مفتاح: إزالة شيوع العقار

إزالة الشيوع هي عملية اقتسام المال الشائع بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي. وعند عدم حصول اتفاق، فلا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيعها واقتسام ثمنها بين الشركاء بما يعادل حصة كل منهم.

قوانين إزالة الشيوع

قانون إزالة الشيوع القديم رقم 21 لعام 1986، كان يميز بين إزالة الشيوع للعقارات الواقعة داخل المخطط التنظيمي، وتلك الواقعة خارج المخطط. وبحسب القانون 21، فإن لجنة إزالة الشيوع، تكون صاحبة الاختصاص بالنظر في إزالة شيوع العقارات خارج المخطط التنظيمي. وتكون اللجنة برئاسة قاضٍ وعضوية ممثل عن كل من المديرية العامة للمصالح العقارية والاتحاد العام للفلاحين والمحافظة. بينما تختص محاكم الصلح المدني بقسمة العقارات داخل المخطط التنظيمي.

القانون رقم 1 لعام 2015، أنهى العمل بأحكام القانون رقم 21 لعام 1986، وألغى لجان إزالة الشيوع. وأصبحت محاكم الصلح المدني هي صاحبة الاختصاص بقسمة العقارات، داخل أو خارج المخططات التنظيمية، بموجب القانون رقم 1.

وإذا كان العقار أرضاً معدة للبناء، يجب عرض مخطط إفرازه على البلدية لأخذ موافقتها، وفقاً للمادة 116 من قانون البلديات رقم 172 لعام 1956.

دعوى إزالة الشيوع

يمكن لأي شريك له حصة في العقار، مهما كانت صغيرة، أن يقيم دعوى إزالة الشيوع. وفي جميع الأحوال يجب أن تقام الدعوى ضد جميع الشركاء، حيث يجب دعوتهم جميعاً من قبل المحكمة، وإلا كانت الدعوى غير صحيحة، وفقاً لاجتهاد محكمة النقض بالقرار رقم 392 لعام 1955.

وإذا كان أحد الشركاء غائباً، فيجب أن يحضر عنه الوكيل القضائي. أما إذا كان الشريك ناقص الأهلية فيحضر عنه الولي أو الوصي. كما أن وجود إشارة استملاك على صحيفة العقار توجب دعوة الجهة العامة صاحبة الإشارة لتكون طرفاً في دعوى إزالة الشيوع، وفقاً للاجتهاد القضائي الصادر بالقرار رقم 100 أساس 329 لعام 1976.

كما أن دعوى إزالة الشيوع تستوجب عند إقامتها، وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المطلوب قسمته، وفقاً لما أقره الاجتهاد القضائي بالقرار رقم 103 أساس 150 لعام 1975.

قسمة العقار

القانون المدني رقم 84 لعام 1949، نظّم أحكام قسمة العقار على الشيوع، بحيث تجري القسمة عيناً، أي من خلال تجزئة العقار إلى أقسام مفرزة عن بعضها “منفصلة” مُعادلة لحصص الشركاء، شريطة بقاء الانتفاع بها ممكناً بعد القسمة، ودون إحداث نقص كبير في قيمتها. وينطبق ذلك إذا كان العقار أرضاً، بينما إذا كان العقار مبنى فقد تتعذر قسمته دون حدوث ضرر ينقص من قيمته، لذلك يمكن بيعه بالمزاد.

وفي كل الأحوال تحتاج القسمة إلى تعيين خبير من قبل المحكمة، يقوم بإجراء القسمة بأحد ثلاثة طرق حددها القانون المدني.

أولاً، القسمة على أساس أصغر نصيب: ومثالها، لو كان للعقار ثلاثة شركاء، وكانت حصة الأول النصف وحصة الثاني الثلث، وحصة الثالث السدس. يعتمد في هذه الحالة السدس كأساس لتقسيم العقار، باعتباره أصغر نصيب. ويكون للشريك صاحب النصف ثلاثة أجزاء، والشريك صاحب الثلث جزأين، والشريك صاحب السدس جزء واحد.

ثانياً، القسمة بطريق التجنيب: وذلك بأن يُعيّن لكل شريك جزءاً مفرزاً من العقار يتناسب مع حصته، كما لو كان العقار المطلوب قسمته طابقاً مؤلفاً من شقتين أحدهما أكبر من الأخرى، وكانت حصة الشريك الأول أكبر من الآخر فيعطي لكل واحد شقة تعادل نصيبه، مع إمكانية دفع مبلغ نقدي تكملة لقيمة حصة الشريك. ولا يجوز اللجوء إلى القسمة بطريق التجنيب، إلا إذا تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة، وفقاً للاجتهاد القضائي بالقرار رقم 962 لعام 1964.

ثالثاً، إذا تعذرت الطرق السابقة، فلا يبق من حل إلا بالقسمة عن طريق التصفية والتي تتطلب بيع العقار بالمزاد وتوزيعه ثمنه. ويجوز أن يقتصر المزاد على الشركاء فقط إذا اتفقوا جميعاً على ذلك، أما عند اعتراض أحدهم فيجب فتح المزاد لجميع الناس للمشاركة به.