تغييّر القيم التخمينية لمشاريع السكن الاجتماعي

أصدرت المؤسسة العام للاسكان، خلال كانون الثاني 2022، قيماً تخمينية جديدة للمساكن الجاهزة للتخصيص في مشاريع السكن الاجتماعي خلال العام 2022. وأوضحت المؤسسة أن ذلك يضمن تحقيق غايات تلك المشاريع وأهدافها الاجتماعية.

وقالت المؤسسة في بيان لها، إنها حمّلت جزءاً من تكاليف الموقع العام على المساحات التجارية. أي أن جزءاً من تكاليف البنى التحتية المُخدِّمِة لمشاريع السكن الاجتماعي، لن يتم تحميلها للمكتتبين في المشاريع، بل سيتم تحصيلها من المقاسم الاستثمارية المرفقة والتي غالباً ما تُخصص لأغراض تجارية. المؤسسة أوضحت أيضاً أنها وحّدت سعر التكلفة لبعض مشاريع السكن الاجتماعي، وخفضّت نسبة أرباحها من 15 إلى 10%.

وبحسب المؤسسة، فقد بلغت القيمة التخمينية الوسطية للمتر المربع الطابقي، المكسي بنسبة 80%، في المساكن الشبابية والإدخارية 596 ألفاً و385 ليرة. بينما بلغت القيمة التخمينية للمتر المربع في السكن العمالي في مختلف المحافظات إلى 480 ألف ليرة، باستثناء السكن العمالي في محافظة حماة الذي خمنته بـ810 آلاف ليرة للمتر المربع لأن المساكن مكسوة بالكامل. وأشارت المؤسسة إلى أنها تستند في طريقة حساب تكاليف الوحدات العقارية الاجتماعية وقيمتها، على التكاليف الإجمالية للمشروع، وذلك بالاستناد إلى أحكام المرسوم التشريعي رقم 26 لعام 2015 الناظم لعمل المؤسسة العامة للإسكان.

ويبدو ملفتاً استخدام المؤسسة العامة للاسكان مصطلح “القيم التخمينية للمساكن” بدل ما درجت عليه سابقاً من استخدام “القيم التقديرية للمساكن”. ومن الصعب التمييز بين التخمين والتقييم العقاريين. القانون 8 لعام 2012 الخاص بمهنة الخبير العقاري وشروط ممارسة المهنة، أوضح أن التخمين العقاري هو تقدير قيمة العقارات بالاستناد إلى المقارنة مع الأسعار في السوق، بينما التقييم يعتمد قيمة العقار بحسب الغرض من عملية التقييم ووفق معايير التقييم.

من جانب آخر، يبدو أن تغيير تلك القيم التخمينية سيؤثر بشكل مباشر على مجمل عمليات الاكتتاب والتخصيص والتسليم في مشاريع السكن الاجتماعي. إذ تشترط مؤسسة الإسكان، بأن الاكتتاب يتم فقط بعد تسديد دفعة نقدية لا تقل عن 10% من القيمة التقديرية للمسكن، على أن تستكمل إلى 30% عند التخصيص، وتقسيط القيمة المتبقية لمدة 25 عاماً.

وكمثال عملي لتفسير ما سبق، قد بات السعر التخميني لشقة مساحتها 100 متر مربع في مشروع سكن شبابي ما، حوالي 60 مليون ليرة. (كانت القيمة التقديرية للشقة ذاتها عند الاكتتاب في العام 2004، بحدود مليون ليرة). وفي ظل الأسعار التخمينية الجديدة، يتوجب على المُكتتب لإتمام تخصيصه بالمسكن، استكمال المدفوعات إلى 18 مليون ليرة (نسبة 30% من السعر التخميني)، وتقسيط الباقي على 25 عاماً. وبذلك، فإن الأقساط، من دون احتساب الفوائد، ستتجاوز 140 ألف ليرة شهرياً. هذا، في الوقت الذي يبلغ معدل الراتب الشهري لموظف في سوريا حوالي 120 ألف ليرة. ويناقض ذلك أحد شروط الاكتتاب، بأن قيمة الأقساط لا يجوز أن تتجاوز 30% من الدخل.

كما يجدر الانتباه إلى أن مؤسسة الاسكان، كانت قد دعت في تشرين الثاني 2021، المكتتبين لتسديد 50% من قيم مقاسمهم أو حصصهم السهمية، خلال مهلة ثلاثة شهور، قبل أن يحق لهم التخصيص. وتخالف تلك الدعوة مبدأ استكمال 30% من السعر التخميني للمسكن قبل التخصص به.