Earlier this month, violence escalated in the Sheikh Maqsoud and Ashrafieh neighbourhoods of Aleppo, amid clashes between the forces of the Syrian transitional government and the Asayish security forces affiliated with the Syrian Democratic Forces (SDF). Days of shelling and fighting inside densely populated neighbourhoods caused extensive damage to public and private property, with some medical facilities forced to halt operations.
This escalation coincided with mass displacement and a heavy security presence. The UN documented tens of thousands of families displaced from Sheikh Maqsoud and Ashrafieh to other areas, including the Afrin region and collective shelters inside the city of Aleppo. The authorities also issued evacuation warnings for some neighbourhoods, imposed curfews, and forced residents to move away from front lines, while movement into and out of Aleppo remained severely restricted for extended periods.
The crisis analysis organisation ACAPS reported by January 15 that the clashes killed at least 23 people and displaced around 148,000 from Sheikh Maqsoud and Ashrafieh, marking one of the largest displacement waves in years of conflict. This continued until a partial ceasefire was reached, allowing for the evacuation of civilians and the wounded, and the withdrawal of Asayish fighters from the area towards northeastern Syria.
The informal settlements of Ashrafieh and Sheikh Maqsoud
The Ashrafieh and Sheikh Maqsoud neighbourhoods are located on hills in northern Aleppo city and have historically developed as urban extensions shaped by successive waves of migration. In the aftermath of the 1915 Armenian genocide, a number of Armenians and Assyrians settled on these northern hills, which were then known by different names: Al-Daoudiya and Jabal Al-Sayyida. This early Christian presence left its initial imprint on the area’s urban and social fabric before its character later changed profoundly.
From the early 1970s onwards, the two neighbourhoods underwent significant demographic transformations as a result of large-scale migration from the Kurdish countryside of Aleppo and northern Syria, particularly from Afrin and Kobani. These movements were driven by employment opportunities in nearby industrial zones such as Al-Layramoun and Bani Zaid, as well as access to education at the University of Aleppo. Newcomers settled in Ashrafieh and Sheikh Maqsoud because of their proximity to workplaces and the relatively low cost of housing. Over time, the neighbourhoods acquired a predominantly working-class and Kurdish character, while still retaining Christian families and others from Turkmen, Arab, and Alawite communities, most of whom belonged to low-income groups and the city’s middle-class public employees.
This transformation unfolded alongside a long process of marginalisation and repression by Baath Party authorities against the Kurdish residents of the two neighbourhoods. Their political and social events were repeatedly met with arrest campaigns, humiliation, and killings, while tensions between local communities were deliberately instrumentalised. This deepened social fractures and entrenched Ashrafieh and Sheikh Maqsoud in Kurdish collective memory as spaces of both oppression and resilience.
In urban planning terms, the neighbourhoods are dominated by a pattern of contiguous, low-income housing, with closely packed multi-storey buildings, some rising to six or seven floors. Apartments are typically small, poorly ventilated, and poorly lit, and the narrow streets suffer from chronic neglect of municipal services. This pattern was not the result of formal planning so much as a grassroots response to an acute housing need, as residents began building their homes themselves from the 1970s onwards. The rate of informal construction in Sheikh Maqsoud is high, with licensed and unlicensed buildings intermingling in the western part of the neighbourhood across an area of around 180 hectares. In Ashrafieh, by contrast, most residential buildings are formally registered and hold official title deeds. Nevertheless, unlicensed construction is widespread, particularly encroachments on shared spaces through the addition of extra floors or construction on jointly owned land without formal subdivision.
Lack of urban planning
At the planning level, the Gutton Master Plan, adopted in Aleppo in 1954, shows partial zoning features for sections of Ashrafieh and Sheikh Maqsoud, including the street network and the distribution of some residential blocks. Cadastral maps prepared in the early 1930s also reveal that parts of Ashrafieh predate that period indicating that some buildings existed prior to the French Mandate. These were later subject to cadastral surveying, with their descriptions and coordinates fixed and registered in the names of their occupants.
Although Ashrafieh was planned during the same period as the Muhafaza (“Governorate”) neighbourhood to its south, the planning approach differed radically. The Muhafaza area was selected to serve as an aristocratic urban frontage, benefiting from state care and beautification, while Ashrafieh was largely left to the individual efforts of its residents, reflecting the state’s inability to absorb the scale of housing demand. This reality pushed residents towards semi-legal solutions, most notably the subdivision of properties through court rulings known as “judicial subdivisions,” arising from lawsuits to confirm the sale of shares, which later resulted in the physical division of properties. Most of these judicial subdivisions were recorded in the land registry, as construction largely followed the outlines of the Gutton Plan. Structures that did not conform to the plan, however, remained unregistered and unsubdivided.
In Sheikh Maqsoud, the Gutton Plan shows limited regulation in the area locally known as eastern Sheikh Maqsoud, overlooking the Christian cemeteries, where the street network and block layout largely correspond to present-day reality. By contrast, western Sheikh Maqsoud, along with the expansion areas of Ashrafieh, consists mostly of informal construction zones, together covering an area of approximately 250 hectares. Large portions of these areas lack judicial subdivisions altogether, leaving residents permanently vulnerable to the risks of eviction and displacement under planning pretexts.
These risks became particularly evident during the preparation of urban planning studies for informal areas in Aleppo between 2005 and 2006. While plans were adopted that largely reflected the existing urban fabric in neighbourhoods such as Al-Haydariyya, Tal Al-Zarazir, and Jabal Badro – despite most of them being built on state-owned land – Sheikh Maqsoud and the expanded areas of Ashrafieh were excluded from this approach. Planning studies were drawn up for these areas that disregarded the existing urban fabric, cutting through entire residential neighbourhoods with new roads and imposing block layouts disconnected from reality. Given the fragile legal status of residents’ rights, any implementation of these plans would have meant removing residents from their homes without compensation. As a result, these projects were repeatedly postponed for political reasons, reflecting the extent of official indifference to the suffering of residents in these neighbourhoods.
From urban marginalisation to local self-organisation
With the outbreak of the war in Aleppo in 2012, the area came under the control of the Kurdish People’s Protection Units (YPG), becoming an enclave outside the authority of both the Assad regime and the opposition. The neighbourhood turned into an active front line, subjected to struggles over influence, suffocating sieges, and intense shelling – particularly between 2015 and 2016, by Jabhat Al-Nusra, which attempted to penetrate the area, especially from the Youth Housing and Al-Maghassel areas. These attempts failed due to the neighbourhood’s elevated geography and the strong defensive fortifications established by Kurdish forces, further reinforcing the area’s political and administrative isolation from the rest of Aleppo. Military operations and concentrated shelling caused extensive destruction to already fragile infrastructure, especially in densely populated western Sheikh Maqsoud. In the absence of any formal urban planning, this infrastructure was replaced by ad hoc, emergency repairs carried out by residents simply to survive, pushing the current urban reality even further away from the planning schemes drawn up before 2011.
Following the displacement of Afrin’s residents in 2018 and the arrival of large numbers of them in Ashrafieh and Sheikh Maqsoud, these areas entered a new phase of social and political transformation, coinciding with shifts in the balance of military control in Aleppo. In this context, residents formed local councils affiliated with the primarily Kurdish Autonomous Administration in North and East Syria (AANES) alongside the establishment of local military committees that later joined the SDF. During this period, Ashrafieh and Sheikh Maqsoud became densely populated spaces of displaced and marginalised people, and a refuge for those fleeing compulsory military service or relying on limited remittances from relatives in Europe to secure their livelihoods. This made residents particularly vulnerable to siege tactics, pressure, and repeated extortion at regime checkpoints.
At the same time, the neighbourhoods witnessed notable social activity, including the formation of local committees to manage their affairs and the organisation of dialogue sessions and women’s forums focused on empowering the local community and promoting decentralisation as a viable political and administrative option. This experience continued until the fall of the Assad regime, prompting some SDF checkpoints to expand their deployment to the outskirts of these neighbourhoods as part of preliminary understandings with the new authorities. These were accompanied by negotiations on potential cooperation and participation in the management of some of Aleppo’s municipalities, as well as the establishment of joint checkpoints.
The night of the attack on Sheikh Maqsoud and Ashrafieh
These trajectories came to an abrupt end with the transitional authorities’ announcement on January 8 that negotiations were being terminated in Aleppo. This was followed by a large-scale military escalation, accompanied by retaliatory acts against civilians and combatants in the area, amid local estimates that dozens were killed. A local correspondent for The Syria Report confirmed that severe damage was inflicted on buildings that were already structurally compromised. In Ashrafieh, destruction was concentrated around Othman Hospital and the surrounding buildings, as these lie on the edge of the neighbourhood and at its highest point. A similar situation unfolded in Sheikh Maqsoud, where buildings overlooking the Christian cemeteries sustained heavy damage, including fires, large breaches in façades caused by shelling, and the complete destruction of some façades and terraces.
During sweep operations, Syrian government forces vandalised many homes, particularly Kurdish homes containing national symbols. This was accompanied by a new displacement of Afrin residents back towards their areas of origin, where the majority of their homes remain occupied by leaders of factions affiliated with the Ministry of Defence. Contact was also lost with hundreds of individuals who were arrested or abducted, marking a development that opens a new chapter in the long series of demographic changes and forms of marginalisation experienced by Aleppo’s Kurds at the hands of the state for decades.
English
Draft Transitional Justice Law to Include Compensation for HLP Violations
/in HLP, News /by Alicia MedinaSyria’s draft Transitional Justice Law provides for the establishment of a special Compensation Fund for people harmed by violations committed by the Assad regime. This includes those affected by the loss of or damage to their real estate properties.
The inclusion of the Compensation Fund comes as the draft Transitional Justice Law, a copy of which was obtained by The Syria Report, once finalised, is expected to be presented to the People’s Assembly, whose full formation is anticipated in the coming months.
The fund constitutes one of the core tracks of the National Transitional Justice Commission, at a time when questions relating to its sources of funding, mechanisms of operation, and compensation criteria remain under discussion, alongside a larger bet on linking reparations to legislative reform that would prevent a repeat of the housing, land, and property violations of recent years.
Last August, Transitional President Ahmad Al-Sharaa issued Decree No. 149, establishing a National Transitional Justice Commission. The commission was tasked with holding accountable those involved in crimes committed during the rule of the former regime, in addition to working to repair the harm suffered by victims. The commission has several tracks, including the reparations track, which encompasses addressing material and moral damage, including damage related to private property rights.
The Director of the Reparations Department at the National Transitional Justice Commission, Ahmad Hazroumeh, told The Syria Report that the draft Transitional Justice Law includes a specific provision for the establishment of a Compensation Fund, adding that the fund will cover all victims while prioritising those most severely affected.
Determining these priorities requires in-depth studies, Mr Hazroumeh said, given the scale and diversity of the damage, stressing that approval of the draft law by the People’s Assembly constitutes an essential step before moving to any implementation phase, alongside efforts to ensure that the fund enjoys financial and administrative independence.
According to Mr Hazroumeh, funding for the planned compensation could come from several channels, including the allocation of a budget line from the state’s general budget. He also pointed to the possibility of benefiting from recovered funds within the framework of efforts to retrieve looted assets, whether inside or outside Syria, given that this matter falls within the mandate of the National Transitional Justice Commission, which would allow a portion of these funds to be directed towards compensating those affected.
He added that external and internal assistance could form an additional source of funding for the fund, through support campaigns dedicated to this purpose, in line with the fund’s stated objective of repairing the harm suffered by victims.
As for compensation mechanisms, Mr Hazroumeh explained that the coming phase will involve work on developing pilot programmes before generalising any compensation model, whether with respect to property-related damage or other forms of harm. He noted that the commission faces significant challenges in this file, most notably determining whether it is possible to compensate all those affected, establishing clear priority criteria, identifying the categories that meet the conditions for compensation, and determining the most vulnerable groups with whom compensation efforts can begin.
He indicated that these questions remain under examination, within the framework of efforts to formulate a compensation mechanism that is implementable within the available resources and consistent with the commission’s legal mandate.
According to Mr Hazroumeh, it is key to prevent a repeat of the Assad-era HLP violations, including expropriation decrees. He explained that work is currently underway to develop a legislative environment that enables the implementation of the tasks entrusted to the commission within its substantive mandate, thereby contributing to preventing the recurrence of violations related to property and housing rights.
Non-recurrence of violations is linked to institutional reform and the rebuilding of a sound legislative system, Mr Hazroumeh said, pointing out that the state had previously been based on patronage networks whose influence was reinforced through legislation designed specifically to serve them. This structure contributed to HLP violations as well as politically motivated demographic change policies.
Finally, Mr Hazroumeh explained that the Reparations Department is also tasked with monitoring laws that entail violations of property rights and submitting recommendations to the competent authorities, whether through administrative recommendations or advocacy. At the same time, he pointed to the difficulty of working on this file, given the need to deal with a broad system of laws related to property and housing rights, issued at different periods and varying in content. He didn’t provide further details as the draft law is not yet approved.
مفتاح: التنفيذ الجبري على العقار
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Jihad YAZIGIعتبر التنفيذ الجبري على العقار وسيلة قانونية يلجأ إليها الدائن لتحصيل دين ثابت بموجب حكم قضائي مبرم أو سند دين. ويتم اللجوء إلى التنفيذ الجبري، لنزع عقار من مالكه المَدين عن طريق دائرة التنفيذ المدني التابع للمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، وبيع العقار بالمزاد العلني لإتاحة المجال للدائن لاستيفاء دينه.
تبدأ تلك الإجراءات من خلال تسجيل ملف تنفيذي لدى دائرة التنفيذ في المحكمة، يتضمن طلب تنفيذ، وحكم المحكمة أو سند الدين. ويجري تبليغ المَدين بالإخطار التنفيذي، وانتظار خمسة أيام تلي التبليغ، بغرض إتاحة الفرصة للمَدين سداد الدين قبل اتخاذ إجراءات الحجز التنفيذي على أمواله.
وإذا انقضت المهلة المشار إليها، يحق للمُنفذ (الدائن) أو وكيله، طلب إلقاء الحجز التنفيذي على أموال المَدين المنقولة وغير المنقولة، أيهما يختار. وتجب هنا مراعاة أنه إذا كانت قيمة الدين صغيرة، وتكفي الأموال المنقولة لسدادها، فيبدأ بالتنفيذ عليها.
في حالة التنفيذ على العقار، يجب على الدائن المنفذ إبراز بيان قيد عقاري للعقار العائد للمُنفّذِ عليه، المطلوب حجزه. ثم يطلبُ المُنفذُ وضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار في السجل العقاري. وعند صدور قرار رئيس التنفيذ بالحجز، يقوم مأمور التنفيذ بتسطير كتاب إلى مديرية المصالح العقارية لوضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار.
وضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار، لا تمنع مالكه المُنفذِّ عليه، من التصرف به إلى الغير. ولكن، يمكن للدائن المُنفّذ متابعة إجراءات التنفيذ على العقار.
وبعد الحجز، ينبغي أن يطلب المُنفذُ من دائرة التنفيذ، إخطار المَدين ببيع العقار، وهو فرصة جديدة للمَدين كي يتفادى عملية بيع العقار خلال مهلة ثمانية أيام لدفع الدين المترتب بذمته.
الإجراء التالي، يطلب المُنفذُ وضع اليد على العقار، للوقوف على حالته الواقعية تمهيداً لطرحه للبيع في المزاد العلني. ويتطلب ذلك صدور قرار من رئيس التنفيذ في المحكمة، وتكليف مأمور التنفيذ للقيام بعملية وضع اليد مستعيناً بخبير أو ثلاثة خبراء يسميهم مأمور التنفيذ.
ينتقل بعدها مأمور التنفيذ مع الخبراء إلى مكان العقار لوصفه وتقدير قيمته وتحديد شاغليه والتثبت من مستند الإشغال كأن يكون في العقار مستأجر.
إذا تبين أن هناك اختلاف في أوصاف العقار بين الواقع والصحيفة العقارية، فينظر رئيس التنفيذ فيما إذا كان العقار قابلاً لتصحيح الأوصاف البسيطة ومنها الخطأ بالقياس. وعندها يصدر رئيس التنفيذ قراراً بالتصحيح مع قرار الإحالة القطعية بعد رسو المزاد.
أما إذا كان العقار غير قابل للتصحيح، كما لو كان في مناطق المخالفات، فيتم بيعه على وضعه دون تصحيح الأوصاف.
وبعد ذلك يطلبُ المنفذ إعداد قائمة شروط البيع، التي تتضمن بيان نوع السند التنفيذي، وتعيين العقار (رقم المحضر والمنطقة العقارية) وأوصافه (حدوده ومساحته)، وكذلك القيمة المقدرة له من قبل الخبراء. وينبغي أن يرفق الطلب، بيان بالضريبة العقارية وصورة عن بيان قيد عقاري أو مستند ملكية المنفذ عليه.
يجري تبليغ قائمة شروط البيع عبر لوحة إعلانات المحكمة لتمكين كافة الناس من الاطلاع عليها، كما يجب تبليغ قائمة شروط البيع إلى أصحاب الإشارات المدونة على صحيفة العقار في السجل العقاري، وذلك بهدف إتاحة المجال لهم للاعتراض على قائمة شروط البيع قبل ثلاثة أيام من تحديد جلسة النظر في الاعتراضات.
ويوضح التبليغ رقم العقار المحجوز وبيان قيمته المالية المقدرة وتاريخ جلسة الاعتراضات، ويمكن للمنفذ عليه أيضا الاعتراض على قائمة شروط البيع، ومن ذلك أنه يمكن الاعتراض على السند التنفيذي، أو عدم جواز حجز الدار لأنها السكن الوحيد للمَدين. إذ لا يجيز القانون في مثل هذه الحالة التنفيذ على المسكن الوحيد للمنفذِ عليه، إلا إذا كان يزيد عن حاجته في السكن، وعندها يباع ذلك المسكن ويتم تخصيص جزء من المبلغ لشراء مسكن بديل يكفي لأسرته.
