تريند: تداول دفاتر الاكتتاب، إنذارات الإخلاء والأسهم على الشيوع

نشطت مؤخراً، خاصة في دمشق وريفها، حركة تداول دفاتر الاكتتاب، في مشاريع السكن الاجتماعية والتعاونية. ويبدو أن ارتفاع أسعار العقارات قدّ حرك هذه السوق المتعلقة بعقارات معظمها غير منجز بعد، في مشاريع سكنية قد لا ترّ النور في الأمد المنظور.

ويشرف على تنفيذ برامج السكن الاجتماعي مؤسسة الإسكان التابعة لوزارة الأشغال العامة والإسكان، في حين أن السكن التعاوني تنفذه الجمعيات التعاونية السكنية التي كان يضمها الاتحاد السكني قبل حلّه في العام 2019. وفي الحالتين، يحصل المُكتتِبُ في أي برنامج سكني مدعوم على دفتر اكتتاب، تسجل فيه بيانات المشروع السكني وصاحبه، ووقوعات البيع والشراء، والأقساط المدفوعة. 

ومع ارتفاع أسعار العقارات مؤخراً انتعشت هذه الأسواق الموازية، ربما بسبب انخفاض أسعار دفاتر الاكتتاب نسبياً بالمقارنة مع العقارات العادية. وباتت بذلك تلك السوق الموازية متاحة لشريحة أوسع من السوريين ممن لا يقدرون على تحمل أسعار سوق العقارات الحقيقية. 

وتخضع أسعار دفاتر الاكتتاب لعدة عوامل منها عمر الاكتتاب، حجم المدفوعات السابق، حجم المدفوعات المتبقي، مساحة الشقة وموقعها، وسعر صرف الليرة. ويلجأ الناس لتلك السوق، بشكل رئيسي لحماية مدخراتهم المتوسطة والصغيرة بعد التراجع الكبير في سعر صرف الليرة السورية خلال الشهور الماضية. وكذلك بسبب التخوف من التعامل بالعملات الأجنبية في السوق السوداء نتيجة ملاحقة الحكومة. 

وحتى العام 2014، كانت جميع القوانين تمنع تداول المساكن المكتتب عليها في برامج الإسكان الاجتماعي والتعاوني، قبل تسديد كامل الثمن. بعض القوانين اشترطت مهلاً زمنية تصل إلى 15 عاماً بعد تخصيص واستلام المسكن، قبل السماح ببيعه. لكن المرسوم التشريعي رقم 36 لعام 2014 المعدل لقانون التعاون السكني رقم 99 لعام 2011، كسر تلك القواعد في حالة المساكن التعاونية، وأتاح حرية التصرف والتنازل عن المساكن المكتتب عليها للغير سواء بعد استلامها أو قبل استلامها، شريطة تعهد المُتنازَلِ له بتسديد كافة الدفوعات المطلوبة أو التي ستنشأ لاحقاً. وتستوفي الجمعية السكنية عند كل عملية تنازل “تداول”، رسوما بمقدار 1% من قيمة المسكن، يعود 80% منها لخزينة الدولة، وتوزع 20% المتبقية بين جهات قطاع التعاون السكني. 

في حين أن المرسوم 37 لعام 2014 حول بيع أو تخصيص مساكن الجهات العامة الشعبية أو الاجتماعية، أجاز للمكتتب على السكن الحكومي التنازل عنه والتخلي عنه للغير، في أي مرحلة من مراحل الاكتتاب. واشترط المرسوم التزام المشتري بتسديد نسبة 7% من المدفوعات على المسكن عند عملية التنازل. 

وبالتوازي مع سوق تداول دفاتر الاكتتاب، ظهرت سوق جديدة تتداول بضائع أكثر تعقيداً؛ كانذارات الإخلاء والأسهم على الشيوع، في برامج السكن البديل في نطاق تنفيذ المرسوم 66 لعام 2012 الخاص بإحداث منطقتين تنظيميتين في العاصمة دمشق. وكما هو الوضع في تداول دفاتر الاكتتاب، لا تعتبر تجارة إنذارات الإخلاء والأسهم على الشيوع، سوقاً سوداء، بل أجازتها القوانين والمراسيم.

إنذارات الإخلاء، هي عبارة عن إنذارات رسمية موجهة لأصحاب العقارات المُنذرة بالهدم في منطقتي التنظيم. وتعتبر تلك الإنذارات بمثابة وصول نظامية تجيز لحاملها التسجيل في برنامج السكن البديل. في حين تؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية الواحدة، بحسب المرسوم 66\2012، ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، بحصص تعادل القيمة المقدرة لملكية كل منهم أو الحق العيني الذي يملكه. وبعد صدور القيم التقديرية للعقارات، يتم تقدير قيم المقاسم التنظيمية وتوزيعها بحصص سهمية على الشيوع بين أصحاب الحقوق. 

وترتبط عمليات تداول إنذارات الإخلاء والأسهم على الشيوع مع بعضهما البعض، بسبب ثغرات قانونية في المراسيم والقوانين التي تنظم قضايا السكن البديل. 

المرسوم 66 لعام 2012 أجاز تداول الأسهم على الشيوع، وحدد مهلة تداولها بعام عام واحد بعد إعلان جداول التوزيع النهائي للأسهم، وهو ما لم يصدر بعد في المنطقتين التنظيميتين. أي أن التداول للأسهم على الشيوع يتم حالياً قبل صدور جداول التوزيع النهائية للأسهم.

ويتم تحديد سعر إنذار الإخلاء حالياً، بناء على معلومات، غالباً ما يسربها موظفو محافظة دمشق، عن كيفية حساب عدد الأسهم. وبالتالي، يتم حساب قيمة إنذار معيّن، بحسب الأسهم المقابلة للعقار المهدوم. وبعدها، يتم بيع الإنذار، وتوثيق البيع بعقد عند كاتب العدل، على أن يتم التنازل لاحقاً، وبشكل قانوني عن الأسهم الموافقة للإنذار، بعد إعلان جداولها وقيمها من المحافظة. 

مصدر الصورة: سوشيال ميديا