On Monday, the Damascus governorate announced the collapse of parts of a building in an informal settlement in the Tadhamon district south of Damascus, leading to one fatality and 14 injuries. The building, consisting of several floors, three inhabited, had cracks due to the damages done by war. However, its owner had undertaken repairs, according to City FM radio.
The building had been damaged due to combat activities. Its owner managed to return and obtain a licence to renovate it. However, without conducting an engineering study for its structural integrity, sources told the local correspondent for The Syria Report.
The semi-official Al-Watan warned on Tuesday of the remaining part of the building collapsing. An official source in the Damascus governorate reported the detention of 10 individuals pending investigation in connection with the building collapse and the search for another 8, Al-Watan also said.
This marks the first time an inhabited, rehabilitated building collapsed without proper engineering reinforcement in Al-Tadhamon. However, such occurrences have become commonplace in other war-affected areas, especially in East Aleppo. What is noteworthy in the Tadhamon case is the hesitant return of displaced individuals, attributed to the strictness in granting security approval for those wishing to return to the neighbourhood. The de facto authorities controlling Al-Tadhamon, which include the Military Security Intelligence Service and the National Defence Forces (NDF) militia, also make returning residents pay bribes to get this security approval.
Al-Tadhamon is located southeast of Damascus and is considered the southern gateway to the capital, six kilometres from the city centre. The neighbourhood dates back to the late 1960s when thousands of people from the Golan and Quneitra regions were displaced following the fall of the Golan Heights to Israel in the June 1967 war. These displaced people established informal settlements on the agricultural lands of the Tadhamon area belonging to Damascus city. The neighbourhood also attracted a significant influx of people from rural areas of Syria.
Before 2011, about 200,000 people lived in Al-Tadhamon, historically suffering from poor services and living conditions. Many residents rose against the regime in 2011. The opposition controlled the southern part of the neighbourhood from 2012, which afterwards was under continuous siege and bombardment by regime forces, causing widespread destruction.
In 2015, that part of the neighbourhood fell under the control of the extremist Islamic State group, leading to the displacement of most of its remaining inhabitants, before falling back into regime hands in early 2018, accompanied by the forced displacement of the remaining residents.
In July 2018, the Damascus governorate formed a committee to implement Law No. 3 of 2018, which related to removing rubble from damaged buildings, to identify buildings fit for habitation in Al-Tadhamon. However, the law does not seem to have been implemented in the neighbourhood.
In September 2020, the Damascus Governorate announced that displaced people from the area could gradually return after obtaining security clearance. Those wishing to return to Al-Tadhamon must submit a return application at the Midan municipality in Damascus, including personal documents, proof of property ownership in Al-Tadhamon, a financial clearance, and payment of accumulated dues for electricity, water and telephones.
Subsequently, the application must be forwarded to Military Security, which conducts a security review of the returnees’ files and either approves or rejects the request. Knowing the security criteria for issuing these approvals or denials is difficult. However, in principle, approval is not granted to anyone who participated in activities opposing the regime in the area, whether peaceful or armed, even if they had reconciled and settled their security status. Denials of return are not limited to opponents but also include their relatives. In other cases, the approval and rejection process seems random and not based on any transparent database or rule.
One of the former residents of Al-Tadhamon, now living in Turkey and owning a house in one of the neighbourhoods of Al-Tadhamon near the neighbouring town of Yalda, managed to authenticate a final sale contract of the house to one of his relatives at the Syrian embassy in Ankara, to enable his relative to renovate the house and then rent or sell it. However, his relative could not obtain the necessary security clearance, and the responsible officer requested that the house’s original owner apply for the security clearance.
The Midan municipality agrees to the return request if the security clearance is issued. It requires the displaced person wishing to return to take full responsibility for their property’s safety and remove the rubble at their own expense.
According to a local correspondent for The Syria Report, no more than 1,500 people have returned to Al-Tadhamon to date. One of the returnees told the correspondent that Military Security has been refusing to grant new security clearances for the past year without payment of a bribe, even when applicants submit all the required documents. The security officers demand a payment of SYP 1 million for approval.
However, the approval issued by the Military Security for return is not enough. After that, the NDF, which controls Al-Tadhamon, must also agree to the return, although it has no official authorisation granting it these powers. The militia’s approval is exclusively granted in exchange for a monetary payment, which varies depending on the property’s location and degree of personal acquaintance with the returnees. In several cases, NDF personnel bought houses from the returnees at low prices after harassing them, controlling the quantity of building materials allowed into the neighbourhood for restoration and rehabilitation, and demanding bribes at each checkpoint.
In one incident, the Syria Report’s correspondent reported that the NDF offered to buy a house in the neighbourhood for SYP 18 million (about USD 1,300). When the owner refused to sell, he was imprisoned on charges of disrupting public security. He was not released until he agreed to sell the house. In another case, the NDF prevented a homeowner from re-entering the neighbourhood despite obtaining security clearance for return.
According to local sources, many of the current inhabitants of Al-Tadhamon are not its original residents and are living in houses that are not theirs. The sources believe that the NDF has allowed these people to extort the properties due to personal acquaintanceships, relationships, or in exchange for bribes. One of the inhabitants has built a wall around a block containing six traditional “Arab-style” houses near buildings known as the military housing buildings (unrelated to any military institution). However, he is not from the area and does not own any property there.
A resident also told The Syria Report that anyone wanting to return to the streets of Daaboul, Maliki, Slaikha, and the Tuesday Market, which are areas adjacent to Al-Tadhamon and belong to the neighbouring town of Yalda, must apply to the official in charge of the NDF in Al-Tadhamon.

مفتاح: سوق الإيجارات في مدينة إدلب
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaتسببت حملة القصف الجوي والمدفعي التي تشنها قوات النظام والطيران الحربي الروسي، منذ شهرين تقريباً، على إدلب الخاضعة لسيطرة هيئة تحرير الشام، بنزوح آلاف السكان خاصة من مدينة إدلب. ومع ذلك، لم تنخفض أسعار إيجارات المساكن في المدينة، وما زال الحصول على مسكن فيها مهمة شاقة تمر حصرياً عبر المكاتب العقارية الخاصة.
يُقدر عدد سكان مدينة إدلب بحوالي 380 ألف نسمة، بينما يبلغ عدد سكان محافظة إدلب في مناطق سيطرة حكومة الإنقاذ، حوالي 3,484 مليون نسمة، 51 في المئة منهم نازحون، ينتشرون على مساحة قدرها 5,651 كيلو متراً مربعاَ، وفق آخر إحصائية صادرة عن وحدة تنسيق الدعم ACU في كانون الأول 2022.
مراسل سيريا ريبورت في المنطقة، قال بأن أسعار الإيجارات في مدينة إدلب تزيد عن الضعف بالمقارنة مع ريفها القريب. ويزداد الطلب على الإيجار في المدينة، بسبب تركز المؤسسات البلدية والخدمية فيها، وكذلك المشافي والجامعة. وفي مدينة إدلب نحو 100 مكتب عقاري مرخص، بحسب ما قاله لسيريا ريبورت مدير الخدمات الفنية في المدينة. وغالباً ما تتفق هذه المكاتب فيما بينها، على ما يشبه تسعيرة موحدة لأسعار الإيجارات في المدينة بحسب المواقع.
لترخيص مكتب عقاري في إدلب يجب تقديم طلب لديوان وزارة الإدارة المحلية والخدمات في حكومة الإنقاذ، وارفاق قيد عقاري ومخطط مساحي للمكتب أو عقد إيجار له، بالإضافة للبيانات الشخصية لأصحاب المكتب. وتقوم وزارة الإدارة المحلية والخدمات بمنح تلك المكاتب دفاتر عقود رسمية لتوثيق عمليات التأجير، ويفترض أن يتم تصديق تلك العقود لدى الكاتب بالعدل. وسواء أكانت مرخصة أم لا، فلا توجد لدى حكومة الإنقاذ قرارات أو إجراءات متبعة، للإشراف على عمل المكاتب، وفرض عقوبات على المخالف منها.
وتتقاضى المكاتب عن كل عملية تأجير سكني، عمولة بقيمة إيجار شهر واحد، نصفها من المستأجر ونصفها الآخر من المؤجر. فإذا كانت قيمة الايجار 150 دولاراً شهرياً، يتقاضى المكتب العقاري 300 دولار عن الشهر الأول، 150 قيمة الإيجار و150 عمولة لمرة واحدة. وبذلك، يدفع المُستأجر في الشهر الأول 225 دولاراً، والمُؤجر 75 دولاراً.
والمتوسط بين الإيجارات، هو مسكن مساحته 100 متر مربع، ضمن بناء طابقي، في الأحياء الغربية والجنوبية من المدينة، بقيمة تتراوح بين 150-250 دولاراً شهرياً. في حين قد تصل الإيجارات في بعض أحياء مدينة إدلب الفخمة مثل القصور والروضة إلى 600 دولار تقريباً للمنازل الكبيرة المنفردة ذات الإكساء الممتاز. وغالباً ما تستأجر هذه المساكن منظمات غير حكومية، بغرض تحويلها إلى مكاتب. ويمكن أيضاً استئجار مساكن صغيرة مساحتها 50 متراً مربعاً، في حارات شعبية وأبنية قديمة، بما لا يتجاوز 50 دولاراً شهرياً.
عائلة نازحة من ريف إدلب الجنوبي تقيم مسكن في حي الضبيط من مدينة إدلب منذ العام 2021، تدفع ايجاره 125 دولاراً شهرياً، وقد انتهت مدة عقد إيجارها في تشرين الأول الماضي. الملفت، أن هذه الفترة كانت تشهد فيها مدينة إدلب قصفاً مدفعياً من قبل قوات النظام، ما دفع الكثير من السكان للنزوح عنها إلى مناطق أكثر استقراراً في ريف إدلب الشمالي. ومع ذلك، رفض المكتب العقاري المسؤول عن المنزل تجديد العقد للعائلة إلا بعد رفع قيمة الإيجار إلى 175 دولاراً. وأوضح صاحب المكتب بأن المنزل عليه طلب أنه طابق أرضي، وبالتالي فهم أكثر حماية لسكانه من الطوابق العليا.
وكانت حكومة الإنقاذ، التابعة لهيئة تحرير الشام، قد فرضت في قرارها رقم 121 الصادر في شباط 2022، ضرورة توثيق عقود الإيجار لدى وزارة العدل، وتحديد مدة الإيجار بسنة واحدة قابلة للتجديد. كما فرض القرار تحديد قيمة الإيجار الشهرية في العقد صراحة، بالليرة التركية أو الدولار الأميركي. وأعطى القرار المُؤجّرَ الحق بإخلاء المستأجر عند انتهاء مدة الايجار.
مراسل سيريا ريبورت، قال إن عمليات توثيق عقود الإيجار قليلة بالعموم، وذلك يعود بشكل رئيسي لأن المكاتب العقارية تفضل التهرب من الإجراءات الرسمية، رغبة بعدم الالتزام بقواعد تتعلق بمدة العقود وقيمة الايجار. إذ تفضل المكاتب إيجاد مستأجرين يقبلون بعقود قصيرة الأجل وسط إمكانية رفع قيمة الإيجار. بعض المكاتب العقارية تقوم باستئجار مساكن، أصحابها يقيمون خارج إدلب، بعقود سنوية، وتقوم بدورها بتأجيرها وفق عقود غير موثقة من قبل أي جهة رسمية، لمستأجرين آخرين.
انهيار مبنى وسط عودة خجولة إلى التضامن
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaأعلنت محافظة دمشق، ليل الإثنين 13 نوفمبر 2023، انهيار أجزاء من بناء في منطقة عشوائية من التضامن جنوبي دمشق. يتألف المبنى من بضعة طوابق، ثلاثة منها مأهولة بالسكان. وقد نجم عن الانهيار مقتل شخص واحد، وإصابة 14.
إذاعة المدينة إف-إم، قالت إن المبنى متصدّع من آثار الحرب وقام صاحبه بترميمه وإكمال بنائه. موقع الوطن أونلاين شبه الرسمي، حذّر الثلاثاء، من انهيار الجزء المتبقي من البناء. ونقل الموقع عن مصدر مسؤول في محافظة دمشق، خبر توقيف 10 أشخاص قيد التحقيق على خلفية انهيار المبنى، والبحث عن 8 آخرين.
وتقول مصادر سيريا ريبورت في المنطقة، أن المبنى كان متضرراً بفعل الأعمال القتالية في المنطقة، وقد تمكن صاحبه من العودة، واستخراج رخصة لإعادة ترميمه، ولكن من دون دراسة هندسية لسلامته الإنشائية.
