After a 13-year hiatus, a private company resumed construction work in October 2023 on a hotel project in the Kafr Sousseh district near the Council of Ministers building in Damascus. The work continued despite existing court rulings in favour of the local residents against the construction company for infringing on their easement rights.
Kafr Sousseh is a residential area built on part of the Kafr Sousseh orchards south of Damascus city in the 1980s. The area is well-planned, its buildings are licensed, and it is inhabited by the upper echelons of the middle class, particularly businesspeople.
In 2007, Orient Engineering & Contracting, a part of the Toumeh International Group, obtained a licence from the Damascus Governorate to establish a hotel and commercial mall in Kafr Sousseh under a Build-Operate-Transfer (BOT) system in collaboration with the Mövenpick International Group for restaurants and hotels. The BOT system is a method for implementing large projects, particularly those related to infrastructure, through a concession granted by the public sector to a private entity to finance, design, build and operate a facility for a specified period.
Toumeh Group acquired the right to operate the tourist facility for 25 years, agreeing to pay 11 percent of its annual revenues to the Damascus governorate. The implementation period was set at 1,000 days from the date of signing the contract, with a total value of SYP 500 million at that time (approximately USD 10 million).
According to the certified zoning plan for Kafr Sousseh in 2007, the project site was designated for residential construction, comprising four plots prepared for construction with a total area of 10,000 square metres. Construction was allowed on 12 percent of this area, with a height limit of seven storeys (meaning the area occupied by the building is only 1,200 square metres). The rest of the space (8,800 square metres) was allocated for gardens and amenities owned by the Damascus governorate.
However, before signing the contract with Orient, the Damascus governorate changed the zoning of its plots at the project site from residential to commercial and tourism, based on Urban Planning Law No. 5 of 1982, citing public interest requirements. As a result, the governorate was able to merge the four plots into one to establish a single construction block with a floor area of 8,500 square metres and vary heights ranging from four to 13 storeys, in addition to basements for services and car parking. This area includes malls, swimming pools and recreational spaces.
Orient started the construction in 2008. According to a correspondent for The Syria Report, the company committed multiple “construction violations,” including building without a licence on a heritage Endowments Ministry site from the Ayyubid period, which includes a dome and a mausoleum registered as historical buildings in Damascus city. Building regulations require a 30-metre clearance around heritage sites. Nevertheless, Orient isolated the heritage site with concrete walls and a roof, restricted access to it, and continued construction around it, despite official objections submitted by the Directorate of Tourism and the Directorate of Religious Endowments in the Damascus governorate.
Additionally, the residents who own housing units in the regulated area surrounding the project site have objected to changing the regulatory status of the site and, consequently, to the implementation of the project. Some justified this to The Syria Report’s correspondent, saying that when they bought their flats, they considered the area residential, overlooking gardens. However, the area has been transformed into a commercial-touristic zone, meaning that it will lose its residential character, becoming a source of noise and congestion, and the taller buildings will block their view.
Those residents believe that these changes will cause a decrease in the value of their properties, which, when announced in 2007, exceeded one million dollars per flat (approximately 45 million Syrian pounds). By the end of 2021, the price of an average-sized flat, between 120-170 square metres, in the Kafr Sousseh zoned area was around 2-3 billion Syrian pounds (USD 500-750,000).
The bigger problem was the encroachments made by Orient on the common obligations with the adjacent residential buildings, infringing upon the residents’ rights to easement, all considered violations of the building code in Damascus. According to civil law, the right of easement is an obligation imposed on a specific property for the benefit of another specific property owned by another person. The rights of easement include the right to pass through someone else’s land, to place pillars and towers in shared spaces, to extend electrical and aerial cables, and also the right to access lighting and ventilation. The building code imposes an obligation that prevents construction within five metres on the side of public properties and 10 metres between residential blocks. Orient did not adhere to these obligations and built on the entire plot.
Some of the residential unit owners behind the Mövenpick building filed lawsuits against Orient. In 2010, they obtained judicial rulings confirming the occurrence of violations and infringement of their easement rights, demanding compensation. The financial compensation for those affected by easement rights violations is calculated as a percentage of the value of the property they own.
However, the objectors have not received compensation, and the Damascus governorate did not remove the unlicensed construction. Instead, Orient completed the implementation and construction works, thereby converting the unlicensed construction into a fait accompli, a practice many private entities exploit, leveraging their relationships with influential individuals in the regime. In similar cases, the implementing entities resort to later reconciliation according to the prevailing building violations law after paying bribes to government officials to reduce fines.
At the beginning of 2010, after completing the main building block, Orient stopped its work, closed the project site, and abandoned it. It appears that this decision came after the emergence of engineering and financial disputes with Mövenpick International Group, which withdrew its brand from the project.
In October 2023, Toumeh International Hotels and Tourism Investment, part of Toumeh International Group, began working on the project site from where Orient left off. It is still unclear whether Toumeh International Group has reached a solution with Mövenpick International Group, what happened to Orient, or whether the hotel will eventually bear the Mövenpick name.
In any case, Toumeh International Group belongs to businessman Nabil Toumeh, a member of the Syrian People’s Assembly, involved in tourism investments, contracting, information technology and television production. It is a financier for several local media outlets such as Azmena, Al-Bahithoun, Al-Muaarad, and Al-Aswaq Al-Duwaliya. Mr Toumeh has been on the US sanctions list since 2020 for his activities supporting the regime.
استئناف انشاء فندق بدمشق رغم الدعاوى القضائية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaبعد توقف لـ13 عاماً، استأنفت شركة خاصة خلال أكتوبر 2023، الأعمال الانشائية في مشروع فندق ضمن منطقة تنظيم كفرسوسة قرب مبنى مجلس الوزراء. الملفت أن الأعمال استؤنفت من حيث توقفت، رغم وجود أحكام قضائية لصالح سكان الجوار ضد الشركة المنفذة بالاعتداء على حقهم بالارتفاق.
وتنظيم كفرسوسة هي منطقة سكنية بنيت على جزء من أراضي بساتين كفرسوسة جنوبي مدينة دمشق، في ثمانينيات القرن الماضي. والمنطقة منظمة، وأبنيتها مرخصة، وتسكنها الشرائح العليا من الطبقة الوسطى خاصة من التجار ورجال الأعمال.
وكانت شركة المشرق للهندسة والتعاقدات التابعة لمجموعة طعمة الدولية قد حصلت من محافظة دمشق في العام 2007 على رخصة إقامة فندق ومول تجاري في تنظيم كفرسوسة، بنظام BOT، بالتعاون مع مجموعة موفينبيك الدولية للمطاعم والفنادق. ويعتبر نظام BOT (Build-Operate-Transfer) من طرق تنفيذ المشاريع الكبيرة، خاصة المتعلقة بالبنى التحتية، عبر امتياز يمنحه القطاع العام، لكيان من القطاع الخاص، لتمويل وتصميم وبناء وتشغيل منشأة لفترة زمنية محددة. وحصلت مجموعة طعمة على حق تشغيل المنشأة السياحية لمدة 25 سنة، على أن تدفع 11% من عائداتها إلى محافظة دمشق سنوياً. وحددت مدة التنفيذ بـ1000 يوم من تاريخ توقيع العقد، البالغة قيمته الاجمالية 500 مليون ليرة سورية آنذاك (حوالي 10 مليون دولار).
وبحسب المصور التنظيمي المصدق لتنظيم كفرسوسة لعام 2007، فإن موقع المشروع مخصص للبناء السكني، ويضم أربعة مقاسم معدة للبناء مساحتها الإجمالية 10 آلاف متر مربع، يسمح بالبناء على 12% منها بارتفاع سبعة طوابق (المساحة التي يشغلها البناء 1,200 متر مربع فقط). بينما تخصص بقية المساحة (8800 متر مربع) كحدائق ووجائب مملوكة لمحافظة دمشق.
ولكن، قبل توقيع العقد مع شركة المشرق، عدلت محافظة دمشق الصفة العمرانية لمقاسمها في موقع المشروع، من سكنية إلى تجارية سياحية، بالاستناد إلى قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982، وما وصفته بمقتضيات المصلحة العامة. وبذلك، تمكنت المحافظة من دمج المقاسم الأربعة بمقسم واحد، بغرض إقامة كتلة انشائية واحدة مساحتها الطابقية 8,500 متر مربع، بارتفاعات متعددة تتراوح بين 4-13 طابقاً، إضافة إلى أقبية خدمات ومرائب سيارات، وتضم مولات ومسابح وأماكن ترفيه.
شركة المشرق باشرت التنفيذ في العام 2008. وبحسب مراسل سيريا ريبورت، فقد ارتكبت الشركة مخالفات بناء متعددة، منها والبناء من دون ترخيص فوق موقع وقفي أثري يعود للفترة الأيوبية ويضم قبة وضريحاً أثريين مسجلين في عداد المباني الأثرية لمدينة دمشق. وتفرض ضابطة البناء وجود حرم بمسافة 30 متر حول المواقع الأثرية. لكن شركة المشرق، عزلت الموقع الأثري بجدران وسقف خرساني وقيدت الدخول إليه، واستكملت البناء حولهما، رغم اعتراضات رسمية قدمتها مديريتا السياحة والأوقاف في محافظة دمشق.
كما أن السكان من أصحاب الوحدات السكنية في منطقة التنظيم في محيط موقع المشروع، اعترضوا على تغيير الصفة التنظيمية للموقع وبالتالي على تنفيذ المشروع. وبرر بعضهم ذلك، بالقول لمراسل سيريا ريبورت، بأنهم عندما اشتروا شققهم أخذوا بالاعتبار أن المنطقة سكنية تطل على الحدائق. بينما تحول المنطقة إلى تجارية-سياحية، يعني أن المنطقة ستفقد طابعها السكني، وستصبح مصدراً للضجيج والاكتظاظ، وستغلق الطوابق المرتفعة مجال الرؤية أمامهم. واعتقد أولئك أن هذه التغييرات ستتسبب بانخفاض أسعار عقاراتهم، والتي تجاوز سعر الشقة منها عند الإعلان في العام 2007 حوالي مليون دولار (حوالي 45 مليون ليرة). وفي نهاية العام 2021، بلغ سعر شقة بمساحة وسطية ما بين 120-170 متر مربع، في تنظيم كفرسوسة بحدود 2-3 مليار ليرة (500-750 ألف دولار).
المشكلة الأكبر كانت التجاوزات التي قامت بها شركة المشرق على الوجائب المشتركة مع الأبنية السكنية المجاورة، والتعدي على حق السكان بالارتفاق من الوجائب المحيطة بمقاسمهم، وكل ذلك يعتبر مخالفات لضابطة البناء في دمشق. ووفقاً للقانون المدني يُعرّف حق الارتفاق، بأنه تكليف مفروض على عقار معين، لمنفعة عقار آخر معين مملوك لشخص آخر. ومن حقوق الارتفاق حق المرور في أرض الغير، ووضع الأعمدة والأبراج في المساحات المشتركة، وتمديد الكابلات الكهربائية والهوائية، وأيضاً حق الحصول على الإنارة والتهوية. وتفرض الضابطة وجائباً يمنع البناء عليها بما لا يقل عن 5 أمتار من جهة الاملاك العامة و10 أمتار بين الكتل السكنية. شركة المشرق لم تتقيد بالوجائب وبنت على كامل مساحة المقسم.
بعض أصحاب الوحدات السكنية خلف مبنى الموفنبيك تقدموا بدعاوى قضائية ضد شركة المشرق، وحصلوا على أحكام قضائية في العام 2010، مؤكدة لوقوع المخالفات والاعتداء على حقهم بالارتفاق، ومطالبة بالتعويض عليهم. ويتم حساب التعويضات المالية للمتضررين من مخالفات حق الارتفاق، كنسبة من سعر العقار الذي يملكونه. لكن، لم يتلق أصحاب الاعتراضات أية تعويضات، ولا قامت محافظة دمشق بإزالة المخالفات. لا بل أن شركة المشرق استكملت أعمال التنفيذ والانشاء، وحوّلت بذلك المخالفات إلى أمر واقع، وهو ما تقوم به كثير من الجهات الخاصة مستغلة علاقتها مع نافذين في النظام. وفي حالات مماثلة، تلجأ الجهات المنفذة إلى المصالحة لاحقاً على المخالفات وفق قانون مخالفات البناء النافذ، بعد دفع الرشى للموظفين الحكوميين لتخفيض الغرامات.
مطلع العام 2010، وبعد الانتهاء من تنفيذ كتلة البناء الرئيسية، أوقفت شركة الشرق أعمالها، وأغلقت موقع المشروع وهجرته. ويبدو أن ذلك القرار جاء بعد ظهور خلافات هندسية ومالية مع مجموعة موفينبيك الدولية التي سحبت علامتها التجارية من المشروع.
خلال أكتوبر 2023، بدأت شركة طعمة الدولية للفنادق والاستثمار السياحي، التابعة لمجموعة طعمة الدولية، العمل في موقع المشروع من حيث انتهت شركة المشرق. وليس واضحاً بعد، إن كانت مجموعة طعمة الدولية قد توصلت إلى حل مع مجموعة موفنبيك الدولية، ولا ماذا حل بشركة المشرق، ولا إن كان الفندق سيحمل في النهاية اسم موفنبيك. في كل الأحوال، تعود مجموعة طعمة الدولية لرجل الأعمال نبيل طعمة، وهو عضو في مجلس الشعب السوري، ويعمل في الاستثمارات السياحية والمقاولات وتكنولوجيا المعلومات والإنتاج التلفزيوني، ومن الممولين لعدد من وسائل الإعلام المحلية مثل مجلات أزمنة والباحثون والمعارض والأسواق الدولية. والسيد طعمة مدرج على لوائح العقوبات الأميركية منذ العام 2020 لأعماله الداعمة للنظام.
Hotel Construction Resumes in Damascus Despite Legal Disputes
/in HLP, News /by Rand ShamaaAfter a 13-year hiatus, a private company resumed construction work in October 2023 on a hotel project in the Kafr Sousseh district near the Council of Ministers building in Damascus. The work continued despite existing court rulings in favour of the local residents against the construction company for infringing on their easement rights.
Kafr Sousseh is a residential area built on part of the Kafr Sousseh orchards south of Damascus city in the 1980s. The area is well-planned, its buildings are licensed, and it is inhabited by the upper echelons of the middle class, particularly businesspeople.
