مفتاح: الحقوق العقارية بين التوزيع الإجباري والأسهم التنظيمية

غالباً ما تتم إعادة توزيع أراضي أي منطقة يجري تنظيمها على أصحاب الحقوق، وفق مبدأ التوزيع الإجباري للأرض مقابل الأرض. وفي بعض الأحيان، يتم التوزيع بطريقة الأسهم التنظيمية.

وفق التوزيع الإجباري، يحصل أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التي يجري تنظيمها على أرض معدة للبناء ضمن منطقة التنظيم، كتعويض عن عقاراتهم الأصلية. وتتم إعادة توزيع الأراضي على أصحاب الحقوق، غالباً في غير مواقعها الأصلية، وبعد الاقتطاع منها مجاناً بنسبة قد تصل إلى 40%. وقد تمّ ذكر مبدأ التوزيع الإجباري في معظم قوانين التخطيط والتنظيم والاستملاك، وآخرها في قانون تخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015.

في حين أن المرسوم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين ضمن المصوّر العام لمدينة دمشق، وكذلك القانون 10 لعام 2018 القاضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية، أدخلا قواعد جديدة للتوزيع. إذ تتم بحسبهما، إعادة توزيع عقارات المنطقة التنظيمية على أصحاب الحقوق، عبر الأسهم التنظيمية. وهنا، تكتسب الملكيات العقارية صفة الأسهم المملوكة على الشيوع بين أصحاب الحقوق ضمن المنطقة التنظيمية. ولصاحب الأسهم ثلاثة خيارات: أن يحوّل أسهمه إلى مقسم تنظيمي، أو أن يبيع الأسهم في المزاد العلني، أو أن يُشكّل أو ينضّم إلى شركة مساهمة مغفلة.

من جانب آخر، يتيح التوزيع الإجباري للمالك حق التصرف بعقاره خلال فترة التنظيم، ويُقيّد ذلك الحق فقط خلال فترة إعداد جداول التوزيع الإجباري للأراضي البديلة. ويمكن للمالك التصرف بأرضه الجديدة بعد تسجيلها باسمه في السجلات العقارية بعد صدور جداول التوزيع النهائية. في حين، يمنع المرسوم 66 جميع عمليات تداول الملكية، بمجرد إعلان المنطقة التنظيمية. ويحق لأصحاب الأسهم التنظيمية التداول بأسهمهم فقط بعد عام واحد من تخصصهم بالمقاسم.

المرسوم 66، والقانون 10، حددا من يحق له الحصول على الأسهم التنظيمية، من بين أصحاب الحقوق على الشكل التالي: يحصل المالك الشاغل لعقاره قبل التنظيم على أسهم تنظيمية وحق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. أما إذا كان مالكاً غير ساكن في عقاره فيحصل على أسهم تنظيمية فقط. أما إذا كان شاغلاً فقط للعقار فيحصل على حق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. والملكية هنا هي حيازة سند ملكية صادر عن المصالح العقارية.