تعديل جديد لضابطة البناء في مدينة دمشق

في 6 آذار 2023، أصدر المكتب التنفيذي لمجلس محافظة دمشق، قراره رقم 302، لتعديل بعض مواد نظام ضابطة البناء في مدينة دمشق. ونُشِرَ القرار في بهو محافظة دمشق، منتصف حزيران 2023، بغرض إتاحة المجال للاعتراض عليه خلال مدة شهر. وبعد دراسة الاعتراضات تقر محافظة دمشق نظام ضابطة البناء الجديد، وترفعه لوزارة الأشغال العامة والإسكان لإقراره ونشره في الجريدة الرسمية.

ونظام ضابطة البناء هو مجموعة قرارات إدارية صادرة عن مجلس الوحدة الإدارية، ومصادق عليها من المحافظة ووزارة الأشغال العامة والإسكان. وتحدد الضابطة الشروط اللازمة لتعمير الأبنية والمنشآت وإصلاحها وهدمها ضمن حدود الوحدة الإدارية. ونظام ضابطة البناء يكون خاصاً بكل وحدة إدارية، ويصدر وفق معايير المخطط التنظيمي للمنطقة، وبالاستناد إلى قوانين التنظيم العمراني. تُحددُ ضابطة البناء نسبة المساحة المسموح بالبناء عليها من مساحة مقسم ما، وارتفاع الطوابق، والمسافات بين الأبنية، وغيرها. وتعتبر ضابطة البناء من أسس التخطيط العمراني، التي تتضمن أيضاً المخططات التنظيمية التفصيلية والعامة. 

القرار رقم 302، تضمن تعديلات لمواد في نظام ضابطة البناء في مدينة دمشق الصادر بموجب القرار 492 للعام 1997. بعض تلك التعديلات جوهرية، وبعضها شكلية.

من أهم التعديلات، كانت حصة المادة 165 المتعلقة بالوضع الراهن. وصار يمكن لمديرية التنظيم والتخطيط العمراني أن تنظر بترخيص المباني غير المرخصة المشادة بين العام 1948 وحتى تاريخ صدور نظام ضابطة البناء الجديد، وفق نظام البناء المعمول به حين اشادة المبنى. ولذلك، يجب تأمين مصور مساحي طابقي (كدسترائي)، إخراج قيد عقاري، ومصور وضع راهن معماري لكامل البناء. ويسمح التعديل بإتمام البناء وفق منهاج المنطقة العمرانية، بشرط تأمين تقرير فني خماسي مصدق من نقابة المهندسين حول السلامة الإنشائية للمبنى.

وأيضاً من أبرز التعديلات التي ترتبط بحقوق السكن، الأرض والملكية: 

إضافة تعريف الطابق التقني إلى قسم التعريفات في الباب الأول؛ وهو طابق الخدمة الميكانيكية الذي يحتوي على المعدات الميكانيكية للبناء كتجهيزات التدفئة وضخ المياه ومعالجتها وغيرها. ويعتبر هذا الطابق ملكية مشتركة لأصحاب البناء أو الأبنية المشتركة بهذه المعدات. ويمنع استخدام هذا الطابق لغير ما خصص له، ولا يدخل ضمن حساب المساحات الطابقية، ويخضع للرسوم المالية وفق القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 للعام 2021.

تعديل المادة 3، بمنح رخصة البناء فقط بعد التثبت من ملكية طالب الرخصة. وأيضاً، يمكن تعديل الرخصة باسم الورثة القانونيين بعد مصادقة القاضي الشرعي عليها، وموافقة القاضي الشرعي في حال وجود قاصر. والقاضي الشرعي هو القاضي المكلف بالنظر في قضايا الأحوال الشخصية.

تعديل المادة 7 الخاصة بارتكاب مخالفات أثناء التنفيذ، لتصبح: يُحرمُ صاحب الرخصة أو المقاول، من العمل برخص البناء ضمن المحافظة لمدة خمس سنوات. بينما يحق للمحافظة أن تطلب من نقابة المهندسين معاقبة المهندس المسؤول عن التنفيذ، بحسب اختصاصه، وفق نظام مزاولة المهنة. وحافظ القرار على إعفاء المهندس المخالف من العقوبة في حال تقدمه ببلاغ خطي عن المخالفة خلال اسبوع من وقوعها. كما أضيفت فقرة إلى المادة 7، تنص على أن دائرة الترخيص والبناء في محافظة دمشق هي من تعطي أمر المباشرة بأعمال الحفر والبناء بعد صدور رخصة البناء، بشرط أن يكون العقار خالياً من الإشغالات. 