وهذه المرة الأولى التي ينهار فيها بناء متضرر مأهول في التضامن، وذلك بعد إعادة تأهيله شكلياً، من دون تدعيمه هندسياً. ولكن هذا الأمر صار معتاداً في بقية المناطق المتضررة بفعل القتال، خاصة في حلب الشرقية. الملفت في قضية التضامن أن عودة النازحين إليه ما زالت خجولة، بسبب التشدد بمنح موافقة أمنية للراغبين بالعودة إلى الحي. وتشترط قوى الأمر الواقع المسيطرة على التضامن، وهي الأمن العسكري وميليشيا الدفاع الوطني، على الأهالي الراغبين بالعودة دفع رشاوى مالية بصورة غير شرعية، للحصول على الموافقة الأمنية.
ويقع حي التضامن جنوب شرقي دمشق، ويعتبر بمثابة البوابة الجنوبية للعاصمة، ويبعد 6 كيلومترات عن مركزها. ويعود السكن في التضامن إلى نهاية الستينيات، عندما نزح الآلاف من الجولان والقنيطرة نتيجة سقوط الجولان بيد اسرائيل في حرب حزيران 1967. وأقام النازحون عشوائيات في أراضي منطقة التضامن الزراعية التابعة لمدينة دمشق. واستقطب الحي بكثافة أيضاً الوافدين إلى دمشق من الأرياف السورية. وكان يقطن الحي حوالي 200 ألف شخص قبل العام 2011. ويعاني الحي تاريخياً من سوء الخدمات وتردي أحوال سكانه المعيشية. انتفض جزء كبير من أبناء الحي منذ العام 2011 ضد النظام. وسيطرت المعارضة على الجزء الجنوبي منه منذ العام 2012، والذي تعرّض منذ ذلك الحين إلى حصار وقصف متواصل من قوات النظام، مما سبّب دماراً واسع النطاق فيه. في العام 2015 وقع ذلك الجزء من الحي تحت سيطرة تنظيم الدولة الإسلامية المتطرف، ونزح عنه معظم سكانه المتبقين، قبل أن يعود إلى سيطرة قوات النظام مطلع العام 2018، مع التهجير القسري لبقية سكانه.
وكانت محافظة دمشق، قد شكلت في تموز 2018، لجنة لتطبيق القانون رقم 3 لعام 2018 الخاص بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة، وذلك لتحديد المباني الصالحة للسكن في التضامن. ولكن، لا يبدو أن القانون قد طبق. في أيلول 2020 أعلنت محافظة دمشق السماح للنازحين عن المنطقة بالعودة تدريجياً إليها، بعد الحصول على الموافقة الأمنية. ويجب على الراغب بالعودة إلى التضامن، تقديم طلب عودة في بلدية الميدان بدمشق، يتضمن وثائق شخصية وأخرى تثبت ملكية عقار في التضامن، وإبراء ذمة مالية ودفع المتراكم من مستحقات الكهرباء والماء والهاتف.
وبعد ذلك، يحول الطلب إلى جهاز الأمن العسكري، الذي يقوم بدراسة ملف العائدين أمنياً، وإصدار موافقة أو رفض. ومن الصعب جداً معرفة المعايير الأمنية في إصدار تلك الموافقات أو رفض العودة، ولكن من حيث المبدأ لا تتم الموافقة على كل من شارك في نشاطات معارضة للنظام في المنطقة، سلمية كانت أم مسلحة، حتى ولو أجرى مصالحة وتسوية وضع أمنية. رفض العودة لا يقتصر على المعارضين، بل يشمل أقاربهم أيضاً. في حالات أخرى، تبدو عملية الموافقة والرفض عشوائية غير مستندة إلى أية قاعدة بيانات واضحة.
أحد سكان التضامن السابقين والمقيم حالياً في تركيا، ولديه يملك منزلاً في أحد أحياء التضامن القريبة من بلدة يلدا المجاورة، تمكن من تصديق عقد بيع قطعي بالمنزل لأحد أقاربه في السفارة السورية بأنقرة، بغرض تمكين قريبه من ترميم المنزل ومن ثم تأجيره أو بيعه. ولكن، لم يتمكن قريبه من الحصول على الموافقة الأمنية، وطلب الضابط المسؤول بأن يتقدم المالك الأساسي للمنزل بطلب الموافقة الأمنية.
وإذا صدرت الموافقة الأمنية، توافق بلدية الميدان على طلب العودة، وتطلب من النازح الراغب بالعودة تحمل كامل المسؤولية بخصوص سلامة عقاره، وإزالة الأنقاض منه على تكلفته الشخصية.
في أحسن الأحوال لم يزد عدد العائدين حتى اليوم، عن 1500 شخص بحسب مراسل سيريا ريبورت في المنطقة. أحد العائدين إلى التضامن قال للمراسل، أن الأمن العسكري يمتنع منذ سنة تقريباً عن منح موافقات أمنية جديدة للراغبين من الأهالي، من دون دفع رشوة، رغم استكمالهم كافة الوثائق المطلوبة. ويشترط ضباط الأمن دفع مبلغ مليون ليرة سورية، للحصول على الموافقة.
والمشكلة لا تقف هنا. إذ لا تكفي الموافقة التي يصدرها الأمن العسكري بالعودة. إذ يجب بعد ذلك، أن توافق ميليشيا الدفاع الوطني المنتشرة في التضامن على العودة، من دون أي تفويض رسمي لها بذلك. وموافقة الميليشيا حصرياً تكون بدفع مبلغ مالي، يختلف بحسب موقع العقار ومدى المعرفة الشخصية بالعائدين. في حالات متعددة اشترى عناصر الدفاع الوطني منازل العائدين بأسعار زهيدة، بعد مضايقتهم، والتحكم بكمية مواد البناء المسموح إدخالها للحي للترميم وإعادة التأهيل، وطلب الرشاوى عند كل مرور على الحواجز.
مراسل سيريا ريبورت، تأكد من أن الدفاع الوطني، في حادثة واحدة، عرض على صاحب منزل في الحي بيعه بسعر 18 مليون ليرة (حوالي 1,300 دولار). ولما رفض صاحب المنزل بيعه، تعرض للسجن بتهمة الإخلال بالأمن العام، ولم يخرج إلا بعد أن وافق على بيع المنزل. في حالة أخرى منع الدفاع الوطني صاحب المنزل من دخول الحي مجدداً رغم حصوله على الموافقة الأمنية بالعودة.
وبحسب مصادر أهلية من الحي، فأن العديد من القاطنين حاليا في التضامن ليسوا من سكانه الأصليين، ويسكنون بيوتاً ليست لهم. وترجحُ المصادر أن عناصر الدفاع الوطني قد سمحوا لأولئك بغصب تلك العقارات، نتيجة معرفة أو علاقات شخصية، أو لقاء رشى. أحد القاطنين أقام سوراً حول مربع يتضمن ستة منازل عربية، بالقرب من بنايات الإسكان العسكري، وهو ليس من سكان المنطقة وليس مالكاً لأي عقار فيها.
أحد السكان قال لمراسل سيريا ريبورت، أن من يريد العودة إلى شوارع دعبول، المالكي، السليخة وسوق الثلاثاء، وهي مناطق محاذية للتضامن والتابعة لبلدة يلدا المجاورة، يجب أن يتقدم بطلب لدى مسؤول ميليشيا الدفاع الوطني في التضامن.
Explained: The Rental Housing Market in Idlib
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaThe past two months of aerial and artillery bombing on Hayat Tahrir Al-Sham-controlled Idlib by regime forces and the Russian Air Force have resulted in the displacement of thousands of residents, especially from the city of Idlib. Nevertheless, the prices of house rentals in the city have not decreased, and obtaining housing there remains a difficult task, exclusively managed by private real estate offices.
The population of Idlib City is estimated to be about 380,000, while the population of Idlib governorate in areas under the control of HTS-linked Syrian Salvation Government (SSG) is about 3.48 million, 51 percent of whom are displaced persons, spread over an area of 5,651 square kilometres, according to the latest statistics issued by the Assistance Coordination Unit (ACU) in December 2022.
According to a correspondent for The Syria Report in the region, rental prices in Idlib city are more than double those in its nearby countryside. Demand for rentals in the city is increasing due to the concentration of municipal and service institutions, hospitals, and the university.
There are about 100 licensed real estate offices in Idlib, the director of technical services in the city told The Syria Report. These offices often agree among themselves on unified pricing for rentals in the city according to locations.
To licence a real estate office in Idlib, one must apply to the SSG’s Ministry of Local Administration and Services, along with a real estate record and a cadastral plan for the office or a rental contract for it, in addition to the personal data of the office owners. The Ministry of Local Administration and Services grants these offices official contract books to document rental transactions, and these contracts are supposed to be authenticated by a notary. Whether licensed or not, the SSG has no decisions or procedures in place to oversee the operation of the offices and to impose penalties on those that violate regulations.
For each residential rental transaction, the offices charge a commission equal to one month’s rent, half from the tenant and half from the landlord. For example, if the rental value is USD 150 per month, the real estate office collects USD 300 for the first month: USD 150 as the rental value and USD 150 as a one-time commission. Thus, the tenant pays USD 225 in the first month, and the landlord pays USD 75.
The average rental property in Idlib city is a 100-square-metre residence in a multi-storey building in the western and southern neighbourhoods of the city, with a value ranging between USD 150-250 per month. However, rentals in some of the more upscale neighbourhoods of Idlib city, such as Al-Qusur and Al-Rawdah, can reach around USD 600 for large, furnished detached houses. Non-governmental organisations often rent these homes to convert them into offices. Smaller residences of about 50 square metres in popular neighbourhoods and old buildings can also be rented for around USD 50 per month.
One displaced family from the southern countryside of Idlib has been residing in the Dabait neighbourhood of Idlib city since 2021, paying a monthly rent of USD 125. Their rental contract expired last October. During this period, Idlib city was under artillery shelling by regime forces, prompting many residents to flee to more stable areas in the northern countryside of Idlib. Nevertheless, the real estate office responsible for the house refused to renew the contract for the family unless the rent was increased to USD 175. The office owner explained that the house is in demand as it is on the ground floor, offering its inhabitants more protection than the upper floors.
In its Decision No. 121 issued in February 2022, the SSG required documenting rental contracts at its Ministry of Justice, specifying the rental period as one year with the possibility of renewal. The decision also mandated the explicit inclusion of the monthly rental value in the contract, in Turkish Lira or U.S. Dollars, and granted the landlord the right to evict the tenant at the end of the rental period.
The Syria Report’s correspondent reported that the process of documenting rental contracts is generally rare. This is mainly because real estate offices prefer to avoid official procedures, wishing not to adhere to rules related to the duration of contracts and rental values. These offices prefer to find tenants who accept short-term contracts with the possibility of increasing the rent. Some real estate offices rent properties whose owners live outside Idlib with annual contracts and, in turn, sublet them to other tenants under contracts that are not officially documented by any authority.
تبرئة مسؤولين عن انهيار مبنى حي الفردوس بحلب
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaما زالت تتفاعل حتى اليوم قضية انهيار مبنى مخالف في حي الفردوس في أيلول 2022. مؤخراً تصاعدت حدة الانتقادات المحلية، مع تبرئة القضاء لبعض الموظفين الرسميين المتهمين بالتورط في قضية البناء المخالف الذي تسبب انهياره بمقتل 14 شخصاً معظمهم من آل مدبس ومدراتي.
والمبنى كان منذراً بالهدم منذ العام 2021، وبابه الرئيسي مختوم بالشمع الأحمر، وفق قرار سابق للجنة سلامة تابعة لمجلس مدينة حلب بهدمه لأنه لا يحقق شروط السلامة الإنشائية. لكن، مسؤولون في مجلس المدينة سمحوا لأصحاب البناء بإزالة الشمع الأحمر عنه، وبيعهم لشققه من دون معرفة المشترين بالخطر الداهم. على سبيل المثال، أحد المشترين دفع مبلغ 50 مليون ليرة نهاية العام 2021، لشراء شقتين في المبنى، من دون أي علم بالخطر.
محافظ حلب أصدر في 7 أيلول 2022، القرار رقم 9291، بتشكيل لجنة، للكشف على البناء المنهار المؤلف من 5 طوابق، والكشف عن أسباب انهياره. وأصدرت اللجنة تقريرها، في 8 أيلول، وجاء فيه أن الصور الجوية توضّح أن المبنى حديث البناء، تم تشييده في النصف الثاني من عام 2020. وأن البناء مخالف من دون ترخيص، ويقع ضمن منطقة عشوائية. وأكد أن العناصر الحاملة للمبنى مكونة من البلوك المُفرّغ وذلك مخالف للكود السوري للبناء.
