إزالة_شيوع – Syria Report

Posts

تعميمان جديدان لوزارة العدل يضعان قيوداً جديدة على حقوق السكن الأرض والملكية

أصدر وزير العدل أحمد السيد، في 10 آذار 2024 تعميمان؛ الأول رقمه 3 ويتعلق بدعاوى إزالة شيوع وقسمة وإفراز وتصحيح أوصاف العقارات، والثاني رقمه 4 ويتعلق بتنظيم وكالات البيع في مناطق خاضعة لأعمال التجميل وإزالة الشيوع. التعميمان أضافا قيوداً جديدة تحد من قدرة أصحاب العقارات في المناطق المعنية من التصرف بعقاراتهم.

التعميم رقم 3

التعميم رقم 3، توجه إلى القضاة في الجهات القضائية الناظرة بدعاوى إزالة الشيوع والقسمة والإفراز وتصحيح أوصاف العقارات، بوجوب التقيد بمضمون تعميمات سابقة محددة للوزارة بهذا الدعاوى. وأيضاً، أكد التعميم 3 على إدارة التفتيش القضائي والمحامين العامين مراقبة حسن التطبيق والإبلاغ عن أي مخالفات. وإدارة التفتيش القضائي هيئة قضائية مستقلة يرأسها قاض وترتبط بمجلس القضاء الأعلى ووزير العدل، ووظيفتها التفتيش الدوري على أعمال القضاة، والمحاكم، والدوائر القضائية، والنيابة العامة، ودوائر الكاتب بالعدل، ونقابة المحامين وفروعها وغير ذلك من الجهات القضائية والحقوقية. أما المحامي العام فهو قاضٍ يعمل في النيابة العامة تحت إشراف النائب العام ويتولى مهامه بتكليف من النائب العام، ويتلقى الشكاوى على حسن عمل الجهاز القضائي والنيابة العامة.

التعميم رقم 3 طلب من القضاة، وإدارة التفتيش القضائي والمحامين العامين، ضرورة التقيد بمضمون تعميم سابق رقمه 40 لعام 2016، يؤكد على أن الوحدات الإدارية المعنية يجب أن تكون ممثلة في دعاوى إفراز وتصحيح أوصاف العقارات. إذ يتوجب على مالكي عقار ما على الشيوع، إن لم يتفقوا على قسمته الرضائية، أن يرفعوا دعوى أمام المحكمة لتقسيمه فيما بينهم عبر حكم قابل للتنفيذ في السجل العقاري الدائم أو المؤقت، إلا في حال وجود مانع كمخالفة بناء. وللتأكد من عدم وجود المخالفة، يجب تمثيل الوحدات الإدارية في تلك الدعاوى بصفتها السلطة التنفيذية في المنطقة العقارية المعنية، والمطلعة على المخططات التنظيمية وضابطة البناء.

كما أن التعميم 3 طلب من القضاة، إدارة التفتيش القضائي والمحامين العامين، التقيد بإجراءات وأحكام المادة رقم 64 من قانون الإدارة المحلية رقم 107 لعام 2011 بما يخص دعاوى التقسيم والإفراز والتنظيم، وذلك بموجب التعميم السابق رقم 27 لعام 2021. ودعاوى التنظيم هي دعاوى قضائية يرفعها مالك عقار ما إذا وجد أن غبناً قد طاله بسبب تنظيم المنطقة، كأن يكون التعويض غير مناسب.

وتنص المادة 64 من القانون 107\2012، على عدم جواز تقسيم أو إفراز أو تنظيم الأرضي ضمن حدود الوحدة الإدارية، أو أي إفراز طابقي، أو أي إفراز يشمل جزءاً مبنياً، من دون وجود مصوّر مصدق من الجهة الإدارية، يبين حدود العقار وجواره، ومواضع الشوارع الرئيسية والفرعية، والمرافق العامة.

التعميم رقم 4

بينما التعميم رقم 4 الموجّه إلى الكُتّابِ بالعدل، وإدارة التفتيش القضائي والمحامين العامين، فقد جاء رداً على كتاب سابق من الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش حول مخالفة بعض الكتاب بالعدل لأحكام المادة رقم 4 من قانون التجميل وإزالة الشيوع رقم 166 لعام 1967 وتعديلاته، وقيامهم بتوثيق وكالات بيع عقارية في المناطق العقارية الخاضعة لأعمال التجميل وإزالة الشيوع.

الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش هي هيئة رقابية مستقلة، ترتبط برئيس مجلس الوزراء، تهدف إلى تحقيق رقابة فعالة على عمل إدارات الدولة ومؤسساتها المختلفة من أجل تطوير الأداء والحفاظ على المال العام وتحقيق الفعالية في الإنتاج وتطوير الكفاءة والأداء، وتسهيل أداء الخدمات للمواطنين.

بينما قانون التجميل وإزالة الشيوع رقم 166 لعام 1967 فهو قانون نافذ يوضح في مادته الأولى أن الهدف من أعمال التجميل وإزالة الشيوع هو إفراز الأراضي الزراعية الشائعة بين مالكيها، أو تجميل الأراضي الزراعية المجزأة تجزئة مفرطة بإعطاء المالك قطعة أرض واحدة بدلاً من القطع العديدة المتفرقة وذلك لتسهيل استثمار الأراضي واستصلاحها. وتنص المادة الثالثة من القانون على تشكيل لجنة تقوم بأعمال التجميل وإزالة الشيوع في كل منطقة عقارية، تضم القاضي العقاري في المنطقة ومدير السجل العقاري في المحافظة، ورئيس الأعمال الفنية، ومندوب عن اتحاد الفلاحين وخبير من أهالي المنطقة. يسميه المحافظ عضواً.

وتنص المادة الرابعة، المذكورة في تعميم وزير العدل، أنه عند تشكيل لجنة التجميل وإزالة الشيوع فعلى جميع المحاكم أن تحيل إلى لجنة التجميل وإزالة الشيوع جميع القضايا المتعلقة بالحقوق العينية العائدة للمنطقة العقارية المعنية. وكذلك، يجب على دوائر التنفيذ الامتناع عن تنفيذ جميع القضايا المتعلقة بالحقوق العينية لتلك المنطقة العقارية. وكذلك يتوجب على أمانة السجل العقاري الامتناع عن قبول وتسجيل المعاملات العقارية العائدة للمنطقة العقارية المذكورة حتى إعلان ختام العمليات وتسجيل العقارات الناتجة عن أعمال التجميل وإزالة الشيوع بأسماء أصحابها في السجل العقاري.

ويحدد القانون 166\1967 مدة عمل لجان التجميل وإزالة الشيوع بستة أشهر للمنطقة العقارية التي لا يتجاوز عدد عقاراتها بعد التجميل وإزالة الشيوع عن 100 عقار، وثمانية أشهر للمنطقة العقارية ذات الـ200 عقار. ولكن، إذا استغرق عمل اللجنة مدة تزيد عن تلك المدد، فقد قال القانون إن اللجنة حينها لا يجب أن تتقاضى أي تعويض إضافي. عملياً، هناك مناطق كاملة لم تنته اللجان فيها من أعمال التجميل وإزالة الشيوع رغم مرور عشرات السنين على صدور قرارات تشكيلها. يشمل ذلك مناطق من أحياء دمشق، كما في شرقي التجارة والعدوي وتنظيم جنوب الميدان.

كما طلب التعميم رقم 4 من الكتاب بالعدل الامتناع عن توثيق أي وكالة عدلية تتضمن التفويض ببيع عقار في منطقة أعلنت فيها أعمال التجميل وإزالة الشيوع، بسبب ما وصفه التعميم بمنع عرقلة أعمال لجان التجميل وإزالة الشيوع.

وتسبب عدم انتهاء اللجان من أعمال التجميل وإزالة الشيوع، بدفع أصحاب العقارات المضطرين لبيعها، إلى كتابة عقود بيع للعقارات وتوثيقها لدى الكاتب بالعدل، يقوم فيها البائع بتفويض الشاري نقل الملكية لاسمه عند الانتهاء من أعمال التجميل وإزالة الشيوع. وبذلك أوقف التعميم الجديد هذه الطريقة في البيع في المناطق الخاضعة للتجميل وإزالة الشيوع لحين انتهاء اللجان من عملها، بذريعة أن تلك الوكالات المنظمة عند الكاتب بالعدل تعرقل عمل اللجان بسبب تغيير المالك.

