إجراءات معقدة وموافقة أمنية وراء التأخر في منح رخص البناء في ماروتا سيتي

يواجه أصحاب المقاسم التنظيمية في ماروتا سيتي تحديات كبيرة منها الحصول على رخص بناء، وكذلك الحصول على الموافقة الأمنية المسبقة. وفي غضون ذلك، تواصل محافظة دمشق التهديد بتطبيق قانون قد يتيح لها مصادرة تلك المقاسم وبيعها بالمزاد العلني إذا لم يتمكن أصحابها من الترخيص خلال مهل محددة. 

وكان المرسوم 66 قد صدر في العام 2012، بهدف إحداث منطقتين تنظيميتين ضمن دمشق؛ ماروتا سيتي، وباسيليا سيتي. وتم إحداث مديرية تنفيذ المرسوم 66 تابعة لمحافظة دمشق.

الموافقة الأمنية

محافظ دمشق، بوصفه مدير مديرية تنفيذ المرسوم 66، أرسل الكتاب رقم 47141 في 25 تشرين الأول 2022، والمروّس بصفة “سري”، إلى مديرية مالية محافظة دمشق، بخصوص ما وصفه بالعراقيل المتعلقة بإعادة الإعمار بمشروعي ماروتا وباسيليا، خاصة فيما يتعلق بالحصول على رخصة البناء بسبب تأخر الدراسات الأمنية.

وبحسب الكتاب 47141، اقترح المحافظ، تأجيل إجراء الدراسات الأمنية لأصحاب الأسهم إلى ما بعد الحصول على رخصة البناء، أو أن تكون الدراسة للمتعهد أو الشركة المنفذة والعاملين. ويبدو من صيغة الكتاب بأن المقصود بالدراسة الأمنية هو الموافقة الأمنية، وهي بحدّ ذاتها ليست شرطاً للحصول على رخصة البناء، ولكنها شرط مسبق لكثير من العمليات العقارية المرتبطة برخص البناء كالبيع والفراغ وإزالة الشيوع وغيرها. 

ويشير الكتاب 47141، إلى وجود كتاب سابق صادر في 25 أيلول 2022 عن الأمين العام المساعد لحزب البعث رقمه 7885، والمستند بدوره لكتاب رقمه 535\14 صادر عن مكتب الأمن الوطني بتاريخ 22 أيلول 2022. والكتابان 7885 و535\14 تضمنا موافقة غير واضحة على تأجيل إجراء الدراسة الأمنية إلى ما بعد الحصول على رخص البناء، مع التأكيد على إبقاء الدراسة الأمنية على مجموعة واسعة من العمليات العقارية في ماروتا سيتي. 

واشترط الكتابان الأمنيان، إبقاء الدراسة الأمنية على عقود المشاركة والتخاصص وقرارات لجان إزالة الشيوع، والأحكام القضائية الخاصة بها. وكذلك، بخصوص الوكالات الخارجية، وعند اجراء نقل الملكية بكافة أشكالها، وذلك منعاً من التصرف بأملاك “الأشخاص المتورطين أو المطلوبين” خاصة منهم من غادروا سوريا. وأكدا على وضع إشارة عند عملية التخاصص على حصة أولئك الأشخاص، وكذلك عند القيام بإزالة الشيوع، مع تسهيل الإجراءات لبقية المتخاصصين أو الشركاء في العقار نفسه.

إجراءات الترخيص 

ويبدو بأن ترخيص بناء ما على مقسم تنظيمي في مدينة ماروتا يحتاج لأكثر من 100 مخطط هندسي ومساحي، هذا عدا عن المعاملات الورقية التي لا تنتهي، بحسب مصادر سيريا ريبورت. وعلى سبيل المقارنة، لا يتطلب الترخيص لبناء في مدينة دمشق لأكثر من 20 مخططاً هندسياً ومساحياً.

ولم يستكمل كثير من أصحاب المقاسم إجراءات الترخيص حتى اليوم. وبحسب المصادر فإن أصحاب أكثر من 100 مقسم لم يحصلوا بعد على موافقة الفكرة التصميمية للبناء، والتي تعتبر بمثابة الموافقة الأولية على الترخيص. بينما لا تتوفر أرقام عن عدد المقاسم المرخصة حتى اللحظة. 

