إزالة الأنقاض من المنازل وترحيلها، وتعهد بالعمل على تأهيل البنى التحتية بالتوازي مع عمليات الترحيل.

مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصادر أهلية في البلدة، تشكيكها بمنح البلدية 500 رخصة ترميم، مؤكدة أن عدد البيوت القابلة للترميم في البلدة أقل من ذلك بكثير. مصدر من البلدة شرح بأن المعضلة الأساسية هي بصعوبة الحصول على رخص بناء جديدة للأبنية المدمرة كلياً، خارج منطقتي حرمي النبع ومجراه، وضمن المنطقة المنظمة من البلدة. ويعود ذلك جزئياً إلى أن معظم بيوت البلدة كانت طابقية، مكونة من عدد من الشقق، وهي مملوكة على الشيوع وغير مفرزة. ويجب إرفاق طلب الترخيص بمخطط إفرازي، يحدد ملكية كل منهم وموضعها، وهذا يتطلب بدوره اتفاقاً بين المالكين، وفرزاً للعقار. وفي حالة تعدد المالكين لعقار واحد، ووجود مخطط إفرازي بحصصهم، يجب الحصول على موافقة أمنية لكل منهم، للحصول على رخصة بناء. ولأن بعض أولئك المالكين من المُهجّرين قسرياً والمطلوبين للأجهزة الأمنية، فذلك يمنع عنهم الموافقة الأمنية، ما يعطل إصدار رخصة البناء. في حالات أخرى، حالت التكاليف المالية لرخص البناء، دون موافقة بعض الملاك على الشيوع عليها.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-07-18 17:39:502023-07-18 17:39:50لا بيوت للعائدين إلى عين الفيجة

مفتاح: مخطط مدينة حلب التنظيمي

04-07-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

أول معالم معروفة لمدينة حلب تعود إلى فترة الحكم اليوناني، وكانت تسمى حينها بيرة. المدينة كانت حينها ذات شكل شطرنجي، بنيت حول القلعة، وبقي منها إلى اليوم حي الجلوم وشبكة الأسواق التجارية ضمن أسوار القلعة. في العهد البيزنطي، توسعت المدينة وظهر حيا بحسيتا والفرافرة. في منتصف القرن الثالث عشر، ظهرت ضواحي خارج أسوار القلعة مثل حي المصابن والدباغة. وفي مطلع القرن السادس عشر، ظهرت أحياء المشارقة والكلاسة وباب المقام وباب النيرب وبانقوسا، وحي المرعشي كتجمع للأتراك القادمين من مرعش، ونشأت ضواحي للمسيحيين في الصليبة الكبرى والصغرى والجديدة. خلال هذه الفترة ظهرت أحياء جديدة تحمل اسم الصناعات الرئيسية القائمة فيها مثل قبو النجارين، البياضة والقزازين.

وتعود أول محاولة لتنظيم مدينة حلب إلى المرحلة المتأخرة من العهد العثماني. في العام 1867 تأسست أول بلدية في المدينة التي بلغت مساحتها حوالي 550 هكتار. في العام 1882 كلّفت السلطات العثمانية المهندس الألماني يونغ، بوضع أول مخطط تنظيمي لمدينة حلب. يونغ، اعتمد مبدأ الشوارع العريضة والتخطيط الشطرنجي للمدينة، وأنجز مخططه في العام 1899. دائرة الشؤون الفنية في حلب اعتمدت المخطط في العام 1915.

 ويعود تنظيم مدينة حلب الحديثة إلى العام 1954، على يد المعماري الفرنسي غوتون، الذي أشرف على رسم مخطط تنظيمي بطابع عمراني غربي، تسود فيه الشوارع العريضة والمباني الطابقية، ويصل مركز المدينة بمناطق توسعها العمراني الحديثة. بموجب هذا المخطط جرى شق شوارع منها ذلك الذي وصل بين الجامع الأموي وبين القلعة، ما تسبب بهدم جزئي أو كلي لبعض الأبنية الأثرية ومنها حمام الواساني، خان الوزير، خان الصابون، المطبخ العجمي والمدرسة الشرفية. 

 

في العام 1974 وضع الخبير الياباني بانشويا، مخططاً تنظيمياً جديداً لحلب أثار كثيراً من الاعتراضات. بالاستناد إلى المخطط بدأت بلدية حلب العمل على إقامة مركز جديد للمدينة، على جزء من المدينة القديمة الأثرية. وكلفت البلدية الوحدة الهندسية في كلية الهندسة المعمارية بجامعة حلب، بدعم من مؤسسة الإسكان العسكرية، في وضع دراسة للمشروع الذي سمي بمشروع باب الفرج، الذي تضمن إشادة أبنية طابقية عالية وشوارع عريضة. وبالفعل استملكت البلدية أكثر من نصف مساحة المنطقة المخصصة للمركز الجديد، وبدأت بموجبه تنفيذ كتل أبنية شارع عبد المنعم رياض. وأثناء الأعمال التحضيرية لتنفيذ المشروع، عثرت الورشات على أجزاء من سور باب الفرج الأثري القديم الذي يمتد من ساحة باب الفرج حتى باب النصر. 

بعد ذلك جرى تسجيل المدينة القديمة لائحة التراث العالمي، وسجّلت وزارة الثقافة الأحياء داخل أسوار القلعة كمناطق أثرية يمنع فيها الهدم والبناء ويسمح فقط بالترميم، بموجب القرار رقم 47 لعام 1979. ترافق ذلك مع إصدار منظمة اليونسكو تقريرين متعاقبين في العامين 1979 و1980، دعت فيهما للحفاظ على المدينة القديمة في حلب. كما أن الندوة العالمية لحماية حلب القديمة التي عقدها فرع حلب لنقابة المهندسين في العام 1983، دعت إلى المحافظة على النسيج العمراني التقليدي لمدينة حلب القديمة مع تبني أفكار جديدة لتأمين الخدمات فيها. 

وزارة الثقافة عادت وأصدرت القرار رقم 15 لعام 1986 الخاص باعتبار بعض الأحياء خارج الأسوار القديمة مناطق أثرية أيضاً، يمنع البناء والهدم فيها. كما تشكّلت لجنة لحماية المدينة القديمة. تصاعد الاعتراضات المحلية على مشروع باب الفرج، تسبب بالفعل في إيقاف تنفيذه، وإلغاء بانشويا التنظيمي، وتشكيل مكتب خاص بالمدينة القديمة في إدارة مدينة حلب.

في العام 2001 بدأت الشركة العامة للدراسات والاستشارات الفنية دراسة المخطط التنظيمي الجديد بمساحة 41,000 هكتار. وأضيف بموجب المخطط الجديد 20 ألف هكتار لتغطية حاجات التوسع حتى العام 2015؛ منها 4 آلاف هكتار للمنطقة الصناعية في الشيخ نجار، و8 آلاف هكتار للتوسع العمراني السكني، و5 آلاف هكتار كمناطق سياحية خضراء، و3 آلاف هكتار كمناطق حماية حول المدينة. 

الشركة العامة للدراسات والاستشارات الهندسية أنجزت المخطط التنظيمي لحلب في العام 2004، ولكنها أغفلت فيه بعض النقاط الرئيسية التخطيطية مثل النقل، الخدمات، الأنشطة الاستثمارية. وبناء على ذلك، تعاقدت بلدية حلب مجدداً مع الشركة العامة للدراسات والاستشارات الفنية لتحديث المخطط التنظيمي، بالتزامن مع إصدار الدراسات التنظيمية التفصيلية.

وأعيد إصدار المخطط التنظيمي العام لمدينة حلب أكثر من مرة خلال السنوات الماضية، بغرض تلقي الاعتراضات عليه ودراستها، ضمن الآلية الدورية لإصدار المخططات التنظيمية. في العام 2018 صدر المخطط لأخر مرة، قبل مصادقة المكتب التنفيذي لمحافظة حلب النهائية عليه. وبالفعل، صدر المخطط التنظيمي العام الجديد لمدينة حلب، بقرار وزير الأشغال العامة والإسكان رقم 2650/ص في نيسان 2022،  باحتوائه على 30 منطقة للتوسع السكاني. المخطط تضمن منطقين للتطوير العقاري؛ الحيدرية بمساحة 80 هكتاراً على أن تستوعب 7,300 وحدة سكنية، وتل الزرازير بمساحة 60 هكتاراً على أن تستوعب حوالي 6 آلاف شقة. كما ثبّت المخطط بعض المناطق الصناعية كما في خان العسل. وصدر أيضاً في الفترة نفسها المخطط التنظيمي التفصيلي لعشوائية كرم الجزماتي في حلب الشرقية، وأضيف إلى المخطط التنظيمي العام المصدق لمدينة حلب.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-07-04 17:51:562023-07-04 17:51:56مفتاح: مخطط مدينة حلب التنظيمي

الإدارة الذاتية توسع المدخل الغربي لمدينة القامشلي من دون تعويض المالكين

30-05-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في تموز 2022 بدأت بلدية القامشلي التابعة للإدارة الذاتية الكردية لشمال شرق سوريا، تجميل وتوسعة المدخل الغربي للمدينة المعروف باسم طريق عامودا، ما أثار نزاعاً مع أصحاب العقارات على جانبي الطريق. 