وأحيل التقرير إلى فرع الأمن الجنائي لاستكمال التحقيقات اللازمة وفق الأصول، واتخاذ الإجراء القانوني المناسب بحق العاملين المقصرين في أداء واجبهم في الرقابة أو قمع المخالفة، وكل من تثبت مسؤوليته عن المخالفة، استناداً إلى أحكام المرسوم التشريعي رقم 40 لعام 2012 وتعليماته التنفيذية.
وبحسب القانون 40\2012، إذا كان البناء المُخالف غير حائز على المتانة الكافية ما قد يُعرّضه للانهيار، يُعاقب بالحبس من سنة إلى ثلاث سنوات كل من تثبت مسؤوليته عن المخالفة. وفي حال انهيار البناء والتسبب بوفاة شخص أو أكثر، لا تقل حينها العقوبة عن عشر سنوات أشغال شاقة وثلاثة أضعاف الغرامة المحددة، بالإضافة إلى الحقوق المدنية لورثة المتوفى.
صحيفة الوطن شبه الرسمية أكدت أن فرع الأمن الجنائي في حلب أوقف مدير مديرية خدمات باب النيرب التي يتبع لها البناء، ومسؤول الضابطة العدلية بالمديرية نفسها، ومتعهدي بناء.
مصدر في مجلس مدينة حلب قال لمراسل سيريا ريبورت، أن أربعة مهندسين، ومتعهدي بناء اثنين، كانوا قد أوقفوا في سجن حلب المركزي منذ أيلول 2022، على ذمة قضية انهيار مبنى الفردوس. ويبدو بأن ضغوطاً قد مورست على القضاء، لدفع قاضي التحقيق في محكمة سمعان، للتخلي عن متابعة دعوى جناية انهيار الفردوس مطلع العام 2023، وتحويلها إلى القضاء العسكري بسبب العائدية والاختصاص. ويعود ذلك، لأن متعهدي البناء المسؤولين عن البناء المخالف، هما عسكريان من “القوات الرديفة”.
وبالفعل، تشير مصادر سيريا ريبورت إلى أن المتعهدين، ينتميان إلى ميليشيا لواء الباقر الموالية للحرس الثوري الإيراني. ولكن، تحويل القضية إلى القضاء العسكري، كان بحسب تلك المصادر، محاولة لإبعادها عن الأنظار وحلها بطرق غير رسمية. ويبدو أن هذا المسار لم يسلك طريقه إلى النهاية، لسبب غير مفهوم. إذ في نيسان 2023، أعاد القضاء العسكري الدعوى إلى القصر العدلي بحلب، لانتفاء اختصاص القضاء العسكري، ومن دون نظره في القضية.
في أكتوبر 2023، صدر قرار عن قاضي التحقيق في محكمة سمعان، بمنع محاكمة المهندسين الأربعة، فيما لم يتضح مصير متعهدي البناء. ووفقاً للإجراءات المتبعة في قانون أصول المحاكمات الجزائية؛ إذا تبين لقاضي التحقيق أن فعل المدعى عليه لا يُشكل جرماً، أو أنه لم يعثر على دليل بذلك، فللقاضي أن يُقرر منع محاكمة المدعى عليه، وإخلاء سبيله إن كان موقوفاً. وعندئذ يمكن للنيابة العامة، والمدعي الشخصي، استئناف القرار أمام قاضي الإحالة الذي يمكنه إعادة البحث في وقائع القضية، وإما تصديق قرار منع المحاكمة، أو إصدار قرار الاتهام والإحالة إلى محكمة الجنايات المختصة في حال العثور على دلائل جديدة.
ومن الملفت أن قرار قاضي التحقيق في أكتوبر الماضي، تضمّن اتهاماً لمهندس متوفى، اسمه عبدالقادر قطان، وحملّه مسؤولية إزالة الشمع الأحمر عن البناء المخالف في مرحلة سابقة على الانهيار. وقد أتاحت إزالة الشمع الأحمر عن المبنى، الفرصة لأصحاب البناء لبيع بعض الشقق فيه. وفي حالة العقارات المخالفة، يتم البيع والشراء وفق عقود بيع نظامية، ولكن من دون تسجيل تلك الوقوعات في السجلات العقارية.
وهنا، من المهم الإشارة إلى إن الدعوى العامة لا تقام على متوفى، وإذا توفي المدعى عليه أثناء محاكمته يصدر القاضي قراراً بانقضاء الدعوى العامة. ويبقى في هذه الحالة، للمدعي الشخصي فقط المطالبة بالتعويض في مواجهة ورثة المتوفى أمام المحكمة الجزائية، لجهة التعويض فقط.
وبحسب المصدر، يقف مسؤولون بارزون في مجلس مدينة حلب وراء قرارات قاضي التحقيق الأخيرة. إذ أن المهندسين الموقوفين، الذين صدر بحقهم قرار منع المحاكمة، هم أيضاً موظفون في مجلس مدينة حلب.
Bribes, Security Services, Major Obstacle to Return in Al-Tadhamon
/in HLP, News /by Rand ShamaaOn Monday, the Damascus governorate announced the collapse of parts of a building in an informal settlement in the Tadhamon district south of Damascus, leading to one fatality and 14 injuries. The building, consisting of several floors, three inhabited, had cracks due to the damages done by war. However, its owner had undertaken repairs, according to City FM radio.
The building had been damaged due to combat activities. Its owner managed to return and obtain a licence to renovate it. However, without conducting an engineering study for its structural integrity, sources told the local correspondent for The Syria Report.
The semi-official Al-Watan warned on Tuesday of the remaining part of the building collapsing. An official source in the Damascus governorate reported the detention of 10 individuals pending investigation in connection with the building collapse and the search for another 8, Al-Watan also said.
This marks the first time an inhabited, rehabilitated building collapsed without proper engineering reinforcement in Al-Tadhamon. However, such occurrences have become commonplace in other war-affected areas, especially in East Aleppo. What is noteworthy in the Tadhamon case is the hesitant return of displaced individuals, attributed to the strictness in granting security approval for those wishing to return to the neighbourhood. The de facto authorities controlling Al-Tadhamon, which include the Military Security Intelligence Service and the National Defence Forces (NDF) militia, also make returning residents pay bribes to get this security approval.
Al-Tadhamon is located southeast of Damascus and is considered the southern gateway to the capital, six kilometres from the city centre. The neighbourhood dates back to the late 1960s when thousands of people from the Golan and Quneitra regions were displaced following the fall of the Golan Heights to Israel in the June 1967 war. These displaced people established informal settlements on the agricultural lands of the Tadhamon area belonging to Damascus city. The neighbourhood also attracted a significant influx of people from rural areas of Syria.
Before 2011, about 200,000 people lived in Al-Tadhamon, historically suffering from poor services and living conditions. Many residents rose against the regime in 2011. The opposition controlled the southern part of the neighbourhood from 2012, which afterwards was under continuous siege and bombardment by regime forces, causing widespread destruction.
In 2015, that part of the neighbourhood fell under the control of the extremist Islamic State group, leading to the displacement of most of its remaining inhabitants, before falling back into regime hands in early 2018, accompanied by the forced displacement of the remaining residents.
In July 2018, the Damascus governorate formed a committee to implement Law No. 3 of 2018, which related to removing rubble from damaged buildings, to identify buildings fit for habitation in Al-Tadhamon. However, the law does not seem to have been implemented in the neighbourhood.
In September 2020, the Damascus Governorate announced that displaced people from the area could gradually return after obtaining security clearance. Those wishing to return to Al-Tadhamon must submit a return application at the Midan municipality in Damascus, including personal documents, proof of property ownership in Al-Tadhamon, a financial clearance, and payment of accumulated dues for electricity, water and telephones.
Subsequently, the application must be forwarded to Military Security, which conducts a security review of the returnees’ files and either approves or rejects the request. Knowing the security criteria for issuing these approvals or denials is difficult. However, in principle, approval is not granted to anyone who participated in activities opposing the regime in the area, whether peaceful or armed, even if they had reconciled and settled their security status. Denials of return are not limited to opponents but also include their relatives. In other cases, the approval and rejection process seems random and not based on any transparent database or rule.
One of the former residents of Al-Tadhamon, now living in Turkey and owning a house in one of the neighbourhoods of Al-Tadhamon near the neighbouring town of Yalda, managed to authenticate a final sale contract of the house to one of his relatives at the Syrian embassy in Ankara, to enable his relative to renovate the house and then rent or sell it. However, his relative could not obtain the necessary security clearance, and the responsible officer requested that the house’s original owner apply for the security clearance.
The Midan municipality agrees to the return request if the security clearance is issued. It requires the displaced person wishing to return to take full responsibility for their property’s safety and remove the rubble at their own expense.
According to a local correspondent for The Syria Report, no more than 1,500 people have returned to Al-Tadhamon to date. One of the returnees told the correspondent that Military Security has been refusing to grant new security clearances for the past year without payment of a bribe, even when applicants submit all the required documents. The security officers demand a payment of SYP 1 million for approval.
However, the approval issued by the Military Security for return is not enough. After that, the NDF, which controls Al-Tadhamon, must also agree to the return, although it has no official authorisation granting it these powers. The militia’s approval is exclusively granted in exchange for a monetary payment, which varies depending on the property’s location and degree of personal acquaintance with the returnees. In several cases, NDF personnel bought houses from the returnees at low prices after harassing them, controlling the quantity of building materials allowed into the neighbourhood for restoration and rehabilitation, and demanding bribes at each checkpoint.
In one incident, the Syria Report’s correspondent reported that the NDF offered to buy a house in the neighbourhood for SYP 18 million (about USD 1,300). When the owner refused to sell, he was imprisoned on charges of disrupting public security. He was not released until he agreed to sell the house. In another case, the NDF prevented a homeowner from re-entering the neighbourhood despite obtaining security clearance for return.
According to local sources, many of the current inhabitants of Al-Tadhamon are not its original residents and are living in houses that are not theirs. The sources believe that the NDF has allowed these people to extort the properties due to personal acquaintanceships, relationships, or in exchange for bribes. One of the inhabitants has built a wall around a block containing six traditional “Arab-style” houses near buildings known as the military housing buildings (unrelated to any military institution). However, he is not from the area and does not own any property there.
A resident also told The Syria Report that anyone wanting to return to the streets of Daaboul, Maliki, Slaikha, and the Tuesday Market, which are areas adjacent to Al-Tadhamon and belong to the neighbouring town of Yalda, must apply to the official in charge of the NDF in Al-Tadhamon.
Officials Exonerated after Building Collapses in Aleppo’s Al-Fardous District
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe judiciary’s acquittal of several government employees accused of involvement in the illicit construction that led to the collapse in September 2022 of a building in the Fardous District in Aleppo, killing 14 people, mostly from the Madbess and Madrati families, has led to a local outcry.
The building had been marked for demolition since 2021, with its main door sealed with red wax, following a previous decision by a safety committee affiliated with the Aleppo City Council due to non-compliance with structural safety standards. However, the city council didn’t mind the building owners removing the seal and selling the apartments without the buyers knowing the imminent danger. One buyer, for instance, paid SYP 50 million in late 2021 to purchase two apartments in the building without being informed of the risks.
The Aleppo governor issued Decision No. 9291 on September 7, 2022, forming a committee to investigate the collapsed five-storey building and determine the causes. The committee’s report, published on September 8, revealed that the building, constructed in the second half of 2020, was newly built, unlicensed, and located in an informal settlement. It also noted that the building’s structural elements were hollow blocks, violating Syria’s building code.
The report was forwarded to the Criminal Security branch for further investigation and appropriate legal action against those responsible for negligence to properly supervise or suppress the unlicensed construction, based on the provisions of Legislative Decree No. 40 of 2012 and its executive instructions.
According to Decree No. 40, if an unlicensed building lacks sufficient durability and is at risk of collapse, anyone proven responsible for the violation faces one to three years in prison. If the collapse results in one or more deaths, the punishment is at least ten years of hard labour and a tripled fine, in addition to compensation for the deceased’s heirs.
The semi-official Al-Watan newspaper reported that the Aleppo Criminal Security branch detained the director of the Bab Al-Nairab Services Directorate, where the building is located, the responsible officer of the judicial police in the same directorate, and the building contractors.
A source in the Aleppo City Council told a correspondent for The Syria Report that four engineers and two building contractors had been detained in Aleppo Central Prison since September 2022 in connection with the Fardous building collapse. It appears that pressure was exerted on the judiciary to persuade the investigating judge at the Samaan Court, the court for the area, to drop the Fardous collapse felony case in early 2023 and transfer it to the military judiciary due to jurisdiction reasons. This is because the building contractors responsible for the unauthorised construction were military personnel from the “Auxiliary Forces”, which stands for various pro-regime militias. Sources told The Syria Report that the contractors are affiliated with Al-Baqir Brigade, which is linked to the Iranian Revolutionary Guard.
