Visit The Syria Report Subscribe to our mailing list
EN ع
  • Twitter
Syria Report
  • All articles
  • News
  • Analysis & Features
  • Reports & Papers
  • Regulations
  • Directory
  • Search
  • Menu Menu
Home1 / ازالة_شيوع2

Posts

مفتاح: القانون 33 وتثبيت الملكية العقارية في المناطق العشوائية

10-01-2023/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

صدر القانون رقم 33 لعام 2008 الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية، بغية حلّ قضايا الملكية المرتبطة بمخالفات البناء، وإفراز العقارات، في مناطق السكن العشوائي. ويهدف القانون 33 إلى تثبيت تلك العقارات وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يتوافق مع واقعها على الأرض، ضمن شروط محددة. 

وكان يمكن لتطبيق هذا القانون أن يحلّ الكثير من المشاكل التي يعاني منها سكان المناطق العشوائية، عبر إزالة شيوع العقارات وفرزها وتسجيلها في السجلات العقارية، بما يضمن حقوق الملكية لأصحابها. لكن، لسبب غير مفهوم، تمّ تجاهل هذا القانون ولم يّطبق، رغم أنه ما زال سارياً. 

القانون 33 لا يعالج المناطق العشوائية المبنية على أملاك عامة، بل فقط العشوائيات المبنية على أراضي زراعية غير مسموح بالبناء عليها. ولهذا، نجد في القانون إحالات كثيرة إلى وزير الزراعة والإصلاح الزراعي.

وبمقتضى القانون 33، فإن عملية تثبيت ملكية عقار ما في منطقة عشوائية، تحتاج إلى الإجراءات التالية؛ إفراز، وإزالة شيوع، وتصحيح أوصاف للعقار.

وإفراز العقار، فهي معاملة فنية تجريها دائرة السجل العقاري، بناء على طلب المالك من أجل تقسيم العقار إلى عقارات منفصلة ومستقلة. وتجري عملية إفراز العقار كما لو كان العقار مملوكاً على الشيوع واتفق الملاك على قسمته وإفرازه.

وإزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

وعملية تصحيح الأوصاف هي معاملة إدارية يجريها السجل العقاري، بطلب من صاحب العقار. وتهدف العملية إلى تحقيق التطابق بين أوصاف العقار كما هي مسجلة على الصحيفة العقارية للعقار، وبين ما هو عليه الحال في الواقع. فقد تكون أوصاف العقار في السجل العقاري أرضاً زراعية بينما هو في الواقع بناء طابقي.

وتحدد المناطق التي يشملها القانون 33 بقرار من رئيس مجلس الوزراء، بناء على اقتراح وزيري الزراعة والإصلاح الزراعي والإدارة المحلية والبيئة.

ويُشترط في المنطقة التي تُطبّقُ عليها أحكام القانون 33، ألا تقل مساحتها الاجمالية عن هكتارين داخل المخططات التنظيمية المصدقة‏‏، وخمسة هكتارات خارجها، وألا يكون قد صدر بشأنها مراسيم بإحداثها كمناطق تنظيمية، وكذلك ألا تكون مستملكة لجهة عامة.

وتقوم الوحدة الإدارية التي تقع المنطقة في دائرتها، بإعداد المخططات التي تبين الحدود الخارجية لهذه المنطقة وأرقام العقارات المطلوب إفرازها وإزالة شيوعها، وتصحيح أوصافها. 

ولكي تستفيد من أحكام القانون 33، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية، وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن 50٪ من إجمالي مساحتها.‏

اللجنة القضائية

ويوجب القانون 33، على المحاكم في المنطقة وقف النظر في كافة الدعاوى العقارية الخاصة بالمنطقة المعنية، وإحالتها إلى اللجنة القضائية. ويجب على مكتب التوثيق العقاري في السجل العقاري وضع إشارة على العقارات المعنية تسمى إشارة خاضع لأحكام قانون الإفراز وإزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف. بموجب تلك الإشارة يُوقِفَ مكتب التوثيق العقاري تنفيذ جميع القرارات والمعاملات على صحف تلك العقارات إلى حين الانتهاء من الإجراءات.

