The earthquake that occurred at dawn on Monday, February 06, caused the total or partial collapse of thousands of buildings in Northwest Syria. The collapses were concentrated in parts of the governorates of Aleppo, Lattakia, and Idlib either controlled by the Syrian government, which controls most of Aleppo and all of the Lattakia governorates; the Syrian Salvation Government affiliated with Hayat Tahrir al-Sham, which controls most of the Idlib governorate; and the Turkish-backed Syrian Interim Government (SIG), which controls the northern countryside of Aleppo.
Here is a preliminary overview of the most affected areas.
Opposition areas
In the opposition areas in northwestern Syria, the most affected areas were located in the border strip between Syria and Turkey, where the largest concentrations of internally displaced peoples (IDPs) and their camps are spread. In the evening of February 07, the Syria Civil Defence, also known as the White Helmets, estimated that 360 buildings entirely collapsed in northwestern Syria, killing 1,020 people. The White Helmets also indicated the partial collapse of more than 1,000 buildings, while thousands of buildings had cracks. The White Helmets is a voluntary organisation that operates in opposition areas in northwestern Syria.
Sources on the ground told The Syria Report that the most affected areas in Idlib were the cities of Harem, Salqin, Sarmada, and Dana. In Harem, about 10 buildings within a modern residential complex collapsed and in Salqin about 15 buildings collapsed. In Dana, an entire modern neighbourhood of ten-storey buildings collapsed. In the town of Termanin, east of Dana, a new residential complex consisting of eight buildings also collapsed, while in the town of Atmeh on the Turkish border, three buildings collapsed. In the city of Idlib, at least two buildings collapsed.
A modern residential complex in the town of Bisnia on the Harem-Salqin road also collapsed. The complex was inhabited and included twenty residential units that were intended to house IDPs from the southern countryside of Idlib.
In areas controlled by the SIG in the northern countryside of Aleppo, the most destroyed area was the city of Jandairis, where more than 70 multi-storey buildings collapsed, the smallest of which consisted of three floors. All neighbourhoods of the city were affected. In Azaz, dozens of buildings also collapsed; the damage was less significant in the cities of Al-Bab and Jarabulus.
Local sources told The Syria Report that most of these buildings were multi-storey buildings, consisting of at least three floors. Most of these buildings are located within newly built residential compounds. Many modern residential communities were built in recent years due strong demand for housing by people displaced from across Syria. Some of these residential complexes were built by NGOs to house IDPs, while others were built by real estate developers. The lack speed of work due to the growing need for housing, the poor materials used, and the lack of adequate safety procedures to generate quick profits are likely the main factors for the collapses.
Regime areas
Aleppo governorate
The earthquake caused the total collapse of 52 buildings in regime-controlled areas of the Aleppo governorate, including 38 buildings in the city of Aleppo, mostly in its eastern neighbourhoods. Cracks also appeared and partial collapses occurred in hundreds of other buildings.
Three four-storey buildings collapsed in the Kallaseh neighbourhood near the Zaid bin Haritha Mosque, as well as a six-storey building in the Adhamiyeh neighbourhood, two five-storey buildings in the Al-Saliheen neighbourhood, a building in the Aqaba neighbourhood, a building in the Zabadiyeh neighbourhood, and a building in the Fardos neighbourhood. Dozens of other buildings have sustained cracks. Three adjacent five-storey buildings collapsed in the Masharqa neighbourhood in the city centre, while at least one building collapsed in the Mayser neighbourhood in the western part of the city.
Before the earthquake, there were more than 1,500 buildings at risk of collapse in the city of Aleppo, most of them in eastern Aleppo, which is home to large informal housing areas. A large part of those buildings was damaged during the war following the aerial and artillery bombardment of regime forces on the eastern neighbourhoods when the opposition controlled them between 2012 and 2016. Serious cracks appeared on many buildings long after the fighting stopped as an indirect consequence of the shelling on these neighbourhoods.
On Monday, Aleppo’s Relief Subcommittee, which is affiliated with the governorate, formed an operations room and decided to house people affected by the earthquake in 25 apartments in the rehabilitation and training building owned by the Railways Directorate in the Sheikh Taha neighbourhood and 150 apartments owned by the Aleppo City Council and designated for temporary housing in the Massaken Hanano neighbourhood. In addition, 126 sites have been allocated to shelter those affected, including schools, markets, mosques, and churches.
The operations room directed rescue teams to the sites of the collapsed buildings to remove the rubble, carry out rescue operations, and search for survivors. Civil defence, firefighting, and ambulance teams, the Red Crescent, the Syria Trust for Development, and the Aleppo City Council also participated in the efforts.
The head of Aleppo City Council called on citizens to report cracks in buildings. Despite official statements, however, the process of removing the rubble and searching for survivors faces great difficulties, mainly due to the large number of buildings that have collapsed, the limited number of rescue teams, and poor equipment.
Lattakia governorate
Across the Lattakia governorate, more than 100 buildings have collapsed, including 50 that collapsed entirely. Most of the collapsed buildings were in the cities of Lattakia and Jableh and the villages of Al-Fakhoura and Astamoh. In Jableh, the neighbourhoods affected included Al-Fayd and Al-Rumaila, as well as Al-Ghazalat Street. Dozens of buildings were also damaged across the governorate. Eleven shelters were allocated for affected residents.
The ministers of defence, public works and housing, and transportation visited some of the damaged areas in Lattakia and were briefed on the rubble removal operations. Rescue teams were sent to the affected areas.
There is no clear reason for the collapse of these buildings.
With the exception of the Raml neighbourhood south of the city of Lattakia, which mainly comprises informal housing units and where some buildings collapsed, the rest of the areas are zoned and existing buildings were built through formal licences. Building licences are only given once a building is considered in compliance with the requirements of the Syrian Building Code, including seismic buildings codes. Corruption in the city and town councils and nepotism likely contributed to a lack of oversight regarding construction. Poor construction implementation that impacted the structural integrity of a building is considered a violation of the law and is punishable.
Hama governorate
On February 06, the ministers of interior, tourism, and education held an emergency meeting with the public officials, including the Governor of Hama, and representatives from the private sector in the governorate. A five-storey building collapsed in the Arbaeen neighbourhood in the city of Hama. The sister of the current prime minister, Hussein Arnous, appears to have lived in the building. The prime minister’s sister and 11 members of her family were killed in the collapse. An uninhabited building in the Jalaa neighbourhood, a building in the village of Hourat Amourin, and a three-storey house in the village of Ayn Al-Krum also collapsed. Many buildings in the cities of Hama, Al-Suqaylbiyah, and Salamieh have sustained cracks. Four shelters were made available in the governorate, including three schools and an institute for the deaf and mute.
Homs governorate
In the city of Homs, a damaged, uninhabited building partially collapsed on Omar Ibn Al-Khattab Street in the empty neighbourhood of Jouret Al-Shayyah.
Tartous governorate
Dozens of old houses near the Qadmous Castle partially collapsed. Houses were damaged in the main market in the city of Banias and a building under construction in the village of Al-Qalou completely collapsed. The Tartous City Council asked residents to report the appearance of cracks in the state of buildings by telephone or WhatsApp.
Hassakeh governorate
The damages were limited to minor cracks in some old buildings. The governorate formed committees to assess these cracks and the technical condition of the dams on the main rivers crossing the governorate.
Deir-ez-Zor governorate
An old building in the Al-Ummal neighbourhood of the city of Deir-ez-Zor completely collapsed; it was originally damaged as a result of the war.
Idlib governorate
In locations under the control of the regime in the Idlib governorate, buildings partially collapsed in the cities of Maarat Al-Nouman and Khan Sheikhoun. No official statistics were issued on the number of these buildings. Large parts of the two cities are uninhabited and original residents have not been allowed to return to them. Most of these areas are uninhabitable due to the great damage caused to them due to the fighting.
آثار الزلزال في مدينة اللاذقية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaمن أصل 50 مبنى انهارت بشكل كامل في محافظة اللاذقية، تسبب زلزال 6 شباط 2023، بانهيار 16 بناءً في مدينة اللاذقية على الأقل. وظهرت التصدعات في عشرات الأبنية الأخرى. معظم الأبنية المنهارة كانت غير مرخصة في مناطق عشوائية وبالتالي غير مراعية لمعايير الحماية من الزلازل. إلا أن بعض الأبنية المنهارة كانت مرخصة في مناطق منظمة، ما يشير إلى التلاعب بمواد البناء والفساد في تنفيذها.
الرمل الجنوبي
انهارت عشرة مبانٍ، في عشوائية الرمل الجنوبي جنوبي مدينة اللاذقية، قتل على أثرها حوالى 40 شخصاً. وكل المباني المنهارة كانت طابقية مؤلفة بالحد الأدنى من أربعة طوابق، وأغلبها مسكونة بالكامل. بعض الأبنية المنهارة قديمة شُيدت منذ عشرين عاماً، وأحدثها بني منذ خمسة أعوام. كما ظهرت تصدعات على 30 بناء آخر على الأقل في الرمل الجنوبي، بعضها بات آيل للسقوط بحسب المشاهدات العينية من الخارج، في حين أن بعضها الآخر يحتاج إلى فرق فنية تقوم بالكشف عليها لتحديد سلامتها الانشائية.
والرمل الجنوبي هو مخيم غير رسمي للاجئين الفلسطينيين، يقع على امتداد الواجهة البحرية جنوبي مدينة اللاذقية. تأسس المخيم في الخمسينيات على أرض مستملكة لصالح الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين العرب، التابعة لما كان يسمى حينها بوزارة الشؤون المحلية والعمل السورية، على العقار رقم 1140، بالمرسوم رقم 2316. وكان يسكنه حوالي 10 آلاف فلسطيني قبل العام 2011. المخيم عبارة عن عشوائية ذات كثافة سكانية عالية، وأبنية متلاصقة ومحشورة، وليس فيه سوى شارع رئيسي واحد يسمى طريق البحر. ويعاني الحي من الإهمال الخدمي، ويعد واحداً من أفقر أحياء اللاذقية. وتبلغ مساحة المخيم 2.2 هكتار، وقد نشأ على طرفه الشمالي امتداد توسعي عشوائي يُعرفُ باسم الرمل الشمالي.
المشروع العاشر
وعلى عكس المنطقة العشوائية في الرمل الجنوبي، سقط بناءان في المشروع العاشر وتوسعه، وهي منطقة منظمة تقع ضمن توسعة المخطط التنظيمي لمدينة اللاذقية. البناءان المنهاران مرخصان، ومكونان من خمسة طوابق لكل منهما. ويقع المشروع وتوسعه شمال شرقي مدينة اللاذقية قرب الكورنيش الشرقي. المشروع وتوسعه هما تابعان لقطاع السكن التعاوني، وقد قامت عشرات الجمعيات التعاونية ببناء مشاريع سكنية لأعضائها فيهما، بشكل تدريجي منذ الثمانينيات.
وبالإضافة إلى البنائين المرخصين في المشروع وتوسعه، سقط بناء غير مرخص في منطقة مواجهة لمدخل المشروع، ما تسبب بمقتل عائلة كاملة من سبعة أشخاص.
إحدى اللجان الهندسية التابعة لمحافظة اللاذقية، المشكلة بعد الزلزال، والمكلفة بالكشف على سلامة الأبنية، أخلت خلال الأيام الماضية، سكان 10 أبنية في منطقة المشروع العاشر، لظهور تصدعات فيها، وخطورتها على السلامة الإنشائية للأبنية. أربعة من الأبنية التي ظهرت عليها تصدعات، عمرها حوالي ثلاثة عقود، والبقية أحدث وعمرها لا يتجاوز عشرة أعوام.
مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، نقل عن مصادر أهلية من سكان المشروع، أن الجهات المنفذة لم تلتزم تنفيذ الأبنية وفق مخططاتها الهندسية. وبحسب المخططات، كان يفترض إنشاء جدران قص Shear wall في جميع الطوابق، لمقاومة الأحمال الناتجة عن الحركات الزلزالية. ولكن، عند التنفيذ تم تجاهل تنفيذ تلك الجدران في الطوابق العليا، غالباً لأسباب تتعلق بالفساد وتلاعب الجهات المنفذة بكميات مواد البناء.
دمسرخو
وفي مدخل مدينة اللاذقية الشمالي، في منطقة دمسرخو، سقطت ثلاثة أبنية ما تسبب بمقتل حوالي 20 شخصاً. أحد الأبنية المنهارة يقع داخل دمسرخو، واثنان على طوقها الخارجي؛ أحدهما قرب الفرن، والثاني على طريق المتحلق الشمالي. كما تصدعت أيضاً عشرة أبنية في المنطقة على الأقل.
ورغم أنها تقع ضمن توسعة مخطط اللاذقية التنظيمي، إلا أن دمسرخو تضم بعض العشوائيات. وتسود مخالفات البناء في المنطقة، رغم محاولات محافظة اللاذقية ومجلس مدينتها المتكررة لقمعها. ويعود ذلك بشكل رئيسي بسبب استقواء بعض مرتكبي المخالفات في دمسرخو على المؤسسات الرسمية مستعينين بعلاقاتهم القوية مع أجهزة الأمن والجيش.