يجري الاعتراض على قائمة شروط البيع من ذوي المصلحة، قبل جلسة النظر في الاعتراضات من قبل رئيس التنفيذ بثلاثة أيام على الأقل، ثم يفصل رئيس التنفيذ في الاعتراضات بقرار مبرم.
Explained: Compulsory Enforcement Against Real Estate
/in Analysis & Features, HLP /by Jihad YAZIGICompulsory enforcement against real estate is a legal means used by a creditor to recover a debt established by a final court judgement or a debt instrument. Compulsory enforcement is resorted to in order to strip a property from its debtor owner through the Civil Enforcement Department affiliated with the court within whose jurisdiction the property is located, and to sell the property at public auction so as to enable the creditor to satisfy their debt.
These procedures begin with the registration of an enforcement file with the court’s Enforcement Department, which includes an application for enforcement and the court judgment or debt instrument. The debtor is then served with an enforcement notice and a five-day deadline, in order to give the debtor the opportunity to settle the debt before taking enforcement seizure measures against their assets.
If the deadline passes without payment, the enforcing party (the creditor) or their agent is entitled to request the imposition of enforcement seizure on the debtor’s movable or immovable assets, whichever they choose. It must be taken into account here that if the value of the debt is small and movable assets are sufficient to settle it, enforcement should begin against those assets.
In the case of enforcement against real estate, the enforcing creditor must present a property registration statement for the property belonging to the party against whom enforcement is sought, which is requested to be seized. The enforcing party then requests that an enforcement seizure notation be placed on the property record in the Land Registry. Once the Head of Enforcement issues a decision ordering the seizure, the enforcement officer sends an official letter to the Directorate of Cadastral Affairs to place the enforcement seizure notation on the property record.
Placing an enforcement seizure notation on the property record does not prevent the owner against whom enforcement is sought from disposing of the property to a third party. However, the enforcing creditor may continue the enforcement procedures against the property.
After the seizure, the enforcing party must request that the Enforcement Department notify the debtor of the impending sale of the property, which gives the debtor a new opportunity to avoid the sale by paying the outstanding debt within eight days.
In the next step, the enforcing party requests taking possession of the property in order to ascertain its actual condition in preparation for offering it for sale at public auction. This requires the issuance of a decision by the Head of Enforcement at the court and the assignment of the enforcement officer to carry out the possession process with the assistance of one expert or three experts designated by the enforcement officer.
The enforcement officer then goes with the experts to the location of the property to describe it, assess its value, identify its occupants, and verify the occupancy document, such as whether the property is rented.
If it is found that there is a discrepancy between the description of the property in reality and that recorded in the Land Registry, the Head of Enforcement examines whether the property is capable of correction of minor descriptions, including measurement errors. In that case, the Head of Enforcement issues a correction decision together with the final referral decision after the auction is awarded.
If, however, the property is not capable of correction, such as properties located in areas of violations, it is sold in its existing condition without the correction of the descriptions.
After that, the enforcing party requests the preparation of the list of conditions of sale, which includes a statement of the type of enforcement instrument, identification of the property (record number and cadastral zone) and its descriptions (boundaries and area), as well as the value assessed by the experts. The application must be accompanied by a statement of the property tax and a copy of the property registration statement or ownership document of the party against whom enforcement is sought.
The list of conditions of sale is notified via the court’s notice board to enable the public to view it, and it must also be notified to the holders of notations recorded on the property record in the Land Registry, in order to give them the opportunity to object to the list of conditions of sale at least three days before the session set to hear objections.
The notification clarifies the seized property’s real estate number, its assessed financial value, and the date of the objections session. The party against whom enforcement is sought may also object to the list of conditions of sale, including objecting to the enforcement instrument, or to the impermissibility of seizing the house because it is the debtor’s sole residence. In such a case, the law does not permit enforcement against the sole residence of the party against whom enforcement is sought, unless it exceeds their housing needs, in which case that residence is sold and part of the amount is allocated to purchase an alternative residence sufficient for their family.
Objections to the list of conditions of sale by interested parties must be submitted at least three days before the session for considering objections by the Head of Enforcement, who then rules on the objections by a final decision.
هيئة الاستثمار تعلّق تجديد تراخيص شركات التطوير العقاري وسط خلاف على رأس المال
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIتوقفت هيئة الاستثمار السورية عن تجديد تراخيص شركات التطوير العقاري، بحجة إعداد تعليمات تنفيذية جديدة للتعديلات الأخيرة على قانون الاستثمار، في خطوة أدت إلى تعطيل عمل عشرات الشركات ومشاريعها. يتمحور الخلاف الأساسي بين هيئة الاستثمار السورية وأصحاب هذه الشركات حول شروط تسوية أوضاعها ولا سيما الإصرار على الإبقاء على الحد الأدنى لرأس المال عند 5 مليارات ليرة سورية وهو ما يعادل حالياً نحو 500 ألف دولار من دون وجود جدول زمني واضح للحسم. تسلط هذه المقالة الضوء على تداعيات هذا التعليق على قطاع التطوير العقاري، وعلى أوضاع الشركات والعاملين فيها، ضمن السياق القانوني والإداري الذي أفرزته المرحلة الانتقالية.
مصدر في هيئة الاستثمار، قال لسيريا ريبورت، أن ملف تجديد ترخيص شركات التطوير العقاري هو قيد الدراسة، وأنه يتم العمل حالياً على تعديل رأس مال الشركات لتسوية وضعها. واعتبر المصدر أن الهدف من الإجراء هو التأكد من جدية هذه الشركات في الدخول في مشاريع تطوير عقاري، وأن يكون لديها ملاءة مالية، وألا تكون فقط شركات مرخصة على الورق.
المصدر اعتبر أن تعديل رأس مال شركات التطوير العقاري إلى 500 ألف دولار ليس بالكبير، بالنسبة لشركات من الممكن أن يكون لديها مشاريع تتجاوز هذا المبلغ بكثير. ولذلك، فالشركة التي لديها جدية للقيام بمشاريع التطوير العقاري، لن تقف طويلاً عند تعديل رأس مالها، وخصوصاً أن رأس المال هو ملك للشركة.
الخلاف بين الطرفين ليس بجديد، إذ بدأ في آب 2024، حينما طلبت الهيئة في عهد نظام البعث من أصحاب شركات التطوير العقاري تسوية وضع شركاتهم، برفع رأسمالها إلى 5 مليارات ليرة (حوالي 370 ألف دولار) خلال مهلة عام كامل. إلا أنه في ذلك الوقت لم تتقدم سوى شركة القاطرجي بطلب التسوية ورفعت رأسمالها، في حين رفضت بقية الشركات تلك التسوية، باعتبار أنها شركات قديمة ومرخصة سابقاً.
بعد سقوط نظام البعث، أصدر رئيس المرحلة الانتقالية أحمد الشرع، المرسوم رقم 114 في تموز 2025، والذي أجرى بعض التعديلات على قانون الاستثمار، ومنها إحداث مجلس أعلى للتنمية الاقتصادية، وربط هيئة الاستثمار برئاسة الجمهورية مباشرة.
وبعد أيام على إصدار المرسوم، عُقِدَ اجتماع بين شركات التطوير العقاري وهيئة الاستثمار، حيث طلبت الأخيرة من الشركات تقديم طلبات تسوية لتجديد ترخيصها، على أن يتم النظر في وضع رأسمال جديد للشركات في وقت لاحق. وبحسب بعض أصحاب الشركات، فإنهم لم يتلقوا بعدها جواباً من الهيئة.
كفاح الكوسا، صاحب شركة آرام للتطوير العقاري، قال لسيريا ريبورت، إن هيئة الاستثمار أوقفت تجديد ترخيص شركات التطوير العقاري، ما عطّلّ العمل بالمشاريع التي تعمل عليها، أو التي تنوي التقدم بها.
مراسل سيريا ريبورت قال إن أصحاب الشركات قدموا طلبات لتسوية أوضاعها في تموز 2025، من دون ردّ من الهيئة لحد اليوم. وليس لدى موظفي الهيئة المعنيين بملف شركات التطوير العقاري جواب واضح حول مصير شركات التطوير العقاري. وينقل المراسل عن بعض أصحاب الشركات تذمرهم من عدم اهتمام الهيئة بأوضاع شركاتهم. ويترتب على الشركات، بسبب ذلك التأخير في تجديد ترخيصها، غرامات تأخير لهيئة الاستثمار.
مأمون نشار، صاحب شركة أعالي الجبال للتطوير والاستثمار العقاري، أشار إلى أن بعض شركات التطوير العقاري بدأت بتصفية الموظفين لديها تمهيداً لإغلاقها، لأنها متوقفة عن العمل نتيجة عدم تجديد تراخيصها. نشار اعتبر أن هناك تخبطاً في الهيئة فيما يتعلق بملف تجديد ترخيص هذه الشركات. إذ حاول السيد نشار تقديم طلب لتجديد ترخيص شركته، إلا أن مشاكل بيروقراطية في الهيئة حالت دون تقديم الطلب.
Syrian Investment Agency Suspends Development Company Licence Renewals
/in HLP, News /by Jihad YAZIGIThe Syrian Investment Agency has suspended the renewal of licences for real estate development companies, citing the preparation of new implementing instructions for the latest amendments to the Investment Law. The move has disrupted the work of dozens of companies and their projects.
The core dispute between the Syrian Investment Agency and the owners of these companies centres on the conditions for regularising their status, particularly the insistence on maintaining the minimum required capital at SYP 5 billion, which currently amounts to around USD 500,000, without a clear timetable for resolution.
A source at the SIA told The Syria Report that it is reviewing the issue of renewing the licences of real estate development companies, and that work is currently underway to amend the companies capital to regularise their status. The source said that the measure aims to ensure the seriousness of these companies in entering real estate development projects, that they have financial solvency, and that they are not merely companies licensed on paper.
The source added that raising the capital of real estate development companies to USD 500,000 is not a large amount for companies that may have projects far exceeding this figure. Therefore, a company that is serious about undertaking real estate development projects will not delay increasing its capital, especially since the capital belongs to the company.
The dispute between authorities and real estate companies is not new. It began in August 2024, when the Investment agency, under Bashar Al-Assad, asked the owners of real estate development companies to regularise their companies’ status by raising their capital to SYP 5 billion (around USD 370,000) within a one-year deadline. At that time, however, only Al-Qaterji Company submitted a request to regularise its status and raised its capital, while the rest of the companies rejected this settlement, arguing that they were old companies previously licensed.
After the fall of the Assad regime, the new transitional president, Ahmad Al-Sharaa, issued Decree No. 114 in July 2025, which introduced some amendments to the Investment Law, including the establishment of a Higher Council for Economic Development (HCED).
Just days after the decree was issued, real estate development companies and the SIA held a meeting during which the latter asked companies to submit requests to regularise their status to renew their licences. The issue of setting new capital levels for the companies would be considered at a later time. According to some company owners, they did not receive any response from the SIA thereafter.
Kifah Al-Kousa, the owner of Aram Real Estate Development, said that the SIA stopped renewing the licences of real estate development companies, which has disrupted work on the projects they are working on or intend to apply for.
The Syria Report’s local correspondent found that company owners submitted requests to regularise their status in July 2025, without any response from the SIA to date. SIA employees responsible for the real estate development companies file have no clear answer regarding the fate of these companies. Several company owners complained to The Syria Report about the Investment agency’s lack of attention to their companies’ situation. As a result of this delay in renewing their licences, companies incur late-payment fines.
Maamoun Nashar, the owner of Aali Al-Jibal for Real Estate Development and Investment, said that some companies have begun laying off employees in preparation for closing down, as they are unable to operate without renewing their licences. Mr Nashar added that there is confusion within the SIA regarding renewal; he said that he tried to submit a request to renew his company’s licence, but bureaucratic problems prevented him from doing so.
التصعيد الأخير في الشيخ مقصود والأشرفية وتأثيره على حقوق السكن والملكية
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Jihad YAZIGIفي مطلع كانون الثاني 2026 تصاعدت موجة العنف في أحياء الشيخ مقصود والأشرفية في مدينة حلب، ضمن سياق اشتباكات بين قوات الحكومة السورية الانتقالية وقوات الأسايش الأمنية التابعة لقوات سوريا الديمقراطية. ووفق تقرير مكتب الأمم المتحدة لتنسيق الشؤون الإنسانية (OCHA) الصادر في 08 يناير 2026، فقد تسببت موجة العنف في مقتل 9 مدنيين وإصابة 55 آخرين، بينهم نساء وأطفال، بعد أيام من القصف والاشتباكات داخل أحياء مكتظة بالسكان، وألحق القصف أضراراً واسعة بممتلكات عامة وخاصة، مع تضرر عدة مرافق صحية وقف عمل بعضها نتيجة ذلك.
تزامن هذا التصعيد مع نزوح جماعي وانتشار أمني واسع، حيث وثقت الأمم المتحدة أن عشرات الآلاف العائلات نزحوا من الشيخ مقصود والأشرفية باتجاه أماكن أخرى منها منطقة عفرين، ومراكز إيواء داخل مدينة حلب. كما أصدرت السلطات تحذيرات إخلاء لبعض الأحياء وفرضت حظر تجول وهجّرت السكان بعيداً عن خطوط الاشتباك، بينما بقيت حركة الدخول والخروج إلى مدينة حلب مقيدة بشدة لفترات عديدة.
منظمة ACAPS لتحليل الأزمات في سوريا أكدت أن الاشتباكات أدت إلى مقتل ما لا يقل عن 23 شخصاً وإلى نزوح نحو 148,000 شخص من الشيخ مقصود والأشرفية، في واحدة من أكبر موجات النزوح في سنوات النزاع، قبل أن يتم التوصل إلى وقف إطلاق نار جزئي يسمح بإجلاء المدنيين والجرحى، وسحب مقاتلي الأسايش من المنطقة نحو شمال شرقي سوريا.
عشوائيتا الأشرفية والشيخ مقصود
يقع حيا الأشرفية والشيخ مقصود على هضبات مرتفعة شمال مدينة حلب، وشكلا تاريخياً امتداداً عمرانياً مرتبطاً بموجات لجوء سابقة إلى المدينة. في أعقاب مجازر عام 1915 ضد الأرمن في تركيا، استقر عدد من الأرمن والسريان في هذه التلال الشمالية، وحملت المنطقتان حينها تسميتين مختلفتين هما الداودية وجبل السيدة. هذا الحضور المسيحي المبكر ترك بصمته الأولى على التكوين العمراني والاجتماعي للمنطقة قبل أن تتغير ملامحها جذرياً لاحقاً.
ابتداءً من مطلع السبعينيات، شهد الحيان تحولات ديموغرافية واسعة نتيجة موجات هجرة كثيفة من كرد الريف الحلبي والشمالي، ولا سيما من مناطق عفرين وكوباني، مدفوعة بعوامل العمل في المناطق الصناعية القريبة مثل الليرمون وبني زيد، إضافة إلى الدراسة في جامعة حلب. استقر القادمون الجدد في الأشرفية والشيخ مقصود لقربهما من مواقع العمل وانخفاض كلفة السكن، ومع مرور الوقت غلب الطابع الشعبي والكردي على الحيين، مع استمرار وجود أسر مسيحية وأخرى من التركمان والعرب والعلويين، معظمها من ذوي الدخل المحدود والطبقة الوسطى من موظفي المدينة.
ترافق هذا التحول مع مسار طويل من التهميش والقمع الذي مارسته سلطات حزب البعث بحق سكان الحيين من الكرد. فقد ارتبطت المناسبات السياسية والاجتماعية الخاصة بهم بحملات اعتقال وإذلال وقتل، كما جرى توظيف التوترات بين المكونات المحلية، ما عمّق الشرخ الاجتماعي ورسّخ الأشرفية والشيخ مقصود في الذاكرة الجمعية الكردية كفضاء للاضطهاد والصمود في آن واحد.
عمرانياً، يغلب على الحيين نمط السكن الأول المتصل، حيث الأبنية المتلاصقة متعددة الطوابق التي يصل ارتفاع بعضها إلى ستة أو سبعة طوابق، مع شقق صغيرة سيئة التهوية والإضاءة، وشوارع ضيقة تعاني من إهمال مزمن في الخدمات البلدية. هذا النمط لم يكن نتاج تخطيط رسمي بقدر ما كان استجابة ذاتية لحاجة ملحّة إلى السكن، إذ تولى السكان بناء مساكنهم بأنفسهم منذ سبعينيات القرن الماضي. نسبة مخالفات البناء في الشيخ مقصود كبيرة، وتختلط الأبنية المرخصة وغير المرخصة غربي الشيخ مقصود بمساحة تبلغ حوالي 180 هكتار. أما في حي الأشرفية، فمعظم الأبنية السكنية نظامية وفيها سندات تمليك رسمية، ومع ذلك تكثر فيها مخالفات البناء بالتعدي على المساحات المشتركة ببناء طوابق إضافية، أو البناء على الشيوع من دون إفراز.
غياب التنظيم والتخطيط العمراني والحضري
على مستوى التخطيط، يظهر مخطط غوتون المعتمد في حلب منذ عام 1954 ملامح تنظيمية جزئية لأقسام من الأشرفية والشيخ مقصود، من حيث شبكة الشوارع وتوزع بعض البلوكات السكنية. كما تكشف المخططات المساحية العقارية الموضوعة في أوائل الثلاثينيات عن وجود أجزاء من الأشرفية تعود إلى ما قبل تلك الفترة، ما يشير إلى أن بعض الأبنية كانت قائمة قبل الانتداب الفرنسي، الذي قام لاحقاً بمسح كادسترالي لها، وتثبيت أوصافها وأحداثياتها وتسجيلها بأسماء شاغليها.