The transfer of the case to the military judiciary was, according to these sources, an attempt to remove it from public view and resolve it informally. This process did not reach its conclusion, albeit for an unclear reason. In April 2023, the military judiciary returned the case to the Aleppo Justice Palace, citing a lack of jurisdiction and without examining the case.
In October 2023, a decision by the investigating judge at the Samaan Court prohibited the trial of the four engineers, while the fate of the building contractors remained unclear. According to the criminal procedure law, if the investigating judge finds that the defendant’s act does not constitute a crime or finds no evidence of it, the judge can decide to prohibit the trial of the accused and release them if detained. The Public Prosecution and the private plaintiff can appeal this decision to the referral judge, who can either confirm the decision to prohibit the trial or issue an indictment and refer the case to the competent criminal court if new evidence is found.
Notably, the investigating judge’s decision in October included an accusation against a deceased engineer, Abdul Qader Qattan, holding him responsible for the earlier removal of the red wax from the unauthorised building before the collapse. Removing the red wax allowed the building owners to sell some apartments. In cases of unlicensed properties, sales are made through regular sale contracts but are not recorded in the Land Registry.
Public prosecutions cannot be initiated against a deceased person. If the defendant dies during the trial, the judge decides to terminate the public prosecution. In such cases, only the private plaintiff can claim compensation from the deceased’s heirs in criminal court solely concerning compensation.
According to the source, senior officials in the Aleppo City Council are behind the recent decisions of the investigating judge. The engineers, who were released from the prohibition of prosecution decision, are also employees of the Aleppo City Council.
مفتاح: لائحتي تعليمات تنفيذية لقانون الاستثمار الجديد
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaفي سابقة تشريعية، أصدر مجلس الوزراء، لائحتين من التعليمات التنفيذية لقانون واحد، وهو قانون الاستثمار رقم 2 لعام 2023. وقد صدرت التعليمات التنفيذية، في 15 أكتوبر 2023، بقرارين منفصلين حملا الأرقام 1575 و1576.
وفي حين لم يفسر أي مسؤول سوري سبب صدور لائحتين بالتعليمات التنفيذية، يبدو السبب لأن قانون الاستثمار الجديد رقم 2\2023، حل فعلياً محل قانونين سابقين؛ معدلاً لقانون الاستثمار القديم رقم 18 لعام 2021، وملغياً لقانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008. ونظرياً، التعليمات التنفيذية الجديدة جاءت لتوسيع نطاق الاستثمار ليشمل الاستثمار والتطوير العقاري. ولكن، من الناحية العملية، يكرر القراران 1575 و1576 أحياناً ذات الأفكار بطرق مختلفة، ما قد يتسبب بوقوع تضارب في تفسيرهما أثناء التطبيق. وكان يمكن الاكتفاء بأحد القرارين، وإضافة المختلف من مواد القرار الثاني إليه.
وكمثال على إمكانية وقوع التضارب بين لائحتي التعليمات التنفيذية: يُطبّقُ القرار 1575 على أحد المشاريع التالية؛ تلك التي يؤسسها المستثمر بمفرده أو مع جهات القطاع العام، وتلك المشاريع المؤسسة بناءً على طرح الجهات العامة لأملاكها للاستثمار الخاص أو التعاوني من دون صيغة الشراكة، وكذلك على مشاريع التطوير والاستثمار العقاري. بينما يطبق القرار 1576 على مشاريع التطوير والاستثمار العقاري المنفذة على أملاك الدولة، وتلك المنفذة على عقارات المطور العقاري. أي أن القرار 1575 أشمل من القرار 1576، ولكن ليس لذلك أية إضافة قانونية أو عملية مهمة.
مثال آخر، يوضح مقدار التداخل والتضارب بين اللائحتين؛ بينما أتاح القرار 1575 للجهة العامة أن تقوم بتنفيذ منطقة التطوير والاستثمار العقاري إما بنفسها أو عن طريق الغير بالتحاصص مع مطورين عقاريين. فقد حدد القرار 1576 طريقتين لتنفيذ مشاريع التطوير والاستثمار العقاري: بالتعاقد بين الجهة العامة وبين المطور العقاري إما بالتراضي، أو باستدراج عروض أسعار.
القرار 1575 ميّز بين مسؤوليات الجهة العامة والمطور العقاري، أثناء تنفيذ البنى التحتية والمرافق العامة، بينما القرار 1576 ألقى على عاتق المطور العقاري وحده تنفيذ البنى التحتية والمرافق العامة في منطقة المشروع.
كما تتداخل وتتشعب واجبات والتزامات المطور والمستثمر العقاري، سواء قبل البدء بتنفيذ مشروع التطوير والاستثمار العقاري أو خلال مراحل تنفيذه حتى انتهائها، بحسب القرارين 1575 و1576، من دون مبرر. إذ عدد نص القرار 1575 بعض الواجبات والحقوق للمطور، في حين كرر القرار 1576 بعض تلك الواجبات والحقوق، وأضاف المزيد منها.
إصدار قرارين مستقلين بتعليمات تنفيذية لقانون واحد قد تكون مجرد فوضى إدارية وبيروقراطية تعاني منها السلطات السورية، ولكنها قد تكون أيضاً مقصودة لترك المجال متاحاً للتأويلات والتفسيرات القانونية المتناقضة والتي يمكن تطبيقها في حالات مختلفة.
وقد يفتح ذلك المجال لحصول نزاعات إدارية وقضائية. مثلاً، المادة 17 من القرار 1575، أعطت للمجلس الأعلى للاستثمار، صلاحية إصدار نظام خاص لتحديد العلاقة القانونية بين المطور العقاري والجهة الإدارية المسؤولة عن منطقة التطوير والاستثمار العقاري، تتضمن صلاحيات وواجبات وحقوق الطرفين. القرار 1575 لم يحدد موعداً لإصدار ذلك النظام. أي أن الأمر متروك لرغبة المجلس، والذي قد لا يصدر هذا النظام ويترك الأمر معلقاً، أو قد يصدره ويعدّله لاحقاً كون نص المادة ورد مطلقاً دون تقييد للمجلس. بينما القرار 1576 أدرج بشكل واضح القواعد الناظمة للعلاقة بين المطور العقاري والجهة الإدارية والغير.
Explained: Two Sets of Executive Instructions for the New Investment Law
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaIn a legal precedent, the Council of Ministers issued two sets of executive instructions on October 15 for a single law, Investment Law No. 2 of 2023. These regulations were issued through two separate decisions bearing the numbers 1575 and 1576.
While no Syrian official has explained why two sets of executive instructions were issued, it appears that the reason is that the new Investment Law No. 2 of 2023 effectively replaced two previous laws; it amended the old Investment Law No. 18 of 2021 and repealed the Real Estate Development and Investment Law No. 15 of 2008. Theoretically, the new executive instructions broadened the scope of investment to include real estate development and investment. However, in practice, Decisions No. 1575 and 1576 sometimes repeat the same ideas differently, which may lead to conflicting interpretations during implementation. It would have been sufficient to simply issue one of the decisions, adding the different articles from the second decision.
As an example of potential conflicts between the two sets of executive regulations: Decision No. 1575 applies to the following projects: those established by a private sector investor alone or with public sector entities; those established based on public entities offering their properties for investment by the private sector or by joint public-private sector entities outside the scope of the public-private partnership law; and real estate development and investment projects. Meanwhile, Decision No. 1576 applies to real estate development and investment projects carried out on state-owned properties and those executed on a property developer’s real estate. This means that Decision No. 1575 is more comprehensive than Decision No. 1576. However, the latter does not add any significant legal or practical value.
Another example illustrates the overlap and conflict between the two sets of regulations: Decision No. 1575 allows public entities to implement real estate development and investment zones either by themselves or in joint ventures with real estate developers. Decision No. 1576 specified two methods for implementing real estate development and investment projects: by contract between the public entity and the real estate developer either amicably or through a tender.
Furthermore, Decision No. 1575 distinguished between the responsibilities of the public entity and the real estate developer during the implementation of infrastructure and public utilities, while Decision No. 1576 placed the responsibility of implementing infrastructure and public utilities in the project area solely on the real estate developer.
The duties and obligations of the real estate developer and investor also intersect and branch out between the two sets of instructions, whether before the implementation of the real estate development and investment project or during its various stages until its completion. These differences are presented without apparent justification. Decision No. 1575 outlines some duties and rights of the developer, while Decision No. 1576 repeats some of these duties and rights and adds more.
Issuing two separate decisions with executive instructions for a single law may just be administrative chaos and bureaucracy. However, it could also be intentional to leave room for contradictory legal interpretations and applications in different cases.
This could open the door to administrative and judicial disputes. For example, Article No. 17 of Decision No. 1575 gives the Higher Investment Council the authority to issue special regulations to define the legal relationship between the real estate developer and the administrative entity responsible for the real estate development and investment area. It includes the powers, duties, and rights of both parties. Decision No. 1575 does not specify a deadline for issuing these regulations. This means that the matter is left to the council’s discretion, which may not issue these regulations and leave the matter pending, or it might issue and later amend them, as the text of the article does not restrict the council. Meanwhile, Decision No. 1576 includes the rules governing the relationship between the real estate developer, the administrative entity, and others.
Restoration Protocol In Conflict Zones “Practical Insights From The Old City Of Aleppo”
/in HLP, Reports & Papers /by Rand ShamaaThis report attempts to measure the impact of the conflict on the Old City of Aleppo, to assess unplanned reconstruction works in the Old City and to highlight precautionary measures for the future.
Title: Restoration Protocol In Conflict Zones “Practical Insights From The Old City Of Aleppo”
Editor: Ayman Yaghi
Published by: Cologne Institute Of Conservation Science
Date: 2017
Link: Here.
Rebuilding Old Aleppo | Postwar Sustainable Recovery and Urban Refugee Resettlement
/in HLP, Reports & Papers /by Rand ShamaaThis paper proposes a roadmap to the reconstruction of Old Aleppo. It begins by explaining the necessity of rebuilding by reflecting on past cases in post-war and post-disaster eras. It then does a preliminary damage assessment of buildings in the Old City based on Satellite imagery. It proposes an adaptable model to estimate the costs and time of reconstruction. Third, the paper suggests locations and layouts for temporary camps for returning refugees. And finally, it explains how adequate policy measures are necessary for achieving both the reconstruction and temporary shelter of citizens.
Title: Rebuilding Old Aleppo | Postwar Sustainable Recovery and Urban Refugee Resettlement
Editor: Jwanah Qudsi
Published by: Not available
Date: Not available
Link: Here.
Demolition of an Illegally Built Mall in Damascus Halted
/in HLP, News /by Rand ShamaaOn November 5, the semi-official newspaper Al-Watan published a post on its Facebook page stating that a legal solution to halt the demolition of the BigFive Mall, which was built on public property without a licence, in Damascus was reached. As a result, the mall will become the Damascus Governorate’s property. The newspaper indicated that the state will carry out demolition and removal work on the mall when the area’s zoning plan is implemented in five years.
On October 23, the Executive Office of the Damascus governorate unanimously passed Decision No. 990, which included revoking the legal settlement decisions related to unlicensed construction on Property No. 722 in the Midan district. The decision entailed instructing the Directorate of Services Departments in the Damascus governorate to issue immediate demolition orders for unlicensed construction on the property.
The Directorate of Services Departments deemed the previous settlement decisions made in 2018 to be void. These legal settlements were based on evidence from the mall’s investor, claiming the building’s construction violations occurred before 2012. They thus were not covered by the Building Violations Decree No. 40 of 2012. It was later revealed that the evidence provided by the mall’s investor was false and that the violations occurred after 2012, as confirmed by aerial photos of the site.
The investor was warned to leave the premises and remove its contents, facades and equipment within 15 days, after which the Central Demolition Workshop of the Service Department in the governorate would demolish the building.
Initially, the property covered an area of 60 square metres and had a two-story traditional “Arab-style” house. The Damascus governorate expropriated the land in 1964 to build a park, but the plan was never implemented. In 1998, the Ministry of Education took over the property, intending to turn it into a school. Then, in 2005, the Damascus governorate reclaimed the property and decided to convert it into a residential building. It is unclear how the governorate changed the property’s classification to residential while owning it or whether it was leased out to tenants. Throughout these various stages, the building changed and had new floors added and expanded, eventually reaching four stories.
It is unclear when the property’s classification was changed to commercial and when a fifth floor was added. However, this process seems to have taken place before 2012. In 2018, the Damascus governorate issued five demolition orders (No. 6-10) for unlicensed construction on property, but these were not implemented. Later that same year, the governorate issued nine decisions (No. 891-899) to settle building violations on the property.
According to Decree No. 40, to legally settle an instance of unlicensed construction, the construction must have occurred before 2012. It must not pose a structural risk to the building. The violating building or section of the building can be legalised, added to the relevant construction permit and recorded in the Land Registry after the responsible parties pay fines.