وجميع الأبنية التي تأثرت بالضربة الزلزالية في دمسرخو غير مرخصة، أو مخالفة للترخيص. على سبيل المثال، أحد الأبنية المنهارة هو بناء سكني يضم متجراً كبيراً لبيع الأثاث، وكان ترخيصه الأساسي عبارة عن مبنى من ثلاثة طوابق. لكن، صاحب المبنى أضاف ثلاثة طوابق إضافية عليه.
Jandares in Rural Afrin: The Most Severe Earthquake Damage in Opposition Territory
/in HLP, News /by Rand ShamaaJandares, located in the rural Afrin area in the northwestern Aleppo governorate countryside and controlled by the opposition-run Syrian Interim Government (SIG), was almost destroyed in the February 06 earthquake, which rendered the town an uninhabitable disaster zone. The sheer number of people who died beneath hundreds of partially and fully destroyed homes indicates serious construction issues and a lack of even minimal earthquake safety standards.
Around 800 people were killed in the town, with operations still underway to search for and remove bodies trapped beneath the rubble. Statistics released by the opposition-run Jandares Local Council indicate that 257 buildings fully collapsed, while 1,100 others have partially collapsed or now feature cracks. After operations to search for remaining survivors ended a few days after the earthquake, committees from the Civil Defense and Free Engineers Syndicate, which are active in opposition-held areas, began to study the conditions of all remaining buildings in the town. They identified which buildings were at risk of collapse and which would pose a critical danger to residents returning home.
Temporary shelters were also set up for survivors from Jandares, within the town and the city of Afrin. However, most survivors sought refuge in the camps along the Syrian-Turkish border.
According to Syria’s 2004 census, about 14,000 people lived in Jandares, most of whom, like residents of Afrin, were Kurdish. In 2012, the majority-Kurdish People’s Protection Units (YPG) took over Jandares and most of the Afrin area. Later, in 2018, Turkish-backed National Army rebel factions took over the town in Operation Olive Branch, displacing many of the original Kurdish residents. Meanwhile, many IDPs were forcibly displaced to Jandares from other parts of Syria that had formerly been under opposition control, especially from rural Damascus, Homs, and Hama. By 2022, the town’s population reached 115,000 people, according to local council estimates.
Most buildings in Jandares were unlicensed. Historically, the town is remote and has received little government or municipal attention. Jandares’ zoning plans are old and not adhered to by any local municipality, just as structural safety standards for construction were not followed during any period of control over the town, given its remote location.
Jandares could be divided into three main parts, according to a local correspondent for The Syria Report: the part built before 2011, the part built during YPG control in 2012-2018 and, finally, the part built during the current period of opposition control. Meanwhile, the first and second parts consist of mostly informal housing surrounding the old town centre. The third part is the largest and the most damaged by the earthquake.
The informal settlements built in Jandares after 2012 were primarily constructed on private agricultural lands owned by the area’s original residents. After 2018, people newly displaced to the area bought some of those lands and built near-identical, unlicensed, multi-storey housing. Some other displaced people also seized some of the lands owned by those absent from the area and built on them similarly. In both cases, construction is done with the help of building contractors known locally as “building experts” or “concrete carpenters”. Such workers are people with construction experience but lack formal educational qualifications.
Though the earthquake’s destruction centred on informal homes built after 2018, the damage hit all parts of Jandares. A structural engineer in the area told The Syria Report that, during the various periods of control over the town, no local municipality or independent engineering committee conducted soil tests or studied soil mechanics. Such studies help evaluate and analyse the physical and engineering characteristics of the soil in the given area and its ability to bear the weight of buildings. These studies could also determine the appropriate type of building foundation to avoid the risks of collapse while considering certain factors for earthquake protection.
The engineer added that most of the building foundations in the town did not reach the rocky layer beneath the soil and that appropriate engineering methods were not followed. Multi-storey buildings, especially during the opposition control, did not take into account the additional load on the soil and did not feature appropriate foundations. Finally, the engineer added that, during no period of control of Jandares, no local authorities enforced mandatory construction permits that would take into account The Syrian Arab Code for the Design and Implementation of Reinforced Concrete Structures, which implement earthquake-resistant concrete reinforcements. Such reinforcements would have protected many buildings from collapse and limited the loss of life and property.
The Free Engineers Syndicate branch in Aleppo governorate has tried since 2021 to impose a technical entity that would monitor licensing and construction in SIG-controlled areas. However, their attempt was unsuccessful amid an uncontrolled scramble to build homes amid pressure and high demand for housing in the area.
Earthquake Causes Collapse of Hundreds of Buildings Across Syria
/in HLP, News /by benjamin feveThe earthquake that occurred at dawn on Monday, February 06, caused the total or partial collapse of thousands of buildings in Northwest Syria. The collapses were concentrated in parts of the governorates of Aleppo, Lattakia, and Idlib either controlled by the Syrian government, which controls most of Aleppo and all of the Lattakia governorates; the Syrian Salvation Government affiliated with Hayat Tahrir al-Sham, which controls most of the Idlib governorate; and the Turkish-backed Syrian Interim Government (SIG), which controls the northern countryside of Aleppo.
Here is a preliminary overview of the most affected areas.
Opposition areas
In the opposition areas in northwestern Syria, the most affected areas were located in the border strip between Syria and Turkey, where the largest concentrations of internally displaced peoples (IDPs) and their camps are spread. In the evening of February 07, the Syria Civil Defence, also known as the White Helmets, estimated that 360 buildings entirely collapsed in northwestern Syria, killing 1,020 people. The White Helmets also indicated the partial collapse of more than 1,000 buildings, while thousands of buildings had cracks. The White Helmets is a voluntary organisation that operates in opposition areas in northwestern Syria.
Sources on the ground told The Syria Report that the most affected areas in Idlib were the cities of Harem, Salqin, Sarmada, and Dana. In Harem, about 10 buildings within a modern residential complex collapsed and in Salqin about 15 buildings collapsed. In Dana, an entire modern neighbourhood of ten-storey buildings collapsed. In the town of Termanin, east of Dana, a new residential complex consisting of eight buildings also collapsed, while in the town of Atmeh on the Turkish border, three buildings collapsed. In the city of Idlib, at least two buildings collapsed.
A modern residential complex in the town of Bisnia on the Harem-Salqin road also collapsed. The complex was inhabited and included twenty residential units that were intended to house IDPs from the southern countryside of Idlib.
In areas controlled by the SIG in the northern countryside of Aleppo, the most destroyed area was the city of Jandairis, where more than 70 multi-storey buildings collapsed, the smallest of which consisted of three floors. All neighbourhoods of the city were affected. In Azaz, dozens of buildings also collapsed; the damage was less significant in the cities of Al-Bab and Jarabulus.
Local sources told The Syria Report that most of these buildings were multi-storey buildings, consisting of at least three floors. Most of these buildings are located within newly built residential compounds. Many modern residential communities were built in recent years due strong demand for housing by people displaced from across Syria. Some of these residential complexes were built by NGOs to house IDPs, while others were built by real estate developers. The lack speed of work due to the growing need for housing, the poor materials used, and the lack of adequate safety procedures to generate quick profits are likely the main factors for the collapses.
Regime areas
Aleppo governorate
The earthquake caused the total collapse of 52 buildings in regime-controlled areas of the Aleppo governorate, including 38 buildings in the city of Aleppo, mostly in its eastern neighbourhoods. Cracks also appeared and partial collapses occurred in hundreds of other buildings.
Three four-storey buildings collapsed in the Kallaseh neighbourhood near the Zaid bin Haritha Mosque, as well as a six-storey building in the Adhamiyeh neighbourhood, two five-storey buildings in the Al-Saliheen neighbourhood, a building in the Aqaba neighbourhood, a building in the Zabadiyeh neighbourhood, and a building in the Fardos neighbourhood. Dozens of other buildings have sustained cracks. Three adjacent five-storey buildings collapsed in the Masharqa neighbourhood in the city centre, while at least one building collapsed in the Mayser neighbourhood in the western part of the city.
Before the earthquake, there were more than 1,500 buildings at risk of collapse in the city of Aleppo, most of them in eastern Aleppo, which is home to large informal housing areas. A large part of those buildings was damaged during the war following the aerial and artillery bombardment of regime forces on the eastern neighbourhoods when the opposition controlled them between 2012 and 2016. Serious cracks appeared on many buildings long after the fighting stopped as an indirect consequence of the shelling on these neighbourhoods.
On Monday, Aleppo’s Relief Subcommittee, which is affiliated with the governorate, formed an operations room and decided to house people affected by the earthquake in 25 apartments in the rehabilitation and training building owned by the Railways Directorate in the Sheikh Taha neighbourhood and 150 apartments owned by the Aleppo City Council and designated for temporary housing in the Massaken Hanano neighbourhood. In addition, 126 sites have been allocated to shelter those affected, including schools, markets, mosques, and churches.
The operations room directed rescue teams to the sites of the collapsed buildings to remove the rubble, carry out rescue operations, and search for survivors. Civil defence, firefighting, and ambulance teams, the Red Crescent, the Syria Trust for Development, and the Aleppo City Council also participated in the efforts.
The head of Aleppo City Council called on citizens to report cracks in buildings. Despite official statements, however, the process of removing the rubble and searching for survivors faces great difficulties, mainly due to the large number of buildings that have collapsed, the limited number of rescue teams, and poor equipment.
Lattakia governorate
Across the Lattakia governorate, more than 100 buildings have collapsed, including 50 that collapsed entirely. Most of the collapsed buildings were in the cities of Lattakia and Jableh and the villages of Al-Fakhoura and Astamoh. In Jableh, the neighbourhoods affected included Al-Fayd and Al-Rumaila, as well as Al-Ghazalat Street. Dozens of buildings were also damaged across the governorate. Eleven shelters were allocated for affected residents.
The ministers of defence, public works and housing, and transportation visited some of the damaged areas in Lattakia and were briefed on the rubble removal operations. Rescue teams were sent to the affected areas.
There is no clear reason for the collapse of these buildings.
With the exception of the Raml neighbourhood south of the city of Lattakia, which mainly comprises informal housing units and where some buildings collapsed, the rest of the areas are zoned and existing buildings were built through formal licences. Building licences are only given once a building is considered in compliance with the requirements of the Syrian Building Code, including seismic buildings codes. Corruption in the city and town councils and nepotism likely contributed to a lack of oversight regarding construction. Poor construction implementation that impacted the structural integrity of a building is considered a violation of the law and is punishable.
Hama governorate
On February 06, the ministers of interior, tourism, and education held an emergency meeting with the public officials, including the Governor of Hama, and representatives from the private sector in the governorate. A five-storey building collapsed in the Arbaeen neighbourhood in the city of Hama. The sister of the current prime minister, Hussein Arnous, appears to have lived in the building. The prime minister’s sister and 11 members of her family were killed in the collapse. An uninhabited building in the Jalaa neighbourhood, a building in the village of Hourat Amourin, and a three-storey house in the village of Ayn Al-Krum also collapsed. Many buildings in the cities of Hama, Al-Suqaylbiyah, and Salamieh have sustained cracks. Four shelters were made available in the governorate, including three schools and an institute for the deaf and mute.
Homs governorate
In the city of Homs, a damaged, uninhabited building partially collapsed on Omar Ibn Al-Khattab Street in the empty neighbourhood of Jouret Al-Shayyah.
Tartous governorate
Dozens of old houses near the Qadmous Castle partially collapsed. Houses were damaged in the main market in the city of Banias and a building under construction in the village of Al-Qalou completely collapsed. The Tartous City Council asked residents to report the appearance of cracks in the state of buildings by telephone or WhatsApp.
Hassakeh governorate
The damages were limited to minor cracks in some old buildings. The governorate formed committees to assess these cracks and the technical condition of the dams on the main rivers crossing the governorate.
Deir-ez-Zor governorate
An old building in the Al-Ummal neighbourhood of the city of Deir-ez-Zor completely collapsed; it was originally damaged as a result of the war.
Idlib governorate
In locations under the control of the regime in the Idlib governorate, buildings partially collapsed in the cities of Maarat Al-Nouman and Khan Sheikhoun. No official statistics were issued on the number of these buildings. Large parts of the two cities are uninhabited and original residents have not been allowed to return to them. Most of these areas are uninhabitable due to the great damage caused to them due to the fighting.
الزلزال يتسبب بانهيار مئات الأبنية في عموم سوريا
/in اخبار /by benjamin feveتسبب الزلزال الذي وقع فجر الاثنين 6 شباط، بانهيار كلي وجزئي، طال آلاف المباني، في الشمال الغربي من سوريا. وتركزت الانهيارات في محافظات حلب واللاذقية وإدلب، الواقعة تحت سيطرة ثلاث قوى؛ النظام السوري الذي يسيطر على الجزء الأكبر من حلب وعلى كامل اللاذقية، وحكومة الإنقاذ التابعة لهيئة تحرير الشام التي تسيطر على معظم محافظة إدلب، وعلى الحكومة السورية المؤقتة المدعومة من تركيا والتي تسيطر على ريف حلب الشمالي.
نرصد في هذا المقال، في حصيلة أولية أبرز المواقع المتضررة، وبعض التفسيرات المحتملة للانهيارات التي وقعت.
