تطبيق القانون المالي للوحدات الإدارية: صدمة لقطاع البناء

تسبب تطبيق القانون المالي للوحدات الإدارية رقم 37 لعام 2021، وكذلك تعليماته التنفيذية، برفع رسوم رُخص البناء ورسوم التحسين. ويعود ذلك لأن القانون 37، ربط تلك الرسوم بالأسعار الرائجة للعقارات، المُحددة وفق قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021. وأيضاً، بسبب توسع الوحدات الإدارية في تفسير وتطبيق رسوم التحسين.

رخص البناء

ووفق القانون 37، تعتبر رسوم رخص البناء من الضرائب التي تتقاضاها الوحدات الإدارية بشكل مباشر، وتتألف من مجموعة رسوم فرعية تضم كلاً من؛ 3 آلاف ليرة لتسجيل الرخصة، ونسبة 1% من القيمة الرائجة لسعر العقار عن كامل مساحة البناء الطابقية، و4% من القيمة الرائجة لسعر العقار عن مساحة الشُرفات، و 2000 ليرة رسم نفقات التخطيط، ورسم لإشغال الأرصفة بمواد البناء خلال فترة الرخصة برسم مقطوع ولمرة واحدة.

وعلى سبيل المثال، تمّ خلال النصف الأول من العام 2022، منح 30 رخصة بناء في محافظة طرطوس، بلغت رسومها ملياراً ونصف مليار ليرة، بحسب صحيفة الوطن شبه الرسمية. وقالت الصحيفة إن رسوم الترخيص لتلك العقارات، قبل تطبيق أحكام القانون 37، لم تكن لتتجاوز 50 مليون ليرة.

أيضاً، فرع نقابة المهندسين في دمشق، المسؤول عن إصدار رخص البناء في العاصمة، قام بمتابعة عملية الترخيص لبنائين فقط خلال النصف الأول من العام 2022، وذلك “بسبب الرسوم العالية” بحسب تصريحات رسمية لرئيس فرع النقابة.

رسوم التحسين

بحسب القانون 37، تتقاضى الوحدات الإدارية رسوم التحسين مقابل أعمال المنفعة العامة التي تنفذها الجهات العامة أو الخاصة والتي ينجم عنه تحسّن في قيمة العقار. وتُفرضُ رسوم التحسين على مالكي العقارات المبنية وغير المبنية، الواقعة ضمن المخطط التنظيمي وخارجه.

وبحسب القانون 37، يتوجب على مالك عقار ما طرأت عليه أعمال التحسين، أن يدفع رسماً يُعادل نصف قيمة التحسين الواقعة على عقاره. أي أن قيمة رسم التحسين تبلغ نصف الفارق في سعر العقار، قبل التحسين وبعده. وقد تصل تلك الضريبة إلى 20% من قيمة العقار.

ومن أعمال المنفعة العامة التي يترتب عليها رسوم تحسين بحسب القانون 37؛ فتح الطرقات والجسور ومجاري المياه والسيول وتغطية الأنهار، وتطبيق القوانين الخاصة بتنظيم العمران، ومشاريع السياحة والاصطياف، وتعديل أوجه الانتفاع وتعديل ضابطة البناء.

القرار 505

في المناطق التنظيمية الجديدة، كما في مدينتي ماروتا وباسيليا، تتداخل عمليتا ترخيص بناء عقار ما، وفرض رسوم التحسين عليه، ما يجعل الفصل بينهما أمراً معقداً. ويعود ذلك إلى عاملين؛ الأول لأن معظم المقاسم المعدة للبناء في تلك المناطق التنظيمية ما زالت في طور الترخيص، والثاني لأن القانون رقم 37 كان قد اعتبر عملية التنظيم من أعمال التحسين. وربما يُفسّر ذلك سبب بلوغ رسوم ترخيص المقسم الواحد في مدينة ماروتا ملياراً ونصف مليار ليرة.

ويتضح هذا التداخل في القرار رقم 505 الصادر عن المكتب التنفيذي في محافظة دمشق في أيار 2022، والذي حدد ما أسماه “أسس حساب رسوم التحسين الجديد لرخص البناء وتسوية المخالفات”. والقرار 505 صدر بناء على أحكام قانون الإدارة المحلية رقم 107 لعام 2012، وعلى أحكام القانون المالي للوحدات الإدارية.

إذ حدد القرار نسب رسم التحسين، وفق شرائح كالتالي: 20% من قيمة العقار الرائجة في المناطق التنظيمية والأبراج السكنية، و15% في مناطق السكن الحديث، و10% في الضواحي والأحياء القديمة ومناطق المخالفات. ولم يحدد القرار 505 بشكل تفصيلي ما المقصود بكل من تلك المناطق.

واعتمد القرار رقم 505 الأسعار الرائجة للعقارات المعتمدة في مديرية مالية دمشق وفق أحكام قانون البيوع العقارية، كأساس لحساب رسوم التحسين.

كما توسع القرار 505 في فرض رسوم التحسين، بما يتجاوز أعمال المنفعة العامة، إلى النشاطات الفردية والخاصة. وعلى سبيل المثال، أفرد القرار 505، رسوم تحسين على تركيب المصاعد الخارجية والداخلية، وعلى تحويل الأقبية إلى مستودعات، وتغطية الشرفات.