ورغم أن تنظيم الأشرفية جرى في الفترة الزمنية نفسها التي نُظّم فيها حي المحافظة جنوبي حي الأشرفية، فإن المقاربة التخطيطية اختلفت جذرياً. فقد جرى اختيار المحافظة لتكون واجهة حضرية ذات طابع أرستقراطي تحظى بالعناية والتجميل، في حين تُركت الأشرفية لجهود سكانها، نتيجة قصور سياسات الدولة عن استيعاب حجم الطلب على السكن. هذا الواقع دفع الأهالي إلى اللجوء إلى حلول شبه قانونية، أبرزها إفراز العقارات بموجب أحاكم قضائية “إفرازات حكمية”، الناتجة عن دعاوى تثبيت بيع الأسهم، والتي أفضت لاحقاً إلى فرز العقارات. تم تسجيل أغلب الافرازات الحكمية في الصحف العقارية، لأن البناء تم وفق ملامح مخططGutton، وما كان غير مطابق للمخطط فبقي بدون تسجيل وافراز.
أما في الشيخ مقصود، فيُظهر مخطط غوتون تنظيماً محدوداً للجزء المعروف محلياً بالشيخ مقصود الشرقي والمطل على مقابر المسيحيين، حيث تتطابق شبكة الشوارع والبلوكات إلى حد كبير مع الواقع الحالي. في المقابل، فإن القسم الغربي من الشيخ مقصود، إلى جانب مناطق توسع الأشرفية، تشكل بمعظمها مناطق بناء مخالف، تمتد معاً على مساحة تقارب 250 هكتار، ويخلو جزء واسع منها من الإفرازات الحكمية، ما جعل سكانها عرضة دائمة لمخاطر الإخلاء والتهجير تحت ذرائع تنظيمية.
تجلت هذه المخاطر بوضوح خلال إعداد دراسات تخطيطية للمناطق العشوائية في حلب بين عامي 2005 و2006. ففي حين جرى اعتماد مخططات تحاكي الواقع العمراني القائم في أحياء مثل الحيدرية وتل الزرازير وجبل بدرو، رغم أن معظمها مقام على أراض من أملاك الدولة، استُثنيت الشيخ مقصود وتوسعات الأشرفية من هذا النهج. وُضعت لهما دراسات تنظيمية تتجاهل النسيج العمراني القائم، عبر اختراق أحياء سكنية كاملة بشوارع جديدة وتوزعات بلوكات غير منسجمة مع الواقع. وفي ظل الوضع القانوني الهش للحقوق، كان أي تنفيذ لهذه المخططات يعني إخراج السكان من منازلهم دون تعويض، ما أدى إلى ترحيل هذه المشاريع مراراً لأسباب سياسية، عاكساً درجة اللامبالاة الرسمية بمعاناة سكان هذه الأحياء.
من التهميش العمراني إلى التنظيم الذاتي المحلي
مع اندلاع الصراع في حلب عام 2012، خضع المنطقة لسيطرة “وحدات حماية الشعب الكردية، لتصبح جيباً مستقلاً عن سلطة النظام والمعارضة. تحول الحي إلى نقطة تماس مشتعلة، حيث تعرض لصراع نفوذ وحصار خانق وقصف مكثف، خاصة بين عامي 2015 و2016، من قبل جبهة النصرة التي كانت تحاول اختراق المنطقة خاصة من جهة “السكن الشبابي” ومنطقة “المغاسل”، لكنها باءت بالفشل بسبب الطبيعة الجغرافية المرتفعة للحي والتحصينات الدفاعية القوية التي أقامتها الوحدات الكردية وعزز ذلك من عزلة المنطقة السياسية والإدارية عن بقية أحياء حلب. وتسببت الأعمال العسكرية والقصف المركز إلى دمار واسع في البنية التحتية الهشة أصلاً، وخاصة في منطقة الشيخ مقصود غربي المكتظة. وبسبب غياب أي دور للتنظيم العمراني الرسمي فقد حل محله “ترميم اضطراري” وعشوائي قام به الأهالي للبقاء، مما جعل الواقع العمراني الحالي أكثر ابتعاداً عن المخططات التنظيمية التي وضعت قبل 2011.
ومع تهجير سكان عفرين عام 2018 ونزوح أعداد كبيرة منهم إلى أحياء الأشرفية والشيخ مقصود، دخلت هذه المناطق مرحلة جديدة من التحولات الاجتماعية والسياسية، تزامنت مع تغيّر موازين السيطرة العسكرية في مدينة حلب. في هذا السياق، شكّل سكان الحيين مجالس محلية تابعة للإدارة الذاتية، وترافقت هذه الخطوة مع تشكيل لجان عسكرية محلية انضمت لاحقاً إلى قوات سوريا الديمقراطية، بهدف حماية الأحياء وسكانها. تحولت الأشرفية والشيخ مقصود خلال هذه المرحلة إلى فضاء مكتظ بالنازحين والمهمشين، وملاذ لمن هربوا من الخدمة العسكرية الإلزامية، أو ممن اعتمدوا على تحويلات مالية محدودة من أقاربهم في أوروبا لتأمين سبل العيش، وهو ما جعل سكان هذه الأحياء عرضة لحصار وضغوط وابتزاز متكرر من حواجز النظام.
بالتوازي، شهدت الأحياء نشاطاً اجتماعياً ملحوظاً تمثل في تشكيل لجان محلية لإدارتها، وتنظيم جلسات حوار وندوات نسوية، ركزت على تمكين المجتمع المحلي وطرح اللامركزية بوصفها خياراً سياسياً وإدارياً قابلاً للتطبيق. استمرت هذه التجربة إلى حين سقوط نظام البعث، ما دفع بعض حواجز قوات سوريا الديمقراطية إلى توسيع نطاق انتشارها وصولاً إلى تخوم هذه الأحياء، في إطار تفاهمات أولية مع السلطة الجديدة، رافقتها مفاوضات تناولت إمكانات التعاون والمشاركة في إدارة بعض بلديات حلب، إضافة إلى إقامة حواجز مشتركة.
ليلة الهجوم على الشيخ مقصود والأشرفية
غير أن هذه المسارات انتهت بشكل فجائي مع إعلان السلطة الانتقالية إنهاء المفاوضات في 8 يناير، وأعقب ذلك تصعيد عسكري واسع تخللته أعمال انتقامية بحق المدنيين والعسكريين في المنطقة، وسط تقديرات أهلية بمقتل العشرات. مراسلة سيريا ريبورت أكدت وقوع أضرار جسيمة بالأبنية المتصدعة أصلاً. في الأشرفية تركز الدمار حول مشفى عثمان والأبنية حوله كونها تقع على مشارف الحي وفي أعلى نقطة فيه. الوضع مشابه في الشيخ مقصود حيث تعرضت الأبنية المطلة على مقابر المسيحيين لأضرار كبيرة، تمثلت في احتراق بعضها وإحداث فجوات كبيرة في الواجهات نتيجة القذائف، ودمار بعض الواجهات والتراسات بشكل كامل. خلال عمليات التمشيط قامت عناصر قوات الحكومة السورية بتخريب العديد من البيوت وخاصة بيوت الكورد التي تحوي رموزاً قومية. هذا إلى جانب تهجير جديد لأهالي عفرين نحو مناطقهم، التي ما تزال غالبية منازلهم فيها محتلة من قبل قادة فصائل تابعة لوزارة الدفاع. كما فُقد الاتصال بمئات الأشخاص ممن تعرضوا للاعتقال أو الخطف، في تطور يفتح فصلاً جديداً في سلسلة التغييرات الديموغرافية وأشكال التهميش التي يتعرض لها كورد حلب منذ عقود على يد الدولة.
Explained: Historical Background of Ashrafieh and Sheikh Maqsoud
/in Analysis & Features, HLP /by Jihad YAZIGIEarlier this month, violence escalated in the Sheikh Maqsoud and Ashrafieh neighbourhoods of Aleppo, amid clashes between the forces of the Syrian transitional government and the Asayish security forces affiliated with the Syrian Democratic Forces (SDF). Days of shelling and fighting inside densely populated neighbourhoods caused extensive damage to public and private property, with some medical facilities forced to halt operations.
This escalation coincided with mass displacement and a heavy security presence. The UN documented tens of thousands of families displaced from Sheikh Maqsoud and Ashrafieh to other areas, including the Afrin region and collective shelters inside the city of Aleppo. The authorities also issued evacuation warnings for some neighbourhoods, imposed curfews, and forced residents to move away from front lines, while movement into and out of Aleppo remained severely restricted for extended periods.
The crisis analysis organisation ACAPS reported by January 15 that the clashes killed at least 23 people and displaced around 148,000 from Sheikh Maqsoud and Ashrafieh, marking one of the largest displacement waves in years of conflict. This continued until a partial ceasefire was reached, allowing for the evacuation of civilians and the wounded, and the withdrawal of Asayish fighters from the area towards northeastern Syria.
The informal settlements of Ashrafieh and Sheikh Maqsoud
The Ashrafieh and Sheikh Maqsoud neighbourhoods are located on hills in northern Aleppo city and have historically developed as urban extensions shaped by successive waves of migration. In the aftermath of the 1915 Armenian genocide, a number of Armenians and Assyrians settled on these northern hills, which were then known by different names: Al-Daoudiya and Jabal Al-Sayyida. This early Christian presence left its initial imprint on the area’s urban and social fabric before its character later changed profoundly.
From the early 1970s onwards, the two neighbourhoods underwent significant demographic transformations as a result of large-scale migration from the Kurdish countryside of Aleppo and northern Syria, particularly from Afrin and Kobani. These movements were driven by employment opportunities in nearby industrial zones such as Al-Layramoun and Bani Zaid, as well as access to education at the University of Aleppo. Newcomers settled in Ashrafieh and Sheikh Maqsoud because of their proximity to workplaces and the relatively low cost of housing. Over time, the neighbourhoods acquired a predominantly working-class and Kurdish character, while still retaining Christian families and others from Turkmen, Arab, and Alawite communities, most of whom belonged to low-income groups and the city’s middle-class public employees.
This transformation unfolded alongside a long process of marginalisation and repression by Baath Party authorities against the Kurdish residents of the two neighbourhoods. Their political and social events were repeatedly met with arrest campaigns, humiliation, and killings, while tensions between local communities were deliberately instrumentalised. This deepened social fractures and entrenched Ashrafieh and Sheikh Maqsoud in Kurdish collective memory as spaces of both oppression and resilience.
In urban planning terms, the neighbourhoods are dominated by a pattern of contiguous, low-income housing, with closely packed multi-storey buildings, some rising to six or seven floors. Apartments are typically small, poorly ventilated, and poorly lit, and the narrow streets suffer from chronic neglect of municipal services. This pattern was not the result of formal planning so much as a grassroots response to an acute housing need, as residents began building their homes themselves from the 1970s onwards. The rate of informal construction in Sheikh Maqsoud is high, with licensed and unlicensed buildings intermingling in the western part of the neighbourhood across an area of around 180 hectares. In Ashrafieh, by contrast, most residential buildings are formally registered and hold official title deeds. Nevertheless, unlicensed construction is widespread, particularly encroachments on shared spaces through the addition of extra floors or construction on jointly owned land without formal subdivision.
Lack of urban planning
At the planning level, the Gutton Master Plan, adopted in Aleppo in 1954, shows partial zoning features for sections of Ashrafieh and Sheikh Maqsoud, including the street network and the distribution of some residential blocks. Cadastral maps prepared in the early 1930s also reveal that parts of Ashrafieh predate that period indicating that some buildings existed prior to the French Mandate. These were later subject to cadastral surveying, with their descriptions and coordinates fixed and registered in the names of their occupants.
Although Ashrafieh was planned during the same period as the Muhafaza (“Governorate”) neighbourhood to its south, the planning approach differed radically. The Muhafaza area was selected to serve as an aristocratic urban frontage, benefiting from state care and beautification, while Ashrafieh was largely left to the individual efforts of its residents, reflecting the state’s inability to absorb the scale of housing demand. This reality pushed residents towards semi-legal solutions, most notably the subdivision of properties through court rulings known as “judicial subdivisions,” arising from lawsuits to confirm the sale of shares, which later resulted in the physical division of properties. Most of these judicial subdivisions were recorded in the land registry, as construction largely followed the outlines of the Gutton Plan. Structures that did not conform to the plan, however, remained unregistered and unsubdivided.
In Sheikh Maqsoud, the Gutton Plan shows limited regulation in the area locally known as eastern Sheikh Maqsoud, overlooking the Christian cemeteries, where the street network and block layout largely correspond to present-day reality. By contrast, western Sheikh Maqsoud, along with the expansion areas of Ashrafieh, consists mostly of informal construction zones, together covering an area of approximately 250 hectares. Large portions of these areas lack judicial subdivisions altogether, leaving residents permanently vulnerable to the risks of eviction and displacement under planning pretexts.
These risks became particularly evident during the preparation of urban planning studies for informal areas in Aleppo between 2005 and 2006. While plans were adopted that largely reflected the existing urban fabric in neighbourhoods such as Al-Haydariyya, Tal Al-Zarazir, and Jabal Badro – despite most of them being built on state-owned land – Sheikh Maqsoud and the expanded areas of Ashrafieh were excluded from this approach. Planning studies were drawn up for these areas that disregarded the existing urban fabric, cutting through entire residential neighbourhoods with new roads and imposing block layouts disconnected from reality. Given the fragile legal status of residents’ rights, any implementation of these plans would have meant removing residents from their homes without compensation. As a result, these projects were repeatedly postponed for political reasons, reflecting the extent of official indifference to the suffering of residents in these neighbourhoods.
From urban marginalisation to local self-organisation
With the outbreak of the war in Aleppo in 2012, the area came under the control of the Kurdish People’s Protection Units (YPG), becoming an enclave outside the authority of both the Assad regime and the opposition. The neighbourhood turned into an active front line, subjected to struggles over influence, suffocating sieges, and intense shelling – particularly between 2015 and 2016, by Jabhat Al-Nusra, which attempted to penetrate the area, especially from the Youth Housing and Al-Maghassel areas. These attempts failed due to the neighbourhood’s elevated geography and the strong defensive fortifications established by Kurdish forces, further reinforcing the area’s political and administrative isolation from the rest of Aleppo. Military operations and concentrated shelling caused extensive destruction to already fragile infrastructure, especially in densely populated western Sheikh Maqsoud. In the absence of any formal urban planning, this infrastructure was replaced by ad hoc, emergency repairs carried out by residents simply to survive, pushing the current urban reality even further away from the planning schemes drawn up before 2011.
Following the displacement of Afrin’s residents in 2018 and the arrival of large numbers of them in Ashrafieh and Sheikh Maqsoud, these areas entered a new phase of social and political transformation, coinciding with shifts in the balance of military control in Aleppo. In this context, residents formed local councils affiliated with the primarily Kurdish Autonomous Administration in North and East Syria (AANES) alongside the establishment of local military committees that later joined the SDF. During this period, Ashrafieh and Sheikh Maqsoud became densely populated spaces of displaced and marginalised people, and a refuge for those fleeing compulsory military service or relying on limited remittances from relatives in Europe to secure their livelihoods. This made residents particularly vulnerable to siege tactics, pressure, and repeated extortion at regime checkpoints.
At the same time, the neighbourhoods witnessed notable social activity, including the formation of local committees to manage their affairs and the organisation of dialogue sessions and women’s forums focused on empowering the local community and promoting decentralisation as a viable political and administrative option. This experience continued until the fall of the Assad regime, prompting some SDF checkpoints to expand their deployment to the outskirts of these neighbourhoods as part of preliminary understandings with the new authorities. These were accompanied by negotiations on potential cooperation and participation in the management of some of Aleppo’s municipalities, as well as the establishment of joint checkpoints.
The night of the attack on Sheikh Maqsoud and Ashrafieh
These trajectories came to an abrupt end with the transitional authorities’ announcement on January 8 that negotiations were being terminated in Aleppo. This was followed by a large-scale military escalation, accompanied by retaliatory acts against civilians and combatants in the area, amid local estimates that dozens were killed. A local correspondent for The Syria Report confirmed that severe damage was inflicted on buildings that were already structurally compromised. In Ashrafieh, destruction was concentrated around Othman Hospital and the surrounding buildings, as these lie on the edge of the neighbourhood and at its highest point. A similar situation unfolded in Sheikh Maqsoud, where buildings overlooking the Christian cemeteries sustained heavy damage, including fires, large breaches in façades caused by shelling, and the complete destruction of some façades and terraces.
During sweep operations, Syrian government forces vandalised many homes, particularly Kurdish homes containing national symbols. This was accompanied by a new displacement of Afrin residents back towards their areas of origin, where the majority of their homes remain occupied by leaders of factions affiliated with the Ministry of Defence. Contact was also lost with hundreds of individuals who were arrested or abducted, marking a development that opens a new chapter in the long series of demographic changes and forms of marginalisation experienced by Aleppo’s Kurds at the hands of the state for decades.
مساع لاسترداد أملاك اليهود في حلب
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIيفتح ترخيص منظمة تراثية سورية يهودي الباب أمام ملف يتعلق بممتلكات اليهود السوريين الشاغرة والمستولى عليها. وفي مدينة حلب تحديداً، حيث تتركز كتلة أساسية من هذه الأملاك، تتقاطع محاولات إعادة فتح مواقع دينية وتراثية مع طبيعة هذه الأملاك، وما إذا كانت مستولى عليها أم مغصوبة، في ظل غياب أصحابها الأصليين وتعقيدات عمليات حصر الإرث، ومعاملات السجلات العقارية.