مناطق المعارضة:
في مناطق المعارضة شمال غربي سوريا، في أكثر المناطق المتضررة كانت الشريط الحدودي بين سوريا وتركيا، حيث تنتشر أكبر تجمعات النازحين والمهجرين قسرياً ومخيماتهم. وقد أصدر الدفاع المدني السوري، مساء الثلاثاء، حصيلة جديدة تفيد بانهيار 360 مبنى بشكل كامل في شمال غرب سوريا، ما تسبب بمقتل 1020 شخصاً. الدفاع المدني أشار إيضاً إلى انهيار جزئي طال أكثر من 1000 مبنى، وتصدع آلاف المباني. والدفاع المدني السوري هو منظمة تطوعية تنشط في مناطق المعارضة شمال غربي سوريا.
مراسل سيريا ريبورت، قال إن أكثر المناطق التي تضررت في إدلب، الواقعة تحت نفوذ حكومة الإنقاذ التابعة لهيئة تحرير الشام، كانت مدن حارم وسلقين وسرمدا والدانا. وقد انهار في حارم حوالي 10 أبنية ضمن تجمع سكني حديث، وفي مدينة سلقين انهار قرابة 15 بناء. في مدينة الدانا، انهارت حارة حديثة بالكامل تضم عشرة أبنية طابقية. في بلدة ترمانين شرقي الدانا، انهار كذلك تجمع سكني جديد يضم ثمانية أبنية، وفي بلدة أطمة على الحدود التركية انهارت ثلاثة أبنية. في مدينة إدلب انهار بنائين على الأقل.
كما انهار بالكامل، بحسب المراسل، تجمع سكني حديث في بلدة بسنيا على طريق حارم-سلقين. التجمع كان مأهولاً، ويضم عشرين وحدة سكنية طابقية، كانت مخصصة لإيواء نازحي ريف إدلب الجنوبي.
في مناطق سيطرة الحكومة المؤقتة المعارضة بريف حلب الشمالي، أكثر منطقة تعرضت للدمار كانت مدينة جنديرس التي انهار فيها أكثر من 70 مبنى طابقي، أقلها مؤلف من 3 طوابق. وتوزعت تلك الأبنية على جميع أحياء المدينة. في أعزاز، انهارت كذلك عشرات الأبنية، في حين كانت الأضرار أقل في مدن الباب وجرابلس.
مراسل سيريا ريبورت أشار إلى أن تلك المباني بمعظمها طابقية، مؤلفة من ثلاثة طوابق كحد أدنى. وتلك المباني بمعظمها تقع ضمن تجمعات سكنية حديثة البناء. وانتشر كثير من تلك التجمعات السكنية الحديثة بسبب الطلب الكبير على السكن من قبل النازحين والمهجرين قسرياً من عموم الأراضي السورية إلى مناطق المعارضة. وفي حين عملت بعض المنظمات غير الحكومية على بناء بعض التجمعات السكنية تلك لإيواء النازحين، بينما أسهم بعض تجار العقارات في بناء تجمعات أخرى. وفي الحالتين، تفتقد تلك التجمعات لأسس السلامة الانشائية، إذ تبنى على عجل لإيواء النازحين بشكل مؤقت، أو لأغراض الربح السريع.
مناطق النظام:
محافظة حلب
تسبب الزلزال بانهيار 52 مبنى بشكل كلي في مناطق سيطرة النظام في محافظة حلب، منها 38 مبنى في مدينة حلب ومعظمها في أحيائها الشرقية. كما ظهرت التصدعات، وحدثت انهيارات جزئية، في مئات الأبنية الأخرى.
انهارت 3 أبنية بارتفاع 4 طوابق لكل منها في حي الكلاسة قرب جامع زيد بن حارثة، ومبنى من ستة طوابق في حي الأعظمية، ومبنيين مؤلفين من خمسة طوابق في حي الصالحين، ومبنى في حي العقبة، ومبنى في حي الزبدية، وبناء في حي الفردوس، هذا عدا عن تصدع عشرات المباني. وانهارت ثلاث بنايات متلاصقة، بارتفاع خمسة طوابق لكل منها، في حي المشارقة وسط المدينة، في حين انهار بناء واحد على الأقل في حي الميسر غربي حلب.
وقبل الزلزال، كان هناك أكثر من 1500 بناء آيل للسقوط في مدينة حلب معظمها في حلب الشرقية. وجزء كبير من تلك المباني متضرر بسبب مجريات القتال والقصف الجوي والمدفعي لقوات النظام على المنطقة، خلال فترة سيطرة المعارضة 2012-2016. في حين ظهرت على بعض تلك المباني تصدعات خطيرة، بعد وقت طويل من توقف القتال، فيما بات يُعرف بآثار القصف غير المباشر أي الأضرار غير المرئية التي تتسبب بتخلخل التربة وأساسات الأبنية. ومعظم أحياء حلب الشرقية هي مناطق عشوائية يسود فيها البناء غير المرخص الذي يبنى من دون اتباع قواعد السلامة الإنشائية.
اللجنة الفرعية للإغاثة في حلب شكلت الإثنين، غرفة عمليات، وقررت إيواء المتضررين في 150 شقة مخصصة للسكن المؤقت تابعة لمجلس مدينة حلب في حي مساكن هنانو، و25 شقة تابعة لمديرية السكك الحديدية في مبنى التأهيل والتدريب في حي الشيخ طه. كما تم تخصيص 126 موقعاً لإيواء المتضررين، ومنها مدارس وأسواق ومساجد وكنائس.
ووجهت غرفة العمليات فرق الانقاذ إلى جميع مواقع الأبنية المنهارة للقيام بعمليات رفع الأنقاض والإنقاذ والإسعاف والبحث عن ناجين، بمشاركة فرق الدفاع المدني والإطفاء والإسعاف والهلال الأحمر، والأمانة السورية للتنمية، ومجلس مدينة حلب. ودعا رئيس مجلس مدينة حلب المواطنين الإبلاغ عن التصدعات في الأبنية. ورغم التصريحات الرسمية، إلا أن صعوبات جمة تواجه عملية إزالة الأنقاض والبحث عن ناجين، بشكل رئيسي بسبب كثرة المواقع التي تعرضت لانهيارات، وسط قلّة عدد فرق الانقاذ المؤهلة وضعف تجهيزاتها.
محافظة اللاذقية
في محافظة اللاذقية انهار أكثر من 100 مبنى، منها 50 مبنى بشكل كلي. أغلب المباني المنهارة كانت في مدينتي اللاذقية وجبلة، وقريتي الفاخورة واسطامو. المباني المنهارة في جبلة توزعت على أحياء الفيض، الرميلة، شارع الغزالات. كما تضررت عشرات المباني في المحافظة التي خصصت 11 مركز إيواء في خدمة المتضررين.
وقد تفقد وزراء الدفاع، الأشغال العامة والإسكان، والنقل، بعض المواقع المتضررة في اللاذقية، واطلعوا على عمليات رفع الأنقاض. وتوزعت فرق الإنقاذ، المؤلفة من جميع المديريات والمؤسسات والفعاليات في المحافظة، على المناطق المتضررة.
وليس من سبب واضح لانهيار تلك الأبنية. إذ أنه باستثناء حي الرمل الجنوبي العشوائي في مدينة اللاذقية حيث انهارت بعض الأبنية، فإن بقية المناطق منظمة والأبنية فيها مرخصة. ورخصة البناء لا تعطى إلا قبل التأكد من أن البناء متوافق مع اشتراطات كود البناء السوري، الذي يأخذ بعين الاعتبار عوامل الحماية ضد الزلازل. ولذا، يُرجّح هنا بأن يكون للفساد في مجالس المدن والبلدات، والمحسوبيات، دور في تغاضي المسؤولين عن سوء التنفيذ. ويعتبر نقص المتانة الناتج عن إجراء تعديلات على البناء قد تؤدي إلى تصدع أو تشقق أو اهتراء يؤثر على سلامته الإنشائية، من مخالفات البناء التي يعاقب عليها القانون.
محافظة حماة
في محافظة حماة، عقد وزراء الداخلية والسياحة والتربية، اجتماعاً طارئاً، مع الجهات العامة والخاصة بالمحافظة، بحضور محافظ حماة، يوم الإثنين. وقد انهار بسبب الزلزال بناء مؤلف من خمسة طوابق في حي الأربعين بمدينة حماة، يبدو بأن أخت رئيس الوزراء الحالي كانت تقطنه، حيث وردت أنباء عن مقتلها، هي و11 شخصاً من عائلتها، في الانهيار.
كما انهار مبنى غير مأهول في حي الجلاء في مدينة حماة، ومبنى في قرية حورات عمورين، ومنزل من ثلاثة طوابق في قرية عين الكروم. وتعرضت كثير من الأبنية للتصدع في مدن حماة، السقيلبية، السلمية. وتم تجهيز 4 مراكز إيواء في محافظة حماة، منها ثلاثة مدارس ومعهد الصم والبكم.
محافظة حمص
في مدينة حمص انهيار بشكل جزئي بناء متضرر غير مأهول في شارع عمر بن الخطاب في حي جورة الشياح الخالية من السكان.
محافظة طرطوس
في محافظة طرطوس انهارت بشكل جزئي عشرات المنازل القديمة في محيط قلعة القدموس، وتضررت منازل في السوق الرئيسي بمدينة بانياس، كما انهار كلياً بناء قيد الإنشاء بقرية القلوع. وطلب مجلس مدينة طرطوس من السكان ضرورة الإبلاغ عن ظهور التصدعات أو أي مؤشرات على السلامة الانشائية، وذلك بالاتصال المباشر أو عبر الواتس آب.
محافظة الحسكة
في محافظة الحسكة اقتصرت الأضرار على تصدعات بسيطة في بعض المباني القديمة. وشكلت محافظة الحسكة لجاناً لدراسة هذه التصدعات وتقييم الحالة الفنية للسدود.
محافظة ديرالزور
في محافظة دير الزور، انهار مبنى قديم في حي العمال بمدينة دير الزور، بالكامل، وهو بالأصل متضرر نتيجة الحرب. كما انهارت جدران متصدعة في حي الرشدية ضمن أبنية غير مأهولة.
محافظة ادلب
في المواقع الخاضعة لسيطرة النظام في محافظة إدلب، انهارت بشكل جزئي أبنية في مدينتي معرة النعمان وخان شيخون. ولم تصدر أي احصائية رسمية عن عدد تلك المباني. وفي العموم، أجزاء كبيرة من المدينتين غير مأهولة ولم يسمح بعودة السكان إليها. ومعظم تلك المناطق غير قابلة للسكن، بسبب الأضرار الكبيرة التي لحقت بهما بسبب مجريات القتال.
منطقة صناعية في يبرود وفق أحكام قانون التخطيط وعمران المدن
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي 27 نوفمبر 2022، أصدر الرئيس السوري المرسوم رقم 308، الذي سمح بموجبه لمجلس مدينة يبرود في محافظة ريف دمشق، تطبيق قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 لغرض إنشاء منطقة صناعية جديدة.
المرسوم الذي نشر في الجريدة الرسمية أورد أرقام العقارات وأجزاء العقارات سيتم تنظيمها في المنطقة العقارية يبرود رقم 11\26. المرسوم أعطى لمجلس مدينة يبرود صلاحية تطبيق الباب الثاني من القانون 23\2015، وهو باب التنظيم، وهو تجزئة الأراضي إلى مقاسم تنظيمية من قبل الجهة الإدارية. والمقاسم التنظيمية هي قطع الأرض الناتجة عن تقسيم الأرض أو تنظيمها.
يُطبقُ التنظيم في واحدة من الحالات التالية؛ المناطق المصابة بكوارث طبيعية من زلازل وفيضانات أو التي لحقها الضرر نتيجة الحروب والحرائق، أو مناطق التوسع العمراني التي ألحقت بالمخططات التنظيمية، أو المناطق التي ترغب الجهة الإدارية تنفيذ المخطط التنظيمي العام والتفصيلي المتعلق بها. وتنطبق الحالة الأخيرة على الوضع في المنطقة الصناعية الجديدة في يبرود.
التصريحات الرسمية تضاربت حول مساحة المنطقة الصناعية في يبرود. عضو في غرفة صناعة دمشق وريفها كان قد قال في العام 2019 لصحيفة الثورة الرسمية، بأنّ مساحة المنطقة الصناعية تبلغ 77 هكتاراً، في حين قال مدير صناعة ريف دمشق لذات الصحيفة في العام 2020 بأنّ مساحتها 18 هكتاراً، بينما قال مدير مكتب القلمون التابع لغرفة صناعة دمشق وريفها لوكالة سانا الاخبارية الرسمية في آب 2022 بأنّ مساحة المنطقة الصناعية الجديدة ستكون حوالي 150 هكتاراً.
مراسل سيريا ريبورت نقل عن مصدر في مجلس مدينة يبرود تأكيده بأنّ المساحة الكلية للعقارات وأجزاء العقارات المخصصة لتنفيذ المنطقة الصناعية بموجب المرسوم 308، تقارب 150 هكتاراً. وأضاف بأنّ المنطقة الصناعية الجديدة تقع بمحاذاة المنطقة الصناعية القديمة وإلى الشرق منها باتجاه الطريق الدولي.