وستتم توسعة الطريق بموجب مخطط تنظيمي تفصيلي قديم للمنطقة يعود للعام 1994. وستتم التوسعة على جانبي الطريق، بطول 600 متر، وبعرض 9 أمتار على كل جانب، 4 منها ستخصص كرصيف و5 كشريط أخضر. التوسعة ستتم على حساب العقارين رقم 34 و36 من المنطقة العقارية هلالية 408. ويتشارك في ملكية هذين العقارين على الشيوع، 31 شخصاً معظمهم اشتروا حصصهم قبل وضع المخطط التنظيمي التفصيلي للمنطقة في العام 1994. وبنى جزء من أولئك المالكين بيوتاً لهم أو متاجر، وهي مهددة اليوم جزئياً أو كلياً بالهدم. 

أحد أصحاب العقارات المتضررة في المنطقة، قال لمراسلة سيريا ريبورت، إن بيته مربع مساحته 100 متر مربع، وهو يقع على حد الطريق مباشرة، ما يعني أن التوسع سيقضم 90 متراً مربعاً منه. 

وكانت الإدارة الذاتية قد أسست بلديات تابعة لها في العام 2014، ووضعت يدها على معظم مباني البلديات في مناطق سيطرتها، شمال وشرق سوريا، واحتفظت بأرشيفها من وثائق ومخططات هندسية ومساحية وطبوغرافية وتنظيمية، وتستند إليها في منح تراخيص البناء وتخطيط وتنظيم المناطق الحضرية. والبلديات التابعة لوزارة الإدارة المحلية في حكومة دمشق، انتقلت إلى مواقع جديدة صغيرة في مراكز مدن القامشلي الحسكة وعامودا وديرك، وهي تعمل بالحدود الدنيا بعدد قليل من الموظفين، يقتصر عملهم على تصديق الوثائق القديمة الصادرة عنها، وإعطاء بعض البيانات الإدارية.

ضابطة بلدية القامشلي، التابعة للإدارة الذاتية، وجهت خلال العام 2022، مرتين، إنذارات إخلاء لأصحاب العقارات المعنية في منطقة التوسع. الإنذارات صدرت عن البلدية من دون سند قانوني، ولم تتضمن إشارة إلى استملاك العقارات المطلوب إخلاؤها، ولا تعويضاً لأصحابها. ورفض أصحاب تلك العقارات المهددة بالإزالة إنذارات الإخلاء تلك، ومنعوا الأعمال التحضيرية التي بدأ بها عمال البلدية. في تموز 2022 بدأ عمال البلدية بإزالة سور ترابية لدار سكنية في المنطقة المطلوب إخلاؤها، فتجمع المتضررون وتصدوا للعمال وأوقفوا عملهم. بعدها توجه المتضررون إلى مبنى البلدية، وتقدموا بعريضة تظلم جماعية اعتراضاً على المشروع، وأبرزوا مستندات ملكيتهم، وطالبوا بتعويض نقدي أو عيني يجبر الضرر الذي سيلحقهم.

أحد أصحاب العقارات المنذرة بالهدم، قال لمراسلة سيريا ريبورت، إن موظفين في بلدية القامشلي، بعضهم من الكادر الحزبي في حزب الاتحاد الديموقراطي، ردوا على المعترضين بلغة خطابية وشعارات حزبية، من قبيل أن أراضي سكان عفرين قد سلبت ونهبت وغصبت من قبل الجيش الوطني، مستنكرين على المتضررين المطالبة بالتعويض.

البلدية بدورها، أوقفت العمل بالتوسع مؤقتاً، وبدأت البحث عن صيغة لإقناع الأهالي. في أيلول 2022، شكلت البلدية لجنة لدراسة وإعداد مقترح لتعويض الاهالي بحسب الأسعار الرائجة في تلك المنطقة العقارية. وضمّت اللجنة موظفين في البلدية من قسمي المخالفات والطبوغرافيا، ومن اتحاد المكاتب العقارية التابع لاتحاد الأصناف، وهو منظمة تابعة للإدارة الذاتية تهدف لتنظيم عمل المهن في الأسواق. واتحاد الأصناف مسؤول عن تقدير أسعار العقارات وحل بعض الخلافات العقارية.

في كانون الأول 2022، خلصت اللجنة إلى مقترح بوجوب دفع تعويض نقدي للمتضررين، مقدرة سعر المتر المربع من الأرض في المنطقة ما بين 500-800 دولار. لكن هيئة البلديات في إقليم الجزيرة، وهي إحدى مؤسسات الإدارة الذاتية المكلفة بالإشراف على البلديات في مقاطعة الجزيرة، رفضت مقترح اللجنة. مراسلة سيريا ريبورت أشارت إلى أن الرفض كان شفهياً ومن دون تبرير. الهيئة في المقابل دعت المتضررين الى اجتماع، وحاولت إقناعهم بأن المنطقة المحيطة بجانبي الطريق بعرض عشرين متراً، ستصبح تجارية، وسيرتفع سعرها. لكن الأهالي رفضوا العرض وأصروا على التعويض النقدي. الهيئة مضت في الإجراءات الإدارية للمصادقة على مشروع التوسع، وتم ارساله بالبريد إلى مكتب شؤون البلديات في مجلس شمال شرق سوريا. لكن المتضررين عادوا وطرحوا مقترحاً جديداً بالتعويض العيني عليهم بمقاسم عقارية من أملاك الدولة بالتعاون بين البلديتين في القامشلي؛ بلديتي الإدارة الذاتية والنظام. 

المكتب التنفيذي في بلدية القامشلي أصدر، في 10 شباط 2023، القرار الإداري رقم 13 الذي ينص على تحويل الشريط الأخضر في منطقة التوسع إلى وجيبة تبقى ملكيتها لأصحابها، وأن يتم تغيير الصفة التنظيمية للمنطقة من سكنية إلى تجارية. واعتبر المجلس التنفيذي أن ذلك سيكون بمثابة تعويض لأصحاب العقارات الذين سيستفيدون اقتصاديا بشكل أفضل مما تبقى من مساحة أرضهم، وسيغدو بإمكانهم بناء أربعة طوابق بموجب نظام ضابطة البناء في المنطقة التجارية، بينما سترفع الصفة التجارية من سعر المتر المربع في تلك المنطقة. المكتب الفني في بلدية القامشلي أكد رفع القرار 13 إلى هيئة البلديات في شمال وشرق سوريا، لدراسته وتصديقه، وربما رفضه. 

وبحسب مراسلة سيريا ريبورت، في حال إقرار القرار 13، لن يكون أمام من يرفضه سوى رفع دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض.

ومن المفيد الإشارة إلى أن المادة 41 من ميثاق العقد الاجتماعي للإدارة الذاتية الصادر في العام 2016، وهو بمثابة دستور لها، نصت على أن الملكية الخاصة مصونة ومحمية ويلزم التعويض العادل عند الاستملاك. في حين تنص المادة 88 من الميثاق، على “اللجوء للقانون الوضعي السوري والعمل به عند اي نقص تشريعي”. وفي هذه الحالة وبسبب عدم وجود قانون استملاك خاص بالإدارة الذاتية، يجوز تطبيق قانون الاستملاك السوري رقم 20 الصادر في العام 1983، الذي نص على منح تعويض عادل عند الاستملاك بغرض النفع العام.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-05-30 19:13:482023-05-30 19:13:48الإدارة الذاتية توسع المدخل الغربي لمدينة القامشلي من دون تعويض المالكين

لماذا تشتري عائلة المراسمة الديرية عقارات في معضمية الشام؟

23-05-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

خلال السنوات الثلاثة الماضية، شهدت مدينة معضمية الشام بريف دمشق حركة نشطة لشراء العقارات يقف خلفها متعهدو ومقاولو بناء يتمتعون بعلاقات جيدة مع مسؤولي الفرقة الرابعة المسيطرة على المنطقة. ومن أولئك المتعهدين، مندوبون عن عائلة في ديرالزور. وفي الوقت الذي لا تشكل فيه العملية تهديداً مباشراً لحقوق السكن والأرض والملكية لأنها تجري بشكل نظامي، إلا أنها تحمل مخاطراً لجهة كونها ممنهجة ومركزة، مستغلة الأوضاع الاقتصادية الصعبة لسكان المنطقة لشراء عقاراتهم.