لم تحدث هجرة اليهود من سوريا في عقد واحد محدد، بل جاءت على شكل موجات متتالية ارتبطت بسياقات سياسية وأمنية مختلفة. ففي مطلع القرن 20، قُدّر عدد اليهود في سوريا بنحو 100,000 شخص. بدأت الموجة الأولى بعد أحداث ديسمبر 1947 التي أعقبت قرار تقسيم فلسطين، عندما تعرّضت الأحياء والممتلكات اليهودية في مدينة حلب لأعمال عنف شملت القتل والحرق والتخريب، وطالت كنساً ومنازل ومحال تجارية. تلتها موجة ممتدة بين 1950 و1967، في ظل قيود رسمية مشددة فرضتها الدولة السورية على السفر والملكية، ما دفع إلى استمرار الهجرة بطرق غير قانونية وبمساعدة شبكات خارجية. أما أكبر موجات هجرة اليهود السوريين فجرت فعلياً بين 1992 و1994، حين سمح نظام حافظ الأسد رسمياً لليهود السوريين بمغادرة البلاد بعد مؤتمر مدريد، بوساطة أميركية وتحت إشراف أمني سوري، ما أدى إلى مغادرة معظم من تبقى من الجالية اليهودية في سوريا خلال تلك الفترة.
أعلنت وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل في الحكومة السورية الانتقالية، في 10 ديسمبر 2025، ترخيص عمل “منظمة التراث السوري اليهودي”، المعنية بالحفاظ على التراث اليهودي في سوريا. وتأسست المنظمة على يد عدد من أبناء الجالية اليهودية السورية في الخارج، وتهدف، بحسب ما قاله الحاخام السوري الأميركي هنري حمرا لوكالة فرانس برس، إلى إحصاء الأملاك اليهودية ومتابعة إعادة ما جرى الاستيلاء عليه منها خلال حكم النظام السابق، إضافة إلى حماية المزارات والكنس اليهودية وترميمها وجعلها متاحة للزيارة أمام اليهود من مختلف أنحاء العالم.
ويرأس هنري حمرا، البالغ من العمر 48 عاماً، منظمة التراث السوري اليهودي، وهو نجل يوسف حمرا، الحاخام الأكبر لليهود السوريين في نيويورك، الذي غادر سوريا عام 1992. وكان هنري حمرا قد ترشح لعضوية مجلس الشعب، من دون أن يفوز بمقعد، في المجلس الذي أُعلن عن تعيينه في أكتوبر 2025.
وزار حمرا سوريا أربع مرات منذ سقوط نظام الأسد في ديسمبر 2024، ضمن وفود نظمتها منظمة الطوارئ السورية. وتعرّف المنظمة نفسها على موقعها الإلكتروني بأنها منظمة غير ربحية تأسست عام 2011، ومقرها واشنطن، وتضم نشطاء متطوعين من مختلف أنحاء العالم يعملون على إيصال أصوات السوريين إلى المنصات الدولية وتوثيق الواقع الميداني والدفاع عن مستقبل سوريا الحرة والآمنة والديمقراطية. وقال المدير التنفيذي للمنظمة، معاذ مصطفى، لوكالة فرانس برس، إن فريقه أحصى عشرات البيوت من الأملاك اليهودية التي سُلبت خلال حكم الرئيس المخلوع بشار الأسد، مؤكداً أن عملية التوثيق مستمرة ضمن مسار قانوني يهدف إلى إعادتها إلى أصحابها.
وتتوزع ممتلكات اليهود في مدينة حلب، من منازل ومدارس وكُنسٍ، في أحياء الجميلية والبندرة ومحيط قلعة حلب. وتحتاج معظم هذه الممتلكات إلى ترميم بسبب قدمها، فيما هُدم بعضها في إطار مشاريع تطوير شهدتها المدينة القديمة، أبرزها مشروع تطوير منطقة باب الفرج في أواخر سبعينيات القرن الماضي، والذي استهدف إنشاء أبنية استثمارية ضمن خطة لإعادة تنشيط المنطقة.
لم تتمكن سيريا ريبورت من الحصول على إحصائية رسمية بعدد أملاك اليهود في حلب، غير أن أصحاب مكاتب عقارية في المدينة القديمة قدّروا عددها بنحو 250 عقاراً، تتنوع بين محال تجارية وبيوت قديمة ومبانٍ سكنية طابقية. واستبعد هؤلاء وجود أي من أصحاب هذه العقارات في مدينة حلب حالياً.
اللافت في تصريحات حمرا ذكره مصادرة عقارات لليهود خلال عهد النظام البعثي، وهذا ما لم تتمكن سيريا ريبورت من إثباته. إذ أنه لم يصدر خلال حقبة البعث أي مرسوم أو قرار رسمي ينص على استملاك أملاك اليهود. وكان اليهود السوريون قد خضعوا لمنع من السفر عقب وصول حزب البعث إلى السلطة مطلع السبعينيات، ولم يُرفع هذا المنع إلا مع انطلاق محادثات السلام العربية الإسرائيلية عام 1991 بعد مؤتمر مدريد. ومع ذلك، غادر في تلك المرحلة آخر من تبقى منهم في البلاد، ومن بينهم والد هنري حمرا، بعدما كان عدد اليهود في سوريا يقدّر بنحو 100 ألف شخص في مطلع القرن العشرين.
وبعد يوم واحد من ترخيص منظمة التراث السوري اليهودي، نظّمت منظمة الطوارئ السورية فعالية دينية ثقافية تضمنت زيارة موقعين تراثيين يهوديين في مدينة حلب، الأول كان مدرسة السموأل في حي الجميلية وسط المدينة، والثاني كنيساً يهودياً في محلة باب النصر شرقها. ويعود الموقعان إلى الحقبة العثمانية. وقد أُعيد خلال الفاعلية افتتاح الموقعين أمام الزوار بعد إغلاقهما منذ مطلع ثمانينيات القرن الماضي.
ورغم تسجيل أنشطة مشابهة في العاصمة دمشق خلال الفترة الأخيرة، فإن إعادة افتتاح الموقعين في مدينة حلب تُعد الأولى من نوعها في المدينة منذ عقود. وحاول مراسل سيريا ريبورت حضور فعالية افتتاح مدرسة السموأل في حي الجميلية، إلا أن الطوق الأمني الذي فرضته قوات الأمن العام على الشارع الذي تقع فيه المدرسة حال دون الوصول إليها، مشيراً إلى أن الافتتاح جرى بعيداً عن وسائل الإعلام.
وقال مصدر في محافظة حلب، فضّل عدم الكشف عن اسمه أو صفته الوظيفية، لسيريا ريبورت، إن إعادة افتتاح هذه المواقع ستتبعها عملية تفقد لأملاك اليهود السوريين ومحاولة استعادتها. وأضاف أن هذه الخطوات تأتي في إطار ما وصفه بتجاوب سلطات الإدارة الانتقالية مع السعي لإغلاق ما اعتبره حقبة سوداء من تاريخ البلاد في عهد النظام البعثي.
وبحسب ما نقله لسيريا ريبورت عدد من تجار حلب القدماء، فإن الإشكالية الأساسية المتعلقة بأملاك اليهود في المدينة لا تتصل بنزاع قانوني ناجم عن المصادرة، إذ ما زال معظم هذه العقارات مسجلاً بأسماء أصحابها الأصليين. وتكمن المشكلة، وفق هؤلاء، في مسائل حصر الإرث، باعتبار أن غالبية المالكين الأصليين يُعدّون متوفين، إضافة إلى احتمال وجود إشارات منع تصرف وُضعت على صحائف بعض العقارات بعد هجرة أصحابها. ولم تتمكن سيريا ريبورت من التحقق من هذه المعطيات، لعدم تمكنها من الاطلاع على أي صحف عقارية خاصة بهذه الأملاك.
في المقابل، أشار مراسل سيريا ريبورت إلى وجود حالات مؤكدة لغصب أملاك تعود ليهود حلبيين في أكثر من موقع داخل حي الجميلية. ويُقصد بغصب العقار وضع اليد عليه واستعماله من دون سند قانوني. وقدّر المراسل عدد الشقق والمحال المستولى عليها في الحي وحده، منذ سبعينيات القرن الماضي وحتى اليوم، بأكثر من 40 شقة ومحل، في مواقع متعددة أبرزها الشارع المقابل للمدخل الرئيسي لجامع الصديق، بين مديرية الصحة وتقاطع شارع اسكندرون، إضافة إلى امتداد شارع مبنى المالية باتجاه الشمال مروراً بالشارع المحاذي لمديرية النقل الداخلي.
وبحسب المراسل، فإن بعض غاصبي هذه العقارات هم من الجيران القدامى، فيما ينتمي آخرون إلى متنفذين سابقين في عهد نظام الأسد. وقد أخلى هؤلاء المتنفذون العقارات التي كانوا يسيطرون عليها بعد سقوط النظام في ديسمبر 2024، ليحل محلهم أشخاص جدد، بعضهم محسوب على الإدارة الانتقالية الحالية. كما أشار إلى أن قسماً من هذه الأملاك لم يعد صالحاً للسكن أو الاستثمار التجاري، نتيجة إهمالها لعقود طويلة، وتضرر بعضها خلال سنوات الحرب بين 2012 و2016، إضافة إلى الأضرار التي لحقت بها جراء زلزال فبراير 2023.
ويتمتع حي الجميلية بمكانة خاصة بين أحياء حلب القريبة من مركز المدينة، إذ يُعد من أوائل الأحياء التي أُنشئت خارج أسواق المدينة القديمة في أواخر القرن التاسع عشر وبدايات القرن العشرين. واشتهر الحي بقصوره ومبانيه الحديثة والفخمة، وكان يضم كنيساً يهودياً كبيراً يُعرف باسم سلويرة، إذ كان من أوائل سكان الجميلية عائلات يهودية عدة، من بينها جداع وشماع وسيلفيرا، ممن تركت إرثاً معمارياً واقتصادياً واجتماعياً واضحاً في نسيج المنطقة.
Syrian Jewish Foundation Kickstarts Efforts to Reclaim Properties in Aleppo
/in HLP, News, Uncategorized /by Jihad YAZIGIA Syrian Jewish heritage organisation, licensed last month by the transitional government, has reopened the longstanding issue of vacant and seized properties belonging to Syrian Jews.
The migration of Jews from Syria did not take place during a single, clearly defined period, but rather unfolded in successive waves shaped by shifting political and security contexts. At the beginning of the 20th century, the Jewish population in Syria was estimated at around 100,000. The first major wave followed the events of December 1947, after the adoption of the UN Partition Plan for Palestine, when Jewish neighbourhoods and properties in the city of Aleppo were subjected to violence that included killings, arson, and widespread destruction of synagogues, homes, and shops. A second, more prolonged wave occurred between 1950 and 1967, under restrictive state policies that imposed severe limitations on travel and property rights, leading to continued emigration through illegal channels and external networks. The largest and final wave took place between 1992 and 1994, when the regime of Hafez al-Assad officially allowed Syrian Jews to leave the country following the Madrid Peace Conference, under US mediation and Syrian security supervision, resulting in the departure of nearly all remaining members of the Jewish community in Syria.
On December 10, 2025, the Ministry of Social Affairs and Labour announced the licensing of the “ Jewish Heritage in Syria Foundation”, which is concerned with preserving Jewish heritage in Syria. The organisation was founded by members of the Syrian Jewish diaspora abroad and aims, according to Syrian-American rabbi Henry Hamra, who spoke to Agence France-Presse, to catalogue Jewish properties and pursue the restitution of those seized during the Assad regime. Its mandate also includes protecting Jewish shrines and synagogues, restoring them, and making them accessible to Jewish visitors from around the world.
Henry Hamra, 48, now heads the foundation. He is the son of Yosef Hamra, the Chief Rabbi of Syrian Jews in New York, who left Syria in 1992. Henry Hamra ran for a seat in the most recent People’s Assembly, whose members were announced in October 2025, but did not win.
Mr Hamra has visited Syria four times since the fall of the Assad regime in December 2024, as part of visits organised by the Syrian Emergency Task Force (SETF). The SETF describes itself on its website as a non-profit founded in 2011 and based in Washington, bringing together volunteer activists from around the world who work to amplify Syrian voices on international platforms, document realities on the ground, and advocate for a free, safe, and democratic future for Syria. The organisation’s executive director, Mouaz Moustafa, told AFP that his team has documented dozens of Jewish homes that were seized during the rule of deposed president Bashar Al-Assad, stressing that the documentation process is ongoing as part of a legal pathway aimed at returning them to their owners.
In the city of Aleppo in particular, where there are many Jewish-owned properties, attempts to reopen religious and heritage sites intersect with questions of whether these properties were lawfully appropriated or seized, as their original owners remain absent.
Jewish homes, schools and synagogues in Aleppo are distributed across the neighbourhoods of Al-Jamilieh, Al-Bandara, and the areas surrounding the Aleppo Citadel. Most of these properties require restoration due to their age. Others were demolished as part of urban development projects carried out in the old city, most notably the Bab Al-Faraj redevelopment project in the late 1970s, which sought to construct mixed-use commercial buildings under a plan to revitalise the area.
The Syria Report was unable to obtain an official figure for the number of Jewish properties in Aleppo. However, real estate agents in the old city estimated that there were about 250 Jewish-owned properties, ranging from shops and old houses to multi-storey residential buildings. They added that the owners were not present.
What stands out in Mr Hamra’s statements is his reference to the confiscation of Jewish properties during the Baathist era — a claim that The Syria Report has been unable to substantiate. No decree or official decision was issued during the Baath period for the expropriation of Jewish properties. Syrian Jews were subject to a travel ban following the Baath Party’s rise to power in the early 1970s, a ban that was not lifted until the launch of Arab-Israeli peace talks in 1991 after the Madrid Conference. The last remaining Jews left the country during that period, including Henry Hamra’s father, after the Jewish population in Syria had been estimated at around 100,000 at the beginning of the 20th century.
One day after the Syrian Jewish Heritage Organisation was licensed, the Syrian Emergency Task Force organised a cultural and religious event that included visits to two Jewish heritage sites in the city of Aleppo. The first was the Samuel School in the Al-Jamilieh neighbourhood in the city centre, and the second was a Jewish synagogue in the Bab Al-Nasr area to the east. Both sites date back to the Ottoman period. During the event, the two sites were reopened to visitors after having been closed since the early 1980s.
Despite similar activities having been recorded recently in the capital, Damascus, the reopening of the two sites in Aleppo is the first of its kind there in decades. A correspondent from The Syria Report attempted to attend the opening of the Samuel School in the Al-Jamilieh neighbourhood, but a security cordon imposed by General Security forces on the street where the school is located prevented access, noting that the opening took place away from the media.
A source in Aleppo Governorate, who preferred not to disclose his name or official position, told The Syria Report that the reopening of these sites would be followed by inspections of Syrian Jewish properties and attempts to recover them. He added that these steps come as part of what he described as the transitional administration authorities’ responsiveness to efforts to close what he termed a dark chapter in the country’s history under the Baathist regime.
Several long-standing Aleppo traders told The Syria Report that the core issue surrounding Jewish properties in the city does not relate to legal disputes arising from confiscation, as most of these properties remain registered in the names of their original owners. The problem, they said, lies in inheritance procedures, given that the majority of the original owners are deceased, as well as the possibility that restrictions on disposal were placed on the records of some properties after their owners emigrated. The Syria Report was unable to verify these claims, as it could not access any Land Registry records relating to these properties.
On the other hand, based on field reporting and interviews, The Syria Report identified several confirmed cases of the unlawful appropriation of Jewish-owned properties within the Jdeideh neighbourhood. Unlawful appropriation refers to taking possession of and using a property without legal entitlement. The Syria Report’s correspondent estimated the number of apartments and shops seized in the neighbourhood alone from the 1970s to the present day at more than 40, spread across multiple locations. These include the street opposite the main entrance of Al-Siddiq Mosque, between the Directorate of Health and the Iskenderun Street intersection, as well as the extension of the Finance Building Street northwards, passing along the street adjacent to the Directorate of Public Transport.
According to the correspondent, some of those who appropriated these properties are longtime neighbours, while others are linked to former powerbrokers under the Assad regime. These powerbrokers vacated the properties they controlled after the fall of the regime in December 2024, only to be replaced by new occupants, some of whom are affiliated with the current transitional administration. He also noted that some of these properties are no longer fit for habitation or commercial use due to decades of neglect, with others having been damaged during the years of war between 2012 and 2016, in addition to damage caused by the February 2023 earthquake.
Al-Jamilieh neighbourhood holds a special place among Aleppo’s districts close to the city centre. It is considered one of the first neighbourhoods established outside the old city’s markets in the late 19th and early 20th centuries. The area was known for its palaces and modern, grand buildings, and it housed a large Jewish synagogue known as Slouira. Among Jdeideh’s earliest residents were several Jewish families, including Jaddaa, Shammaa, and Silveira, who left a clear architectural, economic, and social legacy in the fabric of the area.
مديرية أوقاف حماة تفرض قيوداً على استثمار عقارات الأوقاف
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIأصدرت مديرية أوقاف حماة التعميم رقم 913 في 23 ديسمبر 2025، الموجه إلى مستثمري ومستأجري العقارات الوقفية، المستخدمة كمطاعم ومقاهي، والمتضمن إلغاء كافة الرخص الممنوحة سابقاً لها، بتقديم أو بيع أي مشروبات أو مواد مخالفة لمقاصد الإسلامية، تحت طائلة فسخ العقد مباشرة. وأشار التعميم إلى أن المديرية ستراقب التزام المستثمرين بتنفيذ التعميم، من خلال لجان مختصة مهمتها التفتيش وإجراء جولات ميدانية للتأكد من حسن التطبيق.