In 2007, Orient Engineering & Contracting, a part of the Toumeh International Group, obtained a licence from the Damascus Governorate to establish a hotel and commercial mall in Kafr Sousseh under a Build-Operate-Transfer (BOT) system in collaboration with the Mövenpick International Group for restaurants and hotels. The BOT system is a method for implementing large projects, particularly those related to infrastructure, through a concession granted by the public sector to a private entity to finance, design, build and operate a facility for a specified period.
Toumeh Group acquired the right to operate the tourist facility for 25 years, agreeing to pay 11 percent of its annual revenues to the Damascus governorate. The implementation period was set at 1,000 days from the date of signing the contract, with a total value of SYP 500 million at that time (approximately USD 10 million).
According to the certified zoning plan for Kafr Sousseh in 2007, the project site was designated for residential construction, comprising four plots prepared for construction with a total area of 10,000 square metres. Construction was allowed on 12 percent of this area, with a height limit of seven storeys (meaning the area occupied by the building is only 1,200 square metres). The rest of the space (8,800 square metres) was allocated for gardens and amenities owned by the Damascus governorate.
However, before signing the contract with Orient, the Damascus governorate changed the zoning of its plots at the project site from residential to commercial and tourism, based on Urban Planning Law No. 5 of 1982, citing public interest requirements. As a result, the governorate was able to merge the four plots into one to establish a single construction block with a floor area of 8,500 square metres and vary heights ranging from four to 13 storeys, in addition to basements for services and car parking. This area includes malls, swimming pools and recreational spaces.
Orient started the construction in 2008. According to a correspondent for The Syria Report, the company committed multiple “construction violations,” including building without a licence on a heritage Endowments Ministry site from the Ayyubid period, which includes a dome and a mausoleum registered as historical buildings in Damascus city. Building regulations require a 30-metre clearance around heritage sites. Nevertheless, Orient isolated the heritage site with concrete walls and a roof, restricted access to it, and continued construction around it, despite official objections submitted by the Directorate of Tourism and the Directorate of Religious Endowments in the Damascus governorate.
Additionally, the residents who own housing units in the regulated area surrounding the project site have objected to changing the regulatory status of the site and, consequently, to the implementation of the project. Some justified this to The Syria Report’s correspondent, saying that when they bought their flats, they considered the area residential, overlooking gardens. However, the area has been transformed into a commercial-touristic zone, meaning that it will lose its residential character, becoming a source of noise and congestion, and the taller buildings will block their view.
Those residents believe that these changes will cause a decrease in the value of their properties, which, when announced in 2007, exceeded one million dollars per flat (approximately 45 million Syrian pounds). By the end of 2021, the price of an average-sized flat, between 120-170 square metres, in the Kafr Sousseh zoned area was around 2-3 billion Syrian pounds (USD 500-750,000).
The bigger problem was the encroachments made by Orient on the common obligations with the adjacent residential buildings, infringing upon the residents’ rights to easement, all considered violations of the building code in Damascus. According to civil law, the right of easement is an obligation imposed on a specific property for the benefit of another specific property owned by another person. The rights of easement include the right to pass through someone else’s land, to place pillars and towers in shared spaces, to extend electrical and aerial cables, and also the right to access lighting and ventilation. The building code imposes an obligation that prevents construction within five metres on the side of public properties and 10 metres between residential blocks. Orient did not adhere to these obligations and built on the entire plot.
Some of the residential unit owners behind the Mövenpick building filed lawsuits against Orient. In 2010, they obtained judicial rulings confirming the occurrence of violations and infringement of their easement rights, demanding compensation. The financial compensation for those affected by easement rights violations is calculated as a percentage of the value of the property they own.
However, the objectors have not received compensation, and the Damascus governorate did not remove the unlicensed construction. Instead, Orient completed the implementation and construction works, thereby converting the unlicensed construction into a fait accompli, a practice many private entities exploit, leveraging their relationships with influential individuals in the regime. In similar cases, the implementing entities resort to later reconciliation according to the prevailing building violations law after paying bribes to government officials to reduce fines.
At the beginning of 2010, after completing the main building block, Orient stopped its work, closed the project site, and abandoned it. It appears that this decision came after the emergence of engineering and financial disputes with Mövenpick International Group, which withdrew its brand from the project.
In October 2023, Toumeh International Hotels and Tourism Investment, part of Toumeh International Group, began working on the project site from where Orient left off. It is still unclear whether Toumeh International Group has reached a solution with Mövenpick International Group, what happened to Orient, or whether the hotel will eventually bear the Mövenpick name.
In any case, Toumeh International Group belongs to businessman Nabil Toumeh, a member of the Syrian People’s Assembly, involved in tourism investments, contracting, information technology and television production. It is a financier for several local media outlets such as Azmena, Al-Bahithoun, Al-Muaarad, and Al-Aswaq Al-Duwaliya. Mr Toumeh has been on the US sanctions list since 2020 for his activities supporting the regime.
ورشات الزلزال: دعم سبل العيش بدل إسكان المتضررين
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaخلال الأيام الماضية، عقدت وزارة الدولة لشؤون تنمية المنطقة الجنوبية، ورشات عمل، في المحافظات المتضررة بزلزال 6 شباط 2023، بحضور ممثلين عن المؤسسات والجهات الحكومية وغرف التجارة والصناعة والسياحة وغرفة العمليات في تلك المحافظات. الورشات تناولت مناقشة مراحل تنفيذ “خطة العمل الوطنية للتعاطي مع تداعيات الزلزال- الإنسان أولاً“، التي وضعها مجلس الوزراء في 25 شباط الماضي.
الملفت أن ورشات العمل تلك، والتي حضرها المحافظون وأعضاء المكاتب التنفيذية في المحافظات المعنية، ومدراء المؤسسات والشركات العامة فيها، ركزت في التعاطي مع نتائج الزلزال على دعم مشاريع سبل العيش للمجتمعات المتضررة. في المقابل، يبدو بأن الحديث قد تراجع عن مشاريع الإسكان الحكومية الدائمة للمتضررين، وكذلك مشاريع السكن المؤقتة لهم، والتي يبدو أنها ما زالت في طور التنفيذ بعد أكثر من تسعة أشهر من الكارثة. كما أن قضايا توثيق الملكيات العقارية في المناطق العشوائية ما زالت تراوح مكانها مع الصعوبات العملية التي تواجه تطبيق التعليمات التنفيذية للمرسوم رقم 3 لعام 2023 الذي يمنح المتضررين من الزلزال إعفاءات ضريبية، بعضها يتعلق بعقاراتهم المهدمة كلياً أو جزئياً. وأهم هذه الصعوبات أن الجزء الأكبر من العقارات المتضررة هي غير مرخصة وواقعة في مناطق غير منظمة، ويتعذر على أصحابها إثبات ملكيتهم لها. وهناك شروط معقدة أمام أصحاب هذه العقارات، للحصول على قروض أو إعفاءات ضريبة لإعادة بناء عقاراتهم أو ترميمها.
هذا التأخير في حسم المشاكل العقارية التي خلفها الزلزال، تشكل عائقاً أمام المقاربة الحكومية الجديدة لمعالجة آثار الزلزال من زاوية دعم سبل العيش للمجتمعات المتضررة. سبل العيش لا تنفصل عن الحقوق العقارية. وبحسب منظمة الأغذية والزراعة للأمم المتحدة، فإن سبل العيش تكون مستدامة إذا تمكنت من مواجهة الصدمات والصعوبات وحافظت على القدرات والأصول، دون المساس بالموارد الطبيعية. وتكون حقوق الملكية العقارية، إلى جانب العمل، من أكثر الأصول المستخدمة لإنتاج الأغذية للاستهلاك العائلي، ولإنتاج عائدات نقدية تسمح للعائلة أو للأفراد بالحصول على احتياجاتهم الأخرى مثل الصحة والتعليم.
لذا، يبدو أن الانتقال إلى مرحلة دعم مشاريع سبل العيش، والبحث عن ممولين دوليين لها، قبل الانتهاء من توثيق الملكيات العقارية المتضررة، وقبل تأمين سكن للمتضررين، قد يكون خطوة في غير محلها. إذ بحسب التعريف لسبل العيش المستدامة، فالحقوق العقارية هي من أقوى الموارد المتاحة للناس من أجل زيادة الأصول والتوسع فيها فيما يجاوز الأراضي واليد العاملة المتاحة حتى يصلوا إلى المحفظة الكاملة من الأصول اللازمة لاستدامة سبل العيش أي الموارد الطبيعية ورأس المال الاجتماعي والإنساني والمالي، إلى جانب الأصول الطبيعية.
الورشات:
وبينما تولى المحافظون سرد أرقام عما تم إنجازه على الأرض، تحدث بعض المسؤولين المحليين عن الصعوبات التي تواجه تنفيذ خطة العمل الوطنية. وزيرة الدولة لشؤون تنمية المنطقة الجنوبية ديالا بركات، كررت في جميع الورشات الكلام ذاته المتعلق بمصفوفة توصيف الواقع الراهن، والبرامج التنفيذية وآليات العمل لتنفيذ بنود خطة العمل الوطنية، ومصفوفة الاحتياجات الصغرى والكبرى لتحديد آليات التنفيذ وفق برامج زمنية محددة. ولم تحاول أي وسيلة إعلامية رسمية من التي غطت تلك الورشات، شرح المقصود بالمصطلحات التقنية الواردة في كلام الوزيرة مثل مصفوفة توصيف الوضع الراهن، أو مصفوفة الاحتياجات الصغرى والكبرى.
الوزيرة أفردت مساحة كبيرة من حديثها في كل الورشات، لما وصفته بتوسيع قاعدة مشاريع سبل العيش، التي تستهدف الأسر التي فقدت مصدر رزقها بما يساعد على عودة الحياة الطبيعية تدريجياً للمناطق المنكوبة.
أول ورشة عُقِدَت في محافظة حلب، في 23 أكتوبر، بحضور الوزيرة بركات ومحافظ حلب حسين دياب. وقال المحافظ إن 115 لجنة كشف هندسي أجرت مسوحات هندسية على أكثر من 126 ألف مبنى في المحافظة، وجرى هدم 453 مبنى متضرر. المحافظ أشار إلى أن نسبة تنفيذ مشروع بناء 120 وحدة سكنية في ضاحية المعصرانية، و320 وحدة سكنية في ضاحية الحيدرية، قد بلغ 55%.
في 24 أكتوبر عقدت ورشة مماثلة في محافظة اللاذقية، بحضور محافظ اللاذقية عامر هلال. وأوضحت الوزيرة أن المحافظة أغلقت مراكز الإيواء، وأن المرحلة الحالية تتعلق بمرحلة التعافي، وتفعيل النشاطات الاقتصادية، والعمل على عودة الحياة إلى طبيعتها، وتأمين الحلول السكنية الآمنة لمتضرري الزلزال. رئيس مجلس محافظة اللاذقية، أشار إلى وجود مشاكل تتعلق بتحديد ملكيات الأبنية المتهدمة والمتصدعة. بينما أكد رئيس غرفة العمليات في محافظة اللاذقية أن نسبة الكشف على الأبنية بلغت 60%، حتى تاريخه، وتم الكشف على 12,700 بناء من أصل 20 ألفاً حتى تاريخه. وبحسب قرارات لجان السلامة الانشائية، فإن 6,399 بناء بحاجة إلى تدعيم، و4,991 بناء بحاجة إلى ترميم.
رئيس مجلس مدينة اللاذقية، أكد على إن لجنة القرار 555 هي المعنية فيما يتعلق بإثبات الملكيات العقارية. واللجنة معنية بإصدار قوائم المتضررين من الزلزال، وتضم ممثلين عن الجهات والمؤسسات العامة المعنية من مديريات المصالح العقارية والمالية والاتصالات والسجلات المدنية ومؤسسات المياه والكهرباء والوحدات الإدارية المعنية، وعدداً من الجهات الأهلية. في حين أشار رئيس مجلس المحافظة إلى أن الكثير من العقارات في المحافظة ملكيتها على الشيوع، ومناطق سكن عشوائية، وهي غير مرخصة ولا منظمة. رئيس مجلس مدينة جبلة أكد على ضرورة تأمين أراض تابعة للدولة لإنشاء مساكن بديلة للمتضررين، مبيناً أن ما يتم بناؤه نحو 120 شقة بديلة في حين أن عدد الشقق المتضررة 241 شقة.
ورشة العمل الأخيرة عقدت في 25 أكتوبر، في مدينة حماة، بحضور الوزيرة بركات، ومحافظي حماة محمود زنبوعة، وإدلب ثائر سلهب. وقال محافظ حماة، أنه تم ترميم 640 منزلاً، وإطلاق 397 مشروعاً لسبل العيش تستهدف المتضررين من الزلزال. بينما قال محافظ إدلب أن عدد المنازل المتضررة بفعل الزلزال 66 منزلاً منها 55 منزلاً متصدعة نسبياً والباقي آيل للسقوط تم إخلاء ساكنيها.
المشاركون في الورشة قدموا مداخلات عن تقديم الدعم للمتضررين لاستعادة دورة حياتهم المعيشية والإنتاجية، وإيجاد مصادر دخل مادي لهم، وإعادة بناء المراكز الخدمية، وتأهيل البنى التحتية المتضررة، والتركيز على الشرائح الأكثر تضرراً والأضعف، وإيجاد حلول لبعض المشكلات المتعلقة ببيانات الملكية العقارية في المناطق الريفية والعشوائية ما يحول دون إنجاز المعاملات المتعلقة بتقديم التسهيلات للمتضررين ومنحهم قروضاً لترميم منازلهم ومنشآتهم.
Earthquake Workshops: Supporting Livelihoods Instead of Housing the Affected
/in HLP, News /by Rand ShamaaIn recent days, the Ministry of State for the Development of the Southern Region has held workshops in the governorates affected by the February 6, 2023 earthquake, with representatives from various institutions, government agencies, chambers of commerce, industry, and tourism, and operations rooms in those governorates in attendance. The workshops discussed the stages of implementing the “National Action Plan for Dealing with the Earthquake’s Repercussions: People First,” established by the Council of Ministers on February 25.
Also in attendance were governors, executive office members in the concerned governorates, and directors of public institutions and companies focused on supporting livelihood projects for the earthquake-affected communities. In contrast, there appears to have been a decline in discussions about permanent government housing projects and temporary housing projects for the victims, which seem to still be in the process of being implemented more than nine months after the disaster.