تتبع مدينة معضمية الشام إدارياً منطقة داريا غربي العاصمة، وتحاذي حي المزة الدمشقي. وكانت مشهورة بزراعة الزيتون، والزراعات الموسمية، إلا أنها فقدت طابعها الزراعي، منذ الخمسينيات مع استملاك الدولة لمعظم أراضيها لصالح وزارة الدفاع ومحافظة دمشق. المصادرة تصاعدت منذ منتصف السبعينيات، بغرض إقامة حزام أمني-عسكري غربي دمشق. وتبلغ كامل المساحة المستملكة في المعضمية، حوالي 80% من مساحتها (3377.3 هكتاراً من أصل المساحة الإجمالية البالغة 4209.7 هكتاراً) وتضرر منها حوالي 35 ألف نسمة.

كان يسكن معضمية الشام حوالي 70 ألفاً قبل العام 2011، وضمن المدينة حي شرقي سكنته غالبية علوية من عائلات الضباط العاملين في مطار المزة العسكري والمخابرات الجوية. سيطرت المعارضة على أجزاء كبيرة من معضمية الشام نهاية العام 2012، وشكلت مع مدينة داريا المجاورة منطقة عسكرية واحدة حتى نهاية العام 2015. في المعضمية جرت المصالحة في أيلول 2016، برعاية روسية، بعد تهجير 500 ناشط ومقاتل من رافضي المصالحة مع عائلاتهم. ومع ذلك ما زالت المدينة مطوقة بالحواجز وتعيش حالة غير معلنة من الحصار المتواصل، وتسيطر عليها الفرقة الرابعة والمخابرات الجوية عبر شبكة من الميليشيات المحلية المتعاونة معهما. 

موقع صوت العاصمة المعارض، نشر مقالاً في نوفمبر 2022، قال فيه أن مندوبين للشيخ فرحان المرسومي، اشتروا منذ العام 2018، بالتعاون مع الفرقة الرابعة وقادة ميليشيات محلية، عشرات العقارات والأراضي الزراعية، واستقدموا 250 عائلة من عشيرة المراسمة للإقامة فيها. 

بحسب مصادر سيريا ريبورت، المراسمة هي عائلة صغيرة، وليست عشيرة، وهي تسكن بالأصل بلدة الهري بريف البوكمال في محافظة ديرالزور. العائلة سنيّة، لكنها على غرار كثير من عوائل وعشائر المنطقة، تنسب نفسها لآل البيت. وبحكم موقع بلدة الهري في الصحراء بين سوريا والعراق، فقد اشتهرت العائلة تاريخياً بتهريب البضائع عبر الحدود، خاصة الدخان. زعيم العائلة هو الشيخ فرحان المرسومي، وينشط في التعهدات العقارية في مناطق مختلفة من سوريا، ويستثمر في ذلك أموالاً لوجهاء العائلة وبعضهم ممن عملوا في مجال التعهدات في دول الخليج العربي. بينما يعرف الشيخ فرحان بعمله في تجارة وتهريب النفط غير الشرعية، بين مناطق الإدارة الذاتية الكردية شرقي سوريا ومناطق سيطرة النظام في ديرالزور. وللشيخ فرحان علاقات جيدة مع الميليشيات الإيرانية المسيطرة على المنطقة الحدودية السورية-العراقية، وسبق أن ترشح لعضوية مجلس الشعب في سوريا في انتخابات العام 2020، لكنه لم ينجح.

مراسل سيريا ريبورت أشار إلى عدم وجود أدلة تثبت تشيّع المرسومي أو عائلته، أو عمله بشكل مباشر لصالح الحرس الثوري الإيراني. المراسل أشار إلى وجود إشاعات بأن شراء المرسومي للعقارات في المعضمية هي خطة إيرانية للهندسة الاجتماعية وتغيير النسيج السكاني في محيط العاصمة دمشق. وبحسب تلك الإشاعات يسعى المرسومي إلى تشكيل تجمع لعائلته في المعضمية لأنها قريبة من العاصمة. سيريا ريبورت لم تتمكن من نفي أو تأكيد هذه المزاعم.

المراسل أشار إلى أن وجود أبناء مدينة ديرالزور في المعضمية وداريا المجاورة، يعود إلى ما قبل العام 2011، وكثير منهم يملكون العقارات التي يسكنون فيها. وأوضح نقلاً عن متعهدين عقاريين في المدينة، بأن الأمر حالياً غير مقتصر على مندوبي المرسومي، بل بإمكان أي متعهد يمتلك سيولة مالية شراء أي عقار. ولكن ما يميز مندوبي المرسومي، هو قدرتهم المالية والأسعار الجيدة التي يدفعونها لشراء العقارات، في منطقة تعاني من فقر وما يشبه الحصار. 

المراسل أشار إلى أن مندوبي المرسومي لا يركزون على عقارات المعارضين للنظام والمهجرين قسرياً من المدينة، وإنما يشترون العقارات المعروضة للبيع، بغض النظر عن أصحابها. ويفضل مندوبو المرسومي شراء العقارات التي لا توجد عليها إشارات منع ملكية، كالحجز والرهن، أي غالباً العقارات التي لا يعاني أصحابها من مشاكل أمنية مع أجهزة الأمن السورية.

وتجري عملية الشراء والبيع بشكل نظامي. ولكن، غالبية البائعين هم من المضطرين للبيع بسبب الأوضاع الاقتصادية الصعبة. إذ وضع المتعهدون ما يشبه سعراً موحداً للعقارات والأراضي في المعضمية، على الشكل التالي: سعر القصبة الواحدة من الأرض (23.75 متراً مربعاً) ما بين 2-5 ملايين ليرة، بحسب موقع الأرض. في حين يتراوح سعر المتر المربع من البناء الجديد على العظم ما بين 400 ألف و1.5 مليون ليرة، بينما سعر المتر المربع في المنازل العربية القديمة لا يتجاوز 150 ألف ليرة. وتعتبر هذه الأسعار مجحفة، وهي أقل من نظيراتها في المناطق المحيط بالمعضمية مثل جديدة عرطوز وصحنايا وعرطوز البلد، بنحو 10%. 

بالنسبة لعقارات المعارضين التي حجزت عليها وزارة المالية احتياطياً بموجب قانون مكافحة الإرهاب رقم 19 لعام 2012، يقوم مندوبو المراسمة بشراء تلك العقارات بالتراضي مع أصحابها ومعظمهم خارج سوريا، بعقود بيع لها تواريخ قديمة، وبسعر قليل. وتبقى في هذه الحالة إشارة الحجز على صحيفة العقار. ويستهدف مندوبو المرسومي هذه العقارات أحياناً بسبب رخص سعرها. وقد تسبب رخص سعر تلك العقارات بحدوث تنافس حاد عليها، بين مندوبي المراسمة ومتعهدين آخرين، ما تسبب على الأقل لمرة واحدة بحدوث حالة خطف وتهديد باللجوء إلى الأجهزة الأمنية. في معظم تلك الحالات تم التوصل لحل رضائي لصالح المرسومي، مقابل مبالغ مالية لانسحاب الطرف الثاني من عملية الشراء.

وفقاً للأنظمة العمرانية السائدة، لا يجوز الترخيص لبناء على الأراضي المملوكة على الشيوع، داخل المخططات التنظيمية لمجالس الوحدات الإدارية. ولكن يبدو بأن مندوبي المراسمة، عبر ارتباطاتهم الأمنية، قادرين على استخراج رخصة بناء على أرض مملوكة على الشيوع، إذا كانت حصة أحد الشركاء المحجوزة احتياطياً صغيرة نسبياً. ويلجأ المراسمة في ذلك إلى تقديم طلب “ترخيص على الشيوع” للبناء إلى بلدية المعضمية. وبذلك، يتم ترخيص البناء على الحصص غير المحجوزة احتياطياً بما يتناسب مع نظام ضابطة البناء. بينما يتم ترك الحصة المحجوزة كوجيبة للبناء، أو حديقة. إذ كانت تلك الحصة كبيرة، يتم البناء فيها بشكل مخالف. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-05-23 22:26:442023-05-23 22:26:44لماذا تشتري عائلة المراسمة الديرية عقارات في معضمية الشام؟

مفتاح: الاستملاك لتوحيد العقارات

02-05-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

في 26 اذار 2023، أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 517، استملكت فيه الجزء ب من العقار رقم 13480 من المنطقة العقارية الرابعة بمدينة حلب، بعدما اعتبرته ذي نفع عام. وجاء استملاك العقار بغرض توحيده مع العقار رقم 9637، بعدما تعذر الاتفاق بين مالكي العقارين، لتنفيذ التخطيط المصدق في مدينة حلب.

