مفتاح: الاستملاك لتوحيد العقارات

في 26 اذار 2023، أصدرت رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 517، استملكت فيه الجزء ب من العقار رقم 13480 من المنطقة العقارية الرابعة بمدينة حلب، بعدما اعتبرته ذي نفع عام. وجاء استملاك العقار بغرض توحيده مع العقار رقم 9637، بعدما تعذر الاتفاق بين مالكي العقارين، لتنفيذ التخطيط المصدق في مدينة حلب.

الأمر ذاته تكرر في قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم 1972 الصادر في 3 نوفمبر 2022، باستملاك كامل العقار رقم 1858 وجزء العقار رقم 1074 من المنطقة العقارية قطنا الشمالية رقم 65 بريف دمشق، بغرض توحيدهما مع العقار رقم 1072، وكذلك استملاك جزء العقار رقم 1854 لتوحيده مع العقار رقم 1071، لتنفيذ المخطط المصدق في مدينة قطنا، بعدما تعذر الاتفاق بين المالكين. 

وتصدر قرارات الاستملاك عبر رئاسة مجلس الوزراء، وذلك لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام، وفق أحكام قانون الاستملاك الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983. ويشمل النفع العام حزمة واسعة من المشاريع، على سبيل المثال؛ فتح الطرق الجديدة، وتوسيع الطرق الموجودة أو إنشاء الساحات والأسواق أو دور العبادة أو الثكنات العسكرية أو المطارات أو المستشفيات والمراكز الطبية أو المنشآت الزراعية، أو مشاريع النفط، وأبنية حزب البعث الحاكم والمنظمات الشعبية، أو لتنفيذ المخططات التنظيمية، والانشاءات السياحية وإنشاء المناطق الصناعية. يضاف إلى تلك الحالات الاستملاك لعقارات أو أجزاء العقارات غير الصالحة للبناء بقصد دمجها كي تصبح صالحة للبناء. 

القانون 20، قال إنه عند تنفيذ المخطط التنظيمي المصدق لمنطقة ما، إذا وجدت عقارات أو أجزاء عقارات متجاورة لا يصلح أي منها للبناء عليه بمفرده، لأن مساحتها صغيرة جداً أو شكلها الهندسي غير ملائم للبناء، فيجب أن يتفق أصحاب تلك العقارات فيما بينهم على دمج عقاراتهم لتصبح قابلة للبناء وفقاً لنظام ضابطة البناء في المحافظة.

فإذا تعذر الاتفاق بين المالكين، يجوز حينها للجهة الإدارية أن تدمج “توحد” تلك العقارات مع بعضها، وتستملكها مقابل بدل استملاك. ويجب إثبات توحيد العقارات المستملكة بموجب محضر تنظمه الجهة الإدارية، بحضور أصحاب العلاقة، ويكون هذا المحضر بمثابة دليل على الاستملاك.

هناك شروط يجب توافرها لإتمام توحيد تلك العقارات، وهي أن تكون العقارات متجاورة، وبنفس المنطقة العقارية، وذات نوع شرعي واحد. ويتم توحيد العقار ذي الرقم الأكبر في السجل العقاري بالعقار ذي الرقم الأصغر، وإلغاء صحائف العقارات التي تم توحيدها. وتوحيد العقارات من المعاملات الفنية المماثلة لإفراز العقار. ويقوم بمعاملة توحيد العقارات مهندس محلّف يتم تكليفه بمعاينة العقارات على أرض الواقع، لتوضيح شكل العقارات بعد التوحيد، ورسم المخططات الفنية، وتنظيم محاضر مساحة العقارات والتخوم. وبعد ذلك، يتم تحويل هذه المحاضر إلى دائرة السجل العقاري، ومن ثم إلى الجهة الإدارية المختصة للتصديق على المخططات الفنية.

وبعد ذلك، يجب على الجهة الإدارية أن تقوم ببيع العقار الجديد، بطريقة المزاد الحصري بين مالكي العقارات المدموجة. فإذا تم البيع بهذه الطريقة، يجب أن يدفع المشتري أيضاً للوحدة الإدارية نسبة 15% من قيمة البيع كنفقات إدارية. أما إذا لم يصل المزاد إلى قيمة بدل الاستملاك، فعند ذلك يصار إلى البيع بالمزاد العلني وفقاً للمرسوم 28 لعام 1969 الخاص بنظام العقود التي تجريها الجهات العامة، أي البيع بالمزاد العلني الذي يشارك فيه الجميع ولا يقتصر على الملاك فقط. وبعد إتمام البيع فقط، تدفع الوحدة الإدارية بدل الاستملاك، لأصحاب العقارات المستملكة، من المبلغ الذي رسا عليه المزاد.

قانون الاستملاك سمح للإدارة باقتطاع ربع مساحة العقار المستملك مجاناً، في حالة الاستملاك الجزئي للعقار وفي هذه الحالة لا تسدد الإدارة بدل الاستملاك عن ذلك الربع المجاني بشرط أن يكون القسم المتبقي من العقار صالحاً للانتفاع به. أما، إذا كان القسم المتبقي من العقار غير صالح للانتفاع به، يجب استملاك كامل العقار.