صناعي من يبرود قال لمراسل سيريا ريبورت، إنّ مشروع المدينة الصناعية الجديدة قديم يعود للعام 2001. والمنطقة الصناعية الجديدة تقع على تخوم المنطقة الصناعية القديمة، والمشروع يهدف لفتح المجال أمام إنشاء معامل أكبر بحسب الصناعي.
ويعطي القانون 23 الوحدات الإدارية صلاحية الاقتطاع المجاني من العقارات الداخلة ضمن المخطط التنظيمي بهدف النفع العام. ويسمح القانون للوحدة الإدارية بالاقتطاع المجاني لما تصل نسبته إلى 40% من مساحة المنطقة المنظمة الواقعة في الأرياف، وهو ما يتوقع حدوثه في منطقة يبرود الصناعية.
ويقر القانون 23 انشاء ثلاث لجان تباعاً هي؛ لجنة التقدير البدائي، ولجنة حل الخلافات، ولجنة التوزيع الإجباري. مهمة لجنة التقدير البدائي هي تقدير قيمة العقارات قبل تنظيم المنطقة، في حين تقوم لجنة حل الخلافات بالنظر في ادعاءات ملكية تلك العقارات والخلافات بين المالكين، أما لجنة التوزيع الإجباري فتقوم بتوزيع مقاسم المنطقة بعد التنظيم على أصحاب الحقوق.
ويُطبّقُ التوزيع الاجباري أثناء تهيئة الأرض للبناء وفق المخطط التنظيمي بأسلوب التنظيم. ولا يحق في هذه الحالة لأصحاب الحقوق اختيار مواقع مقاسمهم الجديدة. إذ اعتبر القانون 23، أن المنطقة التنظيمية شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين وأصحاب الحقوق فيها، وتنتهي أعمال التنظيم فيها بتوزيع أملاكها على أصحاب الحقوق وفقاً لحصصهم فيها.
Yabroud to Build New Industrial Zone under Planning and Urban Development Law
/in HLP, News /by Rand ShamaaOn November 27, 2022, the Syrian President issued Decree No. 308, which permits the Yabroud City Council in Rural Damascus governorate to establish a new industrial zone under the Planning and Urban Development Law No. 23 of 2015.
Published in the Official Gazette, the decree lists the real estate properties to be included as part of the Yabroud No. 11/26 real estate zone. The decree also gives the city council the powers to implement chapter two of Law No. 23/2015 on zoning, which enables local authorities to partition the land into zoned plots. These plots are pieces of land resulting from the partitioning or zoning of a larger property.
The zoning process can apply to areas that fall within any of the following scenarios:
This last scenario is currently underway in Yabroud’s planned new industrial zone.
As for the size of the industrial zone, official statements have contradicted one another. A board member of the Damascus and Rural Damascus Chamber of Industry told the state-owned Al-Thawra Newspaper in 2019 that the industrial zone would span 77 hectares, while the head of the Department of Industry at the Rural Damascus governorate told that same newspaper in 2020 that it would be only 18 hectares. In yet another statement, the director of the Chamber of Industry’s Qalamoun office told the state-run SANA news agency in August 2022 that the industrial zone would be around 150 hectares.
A source from Yabroud’s city council told The Syria Report’s local correspondent that around 150 hectares of real estate had been allocated for implementing the industrial zone under Decree No. 308. The source added that the new zone would be located just east of the old one, closer to the Damascus-Homs international highway.
According to an industrialist from Yabroud, the industrial zone project dates back to 2001. The new zone will aim at hosting bigger factories.
Law No. 23 grants local administrative units the power to deduct, without compensation, part of the real estate areas included within the zoning plan, provided these areas are used for public benefit. In rural areas, up to 40 percent of the site can be deducted, a process expected to happen in the case of the Yabroud industrial zone.
In addition, Law No. 23 establishes three successive committees: one for initial appraisal, another for dispute resolution and a third for compulsory land readjustment. The initial appraisal committee estimates the value of the real estate in the area before zoning begins. The dispute resolution committee’s job is to examine claims of ownership over those real estate properties and any disputes between owners. Finally, the compulsory land readjustment committee distributes the land plots to rights holders after zoning.
Compulsory land readjustment occurs when a plot of land is prepared for construction per the zoning plans. During this process, rights holders are not entitled to choose the location of their plots. Under Law No. 23, a zoned real estate area is a legal entity that takes the place of all former property owners and rights holders in that area; zoning work concludes with the distribution of the newly zoned properties to rights holders according to their shares.
انهيار بناء سكني في حي خاضع لسيطرة الوحدات الكردية في مدينة حلب
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaانهار بناء في حي الشيخ مقصود بحلب الشرقية، فجر يوم 22 يناير، ما تسبب بمقتل 18 شخصاً من سكانه. ورغم أن المبنى حديث البناء، إلا أنه غير مرخص ويفتقد لشروط السلامة الإنشائية.
يخضع حي الشيخ مقصود وحي الأشرفية المجاور له، أمنياً وعسكرياً، لسيطرة وحدات حماية الشعب الكردية. في حين تتكفل بالأمور الخدمية في الحيين، بلدية الشعب التابعة للإدارة الذاتية الكردية في شمال وشرق سوريا. بينما تخضع بقية أحياء مدينة حلب خدمياً لمجلس مدينة حلب التابع لوزارة الإدارة المحلية والبيئة في حكومة دمشق، وتسيطر عليها أمنياً وعسكرياً قوات النظام والمليشيات الموالية لها.
وتحيط حواجز لقوات النظام بمناطق سيطرة وحدات الحماية في الشيخ مقصود والأشرفية. وتفرض تلك الحواجز أحياناً حصاراً جزئياً أو كلياً على مناطق الكرد، بحسب وتيرة العلاقات بين دمشق والإدارة الذاتية. مثلاً، منذ ثلاثة شهور، تمنع تلك الحواجز إدخال المحروقات والمواد الغذائية وحليب الأطفال والأدوية، بسبب الأزمة الحالية بين الطرفين.
مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، قال إن بلدية الشعب، وأمام ضخامة الانهيار وعجزها عن إزالة الأنقاض والبحث عن الناجين والضحايا تحت الركام، قررت طلب المساعدة من مجلس مدينة حلب للمساهمة في عمليات الإنقاذ. وبالفعل، أرسل المجلس فرق دفاع مدني وإطفاء مزودة بآليات ثقيلة، وسيارات إسعاف. المراسل أشار إلى أن وحدات الحماية عرقلت دخول بعض تلك الفرق، من دون تبرير الأسباب.
فرق الإنقاذ انتشلت 18 جثة من تحت الأنقاض، تم التعرف على 16 منها، ونقلت 3 مصابين إلى “مشفى الشهيد خالد فجر” في حي الشيخ مقصود. ويشير المراسل إلى أن وحدات الحماية منعت الفرق الطبية المرسلة من مجلس مدينة حلب، من نقل المصابين إلى المشافي في مناطق سيطرة النظام.
وأضاف المراسل نقلاً عن شهود عيان، بأن عمليات الإنقاذ توقفت بسرعة وبشكل غير مبرر، ظهر يوم 23 يناير، وقبل التمكن من الوصول إلى جميع الضحايا العالقين تحت الأنقاض. إذ يعتقد الأهالي بوجود شخصين على الأقل ما زالا عالقين تحت الأنقاض، وليس معروفاً إن كانوا أحياءً أو موتى. ومباشرة بعد توقف عمليات الإنقاذ، طلبت وحدات الحماية من جميع الفرق المرسلة من مجلس مدينة حلب مغادرة مناطق سيطرتها.
المراسل أشار إلى أن المبنى المنهار قد بني في العام 2018 من دون ترخيص من أي سلطة بلدية. أي أن المبنى حديث ولم يتعرض للقصف المباشر، ولا لآثار القصف السابق، وهي الأسباب الرئيسية لانهيار الأبنية في حلب الشرقية.
المراسل قال نقلاً عن شهود عيان بأن المبنى انهار كلياً، بطوابقه الخمسة، وأن الأنقاض كانت بمعظمها من البلوك فقط، وقد خلت إلى حد بعيد من الخرسانة المسلحة. ويشير ذلك إلى ضعف تسليح الأعمدة والأساسات والسقوف. ولتحقيق أعلى المرابح، غالباً ما يقوم المتعهدون في الأبنية غير المرخصة باستخدام كميات قليلة من الإسمنت والحديد، ما يعرض السلامة الإنشائية للخطر.
كما أن الطابق الأرضي من المبنى المنهار كان مغسلاً للسيارات. في العام الماضي، تمت توسعة المغسل بهدم بعض الأعمدة لتسهيل حركة السيارات فيه. كما أن المغسل لم يكن مجهزاً بشبكة تصريف للماء المستخدم في غسيل السيارات.
صاحب المبنى المنهار هو متعهد بناء معروف باسم “أبو عارف”، وهو نازح من ريف عفرين شمالي غربي حلب، وشغل لفترة موقعاً في بلدية الشعب في الشيخ مقصود. أبو عارف بنى بشكل مخالف عمارته ذات الطوابق الخمسة مكان بيت قديم كان قد اشتراه سابقاً وهدمه.
أبو عارف بنى أكثر من مبنى بنفس الطريقة في الشيخ مقصود، وهو ليس متعهد البناء الوحيد المسؤول عن البناء غير المرخص سيء التنفيذ. إذ انتشر البناء المخالف في الشيخ مقصود نتيجة الطلب الكبير على السكن من قبل النازحين الكرد من عفرين بعد العام 2018. وكانت القوات التركية، وقوات من المعارضة السورية، قد نفذت في العام 2018 عملية عسكرية ضد وحدات حماية الشعب في عفرين، ما تسبب بتهجير قسري لمعظم السكان الكرد إلى مناطق سيطرة وحدات حماية الشعب.
من جانب آخر، الطلب على السكن في الشيخ مقصود والأشرفية ليس محصوراً بالنازحين الأكراد، بل أيضاَ بنازحين من الأحياء المجاورة التي تسيطر عليها قوات النظام. إذ تعتبر مناطق سيطرة وحدات الحماية في حلب أكثر أماناً وحرية، وتتوفر فيها الخدمات البلدية، والمواد الغذائية والمحروقات، وكذلك فرص العمل. لذا، وارتفعت أسعار الإيجارات، وبات القطاع مربحاً للكثيرين من المتعهدين والتجار المحسوبين على وحدات الحماية.
Residential Building Collapses in Kurdish-controlled Aleppo Neighbourhood
/in HLP, News /by Rand ShamaaIn the early morning on January 22, a building collapsed in east Aleppo’s Al-Sheikh Maqsoud neighbourhood, killing 18 residents. Though the building was newly constructed, it was not properly licensed and lacked structural integrity.
Al-Sheikh Maqsoud and neighbouring Ashrafieh are under the military control of the majority-Kurdish People’s Protection Units (YPG). The People’s Municipality, a part of the Autonomous Administration in North and East Syria (AANES), provides public services to the two neighbourhoods. The rest of Aleppo city is controlled by regime forces and allied militias. It receives public services from the government’s Aleppo City Council, which operates under the Ministry of Local Administration and Environment.
Regime military checkpoints surround the YPG-held areas in Al-Sheikh Maqsoud and Ashrafieh, sometimes enforcing full or partial sieges according to the state of relations between Damascus and AANES. For example, the past three months have seen the regime checkpoints prevent the entry of fuel, food supplies, baby formula and medicines into the two neighbourhoods due to an ongoing crisis between the two sides.
However, the scope of last week’s building collapse prompted the People’s Municipality to seek assistance from the Aleppo City Council to search the rubble for victims and survivors, according to The Syria Report’s local correspondent. The council sent Civil Defence and firefighting teams with heavy machinery and ambulances. However, the People’s Municipality reportedly prevented some of them from entering the area without providing any reason.
Rescue teams removed 18 bodies from the rubble and identified 16 of them. Three injured people were transferred to the Martyr Khaled Fajr Hospital in Al-Sheikh Maqsoud. According to our correspondent, the YPG prevented the Aleppo City Council medical teams from transferring the injured to hospitals in regime-held areas.
Eyewitnesses told The Syria Report that the rescue operations abruptly halted without apparent reason at noontime January 23, before some victims remaining under the rubble could be reached. Residents said they believe at least two people are still trapped, and whether they are alive or dead is unknown. Immediately after the rescue work stopped, the YPG requested all Aleppo City Council assistance teams to leave its control area.
The collapsed building was constructed in 2018 without a licence from any municipal authority, according to The Syria Report‘s correspondent. That means the building was relatively new and hadn’t been impacted by bombing, whether directly or indirectly. The lasting impacts of wartime bombings are the main reasons other buildings in east Aleppo have collapsed.
According to eyewitnesses, the five-storey building in Al-Sheikh Maqsoud collapsed completely. It was made up mostly of concrete blocks without a reinforced structure, indicating weak columns, foundations and roofs. Seeking the highest possible profit margins, contractors working on unlicensed buildings often use only small quantities of cement and iron, putting the structural integrity at risk.
The ground floor of the collapsed building also served as a car wash business. Last year, some columns on the ground floor were removed to expand the car wash and allow cars to drive through more easily. The facility had no system to drain the water from washing cars.