الأمر ذاته تكرر في قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم 1972 الصادر في 3 نوفمبر 2022، باستملاك كامل العقار رقم 1858 وجزء العقار رقم 1074 من المنطقة العقارية قطنا الشمالية رقم 65 بريف دمشق، بغرض توحيدهما مع العقار رقم 1072، وكذلك استملاك جزء العقار رقم 1854 لتوحيده مع العقار رقم 1071، لتنفيذ المخطط المصدق في مدينة قطنا، بعدما تعذر الاتفاق بين المالكين. 

وتصدر قرارات الاستملاك عبر رئاسة مجلس الوزراء، وذلك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، وفق أحكام قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983. ويشمل النفع العام حزمة واسعة من المشاريع، على سبيل المثال؛ فتح الطرق الجديدة، وتوسيع الطرق الموجودة أو إنشاء الساحات والأسواق أو دور العبادة أو الثكنات العسكرية أو المطارات أو المستشفيات والمراكز الطبية أو المنشآت الزراعية، أو مشاريع النفط، وأبنية حزب البعث الحاكم والمنظمات الشعبية، أو لتنفيذ المخططات التنظيمية، والانشاءات السياحية وإنشاء المناطق الصناعية. يضاف إلى تلك الحالات الاستملاك لعقارات أو أجزاء العقارات غير الصالحة للبناء بقصد دمجها كي تصبح صالحة للبناء. 

القانون 20، قال إنه عند تنفيذ المخطط التنظيمي المصدق لمنطقة ما، إذا وجدت عقارات أو أجزاء عقارات متجاورة لا يصلح أي منها للبناء عليه بمفرده، لأن مساحتها صغيرة جداً أو شكلها الهندسي غير ملائم للبناء، فيجب أن يتفق أصحاب تلك العقارات فيما بينهم على دمج عقاراتهم لتصبح قابلة للبناء وفقاً لنظام ضابطة البناء في المحافظة.

فإذا تعذر الاتفاق بين المالكين، يجوز حينها للجهة الإدارية أن تدمج “توحد” تلك العقارات مع بعضها، وتستملكها مقابل بدل استملاك. ويجب إثبات توحيد العقارات المستملكة بموجب محضر تنظمه الجهة الإدارية، بحضور أصحاب العلاقة، ويكون هذا المحضر بمثابة دليل على الاستملاك.

هناك شروط يجب توافرها لإتمام توحيد تلك العقارات، وهي أن تكون العقارات متجاورة، وبنفس المنطقة العقارية، وذات نوع شرعي واحد. ويتم توحيد العقار ذي الرقم الأكبر في السجل العقاري بالعقار ذي الرقم الأصغر، وإلغاء صحائف العقارات التي تم توحيدها. وتوحيد العقارات من المعاملات الفنية المماثلة لإفراز العقار. ويقوم بمعاملة توحيد العقارات مهندس محلّف يتم تكليفه بمعاينة العقارات على أرض الواقع، لتوضيح شكل العقارات بعد التوحيد، ورسم المخططات الفنية، وتنظيم محاضر مساحة العقارات والتخوم. وبعد ذلك، يتم تحويل هذه المحاضر إلى دائرة السجل العقاري، ومن ثم إلى الجهة الإدارية المختصة للتصديق على المخططات الفنية.

وبعد ذلك، يجب على الجهة الإدارية أن تقوم ببيع العقار الجديد، بطريقة المزاد الحصري بين مالكي العقارات المدموجة. فإذا تم البيع بهذه الطريقة، يجب أن يدفع المشتري أيضاً للوحدة الإدارية نسبة 15% من قيمة البيع كنفقات إدارية. أما إذا لم يصل المزاد إلى قيمة بدل الاستملاك، فعند ذلك يصار إلى البيع بالمزاد العلني وفقاً للمرسوم 28 لعام 1969 الخاص بنظام العقود التي تجريها الجهات العامة، أي البيع بالمزاد العلني الذي يشارك فيه الجميع ولا يقتصر على الملاك فقط. وبعد إتمام البيع فقط، تدفع الوحدة الإدارية بدل الاستملاك، لأصحاب العقارات المستملكة، من المبلغ الذي رسا عليه المزاد.

قانون الاستملاك سمح للإدارة باقتطاع ربع مساحة العقار المستملك مجاناً، في حالة الاستملاك الجزئي للعقار وفي هذه الحالة لا تسدد الإدارة بدل الاستملاك عن ذلك الربع المجاني بشرط أن يكون القسم المتبقي من العقار صالحاً للانتفاع به. أما، إذا كان القسم المتبقي من العقار غير صالح للانتفاع به، يجب استملاك كامل العقار.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-05-02 18:09:052023-05-02 18:09:05مفتاح: الاستملاك لتوحيد العقارات

إخلاء قاطني أرض كيوان في العاصمة دمشق لإقامة حديقة

04-04-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

مع بداية شهر آذار الماضي، أنذرت وزارة السياحة بعض القاطنين في أرض كيوان التابعة إدارياً لمنطقة المزة جنوب غربي دمشق، بضرورة الإخلاء خلال مدة 6 أشهر، وذلك بغرض إنشاء حديقة. 

أرض كيوان

تمتد أرض كيوان من ساحة الجمارك إلى سفح جبل قاسيون، ومساحتها الكلية تقارب 20 هكتاراً، وسبق أن أقيم فندق شيراتون دمشق على جزء منها في سبعينيات القرن الماضي. الأرض بالأصل كانت تحيط بحي كيوان القديم، الذي نشأ مطلع القرن الماضي، وفيه مساكن عربية قديمة ومسجد وطاحونة أثريان، وكذلك منزل رائد المسرح السوري أبو خليل القباني. 

ويبدو أن هناك نزاعاً على أرض كيوان بين محافظة دمشق، ووزارة السياحة. ويعود أول استملاك لأراضٍ في منطقة كيوان إلى العام 1973 بموجب المرسوم 1976، ومن بعده صدر المرسوم رقم 563 لعام 1974 لاستملاك أراضٍ إضافية. مرسوما الاستملاك صدرا لصالح وزارة السياحة. بينما أبقت مديرية التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق توصيف أرض كيوان زراعية، ومنعت البناء عليها، بغرض الحفاظ على الرقعة الخضراء في العاصمة. بالنتيجة، لم تنفذ وزارة السياحة أي مشروع على الأرض، بينما أوقفت المحافظة إصدار رخص البناء في المنطقة، ومنعت ترميم الأبنية القائمة. وتسبب بظهور عشوائية في المنطقة. 

في مطلع الألفينات، غيّرت مديرية التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق صفة أرض كيوان من زراعية إلى استثمارية، وعرضتها للاستثمار العقاري. في العام 2005 طرحت وزارة السياحة 15 هكتاراً من أرض كيوان لإقامة مشروع استثماري سياحي-تجاري يضم فنادق وصالات عرض فنية وتراثية ومطاعم. وفي العام 2007 وقّعت الوزارة عقداً استثمارياً للمشروع بصيغة “بي أو تي”؛ البناء والتشغيل والتسليم، مع مجموعة الخرافي الكويتية، لإقامة مجمع سياحي على مساحة 6 هكتارات ضمن أرض كيوان. وبلغت تكلفة المشروع التقديرية 217 مليون دولار، على أن يتم تنفيذه خلال مدة 3 سنوات، وعلى أن تشغله المجموعة وتستثمره لمدة 45 سنة قبل أن تعيده لوزارة السياحة. في العام 2010، أسست مجموعة الخرافي شركة كيوان للاستثمار السياحي، لتنفيذ المشروع، لكن بدء الثورة السورية في العام 2011 تسبب بتوقفه.

حديقة بيئية

ضمن أرض كيوان، كانت وزارة السياحة قد طرحت مشروعاً لإقامة حديقة بيئية منذ العام 2004، لتكون موقعاً تقام فيه فعاليات سياحية وتراثية وثقافية ومعارض فنية، فندق ذو طابع تراثي بيئي، ومسطحات مائية وكافيتريا. وفي العام 2007 أصدرت محافظة دمشق القرار رقم 891، المتضمن تخصيص مساحة قدرها 6 هكتارات من أرض كيوان لإنشاء الحديقة البيئية. 

بين العامين 2011-2016، تعاقدت وزارة السياحة مع الجامعة الدولية الخاصة لاستثمار بعض المواقع في أرض كيوان، المخصصة لإقامة الحديقة البيئية. وجرى نزاع قضائي بين الطرفين بسبب إخلال بالعقود، انتهى لصالح الوزارة بإخلاء الجامعة من الموقع.

المجلس الأعلى للسياحة، برئاسة رئيس مجلس الوزراء، أصدر القرار رقم 438 في نوفمبر 2019، لإقامة الحديقة البيئية على مساحة 15 هكتاراً في أرض كيوان، بشكل مشترك مع محافظة دمشق. وتضمن العقد تخصيص 1.5 هكتاراً للاستثمار السياحي وإقامة أنشطة ترفيهية، وكافيتريا مع تراسات، وفندق تراثي. كما تضمن الاتفاق إعادة توزيع ملكية أرض كيوان بين المحافظة والوزارة، بحيث يصبح للمحافظة 13,5 هكتاراً، وتبقى المساحة المتبقية ملكاً لوزارة السياحة. ويفترض بحسب الاتفاق، أن تقوم المحافظة بتخديم الحديقة بالبنية التحتية، بينما تؤمن وزارة السياحة السكن البديل للشاغلين. 

