Visit The Syria Report Subscribe to our mailing list
EN ع
  • Twitter
Syria Report
  • All articles
  • News
  • Analysis & Features
  • Reports & Papers
  • Regulations
  • Directory
  • Search
  • Menu Menu
Home1 / حقوق السكن والأراضي والممتلكات2 / في العمق3 / مفتاح: حُسن النية في البيوع العقارية4
Print Friendly, PDF & Email

مفتاح: حُسن النية في البيوع العقارية

19-07-2022/in حقوق السكن والأراضي والممتلكات, في العمق /by Rand Shamaa

يُعدّ مبدأ حُسن النية ركيزة أساسية، ومبدأُ قانونياً، في جميع مراحل التعاقد، ويُعمل به كثيراً في مجال البيوع العقارية. ويُقصد بحسن النية، تنفيذ المتعاقدين التزاماتهم الناشئة عن التعاقد، بأمانة ونزاهة وعدم الغش.

وقد راعى القانون المدني حقوق المشتري حسن النية وذلك ارساءً لمبدأ استقرار المُعاملات في المجتمع. إذ لا يمكن استقرار التعاملات القانونية إذا لم يعترف القانون بحقوق المشتري حسن النية، لكونه صاحب حق مكتسب مستند إلى سبب صحيح.

المادة 13 من قانون السجل العقاري أقرّت مبدأ جوهرياً مفاده أن كل من يكتسب، بحسن نية، حقاً في عقار، بالاستناد إلى قيود السجل العقاري، فلا يمكن انتزاع هذا الحق منه لأي سبب. على سبيل المثال، إذا باع شخص عقاره مرتين: لمشترٍ أول بموجب عقد بيع من دون توثيقه في السجل العقاري، وبعدها لمشترٍ ثانٍ بموجب عقد بيع تم توثّيقه في السجل العقاري، حينها يتم إعمال مبدأ حسن النية. أي إذا كان المشتري الثاني حسن النية لا يعلم بوجود مشترٍ أول للعقار، يبقى العقار على اسم المشتري الثاني ولا يمكن انتزاع الملكية منه. ولكن، إذا كان المشتري الثاني يعلم بوجود المشتري الأول، وأقدم على شراء العقار، فعندها يعتبر المشتري الثاني سيء النية، ويمكن الاحتجاج عليه بدعوى فسخ التسجيل. إذ أن تسجيل العقار على اسمه يعتبر دون وجه حق، ومغايراً للأصول، وفقاً للمادة 14 من قانون السجل العقاري.

وأكد الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض على أن حسن النية هو شرط أساسي لصحة تسجيل العقار في السجل العقاري. وسوء النية يعني الغش، والغش يُفسدُ التصرف، وفقاً للاجتهاد القضائي رقم أساس 535 قرار 87 لعام 2001.

وعلى سبيل المثال، إذا باع شخص مديون عقاراً لزوجته بيعاً صورياً من دون ثمن، وذلك كي يتهرب من دفع أموال دائنيه، وتم نقل الملكية في السجل العقاري على اسم الزوجة، يمكن حينها للدائنين إبطال عملية نقل الملكية، رغم أنها تمت وفقاً للأصول القانونية. الأمر ذاته ينطبق على حالة أب باع عقاره صورياً لأحد أبنائه وتم نقل الملكية في السجل العقاري على اسم الابن، وذلك لحرمان بقية الورثة من التركة. في الحالتين، يمكن للدائنين وللورثة، رفع دعوى فسخ التسجيل، لإبطال تلك التصرفات، وإثبات أن البيع جرى من دون دفع الثمن. ويمكن للمدعين إثبات تلك الصورية، بجميع طرق الإثبات، بما فيها شهادة الشهود، بحسب ما أكدته محكمة النقض في القرار 729\623 لعام 1977.

كما أن الأصل في القانون المدني، بأن العقود الناقلة للملكية لا تعتبر نافذة إلا من تاريخ تسجيلها، وبالتالي فإن الأفضلية في حال اجتمع أكثر من مشترٍ لعقار ما، تكون للأسبق بالتسجيل في السجل العقاري، إلا إذا كان التسجيل قائماً على الغش وسوء النية.

كما أن القاعدة القانونية القائلة بأن العقد شريعة المتعاقدين، توجب أيضاً تنفيذ العقد بما يتفق مع موجبات حسن النية، بعيداً عن الخداع والغش. ومن هنا ينبغي على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري لنقل ملكية العقار المُباع إلى المشتري، وأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يجعل نقل الملكية مستحيلاً، كأن يقوم ببيعه لمشترٍ ثانٍ حسن النية. وهنا، يحق للمشتري الأول مطالبة البائع بفسخ العقد، والتعويض.

أيضاً، إذا اشترى شخص عقاراً له قيد صحيح في السجل العقاري، ولكن من بائع ملكيته للعقار تستند إلى عقد مزوّر، وتم نقل الملكية إلى اسم المشتري، فيعتبر حينها نقل الملكية صحيحاً. إذ اعتبر الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض في القرار 1047\1811 لعام 1981، أن ذلك المشتري حسن النية، لا يعلم بوجود ذلك العيب الذي يشوب ملكية البائع، لأنه قد استند في عملية الشراء إلى قيود السجل العقاري. فالحق هنا مستمد من قيود السجل العقاري، لا من عقد الملكية المزوّر الذي تملّك بموجبه البائع. وهنا يمكن للمتضرر، مقاضاة البائع المزوّرِ بدعوى شخصية للتعويض.

كما يمكن إعمال مبدأ حُسن النية في إبطال التصرفات القانونية والتعاقدية التي جرت على عقارات متهمين بموجب أحكام محكمة الإرهاب. ويمكن نظرياً إبطال عملية التسجيل في السجل العقاري. إذ يمكن لصاحب الحق الأصلي إثبات سوء نية المشتري، لإبطال تسجيل أملاكه المصادرة منه باسم من المشتري الذي رسا عليه المزاد العلني. إذ أنه بحسب إجراءات البيع بالمزاد العلني، يجب أن يطّلع المتقدم للمزاد على سند التنفيذ، أي الحكم الصادر عن محكمة الإرهاب. وهنا، لا يمكن للمشتري أن يحتج بمبدأ حسن النية وعدم معرفة أصل السند.

Post Views: 988
Tags: arabic
Share this entry
  • Share on Facebook
  • Share on Twitter
  • Share on WhatsApp
  • Share on LinkedIn
  • Share by Mail
https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png 0 0 Rand Shamaa https://hlp.syria-report.com/wp-content/uploads/2022/07/Logo-300x81.png Rand Shamaa2022-07-19 12:01:252022-07-29 12:02:14مفتاح: حُسن النية في البيوع العقارية

اقرأ أيضًا

  • تأثير زلزال 6 شباط على حقوق السكن، الأرض والملكية
  • مفتاح: مرسوم بمنح إعفاءات لمتضرري زلزال 6 شباط
  • مراكز الإيواء في مدينة اللاذقية
  • مفتاح: القوانين السورية وحقوق السكن الأراضي والممتلكات في ظل الكوارث الطبيعية
HelpAbout usContact usAdvertise with The Syria ReportTerms & conditions
Copyright © 2022 The Syria Report – all rights reserved. Your use of this website is subject to our legal terms & conditions
مفتاح: المناطق التنظيمية المُحدثة في مدخل... Qamishli Businessman Uses Forgery, Government Attempts to Seize Properties of...
Scroll to top

This site uses cookies. By continuing to browse the site, you are agreeing to our use of cookies.

Ok

Cookie and Privacy Settings



How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.