The building’s owner is a construction contractor, Abu Aref, who was displaced from the rural Afrin area northwest of Aleppo. For some time, he held a position in the People’s Municipality in Al-Sheikh Maqsoud. He constructed the five-storey residential building without a licence, replacing an old house he had previously purchased and demolished.
Abu Aref constructed other buildings in this same way in Al-Sheikh Maqsoud, and he is not the only contractor responsible for poorly executed, unlicensed construction. Such construction has become widespread in Al-Sheikh Maqsoud due to the growing demand for housing by Kurdish families displaced from Afrin since 2018. That year, Turkish forces and their affiliated Syrian opposition forces carried out a military campaign against the YPG in Afrin, and forcibly displaced many Kurdish residents, who sought safety in YPG-held territory.
The demand for housing in Al-Sheikh Maqsoud and Ashrafieh is not limited to displaced Kurds but also people from surrounding regime-held Aleppo neighbourhoods. The YPG-held neighbourhoods are generally safer and enjoy a greater degree of freedom. Public services are better available, as well as food supplies, fuel and job opportunities. Rental prices have risen as a result, with the area becoming profitable for many construction contractors and merchants with ties to the YPG.
محافظة دمشق تطالب أصحاب العقارات المتضررة في مخيم اليرموك بإزالتها
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaنشرت جريدة البعث الرسمية، في صفحة إعلانات عددها رقم 769 الصادر في 23 يناير 2023، إعلاناً لمحافظ دمشق بخصوص الأبنية الساقطة والآيلة للسقوط جزئياً أو كلياً في مخيم اليرموك للاجئين الفلسطينيين بدمشق. وجاءت صيغة الإعلان ملتبسة، غير واضحة، وغير مستندة لأي نص قانوني.
الإعلان تضمن دعوة من محافظ دمشق لـلأهالي ومالكي العقارات في منطقة اليرموك “بضرورة مراجعة دائرة خدمات اليرموك، من أجل ترحيل وإزالة أبنيتهم الساقطة أو الأيلة للسقوط جزئياً أو كليّاً، وذلك من خلال الإعلان بالجريدة الرسمية والمواقع الإلكترونية لمدة شهر، وإلا سوف يتم ترحيلها وإلزامهم بالغرامات المالية المترتبة عليهم”.
وليس واضحاً ما المطلوب من الأهالي، وإن كان يتوجب عليهم إزالة أبنيتهم بأنفسهم، أو ستقوم بذلك دائرة خدمات اليرموك. وقد تم إحداث دائرة خدمات مخيم اليرموك بقرار محافظ دمشق رقم 61 لعام 2018، لتحلّ محل اللجنة المحلية لمخيم اليرموك، شبه المستقلة، التي أدارت المخيم ما بين العامين 1964-2018. وتتبع دائرة خدمات مخيم اليرموك بشكل مباشر لمحافظة دمشق، ومقرها في ذات المبنى الذي كانت تشغله اللجنة المحلية في شارع فلسطين.
إعلان محافظ دمشق، جاء غير واضح في بضعة أوجه؛ أولاً بخصوص مهلة الشهر المحددة فيه وإن كانت مخصصة لتعميم الإعلان عبر الجريدة الرسمية والمواقع الإلكترونية، أو مهلة للأهالي لمراجعة دائرة خدمات اليرموك، أو مهلة لترحيل وإزالة الأبنية الساقطة أو الأيلة للسقوط.
وجه آخر للغموض، هو عدم استناد الإعلان إلى القانون رقم 3 لعام 2018 الخاص بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة نتيجة أسباب طبيعية أو غير طبيعية أو لخضوعها للقوانين التي تقضي بهدمها. القانون 3 منح المحافظ سلطة تحديد المنطقة العقارية والمباني المتضررة الواجب إزالتها، بينما ترك لمالك العقار مهلة شهر واحد لإثبات حقه فقط في ملكية الأنقاض.
بموجب القانون 3، يجب على المحافظ تشكيل لجنة توصيف المباني المتضررة والتثبت من ملكيتها وملكية الأنقاض، تتألف من خمسة أعضاء برئاسة قاض عقاري ورئيس دائرة المساحة في السجل العقاري وخبير عقاري وممثل عن المصالح العقارية وممثل عن الأهالي. وتقوم اللجنة، بتحديد حالة الأبنية ومقدار الضرر الواقع عليها ومدى سلامتها من الناحية الإنشائية، وتصدر توصيات بشأن هدمها كلياً أو جزئياً أو عدم هدمها.
ورغم مخاطر القانون 3 على حقوق السكن والأرض والملكية، فإن الوحدات الإدارية لا تميل لتطبيقه، بل تفضل التعامل مع قضية الأبنية الساقطة والآيلة للسقوط وأنقاضها بموجب قرارات وتعميمات إدارية. ويتيح ذلك للوحدات الإدارية، خاصة في مناطق العشوائيات، إمكانية هدم العقارات من دون تحمّل أي مسؤولية تجاه أصحابها.
الأمر مماثل لما يجري حالياً في مدينة داريا بريف دمشق، حيث يواصل مكتبها التنفيذي، حملة لإزالة بعض الأبنية التي يقول إنها آيلة للسقوط، أو غير صالحة للسكن، أو أن أنها تمثّل خطراً على المارة وسكان الجوار. ويجري ذلك من دون سند قانوني ومن دون وجود أي لجنة للتثبت من حقوق أصحاب العقارات.
الوجه الأخير للغموض في إعلان محافظ دمشق، هو التهديد بفرض غرامات مالية على من ستقوم المحافظة بترحيل أنقاض عقاراتهم. ولا توجد أي معايير لحساب تلك الغرامات، ولا كيفية تطبيقها.
إعلان محافظ دمشق بخصوص الأبنية الآيلة للسقوط في مخيم اليرموك. المصدر: جريدة البعث الرسمية.
Governorate Orders Property Owners in Yarmouk Camp to Remove Damaged Damascus Buildings
/in HLP, News /by Rand ShamaaOn January 23, the Damascus governor announced new procedures for buildings in the Yarmouk Palestinian refugee camp that have fallen or are at risk of either partial or total collapse. However, the announcement was unclear and ambiguous and appeared to have no legal basis.
The announcement, which was issued in the state-owned Al-Baath Newspaper, included a request by the Damascus governor for residents and property owners in Yarmouk to “visit the Yarmouk Services Department to remove their collapsed buildings or demolish buildings at risk of total or partial collapse. An announcement will be made in the Official Gazette and affiliated websites for one month, after which the buildings will be removed, and their owners charged the costs of removal.” It is unclear what is required of the residents, i.e. whether they must remove their buildings themselves, or if the Yarmouk Services Department will do so.
The Yarmouk Services Department was established by Damascus Governor’s Decree No. 61 of 2018 to replace the semi-independent Yarmouk Camp Local Committee that had administered the camp since 1964. The new services department operates directly under the Damascus governorate and has its headquarters in the same building once occupied by the now-defunct local committee on Palestine Street.
The governor’s announcement was unclear in several ways. First, regarding the one-month deadline, it was unclear whether that one month was the period the announcement would appear in the Official Gazette and news websites, the deadline for property owners to visit the services department, or the deadline for demolishing and removing the buildings.
Second, the announcement had no legal basis in Law No. 3 of 2018, which concerns removing the rubble of damaged buildings and buildings subject to laws requiring demolition. Law No. 3 grants the governor the power to determine real estate zones and damaged buildings that must be removed while giving property owners one month to prove their rights to ownership of the rubble.
Law No. 3 also requires the governor to form a committee to assess the damaged buildings and identify the owners. The committee has five members, including a real estate judge who heads it, the Land Registry’s Surveying Department president, a real estate expert, a representative from the Directorate of Cadastral Affairs, and a representative from the local residents. The committee is tasked with determining the condition of the buildings and the extent of damage and structural integrity, as well as recommending full, partial, or no demolition.
Although Law No. 3 is already very problematic and poses risks to housing, land, and property rights, local administrative units tend to more often address issues related to rubble, fallen buildings, or buildings at risk of collapse, according to administrative decisions and circulars they have issued in the past. This process is also extremely problematic, as it allows administrative units, especially those operating in informal settlements, to demolish buildings without assuming any responsibility towards their owners.
This process resembles what is currently underway in Darayya, a city in the Rural Damascus governorate. There, the executive office is carrying out a campaign to demolish buildings it deems at risk of collapse, uninhabitable or a risk to passers-by and neighbours. The demolitions have no legal basis, and no committee is in place to ascertain ownership rights over the properties.
Lastly, the Damascus governor’s recent announcement is unclear about its threat to impose fines on people whose rubble the governorate will remove. The announcement does not outline any criteria for how the governorate will calculate these fines or how they will be implemented.
Announcement issued by Damascus governor regarding buildings in the Yarmouk Palestinian refugee camp that have fallen or are at risk of either partial or total collapse. Source: The official Al-Baath newspaper.
مفتاح: النسب المضافة على الضرائب والرسوم العقارية
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaفي 6 ديسمبر 2022، أصدرت وزارة الإدارة المحلية والبيئة 14 قراراً متطابقاً، بالتصديق على 14 قراراً متشابهاً صادراً عن مجالس المحافظات السورية الـ14. ونصت جميع قرارات مجالس المحافظات على تحديد النسب المضافة على الضرائب والرسوم، المباشرة وغير المباشرة، لعام 2023، الواجب اقتطاعها لصالح الوحدات الإدارية. واحتلت الرسوم والضرائب العقارية حيزاً مهماً من تلك القرارات.
كل قرارات التصديق التي أصدرتها الوزارة، وأرقامها 239-252، تتألف من مادتين، الأولى تصدّق على قرار مجلس المحافظة المعني، بينما المادة الثانية تنص على نشر القرار وتبليغه لمن يلزم لتنفيذه.
قرارات مجالس المحافظات
بدورها، قرارات مجالس المحافظات الـ14، جاءت متشابهة إلى حد بعيد، وصدرت جميعها في نوفمبر 2022، وتستند في جانب بارز منها إلى القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021 وتعليماته التنفيذية، الخاص بتنظيم الرسوم والضرائب التي تستوفيها الوحدات الإدارية وطرق تحصيلها.
والوحدات الإدارية، بحسب القانون 37، ذاتية التمويل، وتعتمد على مصدرين: أولاً، الرسوم المباشرة التي تتولى الوحدة الإدارية جبايتها لقاء خدمات تقدمها ورخص تمنحها. وثانياً، الرسوم المضافة أو غير المباشرة، وهي الحصص التي يتم تحويلها لصالح الوحدة الإدارية مما تجبيه الجهات العامة من رسوم وضرائب.
قرارات المحافظات الـ14 نصّت على أن النسب المضافة على الضرائب والرسوم المذكورة تسري فقط على العام 2023. ويشير ذلك إلى إمكانية تغيير تلك النسب المضافة لاحقاً.
قرارات المحافظات أوضحت أن هذه الضرائب والرسوم المضافة تشكل مورداً من موارد الموازنة المستقلة للمحافظة المعنية، لتأمين التمويل اللازم للمشاريع والخدمات الواردة في الميزانية. وبينت القرارات طرق تحصيل تلك الضرائب والرسوم، وطرق إيداعها. وأوضحت أن هذه الرسوم والضرائب المضافة تعامل معاملة الضرائب والرسوم الأصلية ويترتب على عدم تأديتها في الوقت المحدد دفع غرامات إضافية.
كل قرارات مجالس المحافظات الـ14 المصادق عليها، تتضمن في مادتها الأولى ثلاثة بنود:
أولاً؛ النسب المضافة على ضرائب ورسوم الدولة والوحدات الإدارية
القرارات الـ14، أوضحت بأن الوحدات الإدارية ستقطع لصالحها نسبة مضافة مقدارها 10% على بعض ضرائب ورسوم الدولة، أي على بعض الضرائب غير المباشرة التي تحصلها الجهات العامة. ويشمل ذلك الضرائب والرسوم العقارية التالية: ضريبة ريع العقارات، وضريبة العرصات، وبعض الرسوم المنصوص عنها في قانون الرسوم العقارية 17 لعام 2021.
ويقصد بالعرصات كل أرض خاصة معدة للبناء. وقد فرض قانون إعمار العرصات الصادر رقم 82 للعام 2010، ضريبة سنوية على العرصات، بمقدار 10% من قيمتها التقديرية. بينما، ريع العقار هو ضريبة سنوية على جميع العقارات والإنشاءات على اختلاف أنواعها، سواء كانت تامة البناء أو على الهيكل، لأغراض سكنية أو تجارية أو صناعية. وضريب ريع العقار تكون معادلة بدل إيجاره المقدر وفقاً لأحكام قانون ضريبة ريع العقارات والعرصات رقم 53 لعام 2006.
كذلك، تضاف نسبة 10% على رسوم الوحدات الإدارية، وهي رسوم مباشرة تجبيها الوحدات بنفسها ولمصلحتها. ومن تلك الرسوم؛ رسم تسجيل عقود الإيجار، رسم إجازة البناء، رسم مقابل التحسين. وتتقاضى الوحدات الإدارية رسم مقابل التحسين، بحسب القانون 37، مقابل أعمال المنفعة العامة التي تنفذها الجهات العامة أو الخاصة والتي ينجم عنه تحسّن في قيمة العقار.