وكانت وزارة السياحة قد وقّعت مذكرة تفاهم مع مؤسسة العلوم الاتحادية في جمهورية القرم، تنص على تعزيز التعاون السياحي بين الجانبين في مجال السياحة البيئية والاستفادة من الخبرات التي تمتلكها المؤسسة في مجال إنشاء الحدائق ومواقع سياحة بيئية، بما فيها إعداد مشروع موقع الحديقة البيئية في أرض كيوان، بحسب خبر نشرته وكالة سانا الرسمية في نوفمبر 2022. وكانت روسيا قد احتلت شبه جزيرة القرم من أوكرانيا، في العام 2014، وأقامت فيها جمهورية تابعة لها.

السكن البديل

مطلع أذار الجاري، وجهت وزارة السياحة إنذارات لـ20 قاطناً في أرض كيوان، ضمن المنطقة المنوي إقامة الحديقة البيئية فيها. في 8 آذار 2023، قال وزير السياحة في مقابلة إذاعية، إنه يجب على المنذرين إخلاء مساكنهم، والانتقال إلى مساكنهم البديلة في ضاحية قدسيا في محافظة ريف دمشق. وأوضح الوزير أن وزارة السياحة سبق وتعاقدت مع مؤسسة الإسكان، واشترت منها أبنية سكنية في ضاحية قدسيا، خصصت منها 175 مسكناً للمنذرين بالإخلاء في أرض كيوان والمستحقين للسكن البديل. وقد تم تسليم 90 مسكناً منها حتى تاريخه، وسيتم تسليم الباقي تباعاً. وأضاف الوزير أنه لا يتم انذار أحدهم بالإخلاء قبل تأمين السكن البديل له. 

والسكن البديل ليس مجانياً، بل سيدفع مستحقوه ثمنه بسعر التكلفة بأقساط شهرية على مدى 25 عاماً، وفق ما قاله مسؤول سابق في وزارة السياحة في نوفمبر 2019. وقال المسؤول إن تسليم السكن البديل بدأ لمن آلت مساكنهم للسقوط نتيجة قدمها. 

وإذا كان واضحاً بحسب التصريحات الرسمية أن 175 عائلة تستحق السكن البديل، فليس واضحاً عدد العقارات المنذرة بالهدم، ولا عدد كامل القاطنين في المنطقة من غير المستحقين للسكن البديل ولا ظروف سكنهم. وفي جميع التصريحات الرسمية لم يذكر أبداً ما هو القانون الذي استندت إليه وزارة السياحة لتأمين السكن البديل لهؤلاء الـ175. 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-04-04 16:02:122023-04-04 16:02:12إخلاء قاطني أرض كيوان في العاصمة دمشق لإقامة حديقة

وحدات سكنية لإيواء مؤقت لسكان الأبنية الآيلة للسقوط في حلب

17-01-2023/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

قال محافظ حلب لصحيفة تشرين الرسمية، مطلع كانون الثاني 2022، بأنه تم الانتهاء من بناء وحدتين سكنيتين في منطقة مساكن هنانو. وأكد المحافظ بأن الوحدتين مخصصتان للسكان المنذرين بهدم بيوتهم. 

مصدر في مجلس مدينة حلب قال لمراسل سيريا ريبورت، إن تلك الوحدتين السكنيتين هما جزء من مشروع بدأه مجلس مدينة حلب منذ العام 2020 لبناء 10 وحدات سكنية تضم 224 شقة سكنية في منطقة مساكن هنانو ضمن أحياء حلب الشرقية. ومن المفترض انجاز المشروع نهاية العام 2023. وتعود ملكية تلك الوحدات السكنية لمجلس مدينة حلب. 

لكن، تلك الوحدات السكينة ليست مخصصة للسكان المنذرين بالهدم، على عكس ما قاله محافظ حلب. وبحسب المصدر، لن يوزّع مجلس المدينة الوحدات السكنية كمساكن بديلة بل كمساكن إيواء مؤقتة للحالات الطارئة والاسعافية. مثلاً، في حال إخلاء سكان مبنى بشكل مفاجئ بسبب احتمال انهياره، سيجري إيواء أولئك السكان مؤقتاُ في إحدى الوحدات السكنية في هنانو، لمدة ستة أشهر قابلة للتجديد. ويتوجب على أولئك السكان البحث عن مسكن آخر خلال تلك المهلة.

وهناك إشاعة غير مؤكدة بأن مشروع الوحدات السكنية العشر في مساكن هنانو، قد أقيم مكان مبانٍ دمرها القصف السابق لقوات النظام على المنطقة خلال فترة سيطرة المعارضة عليها 2012-2016. ويملك تلك المباني المدمرة غائبون مهجّرون قسرياً عن المنطقة.

المصدر أشار إلى وجود خطة لدى مجلس مدينة حلب، لاستخدام هذه الوحدات لإيواء بعض سكان حي الحيدرية العشوائي، الذي يجري فيه تنفيذ منطقة تطوير عقارية. وسيتم إيواء أولئك السكان بشكل مؤقت إلى حين الانتهاء من بناء الوحدات السكنية المخصصة لهم، والتي هي بدورها ليست مجانية بل يجب عليهم شرائها.

وبحسب قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، يمكن لمنطقة التطوير العقاري أن تعالج مناطق السكن العشوائي بغض النظر عن مساحتها. و‌بموجب القانون 15 لعام 2008، إذا قررت جهة إدارية ما إخضاع منطقة ما للقانون 15، فيحق لها استملاك العقارات الخاصة الواقعة ضمن المنطقة وتُسجّلُ باسمها في السجل العقاري وفق أحكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته. وهنا، تلتزم الجهة الإدارية بتخصيص نسبة من المقاسم السكنية التي تبنيها، لتبيعها لأصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري. 

وأحدث مجلس مدينة حلب منطقة التطوير العقاري في الحيدرية في أكتوبر 2010، بمساحة 118 هكتاراً، بغرض “الارتقاء بهذه المنطقة المخالفة” بحسب موقع الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري. والمنطقة مستملكة بشكل كامل للدولة، وجميع عقاراتها داخل المخطط التنظيمي العام لمدينة حلب المصدق في العام 2004.

وعدا عن مشروع الوحدات السكنية في هنانو، أشار مراسل سيريا ريبورت، إلى وجود عدد من الأبنية السكنية لدى مجلس مدينة حلب في أحياء السكري والمشهد ومساكن هنانو، يمكن استخدامها كمراكز إيواء مؤقتة. وتعود ملكية هذه الأبنية لغائبين من المهجرين قسرياً إلى مناطق المعارضة. وهذه الأبنية كانت متضررة جزئياً، وقد قام مجلس مدينة حلب ما بين العامين 2021-2022 بتأهيلها ووضع عدداً منها في الخدمة. وتسكن في تلك الوحدات حالياً عائلات تم إخلائها من المباني الآيلة للسقوط في أحياء الصالحين والفردوس والمعادي والميسر وقاضي عسكر وغيرها.

مجلس مدينة حلب كان قد بدأ في ديسمبر 2022 هدم بعض الأبنية المتضررة بشدة وغير المأهولة في أحياء حلب الشرقية. وكان رئيس مجلس مدينة حلب، قد أشار في 9 نوفمبر 2022، إلى البدء بإخلاء 1500 بناء آيل للسقوط تمهيداً لإزالتها، وأوضح بأن عملية إخلاء السكان وتأمين سكن بديل لهم بحاجة لخطة عمل. إذ أن جزءاً كبيراً من الأبنية الأيلة للسقوط، والمنوّي اخلائها وهدمها، ما زالت مأهولة. 

والحصول على سكن مؤقت ليس بالأمر السهل بالنسبة للمجبرين على إخلاء مساكنهم المتضررة الآيلة للسقوط. إذ يشترط مجلس مدينة حلب تحقيق المتضررين مجموعة من الشروط المعقدة، قبل منحهم سكناً مؤقتاً. أحد الذين تم إخلائهم من حي الصالحين قال للمراسل، بأن مجلس المدينة رفض إعطاءه مسكناً مؤقتاً لإيواء المتضررين لأنه يملك سيارة. في حين أشار آخرون، إلى ضرورة وجود “واسطة” لمنحهم سكناً مؤقتاً، أو دفعهم رشاوى للمسؤولين في مجلس المدينة.