التعويضات لا تشمل كل متضرري سهل عكار

أعلن مجلس الوزراء في 6 فبراير 2024، تخصيص 6 مليارات ليرة (455 ألف دولار في السوق الرسمية)، كتعويضات لمتضرري سهل عكار في ريف طرطوس. وكان السهل قد تعرض لأمطار وفيضانات في 12 يناير 2024، ما تسبب بغمر حوالي ألف هكتار من الأراضي الزراعية، وتلف محاصيلها، وتضرر حوالي 4 آلاف بيت بلاستيكي للزراعة المحمية. ويعاني كثير من الفلاحين في سهل عكار من صعوبة في إثبات ملكيتهم لأراضيهم، ما يعيق عملية حصولهم على التعويضات.

ويمتد سهل عكار على جانبي الطريق الدولي حمص-طرطوس وصولاً إلى طرابلس اللبنانية، وتنتشر فيه عشرات القرى والبلدات وأكبرها بلدة الصفصافة. وتخترق السهل خمسة أنهار؛ الكبير الجنوبي، الأبرش، العروس، خليفة وأبو الورد، وهو غني بالمياه الجوفية، ويشكل النشاط الزراعي المورد الرئيسي لسكانه الـ100 ألف، خاصة العاملين منهم بالزراعة في البيوت المحمية. وهناك اتفاقية لاقتسام مياه نهر الكبير الجنوبي موقعة مع الجانب اللبناني، في العام 2002، وتضمنت إقامة سد مشترك قرب تلكلخ السورية، ولكنها لم تنفذ بعد.

وهناك مشاكل كثيرة في سهل عكار تتعلق بنمط الملكية، ومنها أن كثيراً من أراضيه الزراعية ما زالت مملوكة على الشيوع بين الفلاحين وورثتهم. ومن أسباب عدم إنجاز إزالة الشيوع في السهل، هو عدم الانتهاء من أعمال التحديد والتحرير التي بدأت في العام 1925، ولكنها توقفت أكثر من مرة. كما توقفت عملية إزالة الشيوع بعد صدور قانون الإصلاح الزراعي 161 لعام 1958، أعيد العمل بها في العام 1980 وفق المرسوم التشريعي رقم 166 لعام 1967 القاضي بتجميل الأراضي الزراعية وإزالة الشيوع، ولكنه توقف بعد صدور قانون تحديد سقف الملكية رقم 31 لعام 1980. وأعيد العمل مرة أخرى على إزالة الشيوع في العام 1988، لكنه اصطدم بمشكلة تتعلق بنقل استملاكات وصلاحيات مؤسسة الإصلاح الزراعي التابعة لوزارة الزراعة والإصلاح الزراعي إلى وزارة الري. في العام 2007 أوقفت وزارة الزراعة العمل بإزالة الشيوع، ولم يتغير شيء منذ ذلك الحين.

ولا توجد أي أرقام موثوقة تشير إلى عدد الفلاحين الذين يملكون أرضهم في سهل عكار، ولا مساحات تلك الأراضي. إذ أن تطبيق قوانين الإصلاح والاستصلاح الزراعي قاد إلى استملاك الدولة لمساحات كبيرة من السهل زادت عن 60% من إجمالي مساحته. وقد جرى توزيع بعض تلك الأراضي المستملكة على الفلاحين ما بين العامين 1958-1974، حيث توقفت من دون تبرير رسمي. كما لم يتم نقل ملكية جميع الأراضي الموزّعة على الفلاحين بموجب الإصلاح الزراعي، بشكل رسمي في السجلات العقارية، بسبب عدم الانتهاء من أعمال التحديد والتحرير.

من جانب آخر، تمكن بعض الفلاحين من تسجيل ملكياتهم للأراضي التي اشتروها من مؤسسة الإصلاح الزراعي قبل أن يتوقف البيع في العام 1986. كما جرى تسجيل ملكية شريحة أخرى من الفلاحين معروفة باسم “البحث الاجتماعي” وهم الذين تم توزيع أراضي الإصلاح الزراعي عليهم بموجب دراسة اجتماعية بيّنت عدم ملكيتهم لأي أرض أخرى. كما ينتشر نمط من عقود المغارسة في السهل، وهو بحسب قانون تنظيم العلاقات الزراعية رقم 56 لعام 2004، عقد يحصل المُغارس عند انتهائه، على ملكية جزء من الأرض وذلك لقاء غرسها والعناية بالغراس. ويجب الإشارة هنا أيضاً إلى انتشار عقود استئجار أراضي الدولة، كذلك انتشار وضع اليد على الأملاك العامة. كما يوجد تنازع على الملكيات العامة بين وزارتي الري والزراعة، كما توجد عقارات تتبع لأوقاف طرابلس اللبنانية وتديرها أوقاف طرطوس بالنيابة والأمانة.