ثانياً؛ التكاليف المحلية على المطارح والحوادث المستقلة
كما نصت القرارات الـ14 بأن الوحدات الإدارية ستفرض في نطاقها المكاني، ولصالحها، تكاليف محلية “رسوم” على مطارح وحوادث مستقلة، ومنها مثلاً؛ 1% من بدل إيجار سنة واحدة عن كل عقار تستأجره الدوائر الرسمية والمؤسسات العامة، ويستوفى مرة واحدة عند تنظيم العقد. وكذلك، 1% من قيمة كل فاتورة تقبضها مؤسسة عمران، و1% عن كل فاتورة من مبيعات القطاع الخاص من الحديد ومواد البناء.
ثالثاً؛ التكاليف المحلية على مخالفات القوانين والأنظمة النافذة
كما تقتطع الوحدات الإدارية نسبة 1% من مبالغ مخالفات القوانين والأنظمة، ضمن النطاق المكاني لكل محافظة. ولم توضح القرارات الـ14، ما هي مخالفات القوانين والأنظمة المقصودة، وإن كانت تشمل مخالفات البناء.
Explained: Percentages Added on to Real Estate Taxes and Fees
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaThe Ministry of Local Administration and Environment issued 14 decrees on December 6, 2022, approving 14 similar decisions by Syria’s 14 governorate councils to increase direct and indirect taxes for 2023. Real estate fees and taxes made up a large portion of these decisions.
Governorate council decisions
The 14 governorates’ decisions, issued in November 2022, all resembled one another. They were largely based on the Financial Law of Administrative Units No. 37 of 2021 and its executive instructions regarding the regulation of taxes and fees that administrative units collect and the collection methods.
Under Law No. 37, administrative units fund themselves from two sources. First are direct fees the units collect in exchange for providing services and granting certain licences. Second are added taxes and fees, including those collected by public entities that are transferred to administrative units.
The decisions by the 14 governorates state that the rate of increase in these added taxes and fees will only apply to 2023, indicating that they may change in the future.
The language in the decisions makes clear that the added taxes and fees constitute a source of independent funding for governorates. They will serve to implement projects and services planned in their budgets. The 14 decisions also laid out the methods for collecting these taxes and fees, including how to pay them. The decisions clarified that they would be similar to the original taxes and fees, meaning that failure to pay them on time results in additional financial penalties.
All 14 governorate decisions contain the following three terms in their first article:
The 14 decisions stated that administrative units would take an additional 10 percent share from certain taxes and fees collected by the state – that is, from indirect taxes collected by public entities. This includes real estate income taxes, arsat taxes, and some fees stipulated in Real Estate Fees Law No. 17 of 2021.
Arsat are plots of land slated for construction. The Law on Arsat Construction No. 82 of 2010 imposed an annual 10-percent tax on arsat based on each of the property’s estimated value. Meanwhile, the real estate income tax is a yearly tax on any real estate or building, whether completed or still under construction, for residential, commercial, or industrial purposes. This tax is equal to the rental allowance estimated according to the provisions of Real Estate and Building Plots Income Tax Law No. 53 of 2006.
Similarly, administrative units will add 10 percent to the fees they collect directly and benefit from, including the rental contract registration fees, construction permit fees, and improvement fees. Under Law No. 37, administrative units charge improvement fees in exchange for public benefit projects implemented by public or private entities that increase property values.
مفتاح: قصر التصرف في العقارات
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaقصر التصرف هو إجراء تحفظي يتضمن وضع الحجز الاحتياطي على عقارات شخص ما لضمان حقوق مالية مترتبة للدولة. ويحصل قصر التصرف بناءً على طلب جهة عامة غالباً ما تكون مديرية المالية في المحافظة أو مجلس المدينة.
ويجري تسجيل اسم المحجوز على أملاكه في سجل خاص يسمى سجل قصر التصرف، أحد سجلات شعبة قصر التصرف التابعة لدائرة السجل العقاري في مديرية المصالح العقارية. ويتضمن سجل قصر التصرف أسماء الممنوعين من التصرف في أملاكهم أو نقلها. ويجري تنظيم عمل شعبة قصر التصرف بموجب قرارات إدارية صادرة عن وزارة الإدارة المحلية والبيئة، والمديرية العامة للمصالح العقارية.
القرار رقم 189 لعام 1926 المتضمن اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري، كان قد نص على أن قيد قصر حق التصرف يدوّن في القسم الثاني من الصحيفة العقارية. لكن ذلك لا ينفذ في الواقع، بل يتم إدراج اسم الشخص المطلوب ضمن سجل قصر التصرف.
السبب الأصلي لقصر التصرف هو مالي، كوجود ضرائب أو رسوم للدولة غير مستوفاة، أو الامتناع عن تسديد قرض لأحد المصارف. وأضيفت أسباب أمنية لقصر التصرف بعد العام 2011. وبات اسم الشخص المطلوب أمنياً يُدرجُ في سجل قصر التصرف. كما يفرض قصر التصرف تنفيذاً لقرار القاضي الشرعي بالحجر على شخص ما بسبب الجنون. وفي هذه الحالة تعيين المحكمة قيّماً على الشخص لإدارة أمواله.
وفي التنفيذ، تُرسلُ الجهة العامة المعنية كتاباً إلى مديرية المصالح العقارية، يتضمن طلباً بإدراج اسم شخص ما ضمن سجل قصر التصرف، ووضع إشارة الحجز الاحتياطي على عقاراته. بدورها، ترسل مديرية المصالح العقارية الكتاب إلى شعبة قصر التصرف لتسجيل اسم الشخص ضمن سجلها.
بعد إدراج اسم شخص ما في سجل قيد التصرف، تتعذّر عليه كل العمليات العقارية في السجل العقاري. إذ أنه عند إجراء أي عملية نقل ملكية عقارية، يرسل رئيس مكتب التوثيق العقاري إلى شعبة قصر التصرف للتأكد إن كان اسم صاحب العقار مدرجاً ضمن سجل قصر التصرف. وفي حال كان ذلك، يتم إيقاف العملية إلى حين إزالة سبب قصر التصرف.
وعند إزالة سبب قصر التصرف، ترسل الجهة العامة كتاباً إلى السجل العقاري يفيد بأنه لا مانع من ترقين “شطب” اسم الشخص من سجل قصر التصرف.
ولا يمنع قصر التصرف من إجراء البيع بموجب حكم محكمة، ولكنه يحول دون إمكانية تسجيل الحكم في السجل العقاري. أي أنه يمكن للمحكمة أن تصدر حكماً بنقل وتسجيل الملكية، في حال وجود اسم صاحب العقار في سجل قصر التصرف. بينما لتسجيل تلك الوقوعات في السجل العقاري، يجب ترقين “شطب” اسم صاحب العقار من سجل قصر التصرف. وذلك لأن إصدار المحكمة لحكم تثبيت البيع لا يحتاج تبرئة ذمة للعقار في الدائرة المالية للمحافظة. لكن، أثناء تنفيذ الحكم، يتوجب استخراج براءة ذمة للعقار، وبالتالي يتم شطب قصر التصرف من السجل.
فعلياً، لا يوجد ما يمنع المحكمة من إصدار حكم بنقل الملكية، وكذلك من تنفيذ الحجز على عقارات شخص اسمه مدرج ضمن سجل قصر التصرف. إذ يُرفع قصر التصرف بمجرد تبرئة ذمة العقار، وفقاً للاجتهاد القضائي رقم 10 أساس 81 في أيار 1993. وذلك على عكس إشارة منع التصرف التي تمنع أي تصرف قانوني على العقار.
Explained: Limitation of Real Estate Disposal
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaLimitation of disposal is a provisional measure that includes placing a precautionary seizure on someone’s real estate to guarantee any financial rights owed to the state. This measure comes at the request of a public entity, usually the relevant governorate’s finance directorate or the local city council.
The name of the person whose property has been seized via this method is recorded in a special registry called the Limitation of Disposal Registry, one of the records kept by the Limitation of Disposal Section of the General Directorate of Cadastral Affairs’ Land Registry Department. The Limitation of Disposal lists the names of those barred from disposing or transferring ownership of their properties. Administrative decisions from the Ministry of Local Administration and the General Directorate of Cadastral Affairs regulate the work of the Limitation of Disposal Section.
Decree No. 189 of 1926, which includes executive rules for the Land Registry Law, stipulates that property disposal rights should be listed within the second section of a property’s Land Record. This measure was never implemented. Instead, this information is recorded within the Limitation of Disposal Registry.
Initially, the reason for limiting someone’s right to dispose of their property had to do solely with finances, such as unpaid taxes or fees due to the state or failure to pay off loans to a bank. Monitoring and repressive measures by the security services, such as when a property owner is wanted by security forces, were added after 2011. A Sharia judge, i.e., a judge who rules per the personal status law and the Islamic law, may also order limitation of disposal to seize the property of someone who is mentally unwell. In such cases, the court appoints someone to manage that individual’s assets.
The concerned public entity sends a letter to the Directorate of Cadastral Affairs to implement a limitation order. This letter includes the name of the person listed on the Limitation of Disposal Registry and a note to place a precautionary seizure on their real estate. In turn, the Directorate of Cadastral Affairs sends the letter to the Limitation of Disposal Section requesting it to enter that person’s name in its registry.
Once someone’s name enters the Limitation of Disposal Registry, they are barred from recording real estate transactions in the Land Registry. For example, when carrying out a transfer of real estate ownership, the head of any real estate documentation office sends a letter to the Limitation of Disposal Section to check whether that person’s name is listed in the Limitation of Disposal Registry. If yes, the recording of the transfer stops until their name is removed from it.
When the reason for someone’s entry in the Limitation of Disposal Registry is null, then the concerned public entity sends a letter to the Land Registry notifying them that there is no objection to writing off the name of the person from the Limitation of Disposal Registry.
Limitation of disposal does not prevent sales of real estate via court rulings, but it does prevent such rulings from being recorded in the Land Registry. In other words, the court may issue a ruling allowing the transfer and register ownership even if the property owner’s name is listed in the Limitation of Disposal Registry. But to enter these actions into the Land Registry, the property owner’s name must first be removed from the Limitation of Disposal Registry. This is because a court ruling allowing a property sale does not require a clearance for that property in the relevant governorate’s finance directorate. However, a clearance must be obtained to implement this ruling, thereby removing the property from the Limitation of Disposal Registry.
In reality, there is nothing to prevent the court from issuing a ruling to transfer ownership or implementing a seizure on properties belonging to someone already listed in the Limitation of Disposal Registry. The limitation on disposal is lifted as soon as the property receives its acquittal, according to Jurisprudence No. 10 Basis 81 from May 1993. This is in contrast to the mark for restraint on disposal, which prevents any legal disposal of a property.
الدفاع الوطني في حي الزهراء الحمصي: استيلاء بالغصب على العقارات
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaمع بداية ثورة العام 2011، انحاز معظم سكان حي الزهراء الحمصي، إلى صف النظام وانخرط كثير منهم في ميليشيا الدفاع الوطني. واتخذت الميليشيا من الزهراء منطلقاً عسكرياً لمهاجمة الأحياء المنتفضة المجاورة مثل البياضة وكرم الزيتون. أيضاً، ضيّقت الميليشيا على سكان الزهراء، واستولت على منازل كثير منهم بعد نزوحهم عنها.
ويقع حي الزهراء شرقي مدينة حمص، وهو عشوائية نشأت في السبعينيات على أراض زراعية غير مسموح بالبناء فيها. وفي الحي أقلية من عشائر البدو السنّة من سكان المنطقة تاريخياً، وغالبية علوية مهاجرة من ريف حمص إلى المدينة. ومعظم العلويين من سكان الحي هم من ذوي الدخل المحدود والموظفين العاملين في مؤسسات الدولة والأجهزة الأمنية والعسكرية.
شهد الحي في الثمانينيات انتشاراً واسعاً للتنظيمات اليسارية، وتخفى فيه أعضاء من رابطة العمل الشيوعي المعارضة الملاحقين من الأجهزة الأمنية. والرابطة هي تنظيم شيوعي معارض للنظام نشط في الثمانينيات، ومعظم أعضاءه من أبناء الأقليات، طلاب الجامعات، ومنتسبي القوات المسلحة. تعرض كثير من أعضاء التنظيم للملاحقة والتعذيب والسجن لسنوات كثيرة.
ومثل معظم العشوائيات في سوريا، عاني حي الزهراء من غياب الخدمات الحكومية؛ تردي وضع شبكات الكهرباء، الماء والصرف الصحي، وغياب الخدمات البلدية والصحية. ولكن، منذ العام 2011 بدأت الأوضاع بالتغيّر نسبياً في الحي. إذ نشطت حركة البناء، وكان محركها عناصر ميليشيا الدفاع الوطني الذين اغتنوا من عمليات التعفيش التي خاضوها ضد الأحياء المجاورة. كما بدأ الحي يحظى باهتمام حكومي، رداً للخدمات العسكرية التي قدمها أبناؤه. فتم تزفيت الشوارع، وتنظيم المواصلات.