 

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-01-17 19:22:082023-01-17 19:22:08وحدات سكنية لإيواء مؤقت لسكان الأبنية الآيلة للسقوط في حلب

مفتاح: استملاك العقارات غير المحددة والمحررة

29-11-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

تنص المادة 10 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 على إمكانية الاستملاك في المناطق غير المحددة والمحررة، أي العقارات التي ليس لها صحيفة عقارية. ولفعل لذلك، يجب في البداية تحديد وتحرير المساحات العقارية التي شملها الاستملاك فقط، مع إعطاء الجهة المستملِكة الحق في وضع يدها على العقار حتى قبل بدء أعمال التحديد والتحرير.

ونظام التحديد والتحرير صادر بالقرار رقم 186 لعام 1926، ويخص المناطق التي لم توثّق بعد في السجل العقاري. وينتج عن العملية برمتها، افتتاح صحف عقارية للعقارات في المنطقة المعنية، وتخصيص أرقام لها، وتسجيلها بأسماء المالكين لها، في المصالح العقارية.

وقد حدد بلاغ صادر عن مجلس الوزراء في العام 1982 الأصول والإجراءات اللازمة لاستملاك عقار في منطقة غير محددة ومحررة. إذ يجب أن تُعلن الجهة العامة المستملكة مرسوم الاستملاك في بهوها، وضمن الساحة العامة للقرية التي تقع فيها العقارات غير المحددة والمحررة التي يجري استملاكها. ومن ثم تُبلِغُ الجهة المُستملكة دائرة العقار المعنية بنسخة عن مرسوم الاستملاك، مرفق معها طلب المباشرة بأعمال التحديد والتحرير للعقارات المستملكة.

وبعدها يجب أن يوقّع القاضي العقاري على قرار المباشرة بأعمال التحديد والتحرير، ليجري إبلاغه إلى مديرية المصالح العقارية والجهة المُستملِكة. 

وتبدأ الفرقة المساحية، وهي مجموعة مهندسين مختصين وقانونيين وموظفين مساعدين، مكلفين من دائرة السجل العقاري بمهام أعمال التحديد والتحرير، بتنفيذ مهام المسح في المنطقة العقارية. ثم يقوم مكتب التحديد والتحرير في السجل العقاري بفتح سجل خاص بالعقارات المستهدفة، لتسجيل الإجراءات من البداية وحتى النهاية، ثم إيداع المخططات والسجلات المساحية النهائية لدى أمانة السجل العقاري.

 ويجب تمثيل مديرية أملاك الدولة في وزارة الزراعة خلال عمل الفرق المساحية، للادلاء بالمعلومات وأبراز المستندات المتعلقة بحقوقها، وتدوين اعتراضاتها، ولا يشمل هذا الحق مالك العقار المستملك. وتتولى مديرية أملاك الدولة حصر وإدارة واستثمار أملاك الدولة، وفتح وتنظيم القيود العقارية التابعة لمحافظة ما وأملاكها العامة، وتنظيم عملية التصرف ونقل ملكية أملاك الدولة وتسجيلها.

وعند انتهاء أعمال التحديد والتحرير يتمّ تسليم أضابير العقارات المستملكة، إلى مكتب التحديد والتحرير ليقوم بتدقيقها من الناحيتين الفنية والقانونية، ومن ثم إبلاغ القاضي العقاري على النواقص ليقوم باستكمالها قبل ختام الأعمال. وتحتوي الإضبارة على مخطط مساحي ومخطط موقع للعقار، ومحاضر التحديد والتحرير التي تضم بدورها وصفاً للعقار وموقعه ونوعه الشرعي وحدوده، وأسماء المالكين، والاعتراضات على الحدود، والوثائق والمستندات التي يقدمها الأطراف.

يعلن القاضي العقاري ختام أعمال التحديد والتحرير ويُبلغُ ذلك إلى الجهات ذات العلاقة، ويعطي مهلة للاعتراض على نتائجها عشرة أيام. ويقتصر تقديم الاعتراض على الجهات العامة دون أصحاب الحقوق من مالكين أو حائزين، لأن العقار أصبح مستملكاً وخرج عن نطاق الملكية الخاصة. ومهلة الاعتراض بالنسبة لتحديد وتحرير العقارات غير المستملكة هي ثلاثين يوماً.

بعد انتهاء مهلة العشرة أيام المحددة، يعلن القاضي العقاري قراره النهائي بختام أعمال التحديد والتحرير، ثم يبدأ النظر في الاعتراضات. 

ويجب إبلاغ القرار النهائي إلى الجهات ذات العلاقة، والصاق نسخة منه على باب المحكمة العقارية، دون الحاجة إلى نشره في الجريدة الرسمية. ثم ينبغي المصادقة عليه وارساله فوراً إلى أمانة السجل العقاري لإجراء المعاملة اللازمة.

وقد تجاهلت تلك الإجراءات وجود مالك العقار المستملك، ولم تسمح بتمثيله خلال تلك العملية، رغم أن العقار المستملك لم يسجل بعد على اسم الجهة المستملكة. وكان من المفترض السماح للمالك بالتدخل في أعمال التحديد والتحرير وتقديم الاعتراضات عليها. بل إن الاجتهاد القضائي للمحكمة الإدارية العليا رقم 326 / 325 لعام 1982، جاء ليؤكد حرمان مالك العقار من حقه في ذلك، بالقول أنه لا علاقة لمالكي العقارات المستملكة بعمليات التحديد والتحرير لعقاراتهم ولا تنتقص هذه العملية من حقهم في اقتضاء البدل في الموعد المحدد.

ولا يقتصر الحال على ذلك، بل لا تُصرف بدلات الاستملاك لمالك العقار إلا بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير، وفقاً لما جاء في رأي مجلس الدولة رقم 14 لعام 1973. وقد تستغرق تلك العملية سنوات مما يلحق الضرر بالمالك ابتداءً من حرمانه من حقه بالاعتراض ثم التأخير في دفع بدل الاستملاك.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-11-29 19:36:112022-11-29 19:36:11مفتاح: استملاك العقارات غير المحددة والمحررة

الإدارة الذاتية وتعويض متضرري الاستملاك

25-10-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

عندما تستملك جهات تابعة للإدارة الذاتية في شمال شرق سوريا أراضي خاصة بغرض النفع العام، فإنها تقوم بالتعويض على أصحاب الحقوق، فقط إن طالبوا بحقوقهم. ويساهم في ذلك عدم وجود قانون خاص بالاستملاك لدى الإدارة الذاتية ولا هيئات خاصة تقوم بتنظيمه. الأمر ذاته ينطبق على حدوث ضرر في العقارات أو الأراضي نتيجة المجهود الحربي أو الأمني لقوات سوريا الديموقراطية.

في البداية يجب على صاحب الأرض أو العقار تقديم شكوى لإحدى اللجان الزراعية العقارية الفرعية المنتشرة في مدن وبلدات مقاطعة الجزيرة السورية. وتلك اللجان الفرعية تتبع للجنة الزراعية العقارية العامة، التابعة بدورها لوزارة الزراعة لدى الإدارة الذاتية والمسماة “هيئة الزراعة”. وفي هذه اللجان قضاة تعينهم وزارة العدل “هيئة العدل”. وتفصل هذه اللجان في المنازعات المتعلقة بالأراضي الزراعية والعقارات خارج المخططات التنظيمية للمدن. وتقوم اللجنة تقوم بدراسة الشكوى، وتصدر قراراتها بالتعويض أو عدمه، وتكون ملزمة للبلديات التابعة للإدارة الذاتية. كما يمكن للمتضرر أن يرفع دعوى أمام محاكم الشعب التابعة للإدارة الذاتية، والتي تصدر بدورها قراراً بالتعويض، ويكون ملزماً للبلديات. 

استملاكات لأغراض عسكرية

في العام 2016، وأثناء القيام بتوسعة قاعدة تل بيدر العسكرية في مدينة تل تمر بريف الحسكة، استملكت بلدية تل تمر أراضي خاصة. وتتألف القاعدة من مطار ومقرات تدريب ومستودعات، وترابط فيها قوات اميركية، وقوات سوريا الديموقراطية. وبعد تقديم أصحاب تلك الأراضي شكاوى وطلبات تعويض إلى اللجنة الزراعية العقارية في تل تمر، صدر قرار بتعويضهم. ولعدم وجود قانون استملاك لدى الإدارة الذاتية، تم التعويض بطريقة أشبه بالإيجار غير المحدد بمدة، بقيمة سنوية تعادل عوائد المواسم الزراعية الخصبة. ولكن، ليس بحوزة أصحاب الأراضي، لا عقود إيجار ولا قرار باستملاك أراضيهم.  

وكذلك الأمر، خلال أعمال توسعة مطار سلمان بك الزراعي في مدينة عامودا بريف الحسكة في العامين 2014-2015، والذي تشغله حالياً قوات سوريا الديموقراطية لأغراض عسكرية. استملكت بلدية عامودا أثناء التوسعة عقارات مدنيين محيطة بالمطار، وعوضتهم بموجب قرارات اللجنة الزراعية العقارية العامة، بدفع إيجار سنوي لهم. 