كل تلك التعقيدات في أشكال الملكية، والبيروقراطية، والاستملاكات الواسعة، وعدم إنجاز الأعمال الضرورية في التحديد والتحرير، توزيع الملكية، إزالة الشيوع، قاد إلى حرمان كثير من أصحاب الحقوق من الحصول على التعويضات. لذا، ومن دون دراسة واقعية لحجم الأضرار على الفلاحين، اعتمد مجلس الوزراء في 6 شباط، في معرض استجابته للأضرار الناجمة عن الفيضانات، على مذكرتين أصدرتهما وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي، ووزارة الموارد المائية. واستندت المذكرتان في تقدير قيمة التعويضات إلى نتائج عمل لجان تقييم الأضرار المشكلة سابقاً والمكلفة حصر الأضرار الزراعية في محافظة طرطوس. وتشكلت تلك اللجان في الأصل بموجب قرار محافظة طرطوس رقم 961 لعام 2009 بغرض جرد وتقييم الموجودات الثابتة الخاصة بمرافق الصرف الصحي في مدينة طرطوس. وليس واضحاً ما علاقة تلك اللجان ولا خبرتها في تقدير الأضرار الناجمة عن الفيضانات في سهل عكار.

في كل الأحوال، تم التعويض على المتضررين، ودفع تكاليف إعادة تأهيل البنى التحتية والخدمات والطرق الزراعية وتعزيل المصارف، عبر “صندوق التخفيف من آثار الجفاف والكوارث الطبيعية على الإنتاج الزراعي” الذي تم إحداثه بموجب المرسوم 114 لعام 2011، والمرتبط بوزير الزراعة. للصندوق سقف للتعويضات التي يقدمها، ويعتمد في ذلك على حجم موجوداته وإيراداته من الخزينة العامة والاتحاد العام للفلاحين والهبات وفوائد أمواله في المصارف. وبحسب مرسوم إحداثه لا يجوز أن تزيد التعويضات التي يقدمها الصندوق عن 80% من موجوداته. ومهمته التعويض على المتضررين في إنتاجهم الزراعي بسبب الجفاف والكوارث الطبيعية وتغيّر الأحوال المناخية.

وسائل الإعلام المحلية أشارت إلى صدمة الفلاحين المتضررين بحجم التعويضات الضئيل المقرر لهم، من دون إيراد أي جداول بقيم بتلك التعويضات. كما رددت وسائل الإعلام المحلية شكاوى المتضررين من أن المشمولين بالتعويض هم أقلية بين الفلاحين. وزير الزراعة قال إن من كان مالكاً لأرضه وحاصلاً على التنظيم الزراعي يستحق التعويض، بشرط التقدم باعتراض إلى لجنة الاعتراضات.

مجلس مدينة طرطوس، وخلال انعقاد دورة انعقاده الأولى في العام 2024 ما بين يناير وشباط، اقترح إعادة تقديم توصية مكررة لمجلس الوزراء بإحداث هيئة إدارة واستثمار سهل عكار، أسوة بالهيئة المحدثة لاستثمار سهل الغاب. إحداث هذه الهيئة يعني وجود جهة رسمية تتولى مشاريع البنية التحتية والصرف الصحي وتصريف المياه، لمواجهة الفيضانات، خاصة فيضان النهر الكبير الجنوبي الذي يشكل تهديداً سنوياً للفلاحين في فصل الشتاء.

مفتاح: إزالة شيوع العقار

20-12-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

إزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

قوانين إزالة الشيوع

قانون إزالة الشيوع القديم رقم 21 لعام 1986، كان يميز بين إزالة الشيوع للعقارات الواقعة داخل المخطط التنظيمي، وتلك الواقعة خارج المخطط. وبحسب القانون 21، فإن لجنة إزالة الشيوع، تكون صاحبة الاختصاص بالنظر في إزالة شيوع العقارات خارج المخطط التنظيمي. وتكون اللجنة برئاسة قاضٍ وعضوية ممثل عن كل من المديرية العامة للمصالح العقارية والاتحاد العام للفلاحين والمحافظة. بينما تختص محاكم الصلح المدني بقسمة العقارات داخل المخطط التنظيمي.