ويُشكّلُ وزير الزراعة والإصلاح الزراعي تلك اللجنة القضائية برئاسة قاض عقاري وعضوية رئيس دائرة السجل العقاري في المحافظة، ورئيس دائرة المساحة في المحافظة، وممثل عن المحافظة من الفئة الأولى، وخبير من أهالي المنطقة يسميه المحافظ. وتتلخص صلاحيات رئيس اللجنة، في إفراز حصة الدولة من العقارات التي تملك فيها حصة شائعة، ورعاية كل ما يحفظ حقوق ومصالح الدولة، وكذلك تبديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك، وتصفية معاملات حصر الإرث في المنطقة.

أما صلاحيات اللجنة فهي البت في الطلبات المقدمة من أصحاب المصلحة بالحقوق المترتبة لهم، والفصل في الدعاوى المحالة إلى اللجنة من المحاكم، وتنفيذ قرارات الملكية وتسجيلها.

وللجنة أن تقرر دفع بدل نقدي كتعويض لمالك عقار ما إذا تم اقتطاع جزء منه. ويمكن للجنة أن تقضي لصاحب عقار بمساحة تزيد عن حصته، مقابل أن يدفع قيمة الزيادة لصاحب عقار آخر نقصت حصته. وفي جميع الأحوال، تقدر قيم العقارات وفقاً لأحكام قانون الاستملاك.

وتخضع قرارات اللجنة، للاستئناف أمام محكمة استئناف المنطقة خلال مدة شهر من صدور قرار اللجنة المتضمن جدولاً بأسماء أصحاب الحقوق العينية في المنطقة، ومقدار حصصهم، وأرقام عقاراتهم. 

القانون 33 أعطى لمن يدعي حقاً في عقار، بعد انتهاء مهلة الشهر، أن يقيم خلال سنتين دعوى أمام القضاء للمطالبة بالتعويض، بمواجهة الشخص الذي جرى التسجيل لمصلحته. وفرض القانون 33، عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وبالغرامة، بحق من يدعي حقاً عبر تقديم وثائق مزورة.

وبحسب التعليمات التنفيذية للقانون 33، بعد انقضاء الشهر على إعلان جدول القرارات، تحيل اللجنة الوثائق التي لديها إلى مديرية المصالح العقارية. ووثائق عمل اللجنة هي محضر الإفراز، ومحضر إزالة الشيوع، والإضبارة القضائية وإضبارة المخطط التفصيلي، بالإضافة الى سجل تنفيذ قرارات اللجنة.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2023-01-10 19:34:062023-01-10 19:34:06مفتاح: القانون 33 وتثبيت الملكية العقارية في المناطق العشوائية

مفتاح: إفراز عقار

29-11-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

إفراز العقار يعني تجزئته، وهو معاملة فنية تقوم بها مديرية المصالح العقارية، وفق مخططات توافق عليها الوحدة الإدارية المعنية.

ومن أسباب إفراز العقار، رغبة المالك الأصلي بتقسيمه إلى أجزاء يمكن بيع بعضها، أو رغبة مالكي عقار واحد على الشيوع بتخصص كل منهم بجزء من العقار.

وتنتهي عملية الإفراز بتجزئة العقار الأصلي إلى عقارات جديدة لكل منها رقم مستقل، مع مراعاة نظام ضابظة البناء إذا كان العقار الأصلي ضمن المخطط التنظيمي، أو مراعاة الحد الأدنى من المساحة للعقارات الزراعية إذا كان العقار الأصلي أرضاً زراعية خارج المخطط التنظيمي.

ويجب هنا التمييز بين إفراز العقار، وعملية عقارية أخرى مشابهة تسمى تقسيم العقار. وتقسيم العقار هي كل تجزئة للأراضي إلى مقاسم تنظيمية، من قبل مالكيها، بقصد إقامة مبان ومرافق عامة عليها. القانون رقم 23 لعام 2015 الخاص بتنفيذ التخطيط وعمران المدن، يحدد طرق التقسيم وشروطه.

كيف يتم الإفراز؟

يتم إفراز العقار وفق حالتين؛ أولاً، الإفراز بالتراضي بين المالكين، أو بأمر ورضى مالك للعقار. وثانياً، الإفراز الصادر بحكم قضائي، بعد رفع أحد المالكين على الشيوع أو جميعهم، دعوى اختصام على الحيازة أمام المحكمة، لتقسيم العقار فيما بينهم.

ولتنفيذ معاملة إفراز العقار، يجب في البداية إنجاز مشروع فني “إفرازي” للعقار المطلوب في دائرة المساحة ضمن دائرة السجل العقاري المعنية في مديرية المصالح العقارية. ويتضمن المشروع الفني مخططات فنية لشكل العقار بعد الإفراز، ووصفاً للعقار، ومحاضر تخوم له. في بعض القوانين القديمة كان يرد تعبير “مصور إفرازي” بدل المشروع الفني.