وتأتي تلك الإجراءات في وقت تعمل فيه وزارة الأوقاف على إعادة تخمين قيمة العقارات الوقفية المؤجرة، سواء كانت أراضي أو محلات تجارية أو مساكن، وفق الأسعار الرائجة، بهدف رفع قيمة إيجارها. وتشمل هذه الإجراءات العقارات الخاضعة لنظامي التمديد الحكمي والفروغ.
التعميم 913 لم يوضح من هي الجهة التي قامت بترخيص تقديم وبيع تلك المواد في عقارات وقفية. ويبدو أن ذلك قد حصل في الفترة التي سبقت سقوط نظام الأسد في ديسمبر 2024، حيث كان يجري تأجير عقارات الأوقاف لمستثمرين، ضمن صفقات يشوبها “الفساد” كما وصفتها صحيفة الثورة الرسمية في عددها المنشور في 02 ديسمبر 2025. وأوضحت الصحيفة أن تلك الصفقات جرت في كافة المحافظات، وتلقى فيها مسؤولو مديريات الأوقاف رشاوى، لقاء تأجيرها بأجور أقل من قيمتها الحقيقية.
قانون الأوقاف السوري رقم 31 لعام 2018، والساري لحد اليوم، نص على استثمار عقارات الأوقاف مع مراعاة احترام شرط الواقف ما أمكن ذلك. وشرط الواقف، وفقاً للفقه الإسلامي، هو الشرط الذي وضعه الشخص الذي أوقف العقار محدداً فيه طريقة استعماله والانتفاع به. كأن يطلب واقف العقار تخصيصه لبناء مسجد، أو لإقامة مشروع استثماري يعود بالربح على الأوقاف. لذلك، يجب احترام شرط الواقف نزولاً عند قاعدة “شرط الواقف” الفقهية، كنص المُشرّع، أي كنص القانون.
ويجب أيضاً ألا تتعارض عملية استثمار عقارات الوقف مع أحكام الشريعة، وبناء على ذلك فلا يجوز استثمار ذلك العقار كملهى أو كافتيريا تقدم مشروبات محرمة شرعاً أو أراكيل، لأن استثمار عقارات الأوقاف بهذه الطريقة مخالف لأحكام قانون الأوقاف ويتنافى مع شرط الواقف ومقاصد الشرع.
تعميم مديرية أوقاف حماة رقم 913 أشار إلى أنه في حال وقوع مخالفة للتعميم فستقوم مديرية الأوقاف بفسخ العقد واتخاذ الإجراءات القانونية بحق المخالف. ولكن التعميم لم يذكر آلية تنفيذ الفسخ، وإن كانت هل عن طريق القضاء، أم عبر التنفيذ الجبري. وبموجب قانون الأوقاف رقم 31/2018 يملك وزير الأوقاف سلطة إصدار القرارات اللازمة لإزالة التجاوزات والتعديات على العقارات الوقفية، وتنفيذ تلك القرارات عن طريق التنفيذ الإداري المباشر “الجبري” بمؤازرة الضابطة العدلية التي يقع العقار الوقفي في دائرتها. لكن القانون اقتصر في منح التنفيذ الجبري بتلك الطريقة للوزير، وبالتالي لا يجوز لمدير الأوقاف في المحافظة اتباع ذلك إلا بالاستناد إلى قرار وزاري. عند عدم وجود قرار كذلك، يفترض أن تتم عملية فسخ العقد عن طريق القضاء.
مصدر مطلع في وزارة الأوقاف، أشار في حديثه لسيريا ريبورت، أنه ونظراً لما يترتب على فسخ العقد من إخلاء للمستثمر، فإن هذا التعميم كان يجب أن يصدر على مستوى الوزارة لتوحيد المرجعية، وإلا سنجد أنفسنا أمام مديريات تجيز استثمار عقارات الوقف بهذه الطريقة، وأخرى تمنعها.
المصدر نفسه أوضح أن توحيد المرجعية من خلال الوزارة ولا سيما فيما يخص علاقة مديريات الأوقاف مع المستثمرين، يؤدي ذلك إلى حماية مستثمري عقارات الأوقاف، وتوفير الأمان القانوني لهم، من خلال حمايتهم من أية تعديات تؤدي إلى انتهاك حقوقهم المترتبة لهم بموجب عقد الاستثمار الذي يتيح لهم حق استعمال العقار واستغلاله.
كما أن حصر الأمر بيد الوزارة يمنع فسخ عقد الاستثمار دون ضوابط محددة. فقد سبق لمديرية أوقاف دمشق، مثلاً، فسخ العديد من عقود الاستثمار، منها فسخ عقد استثمار صالة الحسن في منطقة أبو رمانة بتعميمها رقم 6 في 23 آذار 2025 بذريعة أن تلك الصالة مقتطعة من حرم جامع الحسن ولا يجوز استخدام الحرم لغير الغرض المخصص له في أصل التبرع. وكذلك قرار مدير أوقاف حلب رقم 3937 في 28 ديسمبر 2025، بفسخ العلاقة الإيجارية للعديد من العقارات الوقفية دون توضيحها للأسباب الموجبة. ولذلك فإن ترك المجال لفسخ عقود المستثمرين دون ضوابط يشكل تهديداً لأصحاب الحقوق على العقارات الوقفية.
لجنة خاصة بدراسة أوضاع المفصولين من الجمعيات السكنية
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIأصدر وزير الأشغال العامة والإسكان، القرار رقم 6167 في 21 ديسمبر 2025، المتضمن تشكيل لجنة تتولى مهمة استلام ودراسة طلبات الأعضاء المفصولين من الجمعيات السكنية ممن ألغي تخصصهم أو اكتتابهم، بسبب عدم تسديد التزاماتهم المالية، أو عدم إمكانية التواصل معهم بسبب نزوحهم أو سفرهم أو اعتقالهم، أو ملاحقتهم أمنياً. وستقوم اللجنة بدراسة أسباب الفصل وتوثيقها.
القرار 6167 ألزم اللجنة بالبت في الطلبات خلال شهر من تاريخ تقديم الطلب، وإصدار القرار اللازم بإعادة العضوية للمفصول أو رفض الطلب مع التعليل. كما وضع القرار حداً أقصى للجنة كي تنهي عملها في موعد أقصاه الأول من حزيران 2026. وبموجب ذلك القرار تلتزم مديريات التعاون السكني في المحافظات بتزويد اللجنة المشار إليها، بالوثائق والسجلات والقرارات اللازمة والمتعلقة بالأعضاء المفصولين من الجمعيات خلال السنين الماضية، وإعداد لوائح بهم مع بيان أرقام تسلسلهم وأفضلياتهم، ومجموع مدفوعاتهم المالية، والمبالغ المتبقية بذمتهم، وحالة العضو المفصول: منتسب، مكتتب، متخصص.
القرار 6167 حصر عملية إعادة المشطوبين من الجمعيات السكنية بلجنة واحدة فقط، ولم يحدد مركز عملها بعد. وفي حال تحديد مقر لها في العاصمة مثلاً، فإن ذلك قد يشكل إرهاقاً لأصحاب الحقوق، حيث يؤدي إلى تكبدهم عناء السفر وما يترتب على ذلك من نفقات ومصاريف يدفعها العضو المشطوب رغم ما لحق به من ضرر بسبب الشطب. كما أن حصر عمل اللجنة بستة أشهر فقط، يشكل قصوراً واضحاً في القرار، لأنه لم يلحظ الأعداد الكبيرة من الجمعيات السكنية في المحافظات، والتي تضم الكثير من الأعضاء المفصولين بإجراءات قد تكون غير قانونية. ولذلك، فإن من الأجدى تشكيل لجان فرعية في المحافظات، بمهلة زمنية أطول، لدراسة الطلبات، بهدف تسهيل العمل، وتخفيف الأعباء عن مقدمي الطلبات.
مصدر حقوقي أوضح لسيريا ريبورت أن بعض الجمعيات السكنية استغلت ظروف الحرب الدائرة في البلاد واتبعت طرقاً ملتوية قامت من خلالها بشطب أعضائها المتواجدين خارج البلاد ممن لا يستطيعون العودة بسبب الملاحقات الأمنية. حيث تم تبليغ أولئك عبر الصحف ومن خلال لوحة اعلانات الجمعية، لتسديد مستحقاتهم المالية. وفي حال التخلف عن الدفع، قامت الجمعيات بإلغاء عضوية أولئك، وأودعت المبالغ المدفوعة من قبلهم في إحدى المصارف. تلك الجمعيات كانت تعلم بعدم تحقق الغاية من التبليغ، نتيجة عدم معرفة المطلوب بالتبليغ الجاري بحقه، وحتى لو علم فإنه غير قادر على اتخاذ الإجراءات اللازمة لتلافي الشطب.
المرسوم 99 لعام 2011 المتضمن قانون التعاون السكني، نظّم أحكام دعوة أعضاء الجمعية للاكتتاب في مشاريع الجمعيات السكنية، أو عند عقد اجتماع للتخصص بمسكن، أو عند الإنذار للوفاء بالالتزامات المالية، وذلك من خلال عدة طرق: إما التبليغ خطياً مباشرة أو ببطاقة بريدية مكشوفة ترسل بواسطة البريد إلى الموطن المختار، أما بالنسبة لتبليغ مجهولي الإقامة فيجري عن طريق الصحف المحلية أو إحدى صحف العاصمة، فضلا عن النشر في لوحة اعلانات الجمعية. كما ينص المرسوم 99/2011 على أن تأخير العضو في تسديد ست اشتراكات شهرية خلال السنة المالية يؤدي إلى زوال العضوية بقرار من مجلس الإدارة دون الحاجة إلى الإنذار.
وعلى فرض أن الجمعية اتبعت الطرق التي ينص عليها القانون في التبليغ، إلا أن ذلك يتنافى مع مبادئ العدالة، فالقانون قد وضع تلك الإجراءات كي تكون ناظمة للحالات العادية ولذلك فهي لا تتناسب أبداً مع الظروف الاستثنائية التي مرت بها البلاد، ولا سيما أن معظم أصحاب الحقوق كانوا في حالة قوة قاهرة تمنعهم من العودة بسبب الملاحقات الأمنية والمخاطر المحدقة بهم في حال العودة.
كما أن قيام الجمعية بإيداع المبلغ الذي دفعه العضو المشطوب، في المصرف بالليرة السورية، لا يعني عدم وقوع الضرر، وذلك بعد الانخفاض الحاد الذي طرأ على قيمة العملة المحلية منذ عام 2011، حيث كان الدولار يساوي خمسون ليرة سورية، بينما وصل في نهاية العام 2025 إلى حوالي 12,000 ليرة سورية.
من هنا يتبين أن الإجراء التعويضية التي جاء بها القرار الجديد في حال قبول الطلب أنها تقتصر على إلزام الجمعيات بتسهيل إجراءات عودة المفصولين لممارسة حقوقهم وواجباتهم مع إعادة اكتتابهم وتخصيصهم حسب الشواغر أو المتاح من المشاريع الجديدة. وهو إجراء لا يراعي الضرر الواقع على العضو المفصول من الجمعية، إذ أنه لولا ذلك الفصل التعسفي، كان يمكن أن يتم تخصيصه بمسكن وتسليمه إياه، ولكنه حرم من ذلك دون وجه حق.
لذلك ينبغي عدم الاكتفاء بإعادة العضوية للمفصول وانتظار منحه شاغراً في الجمعية، وإنما يجب إعطاء اللجنة صلاحيات قضائية تمنح العضو حق الاختيار بين الحصول على العضوية أو التخصيص الجديد، أو المطالبة باسترداد المبلغ المدفوع من قبله إلى الجمعية بسعر صرف الدولار في الوقت الراهن. مع منح اللجنة صلاحية إحالة ممثلي الجمعية إلى النيابة العامة لتحريك الدعوى العامة بحقهم في حال اشتبهت بوجود واقعة جرمية كوقوع تزوير أو غش في التبليغ، وهو ما يضمن تحقيق العدالة لأصحاب الحقوق السكنية في تلك الجمعيات.
Committee Formed to Review Housing Cooperative Dismissals
/in HLP, News /by Alicia MedinaOn December 21, 2025, the Minister of Public Works and Housing issued Decision No. 6167, establishing a committee to review cases where members of housing cooperatives were dismissed, meaning their housing allocations or subscriptions were cancelled, due to their failure to meet their financial obligations, or because it was impossible to contact them as a result of displacement, travel, detention, or security-related pursuit. The committee will examine and document the reasons for dismissal.
Decision No. 6167 obliges the committee to rule on cases within one month of their submission, and to either reinstate the dismissed members or reject their requests to be reinstated with justified reasons. The decision also set a maximum deadline for the committee to complete its work by June 1, 2026.
The housing cooperation directorates in the governorates are required to provide the committee with the necessary documents, records, and decisions relating to members dismissed from cooperatives over the past years, and to prepare lists of those members indicating their sequence numbers and priorities, the total amounts they have paid, the sums remaining due from them, and the status of the dismissed member: affiliate, subscriber, or allocated member.
The decision confines the process of reinstating dismissed members of housing cooperatives to a single committee, without specifying its place of operation. Should its headquarters, for example, be set in Damascus, this could impose a burden on rights holders by requiring them to travel and bear the associated costs and expenses, despite the harm they have already suffered as a result of their removal. Moreover, limiting the committee’s mandate to just six months constitutes a clear shortcoming in the decision, as it fails to take into account the large number of housing cooperatives across the governorates, which include many members who were dismissed through potentially unlawful procedures. It would therefore be more appropriate to establish subcommittees in the governorates, with a longer timeframe to review applications, to facilitate the process and reduce the burden on applicants.
A legal source told The Syria Report that some housing cooperatives exploited wartime conditions and adopted underhanded methods through which they removed members who were outside the country and unable to return due to being wanted by security forces. These members were notified through newspaper announcements and notices posted on the cooperatives’ notice boards to settle their financial dues. In the event of non-payment, the cooperatives cancelled their memberships and deposited the amounts they had paid into a bank. Those cooperatives were aware that the purpose of notification was not being achieved, since the person subject to notification was unaware of the notice issued against them, and even if they became aware of it, they were unable to take the necessary steps to avoid removal.
Decree No. 99 of 2011, which includes the Housing Cooperation Law, regulates the procedures for calling on members to subscribe to housing cooperative projects, to attend meetings for housing allocation, or to issue warnings to fulfil financial obligations. This is done through several methods: either direct written notification or an open postal card sent by mail to the chosen address. As for notifying persons of unknown residence, this is carried out through local newspapers or one of the capital’s newspapers, in addition to posting on the cooperative’s notice board. Decree No. 99 of 2011 also stipulates that a member’s delay in paying six monthly instalments within a financial year results in the loss of membership by decision of the board of directors, without the need for prior warning.
Even assuming that a cooperative followed the notification methods prescribed by law, this nonetheless runs counter to the principles of justice. The law sets out the procedures to regulate ordinary situations, and they are therefore wholly unsuited to the exceptional circumstances the country has endured, particularly given that most rights holders were in a state of force majeure preventing their return due to security pursuits and the risks they would face if they did return.
Furthermore, the act of a cooperative depositing the amount paid by a dismissed member in a bank in Syrian pounds does not mean that no harm was incurred, given the sharp decline in the value of the local currency since 2011. At that time, one dollar was worth SYP 50, whereas by the end of 2025 it had reached approximately SYP 12,000.
The remedial measures introduced by the new decision, in the event that an application is accepted, are limited to obliging cooperatives to facilitate the procedures for reinstating dismissed members so that they may resume their rights and duties, with their resubscription and allocation carried out according to vacancies or available new projects. This approach fails to take into account the harm suffered by the dismissed member, as, were it not for the arbitrary dismissal, they could have been allocated a housing unit and received it, but were deprived of this without justification.
Accordingly, it should not suffice to merely reinstate the dismissed member and wait for a vacancy to arise within the cooperative. Rather, the committee should be granted judicial powers allowing the member to choose between reinstatement and a new allocation, or claiming reimbursement of the amount they paid to the cooperative at the current U.S. dollar exchange rate. The committee should also be empowered to refer cooperative representatives to the public prosecution to initiate public legal action against them if it suspects the occurrence of a criminal offence, such as forgery or fraud in notification. This would ensure the realisation of justice for holders of housing rights within these cooperatives.
Hama Endowments Directorate Restricts Investment in Waqf Properties
/in HLP, News /by Alicia MedinaThe Hama Endowments Directorate issued Circular No. 913 on December 23, 2025, addressed to investors and tenants of waqf properties used as restaurants and cafés, stipulating the cancellation of all licences previously granted allowing the provision or sale of any beverages or materials that contravene Islamic objectives, under penalty of immediate contract termination. The circular also noted that the directorate will monitor investors’ compliance through specialised committees tasked with inspections and field visits to ensure proper implementation.
These measures come as the Ministry of Endowments works to reassess the rental value of leased waqf properties (whether land, commercial premises, or residential units) in line with prevailing market prices, to increase their rental income. These measures apply to properties subject to both the compulsory extension system and the permanent lease contracts system known as furoogh.
Circular No. 913 did not clarify which authority had granted licences permitting the provision and sale of such materials in waqf properties in the first place. It appears that this occurred in the period preceding the fall of the Assad regime in December 2024, when such properties were being leased to investors through deals tainted by “corruption,” the state-run newspaper Al-Thawra reported in December 2025. Such deals reportedly took place across all governorates, with officials in endowments directorates receiving bribes in exchange for leasing properties at rents below their true value.
