مفتاح: رخصة التدعيم وإعادة البناء الجزئي في محافظة دمشق
تمنح دائرة الترخيص والبناء التابعة لمديرية التنظيم والتخطيط العمراني في محافظة دمشق رخصة خاصة بتدعيم أو بناء جزئي لعقار مرخص في المناطق المنظمة ضمن العاصمة. وتستخدم هذه الرخصة لترميم البناء، أو إعادة اكسائه، أو تركيب تجهيزات حديثة فيه، أو لتدارك أخطاء سابقة في التنفيذ. ولا تعطى هذه الرخصة ضمن نطاق مدينة دمشق القديمة التي يجب فيها الحصول على موافقة مسبقة من دائرة الآثار.
على سبيل المثال تعطى هذه الرخصة في الحالات التالية؛ قد تتعرض الجملة الإنشائية لأضرار نتيجة الحمولات الإضافية غير المدروسة؛ من تركيب تجهيزات إضافية على الأسطح الخارجية وأوزان خزانات المياه وخزانات وقود التدفئة، وكذلك بسبب العوامل الطبيعية كتسرب مياه الأمطار والصرف الصحي. في هذه الحالة وغيرها، عند إعادة اكساء المنزل، قد يقرر المهندس الإنشائي تدعيم الأعمدة وبناء هياكل شبكية معدنية حولها. ولذا، يجب على أصحاب العقار الحصول على رخصة التدعيم أو البناء الجزئي للعقار.
بعد زلزال 6 شباط 2023، ازداد الطلب على هذا النوع من الرخص بسبب حدوث انهيارات جزئية في دمشق لبعض المباني أو تضررها. محافظة دمشق كانت قد ألزمت سكان بعض الأبنية بتدعيمها على نفقتهم الخاصة، خاصة في مشروع دمر ” ضاحية الشام الجديدة”.
ويجب تقديم الوثائق التالية إلى دائرة الترخيص والبناء، للحصول على رخصة التدعيم:
- طلب ترخيص يتم الحصول عليه من ديوان دائرة الترخيص.
- إخراج قيد عقاري صادر عن المصالح العقارية، يبين رقم المحضر “المقسم”، وموقعه على الخريطة التنظيمية للمدينة، ومواصفات البناء، ومالكه أو حصص الملكية المشتركة.
- مصور إفرازي للعقار المطلوب تدعيمه صادر عن المصالح العقارية. وهو مخطط فني يبيّن شكل العقار وحدوده.
- مصور تنظيمي، هو المخطط التنظيمي الصادر عن محافظة دمشق ويحدد موقع العقار ضمن المخطط التنظيمي.
- مصور وضع راهن مطابق للواقع عليه أوصاف العقار كاملة وكافة الأبعاد ويبين التعديلات الموجودة في العقار بما فيها المخالفات السابقات، ويُصدره مهندس معماري أو مدني.
- مصور إنشائي يبين كيفية بناء العقار وأعمدته وأساساته وجدرانه، بما فيها الجدران الحاملة إن وجدت، والحمولات المتواجدة على كل عنصر من العناصر الإنشائية ويُصدره مهندس انشائي.
- مصورات تفصيلية؛ مساقط ومقاطع مساقط إنشائية، توضح كمية المواد المطلوبة للتدعيم وإعادة البناء. ويقوم مهندس انشائي استشاري مرخص من نقابة المهندسين برسم هذه المصورات وتقديم جداول تتضمن كميات المواد المستخدمة في التدعيم.
- ضبط شرطة صادر عن مخفر الشرطة الذي تتبع له منطقة العقار، يبين أن دورية شرطية من المخفر برئاسة ضابط وعضوية عدد من صف الضباط والأفراد قد قامت بزيارة الموقع وتفتيشه. ويتضمن الضبط أسماء أعضاء الدورية ورتبهم وأسماء السكان ومفصل هوياتهم الشخصية وأسماء الشهود إن وجدوا. ويحدد الضبط تفاصيل العقار ومشاهدات الدورية عن حالة العقار العامة، وأماكن الانهيار الجزئي أو الكلي لبعض أجزاء العقار. ويثبت ضبط الدورية شكايات الجيران والسكان إن وجدت.