بحسب “دليل إجراءات تراخيص البناء” في ماروتا سيتي، الصادر بقرار المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق رقم 30 لعام 2018، فإن من يدير عملية إصدار رخص البناء في ماروتا سيتي، هما مكتبان تابعان لمديرية تنفيذ المرسوم 66؛ “المكتب الأمامي” و”المكتب الخلفي”. والمكتب الأمامي بمثابة مكتب استقبال لطلبات الترخيص، بينما يضم المكتب الخلفي موظفين من دائرة تراخيص البناء، دائرة الدراسات التنظيمية ودائرة المساحة في مديرية 66. 

وتبدأ عملية الترخيص بأن يتقدم أحد أصحاب المقاسم، أو من ينوب عنه، بطلب إلى المكتب الأمامي، للحصول على “موافقة الفكرة التصميمية”. ويجب أن يتضمن الطلب مخططات معمارية وهندسية ومساحية، ومذكرة وصفيـة، وعرض منظوري للبناء وعلاقته مـع جواره من الأبنية، بالإضافة إلى رسوم دراسة الطلب. وبعد ذلك يحصل مقدم الطلب على موعد لمراجعة دائرة تراخيص البناء في المكتب الخلفي.

وفي المكتب الخلفي تتم دراسة الطلب؛ مطابقة المخططات لكود البناء في المنطقة التنظيمية الثانية “ماروتا”. وبعدها يحال الطلب إلى اللجنة الفنية المشكلة بقرار من مجلس محافظة دمشق، وتضم ممثلين عن فرع دمشق لنقابة المهندسين وجامعة دمشق. وتقوم اللجنة الفنية بدراسة الفكرة التصميمية الأولية للمشروع، ولها الحق في قبولها أو رفضها، أو طلب تعديلها. 

وعند موافقة اللجنة الفنية على الفكرة التصميمية الأولية للمبنى، يمكن عندها فقط التقدم بطلب ترخيص للبناء. ويجب أن يرفق طلب الترخيص بالمستندات التالية: وثيقة قبول الفكرة التصميمية الأولية للمبنى من قبل اللجنة الفنية، مرفقة بالمخططات المعمارية، واتفاقية تدقيق الإضبارة التنفيذية للمشروع مع نقابة المهندسين فرع دمشق، وإخراج قيد عقاري، وبراءة ذمة مـن مالية محافظة دمشق، وموافقة كافة مالكي أسهم المقسم خالية مــن الإشارات المانعة مــن التصرف. أي أنه في هذه المرحلة من الترخيص يجب الحصول على الموافقة الأمنية.

وفي حال الحصول على الموافقة الأمنية، تتم إحالة طلب الترخيص مجدداً إلى المكتب الخلفي، لدراسته مجدداً ومطابقة جميع الوثائق مـع الفكـرة التصميمية الأولية للمبنى. وبعدها يتم تسليم صاحب الطلـب الاضبارة التنفيذية للمشروع، والتي تتضمن الدراسة الهندسية مدققـة مـن نقابـة المهندسـين. وبعدها تقوم دائرة الترخيص بمطابقة الملفات، وإحالة الاضبارة إلى نقابة المهندسين، لتتم المصادقة عليها، ثم تعاد الإضبارة إلى مكتب الترخيص كي يقوم بالتدقيق النهائي واستكمال الوثائق. ويتم حينها فقط منح رخصة البناء بعد تسديد الرسوم.

الترخيص أو التهديد بالبيع في المزاد العلني

كان مجلس محافظة دمشق، قد أخضع أصحاب المقسم الخاصة في ماروتا سيتي في 15 شباط 2018، إلى ضريبة العرصات التي نص عليها قانون إعمار العرصات رقم 82 لعام 2010. والعرصة هي كل أرض خاصة مُعدّة للبناء عليها. ويفرض القانون 82 على صاحب العرصة الحصول على رخص بناء خلال مهلة سنة واحدة من إعلان تنظيم المنطقة.

بعد ذلك يفرض القانون على صاحب العرصة ضريبة عن كل سنة تمر بلا الحصول على ترخيص، بمقدار 10% من قيمة العرصة التقديرية، لمدة أربع سنوات. وإذا انتهت تلك المهلة من دون الحصول على ترخيص للبناء، تُعرض العرصة للبيع بالمزاد العلني.

ولكن، تم منح أول رخصة بناء في ماروتا سيتي في حزيران 2019، أي بعد ثلاثة شهور على انتهاء المهلة الأولى لتنفيذ القانون 82. وبسبب هذا البطء الشديد في عملية الترخيص، وافق مجلس محافظة دمشق، ثلاث مرات على التوالي كان آخرها في 9 آذار 2022، على تأجيل فرض ضريبة العرصات في ماروتا سيتي. وتنتهي المهلة الأخيرة لتأجيل فرض ضريبة العرصات في آذار 2023.