مفتاح: منع التصرف في الملكية العقارية

نصت المادة 768 من القانون المدني على أن للمالك حرية التصرف في ملكيته، واستعمالها واستغلالها كيفما يشاء في حدود القانون. لكن، بعض القوانين الخاصة وضعت قيوداً تحد من حرية المالك من التصرف في ملكيته العقارية، فيما يسمى بمنع التصرف. ويمكن تعريف منع التصرف بأنه تدبير تحفّظي تفرضه بعض القوانين الخاصة للحد من حرية المالك في التصرف بملكه.

تؤدي إشارة منع التصرف إلى إبطال كل عملية بيع أو هبة أو رهن أو تنازل يقوم بها مالك العقار لصالح الغير. وغالباً ما يوضع ذلك القيد للحفاظ على حقوق بعض الجهات العامة. مثلاً، القانون 39 لعام 1986 المتعلق بشروط شراء المساكن من الجهات العامة، يحظر على المشترين أو المتخصصين بمسكن في برامج السكن الاجتماعي، أن يتصرفوا بها، قبل مضي خمسة عشر سنة من تاريخ الشراء وتسديد كامل الأقساط. وتوضع إشارة منع التصرف على صحيفة المسكن في السجل العقاري، خلال كامل فترة المنع المحددة.

بينما منع قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، المطور العقاري من التصرف بالمقاسم التي تؤول ملكيتها له بعد عملية التنظيم، إلا بعد البناء عليها. إذ توضع إشارة منع التصرف على المقاسم لحين إنجاز البناء.

القانون رقم 61 لعام 2004 المتعلق بالمنتفعين من أراضي أملاك الدولة، منع أولئك المنتفعين من التصرف بالأراضي الموزعة عليهم قبل مرور خمس سنوات على تسجيلها بأسمائهم في السجل العقاري، وبموافقة وزير الزراعة والإصلاح الزراعي بعد انقضاء تلك المدة.

القانون رقم 10 لعام 2018 الخاص بإحداث المناطق التنظيمية حَظَرَ على أي شخص، بعد إحداث المنطقة التنظيمية، أن يتصرف بأسهم المقاسم التنظيمية المملوكة على الشيوع. 

أصناف إشارات منع التصرف

التعليمات التنفيذية الخاصة بالمرسوم التشريعي رقم 82 لعام 2010 المتعلق بتعريف التجمعات العمرانية والعرصات وشروط الترخيص بالبناء على المقاسم، اشترطت لمنح ترخيص البناء على العرصات، أن تكون الصحيفة العقارية للعرصة خالية من الإشارات المانعة من التصرف.

وأوضح القانون 82 بأن هناك أربعة أصناف للإشارات المانعة للتصرف توضع على صحيفة العقار: 

الصنف الأول: إشارة الحجز الاحتياطي أو التنفيذي أو الإداري. 

الصنف الثاني: إشارة الرهن العقاري، التي توضع على عقار ما ضماناً لقرض مالي سواء كان القرض من شخص أو مصرف.

الصنف الثالث: إشارة حق الانتفاع، التي توضع على عقار لتمنع المنتفع من التصرف به. حق الانتفاع لا يخول صاحبه إلا سلطة استعمال واستغلال العقار من دون التصرف به.

الصنف الرابع والأخير: إشارة القيد المؤقت المنصوص عنها في المادة 26 من قانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926. والقيد المؤقت هو تدبير تحفظي يوضع على صحيفة العقار لزمن محدد، وله ثلاثة أنواع:

قيد مؤقت اختياري: كأن يشتري شخص عقاراً بموجب عقد، ثم يطلب وضع إشارة قيد مؤقت على صحيفة العقار، لحين إتمام إجراءات نقل الملكية في السجل العقاري. وتكون مدة القيد عشرة أيام، ويمكن أن تصل المدة إلى ستة أشهر إذا اتفق الطرفان على ذلك.

قيد مؤقت قضائي: ويتم من خلال تقديم طلب إلى محكمة البداية المدنية لوضع إشارة القيد المؤقت، فيصدر قرار قضائي بذلك وتكون مدته شهراً.

قيد مؤقت وجوبي: عندما يرفض أمين السجل العقاري نقل ملكية عقار ما، ويستأنف ضده صاحب المصلحة. عند ذلك يلتزم أمين السجل العقاري بوضع إشارة القيد المؤقت على صحيفة العقار إلى حين صدور قرار محكمة الاستئناف، بموضوع الدعوى.