Additionally, issues of documenting real estate ownership in informal settlements are still stagnant, with practical difficulties in implementing the executive instructions of Decree No. 3 of 2023. The decree grants tax exemptions to earthquake victims, some related to their entirely or partially demolished properties. One of the main difficulties is that most affected properties are unlicensed and located in unzoned areas, making it difficult for their owners to prove ownership. There are complex conditions for these property owners to obtain loans or tax exemptions to rebuild or repair their properties.
This delay in resolving the real estate problems caused by the earthquake poses an obstacle to the new government approach to addressing the impacts of the disaster, particularly in supporting the livelihoods of the affected communities. Livelihoods are inseparable from property rights. According to the UN’s Food and Agriculture Organisation, livelihoods are sustainable if they can withstand shocks and difficulties and maintain capabilities and assets without depleting natural resources. Property rights, alongside work, are among the most commonly used assets to produce food for family consumption and to generate cash revenues that allow the family or individuals to meet other needs such as health and education.
Therefore, it seems that moving to the stage of supporting livelihood projects and seeking international financiers for them before completing the documentation of affected property ownership and before securing housing for the victims may be a misstep.
According to the definition of sustainable livelihoods, property rights are one of the most substantial resources available to people to increase and expand their assets beyond the available land and labour until they reach the full portfolio of assets necessary for sustainable livelihoods, including natural resources, social, human and financial capital, in addition to natural assets.
The workshops
While the governors shared figures on various accomplishments made on the ground, some local officials discussed the challenges facing the implementation of the National Action Plan. The State Minister for Southern Region Development, Diala Barakat, repeated the same speech in all workshops, describing the current situation, executive programs, and work mechanisms to implement the items of the National Action Plan, and talked about the minor and significant needs to determine the implementation mechanisms according to specified timelines.
The Minister allocated a significant portion of her speech in all the workshops to what she described as expanding the base of livelihood projects, targeting families that have lost their source of income to help gradually restore everyday life to the earthquake-affected areas.
The first workshop was held in the Aleppo governorate on October 23, attended by Minister Barakat and Aleppo Governor Hussein Diab. The Governor stated that 115 engineering committees conducted engineering surveys on more than 126,000 buildings in the governorate, and 453 damaged buildings were demolished. He pointed out that the implementation rate of the project to build 120 residential units in Al-Masraneya suburb and 320 residential units in Al-Haidariya suburb had reached 55 percent.
A similar workshop was held in the Lattakia governorate on October 24, attended by Lattakia Governor Amer Hilal. The Minister explained that the governorate had closed its shelters, and the current phase is related to recovery, activating economic activities, returning life to normal, and providing safe housing solutions for earthquake victims. The Head of Lattakia Governorate Council also mentioned problems concerning determining the ownership of demolished and cracked buildings. Meanwhile, the Head of the Operations Room in the Lattakia governorate confirmed that 60 percent of the buildings had been inspected, with 12,700 out of 20,000 buildings inspected. According to the decisions of the structural safety committees, 6,399 buildings need reinforcement, and 4,991 buildings need restoration.
The Head of Lattakia City Council emphasized that the Decision 555 Committee is responsible for proving real estate ownership. The committee is responsible for issuing lists of earthquake victims, including representatives from relevant public authorities such as real estate, finance, communications, civil registries, water and electricity institutions, and appropriate administrative units, as well as several civil entities.
Meanwhile, the head of the Governorate Council pointed out that many properties in the governorate are commonly owned, with informal housing areas that are unlicensed and unzoned. The head of Jableh City Council emphasized the need to secure state-owned lands to build alternative housing for earthquake victims, noting that 120 such apartments are being built, while the number of damaged apartments stands at 241.
The last workshop was held on October 25 in Hama, attended by Minister Barakat, Hama Governor Mahmoud Zanboua, and Idlib Governor Thaer Salhab. Mr Zanboua stated that 640 houses were restored, and 397 livelihood projects targeting earthquake victims were launched. Meanwhile, Mr Salhab said that the earthquake damaged 66 houses, including 55 partially cracked houses, and the rest were on the verge of collapse, with their residents evacuated.
Participants in the workshop discussed providing support to the victims to restore their livelihoods, creating material income sources for them, rebuilding service centres, rehabilitating damaged infrastructure, focusing on the most affected and vulnerable groups, and finding solutions to some problems related to real estate ownership data in rural and informal areas. Such issues often hinder the completion of transactions associated with providing facilities to the victims and granting them loans to repair their homes and other facilities.
سهل الغاب: الفاو تمول إعادة تأهيل قنوات مائية تروي أراضي مهجرين قسرياً
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaأنهت الهيئة العامة لإدارة وتطوير الغاب، بالتعاون مع منظمة الأغذية والزراعة للأمم المتحدة “فاو”، إعادة تأهيل وصيانة مقطع من قناة ري رئيسية تروي أراضي زراعية جزء منها يملكها مُهجّرون قسرياً عن المنطقة، ممن أدرجت محافظة حماة أراضيهم سابقاً في المزادات العلنية للاستثمار.
الهيئة العامة لإدارة وتطوير الغاب ذات طابع إداري وخدمي ومقرها الرئيسي في مدينة السقيلبية بريف حماة، وتتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري وترتبط بوزير الزراعة والإصلاح الزراعي.
وبحسب ما نشرته صحيفة تشرين الرسمية في 22 تشرين الأول 2023، فقد شملت إعادة التأهيل إزالة البلاطات البيتونية المتضررة على طرفي القناة، وإعادة البلاطات والجدران إلى سابق عهدها بطرق وأساليب فنية وضمن المواصفات المعتمدة لضمان جريان وتدفق سلس للمياه دون أي هدر أو فاقد، فضلاً عن صيانة البوابات والأبواب الحديدية على القناة.
وأوضح مدير مديرية الري والصرف في الهيئة، أن أعمال إعادة التأهيل شملت مقطعاً من القناة ج-2 من شبكة ري طار العلا -العشارنة، يمتد على مسافة 6 كيلومترات، ما بين بلدة خربة دامس وبلدة أصيلة. بينما القناة ج-2 يبلغ طولها 49 كيلومتراً، وتمتد بين مدينة محردة وأوتوستراد نهر البارد غربي حماة، وتروي نحو 14,840 هكتاراً من الأراضي الزراعية في منطقة الغاب في محافظة حماة.
مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، أشار إلى أنه على طرفي القناة ج-2 وخاصة غربي مدينة محردة تنتشر أراضي زراعية تابعة لقرى ومزارع هُجّرَ سكانها قسرياً إلى مناطق المعارضة شمال غربي سوريا. بعض تلك القرى والمزارع مهجّرة بشكل شبه كامل، مثل بلدة التريمسة ومزارع الروضة والخويطات والكرامة وأراضي تابعة لبلدة العشارنة وجرجسية. وقد طرحت محافظة حماة، أراضي أولئك الغائبين، للاستثمار في المزادات العلنية التي تنظمها سنوياً.
وبحسب التصريحات الرسمية، مساحة الأراضي الزراعية المستفيدة من مشروع تأهيل مقطع قناة الري تزيد على 2,093 هكتاراً تعود لنحو 2,000 فلاح ومستثمر. وبأن هيئة إدارة وتطوير الغاب بتمويل من الفاو، تهدف لإعادة تأهيل وصيانة 28 ألف متر مربع من الأقنية وشبكات الري والعبارات وأسوار الحماية المعدنية القائمة عليها، في منطقة محردة وصولاً إلى مدينة سلحب. وقد تم تشكيل جمعيات لمستثمري مياه الري ممن ستقوم ورشات من الفاو بتدريبهم على حسن استغلال الأقنية بالشكل الأمثل والحفاظ على سلامتها وتجهيزاتها لأطول فترة زمنية ممكنة.
مراسل سيريا ريبورت أشار إلى أن وجود خطط لإعادة تأهيل مقاطع أخرى من قناة الري ج-1 في سهل الغاب. أحد المقاطع التي يعمل على إعادة تأهيلها حالياً تقع في سهل العشارنة جنوب شرقي سهل الغاب، وتصل بين بلدتي شيزر والعشارنة، وتروي أراضي مساحتها نحو 24 ألف هكتار. وليس واضحاً إن كانت الفاو ستقوم بتمويل هذا المشروع أم منظمة دولية أخرى.
إذ ليست هذه المرة الأولى التي تتم فيها أعمال تأهيلية بتمويل من منظمات غير حكومية وأخرى دولية لمشاريع تنتهك حقوق ملكية أصحاب الأراضي الغائبين من المهجرين قسريا. في نوفمبر 2022، وبتمويل من منظمة الإعانة الإسلامية الفرنسية Secours Islamique France أعيد صيانة 3,060 متراً من القناة ج-4 في منطقة قلعة المضيق في سهل الغاب، والتي تروي أراضي لمهجرين قسرياً عن المنطقة تمتد من غربي مدينة قلعة المضيق وحتى بلدة الحواش شمالاً.
Sahl Al-Ghab: FAO Funds Rehabilitation of Water Channels for Lands Belonging to Forcibly Displaced People
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe General Commission for the Administration and Development of Al-Ghab (GCADA), in cooperation with the U.N.’s Food and Agriculture Organisation (FAO), has completed the rehabilitation and maintenance of a section of a main irrigation canal that waters agricultural lands, some of which are owned by individuals forcibly displaced from the area. The lands were previously listed for public auction by the Hama governorate for investment purposes.
The GCADA, with its main office in the city of Al-Suqaylabiyeh in rural Hama, is an administrative and service-oriented body tied to the Ministry of Agriculture and Agrarian Reform. It is a legal entity with financial independence and administrative autonomy.
According to an official report published in the Tishreen newspaper on October 22, the rehabilitation included the removal of damaged concrete tiles along both sides of the canal, restoring the tiles and walls to their original state using technical methods and adhering to approved specifications to ensure smooth water flow without any waste or loss. Workers also maintained the gates and iron doors on the canal.
The director of the Irrigation and Drainage Department at the Commission stated that the rehabilitation works covered a section of the J-2 canal from the Tari Al-Ala – Al-Asharneh irrigation network, extending over a distance of six kilometres, between the towns of Khirbet Dams and Asilah. The total length of the J-2 canal is 49 kilometres, stretching from the city of Mhardeh to the Al-Bared River highway west of Hama. It irrigates about 14,840 hectares of agricultural land in the Al-Ghab area in the Hama governorate.
A correspondent for The Syria Report in the region pointed out that on both sides of the J-2 canal, especially west of the city of Mhardeh, agricultural lands belonging to villages and farms whose inhabitants were forcibly displaced to opposition-held areas in northwest Syria. Some of these villages and farms are almost entirely deserted, such as the town of Al-Treimseh and the farms of Al-Rawda, Al-Khwaitat, Al-Karama, and lands belonging to the towns of Al-Asharneh and Jirjisiya. The Hama governorate has put the lands of those absentees up for investment in public auctions held annually.
According to official statements, the area of agricultural land benefiting from the canal rehabilitation project exceeds 2,093 hectares, belonging to around 2,000 farmers and investors. The GCADA aims to rehabilitate and maintain 28,000 square metres of canals, irrigation networks, culverts, and existing metal protection fences in the Mhardeh area, extending to the city of Salhab, with funding from the FAO. Associations were formed for irrigation water investors who will be trained by FAO workshops on optimal usage of the canals and maintaining their safety and equipment for the longest possible time.
The Syria Report’s correspondent mentioned plans to rehabilitate other sections of the J-1 irrigation canal in Sahl Al-Ghab. One of the sections currently being rehabilitated is located in the Al-Asharneh plain southeast of Sahl Al-Ghab, connecting the towns of Sheizar and Al-Asharneh, and irrigating an area of about 24,000 hectares. It is not clear whether FAO or another international organisation will fund this project.
This is not the first time that rehabilitation work were carried out with funding from non-governmental and international organisations on projects that violate the property rights of absent landowners who have been forcibly displaced. In November 2022, with funding from the French Islamic Aid Organisation Secours Islamique France, 3,060 metres of the J-4 canal in the Qalaat Al-Madiq area in Sahl Al-Ghab were maintained, irrigating lands of those forcibly displaced from the area extending from west of Qalaat Al-Madiq city to the town of Al-Hawash to the north.
How Serious is the Aleppo City Council’s Anti-Corruption Campaign?
/in HLP, News /by Rand ShamaaMore than 150 files have been referred to the “competent authorities” after the discovery of serious instances of corruption by the Aleppo City Council, the Director of Internal Oversight for the Aleppo governorate, Abeer Maktoubi, told semi-official newspaper Al-Watan on September 18.
According to Ms Maktoubi, the Directorate of Internal Oversight receives written or recorded verbal complaints about corruption and other irregularities on the part of the Aleppo City Council. Upon receiving a complaint, the directorate examines the city council’s files related to the complaint, inspects the implemented works, reviews records, documents and data, meets with concerned individuals in the council and in the service directorates, as well as with the complainants, and seeks assistance from technical and legal experts. After that, the directorate prepares a preliminary report on the complaint and may propose referring it to a “competent authority” to investigate the incident.
Most of the violations committed by the city council are issues related to housing, land and property rights. These violations include overlooking and covering up unlicensed construction in exchange for material benefits, granting illegal construction permits regardless of regulations and instructions, the proliferation of unlicensed building and restoration in the old city in a manner inconsistent with its architectural fabric, neglecting to address reports from public safety committees, settling building violations based on forged documents or distorted facts, and forging documents to buy more cement than granted for a construction project.
These violation cases were reportedly referred to the Central Authority for Supervision and Inspection, the Judiciary, and Criminal Security. These bodies are responsible for implementing recommendations, proposals and decisions to impose penalties and remove or address such violations. Maktoubi affirmed that the legal framework for addressing these cases is found within the provisions of the Building Violations Law No. 40 of 2012.
She added that more than 30 individuals have been referred to the competent authorities following proof of their involvement in the violations, some of whom are still detained. More than 55 individuals, including service and central directors in the city council, department heads, and monitoring workers, such as engineers and technicians, have been fired.
It is difficult to access independent sources in the city of Aleppo to obtain more information about those employees, their responsibilities, and the extent of their involvement in the attributed violations. The Syria Report managed to reach informed sources familiar with the work of the governorate council, who said they doubted the seriousness of the anti-corruption efforts led by Ms Maktoubi.
The sources confirmed that the 150 individuals referred to the competent authorities are mostly ordinary employees involved in corruption cases; they are not at the top of the corruption ladder. These employees are not supported by security agencies or influential militias in Aleppo, making their prosecution easier. However, the sources emphasised that this path of selective justice has little impact on reducing corruption in municipal councils.