The municipal services directorate is responsible for addressing the violation. The directorate’s duties include calculating fees and fines resulting from unlicensed construction that can be settled and preparing the necessary financial decisions. It sent a committee to inspect the illegal construction site and verify its illegality using aerial photographs of the area taken in 2012 before Decree No. 40 of 2012 was issued. In cooperation with the Ministry of Defence, these photographs were captured by the Ministry of Local Administration through an aerial survey of Damascus. Unlicensed construction within the building, not observable in aerial photos, is compared with the building’s plan attached to the building’s real estate records.
The BigFive Mall is located in the heart of Damascus’s densely populated and commercially active Midan district. The mall overlooks the Southern Ring Road and currently consists of a five-storey building, each floor housing a single restaurant, with juice and ice cream shops in its forecourt. The mall sees busy commercial activity daily and employs about 150 workers.
One of the mall’s notable investors is the Damascene businessman Bilal Al-Naal, a Syrian People’s Assembly member whose role in trade and investment has become prominent in recent years. Mr Naal was previously the general manager of the now-dissolved Desert Falcons security company, which is accused of involvement in war crimes and manipulating humanitarian aid delivered on behalf of various United Nations agencies. He has been on the U.S. sanctions list since 2020. Mr Naal was also a former investor in the Qasioun Mall before it was taken over by his business rival, Wassim Qattan, who currently resides outside of Syria following accusations related to building violations that caused the collapse of a building facade in Damascus’s Al-Malki district.
AbdulGhani Osman, a member of the Executive Office in Damascus Governorate in charge of municipal services and utilities, told the semi-official Al-Watan newspaper that aerial images of the property showed that the unlicensed construction there occurred after 2012, necessitating the implementation of Building Violation Decree No. 40 of 2012. In other words, the unlicensed construction on the site cannot be settled. Mr Osman concluded that the settlements granted to Property No. 722 in 2018 were void, as there is no new building licence on the site, which is still considered a four-storey residential building with a single electricity meter (there is a complaint in this regard from the Damascus Electricity Company, No. 845, issued on October 16, 2023). Consequently, the building was expanded, and an additional storey was added without a permit, along with excessive restoration work.
Mr Osman added that the property could not be expropriated because it is privately owned, contradicting previous statements that it was expropriated for the benefit of the Damascus governorate. This adds to the conflicting official statements about the property. However, it aligns with a declaration by Reema Jourieh, the director of municipal services, stating that Property No. 722 is divided into three parts, according to the zoning plan: one part will be a park, one part will extend a public street, and the last part shares a roof with neighbouring properties. This indicates that the property is partially expropriated but still partly privately owned. However, there is no information about the owners of this section.
Mr Naal or the investors of the restaurants in the mall did not issue statements.
The Damascus governorate’s decision sets a precedent by revoking a building violation settlement file. Obtaining a settlement for a violation, paying its fines, and registering it in the property ledger is a highly complex process, requiring significant influence and years of follow-up with the governorate, the Directorate of Cadastral Affairs, the Directorate of Finance, the police departments and security branches. This usually occurs only after paying substantial bribes, which depend on the value of the property, its location and the extent of the unlicensed construction.
مفتاح: التعليمات التنفيذية لقانون الاستثمار الجديد
/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaaأصدرت رئاسة مجلس الوزراء تعليمات تنفيذية للقانون رقم 2 لعام 2023 المُعدّل لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021. وصدرت التعليمات التنفيذية بقرارين عن مجلس الوزراء صدرا في 15 أكتوبر، وحملا الرقمين 1575 و1576. وليس واضحاً سبب إصدار قرارين منفصلين بالتعليمات التنفيذية. إذ لا يوجد أي مبرر قانوني لصدور أكثر من لائحة تعليمات تنفيذية لقانون واحد. وقد سكون ذلك سبباً لمزيد من التعقيد في تطبيقهما، خاصةً أن القرار 1576 كرر بعض نصوص القرار 1575.
وكان القانون 2\2023 قد وسّع من نطاق تطبيق قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 ليشمل مشاريع التطوير والاستثمار العقاري التي كان ينظمها قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008 الملغى.
ووصفت وسائل إعلام رسمية وشبه رسمية، خلال تشرين الأول التعليمات التنفيذية بأنها تساهم في إنعاش قطاع التطوير العقاري، وفي معالجة القصور في القوانين القديمة الناظمة للتطوير العقاري.
القرار 1575
وضع القرار 1575، تعليمات تنفيذية حول شروط إحداث مناطق التطوير والاستثمار العقاري، وأهدافها، مساحتها، وآلية إعداد برنامجها التخطيطي العام والتفصيلي، وكيفية تأمين الأراضي اللازمة لها، وآليات تنفيذ مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، وكيفية التصرف بالمقاسم الناتجة عن تنفيذ المشاريع، والتراخيص.
وعدّل القرار 1575 بعض التعريفات والمصطلحات الواردة في قانون الاستثمار وتعديلاته، كما أضاف بعض التعديلات الجديدة. مثلاً، وضع القرار 1575 تعريفاً للمطور والمستثمر العقاري، وهو الشخص المرخص له ممارسة أعمال التطوير والاستثمار العقاري ويطبق عليه ما يطبق على المستثمر.
القرار 1575 قال بأن المنطقة التخصصية، وهي منطقة استثمارية محددة مكانياً وتمارس فيها أنشطة محددة اقتصادية أو إنتاجية أو خدمية أو استثمارية، باتت تشمل ما اسماها مناطق الخدمات الخاصة لأغراض التطوير والاستثمار العقاري، والتي عرفها بأنها مناطق تخصصية تتضمن إقامة مشاريع خدمات خاصة متطورة (طبية، تعليمية، تجارية، رياضية، تكنولوجية، صناعية، حرفية وغيرها).
القرار 1575 قال بأن نطاق تطبيقه، تشمل المشاريع الاستثمارية، التي يقيمها المستثمرون والشركات الاستثمارية، والقطاع العام، والقطاع التعاوني، ومشاريع التطوير والاستثمار العقاري، ومناطق التطوير والاستثمار العقاري لأشكال المناطق الاقتصادية الخاصة.
وليس مفهوماً معنى هذا الربط بين مشاريع الخدمات الخاصة المتطورة، والتطوير العقاري.
وأوضح القرار 1575، أن مناطق التطوير والاستثمار العقاري يمكن إحداثها خارج وداخل المخططات التنظيمية أو ضمن مناطق حمايتها، على أن يراعي في اختيارها أن تكون خارج مناطق المنع والحرمان كالمناطق العسكرية والمطارات والموانئ، وألا تتعارض مع توجيهات ومعطيات التخطيط الإقليمي، وألا تشمل منطقة محدثة وفق أحكام باب التنظيم من قانون التخطيط العمراني رقم 23 لعام 2015.
وتحدث هذه المنطقة، إما لتوفير وتهيئة الأراضي اللازمة لإقامة مناطق عمرانية سكينة، أو هدم وإعادة بناء أو تأهيل وتجديد مناطق سكينة قائمة، أو إقامة مناطق الخدمات الخاصة المتطورة. وتعد هذه المشاريع ذات أبعاد اجتماعية إذا هدفت لإسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة.
وحدد القرار 1575 مساحة منطقة التطوير والاستثمار العقاري، على ألا تقل مساحتها عن 15 هكتاراً في دمشق وحلب وريف دمشق، و10 هكتارات في بقية المحافظات، إذا كانت خارج المخططات التنظيمية. وإذا كانت المنطقة ضمن المخططات التنظيمية، يمكن إحداثها بغض النظر عن مساحتها، وسواء كانت مخططاتها التنظيمية منفذة أو غير منفذة، بما في ذلك مناطق العشوائيات.
القرار 1575 أضاف بنداً جديداً لم يكن موجوداً في القوانين السابقة، بأن حق المخالفين الشاغلين فوق أراضي الدولة العامة أو الخاصة، قبل نفاذ القانون، يقتصر على أخذ أنقاض أبنيتهم. كما ألزم في الوقت ذاته، الجهة المسؤولة عن منطقة التطوير والاستثمار العقاري، تخصيص أولئك بمساكن بديلة وفق سعر الكلفة مما يتوفر لديها داخل أو خارج المنطقة. حتى لو كان المخالفون الذين بنوا في مناطق السكن العشوائي قد أشادوا أبنيتهم على عقارات أملاك الدولة.
ورغم أن قانون الاستثمار وتعديلاته، ألغى ما كان ينص عليه قانون التطوير العقاري 15/2008، في معالجة مناطق السكن العشوائي عبر إحداثها كمناطق تطوير عقاري، إلا أن القرار 1575 أعطى حرية للجهات الإدارية في تطبيق قوانين التنظيم العمراني الأخرى أو قانون الاستثمار الجديد، وإلغاء الضمانات التي كانت ممنوحة لأصحاب المساكن غير المرخصة عند تطبيق القانون 15/2008.
القرار 1576
القرار 1576 وضع بدوره تعليمات تنفيذية حول التزامات المطور والمستثمر العقاري، والعلاقة التعاقدية بينه وبين الجهة المسؤولة عن منطقة التطوير والاستثمار العقاري، والمهل الزمنية لتنفيذ المشاريع وبرامج تنفيذها وتسليمها، وآلية تنفيذ مشاريع البنى التحتية في المنطقة المشمولة، وعمليات إفراز العقارات وتسجيلها وترقينها في المصالح العقارية.
وكرر القرار 1576 بعض التعريفات التي أوردها القرار 1575، إلا أنه أضاف تعريفاً جديداً واحداً، وهو الإكساءات الأساسية الخاصة بواجهة البناء والأقسام والأجزاء والمرافق المشتركة، داخل البناء وخارجه وفي محيطه.
ويقتصر نطاق تطبيق القرار 1576، على مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، المخطط تنفيذها بأسلوب التحاصص على عقارات أملاك الدولة أو عقارات الجهات العامة أو العقارات المملوكة للوحدة الإدارية، وكذلك العقارات المملوكة للمطور العقاري أو الموكل عنها.
SSG Recovers Public Properties in Idlib
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe Syrian Salvation Government (SSG), affiliated with the hardline Islamist group Hayat Tahrir al-Sham (HTS), is working to recover public properties (agricultural lands or buildings) that were taken over by individuals within its areas of control in northwest Syria.
One of the most significant infringements in opposition-held areas is the construction of unlicensed dwellings on public lands. There are two main reasons for these violations: the population growth in the opposition-controlled areas of northwest Syria due to the forced displacement of hundreds of thousands of Syrians from regime areas and the administrative and organisational chaos that accompanied the initial stages of the establishment of opposition authorities. This is coupled with a lack of planning and urban zoning based on population studies and housing needs.
In addition, other problems are related to de facto powers with influence in some of these unlicensed construction areas, making dealing with some informal settlements a political and security issue. Numerous encroachments on public properties are carried out by influential people and those close to HTS, as well as other Salafist groups associated with it, such as Ansar Al-Tawhid and the Turkistan Islamic Party.
According to the SSG’s Directorate of State Properties, since 2012, 3,852 occupants of public properties in Idlib have been compelled to pay rent, while in 153 cases, the illegal occupiers were removed. Adnan Al-Qasim, the director of State Properties, told The Syria Report correspondent in the area that between 2012 and 2020, some state properties were sold illegally by individuals claiming ownership, or usufruct contracts between public officials and individuals were signed.
In June 2020, the General Consultative Council in Idlib, which acts as the legislative authority, issued State Property Law No. 35, which includes 24 articles, most of which concern private state properties. The law is inspired by the State Property Law No. 252 of 1959, which was issued during the union between Egypt and Syria from 1958 to 1961. There is no available version of Law No. 35 on the official channels of the SSG. It appears that this absence is due to an attack the government faced by Salafists who rejected the law, demanding the application of Islamic Sharia only.
Law No. 35 obliges those infringing on such properties to rectify the violation or pay a fine twice the equivalent rent, to remove their possession, and to dismantle the unlicensed construction. The SSG considers that Syrian state properties have automatically become public properties under its control.
Regarding encroachments on public properties, the SSG applied the building violation law in force before 2011 to address violations occurring before the 2011 uprising.
Meanwhile, a specialised committee reviews unlicensed construction on public properties between 2012 and 2020, addressing them according to Sharia and legal principles and the public interest while considering the State Property Law and the Forestry Law. Those who have acquired a real right on these properties must register it. If anyone violates the conditions of ownership, their rights can be revoked. Moreover, according to Law No. 35, rights of easement, use, and usufruct on state properties can be revoked by a decision from the Minister of Agriculture.
