حقوق السكن والأراضي والممتلكات

يعاني قطاع العقارات السكنية في سوريا من أزمة تتعلق بنقص التمويل. وهذا يتضح من عدم وجود شركات تمويل عقاري قادرة على تنفيذ مشاريع سكنية وبيعها للمستثمرين أو الأفراد، أو بالشروط المعقدة الموضوعة على المصارف العامة التي تحدّ من قدرتها على منح قروض عقارية لتمويل شراء الأفراد للمساكن. 

رغم أن الاستملاك يستمد مشروعيته من أحكام القانون لكنه يبقى تصرفاً إدارياً يمس حق الملكية الفردية، ولذلك يجب عليها أن تدفع الإدارة تعويضاً لصاحب العقار المستملك نتيجة انتزاع العقار منه للنفع العام. والنفع العام لا يبرر القاء عبء الاستملاك على عاتق الأفراد، بل يجب التعويض العادل لمالك العقار المستملك، تدفعه الإدارة ليكون بمثابة حصانة لحق الملكية من الاستملاك بلا مقابل أو الاستملاك المجاني.

يحاول حسن حماية أرض عائلته الزراعية، بعدما أدرجتها مديرية الزراعة والإصلاح الزراعي في محافظة حلب، مؤخراً، في جداول الأراضي المطروحة للاستثمار في المزادات العلنية في ريف حلب الجنوبي الغربي. وهذه الأراضي بحسب المديرية شاغرة، تعود لمن تصفهم بالغائبين، من النازحين والمُهجرين قسراً عن ريف إدلب إلى مناطق المعارضة شمال غربي سوريا.  

قالت وكالة الأنباء الرسمية السورية "سانا"، في 9 حزيران 2023، أن المجلس المحلي لمدينة داريا في ريف دمشق حصل على موافقة لترميم 50 منزلاً في المدينة من منظمات دولية عاملة في سوريا، من دون تسميتها، وأضافت أن المنظمات تعمل في الوقت الحاضر على اختيار 60 منزلاً أخراً لتأهيلها.

بعد سبعة أشهر على زلزال شباط 2023 الذي ضرب شمالي غربي سوريا، ما زالت استجابة الصندوق الوطني لدعم المتضررين من الزلزال خجولة، في نطاق محافظة اللاذقية، وغير ملحوظة في محافظة حلب.

في تشرين الأول 2019 سيطرت فصائل الجيش الوطني المعارضة، المدعومة من تركياً، على شريط حدودي بين سوريا وتركيا يضم مدينتي تل أبيض في الرقة ورأس العين في الحسكة، شمال شرقي سوريا. المنطقة كانت تحت سيطرة قوات سوريا الديموقراطية، منذ العام 2013، وكانت تدار عبر مؤسسات الإدارة الذاتية الكردية، مع استمرار تواجد بعض الدوائر ومؤسسات حكومة دمشق. 

بعد تحييدها لنقابة المهندسين الأحرار في إدلب، في أيار الماضي، بدأت وزارة الإدارة المحلية والخدمات في حكومة الإنقاذ، التابعة لهيئة تحرير الشام المسيطرة على إدلب، العمل على تحييد المجالس المحلية وتطبيق نظام إداري جديد للمناطق يقوم على البلديات المركزية.

منح قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم 20 لعام 1983، بعض الجهات العامة صلاحية اقتطاع ما يعادل ربع مساحة كامل العقار المستملك جزئياً، مجاناً من دون أي تعويض أو مقابل. قانون الاستملاك برر ذلك بأن قيمة الجزء الباقي من العقار سترتفع من جراء عملية التحسين التي طرأت على العقار.

أكد مصدر محلي في مجلس مدينة حلب، لمراسل سيريا ريبورت، أن ميليشيا الحشد الشعبي العراقي الموالية للحرس الثوري الإيراني، قد نقلت إلى حلب قرابة 450 مسكناً مسبق الصنع مخصصة لمتضرري زلزال 6 شباط. المصدر أشار إلى أن 300 مسكن منها فقط وجدت طريقها إلى منطقة جبرين، المخصصة لإقامة المساكن المؤقتة للمتضررين من الزلزال. بينما استولت ميليشيات محلية في حلب، موالية للحرس الثوري، على 120 مسكناً ونقلتها إلى ثكنات ومواقع عسكرية تسيطر عليها في عزان وعسان والحاضر في ريف حلب الجنوبي، ونبل والزهراء في ريف حلب الشمالي. كما استولت ميليشيا لواء الباقر على 30 مسكناً، نصبتها بالقرب من معقلها في حي البللورة في حلب الشرقية. 

تواصل محافظة إدلب وضع يدها على أراضي الغائبين من النازحين والمهجرين قسرياً عن مناطق سيطرة النظام، ووضعها للاستثمار ضمن مزادات علنية. المزادات الجديدة شملت أراضي مزروعة بالتين والزيتون واللوزيات وأراضي سليخ، للمرة الأولى. وكانت محافظة إدلب قد نظمت في تموز وحزيران الماضيين، للسنة الثانية على التوالي، مزادات لاستثمار أراضي الغائبين المزروعة بالفستق الحلبي.

أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 1141 في 9 تموز 2023، الذي فرض حق الارتفاق على مجموعة من العقارات الواقعة ضمن مسار وحرم خط كهرباء التوتر العالي 66 المار بين بلدتي الكسوة بريف دمشق والصنمين في درعا. وتضمن القرار 1141 إحداث حقوق ارتفاق للنفع العام، كحق المرور في أرض الغير، ووضع الأعمدة والأبراج بما فيها تمديد الكابلات الكهربائية والهوائية.

يكون الاستملاك منصباً على حق الملكية العقارية، ويشمل ذلك الحقوق العينية الأصلية والحقوق العينية التبعية الواقعة على العقار. الحقوق العينية العقارية، وهي سلطات مباشرة يقررها القانون لشخص على عقار معين دون وساطة من شخص آخر، وتنقسم إلى حقوق عينية عقارية أصلية، وتشمل حق الانتفاع والاستعمال والارتفاق، وحقوق عينية تبعية تشمل الرهن التأميني والرهن الحيازي وحق الامتياز. 

الحيدرية من أكبر عشوائيات مدينة حلب، وقد سبق أن أعلن كمنطقة تطوير عقارية في العام 2011. وقد تعرضت المنطقة لدمار واسع النطاق خلال الحرب السورية، وتم تهجير جميع سكانها. ورغم آمال مجلس مدينة حلب بأن يكون مشروع التطوير العقاري في الحيدرية نموذجاً لإعادة الإعمار في بقية أحياء حلب الشرقية، لكن المشروع ما زال متعثراً.

في إحدى بلدات ريف دمشق، اشترى حمود في العام 1993، أرضاً مشرفة على طريق رئيسي بمساحة عشرة هكتارات. الأرض ضمن مخطط البلدة التنظيمي، وتمكن حمود من الحصول على رخصة بناء فيها لمنشأة صناعية، ولشقة سكنية ملاصقة لها. مساحة البناء الكلية تجاوزت 400 متر مربع. حمود المغترب، وضع حصيلة تعبه في المهجر لسنين طويلة، في هذا المشروع الاستثماري، ليكون ضمانة لتقاعده ويورثه لأبنائه من بعده.

ما بين العامين 2000-2010، عملت محافظة ريف دمشق على تنظيم منطقة تمتد بين مدينة عين ترما وبين المتحلق الشرقي، على الحدود الإدارية مع محافظة دمشق. وباتت تلك المنطقة تُعرف باسم تنظيم عين ترما، أو أسواق الخير نسبة إلى السوق التجاري الحديث الذي بني جنوبها.

الراقي هي شركة إنشاءات تأسست عام 2020 في إدلب. أسس الشركة القائد السابق لهيئة تحرير الشام إبراهيم سلامة.

المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 الذي نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، عوّض بعض أصحاب الحقوق بأسهم تنظيمية في المنطقتين بعد التنظيم. تشرح هذه المقالة المقصود بالأسهم التنظيمية، وكيفية الحصول عليها.

حتى سنوات قليلة قبل العام 2011، ظلت بيوع البيوت والمحال التجارية والأراضي الزراعية في شمال شرق سوريا تتم عبر عقود غير مسجلة في المحاكم وفي السجلات العقارية، لأسباب متعددة منها الاعتماد على الثقة بين الناس نتيجة العلاقات القرابة العشائرية، وقلة المعرفة بالشؤون القانونية، وأيضاً لتجنب التكاليف المالية لنقل الملكية. يضاف إلى ذلك، تجريد آلاف الأكراد من الجنسية السورية بموجب إحصاء العام 1962 الاستثنائي، وحرمانهم من معظم حقوقهم في السكن، الأرض والملكية، وبالتالي تعذر قيامهم بعمليات البيوع العقارية بشكل رسمي.

بدأت شركة الراقي للإنشاءات تنفيذ مشروع سكني غربي مدينة إدلب لإيواء نازحين يقطنون حالياً مخيمات في ضواحي المدينة. وتدعم المشروع ثلاث جهات؛ هيئة الكوارث والطوارئ التركية آفاد AFAD التي تعمل تحت إشراف وزارة الداخلية التركية، ومنظمتين غير حكوميتين هما جمعية دينيز فنري، وجمعية طريق الحياة العاملتان في تركيا.

عقدت الأمانة العامة لمحافظة إدلب، خلال حزيران وتموز 2023، الموسم الثاني من المزادات العلنية لاستثمار أراضي الغائبين من النازحين والمهجرين قسرياً عن مناطق سيطرة النظام في ريف إدلب، والمزروعة بأشجار الفستق الحلبي.