For example, the above sources indicated that no charges have been brought against the director of Services Department at the Aleppo City Council, who is not among those referred to any competent authority. Meanwhile, this director is allegedly involved in violations related to war rubble and the February 6 earthquake in Aleppo city. However, this director is considered to be under the patronage of the city council president, who is in turn responsible for the rubble file, preventing them from being held accountable.
Rubble is a highly sensitive issue in the field of HLP rights, as it is considered private property and the ultimate proof of people’s ownership of their unlicensed properties. Law No. 3 of 2018 (concerning the removal of rubble from damaged buildings due to natural or unnatural causes, or because they are subject to laws requiring their demolition) gave the owners of demolished properties the right to the value of their rubble. It left the determination of that value to the administrative units after selling the rubble in public auctions, or recycling the rubble and deducting the cost of demolition and removal from it. In Aleppo, no one has been compensated for their rubble, and Law No. 3 of 2018 has not been applied. A similar situation occurred with the rubble in Lattakia city after the February 6 earthquake, which was dealt with without referring to Law No. 3 of 2018.
The Syria Report’s local correspondent reported that there is a rubble recycling factory in the Ramouseh area, affiliated with the Aleppo City Council, which has been out of operation for two years. The city council has repeatedly announced that the factory is up for investment, without the auction settling on any investor. The correspondent pointed to the lack of clarity regarding why the factory is not being activated, although working in rubble is considered attractive to many investors. The factory is equipped with an 85,000-square-metre landfill capable of holding up to about 400,000 cubic metres of rubble, up to a height of five metres. Since the factory partially closed, the rubble in it has reached its maximum storage capacity.
Nevertheless, what exists in the landfill is a modest amount compared to the rubble of the eastern neighbourhoods of Aleppo city, estimated at around 3.6 million cubic metres before the February 6, 2023 earthquake. In addition, between 5,000 and 10,000 buildings were damaged in last February’s earthquake, which need to be removed, according to official statements made to the residents. To this day, it is not clear how much rubble has been recycled in Aleppo amidst significant inconsistency in the official figures.
However, instead of activating the Ramouseh factory, the city council sold a large part of Aleppo’s rubble to private recycling plants, most of which are affiliated with militias supported by the Iranian Revolutionary Guard, such as Liwa Al-Baqir. According to The Syria Report’s sources, the political representative of Liwa Al-Baqir, Omar Al-Hassan, has a rubble recycling plant in the Baeedeen area north of Aleppo, and has received hundreds of cubic metres of rubble transferred to it from Aleppo city in the past few months.
All of this occurs without any documentation of rubble ownership, and without any compensation to its owners. Nevertheless, the Internal Oversight Directorate insists on not seeing any violation in the rubble file that would require referring the officials responsible for it to investigation.
مناطق النظام في إدلب غير مؤهلة لعودة السكان
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي 2 أكتوبر 2023، قال محافظ إدلب ثائر سلهب، لصحيفة الوطن شبه الرسمية، إن عدد القاطنين في مناطق سيطرة حكومة دمشق في إدلب صار نحو 70 ألف شخص.
ولسبب غير مفهوم، ربط المحافظ بين هذا الرقم الكبير، وبين إعادة عشرات النازحين مؤخراً من مراكز إيواء مؤقتة في مدينة حماة، إلى مدينتي خان شيخون ومعرة النعمان في محافظة إدلب. في العام 2015 افتتحت محافظة حماة 11 مركز إيواء مؤقت لنازحي إدلب إلى مناطق سيطرة النظام في محافظة حماة. ومن تلك المراكز 5 في مدينة حماة، أهمها مدارس ناصح علواني، محمد علي بريدي والثانوية البيطرية، ويسكنها حوالي 100 شخص فقط بحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة. وهذه هي المراكز التي تم إخلاؤها فقط. في حين أن بقية المراكز في ريف حماة مأهولة يسكنها نازحون مناطقهم الأصلية في إدلب ما زالت تحت سيطرة المعارضة.
مراسل سيريا ريبورت أوضح أنه تم نقل 10 عائلات (بحدود 50 شخصاً) من مراكز الإيواء في مدينة حماة إلى مدينة معرة النعمان، ومثلهم إلى خان شيخون. وجميع أولئك هم أقارب لعناصر قوات النظام والموظفين الحكوميين من مدينتي المعرة وخان شيخون. وتم توزيع أولئك على مساكن تعود ملكيتها لمهجرين قسرياً عن المنطقة، سبق وتولى الهلال الأحمر السوري تأهيلها. أي أن المنازل التي أعطيت لهؤلاء النازحين المعاد توطينهم ليست ملكاً لهم. وليس واضحاً ما هي آلية توزيع المساكن ولا الإطار القانوني الذي تستند إليه، في عملية إعادة توطين النازحين.
من جهة أخرى، يبدو بأن رقم 70 ألف ممن يسكنون حالياً مناطق سيطرة النظام في إدلب مبالغ به، نظراً لأن مدينة خان شيخون وهي المركز المؤقت لمحافظة إدلب، يسكنها حوالي 7 آلاف شخص فقط، وهي المدينة الأكثر سكاناً في مناطق سيطرة النظام في إدلب. وضع بقية المناطق أسوأ بكثير. إذ لا يسكن حالياً مدينة المعرة أكثر من 50 عائلة (250 شخص). والمدينة ما زالت مدمرة إلى حد بعيد، ولم تتم إعادة الخدمات الأساسية لها من شبكات صرف صحي وكهرباء. في المدينة حالياً مدرسة واحدة للتعليم الأساسي، بينما يتوجب على طلاب المراحل التعليمية الإعدادية والثانوية السفر يومياً إلى مدينة خان شيخون على بعد 25 كيلومتراً. حتى أن غالبية المدرسين والموظفين في مدرسة ذات النطاقين للتعليم الأساسي في معرة النعمان، يسكنون في مدينة حماة، وينتقلون يومياً على نفقتهم الخاصة.
ولا تزال الأوضاع الأمنية مضطربة في معرة النعمان، ومع هبوط الظلام، يمنع التجول فيها. وحدها قوات النظام تتمتع بحرية الحركة خاصة في الحي الشمالي والغربي، حيث تنتشر مقرات عسكرية للفرقة 25 مهام خاصة المدعومة من روسيا، والفرقة 11 والحرس الجمهوري من قوات النظام، ومستودعات ذخيرة. في 15 آب الماضي، قُتل أحد سكان المدينة العائد إليها منذ 6 أشهر فقط، على يد عناصر من الفرقة 25، بسبب اعتراضه على عدم تأمين الخبز والمياه في المدينة. وسلّمت جثة القتيل إلى ذويه، وأشار تقرير الطب الشرعي إلى أن الوفاة حدثت بسبب احتشاء في عضلة القلب.
من جهتها، تعمل الأمانة العامة لمحافظة إدلب على تأمين بعض الخدمات الرئيسية في مدينة خان شيخون، وتركز على تعبيد وتأهيل الطرقات مع بقية القرى والبلدات في ريف إدلب الخاضع لسيطرة النظام. في حين أن مناطق سيطرة النظام في إدلب تخلو من المشافي التي يمكن لمرضى الحالات الباردة والمزمنة تلقي الخدمات الطبية، ويضطرون للتداوي في مدينتي حماة وحلب، بينما مرضى السرطان يتداوون في مدينة دمشق.
Regime-Controlled Areas of Idlib Still not Suitable for IDPs’ Return
/in HLP, News /by Rand ShamaaOn October 2, the governor of Idlib, Thaer Salhab, told the semi-official Al-Watan newspaper that 70,0000 people now live in government-controlled parts of Idlib governorate.
For reasons still unclear, Mr Salhab connected this significant number to the recent return of dozens of displaced people from temporary shelters in the city of Hama to the cities of Khan Sheikhoun and Maarat Al-Numan.
In 2015, 11 temporary shelters for people displaced from Idlib to areas under government control were opened in Hama province. Of these centers, five are in Hama city, the most significant being the Naseh Alwani, Mohammed Ali Breidi, and Veterinary high schools, which house together only about 100 people, according to a correspondent for The Syria Report in the area. These are the only centres that have been emptied out so far. Meanwhile, the remaining centres in rural Hama are populated by IDPs whose hometowns in Idlib governorate are still under opposition control.
The Syria Report’s correspondent clarified that ten families (around 50 people) were moved from the shelters in Hama to Maaarat Al-Numan, and a similar number to Khan Sheikhoun. These people are relatives of regime forces members and government employees from those two cities. They were sent to reside in houses owned by forcibly displaced people from the area, which the Syrian Red Crescent had previously rehabilitated. This means that the homes given to these resettled displaced people do not belong to them. The mechanism for distributing the homes and the legal framework it relies on in the process of resettling the displaced are not clear.
On the other hand, the figure of 70,000 residents currently living in the regime-controlled areas in Idlib seems exaggerated. Khan Sheikhoun, the regime’s temporary administrative centre in Idlib governorate, is the most populous city in regime-controlled Idlib, at just 7,000 residents. Currently, Maarat Al-Numan is home to no more than 50 families (250 people), and the city is still largely destroyed, with basic services such as sewage networks and electricity not yet restored. There is currently only one primary school in the city, while middle and high school students have to travel daily to Khan Sheikhoun, 25 kilometres away. Even the majority of teachers and staff at the Zaatari Elementary Education School in Maarat Al-Numan live in Hama city and commute daily at their own expense.
The security situation in Maarat Al-Numan remains unstable, and movement is restricted after dark. Only regime forces can freely move around, particularly in the northern and western parts of the city, where military headquarters for the Russian-backed 25th Special Mission Division, the 11th Division, the Republican Guard and ammunition depots are located.
On August 15, a resident who had only returned to the city six months prior was allegedly killed by members of the 25th Division due to his protest against the lack of bread and water supplies in the city. The deceased’s body was handed over to his family, and the forensic report indicated that the cause of death was listed as “myocardial infarction.”
On the other hand, the General Secretariat of Idlib Governorate is working to secure some of the main services in the city of Khan Sheikhoun, focusing on paving and rehabilitating roads along with the rest of the villages and towns in rural Idlib under regime control. Meanwhile, the areas under regime control in Idlib lack hospitals where patients with chronic and non-acute conditions can receive medical services. These patients are forced to seek treatment in the cities of Hama and Aleppo, while cancer patients are treated in Damascus.
ما جدّية الحملة ضد الفساد في مجلس مدينة حلب؟
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي حديثها لصحيفة الوطن شبه الرسمية المنشور في 18 أيلول الماضي، كشفت مديرة الرقابة الداخلية في محافظة حلب عبير مكتبي، عن إحالة ما يزيد على 150 ملفاً إلى “الجهات المختصة” بعد ثبوت ارتكاب مخالفات جسيمة في عمل مجلس مدينة حلب.
وأشارت مكتبي إلى أن مديرة الرقابة الداخلية تتلقى شكاوى خطية أو مسجلة حول فساد ومخالفات تشوب عمل مجلس مدينة حلب. وأضافت أن مديرية الرقابة الداخلية تقوم بعد تلقي شكوى ما، بتدقيق ملفات مجلس المدينة الخاصة بالشكوى، والكشف على الأعمال المنفذة فيها، ومراجعة السجلات والوثائق والبيانات، ومقابلة المعنيين في المجلس وفي المديريات الخدمية، وأصحاب الشكوى، والاستعانة بالخبراء الفنيين والقانونيين. ومن ثم، تُعدُّ المديرية تقريراً أولياً عن الشكوى، وقد تقترح إحالتها إلى “جهة مختصة” تقوم بعدها بالتحقيق في الحادثة.
معظم المخالفات المنسوبة إلى مجلس المدينة، التي عددتها مكتبي، هي قضايا تتعلق بحقوق السكن الأرض والملكية. ومن تلك المخالفات؛ التغاضي والتستر على مخالفات بناء مقابل منفعة مادية، ومنح رخص بناء خلافاً للقوانين والأنظمة والتعليمات، وانتشار مخالفات البناء والترميم في المدينة القديمة بما لا ينسجم مع نسيجها العمراني، والتقصير في معالجة تقارير لجان السلامة العامة، وتسوية مخالفات بناء على وثائق مزورة أو وقائع مغلوطة، وتنظيم كتب لاستجرار مادة الإسمنت للرخص الممنوحة خلافاً للكميات المستحقة.
وأوضحت مكتبي أن الجهات المختصة التي أحيلت إليها قضايا المخالفات والمخالفين، هي الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش، القضاء والأمن الجنائي. وهذه الجهات مسؤولة عن تنفيذ التوصيات والمقترحات والقرارات بفرض العقوبات وإزالة المخالفات أو معالجتها. وأكدت مكتبي أن الإطار القانوني لمعالجة قضايا المخالفات هو أحكام قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012.
المديرة قالت بأن ما يزيد على 30 متورطاً أحيلوا إلى الجهات المختصة بعد إثبات ارتكابهم للمخالفات، ومنهم من لا يزال موقوفاً. وأضافت أنه تم إعفاء ما يزيد على 55 متورطاً من المديرين الخدميين والمركزيين في مجلس المدينة، إضافة إلى رؤساء الدوائر وعمال المراقبة من مهندسين وفنيين.
وفي ظل صعوبة الوصول إلى مصادر حقوقية مستقلة في مدينة حلب، للحصول على معلومات أكثر عن أولئك الموظفين ونوع مسؤولياتهم، ودرجة تورطهم في قضايا المخالفات المنسوبة إليهم، تمكنت سيريا ريبورت من الوصول إلى مصادر مطلعة على عمل مجلس المحافظة، شككت بجدية جهود مكافحة الفساد التي تقودها السيدة مكتبي. المصادر أكدت على أن الـ150 شخصاً المحالين إلى “الجهات المختصة” هم بغالبيتهم موظفون عاديون، متورطون في قضايا فساد، لكنهم ليسوا على رأس هرم الفساد. وهؤلاء الموظفين غير مدعومين من جهات أمنية أو ميليشيات نافذة بحلب، ما يجعل من ملاحقتهم أمراً سهلاً. لكن، تؤكد المصادر أن هذا المسار من العدالة الانتقائية المبنية على المحسوبيات قليل التأثير في الحدّ من الفساد في المجالس البلدية.