In most cases, the violation is temporarily settled by categorising it as a rental, and the rent is collected from the occupant of the property, whether it is land or a dwelling. In this case, the occupant is not given any legal status as an owner, investor, or administrator of the property. They may be requested to vacate when necessary and hand over the property to the public or municipal authorities.
Many properties unlawfully occupied in this way have been recovered and allocated to the Ministry of Development to establish camps for displaced and evacuated persons. Mr Qasim said that requiring the occupant of the property to pay rent is a form of recovering the property. An official report of the incident is drawn up, including details of the violation, which the occupant signs, acknowledging that it concerns public property.
Unlicensed construction occurring after the enforcement of Law No. 35 will immediately be removed, and the possession of the occupant, who is considered an illegal occupier of the property, is revoked; they may be punished with imprisonment and a fine. If the provisions of this law conflict with another law, the provisions of the stricter law shall apply unless they contradict the provisions of Islamic Sharia, according to sources from the SSG.
Explained: Executive Instructions for the New Investment Law
/in Analysis & Features, HLP /by Rand ShamaaThe Council of Ministers has issued executive instructions for Law No. 2 of 2023, which amends Investment Law No. 18 of 2021. The executive instructions were issued by two resolutions of the Council of Ministers on October 15, bearing the numbers 1575 and 1576. It is not clear why two separate resolutions for the executive instructions were issued, as there is no legal justification for having more than one set of executive instructions for a single law. This could lead to further complications in their implementation, especially since Resolution No. 1576 repeats some of the provisions of Resolution No. 1575.
Law No. 2 of 2023 expanded the scope of application of Investment Law No. 18 of 2021 to include real estate development and investment projects, which were previously regulated by the now-repealed Real Estate Development and Investment Law No. 15 of 2008.
Official and semi-official media outlets have described the executive instructions as contributing to the revitalization of the real estate development sector and addressing certain shortcomings in the old laws regulating real estate development.
Resolution No. 1575
Resolution No. 1575 provides executive instructions regarding the conditions for creating real estate development and investment zones, their objectives, surface area and the mechanism for preparing their general and detailed zoning plans. It also outlines how to secure the necessary land for these plans, the mechanisms for implementing real estate development and investment projects, how to deal with the resulting plots from the implementation of the projects, and permits.
Resolution No. 1575 modified some definitions and terms found in the Investment Law and its amendments, as well as introducing some new modifications. For example, Resolution No. 1575 provides a definition for a developer and real estate investor as a person licensed to engage in real estate development and investment activities, and to whom the same regulations that apply to investors are applicable.
It states that the specialised zone, which is a geographically defined investment area where specific economic, production, service, or investment activities are conducted, now includes what it calls special service areas for the purpose of development and real estate investment. These are defined as zones that comprise the establishment of advanced special service projects (medical, educational, commercial, sports, technological, industrial, craft and others).
It also stipulates that its scope includes investment projects undertaken by investors and investment companies, the public sector, the cooperative sector and projects for development and real estate investment, as well as areas for real estate development and investment within the forms of special economic zones.
However, the connection between advanced special service projects and real estate development is not clarified.
Furthermore, Resolution No. 1575 clarifies that areas of real estate development and investment can be created both outside and inside urban zoning plans or within their protected zones. It should be ensured that these areas are selected outside of restricted and prohibited areas such as military zones, airports, and ports, and that they do not conflict with the directives and data of regional planning, and do not include an area created according to the provisions of the urban planning regulation of Law No. 23 of 2015.
Such areas are created either to provide and prepare the necessary lands for establishing protected urban areas, or for the demolition and reconstruction, or rehabilitation and renewal of existing areas, or for the establishment of advanced special service zones. These projects are considered to have social dimensions if they aim to house specific segments of society under facilitated conditions.
The measure also defines the minimum size of the real estate development and investment area as no less than 15 hectares in Damascus, Aleppo and Rural Damascus, and 10 hectares in other governorates, if they are outside the urban zoning plans. If the area is within the urban zoning plans, it can be established regardless of its size, whether its plans are executed or not, including in informal settlements.
Resolution No. 1575 introduced a new clause not found in previous laws, stating that the rights of violators occupying public or private state lands before the enactment of the law are limited to taking only the rubble of their buildings. At the same time, the authority responsible for the real estate development and investment zone is obliged to allocate alternative housing for these individuals from what is available to them, inside or outside the area, even if the violators who built in informal housing areas did so on state property.
Despite the fact that the investment law and its amendments repealed the provisions of Law No. 15 of 2008, which addressed informal housing areas by creating them as real estate development zones, Resolution No. 1575 gave administrative bodies the freedom to apply other urban planning laws or the new investment law, and to cancel the guarantees that had been granted to owners of unlicensed homes when applying the Law No. 15 of 2008.
Resolution No. 1576
In turn, Resolution No. 1576 laid down executive instructions for the obligations of the developer and real estate investor, the contractual relationship between them and the authority responsible for the real estate development and investment area, the timeframes for project execution and their implementation and handover programs, and the mechanisms for executing infrastructure projects in the covered area, as well as the processes of property subdivision, registration, and deregistration in the Land Registry.
It repeated some of the definitions contained in Resolution No. 1575, but added one new definition: the basic finishes related to the building facade and the sections, parts, and common facilities, both inside and outside the building and in its surroundings.
The scope of application of Resolution No. 1576 is limited to real estate development and investment projects planned to be implemented through a profit-sharing approach on state property lands, public entity properties, or properties owned by the administrative unit, as well as properties owned by the real estate developer or their delegate.
هيئة جديدة لإدارة أملاك الدولة
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaوافق مجلس الوزراء مطلع أكتوبر 2023، على صك تشريعي بإحداث هيئة عامة تتمتع بشخصية اعتبارية واستقلال مالي وإداري، لحماية وإدارة أملاك الدولة واستثمارها بالشكل الأمثل بما يحقق عائدات مالية أعلى. ويأتي ذلك استجابة لبرنامج الإصلاح الإداري للهياكل التنظيمية للجهات العامة في الدولة، وتنفيذاً لقرارات لجنة البنى التنظيمية في وزارة التنمية الإدارية. وكانت وزارة التنمية الإدارية قد أطلقت في العام 2017 برنامجاً للإصلاح الإداري للهياكل التنظيمية للجهات العامة في الدولة، بغرض توحيد آليات العمل لجميع الوزارات.
ولم تنشر أي وسيلة إعلامية رسمية نص هذا الصك التشريعي، في حين تفردت جريدة تشرين الرسمية بنشر الخبر عنه.
وقبل هذا الاقتراح بإحداث الهيئة الجديدة، كانت أملاك الدولة تدار عبر مديرية شؤون الأملاك التابعة لمجالس المحافظات، وأيضاً عبر مديرية أملاك الدولة والإصلاح الزراعي التابعة لوزارة الزراعة والإصلاح الزراعي. إذ أنه من أصل 80 ألف عقار مملوك للدولة هناك 60 ألف عقار تدار من قبل وزارة الزراعة، و18 ألف عقار تديرها وزارة الإدارة المحلية والبيئة، في حين تتوزع بقية العقارات على العديد من الجهات العامة ومنها وزارة المالية التي تدير العقارات الآيلة للدولة. وتصل مساحة الأراضي التي تملكها الدولة نحو 18 مليون هكتار 33% منها غير قابلة للزراعة، وفق تصنيفات استعمالات الأراضي.
هيئة أملاك الدولة الجديدة ترتبط بوزير الزراعة والإصلاح الزراعي، بحسب ما نشرته تشرين، ومديرها سيكون آمر التصفية والصرف وعاقد النفقة. ويجوز للهيئة إحداث فروع لها في المحافظات، بقرار من الوزير ومجلس إدارة الهيئة.
وليس مفهوماً ما هو الفرق بين الصك التشريعي ومشروع القانون، ولكن يبدو أن هذا الصك التشريعي سيعرض في مرحلة لاحقة أمام مجلس الشعب لدراسته وإقراره وإصداره بقانون، أو سيحول إلى رئاسة الجمهورية لإصداره بمرسوم.
وتنقسم أملاك الدولة إلى نوعين: أملاك ذات نفع عام لا يجوز لها التصرف فيها خارج دورها النفعي، وأملاك خاصة غير مخصصة للمنفعة العامة، وتخص الدولة بصفتها شخصية اعتبارية، سواء أكانت تلك الأملاك تحت تصرفها الفعلي أم تحت تصرف أشخاص آخرين. وتصنّف أملاك الدولة الخاصة إلى 12 نوعاً أبرزها العقارات الأميرية، والعقارات المسجلة في السجل العقاري باسم الدولة، والعقارات المقيدة في سجلات دائرة أملاك الدولة، والعقارات المحلولة، والعقارات الخالية المباحة أو أراضي الموات.
وكانت وزارة الزراعة قد أعلنت في العام 2022 عن رغبتها بتأجير بعض الأراضي التي تديرها، ووردها الكثير من الطلبات ولكن شيئا لم يحدث بعد. وكانت التعديات ووضع اليد على أملاك الدولة قد ازدادت في مناطق كثيرة، ضمن ظروف الحرب السورية. وحتى العام 2012، كانت تجري تسوية للتعديات على الأراضي الزراعية وحالات وضع اليد على عقارات وزارة الزراعة، وتعامل معاملة الايجار.
ومن ضمن المديريات المركزية في وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي، بحسب “موقع بوابة الحكومة السورية الالكترونية“، نجد مديرية أملاك الدولة والإصلاح الزراعي، والتي تقدم الخدمات التالية: تأجير، ترخيص حدودي، شهادة الانتفاع، تحويل أراضي الدولة من بعل إلى مروي أو مشجر وبالعكس، الاستيلاء والتنازل، مبادلة، إسقاط حق ارتفاق، تخصيص، تحويل الأملاك العامة إلى أملاك دولة خاصة، بيع، ترقين إشارة، قسمة رضائية. وفي كل من هذه الخدمات نجد شروطاً وبلاغات، وطرق الحصول على تلك الخدمات.
ولا توجد تفاصيل دقيقة عن إيرادات الدولة من مجمل أملاكها. ولكن، على سبيل المثال بلغت الايرادات الاجمالية من الأراضي الزراعية المملوكة للدولة ومن الاستثمارات فيها، 19 مليار ليرة لعام 2022، و22 مليار ليرة لعام 2023، وذلك من مجمل إيرادات بالغة 3,133 تريليون ليرة لعام 2022، و5,099 ترليون ليرة للعام 2023، بحسب الأرقام الرسمية.
New Body Tasked with Managing State Properties
/in HLP, News /by Rand ShamaaIn early October, the Council of Ministers approved a legislative bill to establish a new body to protect, manage and optimally invest state properties to generate higher financial returns. This move is in response to the program to reform the organisation structures of state entities and to implement the decisions of the Committee for Organisation Structures at the Ministry of Administrative Development. The Ministry of Administrative Development launched in 2017 an administrative reform program for the organisational structures of state entities in the country, aiming to standardize work processes across all ministries.
No official media outlet has published the text of this legislative bill and the official Tishreen newspaper is the only one that has reported about it.
Before the proposal to establish the new body, state properties were managed by the Directorate of Property Affairs under the various governorate councils, and also through the Directorate of State Properties and Agrarian Reform affiliated with the Ministry of Agriculture and Agrarian Reform.
Of the 80,000 properties owned by the state, 60,000 are managed by the Ministry of Agriculture, and 18,000 by the Ministry of Local Administration and Environment, while the remaining properties are distributed among various public entities, including the Ministry of Finance, which manages the properties that belong to the state. The total area of land owned by the state is about 18 million hectares, 33 percent of which is non-arable, according to land use classifications.
The new State Property Authority is linked to the Minister of Agriculture and Agrarian Reform, as reported by Tishreen, and its director will have the authority to liquidate, disburse and contract expenses. It may establish branches in the governorates by decision of the minister and the authority’s board of directors.
The difference between the legislative bill (which established the Authority) and a draft law is not clear, but it seems that this legislative bill will later be presented to the Parliament for study, approval, and enactment into law, or it will be forwarded to the presidency for issuance by decree.
There are two types of state properties: properties of public benefit, which cannot be disposed of outside their utility role, and private properties not designated for public benefit, which the state owns as a legal entity, whether those properties are under its actual control or under the control of others. Private state properties are classified into 12 types, the most prominent being Amiri lands, properties listed in the Land Registry in the name of the state, properties listed in the records of the Directorate of State Properties, dissolved properties, and vacant available lands or dead lands.
The Ministry of Agriculture announced in 2022 its intention to lease some of the lands it manages, and received many applications, but nothing has happened yet. Encroachment and the seizing of state properties have increased in many areas due to the war. Until 2012, settlements were being made for encroachment on agricultural lands and cases of seizing properties of the Ministry of Agriculture, which were treated as rentals.
