مفتاح: مخالفة البناء
لم تورد القوانين المتعاقبة الناظمة لمخالفات البناء وتعليماتها التنفيذية، تعريفاً واضحاً ومحدداً لمخالفة البناء بحد ذاتها، بل دائماً ما ربطتها بمفهوم آخر وهو المخالفة لترخيص البناء.
ورخصة البناء هي موافقة على البناء تمنحها الوحدة الإدارية لصاحب الأرض، وذلك وفق اللوائح والقوانين المعمول فيها. وكل بناء لا يحصل على رخصة، يُعتبرُ مخالفاً يخضع لأحكام المرسوم 40 لعام 2012 الخاص بمخالفات البناء. إذ عرّف المرسوم رقم 40 مخالفة البناء، بأنها إشادة بناء من دون ترخيص، أو القيام بأعمال بناء المخالفة للترخيص الممنوح. وحدد المرسوم أنواعاً مختلفة من مخالفات البناء الواجب إزالتها بالهدم، وهي:
- التجاوز على الأملاك العامة، ومن ذلك الطرق والساحات والحدائق والمشيدات العامة.
- التجاوز بنسبة تزيد على 1% على الوجائب الإجبارية والارتفاع المحددين في نظام ضابطة البناء.
- التجاوز على الأملاك العامة أو أملاك الدولة أو الأملاك الخاصة للدولة أو أملاك الوحدة الادارية ضمن الحدود الادارية او خارجها.
- البناء ضمن المناطق المستملكة للدولة، أو البناء في المناطق المنظّمة التي لم يتم الانتهاء من إعمال توزيع المقاسم فيها على أصحاب الحقوق وتسجيلها لدى الدوائر العقارية.
- البناء في مناطق غير مسموح بالبناء فيها بموجب المخططات التنظيمية، أو البناء في المناطق غير المنظمة، أو البناء بشكل يتعارض مع أنظمة ضابطة البناء.
- نقص المتانة الناتجة عن إشادة طابق إضافي أو أكثر، زيادة على عدد الطوابق المسموح بها حسب نظام البناء، على كامل المساحة الطابقية أو على جزء منها.
- نقص المتانة الناتج عن تفريغ الأرض كلياً أو جزئياً أسفل الأبنية تحت منسوب الأساسات القائمة.
- نقص المتانة الناتج عن تعديل الجملة الإنشائية. أي إجراء التعديلات على البناء والتي قد تؤدي إلى تصدع أو تشقق أو اهتراء في البناء، ما يؤثر على متانته وسلامته الإنشائية.
على المنوال ذاته، القانون القديم والملغى لإزالة الأبنية المخالفة ومخالفات البناء رقم 59 لعام 2008، عرف مخالفة البناء في المادة الأولى منه بأنها: “أعمال البناء المخالفة للترخيص الممنوح”. الأمر نفسه تقريباً تكرر في القوانين القديمة والملغية؛ قانون إزالة مخالفات الأبنية رقم 44 لعام 1960، وقانون مخالفات البناء رقم 1 لعام 2003، بأن مخالفة البناء هي البناء المُشاد من دون ترخيص، أو أعمال البناء المخالفة للترخيص الممنوح.
قوانين الإدارة المحلية
قانون البلديات رقم 172 لعام 1956 القديم الملغى، كان قد حظر إشادة أي بناء أو اجراء أي عمل من أعمال الترميم أو التغيير أو الهدم في بناء، قبل الحصول على رخصة مسبقة من رئيس البلدية.
في حين أن قانون الإدارة المحلية الحالي رقم 107 لعام 2011، لم يأتِ بجديد، بل أكّد على صلاحيات الوحدات الإدارية في التصدي لمخالفات البناء، وفقاَ لقوانين مخالفات البناء.
كما منع القانون 107 الجهات العامة أو المشتركة أو الخاصة، من إشادة أي بناء أو إجراء أي عمل من أعمال التغيير أو الهدم في بناء قائم، قبل الحصول على رخصة مسبقة من المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية.
وفي إضافة مميزة، أوضح القانون 107، بأنه إذا وقعت مخالفة في بناء مُلك، فيمكن للمكتب التنفيذي في مجلس الوحدة الإدارية، إلزام المخالف بإزالتها، أو قيام الوحدة الإدارية بإزالة المخالفة على نفقة المخالف، مع تغريمه.
القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021، لم يتعامل مع مخالفة البناء إلا من باب الرسوم التي يجب أن تستوفيها الوحدات الإدارية على منح تراخيص البناء.
مخالفات البناء الأخرى
منعت قوانين كثيرة البناء في مناطق محددة، أو حددت شروطاً إضافية للبناء، وما وسّع من المخالفات ممكنة الوقوع. إذ تعتبر تلك القوانين الخاصة، أن مخالفة شروط محددة، أو تجاوز الموانع القانونية، هو بمثابة مخالفة بناء تستوجب العقوبة كالحبس وإزالة المخالفة أحياناً، وأحياناً الغرامة المالية.
والغاية من تلك القوانين هو تنظيم الوضع القانوني لمناطق معينة، كالمياه الجوفية والآبار، الشواطئ، والمناطق الآثرية، ومنع التجاوزات الحاصلة عليها.
مثلاً، قانون الآثار رقم 222 لعام 1963 وتعديلاته، منع البلديات من منح رخص البناء والترميم في الأماكن القريبة من المواقع الأثرية والأبنية التاريخية، قبل الحصول على موافقة السلطات الأثرية، بغرض إقامة المباني الحديثة على نسق ملائم للطابع الأثري. القانون حظر على مالكي الأبنية الأثرية المسجلة، القيام بأعمال الهدم أو الترميم أو التجديد أو التغيير في البناء، قبل الحصول على ترخيص مسبق من السلطات الأثرية. كما منع القانون 222 إشادة أي بناء في الأرض الأثرية أو تغيير في معالمها، وفرض عقوبات بالحبس لمدد مختلفة لمن يخالف أحكامه.
كذلك، قوانين تقسيم وتنظيم وعمران المدن، وآخرها القانون 23 لعام 2015، اشترطت على صاحب الأرض الراغب بالبناء عليها، التقدم بطلب إلى الجهة الإدارية المعنية، للحصول على موافقتها على تقسيم المنطقة إلى قطع معدة للبناء بما ينسجم مع المخطط التنظيمي. ويجب أن تجري عملية تقسيم الأرض وفقاً لمخططات التقسيم، والتي يجب أن تكون بدورها مطابقة للمخطط التنظيمي العام والمخطط التفصيلي ونظام ضابطة البناء المصدقة، مبيناً عليها حدود المقاسم المحدثة وأرقامها ومساحاتها وصفاتها التنظيمية وحدود الشوارع المراد إحداثها.
قانون الأملاك البحرية رقم 65 لعام 2001، منع البناء في مناطق الشاطئ الرملي وضمن عمق مئة وخمسين متر من حدود الأملاك البحرية.
القانون 31 لعام 2005 الخاص بالتشريع المائي، منع إشادة أي بناء ضمن الحرم المباشر للأملاك المائية العامة. وتشمل تلك الأملاك: المجاري المائية والبحيرات والبرك والمستنقعات والشلالات والينابيع وبحيرات السدود وشبكات الري وشاطئ البحر.