- تعهد خطي من مقدم الطلب بعدم استغلال الرخصة للقيام بأي مخالفة بناء.
- موافقة جميع المالكين، أو إذن من القضاء.
وهناك ثلاث حالات يمنع فيها إعادة البناء، ويسمح فيها فقط بتدعيم الأجزاء الخطرة وهي؛ أولاً، إذا وقع العقار ضمن المخطط المصدق كحديقة أو طريق. ثانياً، إذا كان العقار مستملكاً فيجب أخذ رأي مكتب الاستملاك في المحافظة. ويعتبر هذا من أشكال الضغط التي تمارسها المحافظة على مالكي العقارات المستملكة لدفعهم لاخلائها و إزالتها لصالح الجهة المستملكة. ثالثاً، إذا وقع العقار ضمن مناطق الحماية الزراعية.
رغم أهمية التدعيم الهندسية خاصة للأبنية القديمة التي يزيد عمرها على خمسة عقود، يتضح من الشروط السابقة أن محافظة دمشق تتشدد في منح هذا النوع من رخص التدعيم والبناء الجزئي. هذا التشدد قد يتسبب بتأخير إجراء الصيانة الدورية للأبنية، خاصة الطابقية، وإطالة فترة الإجراءات البيروقراطية. وهذه الإطالة والتأخير، قد تساهم بشكل سلبي إذا ما وقعت كارثة طبيعية غير متوقعة كالزلزال. إذ يمكن لإجراء التدعيم في وقته الحؤول دون انهيار المباني وحماية سكانها.
من جهة أخرى، غالباً ما تستخدم رخصة التدعيم في القيام بمخالفات بناء، كوضع خزانات مياه على الأسطح، أو تركيب مصاعد، أو توسيع البناء على شكل بروزات، أو البناء على الوجائب. وفي ظل غياب آلية فعالة بالمراقبة، يصبح التعهد الخطي بعدم القيام بمخالفة إجراءاً شكلياً. بلديات دمشق غالباً ما تغض الطرف عن هذا النوع من المخالفات عند وجود رخصة تدعيم. على سبيل المثال، استغل مالك مبنى رخصة التدعيم للحفر وانشاء قبو سفلي، في أحد الأحياء الراقية بمدينة دمشق. أي بدلاً من تدعيم البناء، تم تعريض المبنى بكليته لخطر انهيار محتمل في المستقبل.
اشتراط محافظة دمشق الحصول على موافقة كل مالكي العقار، قد تتسبب بدورها بتأخير الحصول على الرخصة، وبالتالي تعريض المبنى للخطر. ومن الملفت، أن رخصة هدم بناء تحتاج لموافقة ثلاثة أرباع المالكين فقط، ما قد يحرم بقية المالكين من حقوقهم رغم أن البناء المهدوم قد لا يكون أيلاً للسقوط.
ويشترط في التدعيم موافقة كل المالكين، حتى وإن كانوا غير قاطنين في البناء. لذا، قد يعترض المالك غير القاطن على التدعيم، لأسباب مالية، لا تتعلق بوجود خطر على المبنى وحياة القاطنين فيه. ويندر اللجوء للقضاء في هكذا حالات بسبب طول فترات التقاضي، وتأخر صدور القرارات وإمكانية الطعن فيها. لذلك يُدفع القاطنون لتسوية الأمر بشكل مباشر مع المُعترض، وغالباً مراضاته مالياً بشكل غير قانوني، حتى يوافق على التدعيم.
في أحد أحياء دمشق الراقية أراد أحد المالكين تدعيم عقاره التجاري الذي يشغل الطابق الأرضي، أما بقية الطوابق فهي سكنية. وعند محاولته الحصول على الموافقة الخطية من سكان المبنى كشرط لترخيص التدعيم، اعترض أحد الجيران، ولم يوافق على التدعيم، إلا بعدما تعهد له التاجر بإعادة اكساء شقته مجاناً.