Among the central directorates in the Ministry of Agriculture and Agrarian Reform, according to the Syrian Government Electronic Portal, is the Directorate of State Properties and Agrarian Reform, which provides the following services: leasing, boundary licensing, usufruct certification, conversion of state lands from rainfed to irrigated or wooded and vice versa, expropriation and relinquishing, exchange, right of way cancellation, allocation, conversion of public properties to private state properties, sale, registration cancellation, and amicable partition. Each of these services has conditions, announcements, and methods for obtaining them.
There are no precise details about the state’s revenues from all its properties. However, for example, the total revenues from agricultural lands owned by the state and investments therein were SYP 19 billion for the year 2022 and SYP 22 billion for the year 2023, out of total budget tax and fee revenues amounting to SYP 3.133 trillion for 2022 and SYP 5.099 trillion for the year 2023, according to official figures.
حكومة الإنقاذ تستعيد الأملاك العامة في إدلب
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaتعمل حكومة الإنقاذ التابعة لهيئة تحرير الشام على استعادة أملاك عامة مستولى عليها من قبل أشخاص، سواء أكانت أراض زراعية أو أبنية، ضمن مناطق سيطرتها شمال غربي سوريا.
وأبرز التعديات في مناطق المعارضة هي بناء مساكن غير مرخصة على أراضي عامة. ولهذه التعديات سببان رئيسيان؛ الانفجار السكاني في مناطق سيطرة المعارضة شمال غربي سوريا بسبب التهجير القسري لمئات آلاف السوريين من مناطق النظام، والفوضى الإدارية والتنظيمية التي رافقت المراحل الأولى من تأسيس سلطات المعارضة. ويترافق ذلك مع غياب التخطيط والتنظيم العمراني المستند إلى دراسات السكان وحاجاتهم من المساكن.
كما يضاف إلى ذلك، مشاكل أخرى، تتعلق بوجود قوى أمر واقع لها نفوذ في بعض مناطق المخالفات تلك ما يجعل من التعامل مع بعض العشوائيات أمراً سياسياً وأمنياً أيضاً. إذ يمكن العثور على أمثلة كثيرة من التعديات على الأملاك العامة التي يقوم بها نافذون ومقربون من هيئة تحرير الشام، وأيضاً جماعات سلفية أخرى محسوبة عليها، مثل أنصار التوحيد، والحزب الإسلامي التركستاني.
بحسب مديرية أملاك الدولة في حكومة الإنقاذ؛ منذ العام 2011 تم إلزام 3852 شاغلاً لأملاك عامة في إدلب بدفع الإيجار، بينما تم نزع يد الغاصب في 153 حالة. وقال مدير أملاك الدولة عدنان القاسم، لمراسل سيريا ريبورت في المنطقة، أن من التعديات الواقعة بين العامين 2012-2020؛ بيع أملاك الدولة بشكل غير قانوني من قبل أفراد يدعون ملكيتها، أو إجراء عقود انتفاع بين موظفين في جهات عامة وأفراد.
في حزيران 2020، أصدر مجلس الشورى العام في إدلب، وهو بمثابة السلطة التشريعية، قانون أملاك الدولة رقم 35، الذي يضم 24 مادة، تدور غالبيتها حول أملاك الدولة الخاصة. والقانون مستوحى من قانون أملاك الدولة رقم 252 لسنة 1959 الذي صدر زمن الوحدة بين مصر وسوريا. ولا توجد نسخة متاحة من القانون 35 على المعرفات الرسمية لحكومة الانقاذ. ويبدو أن ذلك، قد جاء بعد هجوم تعرضت له الحكومة من قبل السلفيين الذين رفضوا القانون، وطالبوا بتطبيق الشرع الإسلامي فقط.
ويلزم القانون 35 المتعدين على تلك الأملاك بتسوية المخالفة، أو دفع غرامة بضعف قيمة الإيجار (ضعف أجر المثل)، ونزع اليد، وإزالة المخالفة. وتعتبر حكومة الإنقاذ أن أملاك الدولة السورية آلت لها بشكل تلقائي كأملاك عامة.
بخصوص التعديات على الأملاك العامة، طبقت حكومة الإنقاذ قانون مخالفات البناء النافذ قبل العام 2011 لمعالجة المخالفات الحاصلة قبل الثورة.
بينما تنظر لجنة مختصة بالمخالفات الواقعة على الأملاك العامة بين العامين 2012-2020، وتعالجها حسب الأصول الشرعية والقانونية والمصلحة العامة مع مراعاة قانون أملاك الدولة وقانون الحراج. ومن اكتسب حقاً عينياً على تلك الأملاك، يتوجب عليه تسجيله. ومن خالف شرطاً من شروط التملك يمكن إسقاط حقوقه. كما يجوز، بحسب القانون 35، إسقاط حقوق الارتفاق والاستعمال والانتفاع على عقارات الدولة، بقرار من وزير الزراعة.
وفي معظم الحالات يتم تسوية المخالفة مؤقتاً بتوصيفها إيجاراً، وقبض قيمة الإيجار من شاغل العقار أرضاً أو مسكناً. وفي هذه الحالة، لا يعطى واضع اليد أي صفة قانونية، كمالك أو مستثمر أو متصرف بالعقار، ويطلب منه الإخلاء عند الضرورة وتسليم العقار للجهة العامة أو السلطة البلدية.
وقد تم استرجاع الكثير من العقارات المغصوبة في هذه الحالة، وخصصت لصالح وزارة التنمية بغرض إقامة مخيمات للنازحين والمهجرين. وأوضح القسام أن إلزام شاغل العقار بدفع الايجار هو نوع من الاسترجاع للعقار. إذ يتم تنظيم محضر بالواقعة تتضمن تفاصيل المخالفة، ويوقع عليها الشاغل، ويقر بأنها أملاك عامة.
بينما المخالفات الواقعة بعد نفاذ القانون 35 يتم إزالتها فوراً، ونزع يد الشاغل الذي يعتبر غاصباً للعقار، ويعاقب بالسجن والغرامة. وفي حال تعارض أحكام هذا القانون مع قانون آخر، تطبق أحكام القانون الأشد، ما لم يخالف أحكام الشريعة الإسلامية، بحسب ما قالته مصادر من حكومة الانقاذ.
وقف هدم مول تجاري في حي الميدان بدمشق
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaفي 5 نوفمبر، نشرت صحيفة الوطن شبه الرسمية، في صفحتها في فيسبوك، خبراً مقتضباً يقول بأن حلاً قانونياً قد تم التوصل إليه بوقف هدم مول BigFive في منطقة الميدان الدمشقية، ويصبح بموجبه المول ملكية لمحافظة دمشق. وأشارت الصحيفة إلى أنه عند تنفيذ المخطط التنظيمي للمنطقة بعد 5 سنوات، ستتم أعمال هدم وإزالة المول، المُخالف والمبني على أملاك عامة.
وكان المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق، قد أصدر القرار رقم 990 في 23 أكتوبر 2023، بإجماع الحضور، والقاضي بطي قرارات التسوية الخاصة بمخالفات بناء مقامة على العقار رقم 722 في منطقة الميدان بدمشق. وتضمن القرار، تكليف مديرية دوائر الخدمات في محافظة دمشق، بإصدار قرارات هدم فورية للمخالفات المرتكبة ضمن العقار المذكور.
واعتبرت مديرية دوائر الخدمات، أن قرارات تسوية المخالفات السابقة الصادرة في العام 2018 كانت خاطئة. إذ تمت التسويات بناء على إثباتات قدمها مستثمر المول، بوقوع مخالفات البناء قبل العام 2012، وبالتالي عدم شمولها بأحكام قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012. وقد تبيّن أن الاثباتات التي قدمها مستثمر المول غير صحيحة، وأن المخالفات وقعت بعد العام 2012، بموجب صور جوية للموقع.
وقد تم انذار مستثمري المول بضرورة إخلائه، وإزالة محتوياته والواجهات والمعدات، خلال 15 يوماً، على أن تقوم ورشة الهدم المركزية التابعة لدائرة الخدمات في المحافظة، بهدم البناء.
والعقار في الأصل مساحته 60 متراً مربعاً، وكان مقاماً عليه منزل عربي من طابقين، وقد استملكته محافظة دمشق في العام 1964 لإقامة حديقة، ولكن لم يتم التنفيذ. في العام 1998 استملكت وزارة التربية العقار، بغرض تحويله إلى مدرسة. في العام 2005 استعادت محافظة دمشق العقار، وقررت تحويله إلى بناء سكني. وليس مفهوماً كيف حولت المحافظة صفة العقار إلى سكنية وهي تملكه، وإن كانت قد قامت بتأجيره. خلال جميع تلك المراحل، كان العقار يشهد تغييرات وإضافة طوابق جديدة، وبات مكوناً من 4 طوابق.
وليس واضحاً متى جرى تحويل صفة العقار إلى تجارية، وأضيف إليه طابق خامس، ولكنها تبدو سابقة على العام 2012. في العام 2018 أصدرت محافظة دمشق 5 قرارات هدم لمخالفات بناء على العقار 722 أرقامها من 6-10، لكنها لم تنفذ. وعادت المحافظة وأصدرت في وقت لاحق من العام 2018، تسعة قرارات لتسوية مخالفات بناء على العقار 722 أرقامها من 891-899.
وتسوية مخالفة البناء، بموجب القانون 40، تعني أن مخالفة البناء الواقعة قبل العام 2012، والتي لا تشكل خطراً انشائياً على البناء، يمكن قوننتها، وإضافتها إلى رخصة البناء، ولحظها في المصالح العقارية، وذلك بعد دفع المسؤولين عنها غرامات مالية. وتكون مديرية خدمات البلدية التي وقعت المخالفة في منطقتها، هي صاحبة الاختصاص في معالجة المخالفة. ومن مهام المديرية حساب الرسوم والغرامات المترتبة نتيجة ضبوط مخالفات البناء القابلة للتسوية، وإعداد القرارات المالية اللازمة. مديرية خدمات البلدية المعنية تقوم بإرسال لجنة كشف، لزيارة موقع المخالفة والتأكد من حدوثها. وتستعين اللجنة بالصور الجوية للمنطقة الملتقطة في العام 2012، قبل صدور قانون مخالفات البناء الصادر بالمرسوم رقم 40 لعام 2012. وكانت وزارة الإدارة المحلية، قد التقطت تلك الصور، بالتعاون مع وزارة الدفاع، عبر مسح جوي للعاصمة دمشق. بينما المخالفات الداخلية ضمن البناء، غير الملحوظة بالصور الجوية، فتتم مقارنتها بمخطط المبنى المرفق مع السجلات العقارية للبناء.
ويقع مول BigFive وسط حي الميدان الدمشقي المكتظ بالسكان والفعاليات التجارية. ويطل المول على المتحلق الجنوبي، وهو حالياً بناء مؤلف من 5 طبقات، كل منها يضم مطعماً واحداً، وفي ساحته الأمامية محلات عصائر ومثلجات. المول يشهد يومياً حركة تجارية نشطة، ويعمل فيه حوالي 150 عاملاً.
ومن أبرز المستثمرين للمول رجل الأعمال الدمشقي بلال النعال، عضو مجلس الشعب السوري، الذي برز دوره خلال السنوات القليلة الماضية في التجارة والاستثمارات. السيد نعال كان مديراً عاماً لشركة صقور الصحراء الأمنية، المحلولة، والمتهمة بالتورط بجرائم حرب وتلاعب بالمساعدات الإنسانية التي نقلتها لصالح وكالات للأمم المتحدة. والسيد نعال مدرج على قائمة العقوبات الأميركية منذ العام 2020. السيد نعال هو المستثمر السابق لمول قاسيون قبل أن ينتزعه منه رجل الأعمال المنافس وسيم قطان، المقيم حالياً خارج سوريا بعد ملاحقته باتهامات تتعلق بالمسؤولية عن مخالفات بناء تسببت بانهيار واجهة بناء في حي المالكي الدمشقي.
عضو المكتب التنفيذي في محافظة دمشق المكلف بشؤون الخدمات والمرافق البلدية عبدالغني عثمان، قال لجريدة الوطن شبه الرسمية، أن الصور الجوية للعقار أثبتت أن مخالفات البناء فيه وقعت بعد العام 2012، ما يستوجب تطبيق قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012، وبالتالي لا يجوز تسويتها. ويخلص عثمان إلى أن التسويات الممنوحة للعقار 722 في العام 2018 لم تكن صحيحة، إذ ليس هناك من رخصة بناء جديدة على العقار 722 الذي ما زال يعتبر بناء سكنياً مؤلف من 4 طوابق وله عداد كهرباء واحد، (هناك شكوى بهذا الخصوص من شركة كهرباء دمشق رقمها 845 صادرة في 16 أكتوبر 2023). وبالتالي، فلقد تم توسيع البناء وإضافة طابق جديد له من دون ترخيص، بالإضافة إلى وجود أعمال ترميم زائدة.