على سبيل المثال، أشارت المصادر إلى عدم توجيه أي اتهامات إلى مدير الخدمات المركزية في مجلس مدينة حلب، وهو ليس من بين المحالين إلى أي “جهة مختصة”. ورئيس دائرة الخدمات، بحسب مصادر سيريا ريبورت، ضالع في مخالفات تتعلق بملف الأنقاض من مخلفات الحرب وزلزال 6 شباط في مدينة حلب. ولكن هذا المدير، محسوب على رئيس مجلس المدينة، والمسؤول بدوره عن ملف الأنقاض، ما يمنع مسائلتهما.
والأنقاض هي قضية شديدة الحساسية في مجال حقوق السكن الأرض والملكية، لكونها تعتبر ملكية خاصة والبرهان الأخير على ملكية الناس لعقاراتهم غير المرخصة. القانون رقم 3 عام 2018 الخاص بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة نتيجة أسباب طبيعية أو غير طبيعية أو لخضوعها للقوانين التي تقضي بهدمها، كان قد أعطى لأصحاب العقارات المهدومة الحق بقيمة أنقاضهم، وترك للوحدات الإدارية تحديد تلك القيمة بعد بيعها للأنقاض في المزادات العلنية، أو تدوير الأنقاض وخصم تكلفة الهدم والإزالة منها. في جميع الحالات في حلب، لم يتم تعويض أحد عن أنقاضه، ولم يتم تطبيق القانون رقم 3 لعام 2018. أمر مماثل حدث في أنقاض مدينة اللاذقية بعد زلزال 6 شباط، والتي تمت معالجتها من دون العودة للقانون 3 رقم 2018.
مراسل سيريا ريبورت، قال إن هناك معملاً لتدوير الأنقاض في منطقة الراموسة، تابع لمجلس مدينة حلب، متوقف جزئياً عن العمل منذ عامين. وقد أعلن مجلس المدينة عن طرح هذا المعمل للاستثمار مراراً، من دون أن يرسو المزاد على أي مستثمر. المراسل أشار إلى عدم وضوح سبب عدم تفعيل المعمل رغم أن العمل في الأنقاض يعتبر مغرياً لكثير من المستثمرين. والمعمل مزود بمكب مساحته 85 ألف متر مربع، تستوعب بالحد الأقصى حوالي 400 ألف متر مكعب من الأنقاض، بارتفاع 5 أمتار. ومنذ أغلق المعمل جزئياً والأنقاض فيه بحد تخزينها الأعظمي.
ومع ذلك، يعتبر ما هو موجود في المكب كمية متواضعة من أنقاض أحياء مدينة حلب الشرقية المقدرة بحدود 3.6 مليون متر مكعب قبل زلزال 6 شباط 2023. ويضاف إلى ذلك، تضرر ما بين 5,000-10,000 آلاف بناء في زلزال شباط الماضي، يتوجب العمل على إزالتها، وفقاً لتصريحات مسؤولين رسميين للأهالي. وبالتالي، نحن أمام ملايين جديدة من الأمتار المكعبة من الأنقاض. وليس واضحاً لحد اليوم كمية الأنقاض المعاد تدويرها في حلب وسط تناقض كبير في الأرقام الرسمية.
ولكن، بدل قيام مجلس المدينة بتفعيل معمل الراموسة، باع جزءاً كبيراً من أنقاض مدينة حلب، لمعامل تدوير أنقاض خاصة، معظمها تابعة لميليشيات مدعومة من الحرس الثوري الإيراني كلواء الباقر. بحسب مصادر سيريا ريبورت، الممثل السياسي للواء الباقر عمر الحسن، لديه معمل لتدوير الأنقاض في منطقة بعيدين شمالي حلب، واستقبل مئات الأمتار المكعبة من الأنقاض المُرحّلة إليه من مدينة حلب خلال الشهور القليلة الماضية.
كل ذلك يجري من دون أي توثيق لملكية الأنقاض، ولا أي تعويض لأصحابها. ومع ذلك، تصر مديرية الرقابة الداخلية على رؤية أي مخالفة في ملف الأنقاض تستوجب إحالة المسؤولين عنها للتحقيق.
Collapse of Wassim Al-Qattan’s Building in Damascus Becomes Security Issue
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe repercussions of the collapse last month of several balconies on a building in Damascus’ central Al-Malki district appear to still be unfolding as the matter shifts from merely an issue of unlicensed construction to a security concern. This shift is due to the sensitivity of the area in which the building is located, next to a security complex that houses the residences and offices of Syrian President Bashar al-Assad, his family and his personal security team.
Sources in the Damascus governorate told The Syria Report that the balconies on the Yassine Al-Tabbaa building overlooking Adnan Al-Malki Square collapsed on September 11. This partial collapse of the building was a result of unauthorised digging and excavation beneath it to expand the basements. The basements should have been reinforced, but were not, leading to the vertical collapse of two concrete columns that were sharing the load of the balconies.
The ground floor of the building is owned by Syrian businessman Wassim Al-Qattan, and the basement expansion was done for his benefit. Mr Qattan, a member of the Rural Damascus Chamber of Commerce, has been on the U.S. and European sanctions lists since 2020 for his role in supporting the Syrian regime. Due to his connections and influence, he obtained a renovation permit for the ground floor of the building, which he exploited illegally to bring in large quantities of construction materials, remove debris from the site, and carry out basement expansion works, converting them into residential apartments.
According to the Building Violations Law No. 40 of 2012, any work in excess of that listed in the granted permit is considered a “building violation.” The expansion works were carried out without proper engineering planning and without obtaining a prior reinforcement permit.
Sources told The Syria Report that Mr Qattan left Syria immediately after the incident for fear of arrest, and he is trying to communicate with senior officers from the security services to resolve the issue. However, these officers consider the incident a security breach, not a licensing violation. Dozens of members of the Syrian president’s security team have been arrested. Prosecution of those responsible for the collapse continues, with arrests and investigations of employees and officials in the Damascus governorate, as well as engineers related to the matter. The security follow-up is being handled by the Arbaeen Police Department, which is, in turn, affiliated with the Political Security Branch in the Ministry of Interior, responsible for protecting the security complex.
According to The Syria Report‘s correspondent in Damascus, the deputy head of the executive office of the Damascus governorate and other senior officials have been released after the governor’s intervention. However, the detention of the director of service departments in the Damascus governorate is expected to be prolonged, with the executive office in the governorate assigning a replacement. The head of the Muhajireen municipality, where the building is located, continues to be detained. The Damascus governorate is divided into 16 areas, each with its own municipal status, including the Old City. Each municipality is managed by a mayor appointed by a decision of the governor.
The engineer supervising the renovation permits, as well as members of the Engineers’ Syndicate who approved the permit, and the so-called “area engineer” have also been detained. Notably, the area’s engineer remains in detention despite claims that he was prohibited from entering the project site and inspecting the engineering works as his job requires. Each mayor in Damascus is assisted by two engineers, one head of the service department and the other called the area engineer, both appointed by the governor. The engineers are rotated among the different municipalities, ensuring that no engineer remains in their position for more than three months. These engineers are employees of the Damascus governorate.
The Directorate of Planning and Urbanisation in the Damascus governorate is the body responsible for issuing restoration permits, officially known as Reinforcement and Partial Reconstruction Permits. This permit process undergoes extensive scrutiny; the document must be approved by the designated services department in the governorate, the Directorate of Planning and Urbanisation, the local police department, the Engineers’ Syndicate and the supervising and implementing engineer. Meanwhile, the area engineer and the services engineer in the municipal sector to which the property belongs supervise the restoration process. The local police department also visits the site to monitor the restoration process. It has the authority to immediately halt work and apprehend the violators if a permit violation is discovered.
Usually, these procedures – prey to administrative corruption ≠ are not followed strictly, but due to the area’s security sensitivity, the procedures should have been taken seriously.
Therefore, it is clear that the cause of the security unrest is a permit violation in a highly security-sensitive area, despite all the imposed security and engineering scrutiny. Sources told The Syria Report that the restoration permit was granted to Wassim Al-Qattan without a reinforcement permit. Due to his influence, Mr Qattan was allowed to bring in excess construction materials, inconsistent with the scope of work specified in the restoration permit.
According to The Syria Report’s local correspondent, tracing the hierarchy of responsibility in issuing the restoration permit will inevitably lead to the Governor of Damascus himself. It may result in his dismissal or possibly his arrest, along with other senior officials in the governorate.
Members of the Damascus Governorate Council unanimously agreed to revoke the membership of Malak Hamsho, a member of the Services Sector in the Executive Office of the Governorate Council, in a session held in mid-October. Eighty-two out of the 100 council members submitted written requests to cancel Hamsho’s membership following the balcony collapse. The 82 members are from the ruling Baath Party bloc and a few independent members. Malak Hamsho is the Deputy Director of Services Departments in Damascus Governorate, well-versed in laws and administrative and engineering procedures, and is known for her strict application of the law. The reason for this unanimous decision to cancel Hamsho’s membership and her direct connection to the balcony collapse case remains unclear.
Meanwhile, the governorate and affiliated services departments are witnessing tension and fear among employees, apprehensive of arbitrary arrest and detention outside the legal framework. Employees involved in security-sensitive issues are often detained for long periods without being presented to the judiciary. The detainees’ families are forced to pay large amounts of money and substantial bribes to security officials to improve their loved ones’ detention conditions, while they need much larger sums to conclude the investigation and present the case to the judiciary.
On the other hand, malicious rumours are reportedly spreading among senior officials in the Damascus governorate as part of settling scores between them. Many employees are trying to resign, fearing these rumours, especially since their salaries are already paltry and do not cover transportation costs. However, the Damascus governorate is refusing the employees’ resignations and seems to have referred some of them for administrative and security investigation due to their insistence on resigning.
انهيار بناء مخالف في حي المالكي وسط دمشق يتحول إلى قضية أمنية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaيبدو أن تداعيات حادثة انهيار شرفات بناء في حي المالكي التابع لبلدية المهاجرين بمدينة دمشق، ما زالت تتفاعل، وسط انتقالها من قضية مخالفة بناء، إلى قضية أمنية. ويعود ذلك إلى حساسية المنطقة المجاورة للمربع الأمني الذي فيه سكن ومكاتب الرئيس السوري وعائلته، وأفراد حمايته الشخصية.
مصادر في محافظة دمشق، كانت قد قالت لسيريا ريبورت إن شرفات بناء ياسين الطباع المطل على ساحة عدنان المالكي، قد انهارت في 11 أيلول الماضي. وهذا الانهيار الجزئي للمبنى جاء نتيجة أعمال حفر وتفريغ تحته، غير مرخصة، لتوسيع الأقبية. وكان يجب تدعيم تلك الأقبية، وهذا ما لم يحدث، ما تسبب بتداعي عامودين خرسانيين كانا يتوزعان حمولة الشرفات، وحدوث انهيار جزئي.
ويملك الطابق الأرضي في البناء رجل الأعمال السوري وسيم القطان، وقد تمت عملية توسعة الأقبية لصالحه. والسيد قطان عضو غرفة تجارة ريف دمشق، ومدرج على لائحة العقوبات الأميركية والأوروبية منذ العام 2020، لدوره في دعم النظام. بحكم علاقاته ونفوذه، حصل قطان على رخصة ترميم للطابق الأرضي من المبنى، واستغلها بشكل غير قانوني، لإدخال كميات كبيرة من مواد البناء وإخراج الردميات من الموقع، وتنفيذ أعمال توسعة للأقبية وتحويلها إلى شقق سكنية. ويعتبر قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012، أي تجاوز للرخصة الممنوحة مخالفة بناء. تنفيذ أعمال التوسع جرت بشكل غير مدروس هندسياً، ومن دون الحصول على رخصة تدعيم مسبقة.
مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن السيد قطان، قد غادر سوريا مباشرة بعد الحادثة خوفاً من الاعتقال، وهو يحاول التواصل مع قيادات أمنية لحل القضية. لكن، يبدو ذلك صعباً، إذ تعتبر القيادة الأمنية للنظام ما جرى خرقاً أمنياً، أكثر مما هو مخالفة للترخيص. وقد تسبب ذلك باعتقال العشرات من عناصر الحماية الأمنية للرئيس السوري. وما زالت الملاحقات الأمنية تتواصل للمسؤولين عن مخالفة البناء، وسط اعتقال وتوقيف والتحقيق مع موظفين ومسؤولين في محافظة دمشق، ومهندسين لهم علاقة بالموضوع. ويتولى المتابعة الأمنية قسم شرطة الأربعين، التابع بدوره لفرع الأمن السياسي في وزارة الداخلية، والمسؤول عن حماية المربع الأمني.
وبحسب مراسل سيريا ريبورت في دمشق، فقد تم الافراج عن نائب رئيس المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق، ومسؤولين كبار آخرين، بعد تدخل المحافظ شخصياً. لكن، يبدو بأن توقيف مدير دوائر الخدمات في محافظة دمشق سيطول، مع قيام المكتب التنفيذي في محافظة دمشق بتكليف بديل عنه. كما يستمر توقيف رئيسة بلدية المهاجرين. وتقسم محافظة دمشق إلى 16 منطقة لكل منها وضع بلدية، ومن ضمنها المدينة القديمة. وتدار كل بلدية من قبل رئيس بلدية معين بقرار من المحافظ.
وقد جرى أيضاً توقيف المهندس المشرف على أعمال رخصة الترميم، وأعضاء نقابة المهندسين الذين صادقوا على الرخصة، ومهندس المنطقة. الملفت أن مهندس المنطقة ما زال موقوفاً رغم الأحاديث التي تؤكد أنه كان ممنوعاً من دخول المشروع والكشف على الأعمال الهندسية فيه كما تقتضي وظيفته. ويتبع لرئيس كل بلدية في دمشق مهندسان، أحدهما رئيس دائرة الخدمات والثاني يسمى مهندس المنطقة، ويعينهما المحافظ أيضاً. ويتم تدوير المهندسين على البلديات المختلفة، بحيث لا يبقى مهندس في موقعه أكثر من ثلاثة أشهر. وهؤلاء المهندسون هم موظفون لدى محافظة دمشق.
وتُصدرُ مديرية التنظيم والتخطيط المعماري في محافظة دمشق رخصة الترميم، واسمها الرسمي رخصة التدعيم وإعادة البناء الجزئي. ونخضع الرخصة لكثير من التدقيق، إذ تصادق عليها دائرة الخدمات المعينة في المحافظة، ودائرة التنظيم والتخطيط العمراني، قسم الشرطة في المنطقة، ونقابة المهندسين، ومهندس الإشراف والتنفيذ. بينما يُشرف على عملية الترميم، مهندس المنطقة ومهندس الخدمات في القطاع البلدي الذي يتبع له العقار. ويقوم قسم الشرطة في المنطقة بزيارة الموقع لمتابعة الترميم، وله سلطة وقف العمل فوراً في حال اكتشاف مخالفة بناء وضبط المخالفين.