تضرر العقارات لأسباب عسكرية وأمنية

تضررت عقارات خاصة لأسباب تتعلق بالمجهود الحربي أو الأمني الذي تقوم به قوات سوريا الديموقراطية، في كثير من المناطق الحدودية في محافظة الحسكة

بعض المزارعين تقدموا بطلب تعويض عن تضرر الموسم الزراعي خلال عامي 2019-2020 نتيجة حفر قوات سوريا الديموقراطية لخنادق وأنفاق تحت أراضيهم الزراعية. ولكن، رفضت اللجنة العقارية العامة تعويض أولئك المزارعين، مدعية أن تلك القوات ستقوم بردم الحفر وبالتالي فالضرر غير دائم. ومع ذلك، قام أولئك المزارعون لاحقاً بردم الحفر على حسابهم بعدما تنصلت قوات سوريا الديموقراطية من الأمر.

حفر الأنفاق لغايات أمنية وعسكرية أثر سلباً على أساسات المنازل في قرى الشريط الحدودي السوري-التركي، وفي أحياء الهلالية والغربية شمالي مدينة القامشلي. وظهرت تصدعات في الجدران، ما أثار مخاوف السكان. ولم تستجب الوحدات الإدارية “الكومينات” للمطالبات بالتعويض. 

الاستملاكات القديمة 

ترفض بلديات الإدارة الذاتية طلبات التعويض عن الاستملاكات القديمة التي حدثت قبل العام 2014، وتقول بأن البلديات التابعة لوزارة الإدارة المحلية في حكومة دمشق هي الملزمة بدفع التعويض للمتضررين. والسلطات البلدية التابعة لحكومة دمشق ما زالت فاعلة في مناطق الإدارة الذاتية، لكنها محدودة المهام والميزانيات، وتقوم بشكل رئيسي بتصديق الوثائق الصادرة عنها في السابق. 

على سبيل المثال، تقدم بعض أصحاب العقارات المستملكة في العام 2002 في عامودا، بدعوى في العام 2019 أمام قضاء الإدارة الذاتية، بعدما رفضت بلدية الشعب في عامودا تعويضهم. وردت المحكمة بدورها دعاويهم موضوعاً لأن الاستملاك حصل في عهد حكومة دمشق، التي كان يجب أن  تدفع التعويض للمتضررين، بحسب تبرير المحكمة.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-10-25 17:44:572022-10-25 17:46:31الإدارة الذاتية وتعويض متضرري الاستملاك

مفتاح: الحجز والاستملاك في قانون جباية الأموال العامة

18-10-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

يتيح قانون جباية الأموال العامة الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 341 لعام 1956 وتعديلاته، للهيئة العامة للضرائب والرسوم التابعة لوزارة المالية، الحق في نقل ملكية عقارات خاصة إلى أملاك الدولة، إذا ما امتنع أصحابها عن دفع ضرائب ورسوم محددة. 

ويحدد المرسوم 341، بصيغة عامة، أنواع الضرائب التي يستوجب عدم دفعها الحجز على أملاك المُكلّفين. ويشمل ذلك التخلف عن دفع الضرائب والرسوم المباشرة وغير المباشرة، وإضافاتها والغرامات المتفرعة عنها. أي جميع الضرائب والرسوم والغرامات مستحقة الدفع للإدارات والمؤسسات العامة بمقتضى القوانين والأنظمة النافذة. وفي العموم، تسري أحكام قانون جباية الأموال العامة على ضرائب الدخل، وكذلك البيوع العقارية، وغيرها.

ويوضح المرسوم 341 طريقة تسديد تلك الضرائب والرسوم، والتدابير الإجرائية المتبعة بحق المكلفين المتخلفين عن الدفع. وتبدأ تلك التدابير بالإنذار، ثم الحجز، ومتابعة إجراءات بيع العقار المحجوز. ويتحمل المُكلّفُ جميع النفقات والمصاريف التي تتطلبها إجراءات البيع.

وحرم المرسوم 341 وتعديلاته السلطات القضائية من الحق بإيقاف تنفيذ التدابير الإجرائية. لكن المرسوم، منح ذلك الحق فقط للسلطات المالية. ويشكل ذلك اعتداءً على مبدأ استقلالية السلطة القضائية.

وتبدأ تلك الإجراءات من خلال توجيه إنذار من قبل الدائرة المالية للمكلفين المتخلفين عن الدفع، ثم يجري تبليغ الإنذار، وبعد انقضاء عشرة أيام يتخذ مدير الدائرة المالية قراراً بالحجز على أموال المكلف الممتنع عن السداد.

المرسوم 341 منح السلطات المالية الحق باتخاذ إجراءات الحجز من دون توجيه الإنذار في حالتين، وهما: إذا لم يكن للمكلف موطن مستقر في سوريا، أو إذا قامت أسباب جدية يتوقع معها قيام المكلف بتهريب أمواله أو إخفاؤها. وهو ما يمنح الدوائر المالية صلاحيات واسعة للقيام بحجز أموال المتواجدين خارج البلاد، بحجة عدم وجود موطن دائم لهم في البلاد.

ومن ثم يجري إلقاء الحجز على أموال المكلف المنقولة وغير المنقولة، وعلى عائداتها، سواءً كانت تلك الأموال في يد المُكلّف أو في يد الغير. وقد يكون ذلك الغير، هو مستأجر للعقار الذي يملكه المُكلف المتخلف عن الدفع. وهنا، فالحجز يؤدي إلى حرمان صاحب حق من منافع عقار، بلا سبب.

بعد ذلك يصدر قرار تنظيمي من وزير المالية يتضمن بيع العقار المحجوز. ولكن، عند تعذر عملية البيع، يمكن لهيئة الضرائب والرسوم أن تنقل وتسجل العقار على اسم الدولة في الصحيفة العقارية. 

وخلال الفترة الممتدة بين صدور قرار تسجيل العقار على اسم الدولة إلى ما قبل تنفيذ التسجيل باسم الدولة، يمكن لصاحب العقار أن يدفع المستحقات المالية المتوجبة عليه والغرامات، وعندئذٍ يُلغى قرار تسجيل العقار على اسم الدولة، ويبقى على ملكية صاحبه.

وبعد تسجيل العقار على اسم الدولة، لا يجوز للدولة بيع ذلك العقار، إلا بعد مرور ثلاث سنوات على التسجيل في مديرية المصالح العقارية. ويمكن خلال تلك الفترة لصاحب العقار أو ورثته أن يطالبوا باسترداده، على أن يدفعوا المستحقات المالية المترتبة عليهم، يضاف إليها النفقات والرسوم والغرامات عن الفترة التي كان فيها العقار على اسم الدولة.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-10-18 20:09:322022-10-18 20:09:32مفتاح: الحجز والاستملاك في قانون جباية الأموال العامة

استملاك عقارات في عين الفيجة ودير مقرن

11-10-2022/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaa

في 28 آب 2022 أرسلت المؤسسة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي في محافظة دمشق، إلى مختار بلدة عين الفيجة بريف دمشق، كتاباً رقمه 10099، طالبة منه تبليغ أصحاب عقارات في منطقتي دير مقرن وعين الفيجة العقاريتين، بقرار استملاك عقاراتهم، استناداً للمادة 9 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983.

واستندت مؤسسة المياه في ذلك، إلى كتاب سابق صادر عن وزارة الموارد المالية رقمه 5436 بتاريخ 16 آب 2022، وأيضاً إلى القرار الاستملاكي رقم 1298 الصادر بتاريخ 10 آب 2022 الخاص بمنظومة عين الفيجة والمتضمن استملاك عدد من العقارات وأجزاء العقارات من المناطق العقارية دير مقرن وعين الفيجة. القرار الاستملاكي الصادر عن مجلس الوزراء عدّ مئات العقارات وأجزاء العقارات هناك، ذات نفع عام، وقرّر استملاكها بصفة مستعجلة، لتنفيذ مشروع حرم حماية نبع الفيجة. وأكد القرار وجود مخططات استملاكية بهذا الخصوص، لها الأرقام من 1-6، ومحفوظة لدى رئاسة مجلس الوزراء ووزارة الموارد المالية والمؤسسة العامة لمياه محافظة دمشق. 

وكان محافظ ريف دمشق قد عقد مع رئيس وأعضاء بلدية عين الفيجة اجتماعاً للتداول بالموضوع في 12 أيلول الماضي. وبعدها، نشر رئيس البلدية في حسابه الشخصي في فيسبوك، صوراً عن قرار الاستملاك وكتاب مؤسسة المياه.

