مفتاح: التنفيذ الجبري على العقار

عتبر التنفيذ الجبري على العقار وسيلة قانونية يلجأ إليها الدائن لتحصيل دين ثابت بموجب حكم قضائي مبرم أو سند دين. ويتم اللجوء إلى التنفيذ الجبري، لنزع عقار من مالكه المَدين عن طريق دائرة التنفيذ المدني التابع للمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، وبيع العقار بالمزاد العلني لإتاحة المجال للدائن لاستيفاء دينه.

تبدأ تلك الإجراءات من خلال تسجيل ملف تنفيذي لدى دائرة التنفيذ في المحكمة، يتضمن طلب تنفيذ، وحكم المحكمة أو سند الدين. ويجري تبليغ المَدين بالإخطار التنفيذي، وانتظار خمسة أيام تلي التبليغ، بغرض إتاحة الفرصة للمَدين سداد الدين قبل اتخاذ إجراءات الحجز التنفيذي على أمواله.

وإذا انقضت المهلة المشار إليها، يحق للمُنفذ (الدائن) أو وكيله، طلب إلقاء الحجز التنفيذي على أموال المَدين المنقولة وغير المنقولة، أيهما يختار. وتجب هنا مراعاة أنه إذا كانت قيمة الدين صغيرة، وتكفي الأموال المنقولة لسدادها، فيبدأ بالتنفيذ عليها.

في حالة التنفيذ على العقار، يجب على الدائن المنفذ إبراز بيان قيد عقاري للعقار العائد للمُنفّذِ عليه، المطلوب حجزه. ثم يطلبُ المُنفذُ وضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار في السجل العقاري. وعند صدور قرار رئيس التنفيذ بالحجز، يقوم مأمور التنفيذ بتسطير كتاب إلى مديرية المصالح العقارية لوضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار.

وضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار، لا تمنع مالكه المُنفذِّ عليه، من التصرف به إلى الغير. ولكن، يمكن للدائن المُنفّذ متابعة إجراءات التنفيذ على العقار.

وبعد الحجز، ينبغي أن يطلب المُنفذُ من دائرة التنفيذ، إخطار المَدين ببيع العقار، وهو فرصة جديدة للمَدين كي يتفادى عملية بيع العقار خلال مهلة ثمانية أيام لدفع الدين المترتب بذمته.

الإجراء التالي، يطلب المُنفذُ وضع اليد على العقار، للوقوف على حالته الواقعية تمهيداً لطرحه للبيع في المزاد العلني. ويتطلب ذلك صدور قرار من رئيس التنفيذ في المحكمة، وتكليف مأمور التنفيذ للقيام بعملية وضع اليد مستعيناً بخبير أو ثلاثة خبراء يسميهم مأمور التنفيذ.

ينتقل بعدها مأمور التنفيذ مع الخبراء إلى مكان العقار لوصفه وتقدير قيمته وتحديد شاغليه والتثبت من مستند الإشغال كأن يكون في العقار مستأجر.

إذا تبين أن هناك اختلاف في أوصاف العقار بين الواقع والصحيفة العقارية، فينظر رئيس التنفيذ فيما إذا كان العقار قابلاً لتصحيح الأوصاف البسيطة ومنها الخطأ بالقياس. وعندها يصدر رئيس التنفيذ قراراً بالتصحيح مع قرار الإحالة القطعية بعد رسو المزاد.

أما إذا كان العقار غير قابل للتصحيح، كما لو كان في مناطق المخالفات، فيتم بيعه على وضعه دون تصحيح الأوصاف.

وبعد ذلك يطلبُ المنفذ إعداد قائمة شروط البيع، التي تتضمن بيان نوع السند التنفيذي، وتعيين العقار (رقم المحضر والمنطقة العقارية) وأوصافه (حدوده ومساحته)، وكذلك القيمة المقدرة له من قبل الخبراء. وينبغي أن يرفق الطلب، بيان بالضريبة العقارية وصورة عن بيان قيد عقاري أو مستند ملكية المنفذ عليه.

يجري تبليغ قائمة شروط البيع عبر لوحة إعلانات المحكمة لتمكين كافة الناس من الاطلاع عليها، كما يجب تبليغ قائمة شروط البيع إلى أصحاب الإشارات المدونة على صحيفة العقار في السجل العقاري، وذلك بهدف إتاحة المجال لهم للاعتراض على قائمة شروط البيع قبل ثلاثة أيام من تحديد جلسة النظر في الاعتراضات.

ويوضح التبليغ رقم العقار المحجوز وبيان قيمته المالية المقدرة وتاريخ جلسة الاعتراضات، ويمكن للمنفذ عليه أيضا الاعتراض على قائمة شروط البيع، ومن ذلك أنه يمكن الاعتراض على السند التنفيذي، أو عدم جواز حجز الدار لأنها السكن الوحيد للمَدين. إذ لا يجيز القانون في مثل هذه الحالة التنفيذ على المسكن الوحيد للمنفذِ عليه، إلا إذا كان يزيد عن حاجته في السكن، وعندها يباع ذلك المسكن ويتم تخصيص جزء من المبلغ لشراء مسكن بديل يكفي لأسرته.

يجري الاعتراض على قائمة شروط البيع من ذوي المصلحة، قبل جلسة النظر في الاعتراضات من قبل رئيس التنفيذ بثلاثة أيام على الأقل، ثم يفصل رئيس التنفيذ في الاعتراضات بقرار مبرم.