في العادة لا يعمل بهذه الاجراءات بصرامة بل غالباً ما تكون فريسة للفساد الإداري. ولكن، بسبب حساسية المنطقة أمنياً، كان يفترض متابعة تلك الإجراءات بجدية.
ولذا، يبدو واضحاً أن سبب الاستياء الأمني، هو حدوث مخالفة بناء، في منطقة شديدة الحساسية الأمنية، رغم كل التدقيق الأمني والهندسي المفروضين على أعمال البناء. وتشير مصادر سيريا ريبورت إلى أن رخصة الترميم منحت لوسيم القطان، من دون رخصة تدعيم. وبحكم نفوذه، سمح لقطان بإدخال كميات زائدة من مواد البناء، لا تتوافق مع حجم الأعمال المقررة في رخصة الترميم.
مراسل سيريا ريبورت، يشير إلى أن تتبع هرمية المسؤولية في إصدار رخصة الترميم، ستصل حتماً إلى محافظ دمشق نفسه، وقد تتسبب بإعفائه وربما اعتقاله، مع مسؤولين كبار في المحافظة.
وكان أعضاء مجلس محافظة دمشق، قد وافقوا بالإجماع على إلغاء عضوية ملك حمشو، عضو قطاع الخدمات في المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة، في جلسة عقدت أواسط أكتوبر. وتقدم 82 عضواً من أعضاء المجلس الـ100 بطلبات خطية لإلغاء عضوية حمشو، على خلفية حادثة انهيار شرفات مبنى الطباع. والأعضاء الـ82 هم كتلة حزب البعث الحاكم، وبضعة أعضاء مستقلين. ملك حمشو هي نائب مدير دوائر الخدمات في محافظة دمشق، ومن أهم المطلعين على القوانين والاجراءات الادارية والهندسية، والمعروف عنها تشددها في تطبيق القوانين. وليس مفهوماً سبب هذا الإجماع على إلغاء عضوية حمشو، وما علاقتها المباشرة بقضية انهيار الشرفات.
وتشهد أروقة المحافظة ودوائر الخدمات التابعة لها، توتراً وخوفاً بين الموظفين، من الاعتقال والتوقيف التعسفي خارج إطار القانون. إذ غالباً ما يستمر توقيف الموظفين، في القضايا ذات الحساسية الأمنية، لفترات طويلة دون تقديمهم للقضاء. ويضطر أهالي الموقوفين لدفع مبالغ طائلة ورشاوي كبيرة لمسؤولين أمنيين لتحسين ظروف اعتقال أبنائهم، بينما يحتاجون لمبالغ أكبر بكثير لإنهاء التحقيق، والعرض على القضاء.
من جهة أخرى، تنتشر الوشايات الكيدية بين مسؤولين كبار في محافظة دمشق، ضمن تصفية حسابات بينهم. ويحاول العديد من الموظفين الاستقالة، في ظل الخوف من الوشايات، خاصة وأن الرواتب هزيلة لا تكفي أجور المواصلات. إلا أن محافظة دمشق ترفض استقالات الموظفين، ويبدو أنها أحالت بعضهم للتحقيق الإداري والأمني على خلفية الإلحاح في تقديم الاستقالة.
مفتاح: القيمة القانونية لوثيقة حصر الإرث وأثرها على حقوق السكن الأرض والملكية
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaوثيقة حصر الإرث هي الأساس المعتمد لتحديد أسماء ورثة المتوفى، وتبيان درجة قرابتهم منه، وتعيين حصصهم المستحقة من الميراث. ولا يجوز تنظيم هذه الوثيقة إلا بعد وفاة المورّث، وتسجيل وفاته في السجل المدني، واستخراج بيان وفاة وبيان قيد عائلي للورثة. بعدها، يمكن مراجعة المحكمة المختصة للحصول على وثيقة حصر الإرث. وتقوم المحكمة بعدها بتعيين خبير لتحديد الورثة، وأسهمهم في التركة.
والقاعدة العامة في توزيع الأسهم بين الورثة، هي اعتبار مجمل التركة وحدة واحدة قيمتها السهمية 2400 سهماً، توزع على الورثة كل بحسب حصته. هذه القاعدة تطبق مهما كان عدد الورثة ومهما بلغ حجم التركة.
بموجب وثيقة حصر الإرث، يمكن لكل وارث، التصرف بحصته الإرثية، كأن يبيعها كلها أو جزء منها. وإذا تصرف أحد الورثة في بعض عقارات التركة، قبل تنظيم وثيقة حصر الإرث، وباع حصة أكبر من حصته، فذلك يعتبر بيعاً لملك الغير، ولا ينفذ إلا بموافقة بقية الورثة.
أهمية وثيقة حصر الإرث تنبع من أنها تُبيّنُ صفة أصحاب التركة في النزاعات القضائية. المادة 85 من قانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926، تقول بأن إثبات حقوق الورثة الشرعيين، يتم بإبراز حجة الوراثة (وثيقة حصر الإرث) إذا كانت التركة مُلكاً. وبالتالي لا يجوز للوارث، تقديم دعوى في مواجهة الغير من الورثة، إلا إذا قدّم وثيقة حصر إرث أمام المحكمة.
أما إذا أقام شخص من غير الورثة دعوى على التركة (لتحصيل دين) فيجب أن تكون الدعوى في مواجهة الورثة الذين تحددهم وثيقة حصر الإرث. ويمكن للخصم أن يستخرج صورة طبق الأصل عن وثيقة حصر الإرث، وتقديمها إلى المحكمة الناظرة في الدعوى، إذ كان الورثة قد سبق ونظموا الوثيقة. أما إذا لم ينظموا الوثيقة، فيمكن للخصم، أن يطلب من المحكمة، في نفس الدعوى المقامة، تنظيم وثيقة حصر إرث خاصة بالدعوى.
إذا كانت التركة أرضاً أميرية فيجب أن يبت بالقضية قاضي الصُلح، بحسب المادة 85 من قانون السجل العقاري.
ولا بد من توضيح الفرق بين حصر الإرث الذي ينظمه الورثة، وحصر الإرث الخاص بدعوى قضائية. إذ أن حصر الإرث الذي ينظمه الورثة يعتبر عاماً يمكن استخراج صورة طبق الأصل عنه، واستعماله في قضايا مختلفة، سواءً من قبل الورثة أو من قبل الغير أصحاب الحقوق (الدائنون مثالاً). بينما يقتصر حصر الإرث الخاص بالدعوى بعينها، ولا يمكن استعماله في دعوى أخرى.
ولاستخراج صور مصدقة عن وثيقة حصر الإرث، يجب على الورثة الحفاظ على رقم قرار وثيقة حصر الإرث الأساسية، وتاريخها.
من جانب آخر، تعد وثيقة حصر الإرث حلاً قانونياً لانقطاع الخصومة القضائية عند وفاة أحد طرفي دعوى ما. إذ لا يمكن متابعة الدعوى إلا بعد تقديم وثيقة حصر إرث للمتوفى، لتمثيله من قبل الورثة في النزاع القضائي القائم. وبعد تبليغ الورثة تتابع المحكمة السير بالدعوى وفقاً للمادة 166 وما يليها من قانون أصول المحاكمات المدنية.
ويجب تنظيم وثيقة حصر الإرث بما يتلاءم مع طبيعة التركة. فالمنقولات عموماً، والعقارات الملك الواقعة ضمن المخطط التنظيمي، تحتاج قسمتها إلى وثيقة حصر إرث شرعي. أما إذا كان من بين عقارات التركة عقارات أميرية أي خارج المخطط التنظيمي فينبغي لقسمتها تنظيم وثيقة حصر إرث قانوني.
والفرق بين النوعين في أن وثيقة حصر الإرث الشرعي تُنظّمُ أمام المحكمة الشرعية وفقاً لأحكام الفرائض والمواريث في الشريعة الإسلامية، والمنصوص عنها في قانون الأحوال الشخصية. أما وثيقة حصر الإرث القانوني فتنظم أمام محكمة الصلح المدني التي يقيم الورثة في دائرتها، ويخضع الإرث فيها لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة لعام 1928 والذي ينظم أحكام انتقال العقارات الأميرية إلى الورثة.
ولا بد من التأكيد على أن تنظيم وثيقة حصر الإرث يعتمد في المقام الأول على البيانات المقدمة من الورثة ولذلك فإن أية معلومات غير صحيحة تعتبر تحريفاً للحقيقة وترتب المسؤولية الجزائية لكونها جرم تزوير، وفقاً للاجتهاد القضائي رقم أساس 115 قرار 247 لعام 2002، كما لو تعمد الورثة إغفال اسم أحد المستحقين للإرث لحرمانه من الميراث.
Explained: The Impact of the Estate Inheritance Inventory Document on HLP Rights
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaThe estate inheritance inventory document (EIID) is the fundamental basis for identifying the names of a deceased person’s heirs, clarifying their degree of kinship and determining their entitled shares of the inheritance. This document can only be issued after the person dies, their death is registered in the Civil Registry, and the heirs extract a death certificate and family registration statement. Afterwards, the relevant court can be consulted to obtain the EIID. The court then appoints an expert to determine the heirs and their shares in the estate.
The general rule in distributing shares among the heirs is to consider the entire estate as a single unit valued at 2,400 shares, distributed to the heirs each according to the size of their personal share. This rule applies regardless of the number of heirs and the size of the estate.
Through the EIID, each heir can subsequently handle their inheritance share, such as selling all or part of it. If one of the heirs sells or does other actions of the estate’s properties before organising the EIID and sells a larger share than what is allotted to them, this is considered selling someone else’s property. This action cannot be executed without the consent of the rest of the heirs.
The importance of the EIID stems from its role in clarifying the status of the estate’s owners in legal disputes. Article 85 of the Land Registry Law No. 188 of 1926 states that proving the rights of the legal heirs is done by presenting the inheritance certificate (EIID) if the estate is owned. Therefore, an heir may not file a lawsuit against another heir unless they present an EIID before the court.
However, if someone other than the heirs files a lawsuit against the estate (to collect a debt, for example), the lawsuit must be against the heirs identified in the EIID. The claimant can obtain a certified copy of the EIID and present it to the court handling the lawsuit if the heirs have previously set up the document. If they have not, the claimant can request the court to create a special EIID for the lawsuit during the same case.
If the estate is Amiri land, the conciliation judge must decide the case according to Article 85 of the Real Estate Registry Law.
It is necessary to clarify the difference between the EIID set up by the heirs and an EIID specific to a legal case. The EIID set up by the heirs is considered general and can be used in various cases, both by the heirs and by third parties with rights (creditors, for example). On the other hand, the EIID specific to a particular case is limited to that case and cannot be used in another lawsuit.
To extract certified copies of the EIID, the heirs must preserve the decision number and date of the original EIID.
On the other hand, the EIID serves as a legal solution to cease legal disputes upon the death of one of the parties in a lawsuit. The lawsuit cannot continue unless an EIID for the deceased is presented, representing them by the heirs in the ongoing legal dispute. After notifying the heirs, the court continues the proceedings in accordance with Article 166 and the following articles of the Civil Procedure Law.
The EIID must be created in accordance with the nature of the estate. Generally, movable assets and real estate located within a given zoning plan require a Sharia EIID for their division. However, if among the estate’s properties there are Amiri lands – i.e., those located outside of a zoning plan – a legal EIID is necessary for their division.
The difference between the two types is that the Sharia EIID is produced by a Sharia court according to the provisions of inheritance and bequests in Islamic law, as stipulated in the Personal Status Law. On the other hand, the legal EIID is produced by the civil reconciliation court within the jurisdiction in which the heirs reside, and the inheritance is subject to the provisions of the Law on the Transfer of Immovable Property of 1928, which regulates the provisions for transferring Amiri lands to heirs.
It is crucial to emphasise that the production of the EIID primarily depends on the information provided by the heirs. Therefore, any incorrect information is considered a distortion of the truth and entails criminal liability as it constitutes a forgery crime, according to judicial precedent No. 115, Decision 247 of 2002. Such cases could include the heirs intentionally omitting the name of one of the beneficiaries to deprive them of their inheritance.
مفتاح: هل يحق لجهة عامة استملاك عقار قبل صدور مرسوم الاستملاك؟
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaنص قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983، على أن استملاك عقار ما لا يكون إلا بمرسوم يصدر بناء على اقتراح الوزير المختص، ويتضمن تصريحاً عن النفع العام في استملاك ذلك العقار. أي أن استملاك الجهات العامة للعقارات يأتي بعد إصدار مرسوم الاستملاك، إلا في حالتين محددتين.
في الحالة الأولى، تلجأ الجهة العامة إلى ما تسميه “لحظ العقار”، أي وضع إشارة استملاك على صحيفة العقار، بموجب إشارة الاستملاك على المخطط التنظيمي التفصيلي للمنطقة. وفي الأصل يجب أن يتم وضع إشارة الاستملاك على صحيفة العقار في السجلات العقارية، بموجب مرسوم الاستملاك. لحظ العقار في المخطط التنظيمي التفصيلي، يمنع صاحب العقار من التصرف به. ولم يشترط قانون الاستملاك 20\1983، مدة زمنية لصدور مرسوم الاستملاك، بعد لحظ العقار.
وبحسب المستشار القانوني في قسم حقوق السكن الأراضي والممتلكات في سيريا ريبورت، فإن ذلك يُشكّلُ ذلك مخالفة دستورية تتجلى في التعدي على حق الملكية من دون إلزام الجهة العامة المستملكة باتخاذ التدابير اللازمة لإصدار مرسوم الاستملاك خلال مدة زمنية محددة.
قرار المحكمة الإدارية العليا رقم 15 في الطعن رقم 25 للعام 1980، أوضح أنه لا يكفي لتجميد ملكية العقار مجرد لحظه على المخطط، بما يفيد تخصيصه كي يكون مبنى حكومي، بل لا بد من إصدار مرسوم بالاستملاك، لأن القول بغير ذلك يعني تجريد المالك من ملكيته بأداة غير قانونية ومن سلطة غير مختصة، وبذلك تغدو الإشارة على صحيفة العقار غير قانونية ويترتب إلغاءها، بحسب ما قاله المستشار القانوني.