Syrian Endowments Law No. 31 of 2018, which remains in force to this day, provides for the investment of waqf properties while observing, as closely as possible, the condition set by the donor. In Islamic jurisprudence, the donor’s condition refers to the stipulation laid down by the person who endowed the property, specifying how it is to be used and benefited from – for example, allocating the property for the construction of a mosque, or for an investment project whose proceeds benefit the endowment. The donor’s conditions must therefore be respected, in accordance with the jurisprudential principle that “the donor’s condition is like the text of the legislator,” that is, equivalent to the text of the law itself.
The investment of waqf properties must also not conflict with the provisions of Islamic law. Accordingly, such properties may not be invested as nightclubs or cafés serving religiously prohibited beverages or shisha, as using waqf properties in this manner violates the provisions of the Endowments Law and runs counter to both the donor’s conditions and the objectives of Islamic law.
Circular No. 913 stated that, in the event of a violation, the directorate will terminate the contract and take legal action against the offender. However, the circular did not specify the mechanism for enforcing termination – whether through the courts or by compulsory enforcement. Under Endowments Law No. 31 of 2018, the Minister of Endowments holds the authority to issue the necessary decisions to remove infringements and encroachments on waqf properties, and to enforce those decisions through direct administrative execution with the assistance of the judicial police in whose jurisdiction the waqf property falls. The law, however, restricts this form of compulsory enforcement to the minister alone. Accordingly, a provincial endowments director may not resort to compulsory administrative enforcement without a ministerial decision. In the absence of such a decision, contract termination is presumed to take place through the judiciary.
A well-informed source at the Ministry of Endowments told The Syria Report that, given the consequences of contract termination – including the eviction of the investor – this circular should have been issued at the ministerial level to unify authority. Otherwise, the country risks ending up with some endowments directorates permitting this type of investment in waqf properties, while others prohibit it.
The same source explained that unifying authority through the ministry, particularly with regard to the relationship between endowments directorates and investors, helps protect waqf property investors and provides them with legal security by safeguarding them against any violations that could infringe upon the rights granted to them under their investment contracts, which allow them to use and exploit the property.
Restricting this power to the ministry also prevents the termination of investment contracts without clear safeguards. In the past year, for example, the Damascus Endowments Directorate terminated several investment contracts, including the termination of the investment contract for Al-Hassan Hall in the Abu Rummaneh area through its Circular No. 6 dated March 23 2025, on the grounds that the hall was carved out of the precinct of Al-Hassan Mosque and that the mosque’s precinct may not be used for purposes other than those specified in the original endowment. Similarly, a decision by the Aleppo Endowments Directorate, in Circular No. 3937 dated December 28, 2025, terminated lease relationships for a number of waqf properties without clarifying the justifying reasons. Leaving the termination of investors’ contracts without clear controls constitutes a threat to the rights holders in waqf properties.
معمل الراموسة ومحاولة تحويل أنقاض حلب الشرقية إلى مورد لإعادة الإعمار
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIيصطدم التعامل مع ملف إعادة الإعمار وتحسين الواقع الخدمي في أحياء حلب الشرقية بحجم الأنقاض المتراكمة نتيجة سنوات الحرب، في ظل غياب برامج أو دراسات رسمية شاملة لمعالجة هذا الملف. وبينما بقيت قدرة السلطات البلدية والمحلية محدودة واقتصرت تدخلاتها على مواقع متفرقة، ظهرت مبادرات جزئية من جهات دولية ومحلية لإزالة وتدوير الأنقاض ضمن أطر زمنية وجغرافية ضيقة.
في هذا السياق، برزت إعادة تشغيل معمل تدوير الأنقاض في منطقة الراموسة بوصفه محوراً أساسياً في التعامل مع الركام، سواء لجهة ترحيل الأنقاض من الأحياء المتضررة أو لجهة رفد قطاع البناء بمواد معاد تدويرها. غير أن محدودية نطاق التدخلات، وتفاوت نسب الدمار وطبيعة النسيج العمراني بين الأحياء، واستمرار التعثر في إدارة ملف الأنقاض، أبقت الجهود القائمة في إطار حلول جزئية لا تعكس حجم الدمار القائم ولا تواكب متطلبات إعادة الإعمار في الشطر الشرقي من المدينة.
غياب البيانات واتساع الفجوة
وحتى اليوم، لا تتوفر إحصاءات رسمية تحدد حجم هذه الأنقاض أو توزعها بين الأحياء المختلفة، الأمر الذي يعيق التعامل مع الملف على أسس تخطيطية واضحة. وفي المقابل، اقتصرت عمليات إزالة الأنقاض خلال السنوات الماضية على حملات جزئية ومحدودة، استهدفت بعض الشوارع والمواقع في أحياء مثل كرم حومد وكرم الدعدع والشعار والصاخور وقاضي عسكر، وأسفرت عن ترحيل كميات متواضعة قياساً بحجم الدمار القائم. بينما لم تشمل الأعمال جميع الأحياء المتضررة، وبقي عدد كبير منها خارج أي تدخل فعلي.
كما أن تفاوت نسب الدمار بين الأحياء، ووجود مناطق يغلب عليها البناء المخالف أو العشوائي، حال دون إجراء تقييمات دقيقة أو تنفيذ أعمال إزالة واسعة النطاق، ما أبقى ملف الأنقاض مفتوحاً على حلول جزئية لا تعكس حجم المشكلة القائمة.
محدودية الدور المحلي
هذا التفاوت بين اتساع رقعة الأحياء المدمرة وضيق نطاق الأعمال المنفذة يبرز محدودية قدرة الجهات المحلية على إدارة ملف الأنقاض. مجلس مدينة حلب، الذي يقع على عاتقه الدور الأساسي في إزالتها، لم يتمكن حتى اليوم، بحسب مراسل سيريا ريبورت، من اعتماد خطة شاملة تشمل الأحياء المتضررة ولا إجراء عمليات تقييم منهجية لنسب الدمار، واقتصر تدخله على مواقع متفرقة تبعاً للإمكانات المتاحة.
تدخل دولي جزئي ومؤقت
في ظل محدودية قدرة الجهات المحلية على التعامل مع ملف الأنقاض، برز تدخل محدود من المنظمات الدولية، تمثّل بإطلاق مشروع لترحيل وتدوير الأنقاض بالشراكة بين برنامج الأمم المتحدة الإنمائي ومحافظة حلب. وأعلن محافظ حلب عزام الغريب، في منشورين على صفحته الشخصية في فيسبوك بتاريخ 24 أكتوبر، عن بدء تنفيذ المشروع الذي يشكّل خطوة نحو تحسين الواقع الخدمي وخلق فرص عمل، ولا سيما في المناطق الأكثر تضرراً.
وربط المحافظ المشروع بإعادة تأهيل البنية التحتية وشبكة الكهرباء، وتدوير الأنقاض، ودعم معمل الراموسة، واصفاً هذه الإجراءات بأنها بداية لإعادة الإعمار من النقطة الأولى، ومؤكداً أن ما يجري لا يندرج ضمن مشروع تنموي بقدر ما يعكس حاجة الأهالي للبدء من جديد.
وقد أُعلن عن المشروع في أكتوبر الماضي، ضمن إطار العمل مقابل المال، ولمدّة زمنية محددة بثمانية أشهر، مع تركيزه على توفير فرص عمل مؤقتة لعمال وعاملات ومشرفين ومشرفات ميدانيين، بعد إخضاعهم لتدريبات تتعلق بالسلامة المهنية ومخاطر الألغام ومخلّفات الحرب. وحدّد المشروع أجراً شهرياً قدره 200 دولار للمشرفين و250 دولاراً لباقي العاملين.
ويتركّز نطاق العمل المعلن عنه في أحياء قاضي عسكر وباب النيرب والمدينة القديمة، التي تُعد من أكثر مناطق الشطر الشرقي تضرراً من حيث نسب الدمار في الأبنية السكنية وطبيعة نسيجها العمراني التاريخي. ويفترض أن تُنقل الأنقاض من تلك المناطق إلى معمل تدوير الأنقاض في منطقة الراموسة جنوبي حلب. وبذلك، يمكن القول إن هذا التدخل جاء كاستجابة جزئية لسد فجوة قائمة في ملف الأنقاض، من دون أن يشكّل سياسة عامة أو خطة شاملة لمعالجة الركام في أحياء حلب الشرقية.
أدوار محلية موازية
إلى جانب التدخل الدولي المحدود، توزّعت أدوار التعامل مع ملف الأنقاض بين مجلس مدينة حلب وجهات محلية أخرى، أبرزها الدفاع المدني السوري عبر حملات لإزالة الأنقاض شملت عدداً من أحياء شرق حلب. وتمكّن الدفاع المدني من ترحيل نحو 128 ألف متر مكعب من الأنقاض عبر حملاته التي شملت 16 حياً من أحياء الشطر الشرقي للمدينة، بحسب ما نشرته وكالة الأنباء الرسمية سانا في 16 نوفمبر الماضي.
وقد نُفّذت هذه الأعمال ضمن برنامج تعزيز المرونة المجتمعية، بالتعاون مع محافظة حلب، وبتمويل من صندوق مساعدات سوريا، وهو صندوق تمويلي دولي أُنشئ عام 2012 كمبادرة من مجموعة دول مانحة لدعم الاستجابة الإنسانية والخدمية في سوريا، ويعمل كآلية تمويل مرنة لتنفيذ مشاريع محددة عبر شركاء ميدانيين.
معمل الراموسة
يُعد معمل تدوير الأنقاض في منطقة الراموسة أحد المرافق القليلة المخصصة لإعادة تدوير مخلفات الدمار في مدينة حلب. أُنشئ المعمل على مساحة تُقدّر بنحو 85 ألف متر مربع، وبدأ العمل به مطلع عام 2018 بدعم من إحدى المنظمات الدولية، حيث أنتج حينها مواد مختلفة كالبلاط والبحصة الفولية والزرادة.
إلا أن عمل المعمل لم يستمر طويلاً، إذ توقّف مطلع عام 2020 على خلفية شبهات فساد طالت مسؤولين في مجلس المدينة ومحافظة حلب. وبعد ذلك بعامين، طُرح المعمل للاستثمار عبر مزاد علني، غير أن المحاولة لم تُكتب لها الاستمرارية، نتيجة عدم قدرة أو تراخي مجلس المدينة في تأمين كميات كافية من الأنقاض اللازمة لتشغيل خطوط الإنتاج.
وأشار مراسل سيريا ريبورت إلى ترحيل كميات كبيرة من الأنقاض إلى باحة المعمل من قبل مجلس المدينة والدفاع المدني، ما أتاح إعادة تشغيله نهاية أكتوبر المنصرم. وتوجد حالياً خطة لترحيل المزيد من أنقاض الأحياء المدمرة إلى المعمل، بهدف تشغيله على مدى طويل، مع قدرة إنتاجية تصل إلى إعادة تدوير أكثر من 50 ألف متر مكعب من الأنقاض يومياً، في محاولة لاستثمار هذا المرفق بعد سنوات من التعثّر والتوقف.
الراموسة كمورد محتمل لقطاع البناء
يرى المقاول عيسى عثمان، في حديثه لسيريا ريبورت، أن توريد معدات ثقيلة جديدة وتوسعة معمل تدوير الأنقاض في الراموسة يمكن أن يشكّلا منعطفاً في قطاع البناء في مدينة حلب. ويشير إلى أن تشغيل المعمل كخط إنتاج محلي ورسمي يتيح رفد سوق مواد البناء بمواد معاد تدويرها مثل البحص والنحاتة والقرميد والبلاط، وبأسعار أقل من مثيلاتها المنتجة في القطاع الخاص.
وبحسب عثمان، من شأن ذلك أن يخفّض كلفة البناء، ويشجّع المتعهدين والمقاولين والتجار على إعادة بناء الوحدات السكنية المدمرة أو إنشاء وحدات جديدة، كما يخفف الأعباء المالية عن السكان الذين يضطرون إلى ترميم منازلهم على نفقتهم الخاصة. ويضيف أن توفر هذه المواد محلياً قد يسرّع وتيرة عمليات إعادة البناء الفردية، مقارنة بالوضع القائم الذي يتسم بارتفاع الأسعار ومحدودية العرض. كما يلفت إلى أن معامل وورش القطاع الخاص العاملة في قطاع البناء لا تمتلك حالياً القدرة الكافية على تأمين كميات المواد المطلوبة لمرحلة إعادة بناء واسعة، ما يجعل الاعتماد على المواد المعاد تدويرها من الأنقاض عاملاً مهماً في سد جزء من هذا النقص خلال المرحلة المقبلة.
استخدامات خدمية محتملة
من جهته، يشير عبد الله طيفور، رئيس وردية في معمل تدوير الأنقاض في الراموسة، في حديثه لسيريا ريبورت، إلى أن تشغيل المعمل بطاقته القصوى مستقبلاً يمكن أن ينعكس بشكل إيجابي على إعادة تأهيل مباني القطاع العام المتضررة وتحسين البنية التحتية في مدينة حلب.
ويوضح أن منتجات المعمل المعاد تدويرها يمكن أن تُستخدم في تنفيذ مشاريع مجلس المدينة الخدمية، بما يشمل ترميم المرافق العامة والطرقات والأرصفة وتأهيل الساحات العامة والحدائق. وبحسب طيفور، فإن توفر هذه المواد محلياً يسهّل تنفيذ المشاريع الخدمية ويختصر الزمن اللازم لإنجازها، مقارنة بالفترة التي أعقبت سقوط النظام، والتي عانت خلالها المدينة من نقص واضح في مواد البناء اللازمة لأعمال الترميم وإعادة التأهيل.
Al-Ramousa Recycling Plant at Centre of Rubble Reuse in Aleppo
/in HLP, News /by Jihad YAZIGIEfforts to address the reconstruction and improve service provision in the eastern neighbourhoods of Aleppo continue to run up against the sheer volume of rubble accumulated over years of war, with no comprehensive official programmes or studies to deal with the issue. With the capacity of municipal and local authorities remaining limited, interventions are confined to scattered locations. Piecemeal initiatives have also emerged from international and local actors to remove and recycle rubble within narrow timeframes and geographical frameworks.
The recently restarted recycling plant in the Al-Ramousa area has emerged as a central pillar in handling the debris, both in terms of transporting rubble out of damaged neighbourhoods and supplying the construction sector with recycled materials. However, the limited scope of these interventions, disparities in levels of destruction and the nature of the urban fabric between different neighbourhoods, and the continued difficulty in managing rubble have kept these partial solutions from solving the full scope of the problem.
Lack of data and a widening gap
There are still no official statistics defining the volume of rubble or its distribution across different neighbourhoods of Aleppo, which hinders handling the issue and planning for solutions.
Instead, rubble removal operations over recent years have been limited to partial and sporadic campaigns targeting certain streets and sites in neighbourhoods such as Karm Homad, Karm Al-Daadaa, Al-Shaar, Al-Sakhour, and Qadi Aaskar. These efforts resulted in the removal of relatively modest quantities of rubble when measured against the sheer scale of destruction. Meanwhile, not all affected neighbourhoods were included, leaving a large number outside any effective intervention.
Moreover, variations in destruction levels between neighbourhoods and unlicensed construction have prevented accurate assessments and large-scale removal operations.
Limited local capacity
This disparity highlights the limited capacity of local bodies to manage the rubble. The Aleppo City Council, which bears primary responsibility for its removal, has so far been unable to adopt a comprehensive plan for affected neighbourhoods or to conduct systematic assessments of damage levels, according to The Syria Report’s local correspondent. Its interventions have, like others, been confined to scattered sites, depending on available resources.
Partial and temporary international intervention
Given the limited capacity of local bodies to address the rubble, a modest intervention by international organisations has emerged, including a project to transport and recycle rubble through a partnership between the United Nations Development Programme (UNDP) and the Aleppo Governorate. Aleppo Governor Azzam Al-Gharib announced the start of the project via Facebook on October 24, describing it as a step towards improving services and creating job opportunities, particularly in the most affected areas.
Mr Gharib said the project was meant to rehabilitate infrastructure and the electricity grid, recycle rubble, and provide support for the Al-Ramousa recycling plant. He said these measures were the beginning of reconstruction from “square one.” He added that the work was not a development project but rather reflected residents’ need to start anew.
The project was announced in October under a cash-for-work framework for a fixed duration of eight months, with a focus on providing temporary employment opportunities for workers and field supervisors of both genders, following training in occupational safety and the risks of landmines and war remnants. The project set a monthly wage of USD 200 for supervisors and USD 250 for other workers.
The work is concentrated in the neighbourhoods of Qadi Aaskar, Bab Al-Nairab and the Old City centre, which are among the most heavily damaged areas in the eastern part of Aleppo. The damage extended to residential and historic buildings. Rubble from these areas is to be transported to the Al-Ramousa plant south of Aleppo. This intervention can be seen as a partial response aimed at filling an existing gap in the rubble response, without constituting a public policy or a comprehensive plan to address debris in eastern Aleppo’s neighbourhoods.
Parallel local roles
Alongside the limited international intervention, roles in dealing with the rubble file have been divided between the Aleppo City Council and other local actors, most notably the Syrian Civil Defence, which carried out rubble removal campaigns covering a number of eastern Aleppo neighbourhoods. The state-run SANA news agency reported on 16 November that the Civil Defence managed to remove around 128,000 cubic metres of rubble through campaigns covering 16 neighbourhoods in the eastern part of the city.
These works were implemented under the Community Resilience Enhancement Programme, in cooperation with the Aleppo Governorate and funded by the Syria Recovery Trust Fund, an international funding mechanism established in 2012 by a group of donor countries to support humanitarian and service responses in Syria. The fund operates as a flexible financing mechanism to implement specific projects through field partners.
The Al-Ramousa plant
The Al-Ramousa plant is one of the few facilities dedicated to recycling war debris in the city of Aleppo. The plant was established on an area estimated at around 85,000 square metres and began operations in early 2018 with support from an international organisation, producing materials such as tiles, coarse aggregate and crushed stone.
