مفتاح: قانون هيئات الشاغلين والقيمة الرائجة للعقارات

صدر قانون هيئات شاغلي الأبنية ولجانها الإدارية رقم 55 في العام 2002، بغرض تنظيم إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة ضمن البناء الواحد، والمحافظة عليها، وبالتالي تمكين شاغلي البناء من حلّ الخلافات التي قد تنجم عن استخدام الأجزاء المشتركة. وليس للقانون صفة الإلزام، وهنالك كثير من الأبنية ليس لها مثل هذه الهيئات.

وبحسب القانون 55 فإن الشاغل هو من يشغل الشقة سواء كان مالكاً أو مستأجراً أو صاحب حق بالانتفاع أو الاستثمار، بينما الأجزاء المشتركة: هي الأرض، الأساسات، المداخل والممرات والأدراج، الأقبية، الأسطح، المصاعد، الأنابيب، المناور المشتركة، وكذلك الأجزاء والتجهيزات المعدة للاستعمال المشترك لجمع شاغلي البناء ما لم تكن ملكية خاصة. وتعامل الأجزاء المشتركة على أنها ملكية شائعة بين جميع شاغلي البناء، إذ لا يجوز لأي منهم طلب قسمة تلك الأجزاء.

وأجاز القانون 55 لشاغلي البناء تشكيل هيئة عامة تضمهم جميعاً، متى زاد عدد الشقق على ثمانٍ. وينبثق عن تلك الهيئة لجنة إدارية منتخبة مؤلفة من ثلاثة أعضاء، لإدارة شؤون البناء وجمع النفقات والصيانة. وتمثل اللجنة البناء أمام الغير.

وبناءً على النظام الداخلي لهيئات شاغلي الأبنية ولجانها الإدارية الصادر عن وزارة الإدارة المحلية، بالقرار رقم 931/ن لعام 2002 والمعدل بالقرار 1005 لعام 2002، فإنه يتم إحداث مكتب في كل وحدة إدارية أو بلدية يتولى مهمة الإشراف على تشكيل هيئات شاغلي الأبنية ولجانها الإدارية.

وبحسب النظام الداخلي لها، تتمتع هيئة شاغلي البناء تتمتع بصلاحيات واسعة بالتصرف في الموارد المالية الخاصة بالبناء، والتي يتم جمعها من قبل اللجنة الإدارية، عن طريق المساهمات، الاشتراكات التي يدفعها الشاغلون وفق نسب تحددها الهيئة، الهبات والتبرعات، بدلات الإيجار أو البيع واستثمار الأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار قانونياً.

المادة 27 من القرار 931 أجازت لهيئة شاغلي البناء أن تقوم بتكوين احتياطات مالية من كلفة النفقات المشتركة السنوية المقدرة للشقة الواحدة ضمن البناء. ويتم جمع هذه الاحتياطات المالية في أربع حالات حددها القرار، وهي: التأجير لمواطن عربي سوري ومن هو في حكمه، التأجير لمواطن غير عربي سوري ومن هو في حكمه، بيع الشقة، وقيمة الضرر الناتج عن التخريب الذي يحدثه أحد الشاغلين بالأقسام المشتركة.

وبالتالي يجوز للجنة الإدارية للبناء، أن تستقطع نسبة معينة في حال قام أحد مالكي الشقق بتأجيرها أو بيعها. وتختلف هذه النسبة من بناء إلى آخر، بحسب ما تراه هيئة شاغلي البناء، مناسباً لطبيعة المنطقة والبناء.

وفي حال كان المبلغ المكلف بدفعه من قبل الشاغل كبير، يمكن له عند ذلك أن يعترض أمام الهيئة العامة لشاغلي البناء، بعد تسديد نصف المبلغ المكلف به. فإذا قررت الهيئة العامة الدفع عند ذلك يلتزم المكلف بالدفع وفق قرار هيئة الشاغلين. وللقرار الصادر صفة النفاذ المعجل، أي يتم تنفيذه مباشرةً. وإذا امتنع المكلف عن التنفيذ يمكن للجنة الإدارية أن تضع إشارة منع تصرف على صحيفة العقار في المصالح العقارية.

ولم يحدد القانون 55 ولا القرار 931، مقدار نسبة الاقتطاع، ولا الضوابط التي يجب أن تسير عليها الهيئة في تحديد تلك النسبة. وترك تحديد النسبة بيد الهيئة ذاتها، وهنا تبرز أهمية تلك المشكلة، لجهة حقوق الملكية، الأرض والسكن.

وبعد صدور قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021، يبدو أن هيئات شاغلي الأبنية ولجانها الإدارية، اتجهت لاعتماد القيمة الرائجة للعقار عند اقتطاعها النسب المحددة من الشاغلين. وعليه سُجّلت حالات أصبحت فيها النسبة التي تستقطعها هيئة شاغلي البناء من البائع كبيرة، وقد تجاوزت أحياناً ضريبة البيوع العقارية. وبحسب جريدة الوطن، شبه الرسمية، فإن شاغلي أبنية في مدينة طرطوس الساحلية، اشتكوا في شباط 2022، من تلك الاقتطاعات الكبيرة على خلفية بيعهم لعقاراتهم أو تأجيرها. وبحسب الصحيفة، فقد اقترح مجلس مدينة طرطوس، تعديل المادة 27 من القرار 931، وإلا فإن ذلك سيؤثر سلباً ويؤدي إلى إحجام الشاغلين عن تشكيل لجان شاغلي الأبنية وهيئاتها.