الملفت أن كل تلك المراسلات والقرار الاستملاكي لم تأت على ذكر القانون 1 لعام 2018 القاضي بإنشاء حرم حول نبع الفيجة. ونص القانون 1\2018 فعلياً على إنشاء حرمين حول نبع الفيجة؛ حرم مباشر ويضم الأرض الواقعة حول المصدر المائي لغرض صيانته والحفاظ على سلامته ومنع تلوثه. وحرم غير مباشر، ويضم الأراضي المحيطة بالحرم المباشر. 

ونصت المادة الثالثة من القانون على استملاك العقارات وأجزاء العقارات الواقعة ضمن الحرم المباشر للنبع، وفق المخططات المرفقة بالقانون، وفق تعويض معادل للقيمة الحقيقية للملكية. 

في حين نصت المادة الرابعة من القانون، على إنشاء حرمين آخرين، مباشر وغير مباشر، على طول نفقي جر المياه من نبع الفيجة إلى دمشق. وعرض الحرم المباشر لنفقي جر المياه هو بمسافة 10 أمتار، لكل طرف من النفق اعتباراً من محوره. وعرض الحرم غير المباشر لنفقي جر المياه هي بمسافة 20 متراً لكل طرف من النفق اعتباراً من محوره متضمناً الحرم المباشر.

ولم ينص المرسوم صراحة على استملاك منطقتي الحرم المباشر وغير المباشر حول نفقي جر المياه. 

كما منع القانون القيام بمجموعة من الأعمال في منطقتي الحرم المباشر للنبع ولنفقي جر الماء، ومنها؛ حفر الآبار، ونقل الأحجار أو الأتربة أو الرمال خارج الحرم، وبناء منشآت أياً كان نوعها، واستخدام المخصبات والمبيدات، و إقامة الطرق وتعبيدها، و القيام بأي أعمال زراعية أو صناعية، وغير ذلك.

ونص القانون على تعديل المخطط التنظيمي لبلدتي الفيجة ودير مقرن بحيث تلغى المناطق السكنية الواقعة ضمن الحرم المباشر. وأيضاً، سمح القانون للقرى القائمة في الحرم غير المباشر للنبع والنفق، بترميم المساكن القائمة فقط. كما نص القانون على الإبقاء على المنشآت السكنية المشادة قبل صدور هذا القانون في الحرم غير المباشر، ضمن مجموعة من الشروط. وتقع كثير من بيوت ومساكن بلدة عين الفيجة القديمة ضمن منطقتي الحرم المباشر للنبع والنفق، بعدما اخترقت أنفاق جر المياه البلدة. 

والملفت أن قرار الاستملاك المنشور في الجريدة الرسمية في عددها رقم 31 الصادر في 24 آب 2022، يشمل بضعة مئات من العقارات الكاملة، و18 عقاراً بشكل جزئي. وغالبية العقارات المستملكة بالكامل هي في بلدة عين الفيجة وبنسبة أقل في دير مقرن، في حين أن أجزاء العقارات المستملكة هي فقط في عين الفيجة. ولم تنشر لحد اللحظة مخططات الحرم المباشر للنبع، لكنها بحسب توزع العقارات تشمل معظم بلدة عين الفيجة وبعض المواقع في بلدة دير مقرن. 

ولم تسمح قوات النظام بعد بعودة سكان عين الفيجة المهجرين قسرياً من قريتهم. وكان السكان هجروا البلدة خلال الهجوم العسكري الذي شنته قوات النظام ضد فصائل المعارضة في منطقة وادي بردى، في العام 2017. وسمحت قوات النظام لبعض الأهالي، بتفقد منازلهم، ولمرة واحدة، في العام 2020. وتم اختيار أولئك الأهالي وفق قوائم اسمية وافق عليها مسبقاً جهاز الأمن الوطني. وقد أشار رئيس مجلس بلدية عين الفيجة، في لقاء مع إذاعي، في آذار الماضي، إلى أنّ عودة الأهالي تواجهها مشكلتان؛ الأولى هي انتظار البدء بمشروع السكن البديل لأصحاب المنازل المستملكة في عين الفيجة وعموم وادي بردى، والثانية هي إعادة الخدمات إلى عين الفيجة. وأوضح رئيس البلدية أنّ بلديته أزالت كل التعديات على الحرم المباشر للنبع. وليس مفهوماً ما قصده بالتعديات، لكن الصور الجوية المتاحة تشير إلى أن معظم العقارات في بلدة عين الفيجة قد تمت تسويتها بالأرض. 

وتعاقدت محافظة ريف دمشق مع الشركة العامة للدراسات الهندسية التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، في آب 2020، لإعداد المخططات التفصيلية والتنظيمية والتنفيذية الخاصة بإنشاء ضاحية وادي بردى شرقي عين الفيجة، لتكون بمثابة سكن بديل لأصحاب العقارات المستملكة بموجب القانون 1 لعام 2018، وكذلك لمن دُمّرت منازلهم بسبب العمليات الحربية في المنطقة.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-10-11 16:41:182022-10-12 09:07:14استملاك عقارات في عين الفيجة ودير مقرن

مفتاح: المخطط الاستملاكي

11-10-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

المخطط الاستملاكي هو وثيقة تُصدرها الجهة الرسمية صاحبة قرار الاستملاك، وتبين فيها العقارات وأجزاء العقارات المراد استملاكها، وذلك بحسب ما نصّت عليه المادة رقم 7 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983. 

وهذه الوثيقة هي عبارة عن خريطة للعقار المراد استملاكه، والعقارات المحيطة به، وذلك بالاستناد إلى حدود العقار المسجلة في المصالح العقارية، إذا ما كان العقار محدداً ومحرراً وواقعاً ضمن المخططات التنظيمية.

ويتيح قانون الاستملاك، لمديرات المصالح العقارية، تحديد وتحرير العقار المُستملك إذا كان واقعاً خارج المخطط التنظيمي. وتقع عملية التحديد والتحرير هذه على العقار ذاته، دون غيره. ويجب على الجهة المستملكة، إبلاغ المصالح العقارية، بقرار تحديد وتحرير العقار، وارسال نسخة من قرار ومخطط الاستملاك إليها. ويمنع القانون على المصالح العقارية، بعد تبليغها بقرار الاستملاك، الموافقة على إفراز أو دمج العقار، أو منح ترخيص للبناء عليه.

ويفرض القانون على الجهة المستملكة نشر قرار الاستملاك في الجريدة الرسمية وإحدى الصحف المحلية، موضحةً فيه أرقام العقارات، والمكان الذي يمكن لأصحاب العقارات إيجاد نسخة عن المخطط الاستملاكي لعقاراتهم. 

ويجب أن يُظهر المخطط الاستملاكي كامل المنشآت والأشجار والحقوق المادية ضمن خريطة العقارات المراد استملاكها. وبناءً على قرار القضاء الإداري رقم 84/2 لعام 1997 فإنّ أي تناقض بين المخطط الاستملاكي والواقع يعتبر عيباً جسيماً تكون نتيجته إلغاء قرار الاستملاك. وقد أقرّ القضاء الإداري بعدم اختصاصه في قرارات الاستملاك، باستثناء الحالات التي تقع فيها هذه القرارات بعيب جسيم.

ويجب أن يلحق بمخطط الاستملاك جدول استملاكي، يوضح أرقام العقارات، والمنشآت المقامة عليها، ومساحتها الكاملة، والمساحة المراد استملاكها منها، والقيمة التقديرية لها. وتعتبر هذه الوثائق بمجموعها من شروط صدور قرار الاستملاك النهائي.

وكان قانون الاستملاك رقم 20 الصادر عام 1983، قد أتاح للجهات العامة مثل الوزارات والإدارات وجهات القطاع العام الأخرى استملاك العقارات لصالح النفع العام، مثل فتح الطرقات وتوسيعها أو تقويمها وإنشاء الساحات والملاعب والحدائق ومجاري المياه والثكنات العسكرية ومشاريع النفط والغاز والإنشاءات السياحية وغيرها من المنشآت.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-10-11 16:29:182022-11-28 12:41:12مفتاح: المخطط الاستملاكي

اقرأ أيضًا

  • ماذا يخبئ بيت العائلة الكبير من انتهاكات لحق السكن للنساء؟
  • مجلس مدينة حلب يضيّق على شاغلي دكاكين سوق قسطل الحجارين لمصلحة شركة القاطرجي
  • حكومة الإنقاذ تعدل ضابطة البناء في إدلب وترفع رسوم الترخيص
  • محافظة دمشق تعلن مزايدة لتدوير الأنقاض في التضامن والقابون الصناعية
HelpAbout usContact usAdvertise with The Syria ReportTerms & conditions
Copyright © 2022 The Syria Report – all rights reserved. Your use of this website is subject to our legal terms & conditions
Scroll to top

This site uses cookies. By continuing to browse the site, you are agreeing to our use of cookies.

Ok

Cookie and Privacy Settings



How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.