However, the plant did not stay in operation for long, ceasing work in early 2020 amid suspected corruption by officials from the City Council and Aleppo Governorate. Two years later, the plant was offered for investment through a public auction, but the attempt did not last due to the City Council’s inability, or reluctance, to secure sufficient quantities of rubble to operate the production lines.
The Syria Report’s local correspondent noted that the City Council and Civil Defence transported large quantities of rubble to the plant in recent months, enabling it to resume operations this past October. There is currently a plan to transport more debris from destroyed neighbourhoods to the plant, with the aim of operating it over the long term, with a production capacity capable of recycling more than 50,000 cubic metres of rubble per day, in an attempt to make use of this facility after years of disruption and stoppage.
Al-Ramousa as a potential resource for the construction sector
Contractor Issa Othman told The Syria Report that supplying new heavy equipment and expanding the rubble recycling plant in Al-Ramousa could represent a turning point for Aleppo’s construction sector. He noted that operating the plant’s production line would supply the construction materials market with recycled materials such as crushed stone, roofing tiles and paving slabs at prices lower than those produced by the private sector.
According to Mr Othman, this would reduce construction costs and encourage developers, contractors and traders to rebuild destroyed housing units or construct new ones, while also easing the financial burden on residents who are forced to repair their homes at their own expense. He added that the local availability of these materials could accelerate the pace of individual reconstruction, which is currently hampered by high prices and low supply. He also pointed out that private-sector factories and workshops operating in the construction sector currently lack the capacity to supply the quantities of materials required for a large-scale reconstruction phase, making reliance on recycled rubble an important factor in covering part of this shortfall.
Potential service uses
Abdullah Tayfour, a shift supervisor at the Al-Ramousa plant, told The Syria Report that operating the plant at full capacity in the future could have a positive impact on rehabilitating damaged public-sector buildings and improving infrastructure in the city of Aleppo.
He explained that the plant’s recycled products could be used to implement service projects run by the City Council, including the restoration of public facilities, roads and pavement, as well as the rehabilitation of public squares and gardens. According to Mr Tayfour, the local availability of these materials facilitates the implementation of service projects and shortens the time required to complete them, compared with the period immediately after Assad’s ouster last year, during which the city suffered from a clear shortage of construction materials needed for repair and rehabilitation works.
أنفاق دوما ملف يعود إلى الواجهة مع عودة السكان
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIمع عودة السكان بعد سقوط نظام الأسد، إلى مدينة دوما بريف دمشق، برز ملف الأنفاق كأحد القضايا المرتبطة مباشرة بعمليات الترميم وإزالة الأنقاض وسلامة الأبنية. فالمدينة التي شهدت خلال سنوات الحصار حفر شبكة واسعة من الأنفاق ما زالت تتعامل اليوم مع هذا الإرث بوصفه ملفاً تقنياً غير مستعجل، في وقت تتكثف فيه عودة الأهالي إلى منازل متضررة وتزداد الحاجة إلى الترميم. وبينما تؤكد البلدية ونقابة المهندسين أن الأنفاق لا تشكل خطراً إنشائياً، يبقى حضورها قائماً في خلفية المشهد العمراني للمدينة، من دون معالجة شاملة أو معطيات واضحة حول حجمها وانتشارها.
ورغم هذه الطمأنة الرسمية، لا يغيب ملف الأنفاق عن هواجس كثير من السكان العائدين إلى دوما، خصوصاً في ظل غياب أي معطيات منشورة حول مواقع هذه الأنفاق أو امتدادها أو طبيعة معالجتها. فعودة الأهالي إلى أبنية متضررة جزئياً، والشروع بعمليات ترميم فردية بكلف مرتفعة، يجريان في مدينة ما زالت تحتوي شبكة واسعة من الأنفاق، وهو ما يخلق فجوة بين الخطاب الرسمي المطمئن وقلق عملي مرتبط بسلامة المساكن واستقرارها على المدى المتوسط والبعيد.
دوما تعد من أكبر مدن الغوطة الشرقية وأكثرها كثافة سكانية. كانت من أوائل المدن التي شهدت احتجاجات واسعة ضد نظام الأسد في 2011 قبل أن تنتقل لاحقا إلى سيطرة فصائل مسلحة وعلى رأسها جيش الإسلام. خلال تلك السنوات تعرضت المدينة لقصف مكثف وحصار طويل أدى إلى دمار واسع في أحيائها السكنية وتدهور كبير في بنيتها التحتية. خلال فترة الحصار برزت الأنفاق كجزء أساسي من البنية التي اعتمدت عليها الفصائل المسلحة داخل المدينة سواء للتنقل أو للإمداد أو لأغراض طبية. توسعت شبكة الأنفاق تحت أحياء مختلفة من دوما وأصبحت جزءا من واقعها العمراني خلال سنوات الحرب من دون وجود توثيق علني لحجمها أو امتدادها. في 2018 انتهت سيطرة الفصائل المسلحة على المدينة بموجب اتفاق أفضى إلى خروجها نحو الشمال السوري ودخول قوات النظام. منذ ذلك الحين بقي ملف الأنفاق قائما كأحد مخلفات المرحلة السابقة من دون أن يتحول إلى أولوية معلنة في السياسات المحلية. وبعد سقوط نظام الأسد وعودة أعداد كبيرة من السكان إلى دوما عاد هذا الملف إلى الظهور في سياق عملي مرتبط بالترميم وإزالة الأنقاض أكثر من كونه ملفاً مستقلاً بحد ذاته.
تنتشر الأنفاق في مدينة دوما بأشكال وأحجام مختلفة، وفق توصيف الجهات المحلية. فبعضها أنفاق سطحية لا يتجاوز عمقها بضعة أمتار وطولها محدود، في حين يمتد بعضها الآخر لمسافات طويلة ويصل بين دوما ومناطق مجاورة، أبرزها النفق الذي يربط المدينة بمنطقة برزة. وخلال سنوات سيطرة الفصائل المسلحة استُخدمت هذه الأنفاق لأغراض متعددة، من بينها التنقل ونقل الإمدادات، إضافة إلى استخدامات طبية في بعض الحالات. ورغم الحديث المتكرر عن وجود شبكة واسعة من الأنفاق، لا تتوافر معطيات رسمية معلنة حول عددها أو امتدادها الدقيق داخل المدينة. ويُتعامل مع الأنفاق القائمة تحت الأحياء السكنية، من دون إجراء مسح شامل يحدد مواقعها أو يصنفها وفق خطورتها المحتملة.
رئيس بلدية دوما سيمر بويضاني، قال لسيريا ريبورت، أن الأنفاق في المدينة لا تشكل مشكلة على مستوى السلامة الإنشائية أو البنية التحتية. وبحسب بويضاني، فإن هناك أنفاقاً سطحية لا يتجاوز عمقها ثلاثة أمتار وطولها نحو عشرة أمتار، ويتم التعامل معها عبر الردم لأنها لا تؤثر على سلامة الأبنية. كما أشار إلى وجود أنفاق أخرى يتم التعامل معها عبر حقنها بالبيتون لمعالجتها، مؤكدا أن عدد هذه الأنفاق ليس كبيراً، من دون أن يذكر أرقاماً محددة عن عددها أو امتدادها داخل المدينة. وفي السياق ذاته، لفت بويضاني إلى وجود نفق كانت المعارضة تُستخدمه خلال سنوات الحرب كممر لسيارات الإسعاف ونقطة طبية، ويجري حاليا دراسة تحويله إلى متحف، معتبراً أن وجود هذا النفق لا يؤثر على البنية التحتية أو على سلامة الأبنية القريبة منه.
وفي السياق، قال بويضاني إن نحو 60 ألف متر مكعب من الأنقاض أزيلت سابقاً بالتعاون مع المجتمع المحلي. وأضاف أن العمل جار حالياً على إزالة نحو 45 ألف متر مكعب أخرى بالتعاون بين الدفاع المدني ومركز الملك سلمان للإغاثة والأعمال الإنسانية. ووفق بويضاني، تتراوح نسبة الدمار في مدينة دوما بين 15-20 بالمئة من مساحتها العمرانية.
من جهته، قال رئيس فرع ريف دمشق لنقابة المهندسين وعضو مجلس الأعيان في مدينة دوما كريم طعمة، لسيريا ريبورت، إن حفر الأنفاق لم يتسبب بأضرار إنشائية في الأبنية، موضحا أنها حُفرت بعيداً عن أساسات الأبنية. وأشار طعمة إلى وجود أنفاق كبيرة في المدينة، من بينها نفق يصل طوله إلى نحو خمسة كيلومترات ويربط بين دوما وبرزة، لافتاً إلى أن عددا من الأنفاق جرى التعامل معه سابقا، من بينها نفق كان يقع تحت بناء المحكمة. وأضاف أن أي حالة ترد إلى نقابة المهندسين وتتعلق بالأنفاق يتم التعامل معها مباشرة وفق حالة كل نفق، من دون اعتبار الأنفاق سبباً لتضرر الأبنية في المدينة.
Issue of Douma’s Tunnels Arises as Returnees Seek Reconstruction
/in HLP, News /by Jihad YAZIGIWith the return of residents to Douma, in the Damascus countryside, the issue of tunnels has re-emerged as one of the matters directly linked to repair works, rubble removal, and building safety. The city, which saw the construction of an extensive tunnel network during the years of siege, is still dealing today with this legacy as a technical issue deemed non-urgent, at a time when residents’ return to damaged homes is accelerating, and the need for repairs is growing. While the municipality and the Engineers’ Syndicate assert that the tunnels do not pose a structural risk, there is still no clear data regarding their scale and spread.
Despite this official reassurance, questions about the tunnels still concern many returning residents of Douma, particularly in the absence of any published information on their locations, extent, or how they are being addressed. Residents are returning to partially damaged buildings and carrying out repairs at high costs, in a city that still has an extensive underground tunnel network. This creates a gap between officials’ reassurances and on-the-ground anxieties over the mid- and long-term structural safety of homes.
Douma is one of the largest cities in the East Ghouta area of outer Damascus and among the most densely populated. It was one of the first cities to witness widespread protests against the Assad regime in 2011, before later coming under the control of armed factions, foremost among them Jaish Al-Islam. During those years, the city was subjected to intense bombardment and a prolonged siege that led to widespread destruction of its residential neighbourhoods and severe deterioration of its infrastructure.
During the siege, armed factions came to rely on underground tunnels, whether for movement, supplies, or medical purposes. The tunnel network expanded beneath various neighbourhoods of Douma and became part of its urban fabric during the years of war, without any public documentation of its size or reach. In 2018, the armed factions’ control over the city ended under an agreement that led to their departure towards northern Syria and the entry of Assad regime forces. Since then, the tunnels have remained as one of the legacies of the previous phase, without local authorities treating the problems they generate as a priority. After the fall of the Assad regime and the return of large numbers of residents to Douma, this issue has resurfaced in a practical context linked to repair and rubble removal, rather than as an independent issue in its own right.
Douma’s tunnels vary in form and size, according to descriptions by local authorities. Some are shallow, only a few metres deep and of limited length, while others extend over long distances and connect Douma to neighbouring areas, most notably the tunnel linking the city to the nearby Barzeh area. Tunnels beneath residential neighbourhoods are being dealt with without a comprehensive survey to identify their locations or classify them according to their potential risk.
Douma mayor Samir Buaydani told The Syria Report that the tunnels do not pose a problem at the level of structural safety or infrastructure in Douma. He added that the shallow tunnels are being backfilled with earth, as they do not affect building safety. Other larger tunnels are injected with concrete, though Mr Buaydani said there are very few such tunnels, without providing specific figures on their number or extent within the city. Mr Buaydani also noted that one tunnel the opposition used during the war as a passage for ambulances and as a medical point is undergoing studies for conversion into a museum. This tunnel has no impact on the safety of surrounding buildings and infrastructure, he said.
According to Mr Buaydani, around 60,000 cubic metres of rubble were previously removed in cooperation with the local community. He added that work is currently underway to remove a further 45,000 cubic metres, with coordination between the Civil Defence and the King Salman Humanitarian Aid and Relief Centre. Destruction in Douma ranges between 15 and 20 percent of its built-up area, the mayor said.
Karim Taama, head of the Rural Damascus branch of the Engineers’ Syndicate and a member of the Council of Notables in the city of Douma, told The Syria Report that the tunnels do not cause structural damage to buildings, as they were constructed away from building foundations. He pointed to the existence of large tunnels in the city, including one approximately five kilometres long linking Douma and Barzeh, noting that a number of tunnels had previously been dealt with, including one that lay beneath the courthouse building. He added that any case referred to the Engineers’ Syndicate relating to tunnels is addressed immediately on the basis of the condition of each tunnel, without considering tunnels to be a cause of building damage in the city.
ملف الملكيات العقارية في الرقة بين تعاقب السلطات وممارسات أصحاب الحقوق
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIمنذ خروج مدينة الرقة عن سيطرة نظام الأسد في العام 2013، سار التعامل مع توثيق الوقوعات العقارية على مسارين متوازيين. المسار الأول ارتبط بتعاقب سلطات أمر واقع متعددة على مديرية السجلات العقارية، وما رافقه من توقفها عن العمل، نقل وثائقها، واستحداث سجلات بديلة. أما المسار الثاني، فتمثل في الممارسات التي لجأ إليها أصحاب الحقوق لحفظ ملكياتهم، في ظل غياب مرجعية تسجيل مستقرة ومعترف بها.
مدينة الرقة كانت أول مركز محافظة يخرج بالكامل عن سيطرة نظام الأسد في العام 2013، لتخضع لسيطرة فصائل عسكرية تابعة للمعارضة المسلحة، قبل أن تحل محلها خلال أشهر قليلة حركة أحرار الشام الإسلامية. أواخر العام 2014 استولى تنظيم الدولة الإسلامية في الشام والعراق على المدينة، متخذاً إياها عاصمة لما سمّاه “دولة الخلافة”. في نهاية العام 2017 خاضت قوات سوريا الديمقراطية معركة عنيفة لطرد التنظيم من المدينة، بدعم من التحالف الدولي لمكافحة الإرهاب بقيادة الولايات المتحدة الأميركية. ولا تزال الرقة منذ ذلك الوقت تحت سيطرة قوات سوريا الديمقراطية، إلى جانب محافظة الحسكة، وأجزاء من محافظة ديرالزور ومناطق في ريف حلب الشرقي والشمالي الشرقي. وتخضع مدينة الرقة لإدارة مجلس الرقة المدني الذي عيّنته الإدارة الذاتية الديمقراطية لشمال وشرق سوريا.
مرّت عملية الحفاظ على الملكيات العقارية في مدينة الرقة بمراحل متعددة، ارتبطت بشكل مباشر بتعاقب السلطات والقصف الذي تعرضت له مؤسسات المدينة. ويقول موظفون حكوميون سابقون في مديرية السجل العقاري، تحدثوا إلى سيريا ريبورت، إنه بعد سيطرة فصائل المعارضة المسلحة على المدينة في العام 2013، قام موظفو مديرية السجل العقاري، وناشطون، وعناصر من المعارضة المسلحة، بنقل الوثائق العقارية في مديرية السجل العقاري، من المجمع الحكومي إلى مقر البلدية القديم، عقب قصف قوات النظام للمجمع.
خلال سيطرته على المدينة، استحدث تنظيم الدولة الإسلامية سجلات عقارية تستند إلى السجلات القديمة، ولكنها تمهر بأختام “الدولة الإسلامية”. بدوره، سرعان ما تعرض مقر البلدية القديم للقصف من قبل التحالف الدولي خلال فترة سيطرة تنظيم الدولة الإسلامية، ما استوجب نقل السجلات العقارية، بما فيها التي استحدثها التنظيم، إلى أقبية مدرسة ابن خلدون. وجرى حفظ السجلات الأساسية والمؤقتة، إلى جانب العقود وسجلات الجمعيات السكنية والسكن الشبابي والادخار، كل منها في غرف منفصلة.
خلال فترة سيطرة داعش على المدينة، ساد التردد بين السكان في توثيق عمليات البيع والشراء لعقاراتهم لدى ما استحدثه التنظيم من سجلات، خشية عدم شرعيتها وما قد يترتب على وجود أختام الدولة الإسلامية عليها من عواقب لاحقة. لذا، لجأ الأهالي في تلك المرحلة إلى توثيق بيوعهم بعقود عرفية في بعض المكاتب العقارية. وكانت تلك العقود تُفصّلُ سلسلة المالكين التي تنتهي عند المالك الأخير للعقار.
بعد طرد التنظيم من المدينة، أنشأت الإدارة الذاتية سجلاً عقارياً مؤقتاً ملحقاً بالبلدية، لتسجيل البيوع والتصرفات العقارية، بالاستناد إلى السجلات العقارية الرسمية القديمة المحفوظة في أقبية مدرسة ابن خلدون. وهذا السجل الجديد بات يُستخدم عملياً لحفظ الحقوق، رغم محدودية قوته القانونية خارج محاكم الإدارة الذاتية.
في نيسان 2023، جهّز مجلس الرقة المدني، التابع للإدارة الذاتية، مبنى قرب مشفى التوليد والأمراض النسائية، ليصبح مقراً للسجل العقاري الجديد. وفي حزيران من العام نفسه، نُقلت جميع السجلات العقارية من أقبية مدرسة ابن خلدون، إلى المبنى الجديد، ليُفتتح رسمياً في 12 آب 2023، تحت مسمى “مكتب السجل العقاري”، وهو تابع لهيئة العدل وهي بمثابة وزارة العدل في الإدارة الذاتية.