عثمان أضاف أنه لا يمكن الحجز على العقار لكونه ملكية خاصة، ما يتناقض مع التصريحات السابقة بكونه مستملكاً لصالح محافظة دمشق. ويزيد هذا من تضارب التصريحات الرسمية حول العقار، لكنه يصب فيما قالته مديرة دوائر الخدمات ريما جورية، بأن العقار 722 ينقسم إلى ثلاثة أجزاء بموجب المخطط التنظيمي؛ جزء مخطط ليكون حديقة، وجزء مخطط ليكون توسعة لشارع عام، وجزء متبقي يشترك بالسطح الأخير مع عقارات مجاورة له. ويشير ذلك إلى أن العقار مستملك جزئياً وما زال جزء منه ملكية خاصة رغم عدم وجود أية معلومات عن مالكي هذا الجزء.
ولم يصدر أي تصريح من السيد نعال، ولا من مستثمري المطاعم في المول.
ويبدو أن القضية الأبرز في قرار محافظة دمشق، هي السابقة التي ارتكبتها في نقض ملف تسوية مخالفات البناء. الحصول على تسوية مخالفة، ودفع غراماتها، وتثبيتها في الصحيفة العقارية للعقار، هي عملية شديدة التعقيد، وتحتاج نفوذا كبيراً وسنوات من المتابعة مع المحافظة ومديرية المصالح العقارية ومديرية المالية إضافة لأقسام الشرطة والأفرع الأمنية. وذلك لا يجري عادة إلا بعد دفع رشاوى كبيرة تعتمد على قيمة العقار وموقعه وحجم المخالفة.
ارتفاع أسعار العقارات مع ارتفاع أسعار مواد البناء
/in اخبار, حقوق السكن والأراضي والممتلكات /by Rand Shamaaتواصل أسعار مواد البناء ارتفاعها في السوقين السوداء والرسمية في مناطق سيطرة حكومة دمشق. ويتسبب ذلك بارتفاع متواصل في أسعار سوق العقارات، ما يقلل الطلب ويدفع السوق إلى الجمود. ارتفاع أسعار مواد البناء يرتبط بشكل أساسي، بتراجع قيمة صرف الليرة وارتفاع أسعار الطاقة. وتخضع أسعار مواد البناء لسياسة تسعير رسمية حكومية، خاصة وأن جزءاً كبيراً من الإنتاج يتم قبل مؤسسات وشركات القطاع العام، والتي تتحكم أيضاً بالتسويق والتوزيع.
وفي ظاهرة مرادفة للجمود باتت أسعار بعض الوحدات السكنية المعروضة للبيع أدنى من كلفة البناء الحالية، على الأقل في مدينة دمشق، بحسب مصادر سيريا ريبورت. وتقريباً يمكن تحديد تكلفة بناء المتر المربع على العظم ما بين 700 ألف إلى مليون ليرة، وتختلف بحسب الموقع. في حين أن تكلفة الإكساء للمتر المربع أصبحت تبدأ بـ500 ألف ليرة بالحد الأدنى.
وكانت وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك قد أصدرت في 4 أكتوبر القرار رقم 3219 برفع سعر طن الاسمنت الذي تنتجه المؤسسة العامة للإسمنت ومواد البناء، من 700 ألف إلى مليون و760 ألف ليرة، في أرض المعمل (ما يعادل 150 دولاراً بسعر الصرف الرسمي و129 دولار بسعر السوداء). واستند قرار الوزارة إلى توصية اتخذتها لجنة اقتصادية تابعة لمجلس الوزراء، في جلستها رقم 50 المنعقدة في 2 أكتوبر. وأوضحت الوزارة أن رفع سعر الاسمنت يأتي نتيجة رفع وزارة النفط مؤخراً سعر الفيول الذي يُشكّلُ وموارد الطاقة الأخرى، حوالي 70% من مدخلات الإنتاج في تصنيع مادة الاسمنت.
وكانت وزارة التجارة الداخلية قد رفعت سعر طن الإسمنت عدة مرات خلال السنوات الماضية، بشكل متكرر ودوري؛ من 125 ألف ليرة بموجب القرار رقم 2603 في العام 2020، إلى 175 ألف ليرة بموجب القرار رقم 1115 لعام 2021، إلى 400 ألف ليرة بموجب القرار رقم 1260 لعام 2022، إلى 700 ألف ليرة بموجب القرار رقم 1677 في حزيران 2023.
مراسل سيريا ريبورت في دمشق أشار إلى أن سعر طن الاسمنت في السوق السوداء ارتفع إلى 4 ملايين ليرة، بعد قرار وزارة التجارة الداخلية رقم 3219. (بعض المصادر قالت بأن سعر طن الاسمنت في السوق السوداء بحدود 2.8 مليون ليرة، ومع ذلك يظل أعلى بكثير من السعر الرسمي). والملفت أن الأسعار في السوق السوداء أعلى من السوق النظامية، ويعود ذلك إلى احتكار القطاع العام لتوزيع الاسمنت في سوريا، وإلى حد أقل احتكار انتاجه.
وتتولى المؤسسة العامة للتجارة الداخلية للمعادن ومواد البناء “عمران” التابعة لوزارة التجارة الداخلية، تسويق مواد البناء التي ينتجها القطاع العام، في السوق النظامية المحلية، ومن ذلك الاسمنت والحديد والأخشاب والدهانات والسيراميك. وتم إحداث عمران بالمرسوم رقم 163 لعام 1970، وتكاد تحتكر عمران منذ تأسيسها سوق الأسمنت، رغم وجود منتجين من القطاع الخاص دخلوا السوق بعد العام 2000. إذ تقوم عمران بالفرض على المنتجين الخاصين للإسمنت، ببيعها حصرياً إنتاجهم خلال مواسم معينة، وتقتطع نسبة تصل إلى 10% كعمولة على قيمة المبيعات. في مواسم أخرى تمتنع عمران عن الاستجرار من القطاع الخاص، ما يتسبب بتكدس الإنتاج لديهم وسط صعوبة تسويقه محلياً.
وعمران معنيّة في المقام الأول بتأمين الإسمنت للمشاريع التي تنفذها شركات القطاع العام. إلا أنها تزود أيضاً المقاولين والمواطنين بكميات محددة من مواد البناء، بموجب جداول الكميات المتضمنة في رخص البناء الرسمية التي يحوزونها. وتمتنع الشركة عن بيع الإسمنت خارج هذه الشروط، تحت طائلة المصادرة والمحاسبة القانونية. ولا يمكن بيع أي كيس إسمنت إلا بوثيقة رسمية، لمن لديه رخصة بناء أصلية أو تجديد للرخصة، أو لمن لديه رخصة ترميم، إضافة إلى الحرفيين بموجب قسائم شهرية صادرة عن الجمعية الحرفية.
ارتفاع سعر الأسمنت الأخير انعكس مباشرة على أسعار بقية مواد البناء. ووصل سعر البلوك الهوردي إلى 4300 للبلوكة الواحدة، بينما كان سعرها في العام الماضي بحدود ألف ليرة. ويؤثر ارتفاع سعر الأسمنت أيضاً على مجمل تكاليف أعمال البناء كالإكساء، والطينة، والبلاط والسيراميك وتلبيس الحجر.
كما تهيمن أيضاً مؤسسة عمران على توزيع حديد البناء الذي تنتجه شركات القطاع العام، إلا أن وجود شركات خاصة منتجة للحديد يملكها رجال أعمال بارزين مثل ايمن جابر، ومحمد حمشو، وسامر الفوز، المقربين من مسؤولين رفيعين في قيادة النظام الأمنية والعسكرية، تخفف من احتكار المؤسسة للسوق، وتتيح نوعاً من التنافس بين المنتجين. وكان سعر حديد البناء قد ارتفع من 4 مليون ليرة للطن الواحد في العام 2022 إلى 12 مليون ليرة حالياً.
كما يُشكّلُ الرمل والبحص مواداً أساسية في عملية البناء، وقد شهدتا ارتفاعات كبيرة في الأسعار، رغم أن جزءاً كبيراً منها تأتي من مقالع ومكبات للأنقاض التي يديرها رجال أعمال بارزين مرتبطين بالفرقة الرابعة. وكان المتر المكعب للرمل قد ارتفع من 45 ألف ليرة في العام 2022 إلى 225 ألف ليرة حالياً، فيما ارتفع سعر متر البحص من 55 ألف ليرة إلى 200 ألف ليرة حالياً.
Property Prices and Construction Material Costs Soar
/in HLP, News /by Rand ShamaaThe prices of construction materials continue to rise in both the official and black markets in areas controlled by the Damascus government, leading to a steady increase in property market prices. However, the decrease in demand is pushing the market towards stagnation.
The rising prices are primarily linked to the depreciation of the Syrian pound and increased energy costs. Construction material prices are subject to official government pricing policies, mainly since a significant portion of production is carried out by public sector institutions and companies, which also control marketing and distribution.
In a phenomenon parallel to market stagnation, the prices of some residential units have become lower than the current construction costs, at least in Damascus, according to The Syria Report’s sources. The construction cost per square metre on a basic level ranges from SYP 700,000 to 1 million, varying by location. Meanwhile, the finishing costs per square metre have risen to a minimum of SYP 500,000.
On October 4, the Ministry of Domestic Trade and Consumer Protection issued Decision No. 3219, raising the price per tonne of cement produced by the General Organisation for Cement and Building Materials from SYP 700,000 to 1.76 million, at factory costs (equivalent to USD 150 at the official exchange rate and USD 129 at the black market rate). The ministry’s decision was based on a recommendation made by an economic committee affiliated with the Council of Ministers during its 50th session held on October 2. The ministry clarified that the increase in cement prices was due to the Ministry of Petroleum and Mineral Resources’ recent increase in fuel prices and other energy resources, constituting about 70 percent of the input for cement production.
Over the past years, the Ministry of Domestic Trade has raised the price per tonne of cement several times: from SYP 125,000 as per Decision No. 2603 in 2020 to SYP 175,000 as per Decision No. 1115 in 2021 to SYP 400,000 as per Decision No. 1260 in 2022, and to SYP 700,000 under Decision No. 1677 in June 2023.
A correspondent for The Syria Report in Damascus pointed out that the black market price for cement rose to SYP 4 million per tonne following the Ministry’s Decision No. 3219. Notably, prices in the black market are higher than in the official market. Other sources put the price in the black market a bit lower, around 2.8 million, but still much higher than its official price.
The OMRAN – General Establishment for Domestic Trade of Metals and Building Materials, also known as “Omran” and affiliated with the Ministry of Domestic Trade, is responsible for marketing construction materials produced by the public sector in the official local market, including cement, iron, timber, paints and ceramics. Omran was established by Decree No. 163 in 1970 and has virtually monopolised the cement market since its inception, despite the entry of private sector producers into the market after 2000. Omran compels private cement producers to sell their production to it exclusively during certain seasons, deducting a commission of up to 10 percent on the value of sales. In other seasons, Omran refrains from purchasing from the private sector, leading to an accumulation of their products amidst difficulties in local marketing.
Omran primarily focuses on securing cement for projects undertaken by public sector companies. However, it also provides contractors and citizens with specific quantities of building materials in accordance with the quantity tables included in the official construction permits they hold. The company refrains from selling cement outside these conditions, subject to confiscation and legal accountability. No bag of cement can be sold without an official document to those with an original building permit, a renewal of the permit, or a restoration licence, in addition to craftsmen with monthly vouchers issued by the Craftsmen’s Association.
The recent increase in cement prices has directly reflected in the prices of other building materials. The price of breeze blocks has reached SYP 4,300 per block, whereas last year, it was around SYP 1,000. The increase in cement prices also affects the overall costs of construction work such as plastering, tiling, ceramics and stone cladding.
Omran also dominates the distribution of construction iron produced by public sector companies. However, the presence of private companies producing iron, owned by prominent businessmen such as Ayman Jaber, Mohamed Hamsho, and Samer Foz, who are close to high-ranking officials in the security and military leadership of the regime, reduces the monopoly of the institution on the market and allows for some competition between producers. The price of construction iron has risen from SYP 4 million per tonne in 2022 to SYP 12 million currently.
Sand and gravel are also essential materials in the construction process. They have seen significant price increases, even though a significant portion comes from quarries and rubble dumps managed by prominent businessmen connected to the Fourth Armoured Division of Maher Al-Assad. The cubic metre price of sand has risen from SYP 45,000 in 2022 to SYP 225,000 currently, while the price per cubic metre of gravel has increased from SYP 55,000 to SYP 200,000 currently.