مفتاح: التحديد والتحرير

ما يزال نظام التحديد والتحرير الصادر بالقرار رقم 186 لعام 1926، معمولاً به فيما يخص مسح المناطق التي لم توثّق بعد في السجل العقاري. وينتج عن العملية برمتها، افتتاح صحف عقارية للعقارات في المنطقة المعنية، وتخصيص أرقام لها، وتسجيلها بأسماء المالكين لها، في المصالح العقارية.

وفي كل الأحوال، كثير من الإجراءات المرافقة لعملية التحديد والتحرير قد تشوبها انتهاكات لحقوق الملكية العقارية، بسبب وجود أعداد كبيرة من النازحين داخلياً والمُهجّرين خارج البلاد، والمغيبين قسراً في السجون.

الإجراءات المتتابعة:

يحدد القاضي العقاري في المحافظة تاريخ البدء بتنفيذ عملية التحديد والتحرير في منطقة ما، ويجب نشر ذلك القرار، قبل شهرين على الأقل من بدء العمل به، في الجريدة الرسمية. ويقوم بعملية التحديد والتحرير مهندسون معتمدون من دائرة المساحة في السجل العقاري، تحت إشراف القاضي العقاري في المحافظة.

بعد قرار القاضي افتتاح أعمال التحديد والتحرير، تجري دعوة أصحاب العقارات والحقوق في المنطقة المعنية، ليقوموا بالتدليل على حدود ممتلكاتهم، وأخذ أقوالهم. وهذه المرحلة يمكن تسميتها بعملية التحديد. وفي حال عدم حضور أحدهم، تجري العملية في غيابه، وفقاً للمادتين 10 و12 من القرار 186، بناءً على أقوال المختار والجوار والحاضرين، على أن يُسجل ذلك في محضر التحديد.

ويمكن إيجاز عملية التحديد بأنها تحقيق ينظم فيه محضر تُسجّل فيه أقوال أصحاب الحقوق والملاك والجوار، كما يتم تسجيل الاعتراضات، وجمع الوثائق الثبوتية من أصحاب الحقوق. وفي حال حصول خلاف على ملكية عقار ما، يُعتبرُ الشاغل للعقار على أنه المالك، بينما يسجل من ينازعه الملكية على أنه المعترض. وينتقل المهندس بعد ذلك إلى مرحلة تعيين حدود العقارات التي تم إثبات ملكيتها، وكذلك المتنازع عليها. ثمّ، ينظم المهندس لائحة بأسماء المالكين ضمن المنطقة العقارية التي تجري فيها العملية.

تسجيل الملكية باسم الشاغل قد يحمل انتهاكاً محتملاً لحقوق الملكية، إذ قد يكون الشاغل وضعاً لليد على العقار بصورة غير مشروعة كما يحدث في حالات غصب العقار. في كل الأحوال، أثناء سير عملية التحديد والتحرير يملك القاضي العقاري صلاحية البت في مشروعية أعمال التحديد التي يقوم بها المهندس، المتعلقة بعملية وضع حدود العقارات، أما الخلافات على إثبات الحقوق المدعى بها، فلا يمكن للقاضي العقاري البت بها إلا بعد انتهاء كامل عملية التحديد والتحرير في منطقة ما.

وبعد ذلك، يضع المهندس ملفاً لكل عقار يسمى محضر التحديد والتحرير، ويشمل: وصفاً للعقار من حيث الموقع ونوعه الشرعي؛ أميري أو مُلك، ومساحته وحدوده، واسم المالكين (أو المالك) للعقار على الشيوع، مع بياناتهم الشخصية وحصصهم وعناوينهم. ويضم محضر التحديد والتحرير أيضاً، الحقوق المترتبة على العقارات لصالح الغير، كوجود حق انتفاع لشخص ما على العقار. ويتضمن كذلك السندات والوثائق المقدمة من أصحاب الحقوق، والاعتراضات إن وجدت.

وبعدها يتم ختم محضر التحديد والتحرير، ويوقع عليه المهندس والمالكين والمعترضين والجوار، وكل من له تصريح في المحضر.

بعد ذلك، يقوم المهندس بعملية التحرير، وهي إعداد جدول يسمى جدول التحرير، يذكر فيه خلاصة ما قام به من أعمال تبيّن الملاك وأصحاب الحقوق. وبعد البت في الاعتراضات من قبل القاضي العقاري، يتم تسليم جدول التحرير إلى دائرة المساحة في السجل العقاري.

ثم يُسلم المهندس للقاضي العقاري جميع محاضر التحديد والتحرير، وجدول التحرير.

ويقوم بعدها القاضي العقاري بدعوة أصحاب الاعتراضات مع طلب وثائقهم اللازمة لإثبات حقوقهم، خلال ثلاثين يوماً. ويمكن لأي شخص خلال هذه المهلة التدخل أمام القاضي العقاري للاعتراض على العملية، مع تسجيل اعتراضه ووثائقه.

وبعد انقضاء المهلة المحددة يصدر القاضي العقاري قراره بختام أعمال التحديد والتحرير نهائياً ويبلّغ ذلك لذوي الشأن وينشر في الجريدة الرسمية.

وبعد مصادقة القاضي العقاري لمحاضر التحديد والتحرير وجدول التحرير، يصدر قراره بتسجيلها في السجل العقاري. ولا يحتاج هذا القرار إلى تبليغ أو إعلان. ثم ترسل المحاضر والجدول إلى رئيس المكتب العقاري في مديرية المصالح العقارية، لتسجيله أصولاً بأسماء المُلّاك.