وفي الوقت ذاته، تعتمد الإدارة الذاتية مؤسسات إدارية أخرى، من بينها “مكتب التوثيق العقاري” في مقاطعة الرقة، الذي يضم دائرتين، تتولى الأولى الإشراف على عمل السجل العقاري، فيما تتولى الثانية تنظيم الشؤون المالية المرتبطة بتحصيل رسوم بيانات القيد العقارية والمساحية. ويلحق بالمكتب قسم مساحي لتسجيل وتثبيت خرائط الملكيات العقارية في مختلف مناطق المقاطعة. وقد حرصت الإدارة الذاتية، بمساعدة موظفي السجل العقاري القدامى، على الإبقاء إلى حد كبير على التقسيمات الإدارية وإجراءات العمل التي كان يعتمدها السجل العقاري السابق، لضمان قدر من الموثوقية للوثائق الصادرة عنه.
ورغم ذلك، مازال الأهالي يميلون إلى توثيق بيوعهم العقارية لدى الكاتب بالعدل إن وجد، وفي كثير من الأحيان عبر عقود عرفية لا ضامن لشرعيتها سوى الشهود الذين حضروا عمليات البيع ووقّعوا أو بصموا على العقود. وأفرز ذلك ظاهرة تسلسل العقود، بوصفها وثيقة عقارية يتم تداولها في عمليات البيع والشراء للحفاظ على الحقوق، على الرغم من ضعف قوتها القانونية، وهي لا تزال معتمدة حتى اليوم.
المرسوم 66 بين دراسته، تجميده، أو الغائه
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Jihad YAZIGIأصدرت الأمانة العامة لرئاسة الجمهورية في 4 ديسمبر القرار رقم 14 القاضي بتشكيل لجنة خاصة لمعالجة ملف المرسوم 66 لعام 2012، على أن ترفع اللجنة مقترحاتها وتوصياتها إلى الأمانة العامة. ويأتي قرار تشكيل اللجنة في لحظة حساسة، يتقاطع فيها ملف المرسوم 66 مع نقاش أوسع حول كيفية معالجة السياسات العمرانية التي أُقرت خلال السنوات الماضية، وحدود الاستمرارية أو القطيعة معها في المرحلة الانتقالية. فبينما يُطرح المرسوم من قبل الجهات الرسمية كإطار تنظيمي عمراني قابل للمراجعة، ينظر إليه أصحاب الحقوق والمتضررين باعتباره ملفاً مفتوحاً على أسئلة تتعلق بالإنصاف، وجبر الضرر، وحدود مسؤولية الدولة عن نتائج تطبيقه. ضمن هذا السياق، يصبح مسار اللجنة واختصاصها أحد مفاتيح فهم الاتجاه الذي ستسلكه السلطة الجديدة في التعامل مع هذا النوع من الملفات المعقدة.
ويحيط بعض الغموض بدور الأمانة العامة لرئاسة الجمهورية خلال المرحلة الانتقالية التي أعقبت سقوط نظام الأسد نهاية العام 2024، سواء لجهة توصيفها القانوني أو لجهة حدود صلاحياتها الفعلية. فعلى الرغم من أنها تُقدَّم رسمياً كجهاز إداري تابع لرئاسة الجمهورية يتولى تسيير الشؤون الإدارية والقانونية والتنسيقية، إلا أن دورها العملي توسّع ليشمل إدارة ملفات وقرارات ذات طابع تنفيذي وسياسي تتداخل مع اختصاصات الوزارات والهيئات الأخرى.
القرار رقم 14، نصّ على تشكيل لجنة مختصة لمعالجة ملف المرسوم 66، برئاسة معاون وزير الإدارة المحلية والبيئة للشؤون الفنية. وتضم اللجنة في عضويتها معاوني وزيري العدل والأشغال العامة والإسكان، إضافة إلى عضو المكتب التنفيذي المختص في مجلس محافظة دمشق، ومدير مديرية المرسوم 66 في محافظة دمشق. كما تضم اللجنة المدير التنفيذي لشركة دمشق الشام القابضة، وممثلاً عن نقابة المحامين، وممثلاً عن نقابة المهندسين، إلى جانب خبير عقاري يسميه وزير الأشغال العامة والإسكان، وخبيرين يمثلان المالكين في المنطقتين التنظيميتين ماروتا سيتي وباسيليا، يتم تسميتهما بالتنسيق أصولاً مع محافظة دمشق.
وبحسب القرار، كُلّفت اللجنة بدراسة ومراجعة الإجراءات المتخذة خلال مراحل تنفيذ المرسوم، من حيث تمثيل الحقوق، والتثبت من الحلول المتعلقة بالتظلمات الناتجة عنه، ووضع المقترحات والتوصيات اللازمة لمعالجة الإشكالات القائمة. وحدد القرار مهلة شهر لإنجاز أعمال اللجنة، مع إتاحة الاستعانة بمن تراه مناسباً من خبراء أو من أهالي المنطقتين، على أن تُرفع النتائج النهائية إلى الأمانة العامة لرئاسة الجمهورية.
بموجب المرسوم 66 لعام 2012 تُقام منطقتان تنظيميتان في مدينة دمشق، وفق مخططات عمرانية جديد، على أن يتم تعويض أصحاب الحقوق من مالكي العقارات المرخصة أصولاً بأسهم تنظيمية في المقاسم السكنية المخصصة للبناء. ويحق لهؤلاء الاكتتاب على المقاسم التنظيمية، بعد تجميع أسهمهم التنظيمية، فتصدر المحافظة قرار تخصيص لهم. بعد ذلك، يمكن لأصحاب الحقوق بناء مقاسمهم السكنية، على نفقتهم. بينما أصحاب المساكن غير المرخصة وأصحاب الأراضي الزراعية، في المنطقة قبل التنظيم، فيحق لهم الاكتتاب على سكن بديل، غير مجاني.
من جهة آخرى، لم يبدِ عدد من أصحاب الحقوق، المشمولين بالمرسوم 66، ارتياحاً لتشكيل اللجنة، معتبرين أنها خطوة شكلية لا تستجيب لمطالبهم الأساسية. محمد، وهو أحد المتضررين، قال لسيريا ريبورت، إن تشكيل اللجنة لا يمكن اعتباره إجراءً إصلاحياً، معتبراً أن المطالب تتعلق بمراجعة الحقوق ضمن إطار العدالة الانتقالية وبما ينص عليه الدستور، وليس عبر لجان يرى أنها تؤدي إلى تسويف الحل بدلاً من معالجته.
من جهته، اعتبر أبو سامر، وهو رجل في الخمسين من عمره وصاحب منزل ضمن منطقة المرسوم 66، أن تشكيل اللجنة لا يشكل استجابة حقيقية لمطالب الأهالي. وأضاف أن الحل يمكن أن يكون مباشراً عبر إصدار مرسوم بإنهاء العمل بالمرسوم الحالي، ثم مناقشة الخطوات اللاحقة، مشيراً إلى أن بقاء المرسوم قائماً مع الاكتفاء بتشكيل لجنة يفتح الباب أمام استمرار العمل به، وهو ما يبقي مخاوف الأهالي قائمة.
أما خالد، وهو أيضاً من أصحاب المساكن في منطقة المرسوم، فأشار إلى أن الأهالي خرجوا في احتجاجات عدة وطالبوا بإسقاط المرسوم، من دون أن يؤدي ذلك إلى نتائج ملموسة، باستثناء تشكيل لجان جديدة. ولفت إلى أن الأهالي يدركون تعقيد الملف، لكنهم يعتبرون أن الانتظار وتشكيل اللجان يشكلان مبرراً للمماطلة، في حين يرون أن إصدار مرسوم يلغي المرسوم القائم يشكل خطوة أكثر جدية لمعالجة الملف.
بالتوازي مع تشكيل اللجنة، يؤكد مسؤول إداري مطلع على الملف في محافظة دمشق، لمراسل سيريا ريبورت، أن العمل في مشروع ماروتا سيتي متوقف بشكل كامل في المرحلة الراهنة. المصدر يشير إلى أن هذا التوقف يأتي في إطار التعامل الحذر مع تداعيات تطبيق المرسوم، ولا سيما الأضرار والانعكاسات المجتمعية التي ترتبت عليه. وأوضح المصدر أن المحافظة لن تنتقل إلى استكمال العمل في المنطقة التنظيمية الثانية باسيليا سيتي، قبل صدور قرار واضح بشأن مصير المرسوم، سواء من رئاسة الجمهورية أو من مجلس الشعب، مشيراً إلى أن أي خطوة لاحقة ستبقى مرتبطة بالقرار النهائي المتعلق بالإبقاء على المرسوم أو إلغائه أو استبداله بإطار قانوني جديد.
وكان محافظ دمشق ماهر مروان إدلبي، قد أعلن في 20 أكتوبر، تجميد العمل في مشروع باسيليا سيتي، حتى عرض المرسوم 66 لعام 2012 على مجلس الشعب للبت فيه، باعتبار أنه ليس من صلاحيات المحافظة تعديله أو إلغائه. وأوضح حينها المحافظ أن العمل يجري على تشكيل لجنة فنية متخصصة من الجهات المعنية والنقابات ذات الصلة، ومشاركة ممثلين عن أهالي منطقتي المرسوم 66، لإيجاد الحلول والمقترحات وتقديم التوصيات اللازمة لرد المظالم.
وفي هذا السياق، اقتصر النشاط القائم في المنطقة التنظيمية الأولى ماروتا سيتي، بحسب مراسل سيريا ريبورت، خلال الفترة الماضية على تنفيذ بعض الأعمال التدعيمية المحدودة لعدد من الأبراج، بهدف الحفاظ على السلامة الإنشائية فقط، من دون استئناف أعمال البناء أو التوسع في المشروع. هذه الإجراءات لا تعكس استمرارية في التنفيذ، بحسب ما قاله المصدر في محافظة دمشق للمراسل، بل تهدف إلى منع تدهور الوضع الإنشائي للأبنية المنفذة جزئياً إلى حين حسم ملف المرسوم 66.
خلال زيارات ميدانية لمراسل سيريا ريبورت في منطقة ماروتا سيتي، خلال الأسبوع الأول من ديسمبر الجاري، بدت الأعمال متوقفة بشكل كامل، من دون وجود أي حركة بناء أو ورشات عمل نشطة داخل المشروع. واقتصر الحضور في المنطقة على عدد من الحراس المكلفين بحماية بعض المواد والمعدات العائدة لأعمال البناء، في ظل غياب تام للآليات والعمال.
من جانبها، عبّرت رابطة إسقاط المرسوم 66 عن موقف رافض للاكتفاء بتجميد العمل أو إدخال تعديلات على المرسوم. المحامية آية سعيدة، عضو الرابطة، قالت لسيريا ريبورت، إن أي خطوة تعترف بتظلمات المتضررين تُعد إيجابية من حيث المبدأ، لكنها شددت على أن استعادة الحقوق لا يمكن أن تتم عبر لجان شكلية، بل من خلال مسار واضح يستند إلى العدالة الانتقالية والحق في الملكية.
وأوضحت سعيدة أن مطلب الرابطة لا يقتصر على تجميد المرسوم 66، بل يتمثل بإلغائه بالكامل، معتبرة أنه يشكل انتهاكاً صريحاً للحق في الملكية ومخالفة للإعلان الدستوري. وأضافت أن المرسوم يمثل إحدى الركائز التي استُخدمت في سياق التهجير القسري الذي تعرض له أهالي المناطق المنظمة بموجب المرسوم. وبحسب سعيدة، فإن البديل عن المرسوم لا يكون بتعديل نصوصه أو آليات تطبيقه، بل بإلغائه وإعادة الأراضي والحقوق إلى أصحابها، مع اعتماد مسار لجبر الضرر يضمن إعادة الحقوق والتعويض العادل للمتضررين.
Decree No. 66: Between Review, Suspension, and Repeal
/in HLP, News /by Alicia MedinaOn December 4, the General Secretariat of the Presidency of the Republic issued Decision No. 14, stipulating the formation of a special committee to address the Decree No. 66 of 2012 file. The committee is tasked with submitting proposals and recommendations to the General Secretariat.
The decision to form the committee comes at a sensitive moment, as lingering questions over Decree No. 66 intersect with a broader debate over how to handle during today’s transitional phase urban policies that were approved in recent years. While the decree is presented by official bodies as an urban planning framework that is subject to review, rights holders and those affected view it as an open file raising questions over fairness, redress for harm, and the limits of the state’s responsibility for the outcomes of its implementation. Within this context, the committee’s trajectory and remit become key to understanding the direction the new authorities will take in handling this complex file.
There is some ambiguity surrounding the role of the General Secretariat of the Presidency of the Republic in the post-Assad transitional phase, both in terms of its legal character and the limits of its actual powers. Although it is officially presented as an administrative body affiliated with the Presidency of the Republic and tasked with managing administrative, legal, and coordination affairs, its practical role has expanded to include the management of files and decisions of an executive and political nature that overlap with various ministries and other bodies.
The committee stipulated by Decision No. 14 is to be chaired by the Deputy Minister of Local Administration and Environment for Technical Affairs. The committee includes the Deputy Ministers of Justice and of Public Works and Housing, as well as a member of the Executive Office of the Damascus Governorate Council, and the Director of the Decree No. 66 Directorate. The committee also includes the Chief Executive Officer of Damascus Cham Holding Company, a representative of the Bar Association, and a representative of the Engineers Syndicate, alongside a real estate expert appointed by the Minister of Public Works and Housing, and two experts representing owners in the two zoned real estate areas of Marota City and Basilia City, who are to be appointed in coordination with Damascus Governorate.
The committee has been tasked with studying and reviewing the procedures taken during the stages of implementing Decree No. 66, in terms of representation of rights, verification of solutions related to grievances arising from it, and formulating the necessary proposals and recommendations to address the existing issues. The decision set a one-month deadline for the committee to complete its work, allowing it to seek assistance from any experts or residents of the two areas it deems appropriate, with the final results to be submitted to the General Secretariat of the Presidency of the Republic.
Under Decree No. 66 of 2012, two zoned real estate areas are established in the city of Damascus in accordance with new urban plans, with rights holders who own duly licensed properties to be compensated with zoning shares in residential plots designated for construction. These rights holders are entitled to subscribe to the plots after pooling their zoning shares, upon which the governorate issues an allocation decision in their favour. Thereafter, rights holders may build their residential plots at their own expense. As for owners of unlicensed housing and owners of agricultural land, they are entitled to apply for alternative housing, at their own expense.
Some rights holders covered by Decree No. 66 have expressed dissatisfaction with the formation of the committee, saying it does not respond to their core demands. Mohammad, one of those affected, said that the formation of the committee cannot be considered a reform measure, arguing that the demands concern a review of rights within the framework of transitional justice and in accordance with the constitution, rather than through committees which, in his view, lead to delaying solutions instead of addressing them.
Abu Samer, a man in his fifties and the owner of a house within the Decree No. 66 area, said that forming the committee does not constitute a genuine response to residents’ demands. He added that the solution could be direct, through issuing a decree to end the application of the current decree, and then discussing subsequent steps. He pointed out that keeping Decree No. 66 in force while merely forming a committee opens the door to its continued application, which keeps residents’ concerns alive.
Khaled, who is also a homeowner in the decree area, noted that residents have held several protests and demanded the repeal of the decree. He said that residents understand the complexity of the issue, but they consider waiting and forming committees to be a pretext for delays, whereas they see the issuance of a decree repealing the existing one as a more serious step towards addressing the issue.
An administrative official familiar with the matter in Damascus Governorate confirmed to The Syria Report that work on the Marota City project has completely halted. The source indicated that this halt comes within an overall sense of caution over the implementation of the decree, particularly over the damage and social consequences that resulted from it. The source explained that the governorate will not move to complete work in the second zoned real estate area, Basilia City, before a clear decision is issued regarding the fate of the decree, whether from the Presidency of the Republic or the People’s Assembly, noting that any subsequent step will remain linked to the final decision on whether to retain the decree, repeal it, or replace it with a new legal framework.
On October 20, Damascus Governor Maher Marwan Idlibi announced the suspension of work on the Basilia City project until Decree No. 66 is presented to the People’s Assembly for a decision, considering that it is not within the governorate’s powers to amend or repeal it. At the time, the governor explained that work was underway to form a specialised technical committee from the relevant bodies and concerned professional syndicates, with participation of residents’ representatives from the two Decree No. 66 areas, to find solutions, put forward proposals, and submit the necessary recommendations to redress grievances.
Meanwhile, activity in the first zoned real estate area, Marota City, has been limited in recent months to reinforcement works on a few towers, solely with the aim of preserving structural safety, without resuming construction works or expanding the project. These measures do not reflect continuity in implementation, according to the source in Damascus Governorate, but rather aim to prevent the deterioration of the structural condition of partially constructed buildings until the Decree No. 66 file is resolved.
During field visits by The Syria Report’s correspondent to the Marota City area during the first week of December, work appeared to be completely halted, with no construction activity or active work crews. Presence in the area was limited to a number of guards tasked with protecting some materials and construction equipment, amid the complete absence of machinery and workers.
The Decree No. 66 Repeal Association expressed a position rejecting mere suspension of work or the introduction of amendments to the decree. Lawyer Aya Saeeda, a member of the association, told The Syria Report that any step that acknowledges the grievances of those affected is positive in principle, but she stressed that the restoration of rights cannot be achieved through formal committees, but rather through a clear path based on transitional justice and the right to property.
Ms Saeeda explained that the association’s demand is not limited to freezing Decree No. 66, but rather to repealing it entirely, considering it a clear violation of the right to property and a contravention of the Constitutional Declaration. She added that the decree represents one of the pillars used in the context of forced displacement. The alternative to the decree is not to amend its texts or mechanisms of implementation, but to repeal it and return the land and rights to their owners, while adopting a reparations pathway that ensures the restoration of rights and fair compensation for those affected, she said.