رسم مقابل التحسين في جرمانا قبل تنفيذ أعمال المنفعة العامة

في 24 آب 2022، أصدر المكتب التنفيذي لمجلس مدينة جرمانا بريف دمشق، القرار رقم 276، الذي وافق بموجبه على إصدار مخطط للمدينة خاص برسم مقابل التحسين. وكان المكتب الفني لمجلس مدينة جرمانا قد أعدّ هذا المخطط لتحديد المناطق والعقارات التي طرأ عليها تحسين، وفق أحكام الفصل الرابع من القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021. 

وبقيت جرمانا خلال سنوات الحرب تحت سيطرة النظام، وشهدت توسعاً هائلاً في مخالفات البناء والمناطق العشوائية، وذلك لاستيعاب موجات النزوح التي قصدتها من مختلف مناطق الريف الدمشقي.

وبحسب الفصل الرابع من القانون 37\2021، تفرض الوحدات الإدارية رسماً اسمه “رسم مقابل التحسين” على مالكي العقارات المبنية وغير المبنية، والسطوح والأراضي، التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة. والمنفعة العامة هي كل ما تنفذه الجهات العامة والخاصة من الأعمال الآتية؛

1- فتح الطرق أو توسيعها. إنشاء الجدران الاستنادية. وإنشاء أو توسيع أو تعديل الأسواق والمولات والساحات والحدائق العامة.

2- إنشاء الجسور ومجاري المياه والسيول، وتغطية مجاري الأنهار.

3- تطبيق القوانين الخاصة بتنظيم وعمران المدن.

4- مشاريع السياحة والاصطياف والإشتاء.

5- تعديل أوجه الانتفاع والاستعمال للعقارات الواقعة سواءً داخل المخطط التنظيمي أو خارجه أو الواقعة ضمن مناطق التوسع، أو تعديل الوجائب والقيود المفروضة عليها أو تعديل نظام ضابطة البناء.

6-مناطق التطوير العقاري.

وبحسب القانون 37، تُحدد المناطق التي يطرأ عليها تحسين، وفق مخطط يصدر بقرار عن المكتب التنفيذي، وينشر القرار في الجريدة الرسمية. ويعلن المخطط والقرار في لوحة إعلانات الوحدة الإدارية وفي بعض المواقع العامة في منطقة التحسين. 

وبحسب القانون 37، فإن لجنة يرأسها قاض يعينه وزير العدل وعضوية خبيرين من المحافظة وخبيرين من الأهالي، تقوم بتقدير قيم التحسين على العقارات في المنطقة المعنية. ويجب أن يلحظ التقدير القيمة الرائجة للعقار قبل تاريخ تنفيذ أعمال المنفعة العامة، والقيمة الرائجة بعدما أصابه من تحسين. وينص القانون على أن رسم مقابل التحسين مساوٍ لنصف قيمة التحسين المقدر. أي أن قيمة رسم التحسين تبلغ نصف الفارق في سعر العقار قبل التحسين وبعده. 

في منشور مجلس مدينة جرمانا في فيسبوك، يعود إلى تموز 2021، يتضح بأن مجلس المدينة كان قد وجّه انذاراً إلى أصحاب العقارات المخالفة الواقعة خارج المخطط التنظيمي، بضرورة تسديد رسوم المرافق العامة ورسوم مخالفة البناء، الواجبة على عقاراتهم. والمقصود برسم المرافق العامة هو رسم مقابل التحسين. بعدها، وجّه المجلس كتاباً إلى السجلات العقارية بوضع اشارة الحجز ومنع التصرف على تلك العقارات.

وليس واضحاً ما هو المقصود برسوم مخالفة البناء. إذ أن المجلس أكد أنه ليس بصدد تسوية مخالفات البناء التي هي من اختصاص القضاء بموجب أحكام قانون مخالفات البناء رقم 40 لعام 2012. وأكد المجلس بأن جميع العقارات المخالفة الواقعة خارج المخطط التنظيمي غير قابلة للتسوية. وأكد أن رسم مقابل التحسين لا يعني أبداً تسوية لمخالفة البناء.

في المقابل، يؤكد مجلس المدينة بأن العقار المخالف الذي يدفع أصحابه الرسوم كاملة سيتم تخديمه فوراً بالبنية التحتية والمرافق العامة، ورفع إشارة منع التصرف عنه. ويضيف المجلس بأن تحصيل رسم مقابل التحسين هو لدعم ميزانية محافظة ريف دمشق، ما يتيح لها الاستمرار في تقديم الخدمات. 

الملفت هنا، بأن رسم مقابل التحسين، سيدفع مسبقاً عن بعض الخدمات لم يتم تنفيذها بعد. إذ يؤكد المجلس بأن بعض الخدمات قد نفّذت بالفعل في بعض أحياء جرمانا، ويجري العمل على تنفيذ أعمال أخرى في بقية الأحياء. أي أن المجلس يفرض رسم بدل التحسين لاستكمال أعمال المنفعة العامة، لا عن الأعمال المنفذة، وهذا مخالف للقانون. في كل الأحوال، المجلس لم يوضّح ماهية الخدمات التي يقدمها والتي يعتبرها من أعمال التحسين.