لكن، قرار المحكمة الإدارية العليا رقم 84 في الطعن رقم 1204 للعام 2004، تراجع عن القرار رقم 15 لعام 1980، مبرراً ذلك بأنه لا يجوز الطعن في المخططات التنظيمية أمام مجلس الدولة. فالمخططات تعتبر قرارات تنظيمية عامة، وللمتضرر من المخطط الاعتراض عليها خلال المهل المنصوص عنها في قانون التخطيط العمراني رقم 5 لعام 1982.
المادة 5 من القانون رقم 5 لعام 1982، أوضحت أن الاعتراض على مشاريع المخططات التنظيمية، يكون خلال ثلاثين يوماً أمام لجنة فنية يشكلها المحافظ. إلا أن هذه اللجنة إدارية لا صفة قضائية لها. وهذا يحرم صاحب الحق من اللجوء إلى القضاء الإداري المختص، ما يُشكّل إخلالاً بمبادئ ومقتضيات العدالة. قرار وضع إشارة الاستملاك على صحيفة العقار بموجب المخطط التنظيمي، هو قرار إداري يقيد حق المالك من التصرف بملكه. وينبغي أن يكون هذا النوع من القرارات قابلاً للطعن أمام القضاء المختص، بحسب المستشار القانوني.
في الحالة الثانية، أتاح القانون 20\1983 للجهة العامة وضع يدها على العقار قبل صدور مرسوم الاستملاك، بشرط إن يكون العقار غير مبني، كالأراضي الزراعية. بينما العقارات المبينة فلا يجوز وضع اليد عليها قبل نشر مرسوم الاستملاك وتقدير قيمة العقار.
وبناءً على ذلك، إذا قامت الإدارة قبل صدور مرسوم الاستملاك، بوضع يدها على عقار ما، فيترتب عليها دفع تعويض لمالك العقار وفقاً لقواعد المسؤولية التقصيرية التي نص عليها القانون المدني السوري والخاضعة لاختصاص القضاء العادي. وعلى ذلك المنهج سار الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض في القرار رقم 857 وبرقم أساس 984 للعام 2022، بالقول إن ثبوت استملاك الإدارة لعقار بشكل مخالف للقانون يسبغ على عملها صفة الغصب المادي الذي يوجب التعويض والاختصاص معقود للقضاء العادي.
Explained: Can a State Entity Expropriate a Property Before the Issuance of an Expropriation Decree?
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaSyria’s Expropriation Law No. 20 of 1983 stipulates that a property can only be expropriated by a decree issued on the recommendation of the relevant government minister. This decree must declare the public benefit of seizing that property – that is, public entities can only expropriate properties after such a decree is issued. However, Law No. 20 permits public entities to expropriate properties in two specific circumstances without or before the issuance of such a decree.
In the first case, a public entity can implement what is known as “marking the property,” i.e. marking the property’s Land Record for expropriation based on the detailed zoning plan for the area and, initially at least, following an expropriation decree. Marking the property on the zoning plan prevents the owner from disposing of it. Expropriation Law 20 No. 1983 does not specify a time limit for issuing an expropriation decree after marking the property.
According to The Syria Report’s HLP legal consultant, this represents a constitutional violation as it infringes on property rights without obliging the expropriating public entity to issue the expropriation decree within a specific period.
The Supreme Administrative Court’s Decision No. 15 regarding Appeal No. 25 of 1980 clarified that merely marking the property on a plan, indicating its designation as a government building, is insufficient to prevent the owner from disposing of it. A formal expropriation decree is necessary, as anything less would strip the owner of their rights using an illegal method and an unauthorized authority, making the expropriation mark unlawful and subject to cancellation, according to the HLP legal consultant.
However, the Supreme Administrative Court’s Decision No. 84 regarding Appeal No. 1204 of 2004 reversed Decision No. 15 of 1980. The court justified its decision by stating that zoning plans cannot be challenged before the Council of State. These plans are deemed general zoning decisions. Those affected by the plan can object within the timeframe specified in the Urban Planning Law No. 5 of 1982.
Article 5 of Law No. 5 of 1982 explains that objections to proposed zoning plans must be made within 30 days before a technical committee that the governor forms. However, this committee is merely administrative and has no judicial authority. This deprives the rights holder of seeking redress before the competent administrative court, which violates the principles of justice. The decision to mark property for expropriation based on a zoning plan is an administrative decision restricting the owner’s right to dispose of their property. Such decisions should be challengeable before the competent court, according to the HLP legal consultant.
In the second case, Law 20 No. 1983 allows a public entity to seize a property before the expropriation decree is issued, provided the property is undeveloped, such as agricultural land. Developed properties cannot be seized before the decree is issued and the property’s value is estimated.
Therefore, if the entity seizes a property before issuing an expropriation decree, they are obliged to compensate the property owner according to the principles of tort liability as stipulated in the Syrian Civil Code and subject to regular judicial jurisdiction. This approach was adopted by the Court of Cassation in Decision No. 857 with Base No. 984 of 2022, stating that if the entity’s expropriation of a property is proven illegal, it constitutes material extortion requiring compensation, with jurisdiction vested in the regular judiciary.
إطلاق منصة وتطبيق الكتروني للسكن الجامعي
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaبمبادرة من الاتحاد الوطني لطلبة سوريا، وضمن التوجهات الحكومية للتحول الرقمي، أعلنت وزارة التعليم العالي وجامعة دمشق، في مؤتمر صحفي عقد في قاعة رضا سعيد بجامعة دمشق، في 20 أيلول الماضي، عن إصدار تطبيق للهواتف المحمولة، اسمه سكن، بغرض التسجيل الإلكتروني للطلاب في السكن الجامعي، والتسديد الالكتروني لرسوم السكن.
التوجهات الحكومية للتحول الرقمي تندرج ضمن سياق خطة الحكومة الإلكترونية التي بدأت قبل عقدين بالتعاون مع برنامج الأمم المتحدة الإنمائي UNDP. وبحسب الخطة، فمن المفترض أن تكون الآن 100% من الخدمات الحكومية الرئيسية مقدمة إلكترونياً. ولكن، لأسباب متعددة، بالإضافة إلى الحرب خلال العقد الماضي، لم ينجز سوى القليل.
وبحسب صحيفة الوطن شبه الرسمية، فإن تطبيق سكن، هو حصيلة تعاون استراتيجي بين شركة سيريتل ومنصة سكن الإلكترونية. ويمكن للطلاب في الجامعات التسجيل على السكن للعام الدراسي الجاري 2023-2024، عبر منصة سكن الالكترونية، أو عبر تطبيق سكن للهواتف المحمولة. ومنصة سكن، هي موقع إلكتروني تابع للاتحاد الوطني لطلبة سوريا، صممه المهندس علي صالح، أحد المشاركين في “ملتقى فرصة للأعمال”. ويحظى ملتقى فرصة للأعمال، برعاية الاتحاد الوطني لطلبة سوريا، والأمانة السورية للتنمية.
وبينت شركة سيريتل، في بيان لها في 20 أيلول، بأن دفع رسوم السكن الجامعي عبر تطبيق سكن، سيكون عبر خدمة سيريتل كاش الإلكترونية.
وكان القانون رقم 29 لعام 2022، قد حوّل المدن الجامعية إلى هيئات عامة مستقلة مالياً وإدارياً، وذلك بغرض توفير سكن للطلاب، ولإنجاز أعمال الصيانة وإعادة التأهيل وبناء وحدات سكنية جديدة وإدارة المرافق والمنشآت الملحقة بالمدن واستثمارها. بموجب القانون 29، تُحدثُ هيئة عامة ذات طابع إداري باسم المدينة الجامعية تتمتع بالشخصية الاعتبارية، وذلك في كل محافظة فيها جامعة خاضعة لأحكام قانون تنظيم الجامعات رقم 6 لعام 2006 وتعديلاته. وتؤول إلى الهيئات الجديدة المحدثة بموجب القانون 29، ملكية جميع الأراضي والمباني والمنشآت والأكشاك والنوادي والمطاعم والمقاصف والمسارح، والأثاث والتجهيزات والآليات والأدوات، الموجودة أو المتعاقد عليها. وللهيئة العامة مجلس إدارة يترأسه مدير عام يعينه رئيس مجلس الوزراء، وتضم رئيس الجامعة، ونائب رئيس الجامعة لشؤون الطلاب، ومدير عام الهيئة العامة، ومعاونه، وممثل عن الاتحاد الوطني لطلبة سوريا.
ويشترط القانون 29 لتحويل المدن الجامعية إلى هيئات، أن يكون لديها ثلاث وحدات سكنية على الأقل. وينطبق ذلك على بعض المدن الجامعية فقط. أكبر وأقدم المدن الجامعية هي مدينة دمشق الجامعية التي تضمّ 27 وحدة سكنية ضمن ثلاث تجمعات: المزة، الطبالة، برزة. فيما تضم جامعة حلب 20 وحدة سكنية، وجامعة البعث في حمص 12 وحدة سكنية، وجامعة تشرين في اللاذقية 14 وحدة سكنية. وفي العموم، يوجد 86 وحدة سكنية في مختلف الجامعات السورية، يقطن فيها نحو 100 ألف طالب وطالبة.
القانون 29 أعطى الاتحاد العام لطلبة سوريا دوراً قانونياً في مجلس إدارة هيئات المدن الجامعية. الاتحاد هو منظمة تابعة لحزب البعث الحاكم تحتكر العمل السياسي والتنظيمي بين طلاب الجامعات السورية وقد تأسست في العام 1963. ويصدر الاتحاد ما يشبه الموافقة الأمنية، على طلبات القبول في السكن الجامعي التي يتقدم بها الطلاب. وليس من معايير يستند إليها الاتحاد في دراسة تلك الطلبات، سوى قواعد البيانات الأمنية التي يتشاركها مع الأجهزة الأمنية، بالإضافة إلى شبكته الخاصة من المخبرين بين الطلاب والكادر التعلمي والإداري في الجامعات والمدن الجامعية. ويضاف إلى تلك المعايير، استغلال النفوذ والفساد، والاتجار بإيصالات السكن الجامعي وبيعها، عدا عن التحكم بالمنشآت التابعة للمدن الجامعية واستثمارها. وقد قام الاتحاد الوطني منذ العام 2011 بدور أمني في جميع المدن الجامعية ووحدات السكن الطلابية في سوريا، تم على أثرها اعتقال طلاب وتسليمهم لأجهزة الأمن السورية. كما ساهم الاتحاد في تشكيل ميليشيات عسكرية موالية للنظام، قاتلت على أكثر من جبهة ضد المعارضة.
لاقى مشروع منصة سكن انتقادات واسعة من الطلبة، بسبب اعتماد تطبيق إلكتروني في الوقت الذي تشهد فيه البلاد تقنيناً كبيراً للكهرباء، وتعاني فيه شبكات الاتصالات والانترنت من ضعف الخدمة. ويخشى كثير من الطلاب، من أن التأخر في التسجيل عبر المنصة، سيفقدهم أفضلية الحصول على سكن.
وتشترط إدارة السكن الجامعي على الطلاب الراغبين بالسكن في الوحدات والمدن الجامعية أن يكونوا مقيمين في مناطق تبعد على الأقل 40 كيلومتراً عن الجامعات، وألا يكونوا معاقبين مسلكياً، أو راسبين في صفوفهم. واستثنت الإدارة من الشرط الأخير الطلاب من ذوي القتلى والمفقودين من صفوف قوات النظام والأجهزة الأمنية.
ومع إطلاق تطبيق سكن، رفعت وزارة التعليم العالي بدل السكن السنوي، من 22 ألف إلى 88 ألف ليرة. في العام 2021 رفعت الوزارة بدل السكن من 3 آلاف إلى 22 ألف ليرة. وتبرر الوزارة رفع رسوم السكن باستخدامها في تحسين الخدمات وتأمين ظروف سكن أفضل للطلبة. وتحصل هيئات المدن الجامعية على 50% من أولاً، تحصل الهيئة على 50% من مدفوعات الطلاب السنوية لقاء السكن في المدينة الجامعية، بينما تذهب الـ50% الأخرى إلى الخزينة العامة للدولة.
وكانت ظروف الحرب خلال السنوات الماضية، قد فاقمت من سوء أحوال وحدات السكن الجامعي التي باتت بحاجة إلى إعادة تأهيل ضرورية، وسط الفوضى والاكتظاظ فيها. وغالباً ما يسكن الغرفة الواحدة ما يزيد عن 6 طلاب، وفي بعض الحالات 9 طلاب. تراجع إنفاق وزارة التعليم على تأهيل الوحدات السكنية تسبب بتهالك بناها التحتية من شبكة الكهرباء والصرف الصحي، وغياب التدفئة بشكل كامل، وتراجع مستويات النظافة، والنقص في عدد الأسرّة والطاولات والكراسي. العديد من سكان تلك الوحدات ينامون على الأرض.
وكانت العديد من المدن الجامعية قد ألغت عروضاً سابقة لترميم مبانيها أو إعادة تأهيلها، لأسباب تتعلق غالباً بالميزانية القليلة المرصودة لهذه الأعمال، وإحجام المتعهدين عن التعاقد مع الجهات الرسمية. ويعود ذلك إلى تأخر الجهات الرسمية في صرف المستحقات المالية للمتعاقدين معها، وسط التراجع المستمر في سعر صرف الليرة السورية، ما يسبب بدوره انخفاض قيمة تلك المستحقات مع الوقت.
Damascus University Launches Online Platform for Student Dorm Applications
/in HLP, News /by Rand ShamaaAfter a campaign by the National Union of Syrian Students and in line with government digitisation trends, the Ministry of Higher Education and the University of Damascus announced on September 20 that they had launched a mobile application named “Sakn,” or “Housing”. The app aims to facilitate the electronic registration of students for university accommodation and to enable online payment of accommodation fees.
The government digitisation trends work – albeit still modest – is the culmination of years of effort to automate specific processes as part of an e-government plan launched two decades ago alongside the United Nations Development Programme (UNDP). According to the program, 100 percent of Syria’s main government services should now be available electronically. However, for various reasons, including the past decade of war, little progress has been made toward that goal.
According to the semi-official Al-Watan newspaper, Sakn results from a collaboration between telecoms company Syriatel and the Sakn digital platform. Students can now register for the academic year 2023-2024 housing through the Sakn platform or the mobile app. The Sakn platform, a website affiliated with the National Union of Syrian Students, was designed by Engineer Ali Saleh, a participant in the Business Opportunity Forum, an event sponsored by the National Union of Syrian Students and the Syria Trust for Development.