في ديسمبر 2012، وقعت جريمة خطف وقتل لأربع ممرضات علويات ورميهن في ساحة حي الزهراء. وعلى أثر ذلك، نفذت ميليشيا الدفاع الوطني مجزرة راح ضحيتها 40 شخصاً سنيّاً من الحي. وعلى إثر ذلك نزح آخر من تبقى من السكان السنّة في الحيّ، وأيضاً المعارضين العلويين للنظام. ميليشيا الدفاع استولت بالغصب على منازل الغائبين الذين نزحوا عن الحي. وغصب العقار هو الاستيلاء على ملك الغير دون رضاه، أو وضع اليد على ملك الغير دون توفر سند قانوني بالملكية أو وجود سبب مشروع.
سعاد، امرأة سنية، كانت تعيش مع والدتها، في بيتهم في الحي عند اندلاع الثورة. والمنزل هو بناء مخالف بناه والد سعاد، قبل بضعة عقود. والد سعاد المتوفى كان متطوعاً في الجيش السوري، والمنزل محاط ببيوت المعارف والأصدقاء من زملائه القدماء في الجيش. الخوف من وقوع جرائم ذات طابع طائفي، دفعت سعاد وأمها لترك المنزل، وسرعان ما استولت عليه مليشيا الدفاع الوطني. في العام 2015، استعانت سعاد بالشرطة، حتى تمكنت من استعادة منزلها. ولكنها، فضّلت ببيعه بسعر قليل، والسكن في مكان آخر.
المضايقات لم تقتصر فقط على السنة، بل طالت أيضاً علويين معارضين للنظام. سعيد أربعيني علوي، ترك منزله في الزهراء بعد خلافه مع عناصر من مليشيا الدفاع الوطني، على إثر مجزرة العام 2012 في الحي. وبسبب موقفه الرافض لرد الفعل الانتقامي، تعرض منزل سعيد للقذف بالحجارة. وتحسباً لوقوع الأسوأ، ترك سعيد منزله، واستأجر في حارة مجاورة. وبعد فترة قصيرة أشرفت المليشيا على تسكين عائلة أحد قتلاها في منزل سعيد في الزهراء.
يقول سعيد لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة، بأنه تردد مراراً على منزله بعد توقف الأعمال القتالية في العام 2014، وتكلم مع العائلة التي تقطنه وطلب منها إخلاءه، من دون نتيجة. وفقط بعد تقديم شكوى إلى الشرطة، مرفقة بوثائق تثبت ملكيته للمنزل، تمكن من استرجاع منزله. ولأن لا سندات ملكية للمنازل في العشوائيات، فالوثائق تتضمن غالباً عقداً بشراء أرض زراعية أو أسهم فيها، موثقة لدى الكاتب بالعدل، أو حكم محكمة، وما توفر من فواتير كهرباء وماء وهاتف.
الانتهاكات طالت أيضاً عناصر في المليشيا. علي، من عشائر بدو حي الزهراء، ومنتسب لمليشيا الدفاع الوطني. علي، قُتِلَ في مشاجرة مع شخص من عشائر البدو أيضاً منتصف العام 2013، بسبب خلاف شخصي. وبسبب الحادثة، تلقت عائلة علي تهديداً لمغادرة الزهراء. وبعد نزوح العائلة إلى حي آخر في مدينة حمص، سكنت منزلهم عائلة أخرى بدعم من الدفاع الوطني.
تعديات الدفاع الوطني طالت أيضاَ ضابطاً علوياً على رأس عمله. في العام 2014 نفذت قوات الأمن حملة اعتقالات بحق عناصر من الدفاع الوطني في الزهراء، باتهامات متعددة تضمنت الاتجار بالمخدرات، والسرقة، وتشكيل عصابات أشرار، والقيام بجرائم خطف لأجل الفدية. وعلى إثر ذلك، لجأت عائلة أحد الموقوفين إلى ضابط علوي من حي الزهراء، للتوسط للإفراج ابنهم الموقوف. ولأن الضابط رفض التوسط للعائلة، فقد تعرّض لمحاولات ترهيب، كان آخرها إلقاء قنبلة على منزله. ولذا، قرر الضابط النزوح من الحي.
NDF Extorts Real Estate in Homs’ Al-Zahraa Neighbourhood
/in HLP, News /by Rand ShamaaWhen the Syrian revolution began in 2011, most residents of Al-Zahraa neighbourhood in Homs sided with the regime, many even joining the National Defence Forces (NDF), a pro-government militia. The NDF subsequently made Al-Zahraa a base for attacks on surrounding pro-opposition neighbourhoods, such as Al-Bayadeh and Karam Al-Zeitoun, and harassed residents of Al-Zahraa, seizing many displaced people’s homes.
Situated in the eastern part of Homs, Al-Zahraa is an informal settlement built in the 1970s on agricultural land not meant for construction. A sizable minority of Sunni Bedouin clans historically from the area live in the neighbourhood, alongside an Alawite majority originally hailing from rural parts of the Homs governorate. Most Alawite residents of Al-Zahraa are low-income employees and workers in state institutions, as well as the security and military services.
The neighbourhood saw a blossoming leftist movement in the 1980s. It served as a hiding spot for members of the League of Communist Action (LCA) who were wanted by the security authorities. The LCA is a communist anti-regime movement active in the 1980s, whose members were primarily members of religious minorities, university students and members of the armed forces. Many members were subject to reprisals by the security services, torture and years of imprisonment.
Like most informal settlements in Syria, Al-Zahraa suffered from poor government services such as electricity, water, sewage, municipal services and healthcare. That began to change in 2011 as construction work picked up, spurred by NDF members who had become wealthy by looting the surrounding neighbourhoods. The government started to pay more attention to Al-Zahraa in response to the loyalty presented by its residents. Roads were paved, and transportation became better organised.
In December 2012, four Alawite female nurses were murdered, and their bodies were thrown in Al-Zahraa’s main public square. The NDF massacred 40 Sunni residents in retaliation. Remaining Sunni residents, as well as pro-opposition Alawite residents, subsequently fled the neighbourhood. The NDF was then able to extort the empty homes. Property extortion is the seizure of someone else’s property without their consent or legal basis for ownership or legitimate reason.
Souad, who comes from a Sunni family, lived at home with her mother when the revolution broke out. Their house was unlicensed and constructed by her father several decades previously. Though Souad’s father was already deceased at the time, he had been a volunteer in the Syrian army, and old friends and colleagues surrounded their home from his army days. Fearing sectarian violence, Souad and her mother fled the house during the war. The NDF soon seized it. In 2015, she turned to the police for help recovering the home but later preferred to sell it at a lower price and live elsewhere.
Such harassment did not only target Sunni residents of the neighbourhood but also Alawites who opposed the regime. Saeed, an Alawite man in his 40s, left his home in Al-Zahraa due to a dispute with NDF members after the 2012 massacre. Because of Saeed’s stance against revenge killings, people threw stones at his house. Fearing things could worsen, he left his home and rented a house in a nearby neighbourhood. Shortly afterwards, the NDF allowed the family of one of its fallen fighters to reside in Saeed’s house.
Saeed managed to visit his house several times after the fighting ended in 2014 and asked the family living there to leave, to no avail, he told The Syria Report. It was only after he filed a complaint to the police, complete with documents proving his ownership of the house, that he could get it back. Because there are no proper title deeds for houses in informal settlements, ownership documents usually include notarised purchase contracts for agricultural land or shares and any available electricity, water and phone bills.
The property violations have even affected members of the NDF. Ali, who came from a Bedouin clan in Al-Zahraa, was affiliated with the NDF but was killed in a personal dispute with other Bedouin residents in 2013. His family received threats after the incident, telling them to leave the neighbourhood. They did so, moving to another part of Homs, and another NDF-affiliated family settled in their empty house.
In at least one case, an NDF officer on duty was also targeted. In 2014, security forces carried out a series of arrests on NDF members in Al-Zahraa, on numerous charges, including drug trafficking, theft, gang membership and kidnapping for ransom. The family of one of those arrested turned to an Alawite officer from Al-Zahraa to mediate for their son’s release. Because the officer refused to mediate, he was subject to intimidation tactics, including a bomb thrown at his home. In the end, he decided to flee the neighbourhood.
مفتاح: حفظ الوثائق في المديرية العامة للمصالح العقارية
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaضمن المديرية العامة للمصالح العقارية، تعمل دائرة السجل العقاري المركزي، ودائرة المعلوماتية، على حفظ وأرشفة الوثائق العقارية بأشكالها المختلفة؛ الورقية والفوتوغرافية والإلكترونية، تنظيماً للعمل وتحسباً للطوارئ. ويهدف ذلك لحماية الوثائق، والحرص على عدم تلفها، ما يمنع ضياع الحقوق.
وآليات التوثيق والأرشفة المتبعة، تضمن حفظ الوثائق العقارية، حتى لو تلفت الوثائق الورقية لسبب ما. وبحسب دراسة بعنوان “التشريع العقاري السوري: آفاق وتحديات”، غير مؤرخة، أعدها المدير العام الحالي للمصالح العقارية ومدير دائرة التشريع العقاري، فإن المديرية العامة (المركزية في العاصمة) كانت تقوم بشكل دوري بتصوير الوثائق العقارية المحفوظة في المديريات الفرعية في المحافظات، على ميكروفيلم وبكاميرات ديجتال، وتحفظها لديها. وبالإضافة إلى المستودعات الفرعية في المحافظات، هناك مستودعات مركزية في دمشق لحفظ تلك النسخ. كما حُفظت أيضاً إحدى النسخ الميكروفيليمة في مصرف سوريا المركزي، وذلك بحسب تصريح تلفزيوني للمدير العام للمصالح العقارية في أيلول 2022.
ويشكّلُ ذلك، إن كان صحيحاً، مخزوناً وأرشيفاً عقارياً ضخماً لجميع الوثائق العقارية الموثقة في المحافظات السورية. لكن، لا يبدو بأن المديرية العامة للمصالح العقارية كانت تقوم بعملها ومهامها على أكمل وجه. على سبيل المثال، فإن مشروع رقمنة المصالح العقارية الذي الذي بدأ في تسعينات القرن الماضي، كجزء من مشروع الحكومة الإلكترونية الاستراتيجي، لم يحرز نجاحاً كبيراً. ولحد اليوم لم تتمَّ رقمنة سوى حوالي 11% من الصحف العقارية في عموم سوريا. وتتضمن رقمنة المصالح العقارية نقل السجلات العقارية من الحالة الورقية إلى الرقمية. المدير العام السابق للمصالح العقارية كان قد قال في العام 2014، بأن مشروع رقمنة المصالح العقارية قد تعثر. ورغم أنه يمس بشكل مباشر بالحقوق العقارية والحفاظ على تداول الأصول الثابتة للأفراد والدولة، فالتعثر يعود بحسب المدير، إلى غياب التخطيط الواقعي والمنهجي، وعدم تطوير أدوات العمل والمفاهيم التقنية القديمة.
من جانب آخر، لو كانت المديرية تقوم بمهامها على أكمل وجه، فليس هناك من حاجة فعلية لإصدار قوانين جديدة مثل القانون رقم 33 لعام 2017 الناظم لإعادة تكوين الوثيقة العقارية المفقودة أو التالفة. وعرّف القانون 33 إعادة التكوين بأنها مجموعة الإجراءات الإدارية والقضائية التي تؤدي إلى إصدار بديل موثوق للوثيقة العقارية المتضررة أو استكمال أحد عناصرها.
وحدد القانون طرق إعادة التكوين بنوعين؛ إداري وقضائي. ويتم اللجوء إلى إعادة التكوين الإداري عند توافر الوثائق الكافية لإعادة تكوين الوثيقة لدى مديرية المصالح العقارية المعنية أو إحدى الجهات الحكومية. وفي حال عدم توفر صور أو نسخ من تلك الوثائق، أو إذا كانت الوثائق المتوفرة غير كافية، يتم اللجوء إلى إعادة التكوين القضائي. وفي هذه الحالة، يصدر القاضي الذي يعينه وزير العدل، قراراً يبيّن من خلاله طبيعة الصحائف العقارية المتضررة، والعناصر المطلوب إعادة تكوينها. ويعطي القاضي في هذه الحالة مهلة ستة أشهر لأصحاب العلاقة من أجل تقديم الوثائق المؤيدة للحقوق العينية المدونة على الصحائف العقارية.
ومن الملفت أنه لو كان لدى المديرية العامة للمصالح العقارية نسخة احتياطية كاملة للسجلات العقارية، كما يدعي القائمون عليها، لما كان هناك من حاجة لإعادة التكوين القضائي. لا بل رغم الادعاء بوجود نسخ احتياطية كاملة من الوثائق، تعود المديرية وتعترف بأن أرشيفها المركزي غير كامل أو غير مُحدث، وتجد أنها بحاجة لإعادة تكوين تلك الوثائق.
Explained: How the General Directorate of Cadastral Affairs Stores Documents
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaIn the General Directorate of Cadastral Affairs (GDCA), the Central Land Registry Department and the Information Department are responsible for preserving and archiving various real estate documents to organise tasks and prepare for emergencies. Those documents include papers, photographs and electronic files. The aim is to protect the documents to prevent damage and loss of rights.
