مفتاح: القوانين الناظمة للملكية العقارية في المناطق الحدودية

 يهدف قانون تنظيم الملكية العقارية في المناطق الحدودية، الصادر بالمرسوم رقم 41 لعام 2004، إلى فرض حزام أمني ضمن الأراضي السورية على طول الحدود. ويشترط المرسوم وتعديلاته، الحصول على موافقة أمنية قبل إجراء أي من التصرفات القانونية في الملكية العقارية في المناطق الحدودية. وتصدر الموافقة الأمنية بقرار من وزير الداخلية، بناءً على اقتراح وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي، وموافقة من وزارة الدفاع.

وتم تعديل المرسوم 41، مرتين، مرة بالمرسوم 49 لعام 2008، ومرة بالمرسوم 43 لعام 2011.

ويطبق المرسوم 41 وتعديلاته، على كامل الحدود السورية. ويتضمن المرسوم وتعديلاته أصول إنشاء ونقل وتعديل واكتساب الحقوق العينية في الأراضي الكائنة في المناطق الحدودية. المادة الثانية من المرسوم 41 نصت على تحديد المناطق الحدودية بمرسوم يصدر بناء على اقتراح وزارة الدفاع.‏ 

مصادر سيريا ريبورت أشارت إلى أن مرسوماً خاصاً صدر في العام 2008، بناء على اقتراح وزارة الدفاع، حدد فيه المناطق الحدودية من حيث النطاق الجغرافي. ولكن، لم يُنشر المرسوم. وأشارت مصادر سيريا ريبورت إلى أن المناطق الحدودية تتألف بالعموم من حزام أمني على شكل شريط موازٍ للحدود، بعمق متغير، ولكنه لا يقل عن 25 كيلومتراً، ضمن الأراضي السورية. الملفت أن المناطق الحدودية بحسب هذا المرسوم الخاص تتضمن كامل محافظة الحسكة في الشمال الشرقي، وكامل محافظة القنيطرة في الجنوب الغربي.

المرسوم 41 نص على عدم السماح لمالك عقار ما ضمن المناطق الحدودية، أن يتصرف به تصرفاً ناقلاً للملكية، أو تأجيره أو استثماره لمدة تزيد عن الثلاث سنوات، إلا بعد الحصول على ترخيص أمني. واستثنى المرسوم 41، العقارات، المبنية أو غير المبنية، الواقعة ضمن المخططات التنظيمية. أي أن التصرف بعقار واقع ضمن منطقة حضرية منظمة لا يحتاج إلى موافقة أمنية.

ولم يشترط المرسوم 41 الحصول على الترخيص الأمني مسبقاً لتسجيل دعوى تثبيت البيع. إذ يمكن للمُدّعي مشتري العقار تسجيل الدعوى في المحكمة، وطلب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار، والحصول على إقرار من البائع بالبيع، ريثما يصدر قرار الترخيص وتقديمه للمحكمة. وفي حال تأخر الترخيص، يجري شطب الدعوى إلى حين ورود الترخيص. وبعد ذلك بإمكان المدعي تجديد الدعوى، والحصول على حكم بتثبيت البيع. أما إذا تم رفض الترخيص، فيكون المشتري قد حصل على إقرار قضائي بالبيع، ويصبح مالكاً بموجبه. ولكن ذلك الإقرار يعتبر أقل قوة من حكم المحكمة في إثبات الملكية.

لكن، السلطات السورية تنبهت إلى ذلك الاحتمال، وأرادت وضع حدّ لبيع العقارات الحدودية من دون الموافقة الأمنية. ولذلك، فقد صدر المرسوم 49 لعام 2008، تعديلاً للمرسوم 41/2004، والذي جعل الحصول على الترخيص شرطاً أساسياً مسبقاً لتسجيل دعوى تثبيت البيع. وبالتالي، منع المرسوم 49 المحكمة من قبول تسجيل أية دعوى تثبيت بيع العقار، إذا لم تقترن بالترخيص الأمني منذ البداية. كما وسّع المرسوم 49 من نطاق العقارات التي تحتاج إلى ترخيص حدودي، لتشمل حتى العقارات الواقعة ضمن المخطط التنظيمي. 

ويعتبر منع المحاكم من تسجيل الدعاوى قبل الحصول على الترخيص الأمني، تعدياً من السلطة التنفيذية على صلاحيات السلطة القضائية.

وتسبب ذلك بجمود حركة البيوع العقارية ضمن المناطق الحدودية. ويجب الحصول على ترخيص أمني، خلال مدة ثلاثة أشهر من تأجير العقار أو استثماره، وإلا كان الإشغال الجديد للعقار باطلاً. كما يجب إعلام الجهة الإدارية في المنطقة خلال مهلة ثلاثة أشهر من التأجير أو الاستثمار، وفي حال الفشل في ذلك تفرض على صاحب العقار عقوبة الحبس، والتي يمكن أن تصل إلى سنة، مع الغرامة.

ولا بد من الإشارة إلى أن رفض وزارة الداخلية منح الترخيص الأمني، يكون مبرماً، ولا يقبل المراجعة. ولكن، يمكن تقديم طلب ترخيص جديد بعد مرور سنة، بحسب المادة الثالثة من المرسوم 41.

وقد بقي الحال على ما هو عليه حتى صدور التعديل الجديد للمرسوم 41، الصادر بالمرسوم 43 لعام 2011. واستثنى التعديل مجدداً العقارات الحدودية الواقعة ضمن المخطط التنظيمي من شرط الترخيص الأمني. لكن التعديل، أبقى على شرط الحصول على الرخصة الأمنية المسبقة قبل تسجيل دعوى تثبيت البيع للعقارات خارج التنظيم.

والإضافة الجديدة التي جاء بها المرسوم 43، أنه أعفى البيوع العقارية التي تحصل بين الأصول والفروع من شرط الترخيص الأمني الحدودي، حتى لو كانت تلك العقارات واقعة خارج المخطط التنظيمي.