مفتاح: التعويض عن الاستملاك

رغم أن الاستملاك يستمد مشروعيته من أحكام القانون لكنه يبقى تصرفاً إدارياً يمس حق الملكية الفردية، ولذلك يجب عليها أن تدفع الإدارة تعويضاً لصاحب العقار المستملك نتيجة انتزاع العقار منه للنفع العام. والنفع العام لا يبرر القاء عبء الاستملاك على عاتق الأفراد، بل يجب التعويض العادل لمالك العقار المستملك، تدفعه الإدارة ليكون بمثابة حصانة لحق الملكية من الاستملاك بلا مقابل أو الاستملاك المجاني.

الدستور السوري الصادر عام 2012، قال بعدالة التعويض عن الاستملاك. وهذا يعني، ألا تقل قيمة التعويض عن القيمة الجارية للعقار المستملك، وأن يتم سداده كاملاً وفورياً. إلا أن قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم رقم 20 لعام 1983، منح الإدارة المستملكة مهلة خمس سنوات لتسديد قيمة تعويض الاستملاك. وفي حال تأخر الإدارة عن السداد أو إيداع المبلغ في المصرف عن تلك المدة، تلتزم الإدارة بدفع فائدة قانونية قدرها 6% عن كل سنة تأخير.

قانون الاستملاك رقم 20، اعتمد في تقدير قيمة العقارات المستملكة على أساس قيمتها قبل تاريخ مرسوم الاستملاك مباشرة، ولم يأخذ بعين الاعتبار كل ارتفاع يطرأ على الأسعار نتيجة مشروع الاستملاك أو المضاربات التجارية، أو مرور الزمن. اجتهاد مجلس الدولة القسم الاستشاري رقم 106 لعام 1983، سار على نفس النهج، واعتبر أن تقدير قيم العقارات المستملكة يتم على أساس وضعها بتاريخ الاستملاك دون الاعتداد بما يطرأ عليها بعد ذلك من تغيير في الأوصاف، سواء كان ذلك راجعاً للمالكين أم للجهات العامة أم نتيجة لتنفيذ مشروع الاستملاك.

وبعد تقدير اللجان المختصة لقيمة العقار والتعويض بحسب قانون الاستملاك، فإن ذلك يصبح مبرماً لا يقبل أي طريق من طرق المراجعة. وحتى مع تأخر الإدارة المستملكة في السداد لأكثر من خمس سنوات، فلا يحق لمالك العقار المستملك طلب إعادة تخمين العقار. 

وهذه المهلة القانونية للسداد طويلة جداً، وتسمح للإدارة المستملكة في التراخي حتى انتهائها، وهو ما قد يلحق بمالك العقار المستملك ضرراً، خاصة عندما يكون بحاجة لشراء عقار آخر. كما أن القيمة الجارية للعقار قبل خمس سنوات مقدرة بالليرة السورية، أقل من قيمة العقار الجارية بعد خمس سنوات، بالنظر إلى تغير قيمة صرف الليرة السورية وقوتها الشرائية. 

ولم يميّز قانون الاستملاك لعام 1983 بين الأبنية المخالفة وغير المخالفة في معرض حديثه عن تقدير قيمة التعويض للعقار المستملك. وقد اعتبر القانون أن ما يدخل في تقدير قيمة العقار، كل من الأرض والبناء والإنشاءات. بينما تقوم الدوائر العقارية بتنظيم قائمة بأسماء مالكي العقارات المقرر استملاكها وأصحاب الحقوق المسجلة ومقدار حصصهم ومساحتها. في حين تقوم الجهة المستملكة بتبليغ المالكين وأصحاب الاستحقاق القيمة المقدرة لتلك العقارات. وبطبيعة الحال، فإن التعويض من جانب الإدارة المستملكة يقتصر على من ورد اسمه ضمن قائمة أصحاب الحقوق، ولن يشمل أصحاب الأبنية غير المرخصة المبنية على الأملاك العامة على سبيل المثال.

ومن المهم الإشارة إلى أنه بإمكان الإدارة وضع اليد على العقار المستملك قبل دفع التعويض. وهو ما يجافي مبدأ العدالة في التعويض والذي يوجب التزام الإدارة بالسداد قبل استلام العقار.

وقد حدد قانون الاستملاك، طريقتين لدفع بدل الاستملاك، وهما؛ الدفع المباشر والإيداع. في الدفع المباشر، تقوم الجهة المستملكة بدفع التعويض مباشرة إلى مالك العقار، أو بإيداع المبلغ على سبيل الأمانة لدى السجل العقاري ريثما يحضر مالك العقار ومندوب عن الجهة المستملكة. ويجري توثيق إقرار المالك بقبض البدل، ونقل وتسجيل ملكية العقار باسم الجهة المستملكة. ويشترط في هذه الحالة خلو الصحيفة العقارية للعقار المستملك من أية إشارات أو قيود.

الطريقة الثانية، الإيداع، وبموجبها تقوم الجهة المستملكة بإيداع التعويض باسم المالك لدى أحد المصارف العامة ومن ثم تنتقل ملكية العقار إلى الجهة المستملكة.