القانون رقم 1 لعام 2015، أنهى العمل بأحكام القانون رقم 21 لعام 1986، وألغى لجان إزالة الشيوع. وأصبحت محاكم الصلح المدني هي صاحبة الاختصاص بقسمة العقارات، داخل أو خارج المخططات التنظيمية، بموجب القانون رقم 1.

وإذا كان العقار أرضاً معدة للبناء، يجب عرض مخطط إفرازه على البلدية لأخذ موافقتها، وفقاً للمادة 116 من قانون البلديات رقم 172 لعام 1956.

دعوى إزالة الشيوع

يمكن لأي شريك له حصة في العقار، مهما كانت صغيرة، أن يقيم دعوى إزالة الشيوع. وفي جميع الأحوال يجب أن تقام الدعوى ضد جميع الشركاء، حيث يجب دعوتهم جميعاً من قبل المحكمة، وإلا كانت الدعوى غير صحيحة، وفقاً لاجتهاد محكمة النقض بالقرار رقم 392 لعام 1955.

وإذا كان أحد الشركاء غائباً، فيجب أن يحضر عنه الوكيل القضائي. أما إذا كان الشريك ناقص الأهلية فيحضر عنه الولي أو الوصي. كما أن وجود إشارة استملاك على صحيفة العقار توجب دعوة الجهة العامة صاحبة الإشارة لتكون طرفاً في دعوى إزالة الشيوع، وفقاً للاجتهاد القضائي الصادر بالقرار رقم 100 أساس 329 لعام 1976.

كما أن دعوى إزالة الشيوع تستوجب عند إقامتها، وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المطلوب قسمته، وفقاً لما أقره الاجتهاد القضائي بالقرار رقم 103 أساس 150 لعام 1975.

قسمة العقار

القانون المدني رقم 84 لعام 1949، نظّم أحكام قسمة العقار على الشيوع، بحيث تجري القسمة عيناً، أي من خلال تجزئة العقار إلى أقسام مفرزة عن بعضها “منفصلة” مُعادلة لحصص الشركاء، شريطة بقاء الانتفاع بها ممكناً بعد القسمة، ودون إحداث نقص كبير في قيمتها. وينطبق ذلك إذا كان العقار أرضاً، بينما إذا كان العقار مبنى فقد تتعذر قسمته دون حدوث ضرر ينقص من قيمته، لذلك يمكن بيعه بالمزاد.

وفي كل الأحوال تحتاج القسمة إلى تعيين خبير من قبل المحكمة، يقوم بإجراء القسمة بأحد ثلاثة طرق حددها القانون المدني.

أولاً، القسمة على أساس أصغر نصيب: ومثالها، لو كان للعقار ثلاثة شركاء، وكانت حصة الأول النصف وحصة الثاني الثلث، وحصة الثالث السدس. يعتمد في هذه الحالة السدس كأساس لتقسيم العقار، باعتباره أصغر نصيب. ويكون للشريك صاحب النصف ثلاثة أجزاء، والشريك صاحب الثلث جزأين، والشريك صاحب السدس جزء واحد.

ثانياً، القسمة بطريق التجنيب: وذلك بأن يُعيّن لكل شريك جزءاً مفرزاً من العقار يتناسب مع حصته، كما لو كان العقار المطلوب قسمته طابقاً مؤلفاً من شقتين أحدهما أكبر من الأخرى، وكانت حصة الشريك الأول أكبر من الآخر فيعطي لكل واحد شقة تعادل نصيبه، مع إمكانية دفع مبلغ نقدي تكملة لقيمة حصة الشريك. ولا يجوز اللجوء إلى القسمة بطريق التجنيب، إلا إذا تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة، وفقاً للاجتهاد القضائي بالقرار رقم 962 لعام 1964.

ثالثاً، إذا تعذرت الطرق السابقة، فلا يبق من حل إلا بالقسمة عن طريق التصفية والتي تتطلب بيع العقار بالمزاد وتوزيعه ثمنه. ويجوز أن يقتصر المزاد على الشركاء فقط إذا اتفقوا جميعاً على ذلك، أما عند اعتراض أحدهم فيجب فتح المزاد لجميع الناس للمشاركة به.