The mechanisms in place for documentation and archiving ensure the preservation of real estate documents, even if paper files are damaged. Previously, the general directorate would periodically photograph and store real estate documents stored at various sub-directorates in the governorates using digital cameras and microfilm, according to an undated study called Syrian Real Estate Legislation: Prospects and Challenges. The current general director of the GDCA and the director of the real estate legalisation prepared the report. There are subsidiary storage facilities in the governorates and a central facility in Damascus dedicated to storing these copies.
Another set of copies of the microfilm images is also stored at the Central Bank of Syria, according to a statement by the cadastral affairs general director in September 2022.
If true, this means there is a vast archive of real estate documents in Syria’s governorates.
However, the general directorate appears to have not fully lived up to its tasks. For example, a project that began in the 1990s to digitise the Land Registry, which was part of a larger strategic digital governance project, did not meet much success.
Only around 11 percent of Land Records in Syria have so far been digitised, which includes transferring these records from paper documents into electronic files. In 2014, the then-director of cadastral affairs stated that the digitisation project had reached a stumbling block, despite having direct impacts on real estate rights and the exchange of individuals’ and the state’s fixed assets. This was due, he said, to a lack of realistic and systematic planning and a failure to develop new work tools or update outdated technical concepts.
On the other hand, if the general directorate was fully meeting its duties, there would be no need, for example, to issue new laws such as Law No. 33 of 2017, which regulates the restoration of lost or damaged real estate documents. The law defines restoration as a set of administrative and judicial procedures ending in issuing an approved replacement for a real estate document or completing a missing or damaged portion.
There are two paths for document restoration under Law No. 33, administrative and judicial. Administrative restoration is when the General Directorate of Cadastral Affairs or another government entity has sufficient documents to restore their lost ones. Judicial restoration is applied if pictures of copies of those documents are not available or if there are insufficient documents. In such cases, a judge appointed by the Minister of Justice issues a decision specifying the nature of the damaged land records and any other components needing restoration. The concerned parties then have six months to provide documents supporting the real estate rights recorded on those land records.
If the General Directorate of Cadastral Affairs had a complete backup copy of those real estate registries, as officials claim, then there would be no need for judicial restoration. Indeed, despite this claim, the directorate acknowledges that its central archive is incomplete or outdated and that it must restore certain documents.
مؤسسة الإسكان ترفع أسعار السكن البديل في ماروتا سيتي
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي تراجع جديد عن البُعد الاجتماعي له، رفعت المؤسسة العامة للإسكان مجدداً السعر التقديري للوحدات السكنية في السكن البديل الخاص بمشروع ماروتا سيتي. المؤسسة طالبت مستحقي السكن البديل بدفع 30% من القيمة التقديرية الجديدة لمساكنهم.
المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 كان قد أحدث منطقتين تنظيميتين في مدينة دمشق؛ الأولى تمتد جنوب شرقي المزة ومعروفة باسم ماروتا سيتي، والثانية جنوبي المتحلق الجنوبي باسم باسيليا سيتي. وتدير محافظة دمشق المنطقتين التنظيميتين عبر؛ مديرية تنفيذ المرسوم 66، وعبر شركة دمشق الشام القابضة.
السكن البديل هو أحد برامج السكن الاجتماعي التي تنفذها مؤسسة الإسكان، وهي سكن غير مجاني، يمكن لأصحاب المساكن المبنية ضمن العشوائيات الاكتتاب عليه، في حال استملاك عقاراتهم أو هدمها أو إعادة تنظيم المنطقة. وبحسب المرسوم 66، فإن من يستحق السكن البديل هم الشرائح التالية: من بنوا منازلهم على أملاك الدولة، ولمن كانوا يملكون أرضاً زراعية وبنوا عليها عقاراً، ضمن منطقة المرسوم 66. ولكن، عملياً تم استبعاد من بنوا بيوتهم على أملاك عامة، وبات مستحقو السكن البديل في ماروتا سيتي هم فقط من أشادوا بيوتهم على أراض زراعية خاصة غير مسموح بالبناء عليها.
ويتوجب على المكتتب المستحق للسكن البديل، أن يدفع ثمن سكنه البديل على أقساط بفائدة، وفق الكلفة التقديرية للبناء. وهناك 5.500 مكتتب مستحق للسكن البديل في ماروتا سيتي، وقد خُصّص لهم 48 برجاً سكنياً. السكن البديل المخصص لسكان ماروتا سيتي، نُقِلَ إلى باسيليا سيتي، في مخالفة للمرسوم 66 ومن دون تبرير رسمي. وتعتبر باسيليا سيتي أبعد عن مركز مدينة دمشق، وبالتالي العقارات فيها أدنى قيمة من نظيرتها في ماروتا سيتي.
المؤسسة العامة للإسكان أعلنت في 28 نوفمبر 2022، عن تخصيص 522 مسكناً للمكتتبين على السكن البديل في ماروتا سيتي. ودعت المؤسسة المكتتبين من ذوي الأفضلية، لحضور جلسات التخصيص في شهر ديسمبر 2022، لاختيار مساكنهم. لكنها، عادت وأجلت موعد جلسات التخصيص إلى يناير الجاري، بسبب العطلة الطويلة التي فرضها مجلس الوزراء نهاية العام الماضي بسبب أزمة المحروقات.
وفي جلسات التخصيص، يختار المكتتبون، حسب الأفضلية، المساكن التي يريدونها ضمن مشروع السكن البديل، على أن تتناسب مع المساحات المحددة لهم. بموجب التخصيص، يصبح المكتتب متعاقداً مع المؤسسة العامة للإسكان. ولا يتضمن عقد التخصيص على مهل زمنية محددة لإنجاز المسكن وتسليمه لصاحبه. إذ لا يعني التخصيص بالسكن أن البناء قد أنجز أو اقترب موعد تسليمه. ولكن، يعتبر عقد التخصيص بمثابة سند للملكية شريطة الوفاء بالالتزامات المالية المتبقية.
وبحسب المرسوم 66، كان يجب الانتهاء من تسليم المتخصصين شققهم في العام 2018. القانون رقم 10 لعام 2018 المعدل للمرسوم 66، عدّل مهلة تسليم السكن البديل، بحيث تنتهي في العام 2019. ولكن لحد الآن، لم يتم إنجاز أي برج من أبراج السكن البديل.
ويعتبر المُكتتبون بأن مسؤولية التأخير في إنجاز السكن البديل يجب أن تتحملها مؤسسة الإسكان ومحافظة دمشق. إذ مع تأخر إنجاز مشاريع السكن الاجتماعي، غالباً ما ترفع المؤسسة أسعار القيم التقديرية للمساكن فيها بسبب ارتفاع تكاليف الإنشاء وتراجع قيمة الليرة السورية. وحددت المؤسسة في العام 2020 القيمة التقديرية بـ550 ألف ليرة للمتر المربع (ما يعادل حينها 200 دولار). المؤسسة عادت ورفعت نهاية العام 2022 القيم التقديرية إلى 3.5 مليون ليرة للمتر المربع الواحد (ما يعادل 580 دولاراً).
مثلاً، شقة في السكن البديل مساحتها 100 متر مربع كان سعرها التقديري 55 مليون ليرة في العام 2020، وأصبح حالياً 350 مليون ليرة.
وعدا عن الأقساط الشهرية، تُطالب المؤسسة المكتتبين بدفعات مالية كبيرة عند كل استحقاق مهم، كالاكتتاب والتخصيص. مثلاً، عند فتح باب الاكتتاب على السكن البديل في ماروتا سيتي في العام 2020، دفع المكتتبون لمؤسسة الإسكان 10% من القيمة التقديرية حينها لمساكنهم. وحالياً، ولاتمام التخصيص، يجب أن يدفع المكتتب لمؤسسة الإسكان 30% من القيمة التقديرية لمسكنه الحالية. وفي حال تخلّف المكتتب عن الدفع يفقد دوره في التخصيص.
الملفت أن المؤسسة وبنتيجة زيادتها المتواصلة للأسعار، لم تعد تعتبر دفعة الاكتتاب لعام 2020 معادلة لـ10% من قيمة العقار، بل مجرد دفعة مالية. أي أن المؤسسة تعيد تسعير المساكن بأثر رجعي، بحيث تفقد الأقساط القديمة قيمتها كنسبة من سعر العقار.
وأثار ذلك المتخصّصين بالسكن البديل، الذين شكّلوا وفداً التقى أكثر من مرة بمسؤولي محافظة دمشق. في 8 يناير الجاري، قال محافظ دمشق لوفد المكتتبين: “إذا لم تدفعوا لن تسكنوا وسيتوقف المشروع”، بحسب ما نشره موقع ماروتا سيتي. وطلب المحافظ منهم “نسيان الماضي” وعدم التحدث بالأخطاء التي وقعت في المشروع. وتعهد المحافظ بتقسيط الـ30% المستحقة عند التخصيص، على ثلاث دفعات، على أن يصدر بذلك قرار من مؤسسة الإسكان.
Government Raises Prices of Alternative Housing in Marota City
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe state-owned General Housing Establishment (GHE), which is supposed to provide affordable housing to the population, has once again raised the estimated prices for alternative housing units in the Marota City project. It also requested those eligible for the units to pay 30 percent of this new value now.
Marota City is one of two newly zoned real estate areas established in the city of Damascus under Legislative Decree No. 66 of 2012. Marota is located southeast of the Mazzeh district, while the second, Basilia City, is located south of the southern ring highway. The Damascus governorate manages these two areas through its Directorate for Implementation of Decree No. 66. Damascus Cham Holding company was established to develop the area.
Some of the former homeowners in Marota are entitled to alternative housing, one of several social housing schemes implemented by the GHE. Homeowners in informally built neighbourhoods may apply to receive alternative accommodation should they lose their homes to expropriation, demolition or rezoning. Under Decree No. 66, the people entitled to such housing include those who built their houses on state-owned land or those who built on agricultural land within an area subject to the decree. In practice, however, those built on state land were excluded from alternative housing in Marota City for unclear reasons. Only those who built on agricultural land were not allowed to build on it were entitled to the measure.
Alternative housing is not provided free of charge, though. Applicants must pay for it in interest-bearing instalments based on the estimated construction cost. Today there are 5,500 applicants entitled to alternative housing in Marota City, with 48 apartment blocks allocated to them. However, alternative housing meant for Marota City was transferred to the Basilia City area, in violation of Decree No. 66 and without official justification. Basilia City is farther from the Damascus city centre and has lower real estate values than Marota City.
The GHE announced on November 28, 2022, that it had allocated 522 alternative housing units to applicants in Marota City. It invited applicants who were granted priority to attend allocation sessions in December to choose their units. Those sessions were later postponed to January 2023 due to the long break imposed by the Council of Ministers at the end of last year due to the fuel crisis.
In these sessions, applicants may choose according to their preference which housing units they would like within the alternative housing project, so long as they fit within the allotted total surface area. Through this allocation process, the applicant enters into a contract with the GHE. However, the allocation contract does not include a specific timeline for the completion or handover of the housing units. Allocation of housing also does not mean that construction of the housing units has been completed or that the handover will occur soon. Nevertheless, the allocation contract is considered a title deed, provided that any remaining financial obligations are met.
Under Decree No. 66, those allocated apartments should have finished receiving them in 2018. Law No. 10 of 2018, which amended Decree No. 66, extended that deadline to the end of 2019. However, none of the planned residential towers for alternative housing has been completed to date.
Applicants have pointed blame for the delays on the GHE and the Damascus governorate. And to add injury, the social housing project delays usually mean the GHE raising estimated prices for their housing units due to increased construction costs and the depreciation of the Syrian pound. In 2020, the GHE set the estimated value at SYP 550,000 (about USD 200 at the time based on the black market exchange rate) per square metre, but raised that value at the end of 2022 to SYP 3.5 million (roughly USD 580).
For example, a 100-square-metre alternative housing apartment would have been priced at SYP 55 million in 2020. That same apartment would cost SYP 350 million today.
On top of the monthly instalments, the GHE requires alternative housing applicants to make large payments upon receiving certain entitlements, such as upon subscription and allocation. For example, when subscriptions opened for alternative housing in Marota City in 2020, applicants paid the GHE 10 percent the estimated value of their housing units at that time. To complete the allocation process, those applicants must pay the GHE 30 percent of the estimated value at the time. Should they fail to pay, they lose their turn for allocation.
Notably, because of the GHE’s continued price hikes, it no longer considers a subscription payment made in 2020 equivalent to the required 10 percent of the alternative housing unit’s value. Instead, it simply considers it one small payment instalment out of many. In other words, the GHE re-appraises the housing units retroactively, such that older payment instalments are no longer considered the same percentage of the total property price as they were upon payment.
This sparked discontent among applicants, who formed a delegation that met with Damascus governorate officials multiple times. According to the Marota City news website, the governor told the applicants’ delegation on January 8: “If you haven’t paid, then you won’t live here, and the project will halt.” The governor then asked them to “forget the past” and not discuss the project’s previous mistakes, also vowing to allow the 30 percent payment upon allocation to be completed in three instalments, pending a decision from the GHE.