Syriatel said in a statement on September 20 that accommodation fees paid through the Sakn app would be processed using the Syriatel Cash electronic service.
Law No. 29 of 2022 converted university campuses into independent public entities financially and administratively. This move aims to provide student accommodation, maintain, refurbish, construct new housing units, manage facilities, and capitalise on them. According to Law No. 29, each governorate with a university governed by the Universities Regulation Law No. 6 of 2006 and its amendments will establish an administrative public entity. These new entities will own all lands, buildings, facilities, kiosks, clubs, restaurants, theatres, furniture, equipment, machinery, and tools, either existing or contracted.
The public entity’s board of directors will be led by a director-general appointed by the prime minister and include the university’s president, vice-president for student affairs, the general manager of the public entity, their assistant, and a representative from the National Union of Syrian Students.
Law No. 29 stipulates that these entities must have at least three housing units. The largest and oldest is Damascus University City, with 27 housing units across three complexes: Mazzeh, Tabaleh, and Barzeh. Aleppo University has 20 housing units, Al-Baath University in Homs has 12, and Tishreen University in Lattakia has 14. There are 86 housing units across Syrian universities, housing around 100,000 students.
Law No. 29 has given the National Union of Syrian Students a legal role in the boards of the university housing facilities. The Union, affiliated with the ruling Baath Party, monopolises political and organisational activity amongst Syrian university students. Founded in 1963, the Union effectively grants security clearance on student accommodation applications. Their assessments of these applications are based solely on security databases shared with security agencies. They are supplemented by their network of informants among students and staff in universities and university cities. Additionally, the Union has been involved in trading and selling university accommodation receipts and controlling and capitalising on university housing facilities.
Since 2011, the National Union has played a security role in all university cities and student housing units in Syria, resulting in the arrest of students handed over to Syrian security forces. The Union also participated in forming pro-regime military militias, fighting on various fronts against the opposition.
The university accommodation platform project has faced widespread criticism from students due to its reliance on an electronic application. This comes when the country is experiencing significant power rationing and poor service from communication and internet networks. Many students fear any delay in registering through the platform will cost them their housing.
University housing management requires students who wish to live in university units and housing to be residents of areas at least 40 kilometres away from campus. Additionally, they should not have faced disciplinary actions or failed their courses. However, the administration exempted students who have deceased or missing family members from the regime forces and security apparatus from the latter condition.
With the launch of Sakn, the Ministry of Higher Education increased the annual housing allowance from SYP 22,000 to 88,000. In 2021, the ministry had raised the housing allowance from SYP 3,000 to 22,000. The ministry justifies this increase by using the funds to improve services and provide better living conditions for students. University housing authorities receive 50 percent of the initial payment, with the remaining 50 percent going to the state’s public treasury.
However, the war since 2011 has exacerbated the poor state of university housing units, which now desperately need refurbishment. Amidst chaos and overcrowding, often a single room houses more than six students, and in some cases, as many as nine. The Ministry of Education’s reduced expenditure on refurbishing housing units has led to the degradation of its infrastructure, including electricity and sewage networks, a complete lack of heating, declining cleanliness standards, and a shortage of beds, tables, and chairs. Many residents of these units now sleep on the floor.
Several university housing entities had previously cancelled plans to renovate or rehabilitate their buildings. This is mainly due to the limited budget for such tasks and contractors’ reluctance to enter into contracts with official entities. This hesitation comes from the official entities’ delay in disbursing financial dues to their contractors, coupled with the continuous decline in the Syrian pound exchange rate, which diminishes the value of these dues over time.
تأثير عدم الاعتراف بالأوراق الثبوتية على حقوق السكن والأرض والملكية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaتعقيدات كثيرة تحيط بعدم اعتراف حكومة دمشق، بالوقائع المدنية من زواج، ولادة ووفاة، في المناطق الخارجة عن سيطرة النظام حالياً، وكذلك بعدم الاعتراف بالوقائع التي جرت خلال فترة سيطرة المعارضة في المناطق التي استعادها النظام.
مثلاً، ما زالت منال في السجلات المدنية الرسمية السورية امرأة عازبة، رغم مرور 3 سنوات على زواجها وإنجابها طفلاً صار عمره سنة ونصف هو الآخر غير موجود في السجلات. إذ أن منال تعيش في مدينة معرة مصرين بريف إدلب، الخاضعة لسيطرة حكومة الإنقاذ، وهي غير قادرة على تسجيل تلك الوقوعات في أي من مديريات الأحوال الشخصية التابعة لوزارة الداخلية في حكومة دمشق. حقوق منال في السكن، الأرض والملكية، المستجدة بحكم زواجها وإنجابها، باتت مهددة بدورها.
قانون الأحوال المدنية رقم 13 لعام 2021، المُعدّل للقانون القديم رقم 26 لعام 2007، لا يعترف بالوثائق غير الموثقة في السجلات الرسمية للدولة السورية، وينص على أنه عند حدوث واقعـة أحوال مدنية لمواطن داخل أراضي الدولـة، تقـدم الوثائـق المثبتة لحدوثها إلى أي مركز سجل مدني يتولى تسجيلها مباشرةً. وبالتالي، فإن وقوعات الأحوال الشخصية غير المسجلة في مراكز الأحوال الشخصية التابعة لوزارة الداخلية في حكومة دمشق، غير معترف بها. ويتوجب على أصحاب تلك الوقائع إعادة تثبيتها من جديد.
ويجب على الشخص القاطن في مناطق المعارضة العودة إلى مناطق النظام وتثبيت الزواج وتسجيل المواليد، أو توكيل أحد الأقارب، أو المحامين. ويخشى كثير من المقيمين في مناطق المعارضة، في حال عادوا إلى مناطق النظام، من توقيفهم لدى فروع الأجهزة الأمنية.
نجوى المُهجرة من ريف دمشق إلى إدلب، لم تتمكن من بيع حصتها من منزل في بناء مرخص، كان يملكه زوجها المتوفى في داريا بريف دمشق. إذ أن نجوى غير مسجلة في السجلات الرسمية كامرأة متزوجة. ويتوجب على نجوى، أن تعود أولاً إلى مناطق سيطرة النظام أو أن توكل أحد أقاربها، لتسجيل زواجها في مديرية الأحوال الشخصية، ثم تسجيل وفاة زوجها، وبعد ذلك يحق لها البدء بمعاملة حصر إرث شرعي لأملاك زوجها المتوفى.
نجوى نزحت قسرياً عن مدينة داريا بصحبة زوجها، أثناء التهجير القسري للسكان والمعارضة في صيف العام 2016. استقر المقام بنجوى وزوجها، في إدلب، قبل أن يتوفى زوجها في العام 2018. ولم يعد أحد من أقارب نجوى إلى داريا حتى اليوم، ولا يزال احتمال عودتها إلى داريا خارج إطار البحث.
سارة المُهجّرة من وادي بردى بريف دمشق مع زوجها وطفلها نهاية العام 2016، إلى إدلب، باتت أمام مشكلة عويصة بعد طلاقها. إذ تزوجت سارة في العام 2013، ولم تتمكن من تسجيل زواجها حينها لأن المنطقة كانت خارج سيطرة النظام، وكذلك لم تتمكن من تسجل مولودها. وبالتالي، لا يمكن لسارة تثبيت واقعة طلاقها أيضاً. تعيش سارة مع ابنها حالياً في ريف حلب، ولديها بطاقة عائلية صادرة عن حكومة الإنقاذ في العام 2017، أما زوجها فيقيم في إدلب حيث تزوج مرة أخرى. الوثائق الصادرة عن حكومة الإنقاذ أو الحكومة المؤقتة غير معترف بها رسمياً في مناطق سيطرة النظام.
والد سارة ما زال مقيماً في وادي بردى، وقد حاول تسجيل وقائع زواجها وانجابها وطلاقها. لكن الأب عاد وتخوف من الاعتقال، لأن طليق ابنته مطلوب أمنياً. وبالتالي، لا تزال سارة رسمياً عازبة، وابنها غير موجود. ويعيق ذلك حصول ابن سارة لاحقاً، على أي من إرث والده.
أم عمر النازحة من دوما بريف دمشق نحو ريف حلب، منعتها الأسباب الأمنية أيضاً من تثبيت كثير من الوقوعات التي تخص عائلتها. إذ أن زوجها أبو عمر، قُتل في سجون النظام، وتمكنت عائلته من الحصول على شهادة وفاته قبل تهجيرهم من دوما منتصف العام 2018. الزوج الراحل كان يملك منزلاً ضمن منطقة التنظيم في دوما، بالإضافة إلى محلات تجارية. عمر، ابن أم عمر، قُتِلَ بقذيفة صاروخية على جبهة عفرين في ريف حلب الغربي في العام 2020. عمر كان متزوجاً حديثاً، وولد ابنه بعد شهرين من مقتله. أم عمر، لأسباب خاصة، ما زالت قادرة على العودة إلى دوما بين الحين والآخر، لكن المحامي الذي تتعامل معه نصحها بعدم تسجيل وقوعات زواج ابنها، ووفاته، وولادة ابن ابنها، لأن ابنها كان مطلوباً أمنياً أيضاً.
حاولت أم عمر القيام بمعاملة حصر لإرث زوجها في العام 2019، واستخدمت وكالات لأولادها الأحياء المقيمين في مناطق المعارضة. لكن موظفين في الدوائر الرسمية تخوفوا من قبول تلك الوكالات. وحتى لو تمكنت أم عمر من القيام بعملية حصر إرث لزوجها المتوفى، تبقى معضلة تسجيل واقعة زواج ابنها، ووفاته أمراً صعباً للغاية. ولذا، يبدو أن ابن ابنها المتوفى وأرملته، لن يتمكنا من الحصول على حقوقهما في الورثة في أمد منظور.
في كل ما ذكر سابقاً، يجب التنبيه إلى عقبة رئيسية في القانون رقم 13، وهي أن المادة 44 منه تمنع إحداث أية تعديل أو تصحيح على قيود الأحوال المدنية إلا بناء على حكم قضائي مكتسب للدرجة القطعية. أي أنه في هذه الحالة، يتوجب لتعديل أو تصحيح القيود المدنية، دخول مسار قضائي، بما يعني ذلك استبعاد الفئات الأكثر فقرا وتهميشاً منه، بسبب تكاليفه والحاجة إلى محامي.
How Non-Recognition of Official Documents Impacts HLP Rights
/in HLP, News /by Rand ShamaaMany complexities surround the Syrian government’s refusal to recognise civil events, such as marriages, births, and deaths, in areas currently outside its control or those occurring during the opposition’s control of areas later recaptured by the regime forces.
For instance, per the official Syrian civil records, Manal is still listed as single despite having been married for three years and giving birth to a child, who is now one and a half years old and undocumented. Manal resides in the city of Maarat Al-Numan in the Idlib countryside, under the Syrian Salvation Government’s (SSG) control. She cannot register these events with any Civil Status Departments affiliated with the Syrian government’s Ministry of Interior. Consequently, due to her marriage and childbirth, her newly acquired rights to housing, land, and property are now at risk.
The Civil Status Law No. 13 of 2021, an amendment to the old Law No. 26 of 2007, does not recognise documents not registered in the Syrian state’s official records. It states that in a civil event involving a citizen in Syria, the relevant documents should be submitted directly to any civil registry centre responsible for its documentation. Thus, personal status events not registered in the Civil Status Centres of the Damascus government’s Ministry of Interior are not acknowledged. Owners of such undocumented incidents must, instead, go through the process of re-establishing them.
Residents of opposition areas must return to regime-controlled zones to confirm their marriages and register births or appoint relatives or lawyers to do so on their behalf. Many residents fear detainment by security agencies if they return to the regime’s areas of control.
Najwa was forcibly displaced from Darayya with her husband during the forced evacuation of residents and the opposition forces in the summer of 2016. They eventually settled in Idlib. However, her husband passed away in 2018. None of Najwa’s relatives have returned to Daraya, and the possibility of her returning is not under consideration.
Najwa could not sell her share of a licensed building once owned by her deceased husband in Darayya, Rural Damascus, because she isn’t recorded as a married woman in the official registries. She would first need to return to regime-controlled areas or assign one of her relatives to register her marriage at the Civil Status Department, followed by her husband’s death. Only after that can she initiate the legal inheritance procedure for her late husband’s properties.
Sara was displaced from Wadi Barada in Rural Damascus to Idlib with her husband and child at the end of 2016. She faced a significant issue after her divorce. Sara married in 2013 and could not register her marriage at the time because the area was out of regime control. Similarly, she couldn’t register the birth of her child. Consequently, Sara cannot legally document her divorce either. Currently, Sara lives with her son in the Aleppo countryside and holds a family card issued by the SSG in 2017. Her ex-husband now lives in Idlib and has remarried. Documents issued by the SSG or the opposition-run Syrian Interim Government (SIG) are not officially recognised in areas under regime control.
Sara’s father still resides in Wadi Barada and has tried to document her marriage, childbirth, and divorce on her behalf. However, he returned fearing arrest because the regime had issued a warrant for his daughter’s ex-husband for security reasons. Thus, Sara is still officially single, and her son doesn’t exist in official records, which might later hinder him from inheriting from his father.
Umm Omar was displaced from Douma in the Damascus countryside to the Aleppo countryside. Security reasons also prevented her from registering many family-related events. Her husband, Abu Omar, was killed in regime prisons. However, his family managed to get his death certificate before their displacement from Douma in mid-2018. The late husband owned a house in a zoned area in Douma and had businesses. Omar, Umm Omar’s son, was killed by a rocket shell on the Afrin front in the western Aleppo countryside in 2020. Omar had recently married, and his son was born two months after his death. Umm Omar can occasionally return to Douma, but her lawyer advised her against registering her son’s marriage, death, and the birth of her grandson, as her son is also wanted for security reasons.
Umm Omar tried to process the inheritance of her deceased husband in 2019. He used powers of attorney for her children residing in opposition areas. However, government employees were apprehensive about accepting these powers of attorney. Even if Umm Omar manages to process her deceased husband’s inheritance, documenting her son’s marriage and death remains highly challenging. Therefore, it seems that her late grandson and his widow might be unable to claim their inheritance rights in the foreseeable future.
In all the mentioned cases, it is essential to highlight a significant obstacle in Law No. 13 of 2021. Article 44 of this law prohibits any modification or correction of civil status records unless based on a final judicial ruling. This means that to adjust or correct civil status records, one must go through the judicial process, which effectively excludes the poorest and most marginalised due to its costs and the need for a lawyer.