تعديل المادة 9، المتعلقة بمدة رخصة البناء، بحيث تصبح مدة رخصة البناء 3 سنوات للأبنية المؤلفة من 6 طوابق فما دون، ويضاف إليها أربعة أشهر لكل طابق إضافي على أن لا تزيد المدة عن خمس سنوات. يضاف إليها سنة لتعديل الرخصة. بينما تعديل المادة 10 أوجب إيقاف أعمال البناء عند انتهاء مدة الرخصة، وعدم المتابعة قبل تمديدها أو تجديدها بموافقة المكتب التنفيذي لمجلس محافظة دمشق. ويجب أن يتقدم صاحب الرخصة بطلب تمديدها قبل شهر من تاريخ انتهائها، على أن يثبت أن عدم إنجاز البناء يعود لأسباب خارجة عن إرادته.

تعديل المادة 12 المتعلقة بتجديد رخصة البناء، فرض تجديد الرخصة وفقاً لضابطة البناء التي منحت على أساسها، أو وفق النظام الجديد هذا إذا لم تبدأ أعمال البناء بعد. بينما تقتصر رخصة التجديد على الطوابق غير المبنية بعد، أو الأعمال غير المنفذة بموجب الرخصة الأصلية. ولتجديد الرخصة يجب تقديم وثائق كثيرة منها خلاصة الصحيفة العقارية، لتبيان عدم وجود إشارات رهن على العقار. 

تعديل المادة 30 المتعلقة بإجازة السكن. وباتت إجازة السكن تعطى على مرحلتين وفق قانون إعمار العرصات رقم 82 لعام 2010، على الشكل التالي: تعطى رخصة السكن الأولى بعد الكشف على البناء للتأكد من سلامته الإنشائية، وذلك قبل البدء بأعمال الطينة الداخلية. بينما تعطى رخصة السكن الثانية، بعد الانتهاء من إكساء البناء داخلياً وخارجياً، والتأكد من عدم وقوع مخالفات بناء.

تعديل المادة 83 المتعلقة بالوحدات السكنية. ويجب بحسب التعديل أن لا تقل مساحة أصغر وحدة سكنية عن 35 متراً مربعاً (كانت 29 متراً مربعاً)، وأن تحتوي على غرفة أو غرفتين لا تقل مساحتيهما الصافية عن 20 متراً مربعاً. البعد الأصغر للغرفة يجب ألا يقل عن 3 أمتار، وألا تقل مساحة الغرفة الواحدة عن 9 أمتار مربعة. مساحة المطبخ لا تقل عن 6 أمتار مربعة، وبعده الأصغر لا يقل عن 2,4 متر. مساحة الحمام والمرحاض المشتركة يجب ألا تقل عن 3,6 متراً مربعاً. بينما اشترط تعديل المادة 84 المتعلقة أيضاً بالوحدات السكنية ألا يقل العرض الصافي للممر الداخلي في الشقة السكنية عن 1,1 متر.

تعديل المادة 93 المتعلقة بغرفة الحارس، لتصبح مساحتها في الطابق الأرضي 12 متراً مربعاً بدلاً من 10 أمتار مربعة. وسمح التعديل بإمكانية إشغال مساحة الفراغ في الطابق الأرضي للبناء المقام على أعمدة، بغرفة للجنة البناء، وكذلك مساحة للفعاليات الاجتماعية والخدمية لسكان المبنى.

تعديل المادة 102 المتعلقة بالسطح الأخير، حيث تمت الاستعاضة عن بيت الدرج، بفتحة يتم الوصول منها إلى السطح الأخير عبر سلم معدني. ويجب وضع خزانات المياه المشتركة على السطح، وتركيب لاقط هوائي مركزي للتلفزيون، والسماح تركيب ألواح طاقة شمسية على السطح. في حين أن تعديل المادة 108، فرض وجود مرآب للسيارات في الأقبية لجميع المقاسم السكنية وغير السكنية وفي جميع المناطق العمرانية اجبارياً.