مفتاح: الحقوق العقارية محل الاستملاك

يكون الاستملاك منصباً على حق الملكية العقارية، ويشمل ذلك الحقوق العينية الأصلية والحقوق العينية التبعية الواقعة على العقار. الحقوق العينية العقارية، وهي سلطات مباشرة يقررها القانون لشخص على عقار معين دون وساطة من شخص آخر، وتنقسم إلى حقوق عينية عقارية أصلية، وتشمل حق الانتفاع والاستعمال والارتفاق، وحقوق عينية تبعية تشمل الرهن التأميني والرهن الحيازي وحق الامتياز. 

ويجوز استملاك جميع تلك الحقوق نتيجة استملاك العقار، بمعنى أن الجهة العامة تستملك العقار وما يترتب عليه أيضاً من حقوق عينية للغير من حق انتفاع أو ارتفاق مسجلة على الصحيفة العقارية. وعند ذلك يجب على الجهة العامة تعويض أصحاب تلك الحقوق أيضاً. كما يمكن للجهة العامة استملاك حق عيني على العقار من دون نزع ملكيته من صاحبه، كما لو قامت بإنشاء حق ارتفاق على عقار من خلال مد خط توتر كهربائي فيه مع إبقاء العقار في ملكية صاحبه.

ووفقاً لما أقرته المادة 2 من قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي 20 لعام 1983، قد يطبق الاستملاك على العقارات المبنية وغير المبنية، مفرزة أو مملوكة على الشيوع. كما يجوز أيضاً استملاك الأراضي حتى لو كانت عرصة معدة للبناء طالما أن المخطط الاستملاكي قد شملها، لتنفيذ مشاريع النفع العام.

وقد تم منح الأراضي الزراعية أهمية خاصة، حيث لا يجوز للجهة المستملكة وضع اليد عليها ومنع الفلاح من استثمارها قبل صدور قرار الاستملاك أصولاً وتصفية حقوق الفلاح، وفقاً لتعميم مجلس الوزراء رقم 86/ب-4778/15 لعام 1983، بهدف الحرص على الأراضي الزراعية والحد من الاضرار بها.

كما يمكن استملاك كامل العقار أو استملاك جزء منه، لكن إذا كان الجزء المتبقي من العقار غير قابل للانتفاع به، فينبغي عندئذِ على الجهة المستملكة أن تستملك ذلك الجزء خلال ثلاث سنوات بناءً على طلب المالك وصدور قرار من المجلس المحلي ينص على أن الجزء المتبقي غير قابل للانتفاع به.

 ويكون قرار المجلس في هذه الحالة مبرماً وفقاً لما نصت عليه المادة 11 من قانون الاستملاك 20. في المقابل إذا استملكت الجهة العامة عقاراً يفيض عن حاجة مشروع النفع العام، فلا يعني ذلك زوال النفع العام عن القسم الزائد ولا يؤثر ذلك في صحة مرسوم الاستملاك. بل يحق للإدارة التصرف بالجزء المتبقي وفق أحكام مرسوم الاستملاك، وفقاً لما قرره اجتهاد محكمة النقض أساس 459 الصادر بالقرار رقم 269 لعام 1984.

ويمكن أيضاً استملاك أجزاء من عقارات متعددة للبناء عليها، بعد اجراء عملية دمجها وتوحيدها أو افرازها من قبل الجهة العامة وفقاً لما نصت عليه المادة 5 من القانون 20.

المادة 2 من قانون الاستملاك أجازت استملاك عقارات الأوقاف. على النقيض من ذلك نجد أن القانون 26 لعام 2000 المتضمن تعديل قانون التوسع العمراني، لم يجز استملاك عقارات الأوقاف، إذ تنص المادة الثانية من القانون 26 على ألا تخضع العقارات الوقفية العائدة لمختلف الطوائف للاستملاك وفق أحكام هذا القانون. ولذلك دائماً ما تستند الجهة المستملكة إلى أحكام قانون الاستملاك رقم 20 عند استملاك عقار مملوك للأوقاف.

أما العقارات المملوكة للجهات العامة فلم يتضمن قانون الاستملاك رقم 20 نصاً يجيز استملاكها، إلا أن الجمعية العمومية للقسم الاستشاري للفتوى والتشريع في مجلس الدولة، قالت في قرارها رقم 2199 لعام 2010، إن قرار استملاك صادر عن رئيس مجلس الوزراء باستملاك عقار لصالح إحدى المحافظات هو قرار باطل.

 وجاء في حيثيات قرار الجمعية العمومية أن مصالح الدولة جميعها متساوية فيما تهدف إليه من تحقيق مشروعات النفع العام، وبالتالي لا مجال لإعطاء إحدى هذه الجهات الحق في نزع ملكية عقارات تعود إلى جهة عامة أخرى. بينما نجد في اجتهاد أحدث للجمعية العمومية في مجلس الدولة، صادر برقم 200 لعام 2013، أنه لاستملاك عقار عائد لجهة عامة، يجب أن تتم مخاطبة وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي لكي تقوم بتخصيص العقار، ولا يجوز اصدار قرار الاستملاك قبل ذلك وإلا كان ذلك القرار باطلاً.