هذا المشروع الإفرازي يجب أن يتوافق مع نظام ضابطة البناء في المنطقة العقارية المحددة، ومع المخططين التنظيمي العام والتفصيلي، وذلك بحسب ما نص عليه تعميم وزارة الإدارة المحلية رقم 2/63/1/د لعام 2000. 

ومن ثمّ يجب أن تُصادِقَ الوحدة الإدارية المعنية على المشروع الافرازي للعقار الواقع ضمن المخططات التنظيمية، حسب التعميم الصادر عن وزارة الإدارة المحلية والبيئة في تشرين الأول 2011 والمستند بدوره إلى قانون الإدارة المحلية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 107 لعام 2011. في حين يجب أن تصادق مديرية الخدمات الفنية المعنية على المشروع الافرازي إذا كان العقار واقعاً خارج المخطط التنظيمي.

ويتبع ذلك مجموعة من العمليات المتتابعة ضمن مديرية السجل العقاري المعنية؛ تنظيم عقد إفراز بين مالكي العقار يتضمن موافقتهم على المشروع الإفرازي، ثم توثيق عقد الإفراز في مكتب التوثيق العقاري، ثم وتثبيت عقد الإفراز في دائرة المساحة، ثم تسجيله في شعبة التسجيل التي تقوم بفتح صُحفٍ جديدة للعقارات الناتجة عن الإفراز بأسماء مالكيها الجدد. 

شروط الإفراز

عملية الإفراز لا تتم إلا على المساحات ذات الملكية النهائية، أي يُشترط لإفراز عقار ما الملكية التامة له، وعدم وجود أي دعوى قضائية على صحيفته في السجلات العقارية.

ولا يمكن إفراز الأراضي الزراعية الواقعة خارج المخططات التنظيمية إذا كانت مساحتها تقل عن 4000 متر مربع، كما ورد في تعميم وزارة الزراعة رقم 1308/ب الصادر في العام 1984.

قانون البلديات القديم، رقم 172 الصادر في العام 1956، كان قد نصّ على عدم جواز تقسيم أو إفراز أو تنظيم الأراضي إلى قطع معدة للبناء ضمن حدود البلديات بدون مصور يُصدّقُ عليه مسبقاً رئيس البلدية. ويعود ذلك بشكل رئيسي لأن الإفراز في بعض قضايا إزالة الشيوع، قد يؤدي أحياناً إلى تقسيم العقار المشاع إلى حصص تقل مساحتها عن الحد المسموح بالبناء عليه. وينتج عن ذلك بقاء هذه الحصص المفرزة معطلة لا يمكن البناء عليها. لذا، صدر البلاغ رقم 43 عن وزير العدل في العام 1962، موجّه للمحاكم، أكد فيه على المحاكم في دعاوى إزالة الشيوع، عدم التهاون في عرض مصور الإفراز على رئاسة البلدية للتصديق على عدم تعارضه مع أنظمة البناء، قبل إصدار حكمها بالقسمة. 

في حين أن اجتهاد مجلس الدولة رقم 149 بتاريخ عام 1963 كان قد فرض على المصالح العقارية تسجيل الإفراز الصادر بحكم قضائي مبرم، حتى لو خالف أنظمة البناء. واستثنى الاجتهاد من ذلك، الحالة التي قد تلجأ فيها المصالح العقارية إلى إقامة دعوى تعترض فيها على قرار الإفراز، وفق قانون أصول المحاكمات.

https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-11-29 19:38:362022-12-18 12:06:28مفتاح: إفراز عقار

اقرأ أيضًا

  • مفتاح: قصر التصرف في العقارات
  • الدفاع الوطني في حي الزهراء الحمصي: استيلاء بالغصب على العقارات
  • مفتاح: حفظ الوثائق في المديرية العامة للمصالح العقارية
  • مؤسسة الإسكان ترفع أسعار السكن البديل في ماروتا سيتي
HelpAbout usContact usAdvertise with The Syria ReportTerms & conditions
Copyright © 2022 The Syria Report – all rights reserved. Your use of this website is subject to our legal terms & conditions
Scroll to top

This site uses cookies. By continuing to browse the site, you are agreeing to our use of cookies.

Ok

Cookie and Privacy Settings



How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.