مفتاح: نظام ضابطة البناء

نظام ضابطة البناء هو مجموعة القرارات الإدارية الصادرة عن مجالس الوحدات الإدارية، ومصادق عليها من المحافظات ووزارة الأشغال العامة والإسكان، والتي تحدد الشروط اللازمة لتعمير الأبنية والمنشآت وإصلاحها وهدمها ضمن حدود الوحدة الإدارية.

وتُصدِرُ كل وحدة إدارية نظام ضابطة بناء خاص بها وفق معايير المخطط التنظيمي للمنطقة، وبالاستناد إلى قوانين التنظيم العمراني النافذة وذات الصلة. وتُحددُ ضابطة البناء نسبة المساحة المسموح بالبناء عليها من مساحة مقسم ما، وارتفاع الطوابق، والمسافات بين الأبنية، وغيرها.

ووفقاً لأحكام قانون التخطيط العمراني الصادر بالمرسوم رقم 5 لعام 1982 وتعديلاته، فإن أسس التخطيط العمراني تتضمن بالإضافة إلى المخططات التنظيمية التفصيلية والعامة، نظام البناء لأي تجمع سكاني.

وتقوم الوحدة الإدارية بإعداد نظام البناء للتجمعات السكانية، وتعرضه على مجلسها. وتُعلن الوحدة الإدارية مشروع نظام البناء، وتدعو أصحاب العلاقة للاطلاع عليه، والاعتراض خلال 30 ثلاثين يوماً. وبعدها، يُصدر نظام البناء لمدن مراكز المحافظات بقرار وزير الإسكان، وبقرار من المكاتب التنفيذية للوحدات الإدارية لبقية المدن والبلدات. ويجوز تعديل أنظمة البناء المصدقة بعد مرور عام واحد على إصداره لأول مرة وتقبل الاعتراضات عليه، ويتم إعلانه مرة بعد ذلك كل ثلاث سنوات وتقبل الاعتراضات عليه. 

وبالإضافة إلى الوحدات الإدارية، فإنّ المدن القديمة ضمن الوحدات الإدارية، أو المدن الصناعية، والمناطق السياحية، لها ضابطة بناء خاصة. وتراعي ضابطة البناء في تلك المناطق شروطاً إضافية تتوافق مع الرؤية التنظيمية للمنطقة، أو الحرص على أوصافها التاريخية في حالة المدن القديمة والمناطق التراثية.

ولا يمكن الحصول على رخصة بناء، أو رخص الترميم والإصلاح أو استكمال البناء في الأبنية المشيدة، من دون موافقة مجلس الوحدة الإدارية على توافق النشاط المراد إجراؤه مع نظام ضابطة البناء. 

المرسوم 40 وضابطة البناء

المرسوم 40 لعام 2012 الخاص بمخالفات البناء، نص على المعاقبة بالحبس من ثلاثة أشهر إلى سنة، على كل من تثبت مسؤوليته، عن البناء المخالف إذا كان متجاوزاً على الوجائب الاجبارية أو الارتفاع المحددين في نظام ضابطة البناء، أو واقعاً خارج المخططات التنظيمية ومتعارضاً مع أنظمة البناء الخاصة بها. 

كما يعاقب المرسوم بالحبس من سنة الى ثلاث سنوات كل من تثبت مسؤوليته، عن البناء المخالف، إذا كان متعارضاً مع نظام البناء وذلك باشادة طوابق إضافية زيادة على عدد الطوابق المسموح بها، أو بتفريغ الأرض كلياً أو جزئياً أسفل الابنية تحت منسوب الأساسات القائمة.

المرسوم 40 أجاز للوحدات الإدارية تسوية المخالفات المرتكبة قبل صدوره، بشرط عدم مخالفة نظام ضابطة البناء بخصوص التجاوز على الوجائب، وزيادة عدد الطوابق، ومساحة العقار. وأوجب المرسوم في معرض تسوية المخالفة الحصول على تقرير فني معتمد من نقابة المهندسين يُثبتُ تحمل البناء لحمولات الطوابق المطلوب ترخيصها، وفق نظام ضابطة البناء. 

وبحسب تعميم رئاسة مجلس الوزراء رقم 15/271 الصادر في نيسان 2017، والخاص بالمتطلبات والاشتراطات الإنشائية الواجب تحقيقها لحالات ترخيص الأبنية واستكمال إنشائها، فإنّ أحد شروط ترخيص استكمال المباني القائمة، أو تسوية أوضاع المباني المخالفة التي سمحت الأنظمة والقوانين النافذة بتسوية وضعها، هو توافقها مع ضابطة البناء.